Aanhef
Voorwoord
In dit document geven de samenwerkende gemeenten in de Regio Achterhoek hun visie op het vraagstuk van de vrijkomende bebouwing in het buitengebied.
Aanleiding zijn de voortschrijdende ontwikkelingen in de agrarische sector, zoals schaalvergroting, waarbij de ondernemer noodgedwongen moet stoppen met het uitoefenen van zijn bedrijf dan wel genoodzaakt is door middel van nevenactiviteiten een aanvullende bron van inkomsten te genereren.
Dit heeft tot gevolg dat het gebruik van bedrijfsgebouwen in meer of mindere mate gaat veranderen. Dat kan gepaard gaan met een aantasting van het karakteristieke landschap van de Achterhoek.
De Achterhoekse gemeenten zijn van mening dat een dergelijke ontwikkeling voorkomen moet worden. Centraal bij het zoeken naar een adequaat antwoord op deze problematiek van vrijkomende bebouwing en nevenactiviteiten staat dan ook de opvatting dat de kwaliteit en vitaliteit van het buitengebied ten minste in stand gehouden wordt.
Bij het ontwikkelen van een geëigend instrument is de inzet geweest niet met standaardoplossingen te komen (en daarmee onbedoeld ook de deur open te zetten voor allerlei niet-gewenste ontwikkelingen), maar juist om in individuele gevallen maatwerk mogelijk te maken.
Dat heeft geleid tot een systematiek waarbij bepaalde vormen van hergebruik ‘bij rechte’ zondermeer mogelijk zijn, terwijl voor meer ingrijpende veranderingen een zwaardere beoordelingsprocedure wordt gevolgd.
Zodoende is sprake van maatwerk, waarbij niet alleen naar de functieverandering van het gebouw wordt gekeken, maar juist ook naar de kwaliteit van de omgeving. Dat daarbij soms van de gebruiker een tegenprestatie in de vorm van verevening wordt gevraagd, is evident.
De bestuurders van de Achterhoekse gemeenten en de Regio Achterhoek verwachten met deze visie, in het belang van het gebied en haar inwoners, een passend instrument te hebben ontwikkeld dat bijdraagt aan de kwaliteit van de Achterhoek.
H.L.M. Bloemen
Portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting van de Regio Achterhoek.
Begripsomschrijvingen
Beeldkwaliteit:
Kwaliteit van de bebouwing, waarbij afstemming plaatsvindt met (karakteristieke) bebouwing in de omgeving.
Ecologische hoofdstructuur (EHS):
Samenhangend netwerk van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden en natuurrijke cultuurlandschappen zoals aangegeven in het Streekplan 2005. De EHS is onderverdeeld in EHS-natuur, EHS-verweving en EHS-verbinding.
EHS-natuur:
Onderdeel van de ecologische hoofdstructuur bestaande uit bestaande natuurgebieden en natuurontwikkelingsgebieden die thans agrarische cultuurgrond zijn.
EHS-verweving:
Onderdeel van de ecologische hoofdstructuur, omvattende landgoederen onder de Natuurschoonwet, landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur en boselementen
EHS-verbinding:
Onderdeel van de ecologische hoofdstructuur bestaande uit verbindingen tussen natuurgebieden onderling en tussen natuurgebieden en verwevingsgebieden die het multifunctioneel gebied doorsnijden en veelal bestaan uit landbouwgronden en verspreid gelegen kleine natuur- en boselementen, waarbij beken en andere watergangen veelal de as van de ecologische verbindingszone vormen.
Extensiveringsgebied:
Reconstructiegebied waar het primaat ligt bij de natuur en intensieve veehouderij op slot wordt gezet.
Functieverandering:
Vormen van hergebruik die een bestemmingswijziging nodig maken.
Vrijgekomen (vrijkomende agrarische) bebouwing of VAB’s:
Alle gebouwen in het buitengebied die in het verleden zijn vrijgekomen (dan wel nog zullen vrijkomen).
Gebiedsprioriteit:
Het aspect dat in een specifiek gebiedstype conform de gebiedstypering in het Streekplan 2005, de meeste aandacht verdient c.q. vraagt.
Gebiedstypering:
Het gemaakte onderscheid naar ecologische hoofdstructuur (natuur, verweving, verbinding) alsmede multifunctioneel gebied (met of zonder nadere aanduiding ‘waardevol landschap’ ) en landbouwontwikkelingsgebied (als onderdeel van het rode raamwerk)
Groenblauwe raamwerk:
De beleidscategorie in het Streekplan, bestaande uit de ecologische hoofdstructuur en de waterbergingsgebieden.
Hergebruik:
Gebruik van een gebouw voor nieuwe doeleinden, omdat het gebouw zijn oorspronkelijke functie heeft verloren.
Hoofdfunctie:
Functie die overwegend op het perceel aanwezig is en de basis vormt voor de bestemming van het perceel.
Karakteristieke gebouwen:
Gebouwen zoals aangeduid op de MIP-lijst van de betreffende gemeente, op de gemeentelijke of de rijksmonumentenlijst, dan wel die als zodanig zijn aangeduid in het bestemmingsplan ‘buitengebied’.
Landbouwontwikkelingsgebied:
Reconstructie(Streekplan)gebied op afstand van kwetsbare natuur en woonkernen, waar het primaat ligt bij de landbouw en met name de intensieve veehouderij.
Maatwerk:
Hergebruik of functieverandering die op een specifieke locatie optimaal tot zijn recht komt door afhankelijk van het gebiedstype, en van de daarbij behorende toegestane omvang van de nieuwe functie, die ruimtelijke maatregelen aan de betreffende te volgen ruimtelijke procedure te koppelen, die op de betreffende locatie leiden tot een substantiële bijdrage in de ruimtelijke kwaliteit.
‘Menukaart hergebruik naar werken’:
Kaart die inzicht geeft in de vorm en omvang van hergebruik of functieverandering naar werken die in een bepaald type gebied bij rechte, met vrijstelling dan wel met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk is, de ruimtelijke procedure die moet worden gevolgd om dit hergebruik of deze functieverandering al dan niet mogelijk te maken, evenals de bijdrage in de ruimtelijke kwaliteit die daaraan is gekoppeld.
Milieukwaliteit:
Kwaliteit van bodem, lucht, water, evenals kwaliteit met betrekking tot geur, en geluid. De milieukwaliteit kan toenemen indien een milieubelastende functie wordt beëindigd en de opstallen worden hergebruikt voor een niet milieubelastende functie.
Monumenten:
Karakteristieke gebouwen geplaatst op de gemeentelijke of rijksmonumentenlijst.
Multifunctioneel gebied (waardevol landschap):
Gebied zoals aangegeven in het Streekplan 2005 met zeldzame of unieke kwaliteiten van visuele, aardkundige en of cultuurhistorische aard en in relatie daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. De samenhang tussen de verschillende landschapsaspecten is groot.
Multifunctioneel gebied:
Gebied zoals aangegeven in het Streekplan 2005 met verspreid liggende waarden.
Nevenfunctie:
Functie die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.
(Niet-)Gebiedsgebonden functie:
Functie die (g)een nauwe relatie heeft met het buitengebied (gebiedsgebonden). Niet-gebiedsgebonden functies behoren normaliter thuis op een bedrijventerrein (zie bijlage ‘Indicatieve bedrijvenlijst’).
Ontwikkelingslocatie:
Locatie binnen verwevingsgebied, geschikt voor doorontwikkeling van een intensief veehouderijbedrijf.
Reconstructieplan Achterhoek en Liemers:
Provinciaal beleidskader om functies in het buitengebied die elkaar niet verdragen ruimtelijk van elkaar te scheiden. Het betreft met name de zonering voor de intensieve veehouderij, waarbij gebieden zijn onderscheiden waar de intensieve veehouderij op slot wordt gezet, gebieden waar beperkte mogelijkheden aanwezig zijn, dan wel gebieden met goede mogelijkheden voor intensieve veehouderij.
Rode raamwerk:
De beleidscategorie in het Streekplan, bestaande uit de stedelijke netwerken, de regionale centra en de landbouwontwikkelingsgebieden.
Ruimtelijke kwaliteit:
De karakteristieke kenmerken of specifieke identiteit van een gebied. De karakteristieke kenmerken kunnen natuur- en landschapswaarden betreffen, maar ook cultuurhistorische waarde van de bebouwing.
Sociale kwaliteit (in dit kader):
De (omvang van de) bijdrage aan het Kwalitatief Woonprogramma (KWP), afhankelijk van de geschiktheid van een locatie voor starters/senioren c.q. het aantal woningen dat ter plaatse voor deze doelgroep wenselijk is. Ook initiatieven in het kader van de huisvesting van bijzondere doelgroepen (bijvoorbeeld gehandicapten), kunnen bijdragen aan sociale kwaliteit.
Verevening:
Ook wel ontwikkelingsbijdrage of ruimtelijke kwaliteitsbijdrage genoemd. Door het vragen van een vereveningsbijdrage kan hergebruik leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Deze vereveningsbijdrage kan bestaan uit behoud en beheer van bepaalde waarden, dan wel de totstandbrenging van nieuwe waarden die ruimtelijke kwaliteit van de omgeving ten goede komen.
Vereveningsregeling:
Een systeem waarmee een bijdrage wordt gevraagd t.b.v. de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.
Verwevingsgebied:
Reconstructiegebied gekenmerkt door een verweving van functies. Intensieve veehouderij wordt beperkt. Uitbreiding van intensieve veehouderij is mogelijk daar waar de locatie hiervoor bij uitstek geschikt is.
Waterbergingsgebied:
Reconstructie(Streekplan)gebied gericht op de bergingsfunctie van water.
Karakteristieke gebouwen
Leeswijzer
De regionale beleidsnotitie ‘Functies zoeken plaatsen zoeken functies’ is opgebouwd uit 5 hoofdstukken.
Hoofdstuk 1 geeft weer welke doelstellingen met hergebruik van (agrarische) gebouwen worden nagestreefd en welke uitgangspunten daarbij gelden. Tevens gaat dit hoofdstuk in op de mogelijkheid tot het bieden van maatwerk die bij de beoordeling van verzoeken wordt nagestreefd.
Hoofdstuk 2 bevat een gebiedsomschrijving van de Achterhoek. Vertrekpunt voor de hergebruikregeling vormt de gebiedstypering vanuit het Streekplan Gelderland 2005 die in dit hoofdstuk nauwkeurig wordt omschreven en beargumenteerd. De prioriteiten die voor de verschillende gebiedstypen gelden, vormen de basis voor de omvang van het hergebruik en voor de gewenste bijdrage in de ruimtelijke kwaliteit.
Ook wordt in dit hoofdstuk de relatie gelegd met het Reconstructieplan, met zowel kansen als belemmeringen voor hergebruik.
Hoofdstuk 3 beschrijft de verschillende vormen van verevening (kwaliteitsbijdragen). Functieverandering wordt aangegrepen om het buitengebied een kwaliteitsimpuls te geven, waarbij de relatie met het gebiedstype het uitgangspunt is. Naast een bijdrage in de ruimtelijke kwaliteit, kan het buitengebied ook een kwaliteitsimpuls krijgen door verbetering van de leefbaarheid, vitaliteit, milieukwaliteit en sociale kwaliteit. Maatwerk is bij verevening noodzaak. De keuze voor een bepaalde vorm van verevening is van verschillende factoren afhankelijk. De verevening moet daarnaast proportioneel zijn en bijdragen aan het algemene criterium van een goede ruimtelijke ordening. Uitgangspunt is dat 50% wordt gesloopt. Bij minder sloop dient op andere wijze een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit te worden geleverd
Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de methodiek van hergebruik/functieverandering naar wonen en werken. In beide gevallen is de typering van een gebied, de gebiedsgebondenheid van de functie en de aard van de gebouwen maatgevend voor de aard en omvang van het hergebruik. Dat leidt tot een getrapt systeem, waarbij de ruimtelijke procedure zwaarder wordt naarmate het initiatief in omvang toeneemt. De bijdrage in de kwaliteit kan worden ingezet al naar gelang specifiek maatwerk dit verlangt. De omvang van een initiatief kan daarnaast tevens afhankelijk zijn van de sociale kwaliteit die met de functieverandering wordt bewerkstelligd.
In paragraaf 4.3 wordt ingezoomd op de gehanteerde methodiek ten behoeve van hergebruik/functie- verandering naar werken. De gehanteerde methodiek voor functieverandering naar wonen komt aan de orde in paragraaf 4.5.
De bestaande niet agrarische bedrijvigheid komt aan de orde in hoofdstuk 5. Ook op deze bedrijvigheid wordt de systematiek van het getrapte systeem toegepast om de uitbreidingsmogelijkheden te kunnen beoordelen.
Hoofdstuk 3 Verevening
3.4 De ruimtelijke/fysieke kwaliteitsdimensies
3.4.1 De beeldkwaliteit van de bebouwing
Wanneer een gebouw zijn functie verliest, verliest het ook zijn economische basis. Verpaupering en illegaal of ongewenst gebruik liggen dan op de loer.
De kans op verpaupering is zeker bij monumentale gebouwen een reële bedreiging. Het toestaan van hergebruik voor een andere functie kan een belangrijke bijdrage leveren aan de instandhouding van het gebouw en daarmee aan de belevingswaarde van het buitengebied.
Aan de andere kant van het spectrum staat de sloop van gebouwen die de beeldkwaliteit verlagen. Het verdwijnen van dergelijke bebouwing betekent ook een kwaliteitswinst voor het buitengebied.
3.4.2 De landschappelijke en/of ecologische kwaliteit
De kwaliteit van het landschap in het buitengebied wordt bepaald door de samenhang van de rode (gebouwen) en groen/blauwe (cultuur/natuur/water) elementen. De groene elementen hebben vaak een dubbele functie: landschappelijk en ecologisch.
Wanneer hergebruik wordt toegestaan, kan de initiatiefnemer worden gevraagd een bijdrage te leveren aan het groen, hetzij door landschappelijke inpassing, hetzij door natuurontwikkeling. Landschappelijke inpassing kan aan de orde zijn als het gaat om een locatie in het waardevol landschap of in een gebied dat juist landschappelijke versterking behoeft. Een bijdrage aan de natuurontwikkeling kan worden gevraagd als de locatie binnen de ecologische hoofdstructuur ligt. In beide gevallen kan de bijdrage verschillende vormen hebben.
3.4.3 De kwaliteit van publieke voorzieningen
Door de functieverandering op een perceel kan het nodig zijn om investeringen te doen in de kwaliteit van de publieke ruimte. Het gaat hierbij dus niet om de kwaliteit van bebouwing of ‘groen’, maar om de restcategorie. Bestaande voorzieningen zoals infrastructuur kunnen verbeterd worden en er kunnen wellicht nieuwe voorzieningen gecreëerd worden, bijvoorbeeld wandel- en/of fietspaden
3.5 Vormen van verevening
3.5.1 Inleiding
Welke vorm van verevening uiteindelijk wordt ingezet is afhankelijk van verschillende factoren. Van belang zijn onder andere het gebiedstype waar de functieverandering plaatsvindt, de hoeveelheid en kwaliteit van de aanwezige bebouwing, de aanwezige infrastructuur en het aanwezige ‘groen’. Ook de aard van de functieverandering is van belang voor de vereveningsvorm. Een combinatie van verschillende vormen is mogelijk. De volgende vormen van verevening worden onderscheiden en in de volgende paragrafen toegelicht:
•Sloop
•Verkleining bouwvlak / ‘groene’ herbestemming
•Behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing
•Natuurontwikkeling
•Landschappelijke inpassing
•Verbetering infrastructuur
•Aanleg recreatieve voorzieningen
•Financiële bijdrage
De lijst is niet limitatief, eventuele andere vormen die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit zijn mogelijk.
3.5.2 Sloop
Sloop draagt bij aan de ‘ontstening’ en het versterken van het groene karakter van het buitengebied. Dit betekent dat gebouwen die niet bijdragen aan de beeldkwaliteit verdwijnen en de hoeveelheid verhard oppervlak afneemt. In principe komen alle gebouwen op het bouwperceel die geen nieuwe functie
krijgen en niet karakteristiek of monumentaal zijn voor sloop in aanmerking. Een nader te bepalen aantal vierkante meters zal mogen blijven staan voor de benodigde ruimte aan bijgebouwen (aansluitend aan de standaardmaat voor oppervlakte voor bijgebouwen in het buitengebied). Sloop van gebouwen die buiten het bouwvlak staan, kan meegeteld worden als vereveningsbijdrage wanneer er een ruimtelijke relatie met het betreffende bouwperceel is. Indien minder sloop wenselijk is dan het algemene uitgangspunt van 50% kan dat – mits voldoende onderbouwd – gecompenseerd worden met andere vormen van verevening.
3.5.3 Verkleining bouwvlak / ‘groene’ herbestemming
Net als sloop zorgt verkleining van het bouwvlak voor ontstening van het buitengebied. Hierbij gaat het niet om gerealiseerde bebouwing, maar nieuw op te richten bebouwing. Buiten een bouwvlak kan (in principe) niet gebouwd worden. Het bestemmen van percelen of delen hiervan tot ‘groen’ heeft hetzelfde effect. Dit is ook een goede manier om aangeplant groen te beschermen.
Sloop als vereveningsbijdrage
3.5.4 Behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing
Dit vereveningsmiddel zorgt er voor dat waardevolle ‘rode’ landschapselementen behouden blijven. Hierbij wordt ook rekening gehouden met het ensemble dat de individuele gebouwen vormen (zoals op een karakteristiek boerenerf). De norm hiervoor wordt bepaald aan de hand van bestaande inventarisaties (lijsten van monumenten, aanduidingen op plankaarten en de MIP-lijst). Waar nodig worden individuele gebouwen of ensembles van gebouwen beoordeeld.
Een deel van de bebouwing is aangewezen als rijksmonument of gemeentemonument. Er zijn ook gebouwen die weliswaar geen monumentenstatus hebben, maar toch bijzonder zijn en daarom het behouden waard. Dit noemen we de karakteristieke gebouwen.
Bepalen van wat karakteristieke gebouwen zijn, is sterk subjectief. Om toch voldoende rechtszekerheid te bieden en discussie zo veel mogelijk te vermijden, wordt gebruik gemaakt van bestaande inventarisaties van gebouwen.
Een voorbeeld hiervan is de MIP-lijst. Op deze lijst staan gebouwen die geïnventariseerd zijn voor het samenstellen van een monumentenlijst. De nominatie voor een monumentenlijst is een belangrijke indicatie voor het ‘karakteristiek zijn’ van een gebouw. Een andere indicator is een vermelding op de bestemmingsplankaart voor karakteristieke gebouwen, zoals veel gemeenten die kennen.
Indien het pand niet op een lijst voorkomt, maar wel karakteristiek is, is een afzonderlijke beoordeling noodzakelijk. Adviescommissies kunnen hierbij behulpzaam zijn.
Wanneer een karakteristiek of monumentaal gebouw een nieuwe functie krijgt, zijn vaak aanpassingen nodig. Het is dan belangrijk dat het karakter van die gebouwen niet wordt aangetast. Monumenten zijn beschermd door de Monumentenwet. Voor karakteristieke gebouwen gelden de welstandregels en vaak ook een vergunningenstelsel.
Bijzondere aandacht is nodig voor grote (rijks)monumenten. Voor deze gebouwen is het moeilijk om een functie te vinden die leidt tot een sluitende exploitatie. Dit wordt vooral veroorzaakt door de hoge onderhoudskosten en vaak beperkte verbouwingsmogelijkheden. Daardoor is huisvesting van een functie in een monument vaak duurder dan in een nieuwer of nieuwbouw gebouw.
Door het instandhouden van karakteristieke of monumentale bebouwing wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Daarom wordt dit gezien als vorm van verevening.
3.5.5 Natuurontwikkeling
Natuurontwikkeling als verevening kan bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe natuurelementen betreffen, zoals poelen of beplanting die ter plaatse voorkomt en uit ecologisch oogpunt van belang is als verblijf- en schuilplaats voor dieren in dat gebied. Ook het behoud en het verbeteren van bestaande natuurelementen met een ecologische waarde kan bijdragen aan de verevening. Het middel kan onder andere ingezet worden bij gebieden met een NSW-status. Indien voor het grondgebied van een gemeente een landschapsontwikkelingsplan is opgesteld, wordt dit als toetsdocument gebruikt.
3.5.6 Landschappelijke inpassing
Landschappelijke inpassing speelt bij hergebruik een grote rol. Op welke wijze landschappelijke inpassing plaatsvindt, is afhankelijk van de karakteristiek en de beeldkwaliteit van het gebied.
De landschappelijke inpassing bestaat enerzijds uit onderhoud van de bestaande landschappelijke elementen en anderzijds uit de aanleg van nieuwe landschapselementen die de landschappelijke kwaliteit van het gebied verbeteren. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan streekeigen karakteristieke erfbeplanting.
Nieuwe elementen worden aangelegd op of direct aangrenzend aan het bouwperceel waar hergebruik plaatsvindt. Op basis van vrijwilligheid mag dit ook op een grotere afstand.
Indien voor het grondgebied van een gemeente een landschapsontwikkelingsplan is opgesteld, wordt dit als toetsdocument gebruikt.
3.5.7 Verbetering infrastructuur
De nieuwe functie kan hogere eisen stellen aan de bestaande infrastructuur, doordat er meer of zwaarder verkeer ontstaat. Ook bestaande knelpunten en problemen kunnen aangepakt worden. Het kan hierbij gaan om de kwaliteit van de wegen, maar ook om het verbeteren van de toegankelijkheid of het aanleggen van andere voorzieningen, zoals verkeersremmende maatregelen.
3.5.8 Aanleg recreatieve voorzieningen
Fiets- en wandelpaden of andere recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of direct aangrenzend aan het bouwperceel waar hergebruik plaatsvindt. Op basis van vrijwilligheid mag dit ook op een grotere afstand.
3.5.9 Financiële bijdrage
Indien de andere vereveningsvormen geen uitkomst bieden is het mogelijk een financiële bijdrage te vragen. De bijdrage zal slechts gebruikt worden voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de directe omgeving en dient gerelateerd te zijn aan de functieverandering. In de op te stellen overeenkomst wordt duidelijk aangegeven waaraan het geld wordt uitgegeven.
Bijlage I Indicatieve bedrijvenlijst
Functie
EHS-Verweving
EHS-Verbindingszone
EHS-Natuur
Multifunctioneel gebied
Multifunctioneel gebied met landschapswaarde
Landbouwontwikkelingsgebied
Gebiedsgebonden
Landbouw verwante functies
•agrarische hulpbedrijven
-loonbedrijven
-
-
-
N/H
N/H
-
Ja
-drainagebedrijven
-
-
-
N/H
N/H
-
Ja
-veehandelsbedrijven
-
-
-
N/H
N/H
-
Ja
•toeleverende bedrijven
-spermabank
N
-
-
N/H
N/H
N
Nee
-fouragehandel
N
-
-
N/H
N/H
N
Nee
-zaaizaad en potgoed
N
-
-
N/H
N/H
N
Ja
-opslag agrarische produkten
N
-
-
N/H
N/H
N
Ja
-hoefsmederij
N
-
-
N/H
N/H
N
Ja
•semi-agrarische bedrijven
-hoveniersbedrijven
N/H
-
-
N/H
N/H
-
Ja
-boomverzorgingsbedrijven
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
-natuur- en landschapsbeheer
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-bosbouwbedrijven
N/H
-
-
N/H
N/H
-
Ja
-tuincentrum
-
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-vis- escargot- wormkwekerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
•sociale nevenfunctie op agrarischbedrijf (resocialisatie, therapie, gehandicapten)
N/H
N
-
N/H
N/H
-
Opslag
-caravans / boten
N
N
N
N/H
N/H
-
Nee
-inboedel
N
N
N
N/H
N/H
-
Nee
-overige opslag
N
N
N
N/H
N/H
-
Nee
H = hoofdfunctie
N = nevenfunctie
-= niet toegestaan
Functie
EHS-Verweving
EHS-Verbindings-zone
EHS-Natuur
Multifunctioneel gebied
Multifunctioneel gebied met landschapswaarde
Landbouwontwikkelingsgebied
Gebiedsgebonden
Recreatie
•verblijfsrecreatie
-kampeerboerderij
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-appartementen
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-hotelaccomodatie
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-bed &breakfast
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-pension
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
•dagrecreatie
-catering
N
N
N
N/H
N/H
-
Ja
-café
N
N
N
N/H
N/H
-
Ja
-restaurant
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-eethuis
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-ijssalon
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-terras/ theetuin
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-theeschenkerij
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
-partycentrum
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Nee
•bezoekerscentrum
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
•paardenpension / -stalling
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Ja
•sauna
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Nee
•verhuur
Nee
-paarden
N
N
N
N
N
-
Ja
-fietsen
N
N
N
N
N
-
Ja
-kano’s
N
N
N
N
N
-
Ja
-trapauto’s
N
N
N
N
N
-
Ja
•manege
N/H
N
N
N/H
N/H
-
Ja
•huifkarcentrum
N/H
N
N
N/H
N/H
-
Ja
Aan huis-gebonden beroep
•individuele (para)medische of therapeutische praktijk
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
•dierenarts
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
•atelier
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
•overige aan-huis-gebonden beroepen
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
H = hoofdfunctie
N = nevenfunctie
-= niet toegestaan
Functie
EHS-Verweving
EHS-Verbindings-zone
EHS-Natuur
Multifunctioneel gebied
Multifunctioneel gebied met landschapswaarde
Landbouwontwikkelingsgebied
Gebiedsgebonden
Medisch(verwant)e dienstverlening
•privékliniek
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Nee
•kuuroord
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Nee
•dagverblijf
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Nee
•dierenkliniek
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Nee
•groepspraktijk
N/H
N/H
N/H
N/H
N/H
-
Nee
Overige dienstverlening
•cursuscentrum
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
-crèche / peuterspeelzaal
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•museum / tentoonstellingsruimte
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
•dierenasiel / -pension
N/H
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•kappersbedrijf
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•computerservicebedrijf
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•adviesbureau
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Ja
•geluids- en/of TV-studio
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•post- en koeriersdienten
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•telecommunicatie
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•antiekhandel
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•kunsthandel
N/H
N/H
-
Nee
Ambachtelijke landbouwproduktverwerkende bedrijven
-slachterij
N
-
-
N
N
N
Ja
-vleesverwerking
N
-
-
N
N
N
Ja
-zuivelverwerking
N
-
-
N
N
N
Ja
-plantaardige produktverwerking
N
-
-
N
N
N
Ja
-imkerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
N
Ja
-palingrokerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
N
Ja
-wijnmakerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
N
Ja
-ijsmakerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
N
Ja
-bierbrouwerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
N
Nee
-riet- en vlechtwerk
N/H
N/H
-
N/H
N/H
N
Nee
H = hoofdfunctie
N = nevenfunctie
-= niet toegestaan
Functie
EHS-Verweving
EHS-Verbindings-zone
EHS-Natuur
Multifunctioneel gebied
Multifunctioneel gebied met landschapswaarde
Landbouwontwikkelingsgebied
Gebiedsgebonden
Overige ambachtelijke bedrijven
•bouwbedrijven
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-bouwbedrijven
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-glas in lood zetterijen
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-installatiebedrijven
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-electrotechnisch installatiebedrijf
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-dakdekkersbedrijf
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-rietdekkersbedrijf
N
-
-
N/H
N/H
-
Ja
•houtbewerkingsbedrijven
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-houtzagerij en -schaverij
N
-
-
N/H
N/H
-
Ja
-speeltoestellenfabricage
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•lasinrichtingen / bankwerkerijen
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•vervaardiging medische instrumenten/precisie-instrumenten en orthopedische artikelen
N
-
-
Nee
•meubelmakerij / restauratie
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•meubelstoffeerderijen
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•vervaardigen en reparatie sieraden
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•vervaardigen en reparatie muziekinstrumenten
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•spel- en speelgoedfabricage
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
•textiel
N
-
-
N/H
N/H
-
Nee
-spinnen en weven van textiel
N/H
N
-
N/H
N/H
-
Nee
-vervaardiging van textielwaren
N/H
N
-
N/H
N/H
-
Nee
-kledingvervaardiging
N/H
N
-
N/H
N/H
-
Nee
•reparatiebedrijven gebruiksgoederen
N/H
N
-
N/H
N/H
-
Nee
•pottenbakkerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•natuursteenbewerking / beeldhouwerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•zeefdrukkerij
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•grafische bedrijven
N/H
N/H
-
N/H
N/H
-
Nee
•verkoop eigen agrarische produkten
N
N
-
N
N/H
N
Ja
H = hoofdfunctie
N = nevenfunctie
-= niet toegestaan
Bijlage II Het Streekplankader
Vanwege ontwikkelingen in de landbouw (de toenemende schaalvergroting) hebben in het nabije verleden veel bedrijfsbeëindigingen in het buitengebied plaatsgevonden.
De schaalvergroting heeft niet alleen zijn weerslag gehad op een grote hoeveelheid agrarische bedrijven die hun bedrijfsvoering hebben gestaakt, doch ook op een in toenemende mate verschralende landschapsstructuur. De toegankelijkheid van het buitengebied is sterk afgenomen en daarnaast is de kwaliteit van de natuur onder druk komen te staan. Ook de vitaliteit van het landelijk gebied is onder druk komen te staan. Het landelijk gebied ontgroent door wegtrekkende jongeren.
Door nieuwe functies in bebouwing onder te brengen die zijn functie heeft verloren, ziet de provincie mogelijkheden om de leefbaarheid, vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied een nieuwe impuls geven.
Provinciale doelen inzake hergebruik
Het provinciaal ruimtelijk beleid inzake functieverandering van gebouwen in het buitengebied, dient de volgende doelen:
1Land- en tuinbouwbedrijven de mogelijkheid geven niet-agrarische nevenfuncties te vervullen;
2De behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie werken accommoderen in vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied;
3Niet-agrarische bedrijvigheid die gebonden is aan de kwaliteiten en de functies van dat buitengebied ruimte bieden;
4Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen.
Verevening
De provincie acht het belang van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het buitengebied zodanig dat zij bij toepassing van functieverandering aandringt bij gemeenten op toepassing van een vorm van verevening. Uitgangspunt daarbij is dat door de initiatiefnemer wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied. Hoewel de provincie op gebiedsniveau thans nog geen mogelijkheden aanwezig acht, kan de ruimtelijke kwaliteit op locatieniveau worden verbeterd door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een ‘groene’ bestemming, maatregelen ter verbetering van de openbare toegankelijkheid van het buitengebied, maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding en uitvoeringsmaatregelen als gevolg van een beeldkwaliteitsplan, waaronder groenvoorzieningen en realisering natuurelementen.
Zodra nieuwe wet- en regelgeving het mogelijk maakt om door middel van exploitatieovereenkomsten op gebiedsniveau ontwikkelingsbijdragen overeen te komen, kan dat betekenen dat er dan verhoudingsgewijs meer maatregelen op gebiedsniveau aan de orde zijn.
Soorten hergebruik
De provincie maakt een onderscheid tussen enerzijds:
•functieverandering naar wonen;
•functieverandering naar werken.
Algemene voorwaarden voor hergebruik
•Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied;
•De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige bouwperceel en verkleining van het bouwvlak;
•Met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd;
•Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling;
•Met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving;
•Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen;
•Bij verplaatsing van glastuinbouwbedrijven buiten de concentratiegebieden en het verplaatsen van veehouderijen, gelegen in het groen blauwe raamwerk of extensiveringgebied, kan worden afgeweken van de algemene voorwaarden.
Functieverandering naar wonen
Bij functieverandering naar wonen kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden, waarbij deze zoveel mogelijk komen in één gebouw, en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan.
Er wordt daarbij uitgegaan van een reductie van ten minste 50% van de bebouwing (alle opstallen exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouw worden gebruikt, dienen te worden gesloopt. Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van meerdere wooneenheden in één gebouw, met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. De provincie is van oordeel dat de wezenlijke kenmerken en waarden van de omgeving met functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen niet worden aangetast, waardoor functieverandering naar wonen ook toepasbaar is in het groenblauwe raamwerk.
Functieverandering naar werken
Daarnaast is de provincie van oordeel dat ook niet-agrarische werkfuncties in het buitengebied de vitaliteit van het landelijk gebied ondersteunen. De provincie wil daarom functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar kleinschalige vormen van niet agrarische bedrijvigheid mogelijk maken. Voor niet agrarische bedrijvigheid wordt een maximum gehanteerd van 500 m2 vloeroppervlak per locatie, waarbij de resterende vrijgekomen gebouwen worden gesloopt. Naast de algemene voorwaarden geldt dat er geen detailhandel mogelijk is, dat er geen aanzienlijke verkeersaantrekkende werking optreedt en dat buitenopslag niet is toegestaan. Vervangende nieuwbouw is niet mogelijk.
Koppeling aan gebiedsfunctie
Niet-agrarische bedrijvigheid kan effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van de omgeving. In het groenblauwe raamwerk staat daarom functieverandering naar gebiedsgebonden functies voorop (natuurbeheer en extensieve (verblijfs)recreatie). In multifunctioneel gebied zijn meer functies mogelijk.
Nevenfuncties op bestaande bedrijven
De provincie acht het mogelijk om voor agrarische bedrijven in bestemmingsplannen te regelen dat bij recht maximaal 25% van het bebouwd oppervlak tot een maximum van 350 m2 van de bedrijfsgebouwen te gebruiken is voor niet agrarische nevenfuncties, waarbij als randvoorwaarde geldt dat de nevenfunctie qua oppervlak en inkomensvorming ondergeschikt moet blijven aan de hoofdfunctie. Verevening behoeft in dit geval niet plaats te vinden. Wel gelden als voorwaarden dat er geen detailhandel plaatsvindt, er geen aanzienlijke verkeersaantrekkende werking optreedt en geen sprake is van buitenopslag.
Regionale beleidsinvulling
De provincie geeft aan dat van de door haar gehanteerde maatvoering kan worden afgeweken, mits passend in een door Gedeputeerde Staten geaccordeerde regionale beleidsinvulling voor functieverandering. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
•De hierboven (beschreven) doelstellingen, definitie van functieverandering en algemene randvoorwaarden zijn uitgangspunten voor de regionale invulling;
•De beleidsinvulling dient een genormeerd kader te bieden wat betreft de vereveningsaanpak, dat door gemeenten kan worden doorvertaald in bestemmingsplanvoorschriften (maatvoering, slooppercentages etc.);
•Er kan gemotiveerd worden afgeweken van de normen en maten mits ruimere maten gepaard gaan met meer sloop of andere verevening, eventueel via een gedifferentieerde benadering. Hergebruik moet het vertrekpunt zijn. Als in uitzonderingssituaties vervangende nieuwbouw voor wonen of voor wonen in combinatie met kleinschalig werken aan de orde is, kunnen andere kwaliteitseisen of vereveningscondities aan de orde zijn dan bij hergebruik. Als relatief weinig sloop mogelijk is, kunnen de andere kwaliteitseisen hoger worden gesteld;
•Ook inperking van het Streekplanbeleid is mogelijk, bijvoorbeeld door een maximum aantal wooneenheden te bepalen;
•Het beleid voor functieverandering naar wonen moet passen binnen de uitgangspunten van het kwalitatief woonprogramma;
•Het regionale beleid moet in ieder geval rekening houden met de omgevingskwaliteiten door te differentiëren naar het groenblauwe raamwerk, multifunctioneel gebied en de waardevolle landschappen;
•De regio dient rekening te houden met het kwaliteitsbeeld van de regio en de aangegeven kernkwaliteiten van de waardevolle landschappen;
•In de uitwerking van de regionale beleidsinvulling dient aangegeven te worden op grond van welke natuur- en/of landschapsplannen er vereveningsmaatregelen kunnen worden overeengekomen;
•Aangegeven moet worden voor welke vormen van functieverandering provinciale instemming niet meer nodig wordt geacht.
Rekening houden met omgevingskwaliteiten