Welstandsnota 2010 gemeente Zeist

4.5.1 Zeist

Ontstaansgeschiedenis

Al in 838 komt een vermelding van de naam Zeist voor. In de vroege middeleeuwen was Zeist een kleine nederzetting met essen, gras- en hooilanden rondom. In het overgangsgebied met de Heuvelrug ontstond in deze tijd een hele rij van primitieve brinknederzettingen, zoals Croost, de Brink, Zeist en De Breul. Deze namen zijn nog terug te vinden op de plattegrond.

Tussen 1677 en 1686 liet Willem Adriaan van Nassau een groots opgezet lustoord aanleggen: Slot Zeist. Het gehele complex, met huis en tuinen, sterrenbossen en productiebossen besloeg een gebied van ruim 5 kilometer lengte. Door de verkoop van het Slot in 1745 en de komst van de Hernhutters (Broedergemeente) nam de bevolking van Zeist sterk toe. De Hernhutters zetten een nijverheidsindustrie op die een aantrekkingskracht uitoefenden tot ver buiten Zeist en stichtten veel winkels.

Zeist werd steeds aantrekkelijker als vestigingsplaats en als toeristische trekpleister. De bevolking nam vanaf het begin van de negentiende eeuw sterk toe door de vestiging van buitenplaatsen en door de gestegen werkgelegenheid.

Vanaf het eind van de middeleeuwen tot circa 1800 wordt het kaartbeeld bepaald door allerlei grote heren die ‘woeste’ gronden van de Heuvelrug tot ontwikkeling brachten. Dit gebeurde als eerste langs de kolonisatie-as Utrecht-Amersfoort: de Amersfoortseweg.

De buitenplaatsen werden vanaf de tweede helft van de 19e eeuw aangelegd langs de Utrechtseweg- Driebergseweg, Krakelingweg, Soestdijkerweg, Dolderseweg en de Woudenbergseweg.

In de loop der tijd zijn de buitenplaatsen sterk in aantal en omvang afgenomen. Vooral na 1900, toen Zeist zich pas goed ging ontwikkelen, werden vele buitenplaatsen verkaveld. De oorspronkelijke woonfunctie is vervangen door functies als kantoren, instellingen en scholen.

De komst van de rijke buitenplaatsbezitters in de eerste helft van de negentiende eeuw bracht een nieuwe bron van werkgelegenheid met zich mee. Op het platteland kwam naast de bestaande agrarische functie ook een verzorgende functie op met veel ambachtslieden. Door de nieuwe werkgelegenheid op de buitenplaatsen nam de Zeister bevolking gestaag toe.

Tot 1900 bestond Zeist uit bebouwing langs de volgende straten: 1e en 2e Dorpsstraat, Wilhelminapark, Nooitgedacht, Voor- en Achterheuvel, Oude Arnhemseweg, Pompweg, 1e Hogeweg, 2e Hogeweg tussen de Choisyweg en de Krullelaan en aan De Brink aan het begin van de Kroostweg. De bebouwing langs deze wegen heeft een organische ontstaansgeschiedenis. In de loop der tijd heeft de bebouwing zich geleidelijk langs deze straten ontwikkeld.

De komst van de spoorweg Zeist-Utrecht uit Huis ter Heide in 1901 gaf Zeist een impuls waardoor de bevolkingsgroei sterk toenam. Het treinstation kwam aan het eind van de Slotlaan te liggen, ongeveer tegenover het huidige Bethaniëplein. Aan weerszijden van dit station werden de woongebieden Wilhelminapark en Antonpark (verder) bebouwd met kleinere villa’s en arbeiderswoningen.

De grootste groei van Zeist vond plaats tussen 1920 en 1940. Deze groei werd ingeluid door de vestiging van industrieën vanaf het begin van de twintigste eeuw. De werkgelegenheid nam toe en was niet meer eenzijdig op de buitenplaatsen gericht. Tot de Tweede Wereldoorlog werden de volgende gebieden gebouwd: Lyceumkwartier, Kerckebosch, Hoge Dennen, Pavia (prinses Beatrixlaan), Kersbergen- Griffensteijn, Patijnpark, Bloemenkwartier, Gerodorp en de omgeving van de Schaerweijdelaan.

Als gevolg van de naoorlogse nijpende woningnood moest er zo snel mogelijk een groot aantal goedkope woningen komen. Onder invloed van nieuwe stedenbouwkundige opvattingen (functionalisme) werd de opzet van toekomstige wijken wezenlijk anders dan voor de oorlog het geval was.

In eerste instantie koos men voor de voordelige zand- en heigronden aan de noordzijde van Zeist. Al voor de oorlog was begonnen met de bouw van de Indische buurt. Direct na de oorlog werd deze wijk voltooid. Daarachter kwam in het begin van de jaren vijftig het Staatsliedenkwartier, waarna in de jaren zestig de Verzetswijk werd gerealiseerd. Andere uitbreidingen in het begin van de jaren vijftig vonden plaats in Zeist-West. Het park Griffensteijn, dat toen nog gedeeltelijk was bebouwd, werd voltooid. Halverwege de jaren vijftig werd de Vogelbuurt aangelegd. Een iets later aangelegde wijk is de Fazantenbuurt.

Tussen 1956 en 1970 werden twee grootschalige flatwijken gerealiseerd aan de randen van de bebouwde kom van Zeist: aan de zuidoostkant het Kerckebosch en wat later aan de noordwestkant Vollenhove. Beide projecten waren opgezet om de grote naoorlogse woningnood op te lossen.

Na 1970 was de woningnood echter nog niet opgelost, met als oorzaak dat de flatwoningen geen aantrekkingskracht konden uitoefenen op mensen die een betere woning zochten. Men wilde graag verhuizen naar eengezinswoningen. Hiertoe werden na 1970 wijken gebouwd waar het accent meer lag op de bouw van laagbouwwoningen. Achtereenvolgens werden in de jaren zeventig de volgende buurten ontwikkeld: Nijenheim, Couwenhoven, Brugakker, De Clomp en als laatste Crosestein.

Daarnaast hebben ook moderne invullingen plaatsgevonden. Voorbeelden hiervan zijn het Lyceumkwartier de nieuwbouw rond de Schapendrift.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur van Zeist wordt bepaald door een aantal elementen en lijnen. Dit zijn de oriëntatie van Zeist op het boslandschap en het rivierenlandschap, het gradiëntlandschap, de Slot- aanleg, de pluriformiteit in de structuur van de stad en van het centrum, de karakteristieke stedenbouwkundige structuren rond groenelementen en de beeldkwaliteit van de entrees en van de invalswegen.

De groenstructuur is een essentieel onderdeel van de ruimtelijke structuur van Zeist. In de groenstructuur is de landschappelijke relatie met de omgeving vastgelegd. In de landschappelijke omgeving ligt ook de cultuurhistorische basis verankerd.

Binnen de bebouwde kom van Zeist bestaan de belangrijkste structurele groenelementen uit onder meer de buitenplaatsen langs de Utrechtseweg en de Driebergseweg, het Sanatoriumbos, de zone Griftlaan, de parken en laanbeplantingen, Zeist-Zuid en het Molenbosch.

De hoofdwegen en invalswegen van de stad Zeist zijn in vorm en functie tevens regionale verbindingen. Deze invalswegen, met hun overwegend groene karakter, zijn zeer bepalend voor het landschappelijke karakter van Zeist. De invalswegen en entrees van de stad zijn niet alleen in technisch opzicht structuurbepalend voor de stad, zoals hoofdwegen dat in elke stad zijn. De esthetische waarde van deze hoofdwegen voor de stad Zeist is met betrekking tot de ruimtelijke karakteristiek van de stad ook zeer waardevol. De beleving van Zeist wordt tevens bepaald door de entreepunten. De belangrijkste entreepunten van Zeist zijn het landgoed Vollenhove en Bloemenheuvel en Huis ter Heide, ter plaatse van de aansluiting op de A28. Regionale entreepunten liggen bij het Slot Zeist, Hoog Beek en Royen, Hertenkamp en de Boulevard.

Daarnaast beschikt Zeist ook over structuurbepalende waterwegen: Blikkenburgervaart, de Zeistergrift en de Biltsegrift.

Hoofdwegen in Zeist zijn van oudsher structuurbepalende elementen in de opbouw van de stad geweest. Door het gemeentelijke grondgebied lopen de rijkswegen A12 en de A28. De provinciale wegen vormen de verbinding tussen de rijkswegen en de lokale wegen. Veel van de hoofdwegen van Zeist zijn onderdeel van het provinciale netwerk: de Dolderseweg, de Woudenbergseweg, de Amersfoortseweg en de Driebergseweg.

De N225 (Utrechtseweg-Driebergseweg) vormt een belangrijke noordwest-zuidoost schakel tussen Utrecht en Driebergen-Rijsenburg/ Doorn. Noordwest-zuidoost verbindingen hebben hun oorsprong in de watergangen tussen de Heuvelrug en het Kromme-Rijngebied (zoals de Zeister- en Biltse Grift). Eveneens wordt de functie van de oost-west schakel Laan van Beek Royen-Woudenbergseweg duidelijk, namelijk de verbinding tussen de route Utrechtseweg-Driebergseweg en de route Krakelingweg- Woudenbergseweg. De Boulevard is een belangrijke route vanaf de snelweg.

De Oude Arnhemseweg/ Hogeweg/ Oude Arnhemsebovenweg en de Bergweg-Panweg zijn de oudste doorgaande routes van Zeist en gezichtsbepalend vanwege de belangrijke functie als toevoerroute naar het centrum. Hoofdwegen vanaf de Utrechtseweg hebben allen een noordwest-zuidoost richting, evenals de vele buurtwegen van Zeist.

5.1.1 Austerlitz

Het dorp Austerlitz heeft zijn oorsprong in het jaar 1804, met de komst en vestiging van het Franse leger. Ten bate van Kamp Austerlitz werd in 1804 de Woudenbergseweg aangelegd die rond 1830 werd verlengd tot aan Woudenberg.

Na vertrek van het leger vestigden bos- en landbouwers zich in Austerlitz. Het dorp ontstond door de bouw van drie boerderijen. Rond de voornaamste pomp kwam een nederzetting, het tegenwoordige Dorpsplein en de Schoolweg. Samen met de bomenrijen vormt dit gebied een waardevolle stedenbouwkundige eenheid. Uiteindelijk kreeg het dorpje twee kernen: tussen de Austerlitzseweg en Oude Postweg en rond de waterput. Het rechthoekige wegenpatroon in het dorp herinnert nog aan het legerkamp, dat volgens een gebruikelijk strak patroon was opgezet. De bosranden, het plein en de tuinen bepalen in hoofdlijnen de sfeer van het dorp. De linten zijn in de loop der tijd geleidelijk opgevuld met voornamelijk vrijstaande bebouwing. Na WOII zijn kleinschalige nieuwbouwbuurten aan de rand van het dorp ontwikkeld.

Historische ontwikkeling Austerlitz

Historische ontwikkeling Den Dolder

5.1.2 Den Dolder

Den Dolder kwam tot ontwikkeling na vestiging van een halte langs de in 1895 aangelegde spoorlijn Amersfoort-Utrecht. De buurtschap kwam tot ontwikkeling vanaf 1902, toen een zeepfabriek zich hier vestigde. Bij de zeepfabriek werden enkele arbeiderswoningen gebouwd en langzaamaan ontwikkelde Den Dolder zich tot een buurtschap. Ook de komst van de Willem Arntszhoeve in 1906 is belangrijk geweest voor de ontwikkeling van Den Dolder. De kern is ruimtelijk niet scherp begrensd. Het ligt weliswaar in het bos, maar aan de noord- en oostzijde is het landschap opener. Door de verspreide bebouwing (o.a. van de instellingen) waaiert Den Dolder als het ware uit, het landschap in. Doordat ook binnen de kern een weinig samenhangende opbouw van woonwijken en industrie bestaat, kan ook hier niet van een eenduidig karakter gesproken worden.

Bovendien ontbreekt een ruimtelijk centrum. Het voorzieningencentrum bestaat uit een zeer brede weg met parkeergelegenheid voor de voorzieningen. Een globaal onderscheid binnen de kern is mogelijk tussen het gebied ten noorden en ten zuiden van de spoorlijn. Het noordelijk deel bestaat namelijk vooral uit eengezinswoningen met tuinen en heeft een vrij open karakter. Het zuidelijk deel heeft een meer gesloten bossfeer met villabebouwing. Instellingen en buitenplaatsen liggen buiten de bebouwde kom.

5.1.3 Huis ter Heide

Na aanleg van de Amersfoortseweg in 1652-1653 werd de buitenplaats Zandbergen gesticht. Het buurtschap Huis ter Heide dateert uit 1654 en is genoemd naar herberg ‘t Huys ter Heyde gebouwd in 1654 langs deze weg.

Toen in 1902 de spoorlijn Utrecht-Zeist werd aangelegd en Huis ter Heide een halte kreeg, begon het buurtschap zich goed te ontwikkelen met de aanleg van de villaparken Bosch en Duin en Zandbergen. Zo ontstond een meer geclusterde en kleinschalige bebouwing in Huis ter Heide. Men treft verschillende soorten woningen aan: villa’s, arbeiderswoningen, middenstandswoningen, (voormalige) landgoederen en een enkele boerenwoning. Huis ter Heide valt op door de relatief hoge dichtheid aan woningen te midden van vele villawijken.

Aan de stedenbouwkundige structuur is goed de geleidelijke ontwikkeling van Huis ter Heide te zien binnen de bestaande wegenstructuur. De oudste bebouwing bestaat uit enkele boerenwoningen uit 1900 aan de Prins Alexanderweg. Later zijn er in de eerste twee decennia villa’s en arbeiderswoningen bijgekomen. In 1910 werd de Prins Alexanderstichting, een gestichtsgebouw voor 40 slechtziende kinderen gebouwd. Bebouwing aan de Korte Bergweg is van later datum, namelijk vanaf 1920. De grotere bouwwerken hebben diepere voortuinen dan de overige bebouwing. Recente (projectmatige) nieuwbouwinvullingen komen ook voor.

5.2.1 Vergunningvrij

In onderstaande schematische tekeningen uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een aan- of uitbouw vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voor- en achterkant

Belangrijk is waar u wilt bouwen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een bijbehorend bouwwerk aan de voorkant van de woning of aan een andere naar het openbaar gebied gekeerde zijkant niet zonder vergunning worden gebouwd. Uitzonderingen op deze regel vormen de kleine bouwwerken die zonder omgevingsvergunning op het gehele erf gebouwd mogen worden, indien ze maximaal 1 meter hoog zijn en kleiner dan 2 m2. Wel geldt voor dit soort bouwwerken de eis dat het erf waarop gebouwd wordt voor minder dan 50% bebouwd wordt.

Voorwaarden vergunningvrij

Als uw bijbehorende bouwwerk aan de volgende voorwaarden voldoet mag u het zonder omgevingsvergunning bouwen:

1Binnen de 2,5 meter zone aan de achterkant is de hoogte:

a.maximaal 4 meter,

b.maximaal 0,3 meter boven de vloer van de eerste verdieping van uw woning en

c.niet hoger dan het hoofdgebouw waar u tegenaan bouwt.

2De afstand tussen het bijbehorende bouwwerk en het openbaar toegankelijk gebied is minimaal 1 meter (alleen van toepassing als er welstandseisen gelden voor de locatie).

4Het bijbehorende bouwwerk mag niet voorzien zijn van een dakterras, balkon of andere niet op de begane grond gelegen buitenruimte.

5Het bouwen van het bijbehorende bouwwerk mag niet tot gevolg hebben dat het achtererfgebied (het zij- en achtererf ) waarop u bouwt, voor meer dan de helft is volgebouwd.

6Het bijbehorende bouwwerk mag niet gebouwd worden aan of bij een woonwagen, een tijdelijk hoofdgebouw of een recreatiewoning.

7Het bijbehorende bouwwerk mag niet gebouwd worden aan of bij een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht.

Bij bovenstaande geldt, dat als er door de bouw van een bijbehorend bouwwerk een ruimte ontstaat die de 2,5 meter zone overschrijdt, dan geldt voor die gehele ruimte de eis van een ondergeschikt gebruik. Alleen als de ruimte binnen of ter hoogte van de 2,5 meter zone wordt afgescheiden met een scheidingsconstructie (muur of pui), kan de ruimte gebruikt worden voor de uitbreiding van de primaire functie van het hoofdgebouw, bijvoorbeeld als woonkamer.

Ondergeschikt gebruik wil zeggen dat u de bijbehorende bouwwerken niet mag gebruiken als slaap- of woonkamer, keuken en dergelijke. Een bijbehorend bouwwerk buiten de 2,5 meter zone mag alleen gebruikt worden als bijvoorbeeld garage, bijkeuken, atelier, tuinhuisje, (fietsen)berging of hobbyruimte.

De hoogte van een aan- of uitbouw wordt gemeten vanaf het aansluitende afgewerkte terrein. Er wordt dus bijvoorbeeld gemeten vanaf het aansluitend grondniveau (veelal de tuin) of de bestrating. Het gaat om buitenwerkse maten gemeten tot aan de nokhoogte van het bouwwerk. Als het nodig is om dit terrein eerst op te hogen voordat daarop de aan- of uitbouw wordt neergezet, dan geldt die nieuwe hoogte als uitgangspunt.

5.2.2 Criteria voor aan- of uitbouwen aan de achterkant

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de aan- of uitbouw waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande aan- of uitbouw in hetzelfde bouwblok danwel bij een gelijke woning, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd. Indien die niet van toepassing is geldt punt C.

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-direct aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel, minimaal 1 m terug van de voorgevelrooilijn.

Vorm

-plat afgedekt, of dezelfde dakhelling als het hoofdgebouw.

Maatvoering

-tot 4,0 m uit de oorspronkelijke achter- of zijgevel;

-niet hoger dan:

-3 m, gemeten vanafhet aansluitende terrein,

-0,25 m boven de vloer van de eersteverdieping, en

-het gebouw.

-indien schuinafgedekt, daknok niethoger dan:

-4,5 m, gemeten vanafhet aansluitende terrein, en

-tot de borstwering van de ramenop de verdieping.

-zij- of achtererf voor niet meer dan 50% bebouwd.

Materiaal/ Detaillering

overeenkomstig het hoofdgebouw, of geheel van glas.

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.2.3 Criteria voor aan- en uitbouwen aan de voorkant

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de aan- of uitbouw waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande aan- of uitbouw in hetzelfde bouwblok danwel bij een gelijke woning, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd. Indien die niet van toepassing is geldt punt C.

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

gebouwd aan:

-de oorspronkelijkevoorgevel;

een naar de weg of het openbaar groen gekeerde oorspronkelijke zijgevel;

Vorm

-rechthoekige hoofdvorm;

-geen doorgetrokken dakvlakken van het hoofdgebouw;

-kapvorm: plat,of dezelfde dakhelling als het hoofdgebouw;

-aan de voorgevel: zonderverandering van de oorspronkelijke breedtevan de gevelopening(en).

Maatvoering

Indien plat afgedekt niet hoger dan:

-3,0 m, gemeten vanafhet aansluitende terrein;

-0,25 m boven de vloer van de eersteverdieping, en

-het gebouw;

of, indien schuin afgedekt;

-goothoogte, gemetenvanaf het aansluitende terrein, maximaal 3,0 m;

-daknok, gemeten vanaf het aansluitende terrein, maximaal 4,5m, en

-tot de borstwering van de ramenop de verdieping.

Diepte:

-aan de voorgevel minderdan 1,5 m;

-aan de zijgevel minderdan 3,25 m;

-daktrim, bovendorpel of boeiboord maximaal 0,30 m;

-zijerf voorminder dan 50 % bebouwd.

Materiaal/ Detaillering

overeenkomstig het hoofdgebouw, of, als een serre wordt gebouwd, van glas.

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.3.1 Vergunningvrij

In onderstaande schematische tekeningen uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een bijgebouw of overkapping vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voor- en achterkant

Belangrijk is waar u wilt bouwen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een bijbehorend bouwwerk aan de voorkant van de woning of aan een andere naar het openbaar gebied gekeerde zijkant niet zonder vergunning worden gebouwd. Uitzonderingen op deze regel vormen de kleine bouwwerken die zonder omgevingsvergunning op het gehele erf gebouwd mogen worden, indien ze maximaal 1 meter hoog zijn en kleiner dan 2 m2. Wel geldt voor dit soort bouwwerken de eis dat het erf waarop gebouwd wordt voor minder dan 50% bebouwd wordt.

Voorwaarden vergunningvrij

Als uw bijbehorende bouwwerk aan de volgende voorwaarden voldoet mag u het zonder omgevingsvergunning bouwen:

1Buiten de 2,5 meter zone gelden de volgende voorwaarden:

a.de hoogte is maximaal 3 meter,

b.de totale aan vergunningvrij toegestane oppervlakte van (nieuwe en bestaande) bijbehorende bouwwerken buiten de 2,5 meter zone bedraagt niet meer dan 30 m2,

c.de strook binnen 1 meter van een naburig erf mag voor maximaal 10 m2 bebouwd worden,

d.het bijbehorende bouwwerk mag alleen bedoeld zijn voor ondergeschikt gebruik.

2De afstand tussen het bijbehorende bouwwerk en het openbaar toegankelijk gebied is minimaal 1 meter. Deze eis is alleen van toepassing als er welstandseisen gelden voor uw locatie. Uw gemeente kan u hier meer over vertellen.

3Het bijbehorende bouwwerk mag niet voorzien zijn van een dakterras, balkon of andere niet op de begane grond gelegen buitenruimte.

4Het bouwen van het bijbehorende bouwwerk mag niet tot gevolg hebben dat het achtererfgebied (het zij- en achtererf ) waarop u bouwt, voor meer dan de helft is volgebouwd.

5Het bijbehorende bouwwerk mag niet gebouwd worden aan of bij een woonwagen, een tijdelijk hoofdgebouw of een recreatiewoning.

6Het bijbehorende bouwwerk mag niet gebouwd worden aan of bij een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht.

Ondergeschikt gebruik wil zeggen dat u de bijbehorende bouwwerken niet mag gebruiken als slaap- of woonkamer, keuken en dergelijke. Een bijbehorend bouwwerk buiten de 2,5 meter zone mag alleen gebruikt worden als bijvoorbeeld garage, bijkeuken, atelier, tuinhuisje, (fietsen)berging of hobbyruimte.

5.3.2 Criteria voor bijgebouwen of overkappingen aan de achterkant

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het bijgebouw of de overkapping waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaand bijgebouw of overkapping in hetzelfde bouwblok danwel bij een gelijke woning, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd. Indien die niet van toepassing is geldt punt C.

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

op het achter- of zijerf, minimaal 1 m achter de voorgevelrooilijn;

Vorm

-plat afgedekt, of

-schuin afgedekt met een dakhelling overeenkomstig het hoofdgebouw.

Maatvoering

hoogte:

-goothoogte maximaal 3 m, daknokmaximaal 4,5 m.

Materiaal/ Detaillering

overeenkomstig het hoofdgebouw

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.3.3 Criteria voor bijgebouwen of overkappingen aan de voorkant

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het bijgebouw of de overkapping waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaand bijgebouw of overkapping in hetzelfde bouwblok danwel bij een gelijke woning, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd. Indien die niet van toepassing is geldt punt C.

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-Op het zijerf, tenminste 1 m achter de voorgevelrooilijn en meer dan 1,5 m van de weg of het openbaar groen;

-op hetvoorerf, meer dan1,5 m vande weg of het openbaar groen

Vorm

-plat afgedekt, of

-schuin afgedekt met een dakhelling overeenkomstig het hoofdgebouw.

Maatvoering

hoogte:

-maximaal 3 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein;

-indien schuin afgedekt: goothoogte maximaal 3 m, daknok maximaal 4,5 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein.

Materiaal/ Detaillering

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.4.1 Vergunningvrij

In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een kozijn- of gevelwijziging vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voor- en achterkant

Belangrijk is waar u uw kozijn of gevel wilt veranderen of waar u een kozijn wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan openbaar toegankelijk gebied (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mogen kozijn- en gevelwijzigingen aan de voor- en zijkant meestal niet zonder vergunning worden uitgevoerd.

Voorwaarden vergunningvrij

Een kozijn- of gevelwijziging is vergunningvrij als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1Het is een gevelopening met een nieuw kozijn of wijziging van een bestaand kozijn of een gevel aan een achtergevel of een niet naar de weg of het openbaar groen gekeerde zijgevel.

2Het is een gevelopening met een nieuw kozijn of wijziging van een bestaand kozijn of een gevel van een bijbehorend bouwwerk (bijgebouw, aan- of uitbouw).

3De werkzaamheden vinden niet plaats aan een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht.

5.4.2 Criteria voor kozijn- of gevelwijzigingen

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de kozijn- of gevelwijziging waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwplan is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven, of

B. het bouwplan is overeenkomstig een bestaande kozijn- of gevelwijziging in hetzelfde bouwblok danwel bij een gelijke woning, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

in de achtergevel of in niet aan het openbaar gebied gelegen zijgevel van een woning, woongebouw of bijbehorend aan-, uit- of bijgebouw.

Vorm

voor de gevel op de verdiepingen gelden de criteria zoals bepaald voor de voorgevel en de

Maatvoering

aan het openbaar gebied gelegen zijgevel.

Materiaal/ Detaillering

Kleur

of

Plaatsing

in de voorgevel van en woning of woongebouw of een naar de weg of het openbaar groen gekeerde zijgevel.

Vorm

-zonder aantasting van de bestaande gevelopening;

-bij vervanging van een garagedeur door een pui:geen gemetselde borstwering.

Maatvoering

-profielmaten gelijkof nagenoeg gelijkaan bestaande kozijnonderdelen.

-nieuwe gevelopeningen in de zijgevel: maximaal 1 m2 voor een raam; maximaal 2,5m2 voor eendeur.

Materiaal

overeenkomstig de bestaande kozijnen.

Kleur/ Detaillering

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.5.1 Vergunningvrij

In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een dakkapel vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voor- en achterkant

Belangrijk is waar u de dakkapel wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan openbaar toegankelijk gebied (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een dakkapel aan de voorkant en zijkant van de woning meestal niet zonder vergunning worden gebouwd.

Voorwaarden vergunningvrij

Voor het vergunningvrij plaatsen van een dakkapel gelden de volgende voorwaarden:

1de dakkapel wordt op het achterdakvlak of op een zijdakvlak gebouwd (dit zijdakvlak mag echter niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijn)

2de dakkapel heeft een plat dak

3de dakkapel is, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, niet hoger dan 1,75 meter

4de onderkant van de dakkapel ligt meer dan 0,5 meter, maar minder dan 1 meter boven de dakvoet

5de bovenkant van de dakkapel ligt meer dan 0,5 meter onder de daknok

6de zijkanten liggen meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak

7de dakkapel mag niet gebouwd worden op een tijdelijke woning of woongebouw, zoals een woonkeet, of op een woonwagen; de dakkapel mag ook niet op een vakantiehuisje of een andere woning of woongebouw, dat niet permanent mag worden bewoond, vergunningvrij worden geplaatst

8de dakkapel mag niet gebouwd worden op een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht

Daarbij is de dakvoet het laagste punt van een schuin dak, de daknok het hoogste punt van een schuin dak en geldt bij rijtjeshuizen en twee-onder-één-kap woningen de grenslijn tussen de woningen als zijkant van het dakvlak.

5.5.2 Criteria voor dakkapellen aan de achterkant

De wetgever heeft kaders gegeven voor vergunningvrije dakkapellen op het achterdakvlak en het niet- openbare zijdakvlak. Voor bouwplannen voor dakkapellen die niet aan de eisen voor vergunningsvrij bouwen voldoen, sluit de gemeente bij de bedoeling daarvan aan, door op het achterdakvlak en het niet- openbaar gelegen zijdakvlak – onder voorwaarden – enige vrijheid te bieden in plaatsing van dakkapellen van dezelfde omvang als wat vergunningvrij is toegestaan.

Plaatsing

-onderkant tenminste 0,5 meter bovende dakvoet, maarmaximaal 2,5 meter;

-bovenkant meer dan 0,5 meter onderde daknok;

-indien wordtaangekapt, mag het hoogste punt van de aankapping aan de daknokzijn;

-tenzij sprakeis van een gekoppelde dakkapel over twee woningen, zijkanten tenminste 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak (grenzen eigen dakvlak), bij hoekkepers gemeten vanaf het hoogste punt van de (aankapping van de) dakkapel, bij zijdakvlakken tenminste 1 meter uit de voorgevel;

-niet geplaatst in het bovenste dak van een mansardedak;

Vorm

-plat dak;indien de dakhelling van het dakvlak waarin de dakkapel wordt geplaatst meerdan 50 graden bedraagt, is aankapping toegestaan;

-zijwanden ondoorzichtig;

-overstek zoveelmogelijk gelijk aan de woning;

-boeiboord zoveelmogelijk gelijk aan de woning;

Maatvoering

-hoogte maximaal 150 cm

Materiaal/Detaillering

-overeenkomstig de woning

Kleur

-schilderwerk gelijk aan de woning

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, geldt dat een dakkapel aan redelijke eisen van welstand voldoet als het bouwwerk overeenkomstig een bestaande dakkapel is in hetzelfde bouwblok dan wel bij een gelijke woning als deze minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.5.3 Criteria voor dakkapellen aan de voorkant

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de dakkapel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande dakkapel in hetzelfde bouwblok dan wel bij een gelijke woning, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd. Indien die niet van toepassing is, geldt punt C.

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Algemeen

Op een blok woningen moeten de dakkapellen hetzelfde zijn qua plaatsing, vorm, detaillering, materiaalgebruik en kleur.

Plaatsing

-de hoogtemaatvoering in het dakvlak overeenkomstig de trendsetter in hetzelfde bouwblok;

-bij een dwarskap: afstandtot de voorgevel meer dan 1 m;

-onderkant meerdan 0,5 m en nietmeer dan 1 m bovende dakvoet;

-bovenkant meerdan 0,5 m onder de daknok;

-tenzij sprake is van één gekoppelde dakkapel over twee woningen, zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak (grenzen eigen dakvlak), bij hoekkepers gemeten vanaf het hoogste punt van de dakkapel;

-per woningniet meer danéén dakkapel in het dakvlak;

-niet geplaatst in het bovenste dakvlak van eenmansardekap (geknikt dakvlak);

-bij een bouwwerk met een bestaande borstwering dient de onderdorpel van het dakkapelkozijn aan te sluitenop het schuinedakvlak en de goot door te lopen.

Vorm

-plat dak;

-zijwanden zijn ondoorzichtig;

-overstek zo veel mogelijk gelijk aan de woning;

-boeiboord als de woning(maximaal 30 cm);

-geen borstwering.

Maatvoering

-breedte maximaal de helft van de breedtevan het dakvlak;

-hoogte maximaal 150 cm.

Materiaal/Detaillering

overeenkomstig de woning.

Kleur

schilderwerk gelijk aan de woning.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

1) In een blok qua vorm, detail, materiaal en kleur aansluiten op belendingen

2) Breedte maximaal 50 % van de breedte van het voordakvlak van de woning

3) Zijwanden minimaal 100 cm vrijhouden vanaf de rand- of de (staande) kniklijn van het dakvlak, gemeten in de lijn aan de bovenkant van het boeiboord

4) Bij een gebroken dak (bijvoorbeeld mansardekap) mogen geen dakkapellen in het bovenste dakvlak worden geplaatst

5) Er mogen geen dakkapellen boven elkaar worden geplaatst, geen afwijkende vormen in het voordakvlak

5.6.1 Criteria voor erfafscheidingen

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de erfafscheiding waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande erfafscheiding in hetzelfde bouwblok dan wel bij een gelijke woning, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd. Indien die niet van toepassing is, geldt punt C.

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Algemeen

Afstemmen op erfafscheidingen van de belendingen en het karakter van het gebied

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.7.1 Vergunningvrij

Rolluiken zijn voorzieningen om ruiten van gebouwen tegen inbraak en vandalisme te beschermen. Deze voorzieningen kunnen de omgeving echter ook een onherbergzaam aanzien geven, wat verloedering juist in de hand werkt. Daarom stimuleert de gemeente in de eerste plaats het toepassen van alternatieve oplossingen zoals geweldbestendig glas of elektronische beveiligingssystemen. Onderstaande criteria kunnen, wanneer vergunningvrij, worden gezien als aanbevelingen die kunnen bijdragen aan een verzorgd gevelbeeld.

Voorwaarden vergunningvrij

Voor woningen en aan de achterkant van ander gebouwen is het toepassen van luiken en rolluiken vergunningvrij. Aan de voorkant van andere gebouwen zijn ze aan de buitenzijde niet vergunningvrij aan, maar wel aan de binnenzijde als ze voor tenminste 75% doorzichtig zijn.

5.7.2 Criteria voor rolluiken

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het rolluik waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven.

B. het bouwplan voldoet, indien A niet van toepassing is, aan de volgende criteria:

Plaatsing

-aan de buitengevel, mits:

-plaatsing aande binnenzijde nietmogelijk is,

-voor minimaal 90% bestaand uitglasheldere doorkijkopeningen;

-rolkasten, geleidingen en rolhekken in de architectuur van de gevel worden ingepast.

Kleur

-ingetogen kleurgebruik of kleuren harmoniërend met gevel

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.8.1 Vergunningvrij

In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een antenne vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voor- en achterkant

Belangrijk is waar u een antenne wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een antenne meestal niet vergunningvrij op het voorerf (voor of aan de voorgevel) worden geplaatst.

Voorwaarden verguningvrij

Als u vergunningvrij een antenne wilt plaatsen moet dit aan de volgende voorwaarden voldoen:

1De antenne moet achter het voorerf worden geplaatst. Antennes kunnen dus niet zonder omgevingsvergunning in de voortuin of aan de voorgevel worden geplaatst. Plaatsing op een inpandig balkon aan de voorkant is zonder vergunning alleen mogelijk als de antenne achter de voorgevel blijft.

2Als u een schotelantenne wilt plaatsen dan moet deze:

a.een doorsnede (diameter) hebben die maximaal 2 meter is

b.inclusief de drager, niet hoger zijn dan 3 meter (vanaf de voet gemeten)

3Gaat het om een ander soort antenne dan mag de hoogte (inclusief een eventuele antennedrager) niet hoger zijn dan 5 meter (vanaf de voet gemeten).

4De antenne mag niet geplaatst worden bij een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht.

Bij de bepaling van de hoogte van een antenne is de hoogte van een antenne te meten vanaf de voet van de antenne. Als deze op een antennedrager staat (bijvoorbeeld een mast waaraan de antenne is bevestigd), dan is het de gezamenlijke hoogte van drager en antenne gemeten vanaf de voet van de antennedrager. Als de antenne of antenne met drager aan de gevel is bevestigd, dan wordt de (gezamenlijke) hoogte gemeten vanaf het punt waar de antenne boven het dak komt.

5.8.2 Criteria voor (schotel)antennes

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de (schotel)antenne waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-antennes bij voorkeur aan een achtergevel bevestigd, in ieder geval achter de voorgevellijn geplaatst;

-niet aangebracht aan monumenten of beeldbepalende panden;

-maximaal éénspriet-, staaf- of schotelantenne aan,op of bijeen woning / pand.

Maatvoering

-niet hoger danvergunningvrij

Vormgeving

-antenne en bijbehorende voorzieningen (mast, bedrading, tuidraden etc) als één geheel vormgeven;

-indien zichtbaar vanaf de weg of het openbaar groen zo onzichtbaar mogelijk (een minimum aan dwarssprieten kan hiertoe bijdragen);

-beperken van aantal tuidraden. Bij bevestiging aan gevel geen tuidraden (stabiliteit wordt behaald uitde bevestiging aande gevel);

-geperforeerde schotel.

Materiaal en kleur

-materiaal en kleur onopvallend en aanvaardbaar in relatie tot de omgeving, geen felle, contrasterende kleuren maar antraciet of donker groen.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.9.1 Vergunningvrij

In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een zonnepaneel of zonnecollector vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voorwaarden vergunningvrij

Om een zonnecollector of zonnepaneel vergunningvrij te mogen plaatsen moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

1De zonnecollector of het zonnepaneel moet op een dak worden geplaatst

2De collector of het paneel moet een geheel vormen met de installatie voor het opslaan van het water respectievelijk het opwekken van elektriciteit. Als dat niet het geval is, dan moet die installatie binnen in het betreffende gebouw worden geplaatst

3Komt de zonnecollector of het zonnepaneel op een schuin dak, dan geldt dat:

a.deze niet mag uitsteken en dus aan alle kanten binnen het vlak van het dak moet blijven

b.de collector of het paneel in of direct op het dakvlak moet worden geplaatst,

c.de hellingshoek hetzelfde moet zijn als die van het dakvlak waarop het staat

4Komt de zonnecollector of het zonnepaneel op een plat dak, dan geldt dat de collector of het paneel ten minste net zo ver verwijderd moet blijven van de dakrand als de collector of het paneel hoog is. Is het hoogste punt van de collector bijvoorbeeld 50 centimeter, dan moet de afstand tot de dakrand(en) ook minimaal 50 centimeter zijn

5De collector of het paneel mag niet geplaatst worden op een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht.

5.9.2 Criteria voor zonnepaneel of -collector

Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het zonnepaneel of -collector waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:

A. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is afgegeven. Indien dit niet van toepassing is, geldt punt B.

B. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-er zijn geen andere zonnepanelen of -collectoren in hetzelfde dakvlak van het bouwblok of het zonnepaneel of de zonnecollector is regelmatig op een horizontale lijn gerangschikt ten opzichte van deze anderezonnepanelen of -collectoren.

Indien het zonnepaneel of de zonnecollector wordt geplaatst op een schuin dakvlak, dan dient te worden voldaan aan de volgende twee richtlijnen:

-het zonnepaneel of de zonnecollector wordt geplaatst binnen het vlak van het dak (en steekt dus niet uit);

-de hellingshoek van het zonnepaneel of de zonnecollector is hetzelfde als hellingshoek van hetdakvlak waarop of -aan dezeis geplaatst.

Indien het zonnepaneel of de zonnecollector wordt geplaatst op een plat dakvlak, dan dient te worden voldaan aan de volgende richtlijn:

-het zonnepaneel of de zonnecollector ligt geheel binnen een hoek 15 graden vanaf de dakrand.

Aantal

-aan voorkant of zijkant diegrenst aan de openbare ruimtemaximaal twee panelen;

-aan achterkant en zijkant die niet grenst aan de openbare ruimte tot maximaal 50% (inclusief dakkapellen) vanhet betreffende dakvlak.

Maatvoering

Hoogte:

-verticaal gemeten maximaal 1,00 m. Breedte:

-aan voorkant en zijkant die grenst aan de openbare ruimte in totaal maximaal 50% van breedte dakvlak (midden bouwmuur tot middenbouwmuur);

-aan achterkant en zijkant die niet grenst aan de openbare ruimte in totaal maximaal 66% van breedte dakvlak (midden bouwmuur tot midden bouwmuur.

Vormgeving

-paneel/collectorintegraal opgenomen in het ontwerpvan het bouwwerk.

Kleur

-de kleur overeenkomstig met het achterliggende dakvlak of anders zwart, antraciet of donker grijs.

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

5.10.1 Vergunningvrij

In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een dakraam vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voorwaarden vergunningvrij

Het plaatsen van een daglichtvoorziening is vergunningvrij als het aan de volgende voorwaarden voldoet:

1De daglichtvoorziening steekt niet meer dan 0,6 meter uit ten opzichte van het dakvlak

2De zijkanten van de daglichtvoorziening moeten meer dan 0,5 meter van de randen van het dakvlak of het platte dak liggen

3De daglichtvoorziening wordt niet gebouwd in een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht

5.10.2 Criteria voor dakramen

A. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaats en maat

-geen uitstekende dakramen in hellende daken (vlak aanbrengen met dezelfde helleingshoek als het dak)

Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.

6.8.1 Algemeen

Het doel van de welstandscriteria voor reclame is het bereiken van een goede ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van de gemeente Zeist. Er wordt gestreefd naar evenwicht in welstand, overlast, verkeersveiligheid en economische belangen, zoals inkomsten voor ondernemers en beperking van de regeldruk.

Reclame is een openbare aanprijzing van goederen of diensten, waarmee kennelijk beoogd wordt een commercieel belang te dienen.

Onder reclame wordt dus ook verstaan: tekeningen en opschriften voor het aankondigen van bijvoorbeeld politieke, culturele of sportactiviteiten en naamsaanduidingen. Daarnaast vallen ook muren of gedeelten daarvan, waarop de reclame wordt aangebracht, onder het begrip reclamebord.

Voor reclame-uitingen is relevant het onderscheid tussen reclame-uitingen die moeten worden opgevat als bouwwerk, en die welke geen bouwwerk zijn. Bouwwerken zijn onder meer permanente borden, lichtreclames, luifels, zuilen, masten et cetera en kunnen vergunningplichtig zijn. Voorbeelden van buitenreclame die geen bouwwerk in de zin van de wetgeving zijn, zijn: luchtballonnen, driehoeksborden, klapborden en feestversiering. Dergelijke reclame die geen bouwwerk is kan in principe worden gereguleerd in de APV. Mede in het kader van het streven naar deregulering beperkt de welstandsnota zich tot alleen die vormen van reclame-uitingen die als (deel van) bouwwerk moeten worden beschouwd.

In onderstaand schema is in beeld gebracht welke typen reclame aan welk beleid getoetst zullen worden in het kader van de vergunningverlening.

Het voldoen aan de redelijke eisen van welstand betekent dat de reclame-uiting esthetisch moet passen in de omgeving en bij het gebouw waar het geplaatst is. Voor reclame-uitingen die onder de beoogde nieuwe APV vallen zal er in principe geen preventieve welstandstoets meer zijn.

In deze welstandsnota zijn criteria opgenomen voor de vergunningplichtige reclame-uitingen welke zijn onderverdeeld in objectgerichte criteria ten aanzien van reclame-uitingen aan de gevels (zoals banieren, lichtbakken en dergelijke) en objectgerichte criteria ten aanzien van vrijstaande reclame-uitingen (zuilen, vlaggenmasten, bouwborden en dergelijke).

Binnen deze tweedeling zijn criteria toegespitst op bedrijventerreinen, winkelgebieden en de overige gebieden in de bebouwde kom. Een begrenzing van de winkelgebieden en de bedrijventerreinen is weergegeven op de welstandskaart.

Voor reclame-uitingen buiten de bebouwde kom (volgens art. 27 Wegenwet) geldt de ’Provinciale Verordening bescherming natuur en landschap Provincie Utrecht’. De provincie Utrecht is in dit geval ook het bevoegde gezag waardoor de welstandsnota hier niet van toepassing is.

6.8.2 Reclame-uitingen algemeen

Reclame-uitingen kunnen voorkomen in vele verschillende variaties. Er bestaan vele vormen van reclame-uitingen die zo beperkt van omvang zijn dat het te ver voert hiervoor gedetailleerde welstandscriteria op te stellen. Soms zijn zij ook niet als bouwwerk aan te merken.

Indien reclame-uitingen voldoen aan de onderstaande criteria, dan voldoen ze zonder meer aan redelijke eisen van welstand. Een verdere preventieve toetsing is dan niet meer van toepassing.

De volgende vormen van reclame voldoen zonder meer aan redelijke eisen van welstand:

-naamborden en opschriften, die niet groter zijn dan 0,15 m_ en geen grotere maat hebben dan 0,5 m;

-tijdelijke aankondigingen, voor niet langer dan dertien weken, die niet groter zijn dan 0,75 m_ en geen grotere maat hebben dan 1 m;

-opschriften van het inwendige gedeelte van het onroerend goed.

Indien een aanvraag niet voldoet aan bovenstaande criteria, dan dienen de hierna genoemde criteria geraadpleegd te worden.

6.8.3 Reclame-uitingen aan de gevel(s) van bedrijfspanden in de winkelgebieden.

Onder de winkelgebieden in Zeist worden de grotere concentraties van winkels bedoeld. Deze zijn De Clomp, Vollenhove, Kerckebosch, Vrijheidsplein, Centrum en de Slotlaan (voor de begrenzing: zie de welstandskaart). Het winkelgebied langs de Slotlaan en directe omgeving neemt hierbinnen een aparte plaats in. Het is het middelpunt van Zeist en vormt een belangrijke, cultuurhistorisch en economisch waardevolle schakel binnen de stad. Het belang van een aantrekkelijk verblijfsklimaat is groot en ook bepalend voor het economische klimaat. Van oudsher is de Slotlaan een laan met waardevolle en karakteristieke historische bebouwing. Uitgangspunt voor het beoordelen van vergunningaanvragen is het waarborgen van dit straatbeeld met voldoende mogelijkheden voor reclamevoering.

Algemeen

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van reclame-uitingen aan de gevel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:

A. voor het bouwwerk is een vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 of een gemeentelijke of provinciale monumentenverordening vereist en deze is verleend;

B. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-loodrecht op, of evenwijdig aan en vlak tegen, de gevel;

-aangebracht aan de voorgevel ter hoogte van de begane grond (dus niet aan de verdiepingen); geen combinatie van loodrecht op de gevel aangebrachte reclame (uitsteekbak) met vlaggen of banieren;

-maximaal één type reclame-uiting per gevel;

-per 5 m gevelbreedte 1 loodrecht op de gevel geplaatste reclame-uiting met een maximum van 3.

Vorm

-geen mechanisch bewegende delen;

-geen lichtcouranten (bewegende tekst) of knipperende reclame;

-loodrecht aangebrachte reclame: diapositief (buiten de tekst/logo mag het fond slechts 20% licht doorlaten);

-op etalageruiten naamsaanduidingen en/of logo’salleen in losseletters;

-aan de voorgevel: reclame-uiting als zelfstandig element vormgeven, waarbij de maatvoering en detailleringen zijn afgestemd op en harmoniëren met de oorspronkelijke gevel;

-reclame-uitingen integreren in de architectuur en beperken tothet hoogst noodzakelijke.

Maatvoering

-bovenkant minimaal 0,2 m onderonderkant kozijn(en) op verdieping;

-de breedte van vlak en evenwijdig aan de gevel aangebrachte reclame maximaal gelijk aan de pui;

-loodrecht op de gevel aangebracht: maximale afmeting van 0,80 m x 0,80 m, inclusief bevestigingsconstructie;

-maximale oppervlakte vlag(gen) 0,5 m_.

Kleuren

-geen signaalkleuren en/offelle kleuren.

Overige

-geen reclame voor bedrijven die niet in het pand gehuisvest zijn, of voor producten die niet worden vervaardigd of verkocht;

-geen banier(en) en permanente vlag(gen).

6.8.4 Reclame-uitingen aan de gevel(s) van bedrijfspanden op de bedrijventerreinen

Deze criteria zijn van toepassing op de bedrijven die behoren tot de volgende gebieden: Fornhese, Remiaterrein, Handelscentrum Dijnselburg, Bedrijventerrein Zeist-West, Bedrijvenpark Seyst, station Driebergen-Zeist.

Algemeen

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van reclame-uitingen aan de gevel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:

A. voor het bouwwerk is een vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 of een gemeentelijke of provinciale monumentenverordening vereist en deze is verleend;

B. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande reclame-uiting in dezelfde straat en aan hetzelfde bedrijfstype die met een positief welstandsadvies is gerealiseerd (de trendsetter) waarbij een trendsetter in hetzelfde bouwblok prevaleert, of;

C. het bouwplan voldoet aan de onderstaande criteria, of:

Plaatsing

-evenwijdig aanen vlak tegende gevel of boven de dakrand geplaatst;

-ter hoogtevan de beganegrond loodrecht op de gevelgeplaatst;

-geen combinatie van loodrecht op de gevel aangebrachte reclame (uitsteekbak) met vlaggen of banieren;

-per 15 m gevellengte 1 reclame-uiting.

Vorm

-boven de dakrand geplaatste reclame bestaat uitsluitend uit logo en losse letters;

-reclame op of aan bedrijven op de autoboulevard Oud Zandbergen mag niet voor de voorgevel of boven het dak uitsteken;

-geen mechanisch bewegende delen;

-geen lichtcouranten (bewegende tekst) of knipperende reclame;

-op etalage- of showroomruiten naamsaanduidingen en/of logo’s alleenin losse letters.

Maatvoering

-op borstwering: hoogte maximaal de helft vande borstweringshoogte;

-afstand totzijgevel minimaal gelijkaan die vanhet eerste kozijntot die zijgevel;

-boven de dakrand: reclame-uiting minimaal 0,25 m en maximaal 0,5 m los van de dakrand;

-boven de dakrand of op hooggelegen gesloten gevelvlak: hoogte 10% van de hoogte waarop de reclame-uiting wordt aangebracht, waarbij in ieder geval een hoogte van 50 cm is toegestaan en een maximum van 2 m geldt;

-loodrecht op de gevelaangebracht: maximale afmeting 1 m_, inclusief bevestigingsconstructie;

-maximale oppervlakte vlag(gen)of banier(en) 2 m_.

Kleuren

-geen signaalkleuren en/of felle kleuren;

-aan hetgebouw dient reclame geïntegreerd te wordenin het ontwerp.

Overige

-geen reclame voor activiteiten of producten die niet in het pand plaatsvinden,respectievelijk worden verkocht.

Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.

6.8.5 Reclame-uitingen aan de gevel(s) van bedrijfspanden en instellingen (uitgezonderd winkelgebieden en bedrijventerreinen)

Algemeen

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van reclame-uitingen aan de gevel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:

A. voor het bouwwerk is een vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 of een gemeentelijke of provinciale monumentenverordening vereist en deze is verleend;

B. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-loodrecht op, of evenwijdig aan en vlak tegen, de gevel;

-aangebracht aan de voorgevel ter hoogte van de begane grond (dus niet aan de verdiepingen);

-geen combinatie van loodrecht op de gevel aangebrachte reclame (uitsteekbak) met vlaggen of banieren;

-per 5 m gevelbreedte 1 loodrecht op de gevel geplaatste reclame-uiting met een maximum van 3.

Vorm

-geen mechanisch bewegende delen;

-geen lichtcouranten (bewegende tekst) of knipperende reclame;

-loodrecht aangebrachte reclame: diapositief (buiten de tekst/logo mag het fond slechts 20% licht doorlaten);

Maatvoering

-bovenkant minimaal 0,2 m onderonderkant kozijn(en) op verdieping;

-de breedte van vlak en evenwijdig aan de gevel aangebrachte reclame maximaal 2/3 van de gevelbreedte, met een maximum van 5 meter,en ten hoogste2 stuks per gevel;

-loodrecht op de gevel aangebracht: maximale afmeting van 0,80 m x 0,80 m, inclusief bevestigingsconstructie;

-maximale oppervlakte vlag(gen) 0,5 m_.

Kleuren

-geen signaalkleuren en/offelle kleuren.

Overige

-geen reclame voor bedrijven die niet in het pand gehuisvest zijn, of voor producten die niet worden vervaardigd of verkocht;

-geen banier(en) en permanente vlag(gen).

Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.

6.8.6 Reclame-uitingen vrijstaand bij bedrijfspanden en instellingen (uitgezonderd winkelgebied Slotlaan e.o.)

Algemeen

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van vrijstaande reclame-uitingen waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:

A. voor de aanvraag is een vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 of een gemeentelijke of provinciale monumentenverordening vereist en deze is verleend;

B. voor de aanvraag is overeenkomstig een bestaande reclame-uiting in dezelfde straat en aan hetzelfde bedrijfstype die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is gerealiseerd (de trendsetter) waarbij een trendsetter in hetzelfde bouwblok prevaleert;

C. de aanvraag voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-geplaatst op het erf behorend bij het bedrijfspand of de instelling;

-afstand tot het pand minimaal gelijkaan de hoogtevan de reclame-uiting;

-geen combinatie van vrijstaande reclame-uitingen met loodrecht op de gevel aangebrachte reclame (uitsteekbak);

-maximaal 1 per perceel.

Vorm

-reclame-uitingen rechthoekig van vorm;

-geen mechanisch bewegende delen;

-geen lichtcouranten (bewegende tekst) of knipperende reclame

-indien verlicht, dan bij voorkeur aangelicht of hoogstens letters/tekst oplichtend.

Maatvoering

-reclameborden/- zuilen: hoogte tot 50% van de hoogte van het bijbehorend gebouw, met een maximale hoogte (inclusief eventuele draagconstructie) van 2 m en een maximum oppervlakte van 1,8m_;

-per 2,5 m vlaggenmastlengte 1 m_ vlagoppervlak met een maximumvan 3 m_

Overig

-geen combinatie van reclameborden/ -zuilenen vlaggen;

-geen reclame voor activiteiten of producten die niet in het pand plaatsvinden, respectievelijk worden verkocht.

Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.

6.8.7 Reclame-uitingen vrijstaand bij bedrijfspanden en instellingen ( uitgezonderd winkelgebied Slotlaan e.o.)

Algemeen

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van vrijstaande reclame-uitingen waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand, passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:

A. voor de aanvraag is een vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 of een gemeentelijke of provinciale monumentenverordening vereist en deze is verleend;

B. voor de aanvraag is overeenkomstig een bestaande reclame-uiting in dezelfde straat en aan hetzelfde bedrijfstype die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is gerealiseerd (de trendsetter) waarbij een trendsetter in hetzelfde bouwblok prevaleert;

C. de aanvraag voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

-geplaatst op het terrein behorend bij het bedrijfspand of het openbare gebied aan de voorzijde van het pand;

-afstand tot het bedrijfspand minimaal gelijk aan de hoogte van de reclame-uiting, tenzij tegen het bedrijfspand geplaatst;

-maximaal één reclame-uiting per erf;

-geen reclame-uitingen die het uitzicht op de openbare ruimte ernstig belemmeren;

-geen combinatie van vrijstaande reclame-uitingen met loodrecht op de gevel aangebrachte reclame (uitsteekbak).

Vorm

-reclame-uitingen rechthoekig van vorm;

-geen mechanisch bewegende delen;

-geen lichtcouranten (bewegende tekst) of knipperende reclame

-indien verlicht, dan bij voorkeur aangelicht of hoogstens letters/tekst oplichtend.

Maatvoering

-reclameborden/-zuilen: maximum hoogte1,5 m en een maximum oppervlakte van 1,2m_;

Overig

-geen combinatie van reclameborden/ -zuilenen vlaggen;

-geen reclame voor activiteiten of producten die niet in het pand plaatsvinden, respectievelijk worden verkocht.

Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.

6.8.7 Reclame-uitingen vrijstaand in winkelgebied Slotlaan e.o.

Algemeen

Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van vrijstaande reclame-uitingen waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand, passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:

A. voor de aanvraag is een vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 of een gemeentelijke of provinciale monumentenverordening vereist en deze is verleend;

B. voor de aanvraag is overeenkomstig een bestaande reclame-uiting in dezelfde straat en aan hetzelfde bedrijfstype die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is gerealiseerd (de trendsetter) waarbij een trendsetter in hetzelfde bouwblok prevaleert;

C. de aanvraag voldoet aan de volgende criteria:

Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.

7.8.1 Bebouwing Vogelwijk, Crosestein, Nijenheim, Brugakker, De Clomp en Couwenhoven (naoorlogse woongebieden):

Uitsnede deelgebied

Deze wijken vertegenwoordigen de grote naoorlogse woongebieden van Zeist. De bebouwing is, met uitzondering van de eerder gebouwde Vogelwijk, vanaf de zeventiger jaren tot stand gekomen in een voor die tijd typerende woonervenstructuur. Langs rustige wegen staan vele rijtjeswoningen, etagewoningen en een aantal flats. In De Clomp is een winkelcentrum gevestigd waaromheen de flats zijn gegroepeerd. De verschillende wijken worden van elkaar gescheiden door brede wijkverzamelwegen en groenstructuren. Een voorbeeld hiervan is de Weteringlaan.

De buurten hebben een strak orthogonaal stratenpatroon dat wordt onderbroken door groene ruimten en pleintjes. De bouwstroken zijn zodanig op de kavels geplaatst, dat er ruimte is voor voortuinen, een versterking van het groene karakter van de buurten. Bouwblokken zijn evenwijdig of haaks op de straat georiënteerd. Gevels kennen een oriëntatie op publieke ruimten. Sommige buurten hebben een gesloten karakter vanwege de plaatsing van bijgebouwen voor de woningen, een veel toegepaste opzet in de jaren zeventig van de vorige eeuw.

Het bebouwingsbeeld wordt gedomineerd door rijtjeswoningen van twee bouwlagen met evenwijdig aan de straat lopende zadeldaken.

Daarnaast komen ook etagewoningen voor met meerdere bouwlagen. De hoogste bebouwing staat bij het winkelcentrum en heeft tot negen bouwlagen. Daarbuiten heeft de bebouwing niet meer dan vier bouwlagen. Dakkapellen, erkers, carports en dakramen zijn vaak projectmatig aangebracht. In sommige buurten, zoals in delen van Couwenhoven, zijn aan- en uitbouwen individueel aangebracht. Dit heeft in zekere mate een verstorende uitwerking op het beeld.

Massa’s zijn opgebouwd uit eenvoudige vormen met rechte lijnen. Woningen van latere datum hebben meer experimentele en expressieve vormen. Samen met de bijgebouwen hebben de bouwwerken een samengesteld karakter. De massaopbouw is zorgvuldig. Dit uit zich in het voorkomen van grotere bouwhoogtes aan doorgaande wegen en het winkelcentrum.

Typische naoorlogse rijtjeswoningen in Nijenheim.

Het profiel van Brugakker, een typische woonervenbuurt metrijtjeswoningen en gestapelde bouw.

Rijtjeswoningen met verschillende dakkapellen in Couwenhoven

Meer hoogbouw in de buurt van het winkelcentrum De Clomp.

Hier in Nijenheim.

Vanwege de weinig uit elkaar liggende bouwperiodes en de projectmatige opzet vertonen woningen over het gehele gebied grote gelijkenissen in detaillering, kleur- en materiaalgebruik. Tussen de wijken zijn er verschillen, maar binnen een wijk is dit nauwkeurig op elkaar afgestemd. Kleuren van de bakstenen gevels bestaan uit geelbruin, (donker)rood, zandgeel of grijs. Daken zijn bedekt met donkere pannen of leisteen. Afwerkingsmaterialen bestaan uit hout of volkernplaat. Veel gebruikte kleuren hiervoor zijn bruin of wit. Ook dit is per wijk op elkaar afgestemd. In sommige buurten, zoals in delen van Couwenhoven, geeft individueel aangebracht schilderwerk en dakkapellen een enigszins rommelig beeld.

Ontwikkelingen en beleid

De woongebieden van Vogelwijk, Couwenhoven, Brugakker, De Clomp, Nijenheim en Crosestein zijn grote, maar rustige woonwijken met een specifiek, homogeen karakter dat representatief is voor de tijd waarin deze gebouwd zijn. Opvallend is de verspreide aanwezigheid van openbaar groen en de vele fiets- en voetgangerspaden. In de Vogelwijk zal een omvangrijke herstructurering plaatsvinden. In een later stadium zullen welstandscriteria voor deze wijk worden opgesteld.

Voor de bebouwing is een normale kwaliteitszorg van toepassing. Het welstandsbeleid dient vooral bij te dragen aan het behoud van de eenheid in verschijningsvorm van de bebouwing. Dit betekent geen afwijkend kleurgebruik en geen toepassing van afwijkende aan- en uitbouwen aan de voorkanten in buurten met een homogeen karakter. Voor bebouwing gelegen aan de belangrijke routes Griftlaan en Kromme-Rijnlaan en voor bebouwing grenzend aan de Griftlaan worden vanwege het openbare karakter aanvullende criteria gegeven.

Welstandscriteria Vogelwijk, Crosestein, Nijenheim, Brugakker, De Clomp en Couwenhoven (naoorlogse woongebieden)

Algemeen

-de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering dient te passen binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan.

Massa en vorm

-de massaopbouw is per rij/cluster in onderlinge samenhang;

-aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa;

-de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

-kleur- en materiaalgebruik zijn per rij/cluster in onderlinge samenhang;

-het kleurgebruik bij bebouwing grenzend aan het open buitengebied vormt geen contrast met de omgeving.

Aanvullende criteria Griftlaan en Kromme-Rijnlaan:

Plaatsing

-indien georiënteerd op de weg, dienen gevels representatief te zijn.

Massa en vorm

-bij vervangende nieuwbouw aansluiten op massa en vorm van belendende bebouwing;

-lange zijden van bebouwing staan evenwijdig aan de straat;

-de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

-bij (vervangende) nieuwbouw moet sprake zijn van hoogwaardige detaillering.

7.8.2 Kroostweg, Kroostweg-Noord, Noordweg en de Koppelweg

Uitsnede deelgebied

Delen van de bebouwing aan de Kroostweg en aan de Koppelweg zijn bij de aanleg van de grote uitbreidingswijken van Zeist West gespaard gebleven. Het karakter van deze bebouwing wijkt in sterke mate af van de rest van het gebied. Door de kleinschaligheid van de bebouwing, ruimere kavels, het privé-groen, mate van detaillering en traditioneel kleurgebruik ademt de bebouwing de sfeer van een dorp.

De bebouwing bestaat uit enkele oude boerderijen, een landhuis en vooroorlogse woonbebouwing. Bijna alle bebouwing is vrijstaand en midden op de kavels geplaatst. Twee-onder-één-kap woningen komen ook voor. Representatieve voorzijden zijn op de hoofdontsluiting georiënteerd.

De bebouwing heeft niet meer dan twee bouwlagen en is voorzien van een kap. Nokrichtingen zijn zowel haaks op als evenwijdig aan de straat. Er komen verschillende kaptypen voor: zadeldaken, schilddaken en mansardedaken. De meeste dakkapellen zijn voorzien van een kap.

Er is een variatie in de vorm van de massa’s. Enerzijds bestaat de bebouwing uit enkelvoudige massa’s terwijl ook meer gestileerde vormen voorkomen.

Er is tevens een variatie is detaillering, kleur- en materiaalgebruik. Hoewel aardkleuren als roodbruin, rood en bruin overheersen komt er ook een villa voor in het wit. De gebruikte materialen zijn natuurlijk. De meeste bouwwerken kennen een beperkte detaillering.

De vooroorlogse bebouwing aan deze routes is waardevol. Sommige van de bouwwerken hebben dan ook een monumentenstatus. De linten zijn bij de woninguitbreidingen van de jaren zeventig gedeeltelijk gespaard gebleven. In de loop der tijd zijn deze linten opgevuld met naoorlogse inbreidingen in de vorm van rijtjes- en twee-onder-één-kapwoningen.

Vooroorlogse middenstandsvilla’s aan de Koppelweg.

Vooroorlogse woningen aan de Koppelweg.

Vrijstaande villa aan de Kroostweg.

Villa aan de Koppelweg.

Ontwikkelingen en beleid

De linten zijn de bij de bouwen van de naoorlogse uitbreidingswijken bespaard gebleven. Hiermee vormen ze belangrijke elementen met een historiserende sfeer. De meeste woningen zijn eenvoudig uitgevoerde middenstandswoningen. Er komt echter ook bebouwing met verfijnde, versierende detailleringen. De ruime opzet met een plaatsing op ruime, groene kavels is waardevol.

Welstandscriteria Kroostweg, Kroostweg-Noord, Noordweg en Koppelweg

Algemeen

-de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering dient te passen binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan. Relevant hierbij is of de omringende bebouwing ontworpen is als architectonische eenheid per bouwblok of een individuele uitstraling op pandniveau heeft.

Ruimtelijke structuur

-nieuwe invullingen zullen moeten aansluiten bij het huidige karakter en kwaliteit van het gebied;

-behoud van de karakteristieke stedenbouwkundige structuren van de oude linten.

Plaatsing

-oriëntatie van de bebouwing op de straat.

-bijgebouwen staan achter de achtergevellijn van het hoofdgebouw of beperkt naast het hoofdgebouw in de achterste zone daarvan (B)

. Dit criterium geldt alleen indien het bestemmingsplan hiervoor de ruimte biedt.

.

Massa en vorm

-de bebouwing is kleinschalig en qua maatvoering aangepast aan belendende bebouwing;

-woningen zijn voorzien van één van de volgende, eventueel samengestelde, kapvormen: zadeldak, mansardedak of tentdak;

-de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

-detaillering, kleur- en materiaalgebruik moeten aansluiten bij de aanwezige individuele bebouwing;

-respecteren van bestaande ornamentiek en specifieke details;

-hoge architectonische kwaliteit met respect voor authentieke, traditionele toepassing van gebiedseigen kenmerken.