1. Inleiding
1.5 Reikwijdte beleidskader
1.5.1 Ontwikkelingen in (provinciaal) buitengebied
Voor het toevoegen van (bedrijfs)woningen in het provinciaal buitengebied geldt ook een provinciale regeling. Dit is opgenomen in de Provinciale omgevingsverordening Groningen (POV). Daarnaast zijn binnen de huidige bestemmingsplannen in het buitengebied van de gemeente Westerkwartier regels opgenomen voor woningsplitsing in karakteristieke panden en de zogeheten “ruimte-voor-ruimte-regeling” voor leegstaande agrarische gebouwen. Deze regelingen zijn niet altijd toereikend, omdat bij de afweging een minimale omvang in volume van bestaande woongebouwen een rol speelt. Verder kent het bestemmingsplan geen regels voor het toestaan van afwijkende woonvormen zoals meergeneratiewoningen, pré-mantelzorgwoningen of tinyhouses.
Onder voorwaarde dat er sprake is van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing willen we meer ruimte geven voor deze initiatieven. Omdat verzoeken niet altijd passen binnen (afwijkings)regels van het bestemmingsplan of de provinciale omgevingsverordening zullen plannen als maatwerk moeten worden gezien waarbij afstemming met de provincie in veel gevallen nodig zal zijn. Uitgangspunt is in ieder geval dat het hoofdgebouw een minimale inhoud heeft van 1000 m³, geen vergroting mag plaatsvinden van het bouwvolume en het plan geen nadelige effecten heeft op de omgeving. Onder voorbehoud van de afstemming met en instemming van de provincie kan in die gevallen ruimte worden gegeven.
1.5.2 Ontwikkelingen op en transformatie van bedrijventerreinen
Op bedrijventerreinen willen we in beginsel geen verdere toevoeging van woningen anders dan het bestemmingsplan toelaat. De bedrijfsfunctie is hier de belangrijkste functie. Nieuwe woningen kunnen van invloed zijn op de bedrijfsactiviteiten. Het gevolg kan zijn dat bedrijfsactiviteiten moeten worden ingeperkt. Daarnaast kunnen bestaande bedrijfsactiviteiten effect hebben op een goed woon-en leefklimaat. Ontwikkelingen op bedrijventerreinen zijn hierom maatwerk. Een maatwerkbeoordeling is nodig om eventuele effecten te kunnen afwegen. Verzoeken binnen deze gebieden vallen niet binnen de reikwijdte van deze notitie.
1.5.3 Centrumgebieden Westerkwartier
In dorpen binnen de gemeente Westerkwartier zijn diverse centrumgebieden te herkennen. De belangrijkste zijn de centra van de voorzieningendorpen Grijpskerk, Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn. In vier van deze dorpen, Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn, is een deel van het centrum te kwalificeren als een kernwinkelgebied (het belangrijkste gedeelte van het centrum met de grootste dichtheid en aanbod van winkels). In de kernwinkelgebieden van deze dorpen is het realiseren van woningen op de begane grond niet mogelijk, tenzij het bestemmingsplan in deze gebieden hiervoor in de regels een mogelijkheid heeft opgenomen. Vaak zijn dit locaties waar van oudsher al een woonfunctie op de begane grond heeft gezeten. Met het toestaan van een woonfunctie op de begane grond kan de detailhandelsfunctie en daarmee de centrumfunctie van een kernwinkelgebied worden ondermijnd. Voor centrumgebieden van voorzieningendorpen geldt dat terughoudend wordt omgegaan met de realisatie van woningen op de begane grond. In de kernwinkelgebieden is het belangrijk om de publieke functie van de begane grond te behouden voor een veerkrachtig centrum. Op basis van de huidige bestemmingsplannen is splitsing, transformatie of het toevoegen van wooneenheden niet altijd te voorkomen, omdat de bestemmingplanregels het transformeren van panden of splitsen naar meerdere wooneenheden niet altijd verbiedt.
De centrumgebieden in de voorzieningendorpen Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn zijn beoordeeld en kunnen worden verdeeld in maximaal twee zones, kernwinkelgebied en centrum. Hiervoor wordt de gebiedsindeling gehanteerd zoals deze is opgenomen in bijlage I.
•In het gebied “centrum” worden de huidige gebruiksmogelijkheden gehandhaafd en verbreed met het splitsen van woningen. Het verkleinen van winkelvloeroppervlakte kan tot de mogelijkheden behoren. Per locatie wordt afgewogen of wordt meegewerkt aan het toestaan van woningen op de begane grond.
•In het “kernwinkelgebied” blijft de publieks-aantrekkende centrumfunctie behouden. Het is daarom niet toegestaan om woningen op de begane grond te realiseren. Het verkleinen van winkelvloeroppervlakte kan wel tot de mogelijkheden behoren maar betreft maatwerk. Het splitsen van woningen (op de verdieping) is wel toegestaan.
Voor overige dorpen zal per locatie, in samenhang met de uitgangspunten uit de Detailhandelsvisie over het behouden van voorzieningen, een afweging moeten worden gemaakt in hoeverre transformatie bijdraagt aan het woon- en leefklimaat van deze dorpen.
5. Toetsingskaders
5.1 Algemene toetsingskaders
5.1.1 Inleidende regels
a.Het plan voorziet in een concrete woonbehoefte. De woonbehoefte wordt beoordeeld aan de hand van het meest recente woningmarkt onderzoek van de gemeente Westerkwartier. Voor nieuwe concrete initiatieven wordt een actuele planlijst
1De planlijst bevat een registratie van concrete (harde en zachte) woonplannen waarvan verwacht wordt dat deze gerealiseerd zullen worden. De (spel)regels voor het actualiseren maken onderdeel uit van de planlijst.
bijgehouden. De planlijst is maatgevend voor het bepalen van de woonbehoefte. Van de planlijst kan gemotiveerd worden afgeweken;
b.Transformatie past in de ontwikkelvisie van de omgeving waarin het gebouw staat (b.v. woonvisie, detailhandelsvisie, woonplan, etc.);
c.Een woonzorg initiatief is passend binnen de woonzorgvisie van de gemeente Westerkwartier;
d.Woningsplitsing beperkt zich tot het eenmalig realiseren van extra woningen binnen de bestaande contouren dan wel de toegestane oppervlakte van een hoofdgebouw en de hierbij behorende aan- en uitbouwen zoals vastgelegd in het geldende bestemmingsplan;
e.Bij plannen voor transformatie van gebouwen naar wonen, woningsplitsingen en andere wooninitiatieven is sprake van zelfstandige woningen/wooneenheden. Kamerbewoning (woonruimtes met gedeelde voorzieningen zoals keuken/douche/toilet) is uitgesloten.
5.1.2 Behouden van waarden
a.Woningsplitsing of transformatie van gebouwen mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de woon- of leefsituatie en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden. Hiervan kan sprake zijn wanneer plannen een ongewenste verandering hebben op de oorspronkelijk beoogde stedenbouwkundige/ruimtelijke invulling van de directe omgeving (hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan transformatie van bedrijfs- of winkelpanden die zorgt voor aantasting van het voorzieningenniveau, of toenemende verdichting van woning aantallen);
b.Transformatie of splitsing van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor een woonfunctie is niet toegestaan;
c.Nieuwe woningen maken onderdeel uit van het bestaande straat- en bebouwingsbeeld en zijn passend binnen de bestaande stedenbouwkundige opzet van de directe omgeving. Nieuwe woningen zijn in beginsel gericht op het bestaand openbaar gebied en zijn gelegen aan een woon- en leefstraat. Een wooneenheid achter een woning kenmerkt zich als een woning in een tweede lijn.( in de gebruikelijke stedenbouwkundige setting is dit ongewenst). Wanneer de stedenbouwkundige opzet zich hiertoe leent kan hiervan worden afgeweken;
d.Op het eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid wanneer is voldaan aan de vastgestelde normen die in de beleidsnotitie “Parkeernormen gemeente Westerkwartier” voor het gebied zijn bepaald. Wanneer geen normen zijn vastgesteld dan wordt getoetst aan de meest recente parkeernormen van de CROW. Van de geldende parkeernorm kan worden afgeweken als uit een in opdracht van de initiatiefnemer uitgevoerde en door de gemeente goedgekeurde parkeerbalans blijkt dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.
Bij de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen voor een nieuwe ontwikkeling wordt rekening gehouden met de parkeervraag in de bestaande situatie. Dit betekent dat in het geval van sloop/nieuwbouw of functiewijziging eerst de parkeerbehoefte van de bestaande (te vervallen) functies wordt bepaald met behulp van de parkeernormen en, indien van toepassing, de aanwezigheidspercentages. De nieuwe ontwikkeling mag in beginsel niet leiden tot een toename van de parkeerdruk in het openbaar gebied;
e.Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een beeldbepalend pand, gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen behouden te blijven.
5.1.3 Technische waarden woonkwaliteit
a.Een nieuwe woning/wooneenheid heeft een gebruiksoppervlakte van minimaal 60 m2;
b.Oorspronkelijke woningen binnen de bebouwde kom met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 150 m² komen niet in aanmerking voor splitsing
2Aangenomen wordt dat en gebruiksoppervlakte van 150 m² van woningen voldoet aan de bestaande behoefte. Splitsen van deze woningen in kleinere eenheden is in beginsel niet wenselijk.
;
c.Oorspronkelijke woningen buiten de bebouwde kom met een omvang van minder dan 1.000 m3 komen niet in aanmerking voor splitsing.
d.Gebouwen voldoen in ieder geval aan de wettelijke eisen voor brandveiligheid, bouwkundige veiligheid en geluidsoverlast;
e.Er wordt gestreefd naar het behalen van de bouwtechnische eisen voor woningen zoals beschreven in “De standaard en streefwaarden woning isolatie
3De standaard geeft aan wanneer een woning goed genoeg is geïsoleerd om aardgasvrij te worden. De standaard is ontstaan uit het Klimaatakkoord en is opgesteld door een speciale commissie. Deze bestaat uit een brede vertegenwoordiging van betrokken partijen, zoals de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), Bouwend Nederland, Techniek Nederland en de Woonbond.
” ;
f.Het stallen van fietsen wordt op het eigen terrein op een adequate wijze opgelost middels een daarvoor bedoelde voorziening;
g.Elke nieuwe woning heeft een eigen bergruimte
4Eigen bergruimte draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening. Bergruimte draagt bij aan het voorkomen van overlast voor de omgeving
. Een bergruimte heeft een vloeroppervlakte van ten minste 5 m² bij een breedte van ten minste 1,8 m en een hoogte boven de vloer van ten minste 2,3 m;
h.Elke woning heeft een eigen buitenruimte
5Eigen buitenruimte draagt bij aan een goede woonsituatie.
in de vorm van een balkon of tuin, die rechtstreeks vanuit de woning bereikbaar is. Een eigen buitenruimte heeft een minimale oppervlakte van 4 m² met een breedte van tenminste 1,5 meter;
i.Bij plannen wordt rekening gehouden met de privacy ten opzichte van aangrenzende woonpercelen.
5.1.4 Uitvoerbaarheid van plannen
a.De aanvrager is bereid om eventuele planschadeclaims voor zijn rekening te nemen. Het verhalen van planschade wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst of planschadeverhaalsovereenkomst. Planschade kan ontstaan als woningen in de buurt minder waard worden door de wijziging.
b.De aanvrager heeft participatie toegepast met de directe omgeving (zie paragraaf 6) om te achterhalen of er draagvlak bestaat voor de voorgenomen plannen. Om draagvlak voor het plan te creëren zal in een vroeg stadium overleg moeten plaatsvinden met de direct omwonenden. Hiervan wordt een verslag gemaakt en ondertekend door de deelnemers. Het ondertekende verslag wordt bij de aanvraag ingediend.
5.1.5 Afwijkingsmogelijkheden algemene toetsingskaders
a.Van onder 5.1.1, sub e genoemde zelfstandige woningen kan onder voorwaarden worden afgeweken wanneer sprake is van een meergeneratiewoning. Bij meergeneratiewoningen is sprake van een vorm van inwoning. Een meergeneratiewoning heeft voldoende parkeervoorzieningen op het eigen terrein, eigen bergruimte en buitenruimte conform de criteria onder 5.1.3, sub f, g en h;
b.Van onder 5.1.2, sub b genoemde voorwaarde kan worden afgeweken wanneer sprake is van een (pre-)mantelzorgwoning of een zelfstandige woning wanneer sprake is van een goede stedenbouwkundige opzet zoals aangegeven onder 5.1.2, sub c;
c.Wanneer sprake is van een woonstudio of “tinyhouse” kan van de onder 5.1.3, sub a genoemde minimale gebruiksoppervlakte worden afgeweken mits:
■ Er sprake is van een concrete behoefte die wordt onderschreven door het meest recente woningmarkt onderzoek van de gemeente Westerkwartier;
■ De gebruiksoppervlakte niet kleiner is dan 30 m².
5.1.6 Hardheidsclausule
De voorgenoemde algemene toetsingskaders onder 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3 en 5.1.4 zijn bedoeld als toetsingskader. Een dringend maatschappelijk belang kan aanleiding zijn om af te wijken van deze algemene voorwaarden (zoals het voorkomen van leegstand, verpaupering, “rotte kiezen”). Het belang moet door de initiatiefnemer worden onderbouwd en moet door de gemeente Westerkwartier worden onderschreven. De gemeente toetst hierbij plannen eveneens aan de actuele cijfers uit de planlijst voor nieuwbouwruimte. Een overstijgend belang kan aanleiding zijn dat wordt afgeweken van deze cijfers.
5.2 Aanvullende toetsingskaders
Artikel 5.2.1 Nieuwbouw woningen
Voor nieuwbouwwoningen is splitsen niet toegestaan, tot ten minste vijf jaar na de oplevering. Er wordt vanuit gegaan dat deze woningtypes op het moment van realisatie aansluiten bij de vraag vanuit de markt en de behoefte zoals deze voort is gekomen uit het meest recente woningmarktonderzoek van de gemeente Westerkwartier.
5.2.2 Pré-mantelzorgwoningen
Mantelzorgwoningen hebben tot doel een bijdrage te kunnen leveren aan de (tijdelijke) zorgondersteuning dichtbij. Hoewel er nog geen directe zorgbehoefte bestaat is de voorziening wel bedoeld om zorg dichtbij op termijn te kunnen geven. Bij het realiseren van pré-mantelzorgwoningen is het daarom redelijk te verwachten dat deze woonvoorzieningen ook vooruitlopend op deze zorgbehoefte kunnen voldoen. Pré-mantelzorgwoningen moeten hierom tevens voldoen aan de volgende aanvullende toetsingskaders;
a.er is sprake van maximaal 1 zelfstandige pré-mantelzorgwoning bij een bestaande woning;
b.de pré-mantelzorgwoning:
-is rolstoeltoegankelijk;
-kan worden gebruik door mindervaliden;
-voldoet aan dezelfde regels die gelden voor de bouw van een mantelzorgwoning;
c.een pré-mantelzorgwoning gerealiseerd bij een bestaande woning;
-voldoet in ieder geval wanneer deze op een afstand staat van minder dan 25 meter van het hoofdgebouw;
-is demontabel of verplaatsbaar en is niet op een ‘vaste’ fundering geplaatst;
-heeft een maximale oppervlakte van 100 m2;
-is minimaal 2 meter uit de erfgrens geplaatst.
Intrekken omgevingsvergunning pré-mantelzorgwoning
d.het college kan de omgevingsvergunning voor realisatie van een pré-mantelzorgwoning intrekken indien:
-vergunninghouder een half jaar na het onherroepelijk worden van het besluit geen gebruik heeft gemaakt van de vergunning;
-de reeds gerealiseerde pré-mantelzorgwoning langer dan een half jaar niet gebruikt is;
-de pré-mantelzorgwoning wordt gebruikt in strijd met deze beleidsregels of de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften.
e.Het college gaat niet eerder over tot intrekking van de omgevingsvergunning, dan nadat de vergunninghouder bij aangetekende brief is gewaarschuwd dat de omgevingsvergunning wordt ingetrokken indien niet binnen een door het college bepaalde termijn zodanige maatregelen zijn getroffen waardoor alsnog aan de bepalingen in deze beleidsregel en/of de voorschriften van de omgevingsvergunning wordt voldaan. De vergunninghouder wordt in de gelegenheid gesteld om zijn zienswijze naar voren te brengen over het voornemen tot intrekking.
Vervallen omgevingsvergunning pré-mantelzorgwoning
f.De omgevingsvergunning voor de realisatie van een pré-mantelzorgwoning vervalt:
-na 10 jaar;
-in geval van overlijden van de pré-mantelzorgbewoner of hoofdbewoner;
-verhuizing van de pré-mantelzorgbewoner of hoofdbewoner;
-wanneer er een ‘echte’ mantelzorgsituatie ontstaat waarbij de mantelzorgwoning vergunningsvrij is.
5.2.3 Andere wooninitiatieven
Bij realisatie van andere wooninitiatieven, anders dan transformatie/woningsplitsing, bestaat mogelijk ook een behoefte voor het realiseren van bijbehorende bouwwerken. Bij de beoordeling van verzoeken wordt ervan uitgegaan dat er geen sprake is van een toename van het bebouwde oppervlak dat op basis van het geldende bestemmingsplan is toegestaan. De gedachte hierachter is dat een afwijkende woonsituatie niet af te lezen is aan het bouwvolume c.q. geen aanleiding vormt het toegestane bouwvolume te overschrijden. Zelfstandige woningen moeten daarnaast met betrekking tot plaatsing/situering kunnen voldoen aan de regels voor een hoofdgebouw zoals dat in het bestemmingsplan voor de betreffende locatie is opgenomen.
5.2.4 Transformatie
De gemeente Westerkwartier kent 41 woonkernen waarvan de dorpen Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn een kernwinkelgebied hebben (zie bijlage 1). Een kernwinkelgebied is het gebied dat binnen een centrumgebied als het belangrijkste winkelgebied is aan te merken. Gemiddeld genomen komt het vaker voor dat in de dorpen zonder een kernwinkelgebied een her-
invulling van leegstaande winkel- of bedrijfspanden in het centrum van deze dorpen lastig blijkt. Langdurige leegstand komt in deze panden regelmatig voor. Transformatie van bestaande panden is mogelijk wanneer in redelijkheid herinvulling op grond van de bestaande bestemming niet mogelijk blijkt. Bij de beoordeling van plannen is in beginsel sprake van langdurige leegstand wanneer een gebouw meer dan 12 maanden om plausibele redenen geen gebruiker heeft.