Sloopmetersystematiek U10-gemeenten

2.3.1. FUNCTIEWIJZIGING NAAR WONEN

Bij een functiewijziging van functie Agrarisch naar functie Wonen stopt de agrarische onderneming. Na functiewijziging mogen op het perceel geen bedrijfsmatige agrarische activiteiten meer worden uitgevoerd. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort. De vrijkomende (of overtollige) agrarische bedrijfsbebouwing dient hierbij te worden gesloopt. Dit is de slooplocatie. Hiervoor geldt de sloopmeterberekening, zoals toegelicht in hoofdstuk 3.

Daarnaast is het mogelijk om op de slooplocatie - of elders afhankelijk van gemeentelijke uitwerking - woonvolume toe te voegen.

De functiewijziging naar wonen is een aantrekkelijke vervangende functie en draagt bij aan het verbeteren van de omgevingskwaliteit.

2.3.2. FUNCTIEWIJZIGING NAAR WERKEN

Bij een functiewijziging van functie Agrarisch naar functie Werken stopt de agrarische onderneming. De bedrijfsmatige agrarische activiteiten maken plaats voor andere (bedrijfs)activiteiten. De vrijkomende (of overtollige) agrarische bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt of kan (gedeeltelijk) worden hergebruikt voor de nieuwe bedrijfsactiviteiten. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort. Hiervoor geldt de sloopmeterberekening, zoals toegelicht in hoofdstuk 3.

De functiewijziging naar werken is een economische drager die bijdraagt aan een meer multifunctioneel en aantrekkelijk, vitaal en leefbaar landelijk gebied.

2.4.1. HET PERCEEL ALS SLOOPLOCATIE

De vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd. De (bedrijfs)woning met het bijbehorende privébijgebouwen blijft behouden. Deze wordt planologisch omgezet naar de functie Wonen. Het werkingsgebied is beperkt tot een compact erf. Voor de oppervlakte aan bijgebouwen geldt de toegestane maximale oppervlakte in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Door middel van het toepassen van de sloopmetersystematiek (zie hoofdstuk 3) wordt de gesloopte bedrijfsbebouwing omgezet naar inzetbare sloopmeters. De inzetbare sloopmeters kunnen vervolgens op het eigen perceel ingezet, of verhandeld worden zodat het elders ingezet kan worden.

2.4.2. HET PERCEEL ALS ONTWIKKELLOCATIE

Aanvullend op ‘het perceel als slooplocatie’ kan de ontwikkelwens woningbouw betreffen. De aanwezige inzetbare sloopmeters kunnen op locatie worden ingezet voor het toevoegen van één of meer woningen in één of meer woongebouwen. Als een ontwikkeling op locatie niet (ruimtelijk) aanvaardbaar is of ongewenst door de eigenaar, kan de zogenoemde functiewijzigingswoning elders gerealiseerd worden. Het is ook mogelijk om sloopmeters van elders in te zetten voor (extra) woningen op het perceel.

Het werkingsgebied van de nieuw toe te voegen woning(en) is beperkt tot een compact erf binnen het oorspronkelijke agrarisch bouwvlak. Voor de oppervlakte aan bijgebouwen geldt de toegestane maximale oppervlakte in overeenstemming met het gemeentelijk beleid. Als meerdere kleinere woningen gewenst en inpasbaar zijn kan de gemeente de daarbij toegestane maximale oppervlakte van bijgebouwen (geheel of gedeeltelijk) beperken om de ruimtelijke kwaliteit en het principe van een compact erf te waarborgen.

2.5.1. SLOOPCOMPENSATIE

Het toevoegen van een woonvolume is mogelijk volgens de onderstaande rekenregels.

In de berekening zit een basis bestaande uit het ‘woonrecht’ uitgedrukt in sloopmeters. Aanvullend hierop volgt een berekening van compensatie sloopmeters voor de gevraagde inhoud (m³) van de woning of woongebouw. Om de realisatie van betaalbare woningen te stimuleren wordt hiervoor geen woonrecht verlangd.

Basisregeling

Sloopmeters

Woonrecht betaalbare woning

0m²

Woonrecht overige woning

300m²

Per 1 m³

1,5 m²

Rekenvoorbeeld

Toe te voegen woonvolume

Basisregeling

Sloopmeter

Totaal sloopmeters

1grote woning

Woonrecht

300m²

Inhoud 600 m³*

900m² (600 x 1,5)

1.200 m²

1woongebouw met 3 betaalbare woningen

Woonrechten

0m²

Inhoud 900 m³*

1350 m² (900 x 1,5)

1.350 m²

* per gemeente kan een verschillende maximale inhoudsmaat gelden voor een woning of woongebouw.

Basisprincipes voor de functiewijziging naar Wonen:

•Ter plaatse van de vrijgekomen bedrijfsbebouwing geldt voor het toevoegen een maximum van drie woongebouwen. Onder één woongebouw wordt één vrijstaande woning of een woongebouw met meerdere woningen/wooneenheden verstaan. De hoeveelheid m² bijgebouwen wordt bepaald door het omgevingsplan;

•Voor de slooplocatie en de ontwikkellocatie is een compact erf het uitgangspunt. Dit betekent dat op het erf de bebouwing niet te ver van elkaar af staat, de bebouwing een eenheid vormt en sprake is van één uitrit, inclusief die van de eventueel te handhaven voormalige bedrijfswoning. Het werkingsgebied ligt hier op eenduidige en begrensde wijze rond omheen.

Gemeentelijke uitwerking:

Ruimtelijke afwegingen locaties functiewijzigingswoningen

Om te werken aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied maken gemeenten strategische- en landschappelijke keuzes. Zo ook over gebieden waar functiewijzigingswoningen wel of niet gewenst zijn. Het kan voorkomen dat het toevoegen van meerdere woongebouwen ruimtelijk aanvaardbaar is. Of dat in bepaalde gebieden waar slooplocaties liggen het toevoegen van woonvolume(s) ruimtelijk of anderszins niet aanvaardbaar of gewenst is. Bijvoorbeeld door de aanwezige ecologische- landschappelijke of cultuurhistorische waarden.

Gemeenten kunnen functiewijzigingswoningen elders toestaan. Dit zijn aangewezen gebieden waar doorontwikkeling naar de functie Wonen ruimtelijk aanvaardbaar is. Deze gebieden hebben meer draagkracht, bijvoorbeeld in de kernrandzones, linten of bebouwingsenclaves. Hierop zijn de mogelijkheden en voorwaarden vanuit de sloopmetersystematiek ook van toepassing. Doorontwikkeling naar de functie Wonen is in de aangewezen gebieden alleen mogelijk met toepassing van deze sloopmetersystematiek.

Erfdelen

Gemeenten kunnen bepalen dat in Kernrandzones verdergaande ontwikkelingen voor de functie Wonen mogelijk zijn op een collectief erf binnen de begrenzing van het voormalige agrarisch bouwvlak. Hiervoor gelden strikte voorwaarden met betrekking tot woningtypen, erfinrichting, verhoging van ruimtelijke kwaliteit en het beheer van de (gedeelde) buitenruimte. Voor dergelijke ontwikkelingen kan met instemming van de provincie van bovenstaande basisregeling voor sloopcompensatie worden afgeweken.

Woningdifferentiatie stimuleren

De afgelopen jaren zijn veelal vrijstaande woningen gebouwd (“villahagelslag”). Deze ontwikkeling doet op langere termijn afbreuk aan de vitaliteit van het landelijk gebied en draagt niet bij aan de woonopgaven. Daarom wordt de realisatie van kleinere, betaalbare woningen binnen de sloopmetersystematiek gestimuleerd. De vormgeving hiervan is veelal ook goed/beter inpasbaar in het landelijk gebied. Denk hierbij aan rug-aan-rug woningen, drie/vier-kappers of appartementen binnen de contouren van een “schuur”. Ook denkbaar is het dat gemeenten actief sturen op woonvormen. Bijvoorbeeld wanneer er behoefte is aan betaalbare starterswoningen.

2.5.2. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. Uitgangspunt is dan ook een compact erf gebaseerd op de traditionele erfopzet. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen. Bij voorkeur wordt een Ervenconsulent bij het ontwerp betrokken.

Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan. De initiatiefnemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving.

Gemeentelijke uitwerking:

Landschappelijke inpassing

Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. De belangrijkste is de Kwaliteitsgids van de Utrechtse landschappen. Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap.

2.6.1. GROTERE INHOUD (M3) VAN DE WONING DAN REGULIER IS TOEGESTAAN

Bij woningen in het landelijk gebied is een maximale inhoudsmaat vastgesteld in het omgevingsplan. Met compensatie van sloopmeters kan een grotere inhoudsmaat worden toegestaan.

De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven:

Grotere inhoud van de woning/woongebouw

Sloopmeters

Per 1 m³ vergroting

1,5 m² sloopmeters

2.6.2. GROTERE OPPERVLAKTE AAN BIJGEBOUWEN (M2) DAN REGULIER IS TOEGESTAAN

Bij woningen horen ook bijgebouwen. In het omgevingsplan is een maximale maatvoering vastgesteld. Met compensatie van sloopmeters kan een groter bijgebouw worden toegestaan.

De regeling voor het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen is hieronder weergegeven:

Grotere oppervlakte van het bijgebouw

Sloopmeters

Per 1 m² vergroting

2m² sloopmeters

2.6.3. WONINGSPLITSING

Voor de splitsing van de voormalige bedrijfswoning in twee kleinere woningen is geen compensatie met sloopmeters nodig, zolang er geen sprake is van uitbreiding. De woning wordt daarmee in feite veranderd van een woning naar een woongebouw. Als de voormalige bedrijfswoning (en aangebouwde bedrijfsruimte die daarmee één geheel vormt) in meer dan twee woningen wordt gesplitst is voor betaalbare woningen ook geen compensatie met sloopmeters nodig. Voor overige woningen is per woning een woonrecht van 300 m² sloopmeters nodig. Voor eventuele uitbreiding gelden ook dezelfde normen als in de basisregeling.

De regeling voor het omzetten van een woning naar een woongebouw is hieronder weergegeven:

Omzetten woning naar woongebouw

Sloopmeters

1extra woonrecht

0m² sloopmeters

Meer dan 1 extra woonrecht:

–betaalbare woning

–overige woning

0m² sloopmeters

300m² sloopmeters

Per 1 m³ vergroting

1,5 m² sloopmeters

2.6.4. LEGALISATIE

In het landelijk gebied zijn situaties aanwezig waarbij het feitelijk gebruik strijdig is met het omgevingsplan. Met de compensatie van sloopmeters kunnen strijdigheden als dubbele bewoning, meer m² aan bijgebouwen en grotere woninginhoud (m³) worden gelegaliseerd, als dit toelaatbaar is binnen de kaders van het gemeentelijk beleid. Hiervoor gelden bovenstaande compensatienormen (2.6.1 t/m 2.6.3).

2.8.1. SLOOPCOMPENSATIE

Het systeem is opgezet volgens een basis; het ‘bedrijfsrecht’ aangevuld met compensatie van sloopmeters voor de gevraagde oppervlakte per m² bebouwingsoppervlakte van de bedrijfsbebouwing. De maximale bouwhoogte wordt door de gemeente bepaald, en mag niet hoger zijn dan de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen.

De regeling voor functiewijziging naar werken ziet er als volgt uit:

Werkfuncties

Sloopmeters

Bedrijfsrecht

100m²

Tot en met 500 m² per m² vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

2m² sloopmeters

501- 1.500 m² per m² vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

3m² sloopmeters

Gemeentelijke uitwerking:

Ruimtelijke afweging:

Ruimtelijk beleid op basis van de gebiedskenmerken sluit aan op de sloopmetersystematiek. Om hiermee sturing te geven waar bedrijven/werkfuncties wel en niet passen. Een VAB-visie of soortgelijk document is hiervoor zeer geschikt.

Ruimtelijk kunnen gebieden kwetsbaar zijn voor het toevoegen van werkfuncties. Bijvoorbeeld omdat sprake is van een kwetsbaar gebied, gebieden waar de functie te veel belemmeringen aan de omgeving oplegt aan bestaande functies of waarbij de locatie niet goed ontsloten is door infrastructuur. Gemeenten kunnen een VAB-visie of soortgelijk document opstellen om dit inzichtelijk te maken.

Een ander uitgangspunt is dat er geen verslechtering van de milieukundige situatie mag zijn. Bijvoorbeeld door ‘rustige’ delen van het landelijk gebied, op het gebied van milieu en hinder, ook rustig te houden. In gemengde delen van het landelijk gebied, bijvoorbeeld bij drukke wegen of clusters van bebouwing met bedrijfsfuncties, is meestal meer mogelijk.

2.8.2. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop.

Bij een landschappelijke inpassing wordt zorgvuldig gekeken naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan. De initiatiefnemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving.

Gemeentelijke uitwerking:

Landschappelijke inpassing

Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. De belangrijkste is de Kwaliteitsgids van de Utrechtse landschappen. Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap.

2.9.1. GROTERE INHOUD (M3) VAN DE BEDRIJFSWONING DAN REGULIER IS TOEGESTAAN

Bij bedrijfswoningen in het landelijk gebied is een maximale inhoudsmaat vastgesteld in het omgevingsplan. Met compensatie van sloopmeters kan een grotere inhoudsmaat worden toegestaan.

De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven:

Grotere inhoud van de bedrijfswoning/bedrijfswoongebouw

Sloopmeters

Per 1 m³ vergroting

1,5 m² sloopmeters

2.9.2. UITBREIDING VAN ÉÉN VAN DE BESTAANDE WERKFUNCTIES

Met de inzet van compenserende sloopmeters kunnen bestaande bedrijfslocaties uitbreiden tot maximaal 1.500 m2 aan bedrijfsbebouwing. Afhankelijk van de aard van het bedrijf en locatie wordt beoordeeld of medewerking al dan niet mogelijk is.

De regeling voor uitbreiding werkfunctie is hieronder weergegeven:

Uitbreiding werkfunctie

Sloopmeters

Tot en met 500 m² aan totale bedrijfsbebouwing per m² vloeroppervlakte uitbreiding

2m² sloopmeters

501- 1.500 m² aan totale bedrijfsbebouwing per m² vloeroppervlakte uitbreiding

3m² sloopmeters

Gemeentelijke uitwerking

Buitenopslag

In principe wordt bij een functiewijziging naar Werken geen buitenopslag toegestaan. Toch kan een gemeente ervoor kiezen om buitenopslag mogelijk te maken bij bedrijfsfuncties. Hiervoor kan de gemeente voorwaarden stellen zoals het aantonen van de noodzakelijkheid, de landschappelijke aanvaardbaarheid en de omvang van de buitenopslag. Regionaal is afgesproken dat dit een gemeentelijke keuze is en dat buitenopslag mogelijk is met de inzet van sloopmeters. Hiervoor geldt de inzet van 2 m² sloopmeters voor 1 m² buitenopslag.

Overige mogelijkheid voor verbrede inzet sloopmeters.

Op voorhand zijn niet alle situaties te overzien. De sloopmetersystematiek biedt de gemeenten de mogelijkheid om voor deze gevallen in lijn met en volgens de systematiek oplossingen te bewerkstelligen. In onvoorziene gevallen is altijd afstemming met de provincie nodig.

2.10.1. NAAR NEVENFUNCTIE

Andere bedrijvigheid naast het hoofdinkomen van de ondernemer wordt een nevenfunctie genoemd. Bij voorkeur komt de nevenfunctie in de bestaande bebouwing. Met omgevingskwaliteit als doel is vervangende nieuwbouw denkbaar. De nevenfunctie mag alleen door de ondernemer/eigenaar (of onderdeel van het familiebedrijf) worden uitgeoefend. Hiermee wordt voorkomen dat buitenstaanders (derde partij) een bedrijf vestigen op een agrarische locatie.

De mogelijkheden en beperkingen voor nevenfuncties bij een agrarisch bedrijf zijn geregeld in het Omgevingsplan en de Omgevingsverordening. In sommige situaties is een grotere omvang van de nevenfunctie(s) mogelijk in ruil voor sloop van overtollig geworden bebouwing. Daarvoor gelden de regels van gedeeltelijke sloop hieronder.

2.10.2. GEDEELTELIJK SLOOP

Bij het gedeeltelijk beëindigen van het agrarische bedrijf behoort ook sloop van een de voormalige opstallen tot de mogelijkheid. Bijvoorbeeld wanneer een agrarische bedrijfstak af wordt gestoten dan wel het aantal dieren wordt verminderd. Met de sloop van de opstallen kunnen deze meters als sloopmeters worden verhandeld. Dit is een verdienmodel voor de agrarische ondernemer. Ook kunnen deze meters ingezet worden om bijvoorbeeld de woning te vergroten. Deze mogelijkheden zijn afhankelijk van de ruimte die gemeentelijke kaders met betrekking tot oppervlakte/inhoud woning biedt.

2.13.1. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop.

Bij gedeeltelijke sloop is vooral van belang dat het erf zo wordt heringericht dat een duurzame nieuwe samenhang met het omliggende landschap ontstaat.

3.1. Sloopmeters

Zodra een wens tot functiewijziging kenbaar is gemaakt aan de gemeente kunnen de sloopmeters berekend worden. De gemeente berekent deze aan de hand van de legale aanwezige vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. Inzetbare sloopmeters kunnen ontwikkelingen op eigen locatie mogelijk maken, worden verhandeld en/of elders worden ingezet.

De sloopmetersystematiek is gericht op het waarderen van de sloop van overtollige bedrijfsbebouwing. Daarbij gaat het om de footprint van het gebouw. De waardering in sloopmeters is niet gebaseerd op de productiecapaciteit van de stal. Ter verduidelijking gaat het bij een stal met een verdiepingsvloer alleen om de footprint, niet om het oppervlak van beide vloerdelen samen.

3.6.1. BEDRIJFSBEBOUWING MET LAGERE SLOOPMETERTOEKENNING

Niet alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt op eenzelfde manier gewaardeerd. Bedrijfsbebouwing zoals kassen ten behoeve van glastuinbouw en nertsensheds wordt lager gewaardeerd. Hiervoor geldt een omrekening naar sloopmeters: 3 m² bebouwing gelijk staat aan 1 m² sloopmeter.

3.6.2. BIJZONDERE BEBOUWING

Bij functiewijziging dient alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, die niet wordt ingezet voor hergebruik of privébijgebouw, te worden gesloopt. Uitzondering hierop zijn: de ‘deel’ van de woonboerderij en aantoonbare cultuurhistorische of monumentale bebouwing. Deze bebouwing telt niet mee in de sloopmeterberekening en mag zonder sloopmeters/groencompensatie een ander gebruik krijgen, mits passend binnen de regels in het (gewijzigde) Omgevingsplan en Omgevingsverordening.

3.6.3. SLOOPMETERS TOEKENNEN AAN OUDE VOORMALIGE AGRARISCHE BEBOUWING

Het is ook mogelijk om sloopmeters toe te kennen aan voormalige agrarische bebouwing. Dit is van toepassing op percelen waar vóór de inwerkingtreding van deze sloopmetersystematiek een functiewijziging heeft plaatsgevonden. Een sloopverplichting was destijds geen onderdeel van de functiewijziging. Hierdoor kan nog vergunde voormalige agrarische bebouwing aanwezig zijn. Hierop is de sloopmetersystematiek ook van toepassing.

3.7.1. REGIONALE INZET SLOOPMETERS

Het slopen van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt bevorderd door een regionale inzetbaarheid van de sloopmeters. Dit betekent dat de inzetbare sloopmeters tussen alle deelnemende gemeenten kunnen worden verhandeld en ingezet. De sloopmeterprijs wordt bepaald door de markt (vraag/aanbod).

3.7.2. GELDIGHEIDSDUUR GEREGISTREERDE (BESTAANDE) SLOOPMETERS EN BEËINDIGING SYSTEMATIEK

De geldigheidsduur voor de inzet van (bestaande) sloopmeters wordt bepaald door een eventuele beëindiging van de sloopmetersystematiek. Bij het bevestigen van een registratie moet dit worden gemeld aan de eigenaar van de sloopmeters. In het geval dat de sloopmetersystematiek wordt beëindigd wordt een redelijke overgangsregeling geboden aan de eigenaren van sloopmeters.

3.7.3. OVERGANGSREGELING

Met het vaststellen van de sloopmetersystematiek U10 2025 komen eerder vastgestelde sloopmeterregels te vervallen. Dit heeft geen gevolgen voor initiatieven waarvoor de planologische procedure al in gang gezet is. Hiervoor blijft de op dat moment geldende vastgestelde regels van toepassing.

3.7.4. EVALUATIE

Iedere 5 jaar wordt de werking van de sloopmetersystematiek U10 geëvalueerd. Deze evaluatie en eventuele wijzigingsvoorstellen worden voor instemming voorgelegd aan de Bestuurstafel Groen en Landschap van de regio U10 (of haar opvolgers).