Aanhef
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zandvoort,
Gelet op het bepaalde in artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht,
Besluit vast te stellen de volgende beleidsregels:
Het Toetsingskader toeristische verblijfsaccommodaties gemeente Zandvoort 2026 vast te stellen.
2. Algemeen
2.1. Toeristische verblijfsaccommodaties
2.1.1. Hotel
Een hotel is een gebouw met bedrijfsmatige logiesfunctie waar een persoon tegen betaling kan overnachten voor een kortdurend verblijf en waar (eventueel) bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt. Er mogen dranken en maaltijden aan personen worden verstrekt die niet overnachten in het gebouw.
In het geval dat het betreffende verzoek niet binnen het Omgevingsplan past, kunnen het college en de gemeenteraad van de gemeente Zandvoort gebruik maken van hun bevoegdheid om af te wijken van het Omgevingsplan of het Omgevingsplan gewijzigd vast te stellen. Om te beoordelen of een initiatief wenselijk is, maakt het bevoegd gezag allereerst een afweging op basis van de volgende toetsingscriteria:
Toetsingscriteria:
•Logies vormt de hoofdactiviteit, waaraan de overige activiteiten zoals bijvoorbeeld wellness, zakelijke faciliteiten, sportieve faciliteiten, zorg, etc. ondergeschikt zijn. Dit betekent dat het grootste deel van het gebruiksoppervlak de functie logies heeft.
•Er moet aangetoond zijn dat er voldoende marktruimte aanwezig is voor het initiatief binnen de hotelmarkt in de gemeente Zandvoort.
•Er moet gemotiveerd worden hoe GreenKey of een vergelijkbaar duurzaamheidslabel wordt verkregen.
Wanneer voldaan wordt aan de toetsingscriteria dan wordt het initiatief getoetst aan de volgende afwegingscriteria:
Afwegingscriteria:
•Het initiatief moet aansluiten bij de doelgroepen waar de ontwikkelingen in de gemeente Zandvoort zoveel mogelijk op worden afgestemd. Bij initiatieven voor hotels wordt met name gefocust op de avontuurzoeker, de stijlzoeker en in mindere mate op de plezierzoeker en rustzoeker conform het Leefstijlvinder model. De avontuur- en stijlzoeker staat voor luxe, comfort en authentieke ervaringen.
•Het initiatief moet een onderscheidend hotelconcept zijn dat een aanvulling is op het huidige hotelaanbod in de gemeente Zandvoort. Het gaat in ieder geval om lifestyle, design, boutique, gastronomie en Zandvoortse thema’s.
•Publiekstoegankelijke voorzieningen moeten bijdragen aan het ontwikkelen van een jaarrond vrijetijdsaanbod. Het gaat om voorzieningen aanvullend op het hotel die toegankelijk zijn voor passanten. Voorbeelden hiervan zijn wellness, zakelijke faciliteiten, sportieve faciliteiten en zorg. De voorzieningen zijn onderdeel van het hotelconcept.
•Het initiatief moet aansluiten op de toeristische voorzieningen structuur van de gemeente Zandvoort ten behoeve van combinatiebezoek, levendigheid en het voorkomen van overlast.
•De uitkomsten van het participatietraject wordt verwoord in een participatieverslag. Deze uitkomsten worden meegenomen in de belangenafweging.
•Er wordt beoordeeld hoe in de ontwikkel- en gebruiksfase wordt omgegaan met maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO).
•Nieuwe hotelontwikkelingen zijn in principe niet toegestaan in woonbuurten en op bedrijventerreinen met het oog op bescherming van het woon- en leefklimaat, mobiliteit en goede bereikbaarheid alsmede kwaliteit en gebruik van buiten- en openbare ruimte. Zie hiervoor hoofdstuk 4, onderdeel ‘D) Criteria die in de EFTAL geborgd worden’ van de uitvoeringsparagraaf toeristische verblijfsaccommodaties horende bij de Toeristische visie Zandvoort 2040.
Het initiatief moet vervolgens ook haalbaar zijn zoals is weergegeven in het processchema. In het kader van de haalbaarheidstoets moet onder meer een verhaalsovereenkomst nadeelcompensatie met de gemeente moet worden gesloten.
2.1.2. Pension
Een pension is een verblijfsaccommodatie met een commercieel oogmerk, met meer dan 4 bedden, waar de eigenaar ook zelf in het pension woont. Maaltijden en dranken worden slechts verstrekt aan gasten, en niet aan passanten. Dit in tegenstelling tot hotels waar dit wel mag. Pensions staan ook ingeschreven bij de KvK.
Er worden geen omgevingsvergunningen meer verstrekt voor pensions. Het is niet meer mogelijk een aanvraag te doen voor een pension waarbij gebruik gemaakt wordt van de afwijkingsbevoegdheid (BOPA).
2.1.3. Recreatiewoning op een perceel met de functie recreatie
Een recreatiewoning is een gebouw dat bestemd is voor het bieden van kortdurend recreatief verblijf door wisselende personen. In een recreatiewoning brengt een persoon vrije tijd en/of vakanties door. Het hoofdverblijf heeft de persoon ergens anders. Het gebouw is gelegen op een officieel voor recreatie aangewezen perceel.
Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan. Bij en in een recreatiewoning is géén kamerverhuur of recreatieve verhuur van een bijgebouw, aan- of uitbouw toegestaan.
Indien een aanvraag omgevingsvergunning voor een recreatiewoning niet past in het Omgevingsplan Zandvoort, wordt geen medewerking verleend aan een verzoek tot vestiging van deze toeristische verblijfsaccommodatie. Er wordt geen gebruik gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid (BOPA).
2.1.4. Recreatiewoning op een perceel met de functie wonen
Er wordt geen omgevingsvergunning meer verstrekt voor een recreatiewoning of -appartement op een perceel met de functie wonen.
2.2. Toeristische verhuur
2.2.1. Particuliere vakantieverhuur (hele woning)
Particuliere vakantieverhuur is een vorm van toeristische verhuur, waarbij de hoofdbewoner de woonruimte waar hij volgens de Basisregistratie Personen zelf woont, incidenteel, voor een korte periode en tijdens de eigen afwezigheid, toeristisch verhuurt.
Particuliere vakantieverhuur is toegestaan onder de volgende voorwaarden:
•Particuliere vakantieverhuur is alleen mogelijk in een woning.
•De woning mag aan maximaal 6 personen per nacht verhuurd worden.
•Er wordt voldaan aan de regels voor Particuliere vakantieverhuur die zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Zandvoort 2026 of diens rechtsopvolger.
2.2.2. Bed & Breakfast (deel van de woning)
Bed & Breakfast is een vorm van toeristische verhuur, waarbij de hoofdbewoner een volgens het Omgevingsplan Zandvoort toegestaan deel van het hoofdgebouw kortdurend toeristisch verhuurt, terwijl de hoofdbewoner zelf in het hoofdgebouw aanwezig is en verblijft.
Een Bed & Breakfast is mogelijk in een woning met de functie wonen. Een Bed & Breakfast toegestaan onder de volgende voorwaarden:
•Bed & Breakfast is toegestaan binnen de woonfunctie voor het gehele grondgebied van de gemeente Zandvoort met uitzondering van het gebied binnen het voormalige bestemmingsplan Nieuw Noord, zoals dat is opgegaan in het tijdelijk deel van het Omgevingsplan Zandvoort.
•Bed & Breakfast (B&B) is een kleinschalige accommodatie, vaak een deel van een woning, waar gasten kunnen overnachten en ontbijten. Het is een nevenactiviteit van de hoofdbewoner en biedt een toeristisch, kortdurend verblijf zonder zelfstandige kookgelegenheid voor de gasten.
•Bed & Breakfast is ondergeschikt aan de woonfunctie. De oppervlakte die benut mag worden voor Bed & Breakfast is maximaal 35% van het gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw tot maximaal 50 m² van de oppervlakte van het hoofdgebouw.
o De gebruiksoppervlakte wordt gemeten zoals dat in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is aangegeven. Bij het gebruiksoppervlak telt elke ruimte per verdieping mee.
o Sanitaire voorzieningen die exclusief bij de kamer horen, worden meegerekend, gedeelde voorzieningen niet.
•Er mag in Bed & Breakfast aan maximaal 4 personen per nacht verhuurd worden.
•Het hoofdgebouw moet daadwerkelijk als permanente woning worden gebruikt. Dit betekent dat de hoofdbewoner zelf in de woonruimte aanwezig is en verblijft.
•Bed & Breakfast moet plaatsvinden in het hoofdgebouw.
•Bed & Breakfast is uitsluitend in het hoofdgebouw. Bed & Breakfast mag geen eigen zelfstandige hoofdingang hebben.
•Er wordt voldaan aan de regels voor Bed &Breakfast die zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Zandvoort 2026 of diens rechtsopvolger.
4. Toelichting
1.Definities
Betekenis van een aantal woorden die in dit Toetsingskader worden gebruikt.
Voor de definitie van een pension is aangesloten bij de definitie zoals deze verwoord is in de Toeristische visie Zandvoort 2040. De toevoeging ‘tenzij men al gestart was voor 2009, voor de inwerkingtreding van het oude Pensionbeleid uit 2009’ is weggelaten. De reden hiervoor is dat deze situatie destijds van toepassing was op een heel beperkt aantal ondernemers.
2.Algemeen
Dit Toetsingskader is bedoeld om een kader te bieden voor de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA). Het Toetsingskader is geen grondslag voor handhaving; dat is het Omgevingsplan Zandvoort met de daarin vastgelegde planregels. Wel kan het Toetsingskader handvatten bieden om te beoordelen of zicht is op legalisatie, wanneer een strijdigheid met het omgevingsplan wordt geconstateerd. Een initiatief is vergunningplichtig als er sprake is van strijdigheid met het omgevingsplan.
Het Toetsingskader is op de eerste stap uit het processchema niet van toepassing. Past het initiatief in het omgevingsplan (en is deze vergunningplichtig) dan kan de aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend. Wanneer verder aan alle vergunningsvereisten wordt voldaan, dan kan de vergunning worden verleend.
Een initiatief wordt ambtelijk beoordeeld op passendheid, wenselijkheid en haalbaarheid. Het getoonde processchema geldt voor vergunningplichtige toeristische verblijfsaccommodaties.
•Het initiatief past binnen het Omgevingsplan Zandvoort
De aanvraag Omgevingsvergunning kan ingediend worden via het Omgevingsloket.
•Het initiatief past niet binnen het Omgevingsplan Zandvoort
Er kan een aanvraag voor afwijken van het Omgevingsplan Zandvoort of een omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met een omgevingsplanactiviteit gedaan worden.
Wanneer een initiatief niet past binnen het Omgevingsplan Zandvoort zijn twee beoordelingen mogelijk:
1Het initiatief is niet wenselijk
Er wordt geen medewerking verleend aan de aanvraag omgevingsvergunning.
2Het initiatief is wenselijk
Er dient dan door de aanvrager een onderbouwing gegeven te worden ten aanzien van haalbaarheid voor alle relevante aspecten zoals milieu, stedenbouw, parkeren en afvalinzameling. Hiermee dient aangetoond te worden dat het initiatief pas binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (EFTAL). De aanvrager sluit een verhaalsovereenkomst nadeelcompensatie met de gemeente, waarbij eventuele schade (incl. de daarmee samenhangende kosten) voor rekening komt van de aanvrager.
Wanneer een initiatief niet passend en wel wenselijk is, zijn twee beoordelingen mogelijk:
2.1. Het initiatief is niet haalbaar
Er wordt geen medewerking verleend aan de aanvraag omgevingsvergunning. De aanvrager kan eventueel suggesties aandragen om alsnog aan de haalbaarheidseis te voldoen.
2.2 Het initiatief is haalbaar
De aanvraag omgevingsvergunning voor het initiatief kan ingediend worden.
Toetsings- en/of afwegingscriteria
In de Uitvoeringsparagraaf horende bij de Toeristische visie Zandvoort 2040 staan de voorgenomen aanpassingen voor het Toetsingskader beschreven. Ook is daar de onderbouwing verwoord voor de criteria die in dit hoofdstuk benoemd zijn. In hoofdstuk 5 van deze Uitvoeringsparagraaf is een zogenoemde ‘was – wordt’ lijst opgenomen. De toetsingscriteria zoals omschreven in deze paragraaf zijn een uitwerking daarvan.
In deze paragraaf zijn de criteria benoemd. De criteria spreken voor zich.
Aan nieuwe recreatiewoningen en/of pensions - als bedoeld in deze beleidsregel - wordt geen medewerking meer verleend. Dat laatste geldt ook voor het uitbreiden van en/of het omzetten naar deze functies. Het voornemen om te stoppen met het verlenen van vergunningen voor deze functies/activiteiten - het niet langer toepassen van de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid - is al bekend gemaakt in het kader van de vaststelling van de Toeristische visie Zandvoort 2040.
Ook het voornemen voor het terugbrengen van het nachtencriterium voor Particuliere vakantieverhuur is bekend gemaakt in het kader van de vaststelling van de Toeristische visie Zandvoort 2040. Zie de bekendmaking in het Gemeenteblad van 12-04-2024: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-161146.html
3.Slotbepalingen
Hardheidsclausule
Om te voorkomen dat er onvoorziene gevolgen kunnen zijn van de inwerkingtreding van dit Toetsingskader die onredelijk nadelig zijn, is aan het college de bevoegdheid gegeven om deze onredelijke gevolgen aan te passen tot het niveau waarin wel gesproken kan worden van redelijke gevolgen.
Van te voren is het niet mogelijk om inzichtelijk te maken om welke gevolgen het gaat, dan wel in welke gevallen daarvan sprake is. Wel is duidelijk dat de hardheidsclausule slechts in uitzonderlijke gevallen wordt toegepast. Dat de inwerkingtreding van het Toetsingskader op zich zelf genomen nadelige gevolgen kan hebben, vormt geen reden voor het toepassen van de hardheidsclausule.
Overgangsregeling
Vergunningaanvragen die zijn ingediend vóór de inwerkingtreding van dit Toetsingskader worden afgehandeld met inachtneming van het tot dan toe geldende beleid, tenzij dit voor de aanvrager gunstiger uitpakt onder het nieuwe Toetsingskader.
Aanvullende overgangsregeling
Algemeen en Lid 1.
Gebleken is dat er in de gemeente - op percelen met een woonfunctie - recreatiewoningen/ -appartementen worden verhuurd waarvoor ook toeristenbelasting wordt afgedragen, maar waarbij de eigenaar/ verhuurder (nog) niet beschikt over de benodigde omgevingsvergunning voor dat gebruik. Het bijgebouw en/of het appartement kan op zich zijn gerealiseerd in overeenstemming met de bouwregels – men beschikt over een bouwvergunning of het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de regels voor vergunningsvrij bouwen - maar betrokkenen hebben onvoldoende beseft dat er voor het recreatieve gebruik (ook) een buitenplanse afwijkingsvergunning (BOPA) nodig was. In de bestemmingsplannen (nu: omgevingsplan) is dat gebruik in beginsel niet bij recht toegelaten.
Door betrokkenen is aangegeven dat hun situatie op zich wel voldeed aan de criteria en eisen van het Toetsingskader 2022-2025, maar dat ze pas ná de communicatie en berichtgeving in de media over het collegebesluit inzake het nieuwe Toetsingskader, bewust zijn geworden dat ze niet alleen toeristenbelasting moesten afdragen – wat ze naar eigen zeggen deden – maar dus ook een formele buitenplanse afwijkvergunning nodig hadden. En dat ze die laatste hadden moeten aanvragen vóórdat het nieuwe Toetsingskader van kracht werd waardoor die mogelijkheid kwam te vervallen.
Besloten is om voor specifieke gevallen – tijdelijk- alsnog de mogelijkheid open te stellen om een aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit in te dienen.
Lid 2.
Hier zijn onder meer de Toetsingscriteria recreatiewoning uit het Toetsingskader verblijfstoeristische accommodaties 2022-2025 vermeld en ook de relevante begripsbepalingen daaruit overgenomen. De geconsolideerde versie van dat oude Toetsingskader- welke gold van 31-03-2022 t/m 31-12-2025 - is te raadplegen op de website Overheid.nl, onder Lokale wet- en regelgeving (of via deze link: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR622222 )
Een pdf van deze versie wordt ook beschikbaar gesteld via de gemeentelijke website.
Ter verduidelijking zijn die criteria op onderdelen - met name terminologisch - geactualiseerd. Als gevolg van met name gewijzigde centrale regelgeving worden tegenwoordig andere terminologieën gebruikt. Zo is het ‘Bouwbesluit 2012’ overgaan in het ‘Besluit bouwwerken leefomgeving’, hanteren we voor ‘planschade’ voortaan de term ‘nadeelcompensatie’, wordt tegenwoordig de ‘buitenplanse afwijkingsvergunning’ aangeduid als ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)’, spreken we niet langer van ‘bestemmingsplan’ maar van ‘omgevingsplan’ en wordt tegenwoordige de Nota Parkeernormen Zandvoort 2025 gehanteerd.
Bij de maatvoering van het bijgebouw moet worden uitgaan van de gehele oppervlakte van het bijgebouw en gemeten vanaf de buitenzijde. Dus niet alleen het gedeelte dat als recreatiewoning wordt gebruikt. Dit is bevestigd in de rechtspraak (zie uitspraak: https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@142545/202301021-1-r1/) of uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 20 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1164.
De aanvrager is zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van de benodigde informatie/ruimtelijke onderbouwing. Hiermee moet worden aangetoond dat het initiatief haalbaar is.
Ook zal de aanvrager een verhaalsovereenkomst nadeelcompensatie met de gemeente moeten sluiten.
Lid 2 sub d.
Aanvrager zal dit zelf aantoonbaar moeten maken, bijvoorbeeld middels bankafschrift al dan niet in combinatie met de bijbehorende verhuurovereenkomst.
Lid 3.
De aanvraag om omgevingsvergunning moet voldoen aan de daarvoor geldende landelijke regels uit de Omgevingswet: de (indienings)vereisten en dient te worden voorzien van de gegevens en informatie die voor de beoordeling nodig zijn. Meer informatie is ook te vinden op de gemeentelijke website: afwijken omgevingsplan. Ook zijn er leges verschuldigd voor de behandeling van de aanvraag zoals opgenomen in de Verordening op de heffing en de invordering van leges Zandvoort 2026 | Lokale wet- en regelgeving - zie onder andere Tarieventabel behorende bij de legesverordening Zandvoort artikel 2.6 Omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit, in stand houden of gebruiken bouwwerk (ruimtelijk deel).
Lid 4.
Alleen gevallen die voldoen aan de opgenomen voorwaarden/ criteria/ eisen en ook aan de overige relevante wet- en regelgeving, komen voor deze aanvullende overgangsbepaling in aanmerking met de duidelijke kanttekening dat het indienen van deze aanvraag niet automatisch betekent dat de vergunning ook wordt verleend.
Intrekking oude regelingen
Met dit artikel worden oude regelingen ingetrokken. Het bestuursorgaan dat de regeling heeft vastgesteld kan deze ook weer intrekken. Het Toetsingskader 2015 (en de wijzigingen van 2019 en 2022) zijn destijds door het college vastgesteld en worden door het college ingetrokken.
Inwerkingtreding
In dit artikel wordt het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening benoemd.