2 Verevening sociale woningbouw
2.5 Afwijking met het storten van een compensatiebedrag in het vereveningsfonds sociale woningbouw
2.5.1 Verzoek van een initiatiefnemer
Als een initiatiefnemer niet zelf op een andere locatie dit tekort aan woningen fysiek kan compenseren, dan kan de initiatiefnemer het college schriftelijk verzoeken om voor zijn nieuwbouwplan te mogen afwijken van het woningbouwprogramma uit het uitvoeringsprogramma. Daarbij verzoekt de initiatiefnemer het college schriftelijk om een storting in het vereveningsfonds te mogen doen overeenkomstig de kaders en bedragen van deze beleidsnota. De gemeente kan dan zorgen voor de compensatie van de sociale huurwoningen op een nader te bepalen locatie in de toekomst. Het college bepaalt of hij wil meewerken aan het verzoek en onderbouwt zijn besluit.
2.5.2 Stortingen in het vereveningsfonds sociale woningbouw
De hoogte van de storting is afhankelijk van de woningen die gerealiseerd worden in plaats van de sociale huurwoningen. De tarieven zijn bepaald door het verschil in grondwaarde van de verschillende woningcategorieën ten opzichte van de grondprijs voor een sociale huurwoning. De grondwaarde van een sociale huurwoning is namelijk lager dan die van de andere prijssegmenten. De initiatiefnemer kan dus met een initiatief met minder sociale huurwoningen en meer woningen in de andere prijssegmenten een hogere grondwaarde realiseren. Bij het bepalen van de hoogte van de storting wordt het aantal sociale huurwoningen gecompenseerd met eerst het hoogste prijssegment, dat wordt gerealiseerd in het plan. Daarna volgt de compensatie met de andere prijssegmenten.
De gemeente hanteert de onderstaande normatieve tarieven. Hierbij maakt de gemeente onderscheid tussen grondgebonden woningen en appartementen. Het tekort aan sociale huurwoningen wordt vastgesteld door het totaal van woningen en de onderverdeling van woningbouwcategorieëen van het woningbouwplan te vergelijken met de woningverdeling van het uitvoeringsprogramma. Deze tarieven gelden totdat het college ze actualiseert. Het college doet dit periodiek. In bijlage 2 staan een aantal voorbeelden.
De initiatiefnemer doet de storting in het vereveningsfonds voordat de planologische procedure start of overlegt een bankgarantie of waarborgsom wanneer de gemeente bij wijze van uitzondering instemt met een betaling in termijnen.
In het voorkomende geval dat een planologische wijziging niet vastgesteld of onherroepelijk wordt en er dus geen woningbouwplan komt, dan vervalt de verplichting om de storting te doen. Er worden dan geen woningen toegevoegd en er ontstaat dan geen tekort aan sociale huurwoningen.
Bijlage 1. Uitleg wettelijk kader
Financiële bijdragen
1afdeling 13.7 Ow en artikel 8.21 Ob
Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen voor kostenverhaalsplichtige activiteiten
2artikel 8.13 Ob
waar sprake is van een planologische wijziging. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. De financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten
3artikel 8.20 sub b en c Ob
, kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage.
Gemeenten mogen een financiële bijdragen vragen en verhalen op initiatiefnemers voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De financiële bijdragen hebben betrekking op:
Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren
Dit zijn investeringen gericht op:
a.het verbeteren van het landschap;
b.de aanleg en bescherming van natuur;
c.de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;
d.de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;
e.stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen van wegen;
Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie of een programma de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen.
Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad
De evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad betekent dat er voldoende sociale huur- en/of sociale koopwoningen zijn opgenomen in de woningvoorraad en bij ontwikkelingen worden toegevoegd. Een initiatief dat minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het uitvoeringsprogramma vastligt, betaalt de financiële bijdrage zodat deze sociale huur- en/of sociale koopwoningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd worden.
Om de financiële bijdragen voor woningbouw publiekrechtelijk af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing:
1De financiële bijdrage dient om voldoende sociale huurwoningen
4conform de Wet op de huurtoeslag
en/of sociale koopwoningen
5Hiervoor geldt als maximale VON-prijs de NHG-grens van de Normen Nationale Hypotheekgarantie (dit is 2024 € 435.000 en € 461.100 voor woningen met Energie Besparende Voorzieningen).
te realiseren.
2De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma.
3Het realiseren van de sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s).
Figuur 2 Kostenverhaal en financiële bijdragen
Kostenverhaalsplichtige activiteit
a.de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
b.de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;
c.de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
d.de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte;
e.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft;
f.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Verruimde activiteiten
-de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor:
o land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt;
o opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager;
o infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur;
o handelsreclame; of
o recreatie; en
-andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van:
o een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt;
o gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of
o een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.
Planologische wijziging
Het mogelijk maken van een kostenverhaalsplichtige activiteit door het omgevingsplan te wijzigen of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, ook wel BOPA.
Bijlage 2. Voorbeelden van een storting in het vereveningsfonds sociale woningbouw
Hierna volgt een aantal voorbeelden van de berekening van de storting in en uitname uit het vereveningsfonds.
Storting in het Vereveningsfonds
Realisatie van 1 woning in de categorie dure huur en koop
Realisatie van 10 woningen in de categorie dure huur en koop
Realisatie van een gemengd woningbouwprogramma zonder sociale huurwoningen
Uitname uit het vereveningsfonds
Realisatie van 67% sociale huurwoningen in een gemengd woningbouwprogramma
Realisatie van 100% sociale huurwoningen