Beleidsregels woningsplitsing

1. Aanleiding

In Nederland moeten ca. 100.000 woningen per jaar worden toegevoegd volgens de laatste berichten vanuit de Nationale Woon-Bouwagenda. Ook in Vught is het tekort aan woonruimte merkbaar. Het veelgebruikte adagium ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ of Bouwen en dan de wordt vaak aangedragen als oplossing voor dit tekort. Echter, het bouwen van nieuwe woningen is niet genoeg. Andere oplossingen zijn ook nodig, het grootste effect is namelijk een optelsom van verschillende maatregelen. Hierbij kunnen we kijken naar de huidige woningvoorraad, de meeste huizen zijn immers al gebouwd. Het splitsen van woningen is een van de mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter aan te laten sluiten bij de vraag naar woningen.

Niet alleen om extra woningen toe te voegen, maar ook om meer betaalbare woningen en mantelzorg of meergeneratiewoningen mogelijk te maken en toe te voegen is woningsplitsing een goede oplossing. De gemeente Vught heeft een ambitie om meer woningen te realiseren en wil ook voorzien in een grotere behoefte aan goede en voldoende huisvesting voor kleine en éénpersoons huishoudens.

1.1 Definities en afbakening

Woningen opdelen in meerdere eenheden kan op verschillende manieren.

Deze notitie gaat over het splitsen van woningen, van zelfstandige woning naar meerdere kleinere zelfstandige woonruimten (zie figuur 1). Dit betreft dus niet het toevoegen van een woning op een bestaand bouwperceel (perceelsplitsing). Naast het splitsen van woningen kunnen woningen ook omgezet worden in onzelfstandige wooneenheden (verkameren) of woningen kunnen worden gedeeld (zie figuur 2). Sinds juni 2021 heeft de gemeente Vught een parapluplan kamerverhuur. En woningdelen zonder een fysieke of ruimtelijke ingreep wordt verder uitgewerkt in overleg met de woningcorporaties.

Figuur 1: Splitsen van woningen

Figuur 2: Verkameren van een woning

2 Huidig beleid en de verwachtingen

Volgens het merendeel van de bestemmingsplannen is woningsplitsing rechtstreeks niet mogelijk. Het college heeft echter aangegeven positief tegenover woningsplitsing te staan. Om woningsplitsing mogelijk te maken zijn duidelijke en éénduidige kaders nodig. Overigens is het op voorhand niet te zeggen om hoeveel aanvragen het zal gaan.

2.1 Leidraad Woningsplitsing

De Leidraad Woningsplitsing uit 2019 is een richtlijn hoe nu om te gaan met het splitsen van woningen. De Leidraad is geen beleidsregel, maar is destijds opgesteld om een uitwerking c.q. uitleg te geven van het vastgestelde beleid. Het geheel diende als verduidelijking

2Eerdere besluitvorming- In de bestemmingsplannen Villapark/Loonsebaan (2008), Taalstraat/Loyolalaan (2009), Baarzen/Vughtse Hoeven (2009), en Centrum eo.(2012) is een binnenplanse mogelijkheid opgenomen om 1 extra woning te realiseren per bestaande woning.- Op 12 februari 2009 heeft de gemeenteraad de beleidsregel “het toevoegen van een woningop bestaand bouwperceel” vastgesteld naar aanleiding van een motie van de gemeenteraad uit 2006;- In april 2018 heeft het college ingestemd met een aantal uitgangspunten voor het splitsen van bestaande woningen (vooral van belang voor het splitsen van woningen in verticale zin);

. De Leidraad en onderliggende documenten dienen als uitgangspunt voor het nieuw op te stellen splitsingsbeleid. De Leidraad Woningsplitsing toetst op de volgende 6 onderdelen:

1Het verzoek moet stedenbouwkundig in te passen zijn in de omgeving;

2Het verzoek moet tegemoetkomen aan een evenwichtige verdeling van de totale wooncategorisering en in de woningbehoefte voorzien;

3Het initiatief moet verkeerskundig inpasbaar zijn;

4Het verzoek moet haalbaar en uitvoerbaar zijn;

5Het plan moet geen onevenredige nadelen opleveren voor de omgeving met betrekking tot zon- en daglicht en privacy;

6Bij splitsing van een perceel dient een bouwplicht te worden opgelegd.

2.2 Woonvisie

In de Woonvisie 2021-2025: Groei met Vughtse kwaliteit wordt op drie onderdelen gesproken over woningsplitsing:

1Uitbreiding van het woningaanbod

2Mogelijk maken van mantelzorg

3Flexconcepten/nieuwe woonvormen

1Om het woningaanbod uit te breiden

Splitsing en hergebruik kunnen bijdragen aan behoud van de groene ruimtes in Vught in combinatie met toevoeging van voldoende woning-bouwaantallen. Hiertoe willen we ruimte geven aan kleinschalig splitsen van woningen, niet voor bedrijfsmatige verhuur. Te denken is aan splitsing voor generaties die bij elkaar willen wonen (meergeneratiewoningen, preluderend op een mantelzorgsituatie). In splitsingsbeleid werken we de voorwaarden hiervoor uit. Dit moet speculatie voorkomen en overlast voor de directe omgeving beperken

2Om mantelzorg mogelijk te maken

We geven binnen ruimtelijk-planologische kaders de mogelijkheid voor de ontwikkeling van mantelzorgwoningen of meergeneratiewoningen. In het op te zetten splitsingsbeleid zoeken we naar mogelijkheden voor splitsing van grote woningen tot meergeneratiewoningen, waardoor mantelzorg makkelijker mogelijk is. Hierbij zijn we terughoudend met aanvullende eisen om dergelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk mogelijk te maken.

3Flexconcepten/nieuw woonvormen

Om te voorzien in de veranderlijke vraag willen we ruimte bieden aan flexconcepten. We denken hierbij aan tijdelijke woonvormen: deze kunnen als ‘ventiel’ fungeren bij een onverwachte hogere instroom. Te denken is aan splitsing van grote panden of de bouw van tiny-houses. We bieden zo ruimte aan doelgroepen die door hun bijzondere woonwensen niet op de reguliere woningmarkt aan bod komen. Dit doen we door ruimte te bieden.

3. Communicatie & Participatie

In het kader van de Woonvisie is een uitvoerig participatietraject doorlopen. Hieruit is veel informatie met betrekking tot wonen opgehaald vanuit de inwoners van de Gemeente Vught.

Deze kennis is gebruikt voor het opstellen van de beleidsregels tot woningsplitsing.

Het uitdragen van het nieuwe beleid is belangrijk. Als potentiële initiatiefnemers niet op de hoogte zijn van het beleid of geen baat hebben bij woningsplitsing zullen er minder woningen gesplitst worden.