Nota Grondbeleid Waalre 2019

2.2.1 Actief grondbeleid

Actief grondbeleid omvat alle fasen van het ontwikkelen van grond en geschikt maken voor de nieuwe functie/bestemming: van de eerste aankoop van gronden, slopen van opstallen en bouwrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. De gemeente is in deze gevallen verantwoordelijk voor het aanleggen van riolering, bouwwegen, etc. Nadat de grond bouwrijp is gemaakt, worden de bouwkavels uitgegeven aan kopers. Na realisatie van de bebouwing verzorgt de gemeente het woonrijp maken, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied wordt verzorgd. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden risico’s komen voor rekening van de gemeente.

Actief grondbeleid kent de volgende voordelen:

•De gemeente kan optimaal sturen in gebiedsontwikkelingen, op gemeentelijke doelstellingen, kwaliteit en fasering;

•De gemeente heeft een sterke onderhandelingspositie;

•De gemeente behoudt het initiatief en kan haar partners kiezen bij de ontwikkeling(en), binnen de wettelijke mogelijkheden;

•De gemeente voert zelf de grondexploitatie waardoor kosten en opbrengsten beter kunnen worden beheerst en beïnvloed;

•De gemeente kan winst behalen op de uitvoering van de gebiedsontwikkelingen;

•De gemeente heeft de mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan;

•De gemeente heeft veel zeggenschap in welke bestemmingen wanneer gerealiseerd moeten worden en heeft de regie volledig in handen. De gemeente kan dus sturend optreden ten aanzien van het gewenste gebruik, de bebouwing van de grond en de kwaliteit van de omgeving;

De belangrijkste nadelen van actief grondbeleid:

•Door het voeren van de grondexploitatie zijn ook alle bijbehorende risico’s bij (de eventuele) grondverwerving en verdere grondontwikkeling voor rekening van de gemeente;

•Wijzigingen in maatschappelijke en economische omstandigheden, de conjunctuur en regelgeving beïnvloeden de realisatievoortgang;

•Doordat de gemeente de grond bezit, heeft zij bij gebiedsontwikkeling verschillende belangen, zowel een privaat als een publiek belang. Dit kan voor tegenstrijdige belangen zorgen;

•De grondexploitatie kan een negatief resultaat opleveren: het verlies is voor de gemeente.

2.2.2. Faciliterend grondbeleid

Bij deze vorm van grondbeleid maakt de gemeente het mogelijk dat private partijen een gebied ontwikkelen. De aankoop en het produceren en uitgeven van (bouw)grond wordt overgelaten aan private partijen. De gemeente beperkt zich hierbij voornamelijk tot haar publieke taak, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan en het (eventueel) vaststellen van een exploitatieplan. De gemeente probeert de ruimtelijk gewenste situatie te realiseren, zonder daarbij de beschikking(smacht) over de grond te hebben. De gemeente schept randvoorwaarden waarbinnen de marktpartij de gewenste ontwikkeling kan uitvoeren. De afspraken worden vervat in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar/particulier. Hierin is dan ook het eventuele kostenverhaal verankerd. Mocht dat niet minnelijk lukken via een overeenkomst, dan heeft de gemeente Waalre de wettelijke mogelijkheid een exploitatieplan vast te stellen om de kosten alsnog te verhalen op de particuliere initiatiefnemer.

Faciliterend grondbeleid kent de volgende voordelen:

•Het risicoprofiel voor de gemeente is beperkt omdat de private partijen de risicodragende partijen zijn. De gemeente neemt niet actief deel in de grondexploitatie;

•Planschaderisico’s worden afgedekt in anterieure overeenkomst of exploitatieplan;

•De gemeente beperkt zich tot het scheppen van de randvoorwaarden;

•Er kunnen locatie-eisen gesteld worden.

De belangrijkste nadelen van faciliterend grondbeleid zijn:

•De gemeente heeft minder zeggenschap en sturing in de ontwikkeling, het te realiseren bouwprogramma, de kwaliteit en planning van het bouwplan;

•De mate van het kostenverhaal is wettelijk verankerd, er is geen mogelijkheid om winst te behalen.

2.2.3. Samenwerkingsmodellen

Ook kan de gemeente een overeenkomst sluiten met een private partij om samen een gebied te ontwikkelen (Publiek-Private Samenwerking (PPS)). Hiervoor zijn verschillende tussenvormen van grondbeleid mogelijk. De meest voorkomende zijn:

Bouwclaim:

Een private partij brengt gronden in een gemeentelijke grondexploitatie in ruil voor toekomstige afnamemogelijkheid van bouwrijpe kavels om een overeengekomen bouwprogramma te realiseren

De joint venture:

De gemeente en private partij (beide hebben al dan niet grondeigendom ingebracht) voeren een gezamenlijke grondexploitatie via een speciaal voor dit doel opgerichte juridische entiteit (de bekendste is de CV/BV-vorm).

Het concessiemodel:

De gemeente draagt haar grondeigendommen in huidige staat over aan een private partij die ook de grondexploitatie voert. De private partij legt de openbare ruimte aan en levert deze te zijner tijd op aan de gemeente en levert bouwrijpe kavels aan zichzelf (of bijvoorbeeld een dochteronderneming).

Er zijn ook nog weer varianten van bovenstaande samenwerkingsmodellen. De keuze van de samenwerkingsvorm hangt samen met een aantal factoren:

•Eigendomsverhouding

•Aard en omvang van de risico’s

•Gewenste verdeling van de risico’s

•Complexiteit en looptijd van het project

•Marktsituatie

•Noodzaak regie/zeggenschap

•Financiële impact en capaciteitsbeslag van de organisatie

Indien de keuze is gemaakt voor samenwerking en de daarbij behorende optimale samenwerkingsvorm, komt de selectie van marktpartijen -als deze niet door eigendomsposities al vaststaat- aan de orde. Bij deze selectie zal de gemeente, met inachtneming van de wetgeving, transparant en met duidelijke selectiecriteria te werk moeten gaan (zeker in geval van een aanbestedingsplicht).

Figuur 1: Verschillende vormen van grondbeleid

4.2.1. Grond in voorraad

De gemeente heeft diverse eigendommen, zoals een gemeentehuis, sportvelden, monumenten, en uiteraard de openbare ruimte. Een ander onderdeel van de gemeentelijke eigendommen is een strategische grondvoorraad. Deze eigendommen staan geregistreerd onder de categorie Materiele Vaste Activa Gronden en Terreinen. Deze voorraad is potentiele bouwgrond die ingezet kan worden voor nieuwbouw.

Voor deze grondposities, mits vooraf goedgekeurd door de raad via een krediet, kunnen voorbereidende werkzaamheden worden gedaan, zoals (ruimtelijke en financiële) haalbaarheidsonderzoeken en het maken van stedenbouwkundige schetsen. Deze gronden worden gewaardeerd tegen de historische verkrijgingsprijs. Mocht deze prijs hoger liggen dan de marktwaarde van de huidige bestemming dan moet tot het niveau van de huidige marktwaarde worden afgewaardeerd. De gemeenteraad stelt de afwaardering vast, omdat deze ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie wordt gedaan. Op grond wordt niet afgeschreven.

4.2.2. Bouwgrond in exploitatie

De definitie van bouwgrond in exploitatie (BIE) is: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad door middel van een raadsbesluit een grondcomplex heeft geopend en de grondexploitatie heeft vastgesteld. Het raadsbesluit vormt het startpunt van de BIE, ofwel de grondexploitatie. De gemeenteraad geeft dan toestemming voor de uitvoering van het ruimtelijk bouwplan met bijbehorende grondexploitatiebudgetten. Dit zijn dus gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij de gronden en opstallen in het te exploiteren gebied omgevormd worden naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. De BIE-gronden worden geactiveerd tegen historische verkrijgingsprijs en bijkomende kosten.

Indien een grondeigendom in huidige staat en met bestaande bestemmingsplanregels wordt doorverkocht dan is geen grondexploitatie benodigd. De grond (plus eventuele opstallen) worden doorverkocht op basis van de huidige marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald aan de hand van een taxatie.

In de nieuwe notitie Grondexploitatie 2016 van de commissie BBV die per 1-1-2016 is ingegaan, zijn nieuwe en striktere regels geformuleerd voor grondexploitaties. Enkele wijzigingen zijn:

•Maatregelen toepassen voor grondexploitaties die een langere exploitatieperiode hebben van 10 jaar;

•De kosten in de grondexploitatie moeten aansluiten met de kostensoortenlijst in de Wro en Bro;

•De toegerekende rente moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen, die is voor de gemeente Waalre 0%;

•Voor het berekenen van de netto contante waarde van verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties moet gerekend worden met een disconteringsvoet die gelijk is aan het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank binnen de eurozone (afgerond op 2% bepaald).

Een andere wijziging is dat een oude categorie grondvoorraad ‘’niet in exploitatie genomen gronden’’ (zogenaamde niegg’s) niet meer zo geregistreerd mag worden en gerubriceerd moet worden onder de Materiele Vaste Activa.