Nota Grondbeleid 2023 Gemeente Vijfheerenlanden

3.2.1 Keuze situationeel grondbeleid

Wij kiezen voor een “situationeel grondbeleid”. De Programmabegroting 2022-2025 formuleert en motiveert deze keuze reeds goed en bondig:

Programmabegroting 2022-2025

In het Coalitieakkoord op hoofdlijnen 2022-2026 (Samen zijn wij Vijfheerenlanden) is een vergelijkbaar uitgangspunt opgenomen. Er is het volgende opgenomen:

Coalitieakkoord op hoofdlijnen 2022-2026 (Samen zijn wij Vijfheerenlanden)

In deze Nota Grondbeleid sluiten wij weloverwogen (opnieuw) bij bovengenoemde uitgangspunten aan. De citaten motiveren deze keuze al kort. Uiteraard is ons streven een zo sterk mogelijke mate van regie te hebben. Die regie ís het sterkst als we zelf eigenaar zijn of worden van de gronden en opstallen waar we een gebiedsontwikkeling voorzien. We voeren dan een vorm van actief grondbeleid en kiezen díe instrumenten uit de gereedschapskist die daar invulling aan geven. Om onze doelen te bereiken is het voeren van een actief grondbeleid echter lang niet altijd nodig of mogelijk. Niet altijd mogelijk als ontwikkelende partijen de door de gemeente gewenste ontwikkelingen oppakken en ook niet mogelijk als we de financiële middelen niet hebben, de risico’s te groot zijn of de ambtelijke capaciteit niet beschikbaar is. Niet altijd nodig omdat de gereedschapskist instrumentarium bevat om de belangrijkste gemeentelijke beleidsdoelen te halen vanuit een faciliterende rol. Het voeren van een actief grondbeleid inclusief bijbehorende financiële risico’s is dan niet nodig. Soms willen we echter iets extra’s of willen we dat ontwikkelingen (sneller) worden opgepakt en uitgevoerd zodat urgente beleidsdoelen sneller worden behaald. In bepaalde situaties kan ook dit vanuit een faciliterende rol waarbij we “de markt” pro-actief benaderen en uitnodigen ontwikkelingen op te pakken; we initiëren en faciliteren zonder zelf eigenaar te zijn of worden (pro-actief faciliterend) of we werken samen in de vorm van een overeenkomst of verdergaand in een daartoe ingerichte juridische entiteit waar we risico’s delen. In bepaalde situaties lukt dit niet. Willen we de beleidsdoelen dan toch halen en is daar grond of vastgoed voor nodig dan ligt een keuze voor een “echt” actief grondbeleid voor de hand.

Er gelden daarmee diverse overwegingen om in bepaalde situaties te kiezen voor een meer actieve of meer faciliterende rol. Een en ander is locatie- en doelafhankelijk. We leggen in deze nota geen algemene voorkeur vast, maar analyseren per project/ontwikkeling de meest passende rol. Dit staat bekend als situationeel grondbeleid.

Beleidsregel: Situationeel grondbeleid

De gemeente voert een situationeel grondbeleid

Indachtig een van de doelen van deze Nota Grondbeleid als kaderstellend document gaan we in deze nota wel een stapje verder dan de citaten uit de Programmabegroting en het Coalitieakkoord waarmee we deze paragraaf zijn begonnen. We concretiseren het uitgangspunt van situationeel grondbeleid en doen dat in twee stappen.

1Eerst formuleren we het afwegingskader en de bijbehorende inputfactoren die van belang zijn bij het maken van een keuze op projectniveau. Dit afwegingskader gebruiken we bij het maken van een dergelijke keuze

2Vervolgens lichten we ook de inputfactoren zelf nader toe

3.2.2 Afwegingskader situationeel grondbeleid

De inputfactoren die leidend zijn bij het maken van een uiteindelijke keuze c.q. het kiezen van een strategie op projectniveau zijn in de voorgaande paragraaf in feite al aan de orde gekomen. Concreet zijn deze inputfactoren de volgende:

•(Maatschappelijk) belang van het ruimtelijk initiatief (aan welke doelen wordt bijgedragen en wat is de prioriteit daarvan?)

•Eigendomssituatie

•Bereidheid markt

•Financiële impact

•(Financiële) risico’s

•Beschikbare capaciteit

Bovenstaande inputfactoren zijn opgenomen in een afwegingskader welk afwegingskader onderstaand is opgenomen alsook als bijlage 3 is toegevoegd. Het biedt een zo concreet mogelijk kader om op projectniveau een keuze voor een meer actieve of faciliterende rol te maken en te verantwoorden. Hoewel het afwegingskader diverse mogelijke situaties dekt, is tegelijkertijd sprake van een vereenvoudiging van de werkelijkheid. Het is een gegeven, zeker bij gebiedsontwikkeling, dat die werkelijkheid complex en weerbarstig is. Niettemin moet een strategie worden gekozen. Het afwegingskader dient hierbij als hulpmiddel aan de hand waarvan de belangrijkste inputfactoren afgewogen worden. In de volgende paragraaf volgt een toelichting op die inputfactoren.

3.2.3 Toelichting en inkleuring inputfactoren afwegingskader

In het afwegingskader (zie bovenstaande figuur en bijlage 3) is een aantal inputfactoren benoemd die van belang zijn bij een keuze van de rol die de gemeente wil aannemen bij ruimtelijke initiatieven. In deze paragraaf worden die inputfactoren nader ingekleurd.

•(Maatschappelijk) belang van het ruimtelijk initiatief (aan welke doelen wordt bijgedragen en wat is de prioriteit daarvan?): De eerste afweging die plaatsvindt is of een ruimtelijk initiatief bijdraagt aan beleidsdoelen die we als gemeente hebben en vastliggen in onder andere de Woonvisie, Economische Visie alsook het Coalitieakkoord. Indien een initiatief op geen enkele wijze bijdraagt aan het bereiken van gemeentelijke doelen en daarmee misschien zelfs strijdig is, wordt het initiatief uiteraard gemotiveerd afgewezen. Een initiatief kan daarbij overigens door de gemeente worden ontplooid of door een derde. Bij een initiatief van de gemeente zelf is de bijdrage aan het bereiken van onze doelen op voorhand in feite evident. Vervolgens is de vraag hoe belangrijk die doelen zijn en hoe daarin geprioriteerd wordt. Dit zijn vragen waar het grondbeleid “niet over gaat”. Wat belangrijke doelen zijn op het vlak van onder andere wonen, werken en duurzaamheid bepalen we op basis van onderzoek binnen de betreffende beleidsvelden en leggen we vast in daarop toegespitste beleidsnota’s. Hoewel helder is dat het grondbeleid die doelen niet bepaalt, is ook duidelijk dat naarmate het behalen van een bepaald doel “hoger op de agenda staat” dit effect kan hebben op de rol die we als gemeente willen hebben. Om die reden maakt het afwegingskader onderscheid in doelen met een hoge en lage(re) prioriteit. Ook hierbij geldt uiteraard dat sprake is van een vereenvoudiging van de werkelijkheid.

•Eigendomssituatie: Uiteraard is vervolgens de eigendomssituatie van belang. Daarbij kunnen verschillende startsituaties gelden. Sommige ontwikkelingen vinden plaats op gemeentelijk eigendom. Staan vervolgens de opvolgende inputfactoren “op groen” dan ligt een actieve rol voor de hand en kan de gemeente de ontwikkeling zelf oppakken. Dit is geen automatisme, de gemeente heeft hierin, gezien de eigendomspositie de vrije keuze. Indien niet alle opvolgende inputfactoren “op groen” staan kan een keuze bijvoorbeeld zijn alsnog een samenwerking op te zoeken. De tegenhanger van de gemeentelijke eigendomspositie is die waarbij de eigendom volledig in handen is van een professioneel ontwikkelende partij die bereid en in staat is de door de gemeente gewenste ontwikkeling te realiseren. In die situaties heeft de gemeente automatisch een meer faciliterende rol. Diverse tussenvormen zijn mogelijk waarbij gemengde eigendomssituaties zich kunnen voordoen. Ook het type eigenaar kan verschillen. Van professioneel ontwikkelende partijen met een wens het gebied te ontwikkelen en bereidheid om mee te denken hoe de ontwikkeling zo goed mogelijk kan bijdragen aan het behalen van gemeentelijke beleidsdoelen tot partijen die hun eigendom het liefst niet ontwikkeld zien worden. Indien er in die laatste situatie een groot belang is het betreffende eigendom te ontwikkelen kan het onvermijdelijk zijn op enige manier in een actieve rol het eigendom van de locatie proberen te verkrijgen.

•Bereidheid markt: Als een gewenste ontwikkeling actief door de markt wordt opgepakt dan is er geen reden om als gemeente een actieve rol aan te nemen en dan faciliteren wij het initiatief waar nodig. Pakt de markt de ontwikkeling niet op dan kan dit een reden zijn om zelf een actieve(re) rol aan te nemen. Dit kan door de markt uit te nodigen ontwikkelingen op te pakken dan wel door zelf in een volledig actieve rol ontwikkelingen op te pakken mits uiteraard de overige inputfactoren daarbij ook “op groen” staan.

•Financiële impact en risico’s: In het voorgaande is reeds een aantal keer aan de orde gekomen dat bij een vorm van actief grondbeleid de gemeente zelf de bijbehorende (financiële) risico’s en kansen draagt. Bij een faciliterende rol wordt dit door de markt gedragen. Het is dus van belang inzicht te hebben in de financiële impact van een gebiedsontwikkeling en hoe groot de bijbehorende risico’s en kansen zijn. Om een goed financieel beeld te krijgen van de ontwikkeling van een locatie inventariseren we welke effecten direct en indirect verband houden met die ruimtelijke ontwikkeling. Daartoe wordt een (eerste) financiële haalbaarheidsanalyse ingericht in de vorm van een grondexploitatie. Vervolgens vindt de afweging plaats of deze financiële effecten acceptabel zijn. Lijken de financiële risico’s te groot in verhouding tot de te behalen doelen, dan kan dit een reden zijn om in die situatie te kiezen voor een meer faciliterende rol.

•Beschikbare capaciteit: Om goed actief grondbeleid te kunnen voeren is het noodzaak dat er voldoende (ambtelijke) capaciteit, kennis en kunde aanwezig is en blijft. Ook deze afweging kan een reden zijn om in bepaalde situaties te kiezen voor een meer faciliterende rol of een samenwerking op te zoeken.

Beleidsregel: Afwegingskader

Het situationeel grondbeleid wordt per project nader ingevuld en verantwoord. Het afwegingskader is hierbij een hulpmiddel

4.2.1 Strategisch versus planmatig

Indien uit het afwegingskader volgt dat we als gemeente een actieve rol willen vervullen, dan kan een logisch gevolg daarvan zijn dat we gronden of ander vastgoed trachten te verwerven. Voor de goede orde wordt hier onderscheid gemaakt in een tweetal typen verwervingen afhankelijk van de mate van concreetheid van het plan:

•Planmatige verwervingen

•Strategische verwervingen

Planmatige verwervingen

Dit betreft noodzakelijke verwervingen ten behoeve een concrete gebiedsontwikkeling. Het plan is reeds vastgesteld door de gemeenteraad inclusief het bijbehorende financiële kader; de grondexploitatie. Verwervingen vinden binnen dit kader plaats.

Strategische verwervingen

Soms kan het waardevol zijn al voorafgaand aan het hebben van een concreet plan verwervingen in een gebied te plegen. Het gaat dan om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling ervan. Die verwervingen vinden dan plaats met het oog op het vergroten van de gemeentelijke sturingsmogelijkheden. Dit kan nodig zijn om:

•Initiator te kunnen zijn een toekomstig gewenste ontwikkeling

•Eventueel, afhankelijk van de verwervingsprijs, verwachte winst op een ontwikkeling te kunnen genereren

•Te kunnen dienen als ruilobject om strategisch te kunnen inzetten voor mogelijk noodzakelijke verplaatsingen uit een andere gebiedsontwikkeling

•Mogelijk negatieve effecten van toekomstig verwachte ontwikkelingen tegen te gaan

Voor beide vormen van verwerving geldt uiteraard dat we dit weloverwogen doen. Voor de planmatige verwervingen heeft die afweging reeds plaatsgevonden en vinden de verwervingen binnen dat kader plaats. Voor de strategische verwervingen is een dergelijk kader nog niet beschikbaar. Wel gelden daarbij exact dezelfde inputfactoren als opgenomen in het afwegingskader welke inputfactoren zijn toegelicht in paragraaf 3.2.3. Strategische verwervingen vinden dus (pas) plaats na een toets op die inputfactoren welke toets wordt vastgelegd in een “verwervingsdocument”.

Voor het daadwerkelijke verwerven van eigendommen gelden vervolgens verschillende mogelijkheden en routes. Die komen in het onderstaande aan de orde.

Beleidsregel: Strategische verwervingen

Strategische verwervingen vinden weloverwogen plaats. Hiertoe wordt een “verwervingsdocument” ingericht waarin aan de hand van de inputfactoren uit het afwegingskader een strategische verwerving wordt getoetst en verantwoord.

4.2.2 Vestigen voorkeursrecht

Met het vestigen van een zogeheten voorkeursrecht verschaft de gemeente zich de mogelijkheid af te dwingen dat een eigenaar, bij een voorgenomen verkoop van grond (al dan niet met opstal), deze eerst aan de gemeente moet aanbieden: het voorkeursrecht. De gemeente en eigenaar moeten het dan vervolgens eens worden over de prijs en bijkomende verkoopvoorwaarden; er ontstaat geen aankoopplicht voor de gemeente. Indien nodig maken wij gebruik van deze mogelijkheid. Het traject tot het vestigen van een voorkeursrecht kan daarbij parallel lopen aan een lopend onderhandelingstraject tot verwerving. Inzet van dit instrument vindt alleen plaats als uit het afwegingskader in paragraaf 3.2.2 volgt dat wij een actieve rol aannemen of samenwerken met marktpartijen. Voor de werkwijze voor het verwerven onder het voorkeursrecht verwijzen wij naar bijlage 4 en 5.

4.2.3 Minnelijke verwerving

Bij het verwerven van gronden en/of opstallen is minnelijke verwerving het uitgangspunt. De gemeente en eigenaar treden in onderhandeling over de aan-/verkoop en proberen op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden. Het vestigen van een voorkeursrecht kan parallel aan dit traject lopen.

4.2.4 Onteigening

Het kan voorkomen dat minnelijke verwerving (al dan niet via een voorkeursrecht) niet mogelijk blijkt. Indien de gronden toch nodig zijn voor realisatie van een belangrijke ontwikkeling kan de gemeente overgaan tot onteigening: een gedwongen eigendomsoverdracht naar de gemeente. Gezien de ingrijpende gevolgen voor de eigenaar gelden bij een onteigening strikte procedures. Hier zijn ook gemeentelijke kosten en capaciteit mee gemoeid. In die wetenschap kan inzet van dit instrument niettemin waardevol zijn, maar geldt toepassing ervan als uitzondering.

Beleidsregel: Verwerving

Bij het verwerven van gronden wordt wanneer dat strategisch gewenst is, een voorkeursrecht gevestigd. Uitgangspunt is om, eventueel ondersteund door de mogelijkheden van dat voorkeursrecht, op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden van gronden en/of opstallen. In uitzonderingssituaties wordt het onteigeningsinstrument toegepast.

4.2.5 Taxatie

Uitgangspunt in relatie tot staatssteun is dat altijd een taxatie wordt uitgevoerd en dat maximaal tegen dat bedrag wordt verworven. Hiermee wordt het verlenen van ongeoorloofde staatssteun voorkomen.

Beleidsregel: Taxatie

Bij een verwerving wordt altijd een taxatie uitgevoerd waarbij maximaal tegen het uit de taxatie gevolgde bedrag wordt verworven.

4.2.6 Verwervingsmandaat

Bij het verwerven van objecten kan het soms nodig zijn snel en slagvaardig te handelen indien zich concrete kansen voordoen. Dit is met name zo bij de strategische verwervingen (zie paragraaf 4.2.1). Een strategisch verwervingsbudget en mandaat waarmee het college die verwervingen kan verrichten, kan dan uitkomst bieden. Achteraf wordt over deze verwervingen verantwoording afgelegd aan de raad en dit gebeurt aan de hand van het in paragraaf 4.2.1 benoemde “verwervingsdocument”.

Redenen om dit mandaat in te stellen zijn:

•Het is in lijn met en volgt uit de keuze voor situationeel grondbeleid waaruit kan volgen dat een actieve rol passend is

•Als uit het afwegingskader blijkt dat een actieve grondaankoop gewenst is dan kan er snel gehandeld worden indien zich kansen voordoen

•Snel kunnen handelen kan financiële voordelen opleveren

•Het mandaat geeft geen vrijbrief. De verwerving wordt alleen gedaan als het afwegingskader tot een positieve conclusie leidt. Het instellen van dit mandaat betekent daarmee ook een uitzondering op het achteraf verlenen van goedkeurig door de raad. Door het vaststellen van deze Nota Grondbeleid wordt door de raad vooraf goedkeuring verleend inclusief een bijbehorend budget

•Het betekent een voortzetting van het mandaat dat ingesteld was in de voormalige nota’s grondbeleid van de gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik.

Beleidsregel: Verwervingsmandaat

Het college heeft een verwervingsmandaat voor het strategisch verwerven van gronden en opstallen. De hoogte van dat mandaat is voor 2023 op € 2.500.000 vastgesteld. Dit mandaat kan jaarlijks desgewenst opnieuw worden vastgesteld middels een nieuw mandaatbesluit. Achteraf wordt een dergelijke verwerving verantwoord aan de hand van het daartoe ingerichte “verwervingsdocument”

4.3.1 Tijdelijk beheer

In de gevallen dat gronden of opstallen niet direct na verwerving ontwikkeld worden, worden deze tijdelijk beheerd. Uitgangspunt is daarbij dat de grond/het vastgoed tijdig beschikbaar is indien nodig voor een gebiedsontwikkeling. De meest gangbare vorm die wij inzetten om dit te realiseren is een vorm van voortgezet gebruik. Ook pacht en verhuur kunnen aan de orde zijn. In de voorwaarden van de daartoe te sluiten overeenkomsten wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het tijdig kunnen beschikken over de gronden/het vastgoed. Afhankelijk van de functie wordt een bijpassende vergoeding overeengekomen.

Beleidsregel: Tijdelijk beheer

Bij het tijdelijk beheer van gronden/vastgoed wordt in de overeenkomsten nadrukkelijk rekening gehouden met het tijdig beschikbaar komen ervan. Afhankelijk van de functie wordt een bijpassende vergoeding overeengekomen.

4.3.2 Structureel beheer

Naast vastgoed dat tijdelijk door de gemeente wordt beheerd in het kader van een toekomstig beoogde ontwikkeling heeft de gemeente ook gronden en vastgoed meer structureel in beheer. Wij willen een inventarisatie uitvoeren welke eigendommen dit zijn en welke eigendommen eventueel afgestoten kunnen worden op basis van daartoe vast te stellen criteria. Het vaststellen van deze Nota Grondbeleid vormt daartoe de aanzet.

4.4.1 Grondverkoop

De meest gebruikelijke vorm van gronduitgifte is verkoop van de grond en eventuele opstallen aan de koper. Het volledig eigendomsrecht wordt daarmee overgedragen. Bij gronduitgifte is dit ons uitgangspunt.

4.4.2 Erfpacht

Uitgifte van grond in erfpacht wordt bij uitzondering overwogen. Een voordeel van de toepassing van erfpacht is dat wij meer grip kunnen houden op de toekomstige bestemming en het gebruik van de grond. Dit kan met name bij bijzondere vormen van grondgebruik nuttig zijn. Voorbeelden daarvan kunnen zijn gronden die we beschikbaar stellen voor de realisatie van windmolens of bijvoorbeeld bijzondere woonvormen (flexwonen, tijdelijk wonen, tiny houses). Uitgifte in erfpacht vraagt echter ook de nodige capaciteit. Zeker wanneer erfpacht op kleine schaal wordt toegepast wegen de administratieve lasten relatief zwaar ten opzichte van de voordelen. Bovendien geldt dat het voor pachters soms een belemmering betekent in de mogelijkheden tot het aantrekken van financiering.

4.4.3 Recht van opstal

Het vestigen van een recht van opstal wordt bijvoorbeeld gebruikt bij de plaatsing van zendmasten of laadpalen. Het is een beperkt zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Er ontstaat een juridische scheiding tussen de ondergrond en hetgeen erop is gebouwd. Indien een opstalrecht overeen wordt gekomen, geldt daarbij een marktconforme retributie.

4.4.4 Selectie van (markt)partijen

Didam-arrest

In het voorgaande is ingegaan op de uitgifte van gemeentelijke eigendommen. Dit doen wij regelmatig. De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 uitspraak gedaan over de manier waarop overheden marktpartijen moeten selecteren bij de verkoop van vastgoed (Didam-arrest). Indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van dit vastgoed of te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn, dan moet de gemeente de gelegenheid bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de aankoop. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel en houdt in dat de gemeente de koper moet selecteren op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Teneinde deze gelijkheid te creëren, moet de gemeente bovendien een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot:

•De beschikbaarheid van de onroerende zaak

•De selectieprocedure

•Het tijdschema

•De toe te passen selectiecriteria

De informatie over deze selectieprocedure moet bovendien:

•Tijdig bekend worden gemaakt

•Op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen

Het bieden van bovengenoemde mededingingsruimte is niet vereist indien vooraf vaststaat of te verwachten is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Ook dit moet alsdan toetsbaar zijn op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. In dat geval dient de gemeente het voornemen tot verkoop bekend te maken op dusdanige wijze dat eenieder daarvan kennis kan nemen inclusief een onderbouwing waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop.

Naar aanleiding van het arrest zijn zogeheten één-op-één verkopen door de gemeente aan een marktpartij dus in de basis uitgesloten (tenzij gemotiveerd kan worden dat er slechts één serieuze gegadigde is). De gemeente moet altijd een vorm van mededinging borgen; ook in situaties waarbij marktpartijen op eigen initiatief interesse tonen in gemeentelijk vastgoed en de gemeente geneigd is dit te verkopen. De gemeente moet dan nagaan of er niet ook andere geïnteresseerden zijn.

Het arrest biedt diverse open normen die door de gemeente in concrete situaties nader moeten worden ingevuld. Het voert te ver om dat in deze Nota Grondbeleid te doen. Hiertoe wordt separaat beleid ingericht als aanvulling/invulling van deze Nota Grondbeleid. In dat nader in te richten beleid wordt ingegaan op in ieder geval onderstaande elementen:

•Enkele (algemene) situaties waarbij bij voorbaat sprake is/kan zijn van één serieuze gegadigde (bijvoorbeeld: bouwclaimovereenkomsten, verkoop aan corporaties, verkoop gemeentelijk snippergroen aangrenzend aan tuinen)

•Richtlijnen voor publicatie- en inschrijftermijnen bij meerdere gegadigden

•Richtlijnen voor publicatie- en reactietermijnen bij één serieuze gegadigde

•Richtlijnen voor toekomstige kennisgevingen waarmee een passende mate van openbaar is gegarandeerd

4.4.5 Enkele overige uitgiftevoorwaarden

Tot slot van deze paragraaf benoemen we in het onderstaande nog overige uitgiftevoorwaarden:

•Duurzaamheid: Zoals reeds diverse keren in deze nota is teruggekomen is duurzaamheid een belangrijk thema in ons handelen, zo ook bij de uitgifte van grond waarmee we belangrijke doelen op dit vlak kunnen realiseren. De wetgeving hieromtrent is flink in beweging waarmee ambities rond dit thema steeds meer in wetgeving terecht komen. Dit blijven we uiteraard monitoren. Daarnaast nemen we in onze uitgiftevoorwaarden waar mogelijk eisen op met betrekking tot:

o De realisatie van EnergieNeutraleGebouwen (ENG)

o Realisatie van gebouwen conform de principes van de circulaire economie

o Natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen

o Het bijdragen aan realisatie van (extra) biodiversiteit

•Parkmanagement: Bij de uitgifte van bedrijfskavels geldt een verplichting om lid te worden van een parkmanagementorganisatie.

•Regionaal uitgifteprotocol: Op moment van opstellen van deze Nota Grondbeleid wordt, voor de uitgifte van bedrijfskavels, bovendien gewerkt aan een regionaal uitgifteprotocol. Doel van dit protocol is bedrijven zoveel mogelijk te behouden voor de regio en binnen de regio zoveel mogelijk eenduidige voorwaarden te stellen. Bij vaststelling van dit protocol houden wij ons daar uiteraard aan bij de uitgifte van bedrijfskavels.

•Snippergroen: Voor de uitgifte van zogeheten snippergroen geldt separaat beleid. Aanvullend hierop geldt dat wij bij de uitgifte van dergelijk snippergroen waakzaam zijn dat het verharden van snippergroen beperkt blijft en dat wij geen groen verkopen met een cultuurhistorische waarde (zoals het groen tussen de gracht en de stadsmuur in Vianen).

Tot slot wordt hier benoemd dat wij op dit moment geen gebruik maken van het opnemen van anti-speculatiebedingen in verkoopovereenkomsten. Wij sluiten het gebruik van dit instrument voor de toekomst echter niet uit. Dit laatste geldt ook voor het eventueel opnemen van zelfbewoningsplichten in overeenkomsten en het invoeren van het instrument van “opkoopbescherming”.

Beleidsregel: Uitgiftebeleid

•Bij gronduitgifte is verkoop ervan het uitgangspunt. Het volledig eigendom wordt daarmee overgedragen

•Bij uitzondering wordt uitgifte in erfpacht overwogen

•In sommige situaties wordt een recht van opstal gevestigd. Daarbij geldt een marktconforme retributie

•Bij de selectie van marktpartijen wordt gehandeld conform de voorwaarden uit het Didam-arrest

•Bij de uitgifte van grond worden, waar mogelijk, voorwaarden in het kader van duurzaamheid opgenomen

•Bij de uitgifte van bedrijfskavels wordt, mits de situatie dat toestaat, een verplichting opgelegd lid te worden van een parkmanagementorganisatie

•Bij de uitgifte van snippergroen gelden de voorwaarden uit het daartoe ingerichte beleid

4.6.1 Algemeen

Het zogeheten kostenverhaal kan privaat- en publiekrechtelijk plaatsvinden (zie paragraaf 2.4). Uitgangspunt is dat, waar van toepassing, het kostenverhaal privaatrechtelijk wordt overeengekomen in een anterieure overeenkomst. Bij het bepalen van de kostenbijdrage in een anterieure overeenkomst kan een kostenverhaalsberekening conform de publiekrechtelijke route dienen als schaduwberekening. Wij werken met een modelovereenkomst die als basis dient voor de anterieure overeenkomsten. Indien nodig wordt een exploitatieplan opgesteld (zoals voor Hoef en Haag is gedaan) of worden kostenverhaalsregels opgenomen in het omgevingsplan (zodra de Omgevingswet is ingevoerd).

4.6.2 Kostenverhaal plankosten

Met betrekking tot het kostenverhaal staan we in deze paragraaf specifiek stil bij de gemeentelijke plankosten; de gemeentelijke inzet die onder andere nodig is voor de beoordeling van plannen en het in procedure brengen ervan. Let op: Dit betreft “slechts” één van de kostensoorten binnen het kostenverhaal. Hierbij gelden onderstaande uitgangspunten:

•Principeverzoek: Voor de allereerste beoordeling van een plan worden leges in rekening gebracht.

•Intentieovereenkomst: Indien de haalbaarheid van een plan nader onderzocht moet worden en hier gemeentelijke kosten mee gemoeid zijn wordt voorafgaand aan die onderzoeken een intentieovereenkomst gesloten. De kosten voor de onderzoeksfase worden aan de hand van die overeenkomst in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Indien uit de onderzoeken volgt dan geen haalbaar plan realiseerbaar is, volgt geen restitutie van deze bijdrage. Er wordt in deze fase gewerkt met vaste bedragen afhankelijk van de kenmerken van het initiatief.

•Anterieure overeenkomst: Indien uit de onderzoeksfase volgt dat een haalbaar plan realiseerbaar is, wordt toegewerkt naar een anterieure overeenkomst waarmee de integrale plankosten in rekening worden gebracht. Eventueel eerder in rekening gebrachte bijdragen via een gesloten intentieovereenkomst worden hiermee verrekend. Om de plankosten te begroten wordt gebruik gemaakt van de zogeheten “plankostenscan” (model met tijdvak).

4.6.3 Nota bovenwijkse kosten

In een zogeheten nota bovenwijkse kosten kunnen investeringen die van een gemeentebreed niveau zijn (dus projectoverstijgend) op eenduidige wijze toegerekend worden aan alle gebiedsontwikkelingen die er gezamenlijk toe noodzaken dit soort investeringen te plegen. Op het moment van opstellen van deze Nota Grondbeleid beschikken wij niet over een dergelijke nota en is daar ook geen noodzaak toe. Bovenwijkse kosten worden, waar aan de orde, per project toegerekend. In de toekomst is de kans aanwezig dat wij steeds meer en grotere investeringen moeten plegen om het “casco” van de gemeente op orde te houden. Met “casco” doelen wij de op grote, gemeentebrede groen-, water- en mobiliteitsstructuren. Ten behoeve van een eenduidige en transparante toerekening aan gebiedsontwikkelingen kan het behulpzaam zijn dan een nota bovenwijkse kosten in te richten. Hiertoe dienen ook de nodige onderbouwingen en beleidsdocumenten aanwezig te zijn. Bij het vaststellen van dergelijke beleidsdocumenten maken wij deze afweging.

4.6.4 Financiële bijdragen

Onder de Omgevingswet wordt het mogelijk om naast het verhalen van kosten ook afdwingbare bijdragen te vragen voor kosten die niet direct toerekenbaar zijn aan een gebiedsontwikkeling, maar waar de betreffende ontwikkeling wel profijt van heeft. Voorbeelden zijn het verbeteren van biodiversiteit en natuurherstel elders in de gemeente; belangrijke gemeentelijke beleidsdoelen. Wij willen verkennen of we dergelijke bijdragen in rekening brengen bij ontwikkelende partijen om op die manier extra bij te dragen aan het behalen van deze (duurzaamheids)doelen.

Beleidsregel: Kostenverhaal

•Uitgangspunt voor het kostenverhaal is om dat waar mogelijk privaatrechtelijk via een anterieure overeenkomst te regelen

•Alleen indien nodig wordt een exploitatieplan of kostenverhaalsregels vastgesteld om het kostenverhaal te regelen

•Voor het gemeentelijk kostenverhaal ten aanzien van de plankosten geldt dat leges in rekening worden gebracht voor de eerste behandeling van een principeverzoek. Het kostenverhaal verloopt daarna via een te sluiten intentieovereenkomst (in gevallen waarbij niet direct een anterieure overeenkomst wordt gesloten) en een anterieure overeenkomst.

5.5.1 Aparte reserve voor de grondexploitaties

Om de risico’s die gepaard gaan met het voeren van grondexploitaties te dekken, hebben wij een Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Deze ARG maakt onderdeel uit van de Algemene Reserve, maar is apart gelabeld. De voornaamste reden hiervoor is dat risico’s in relatie tot het grondbeleid veelal van een andere orde zijn dan risico’s die door de Algemene Reserve worden gedekt. We willen daar dus extra en goed zicht op hebben en vandaar dat we deze reserve apart labelen. In het onderstaande komen de verschillende onderdelen van de ARG aan de orde en wordt de onderlinge samenhang geduid.

5.5.2 Noodzakelijke en Beschikbare omvang ARG

De ARG dient een bepaalde noodzakelijke omvang te hebben om geïnventariseerde risico’s afdoende te kunnen dekken. Deze noodzakelijke omvang kan jaarlijks fluctueren door wijzigingen in de risicoanalyses en bijvoorbeeld ook door het vaststellen van nieuwe grondexploitaties. Mede om die reden worden de grondexploitaties en bijbehorende risicoanalyses jaarlijks herzien. De per jaar berekende noodzakelijke omvang moet afgezet worden tegen de op dat moment beschikbare omvang van de ARG. Hier kan uiteraard een verschil in zitten en afhankelijk daarvan kan het nodig zijn de beschikbare omvang bij te stellen door bijstortingen vanuit of onttrekkingen ten gunste van de Algemene Reserve.

Noodzakelijke omvang

De noodzakelijke omvang van de ARG is het bedrag dat we vinden dat we nodig hebben als reserve om de risico’s in de grondexploitaties voldoende te kunnen dekken indien die zich voordoen. De noodzakelijke omvang is dus afhankelijk van de geïnventariseerde risico’s in de grondexploitaties en deze berekende noodzakelijke omvang zegt dus nog niets over de beschikbare omvang; de reserve die we daadwerkelijk hebben. De noodzakelijke omvang van de ARG wordt bepaald door onderstaande onderdelen:

1Resultaat jaarlijkse risicoanalyse

Voor elke lopende grondexploitatie wordt jaarlijks een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico’s voor de grondexploitatie worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. Als een grondexploitatie nog steeds een positief saldo kent in het geval dat alle geïnventariseerde risico’s zich voordoen, is voor die grondexploitatie geen risicoreservering in de ARG nodig. Pas als een grondexploitatie negatief wordt, is voor dat gedeelte een reservering nodig. Als een grondexploitatie al een negatief saldo kent, dan treffen wij daar een voorziening voor (zie paragraaf 5.4). Als uit de risicoanalyse blijkt dat het saldo nog negatiever kan worden, dan wordt een reservering getroffen ter grootte van dit verschil. Onderstaande figuur maakt een en ander duidelijk.

Naast de analyses op projectniveau vindt tevens een gevoeligheidsanalyse plaats op projectoverstijgend niveau. Hierin wordt de gevoeligheid doorgerekend door variaties in de rente (stijging), de kosten (stijging), de opbrengsten (daling) en afzet- en programmarisico’s.

2Mogelijke afboekingen warme gronden

In de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” gaat de commissie BBV in op de categorie “warme gronden”. Dit zijn gronden die strategisch zijn aangekocht door een gemeente. De gemeente wenst in die gevallen de gronden te ontwikkelen, zonder dat er op dat moment al een grondexploitatie is vastgesteld. De commissie doet de volgende stellige uitspraak over warme gronden in haar notitie: “Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals verwoord in hoofdstuk 4.2 van deze notitie.”

Wanneer wij strategisch verworven gronden waarderen tegen de waarde van de toekomstige bestemming, lopen wij hiermee een risico. Hoewel er een grote kans bestaat dat er een grondexploitatie wordt vastgesteld, kan het ook voorkomen dat er geen grondexploitatie wordt vastgesteld, de gronden niet tot ontwikkeling worden gebracht en de gedachte hogere waarde nooit werkelijkheid wordt. Er moet dan worden afgeboekt. Wanneer wij in het bezit zijn van dergelijke gronden dekt de ARG ook dit risico. De hoogte van dit risico wordt begroot door het verschil in waarde op basis van de toekomstige bestemming en de huidige bestemming te bepalen en dit verschil te vermenigvuldigen met een kans van optreden dat het risico op noodzakelijke afwaardering zich voordoet.

Beschikbare omvang

De beschikbare omvang van de ARG is vervolgens de reserve die we op dat moment daadwerkelijk hebben. Deze beschikbare omvang wordt in enig jaar beïnvloed door vanuit de vigerende stand in enig jaar onderstaande correcties door te voeren:

1Voorziening negatieve grondexploitaties

Zoals in het voorgaande reeds benoemd wordt de noodzakelijke voorziening voor negatieve grondexploitaties gevoed vanuit de ARG indien nodig. Indien blijkt dat in enig jaar “extra voeding” van de voorziening nodig is, dan beïnvloedt dit dus de beschikbare omvang van de ARG in dat jaar. Indien blijkt dat “minder voeding” nodig is voor negatieve grondexploitaties vergroot dit de beschikbare omvang van de ARG.

2(Tussentijdse) winst

In paragraaf 5.6 wordt ingegaan op de methodiek die wij hanteren om bij grondexploitaties met een geraamd positief saldo (tussentijds) winst te nemen. Indien hiervan in enig jaar sprake is, wordt dit aan de ARG toegevoegd. De beschikbare omvang van de ARG wordt daarmee dus groter.

3Afboeking geactiveerde voorbereidingskosten

Tot slot wordt de omvang van de ARG beïnvloed door eventueel noodzakelijke afboekingen van geactiveerde voorbereidingskosten. Dit zijn kosten die we als gemeente maken voor onderzoek naar de haalbaarheid van initiatieven zonder dat dekking aanwezig is in de vorm van een vastgestelde grondexploitatie dan wel een gesloten (anterieure) overeenkomst. Het kan zijn dat uit de onderzoeken volgt dat geen kansrijk project resulteert. In die gevallen wordt dus überhaupt geen grondexploitatie vastgesteld of overeenkomst over kostenverhaal gesloten. De geactiveerde voorbereidingskosten zullen dan afgeboekt moeten worden. Dit gebeurt, indien in enig jaar aan de orde, ten laste van de ARG.

Na het doorlopen van bovenstaande stappen om zowel de noodzakelijke als beschikbare omvang van de ARG in enig jaar te bepalen kunnen beide componenten met elkaar vergeleken worden om te bepalen of aanvulling vanuit de Algemene Reserve noodzakelijk is dan wel juist een gedeelte van de ARG toegevoegd kan worden aan de Algemene Reserve.

Beleidsregel: Voorziening negatieve grondexploitaties en Algemene Reserve Grondexploitaties

•Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitaties. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Algemene Reserve Grondexploitaties. Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Algemene Reserve Grondexploitaties

•De Algemene Reserve Grondexploitaties wordt met deze Nota Grondbeleid in stand gehouden. De noodzakelijke hoogte ervan wordt bepaald door:

•De uitkomst van de jaarlijkse risicoanalyses

•Mogelijke noodzakelijke afboekingen op warme gronden