Bijlage 1 Toelichting Grondprijsmethodieken
Comparatieve methode
Hierbij worden de grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van referentieprojecten in omliggende of vergelijkbare gemeenten. Er worden vergelijkingen gedaan op o.a. ligging, bereikbaarheid, op het perceel rustende zakelijke rechten etc. of op objectkenmerken als een bouwkwaliteit. De grondprijs is met deze methode snel bepaald. De uitkomsten kunnen echter tot discussie leiden. Het al dan niet hanteren van bepaalde referentieprojecten is niet volledig objectief.
Vaste grondprijsmethode
Deze methode gaat uit van een vast bedrag per eenheid. Dit kan per woning (bijv. bij sociale huurwoningen), per m² perceel of per ² bvo. Deze methode wordt toegepast bij producten die geen vrije marktwerking kennen of waarbij het complex of onmogelijk is om een marktwaarde van de grond vast te stellen.
Residuele grondprijsmethode
Een marktconforme grondprijs is wat een koper in vergelijkbare omstandigheden in concurrentie voor de grond zou betalen. Deze prijs is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en de bouwmogelijkheden (programma). De residuele grondwaardemethode is bij uitstek een methode waarin specifieke locatiekenmerken en het te realiseren vastgoedproduct worden meegenomen in de bepaling van een marktconforme grondprijs. In een residuele berekening wordt het beoogde product (bijv. een woning) vertaald naar kosten (alle kosten voor de realisatie van het vastgoed en opbrengsten (marktwaarde) in de opstalexploitatie. De opbrengsten minus de kosten in de opstalexploitatie is de residuele grondwaarde. Anders gezegd, het residu (opbrengst minus stichtingskosten) is in deze methode de maximale grondwaarde uitgaande van een sluitende opstalexploitatie.
Figuur 1: Voorbeeld residuele grondwaardeberekening.
Om per categorie de gemiddelde VON-prijs te bepalen kan gebruik gemaakt worden van verschillende gegevensbronnen, zoals Funda (beschikbaar aanbod) en NVM (algemene marktgegevens). Met deze gegevensbronnen zijn gemiddelde kaveloppervlaktes, woonoppervlaktes en verkoopprijzen per m² gebruiksoppervlakte per woningtype te bepalen.
De stichtingskosten worden gevormd door de bouwkosten en de bijkomende kosten. Voor de bouwkosten per woningcategorie is Bouwkostenkompas een vaak gehanteerde bron.
Bijlage 2 Begrippenlijst
BVO: Het bruto vloeroppervlak volgens de NEN 2580 van een ruimte of een groep ruimten gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep ruimten omhullen.
Consumentenprijsindex (CPI): Een index die de prijsontwikkeling van goederen en diensten registreert die Nederlandse huishoudens aanschaffen voor consumptie. Daarmee geeft het inzicht in de gemiddelde prijsontwikkeling van consumentbestedingen (ook wel boodschappenmandje genoemd) van een gemiddeld huishouden. Het Centraal Bureau voor de Statistiek registreert deze prijsontwikkeling en publiceert dit maandelijks.
De gebruiksoppervlakte (GBO of GO): is het bruikbare oppervlakte van een woning. Een verblijfsgebied is een ruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimtes, met als doel het verblijven van mensen. Denk hierbij aan een woonkamer, slaapkamer en een keuken.