Beleidskader uitgifte vastgoed door de gemeente Zoetermeer

1.1. Aanleiding

De gemeente Zoetermeer (hierna te noemen: de ‘gemeente’) is eigenaar van (onbebouwde) grond en gebouwen (hierna beide te noemen: ‘vastgoed’). Als eigenaar koopt en verkoopt de gemeente vastgoed. Daarnaast kan de gemeente vastgoed bijvoorbeeld ook verhuren, in gebruik geven, verpachten, ruilen of op het vastgoed een erfpachtrecht of recht van opstal vestigen. Dit noemen wij ‘uitgifte’ van vastgoed. Dit beleidskader is van toepassing op al deze vormen van uitgifte van vastgoed.

Uitgifte van vastgoed door de gemeente vindt plaats aan ontwikkelaars, bedrijven, woningcorporaties, maatschappelijk organisaties of particulieren. Uitgifte van vastgoed gebeurt voor verschillende doeleinden. Elke uitgifte is maatwerk. Dit geldt zowel voor uitgifte van een enkel vastgoedobject als voor uitgiften die onderdeel zijn van een project waarin sprake is van (her)ontwikkeling van vastgoed. Ieder vastgoedobject en ieder project heeft zijn eigen unieke vraagstukken, uitdagingen en kwaliteiten.

De gemeente moet bij elk handelen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur volgen. Dat geldt dus ook bij de uitgifte van vastgoed. Het gelijkheidsbeginsel speelt hierbij een belangrijke rol. Dit betekent dat de gemeente gelijke kansen moet bieden aan iedereen die van de gemeente vastgoed wil kopen (of huren, pachten, gebruiken etc.). In het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad beschreven op welke manier de gemeente het gelijkheidsbeginsel moet toepassen bij uitgifte van vastgoed.

1.2. Doelstelling

De gemeente heeft als doel om bij elke uitgifte van vastgoed dezelfde werkwijze te volgen. Om dat doel te bereiken volgt de gemeente de beleidsregels uit dit beleidskader. Uit deze beleidsregels blijkt hoe de gemeente in de praktijk invulling zal geven aan het bieden van gelijke kansen bij de uitgifte van vastgoed.

1.3. Leeswijzer

In hoofdstuk 2 onderscheiden wij drie manieren van uitgifte. In hoofdstuk 3 leggen wij uit welke algemene regels de gemeente hanteert bij zowel eenvoudige als complexe uitgiften van vastgoed. Wij lichten ook toe welke twee procedures (uitgifte in mededinging en één-op-één uitgifte) er bij uitgifte van vastgoed gevolgd kunnen worden en welke selectiecriteria de gemeente mogelijk zal hanteren. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de werkwijze bij eenvoudige uitgiften nader uitgelegd en in hoofdstuk 5 de werkwijze bij complexe uitgiften. Tot slot staat in hoofdstuk 6 een stroomschema met richtlijnen waaraan de uitgifte van vastgoed dient te voldoen.

3.1. Regels bij eenvoudige en complexe uitgifte

Bij een eenvoudige of complexe uitgifte van vastgoed gelden in elk geval de volgende regels:

•De gemeente handelt bij de uitgifte van vastgoed als private partij en is daarbij gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat de gemeente gelijke kansen zal bieden aan iedereen die in aanmerking wil komen voor uitgifte van vastgoed door de gemeente.

•Bij elke uitgifte van vastgoed zal door het college, of door de gemandateerde

1Op basis van het geldende mandaatbesluit van het college en/of ondermandaatbesluit en het bij deze besluiten behorende mandaatregister.

namens het college, een plan van aanpak worden vastgesteld. Voor het plan van aanpak wordt het format plan van aanpak (bijlage 1) gebruikt. In dit plan van aanpak staat onder meer:

i.waarom de gemeente het vastgoed wil uitgeven en de voorwaarden die de gemeente hanteert bij de uitgifte van vastgoed;

ii.welke objectief, redelijk en toetsbare selectiecriteria de gemeente zal hanteren bij de uitgifte van het desbetreffende vastgoed. Deze selectiecriteria worden onder meer bepaald op basis van de voorwaarden zoals genoemd onder (i). De selectiecriteria moeten ondubbelzinnig en duidelijk zijn. Dit verzekert een onpartijdige behandeling en hierdoor wordt willekeur voorkomen. Het is niet toegestaan de selectiecriteria toe te schrijven naar één bepaalde gegadigde;

iii.een (op de selectiecriteria gebaseerde) beoordeling of er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn die in aanmerking willen komen. In dat geval vindt een selectieprocedure plaats. Wanneer sprake is van maar één serieuze gegadigde die in aanmerking komt of redelijkerwijs te verwachten is dat er maar één serieuze gegadigde is, kan de gemeente kiezen voor één-op-één uitgifte (zie hoofdstuk 3.2 voor verdere uitleg van deze procedures);

iv.een overzicht van de stappen, inclusief tijdschema, die de gemeente zal nemen bij uitgifte in mededinging dan wel bij één-op-één uitgifte; en

v.of een beoordeling in het kader van de Wet Bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob) onderdeel uitmaakt van de desbetreffende uitgifteprocedure. In dit verband is relevant dat de gemeente in de Beleidsregel Bibob Zoetermeer beleidsregels heeft vastgesteld voor de bevordering van integriteitsbeoordelingen. Ook voor vastgoedtransacties.

•Het college, of de gemandateerde namens het college, besluit tot uitgifte van gemeentelijk vastgoed.

•De gemeente volgt de regels met betrekking tot staatssteun.

•Dit beleidskader is niet van toepassing op de losse uur-verhuur van ruimtes en sportvelden. Voor deze uitgifte is het via de website Gebruik van ruimtes of sportvelden | Gemeente Zoetermeer voor iedereen die aan de gestelde voorwaarden voldoet mogelijk om een ruimte of sportveld te huren.

•Dit beleidskader is niet van toepassing op de toewijzing van lokalen bewegingsonderwijs, aangezien dit voortvloeit uit artikel 30 van de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs Gemeente Zoetermeer.

3.2. Twee procedures: uitgifte in mededinging en één-op-één uitgifte

Bij de uitgifte van vastgoed maakt de gemeente steeds een afweging welke procedure gevolgd zal worden. De gemeente onderscheidt twee procedures:

•uitgifte in mededinging; en

•één-op-één uitgifte.

Uitgifte in mededinging

De gemeente moet bij iedere uitgifte van vastgoed voldoende mededinging in acht nemen. De gemeente stelt daarom bij elke uitgifte selectiecriteria op. Deze selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Uiteindelijk selecteert de gemeente op basis van die selectiecriteria een partij. Bij uitgifte in mededinging gelden de volgende regels:

•De gemeente bepaalt of het om een eenvoudige of complexe uitgifte gaat, maakt een plan van aanpak en laat dit plan van aanpak door het college, of een gemandateerde namens het college, vaststellen (zie hoofdstuk 3.1).

•De gemeente maakt door middel van een publicatie tijdig informatie bekend zodat (potentiële) gegadigden kennis kunnen nemen van tenminste de volgende aspecten:

o het uit te geven vastgoed;

o de door de gemeente ten aanzien van het vastgoed toegestane activiteiten;

o het verloop van de selectieprocedure; en

o de door de gemeente te hanteren selectiecriteria.

•De publicatie wordt gedaan op de website van de gemeente Verkoop of verhuur vastgoed gemeente | Gemeente Zoetermeer met een hyperlink naar dezelfde publicatie in het Gemeenteblad in het geval van één-op-één uitgifte. Als het vastgoed via mededinging wordt uitgegeven, dan wordt de publicatie gedaan op de website van de gemeente met een hyperlink naar dezelfde publicatie in het Gemeenteblad en eventueel met een hyperlink naar de website van de makelaar die de uitgifte namens de gemeente verzorgt.

•Potentiële gegadigden krijgen de gelegenheid om een aanbieding bij de gemeente in te dienen. De termijn voor het indienen van de aanbieding bedraagt vier weken of langer en zal worden vermeld in de publicatie. De gemeente beoogt om (de duur van) deze termijn voldoende af te stemmen op de mate van inspanningen die van de (potentiële) gegadigden in de procedure worden verwacht om een serieuze aanbieding te kunnen overwegen en voorbereiden.

•Na afloop van de indieningstermijn, zal de gemeente een selectiebeslissing nemen. De gemeente zal de ‘winnende’ partij en de afgevallen gegadigden hiervan in kennis stellen. Als het vastgoed via een makelaar wordt uitgegeven zal de makelaar de ‘winnende’ partij en de afgevallen gegadigden hiervan in kennis stellen. De selectiebeslissing wordt onderbouwd met een op de selectiecriteria aansluitende motivering van het besluit en een vermelding van een termijn waarbinnen de afgevallen gegadigden kunnen op komen tegen de (gemotiveerde) selectiebeslissing. Gedurende deze termijn wordt het sluiten van de voorgenomen overeenkomst opgeschort (standstill) en worden afgewezen gegadigden in de gelegenheid gesteld zich te beraden over de motivering van de afwijzing. Al naar gelang de complexiteit van de selectieprocedure zal de lengte van de te hanteren termijnen moeten worden vastgesteld. Als uitgangspunt geldt dat gegadigden de mogelijkheid krijgen om binnen een termijn van 20 kalenderdagen de kwestie voor te leggen aan een voorzieningenrechter door middel van het starten van een kort geding. Indien na het verstrijken van de deze termijn geen kort geding aanhangig is gemaakt tegen de selectiebeslissing, kan de overeenkomst met de ‘winnende’ gegadigde worden gesloten.

Eén-op-één uitgifte

Eén op één uitgifte is alleen mogelijk als er maar één gegadigde in aanmerking komt voor het vastgoed of redelijkerwijs te verwachten is dat er maar één serieuze gegadigde is. Dit moet de gemeente op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria kunnen motiveren. Bij een één-op-één uitgifte gelden de volgende regels:

•De gemeente bepaalt of het om een eenvoudige of complexe uitgifte gaat, maakt een plan van aanpak en laat dit plan van aanpak door het college, of een gemandateerde namens het college, vaststellen (zie hoofdstuk 3.1).

•De gemeente publiceert op de website van de gemeente Verkoop of verhuur vastgoed gemeente | Gemeente Zoetermeer het voornemen om aan de beoogde gegadigde vastgoed uit te geven met de hierbij behorende motivatie en vermelding van een termijn waarbinnen eventuele andere gegadigden op kunnen komen tegen de (gemotiveerde) selectiebeslissing (standstill). Gedurende deze termijn wordt het sluiten van de voorgenomen overeenkomst opgeschort (standstill). Als uitgangspunt geldt dat gegadigden de mogelijkheid krijgen om binnen een termijn van 20 kalenderdagen de kwestie voor te leggen aan een voorzieningenrechter door middel van het starten van een kort geding.

•Indien binnen de termijn van 20 kalenderdagen géén kort geding aanhangig is gemaakt, kan de overeenkomst met de beoogde gegadigde worden gesloten.

•Indien binnen de termijn van 20 kalenderdagen wél een kort geding aanhangig is gemaakt, dan wacht de gemeente de uitspraak van de voorzieningenrechter af. Als de eiser in het gelijk wordt gesteld, dan laat de gemeente opnieuw een plan van aanpak door het college vaststellen. Als de eiser in het ongelijk wordt gesteld, dan kan de gemeente de uitgifteovereenkomst met de beoogde gegadigde sluiten.

In de volgende specifieke gevallen gebeurt uitgifte van vastgoed steeds door middel van één-op-één uitgifte. Ook in deze gevallen moet een plan van aanpak vastgesteld worden (zie hoofdstuk 3.1):

•Uitgifte van vastgoed aan de toegelaten instellingen ten behoeve van de realisering van sociale huurwoningen met betrekking tot locaties die zijn opgenomen in de prestatieafspraken (Woningwet).

•Uitgifte van vastgoed dat ondergeschikt is aan een grotere ontwikkeling en aantoonbaar noodzakelijk is om een grotere samenhangende ontwikkeling door een ontwikkelaar met een dominante grondpositie mogelijk te maken. Hierbij geldt de voorwaarde dat geen zelfstandige ontwikkeling mogelijk is op het vastgoed dat de gemeente zal uitgeven.

•Uitgifte van vastgoed door middel van het sluiten van bouwclaimovereenkomst(en) waarbij de door de gemeente te verkopen gronden niet los kunnen worden gezien van de door de marktpartij(en) aan de gemeente te verkopen gronden.

•Uitgifte van vastgoed als gevolg van een grondruil die noodzakelijk is voor een beleidsmatig wenselijke ruimtelijke ontwikkeling.

•Uitgifte van gemeentelijk vastgoed ten behoeve van onderwijs (Wet op het primair onderwijs en de Wet op het secundair onderwijs).

•Uitgifte van vastgoed aan nutsbedrijven en andere overheden of (semi-)publieke organisaties die het vervullen van een specifieke taak in het algemeen belang tot doelstelling hebben.

•Uitgifte van gemeentegrond direct grenzend aan het perceel in eigendom van een gegadigde. Mocht het in voorkomende gevallen zo zijn dat meerdere percelen grenzen aan de uit te geven gemeentegrond en daarmee (in potentie) er meerdere gegadigden zijn, dan onderzoekt de gemeente of meerdere van deze gegadigden interesse hebben in de uit te geven gemeentegrond. Indien er meerdere geïnteresseerden zijn zal de gemeente het desbetreffende perceel verdelen over de betreffende eigenaren met aangrenzende percelen of, indien dit gelet op de verkaveling die daardoor ontstaat niet wenselijk is, via een loting uitgeven.

In geval van uitgifte van openbaar groen (zijnde snippergroen volgens het Uitgiftebeleid Openbaar Groen) dat grenst aan twee of meer woningen, wordt slechts aan de gegadigde uitgegeven als de eigenaren van de andere woningen hiertegen geen bezwaar hebben. De gegadigde kan de andere eigenaren vragen hiervoor een ‘verklaring van geen bezwaar’ aan te leveren. In beginsel wordt er geen snippergroen uitgegeven die recht voor of achter andermans perceel ligt, tenzij reeds bestaande verkaveling en kadastrale grenzen hiervoor geen belemmering vormen, buren een alternatieve verdeling van grond gezamenlijk overeenkomen of snippergroen op initiatief van de gemeente wordt uitgegeven waarbij alle betrokken bewoners in de gelegenheid zijn gesteld om hun wens tot verwerving van de grond te uiten.

•Uitgifte van vastgoed vanwege een dringend noodzakelijke ruimtebehoefte (bijvoorbeeld onveilige situatie).

3.3. Selectiecriteria

De gemeente heeft diverse overkoepelende strategieën, zoals de Visie Zoetermeer 2040. Daarnaast zijn er beleid specifieke nota's waarin beleidsdoelstellingen en ambities zijn vastgesteld, bijvoorbeeld met betrekking tot wonen, duurzaamheid, groen of toegankelijkheid. Deze thema’s kunnen ook terugkomen in op vastgoed gerichte specifieke beleid en beleidsregels, zoals een Vastgoednota, integraal uitvoeringsbeleid accommodaties, uitgiftebeleid openbaar groen, huurbeleid tankstations of deze zijn onderdeel van een door het college vastgestelde projectopdracht. Hieruit ontstaan minimale eisen die worden opgenomen in programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden. De selectiecriteria zijn gebaseerd op deze ambities, beleidsdoelstellingen en randvoorwaarden. Het hanteren van selectiecriteria heeft daarmee als voordeel dat de gemeente met de uitgifte van vastgoed krijgt wat die voor ogen heeft. Daarnaast weten de marktpartijen, door deze werkwijze, aan welke voorwaarden hun aanbieding moet voldoen en kunnen zij een passende aanbieding doen. Ook heeft deze werkwijze als voordeel dat voor alle marktpartijen een eerlijke en doelmatige selectie plaatsvindt. De gemeente besteedt daarom veel aandacht aan het opstellen van de selectiecriteria.

De selectiecriteria zijn maatwerk en dienen per project te worden bepaald. Er bestaat dus vrijheid bij het vaststellen van de selectiecriteria mits deze objectief meetbaar zijn, toetsbaar en redelijk. De gemeente acht de volgende (niet limitatieve) selectiecriteria van belang:

•de hoogte van de geboden prijs;

•de solvabiliteit van de gegadigde;

•de ondersteuning van het gemeentelijke volkshuisvestigingsbeleid en andere beoogde beleidsdoelstellingen van de gemeente;

•de aanwezigheid van specifieke kennis;

•de prijs/kwaliteitverhouding van het (ontwikkel)plan van de gegadigde;

•het gebruik van innovatieve werkwijzen en de inbreng van innovatieve producten;

•de verleende nazorg bij gerealiseerde projecten;

•de functie van het uit te geven vastgoed;

•het profiel van de toekomstige gegadigde (maatschappelijke organisatie, non-profitorganisatie etc.).

Per project kan variëren welk criterium het zwaarst weegt. De gemeente zal transparant handelen zodat marktpartijen van te voren weten op welke wijze een partij wordt geselecteerd en welke criteria het zwaarst wegen.