Nota Grondbeleid 2023

3.1.1 Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid voert de gemeente zelf de regie over een ontwikkeling. De gemeente voert de grondexploitatie uit. Actief grondbeleid wordt doorgaans omschreven als het aankopen van (vaak agrarische) grond, het wijzigen van de bestemming, het bouwrijp maken van de grond en het vervolgens uitgeven voor andere functies die passen bij de doelstellingen van de gemeente. De gemeente heeft in dat geval een actieve rol op de grond- en vastgoedmarkt en voert voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. Dat geeft meer grip op de snelheid en de kwaliteit van de betreffende ontwikkeling. Dit betekent echter ook dat de gemeente het risico voor de kosten en de kans op de baten naar zich toetrekt.

Schematisch overzicht van actief grondbeleid

3.1.2 Proactief faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid beperkt de gemeente zich tot haar publiekrechtelijke taak. De gemeente stuurt met planologische instrumenten en neemt een proactieve houding aan door de verbinding te zoeken met private ontwikkelaars en met hen mee te denken. Daarnaast kan de gemeente overwegen om haar instrumentarium zoals het voorkeursrecht of onteigening in te zetten.

Schematisch overzicht van facilitair grondbeleid

3.1.3 Passief faciliterend grondbeleid

Als de ruimtelijke ontwikkeling wel bijdraagt aan de gemeentelijke doelen, maar in beperkte mate, dan past de gemeente passief faciliterend grondbeleid toe. De grondexploitatie wordt in dat geval gevoerd door private initiatiefnemer. De gemeente stuurt uitsluitend op basis van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Op deze manier is de ontwikkeling volledig voor rekening en risico van de private ontwikkelaars. De gemeente toetst vanuit haar publiekrechtelijke rol en verantwoordelijkheden en faciliteert de ontwikkeling.

3.1.4 Regisserend of situationeel grondbeleid

Regisserend of situationeel grondbeleid houdt in dat per ontwikkeling wordt onderzocht welke vorm van grondbeleid het beste past bij de ontwikkeling. In sommige gevallen kunnen de gemeentelijke beleidsdoelstellingen worden behaald door facilitair mee te werken aan een plan van derden. In andere gevallen zijn de gemeentelijke beleidsdoelstellingen zo belangrijk dat de gemeente zelf meer de regie in handen wenst te hebben bij de ontwikkeling. In dat geval kan de gemeente tot een actief grondbeleid komen.

Schematisch overzicht van situationeel grondbeleid

Indien wordt gekozen voor regisserend of situationeel grondbeleid is wel van belang dat de afwegingen voor de gemeentelijke positie per ontwikkeling helder en duidelijk worden gemaakt. Daar kan een beslisboom bij helpen.

3.1.5 Niet meewerken

De gemeente werkt niet mee aan een voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling als deze in zeer beperkte mate bijdraagt aan het behalen van de beleidsdoelstellingen, of als het kostenverhaal niet verzekerd kan worden, of het plan economisch niet uitvoerbaar blijkt te zijn.

4.1.1 Strategische aankoop

De gemeente kan ervoor kiezen om een strategische positie in te nemen op de grondmarkt of grond aan te kopen met het oog op een beoogde ontwikkeling waarvoor nog geen planologische maatregel is vastgesteld. Op deze manier kan de gemeente een concurrerende positie innemen, waardoor de onderhandelingspositie van de gemeente wordt verbeterd.

De bevoegdheid voor het doen van strategische aankopen ligt bij het college (artikel 160 Gemeentewet). Het budgetrecht ligt echter bij de gemeenteraad (artikel 189 Gemeentewet). Voor elke strategische aankoop is maatwerk nodig, waarbij het budgetrecht bij de gemeenteraad ligt. Dit betekent dus dat als de gemeente een strategische aankoop wenst te doen, er altijd separate besluitvorming door de gemeenteraad nodig is, tenzij er een strategisch verwervingsbudget beschikbaar is.

De gemeente kiest voor een situationeel grondbeleid. Om dat adequaat te kunnen uitvoeren is het nodig om in te kunnen spelen op kansen in de markt. Het college moet de gereedschappen hebben om deze kansen te pakken. Daarom wordt toestemming verleend om strategische aankopen te doen tot € 1.000.000,-- per aankoop. De raad geeft toestemming aan het college om strategische verwervingen te doen tot een bedrag van € 1.000.000,-- per aankoop. Achteraf zoekt het college de afstemming met de raad over de aankoop. Dat kan afzonderlijk of via de P&C-cyclus. Dit wordt in overleg tussen college en raad per situatie bepaald.

Bij bedragen van € 1.000.000,-- of hoger wordt vooraf afstemming met de raad gezocht. Deze afstemming is openbaar tenzij er omstandigheden zijn die dit verhinderen en het voor de positie van de gemeente of andere belanghebbenden verstandiger is om de afstemming met de raad in beslotenheid te laten plaatsvinden.

4.1.2 Reguliere aankoop

Reguliere aankopen zijn aankopen ten behoeve van lopende grondexploitaties of ten behoeve van bijvoorbeeld de reconstructie van een weg of de compensatie van natuurwaarden. De kosten die samenhangen met deze verwervingen komen ten laste van het krediet wat is verkregen voor het doel waarvoor verworven wordt. Voorafgaand aan een verwerving wordt een marktconforme taxatie door een onafhankelijke taxateur opgesteld.

4.4.1 Keuze beheerinstrument

De gemeente kiest afhankelijk van haar beheerdoelstelling voor één van de beschikbare beheerinstrumenten. Soms zal de gemeente flexibel willen zijn ten aanzien van de inrichting of het beheer van gronden, zonder dat zij blijvende verplichtingen met derden aangaat. In andere gevallen streeft de gemeente naar het op langere termijn in gebruik geven van gronden (met langlopende verplichtingen). In dat geval is het belangrijk dat de gemeente voorziet dat het terrein voor langere tijd hetzelfde gebruik zal kennen. Om te kunnen beoordelen welke beheervorm het beste ingezet kan worden in welke situatie is hieronder een tabel opgenomen met de voor- en nadelen van de verschillende beheervormen. Zij geeft aan welke vormen financieel interessant zijn, of welke de meeste flexibiliteit kennen. Deze tabel helpt bij het kiezen van de meest passende beheervorm per situatie.

4.4.2 Pachtbeleid

Verpachting van gronden

De gemeentelijke landbouwgronden zijn voor een groot deel verpacht aan diverse agrariërs. Volgens Venrays beleid worden geen nieuwe langlopende, reguliere pachtovereenkomsten meer afgesloten. De gronden worden alleen actief pachtvrij gemaakt indien deze nodig zijn voor de realisatie van een gemeentelijk plan.

Verpachting geschiedt door middel van vaste langlopende overeenkomsten en kortlopende pachtovereenkomsten (geliberaliseerde pacht). Deze kortlopende pachten, geliberaliseerde pachten, moeten nog wel worden geregistreerd door de Grondkamer. Maar er vindt geen prijstoetsing plaats en er is geen continuatierecht, voorkeursrecht of indeplaatsstelling. De pachter kan aan een dergelijke overeenkomst dus geen enkel recht ontlenen na het einde van de looptijd van de overeenkomst. Na afloop van het contract kan weer een nieuwe overeenkomst met deze pachtvorm worden afgesloten.

Voor de pachtovereenkomsten wordt de pachtnorm voor deze regio gehanteerd. De overeenkomsten worden aangegaan voor één of twee jaar en kunnen worden verlengd tot maximaal 4 jaar in totaal. Dit om anderen ook in de gelegenheid te stellen in aanmerking te komen voor pachtgrond.

De toewijzing van deze verpachtingen gebeurt middels openbare inschrijving. De procedure daartoe is als onderdeel van het uitvoeringsprogramma van de Nota Grondbeleid 2011, uitgewerkt.

Tijdelijk beheer van agrarische gronden in de gemeentelijke boerderij

Door het afsluiten van kortlopende pachtovereenkomsten beheert de gemeente zelf momenteel landbouwgrond (de gemeentelijke ‘boerderij’). Het betreft gronden die niet geschikt zijn voor landbouwdoeleinden.

4.4.3 Verhuur en ingebruikgeving

Verhuur van gronden en gebouwen

In beginsel worden er geen nieuwe huurcontracten meer gesloten voor gronden en gebouwen met uitzondering van verhuur van groen- en reststroken bij huurwoningen, verhuur van groen- en reststroken bij koopwoningen waar al een bestaande (huur- of oude ingebruikgevings) overeenkomst voor is en verhuur van volkstuinen. De reden dat er geen nieuwe huurovereenkomsten meer worden afgesloten is gelegen in de huurbescherming die een huurder geniet.

Verhuur van gronden ten behoeve van de jacht

Op een aantal bos- en agrarische percelen die de gemeente in haar bezit heeft, staat zij toe dat gejaagd wordt. De gronden voor de jacht worden verhuurd aan de drie Wildbeheereenheden (Wbe’s) die de gemeente Venray kent.

Ingebruikgeving van gronden

In beginsel worden er geen gronden of gebouwen meer in gebruik gegeven; de grond wordt verkocht of zelf beheerd. Een langdurige ingebruikgeving van gronden of gebouwen kan namelijk op enig moment betekenen dat opzegging niet meer zo maar kan.

Een uitzondering wordt gemaakt voor burgerinitiatieven zoals bijvoorbeeld een gezamenlijke moestuin. Het beheer en gebruik wordt vastgelegd in een overeenkomst waarbij door de gebruiker voldoende waarborgen worden gegeven voor een beheer in overeenstemming met onze beheersuitgangspunten.

4.4.4 Recht van erfpacht en recht van opstal

Recht van erfpacht

Erfpacht is gekoppeld aan de grond of het gebouw. Daarom is erfpacht juridisch een zakelijk recht. Het is niet gekoppeld aan een persoon (zoals dat bij huur het geval is). Het recht van erfpacht dient bij de notaris te worden gevestigd. De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de bloot eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon genoemd.

Recht van opstal

Het recht van opstal is ook een zakelijk recht. Het geeft aan de opstalhouder het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Het recht van opstal dient bij de notaris te worden gevestigd. Voor het recht van opstal betaalt de opstalhouder aan de bloot eigenaar jaarlijks een tegenprestatie, de retributie genoemd.

4.5.1 Kaders uitgiftebeleid

Bij de uitgifte van gronden zijn de grondprijzen vanzelfsprekend van belang. Elke uitgifte gebeurt tegen marktconforme voorwaarden en prijzen. De grondprijzen zijn afhankelijk van de functies die de gronden hebben. In hoofdstuk 5 van deze nota worden grondprijzen en vergoedingen voor zakelijke rechten, verhuur en pacht nader uiteengezet.

Didam-arrest

Het arrest van de Hoge Raad in het kader van Didam (Didam-arrest) heeft gevolgen voor de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de gemeente (maar ook andere overheden) vastgoed kan verkopen. Een overheid kan niet langer onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) exclusief aan één partij te koop aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken en daaraan voorwaarden te stellen als ook andere partijen wellicht geïnteresseerd zijn om te kopen. Ook moet rekening worden gehouden dat dit arrest ook van belang is bij andere vormen van grondgebruik zoals erfpacht, huur, pacht en gebruik. Als er in anterieure overeenkomsten of publiek-private samenwerkingsovereenkomsten ook overdracht is opgenomen, is ook deze overdracht onderhevig aan de regels die de Hoge Raad (en daarna andere gerechtelijke instanties) heeft gesteld.

Een dergelijke procedure hoeft niet georganiseerd te worden als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria één serieuze gegadigde is aan te wijzen. Als er slechts één gegadigde is aan te wijzen, zal dit wel moeten worden onderbouwd, voordat tot verkoop kan worden overgegaan.

Bibob/ondermijning

Om te voorkomen dat de gemeente onbedoeld en ongewild strafbare activiteiten faciliteert, kan de gemeente onderzoek laten doen naar betrokkenen. Dat gebeurt op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur of kort gezegd Wet Bibob. In de Wet Bibob zijn een aantal activiteiten aangegeven waarbij de gemeente de Wet Bibob kan toepassen en dus onderzoek kan doen naar de betrokkenen:

•Bij het verlenen van omgevingsvergunningen;

•Bij subsidies;

•Bij overheidsopdrachten (aanbestedingen) en;

•Bij vastgoed- en grondtransacties (in 2013 opgenomen in de Wet Bibob).

In 2005 stelde de gemeente de beleidslijn Wet Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur (Wet BIBOB) vast. In 2017 werd deze beleidslijn aangevuld.

De beleidslijn vermeldt dat onder het bereik van de Wet Bibob vallen onderzoek naar vergunningen, subsidies en aan te besteden overheidsopdrachten. In 2013 zijn ook diverse vastgoedtransacties onder de Wet Bibob komen te vallen. In 2022 is de reikwijdte bij vastgoedtransacties verder uitgebreid. Onder de reikwijdte van de wet vallen inmiddels:

•Verwerven of vervreemden van recht op eigendom;

•Vestigen, vervreemding of wijzigen van een zakelijk recht;

•Huur of verhuur;

•Toestemmingen om erfpachtrechten of opstalrechten te vervreemden;

•Verkopen aan toekomstige verkrijgers (als de gemeente reeds aan de eerste verkrijger heeft verkocht) als dit via een kettingbeding in de overeenkomst is opgenomen.

De gemeente doet zaken met betrouwbare partijen. Bij grote transacties of als daar aanleiding voor is, kan de gemeente een zogenaamd Bibob-onderzoek laten uitvoeren naar de potentiële koper.

De Wet Bibob kent (nog) niet de mogelijkheid van het toetsen van een betrokkene als de gemeente een anterieure of posterieure overeenkomst met een initiatiefnemer sluit als er geen sprake is van een grondtransactie. Vaak is het echter wel dat als uitvloeisel van een anterieure overeenkomst ook een vergunning wordt aangevraagd. In dat geval, en alleen als er aanleiding toe is, kan de gemeente in overleg met de initiatiefnemer vooruitlopend op het sluiten van de overeenkomst een Bibob-toets uitvoeren.

4.5.2 Verkoop

Uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap

De gemeente Venray hanteert als uitgiftesysteem voor particuliere woningbouwkavels een lotingsysteem. Voordat deze loting plaatsvindt wordt hierover in de openbaarheid gepubliceerd.

De kavels die na de loting resteren worden via de gemeentelijke website aangeboden.

Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs in de grondprijzenkaart en onder de eerder in dit hoofdstuk genoemde ‘Algemene grondverkoopvoorwaarden Venray 2011’. Deze laatste worden geactualiseerd.

Uitgifte aan en samenwerking met ontwikkelaars/(bouw)bedrijven

Daar waar sprake is van serie(complex)bouw vindt uitgifte plaats aan ontwikkelaars/ (bouw)bedrijven. Allereerst worden bedrijven die al op een of andere manier een bouwclaim van de gemeente hebben verkregen (bijvoorbeeld door inbreng van grond) ingeschakeld. Op basis van de jurisprudentie naar aanleiding van het Didam-arrest zijn hiertoe mogelijkheden.

Is er geen sprake van een bouwclaim dan worden de gronden in beginsel via een openbare verkoop/tender verkocht tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie die benoemd is in het Didam-arrest en de daaruit volgende rechterlijke uitspraken.

Daar waar sprake is van sociale woningbouw is (hoewel het private partijen ook is toegestaan) meestal een woningbouwcorporatie de aangewezen instantie. Maar ook hier moeten we rekening houden met de jurisprudentie naar aanleiding van het Didam-arrest.

Spelregels uitgifte van kavels ten behoeve van ontwikkelaars

Tot januari 2015 was het niet mogelijk dat aannemers/ontwikkelaars bouwkavels die bedoeld waren voor de particuliere bouw konden reserveren c.q. kopen. Op sommige locaties was en is ‘projectmatige’ bouw op ‘particuliere’ bouwkavels echter wel stedenbouwkundig verantwoord.

Het reserveren van kavels voor particuliere bouw door aannemers/ontwikkelaars is niet vrijblijvend. Het is niet de bedoeling dat er zomaar ‘beslag’ wordt gelegd op kavels die dan niet meer beschikbaar zijn voor de particuliere koper.

Voor de verkoop van gemeentekavels aan ontwikkelaars gelden, de hieronder genoemde spelregels.

De reservering wordt in beginsel gegeven voor 1 jaar. In dat jaar moet de aannemer/ontwikkelaar aan een aantal vereisten voldoen:

•Binnen 6 weken moet er een principeverzoek worden ingediend;

•3 maanden na de goedkeuring van het principeverzoek moet de aannemer/ontwikkelaar de kavels plus de daarop te bouwen woningen in verkoop nemen (verkoopbrochure, bouwbord, website);

•Zodra 50% van de woningen is verkocht, wordt de omgevingsvergunning aangevraagd;

•Zodra de ontwikkelaar 70% van de woningen heeft verkocht wordt de reservering omgezet in een koopovereenkomst met de gemeente.

En ook hier wordt rekening gehouden met de uitspraken naar aanleiding van het Didam-arrest.

Courtage/fee voor makelaars/ontwikkelaars

Ten tijde van de woningbouwcrisis is een courtage-regeling ingevoerd voor ontwikkelaars/makelaars als stimulans om gemeentelijke kavels te verkopen. Deze regeling vervalt door het vaststellen van de onderhavige nota. De marktsituatie is immers ten opzichte van toen gewijzigd, waardoor een dergelijke regeling niet meer nodig wordt geacht. Bijna alle kavels zijn verkocht of gereserveerd.

Uitgifte t.b.v. bedrijven

Vestiging en verplaatsing van bedrijven vindt plaats op basis van verkoop. Indien gewenst wordt gewerkt met tijdelijke reserveringen. Deze zijn gratis voor een termijn van 3 maanden; wil het bedrijf een verlenging dan wordt in beginsel de (wettelijke) rente over deze grond bij hem in rekening gebracht over de duur van de verlenging.

Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs en onder de eerder in dit hoofdstuk genoemde algemene verkoopvoorwaarden.

Uitgifte van openbaar groen en reststroken

Een groenstrook met de bestemming “groenvoorzieningen” betreft zogenaamd structureel groen dat in beginsel niet wordt verkocht. Overige stroken kunnen worden verkocht/verhuurd voor diverse gebruiksdoeleinden. Uitgifte van openbaar groen en reststroken is mogelijk:

–aan eigenaren van belendende woningen/kavels in de vorm van verkoop;

–aan huurders van woningen in de vorm van verhuur;

–afhankelijk van elkaar/als één aaneengesloten stuk, met een logische achtergrens;

–nadat een beperkt bodemonderzoek geen zodanige verontreiniging heeft aangetoond, dat schade voor de volksgezondheid of het milieu te duchten is. Hiervan kan worden afgezien ingeval de grond al langer feitelijk in gebruik is bij de koper.

Verkoop en/of verhuur is in beginsel mogelijk indien zich in de desbetreffende grond kabels of leidingen bevinden. Wel moet de rechthebbende daarmee instemmen en dient er een zakelijk recht gevestigd te worden. De kosten voor het vestigen van een recht van opstal zijn voor rekening van de koper. Aan het recht van opstal worden voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden kunnen het gebruik van de aan te kopen grond beperken.

Verkoop vindt plaats tegen de daartoe jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen verkoopprijs. Deze prijs is in Venray al enkele jaren vastgesteld op 50% van de prijs van vrije sector bouwkavels. Afwijking van deze prijs mag alleen nadat het college daartoe besloten heeft.

Wanneer niet adequaat wordt opgetreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond, kan de gebruiker middels verjaring na 10 of 20 jaar eigenaar van de grond worden.

Indien onrechtmatig gebruik van gemeentegrond wordt geconstateerd, wordt verkocht, verhuurd of actief gehandhaafd c.q. ontruimd, afhankelijk van het al dan niet benodigd zijn van de grond door de gemeente. Ook kan op basis van jurisprudentie een vergoeding voor het onrechtmatige gebruik gevraagd worden op basis van ongerechtvaardigde verrijking.

Verkoop van landbouwgrond

Zoals hiervoor al vermeld zijn de in het bezit van de gemeente zijnde landbouwgronden van oudsher voor het overgrote deel verpacht aan diverse agrariërs. Op verzoek van de zittende pachter wordt aan hem verkocht indien hij het verzoek om aankoop doet binnen een redelijke tijd vóór het verstrijken van de reguliere pachtduur en indien de grond niet nodig is voor een ontwikkeling van de gemeente. Als het strategische gronden voor de toekomst zijn, wordt ook niet verkocht.

Verkoop aan de zittende pachter wordt van geval tot geval bekeken en de waarde van de grond vastgesteld bij taxatie, waarbij rekening wordt gehouden met de waarde van het pachtrecht en waarbij tevens factoren een rol spelen als ligging, bestemming, oppervlakte, waterhuishouding, kwaliteit etc. Indien de pachter een productierecht op de gepachte grond heeft, moet hij hiervoor een vergoeding betalen.

Vrijkomende gronden worden niet meteen verkocht, maar blijven voorlopig in eigen beheer, met de bedoeling die gronden in reserve te houden en deze óf voor gemeentelijke plannen (waaronder herplantplicht) aan te wenden óf op enig moment te gebruiken als compensatieobject. Is de grond niet geschikt als compensatiegrond of is de grond echt niet meer nodig, dan wordt deze via een openbare verkoop bij inschrijving verkocht.

Verkoop woningen/ bestaande panden

Verkoop van woningen/panden vindt sporadisch plaats indien de gemeente deze niet meer nodig heeft ten behoeve van de uitvoering van haar beleid. Voor het bepalen van de waarde van dit vastgoed wordt een taxatie verricht. De panden worden verkocht middels een openbare verkoop bij inschrijving. Indien uit de procedure een koopsom komt die lager ligt dan de taxatiewaarde, waarbij deze taxatie niet ouder mag zijn dan 1 jaar, moet de gemeenteraad in de gelegenheid worden gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van de betreffende verkoop. Dit voorbehoud moet bekend zijn bij de potentiële kopers voordat de procedure van de openbare verkoop begint.

4.5.3 Zakelijke rechten

Als de gemeente de regie wil houden kan ervoor gekozen worden om in plaats van grond te verkopen deze bijvoorbeeld in erfpacht uit te geven.

4.6.1 Organische en normaal kostenverhaal

Voor publiekrechtelijk kostenverhaal zijn er binnen de Omgevingswet twee systemen: kostenverhaal met en zonder tijdvak. Het systeem van kostenverhaal met tijdvak is het systeem van kostenverhaal uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De plannen hebben dan een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum. Daardoor is het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen.

Daarnaast is aan de Omgevingswet een nieuw systeem voor kostenverhaal toegevoegd, te weten kostenverhaal zonder tijdvak ofwel organisch kostenverhaal. Dit systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling, waarbij het gaat om plannen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum. Deze plannen hebben globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt.

4.6.2 Nota financiële bijdragen

Naast het kostenverhaal kan de gemeente soms een extra financiële bijdrage in rekening brengen bij een initiatiefnemer. Dat mag alleen als dat geregeld is in het omgevingsplan. Het moet gaan om een bijdrage aan ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving die niet onder kostenverhaal vallen. In onderstaande afbeelding worden de mogelijke activiteiten waarvoor een financiële bijdrage kan worden gevraagd opgenomen.

De ontwikkeling moet tot een in het Omgevingsbesluit aangewezen categorie behoren, bijvoorbeeld de compensatie van het realiseren van te weinig woningen van een bepaalde categorie in het gebied, zoals te weinig sociale huurwoningen. Er geldt een aantal voorwaarden voor deze afdwingbare financiële bijdrage. Over deze bijdrage mogen ook in een overeenkomst afspraken worden gemaakt.

Kader wijziging Omgevingswet:

De mogelijkheid van een vrijwillige bijdrage blijft bestaan, maar we zetten bij het sluiten van anterieure overeenkomsten in op de afdwingbare financiële bijdrage. De extra financiële bijdrage wordt een afdwingbare bijdrage, dus niet meer vrijwillig en zal worden onderbouwd in de Nota Financiële bijdrage en sociale woningbouw. Deze nota is ten tijde van de vaststelling van de Nota Grondbeleid in voorbereiding.

4.7.1 PPS

De keuze voor de manier waarop hangt af van welke rol de gemeente voor zichzelf ziet in deze samenwerking. Publiek Private Samenwerking (PPS) is een vorm van samenwerking waarin de gemeente zowel actief als faciliterend optreedt. Er zijn veel vormen van samenwerking met private partijen denkbaar.

De gemeente kan kiezen voor deelname in een grondexploitatiemaatschappij. De rol van de gemeente wordt in feite gesplitst in een private rol door deelneming in de exploitatiemaatschappij (actief grondbeleid) en een publieke rol als overheid (facilitair grondbeleid). Bij facilitair grondbeleid faciliteert de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling door middel van uitvoering van haar publieke taken.

4.7.2 Anterieure overeenkomst/privaatrechtelijk kostenverhaal

Ook onder de Omgevingswet kunnen anterieure overeenkomsten worden gesloten. Dit is een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt. Deze overeenkomsten passen zowel bij het proactief als passief facilitair grondbeleid.

De voornoemde afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering, zoals vermeld in paragraaf 4.6.2, kan ook in een anterieure overeenkomst worden opgenomen.

Op dit moment zijn diverse gemeenten volop in onderhandeling over anterieure overeenkomsten voor ontwikkelingen die zullen plaatsvinden na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het overgangsrecht regelt de eerbiedigende werking van anterieure overeenkomst (als bedoeld in artikel 6.24 Wro) die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

4.7.3 Publiekrechtelijk kostenverhaal via omgevingsplan

Als er een omgevingsplan is, kan ook nog na vaststelling van het omgevingsplan (inclusief exploitatie) een posterieure overeenkomst worden gesloten. Daar waar bij een anterieure overeenkomst nog enige ruimte is bij het overeenkomen van de hoogte van het kostenverhaal, is het kostenverhaal bij de posterieure overeenkomst geregeld op basis van de regels uit de exploitatie. Er kunnen wel nadere afspraken worden gemaakt over samenwerking, planning, betalingen en andere onderwerpen die niet terugkomen in de regels over exploitatie.

5.2.1 Bouwgrond in exploitatie: grondexploitatie

Dit zijn gronden die binnen een vastgesteld kader in exploitatie genomen zijn: een grondexploitatie. Vaststelling van een grondexploitatie vindt plaats door de gemeenteraad. Het sluiten van de grondexploitatie gebeurt door B&W met rapportage via de P&C-cyclus tenzij sluiting van de grondexploitatie plaatsvindt, omdat het project niet of slechts beperkt is gerealiseerd en de verwachting bestaat dat dit ook niet meer gaat gebeuren. Dan wordt de sluiting expliciet ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

Een grondexploitatie is een balans van (geraamde) kosten en opbrengsten behorend bij de ontwikkeling van een begrensd gebied, in een bepaald tijdsbestek. Deze grondexploitatie is opgenomen in de P&C-cyclus.

Een deel van de kosten en opbrengsten is hierbij bekend doordat deze reeds zijn gerealiseerd en zijn verwerkt in de boekwaarde van de grondexploitatie. Een deel van deze kosten en opbrengsten is echter nog niet gerealiseerd en kan onder invloed van tijd en externe factoren het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden.

De gemeente hanteert voor grondexploitaties een veelgebruikte rekenmethodiek, namelijk die van de dynamische eindwaarde berekening. Kosten en opbrengsten worden tegen het huidige prijspeil begroot en met behulp van ingeschatte rentekosten, kosten- en opbrengstenstijging, naar het einde van de looptijd van het plan berekend.

Exploitaties kunnen door, bijvoorbeeld een langere looptijd, verliesgevend worden. Als dat het geval is moet er een voorziening voor het geraamde tekort worden gevormd ten laste van de risicoreserve van het grondbedrijf. Wanneer exploitaties winstgevend zijn komt de winstneming ten gunste van de risicoreserve grondbedrijf.

Grondexploitaties worden ten minste bij de jaarrekening geactualiseerd en tussentijds bij de berap en/of de begroting als het resultaat op eindwaarde significant wijzigt.

Gronden rendabel in exploitatie brengen is in beginsel de ‘core-business’ van een actief grondbedrijf. Dit betekent dat de gemeente, al dan niet met één of meer partners, grond actief verwerft, bouw- en woonrijp maakt en uitgeeft. Deze taak wordt lastiger te verwezenlijken indien nieuwe locaties steeds moeilijker en hierdoor duurder in exploitatie te brengen zijn. De nieuwe locaties betreffen meer dan in het verleden inbreiding- of herontwikkelingslocaties, waarbij bestaand vastgoed grotere beperkingen en risico’s met zich meebrengt dan bij uitleglocaties het geval is. Daarnaast zijn dit veelal complexere ontwikkelingen door een intensiever (gestapeld) grondgebruik met meerdere bestemmingen gemengd en door het moeten voldoen aan bepaalde gemeentelijke beleidskaders, zoals bijvoorbeeld de ‘verdeelsleutel’ (verplicht percentage betaalbare woningbouw) in het omgevingsprogramma wonen.

Dit soort ontwikkelingen vergt dan ook maatwerk en een goede afweging van financiële risico’s die de gemeente bij een actieve rol vervult.

Bij een situationeel grondbeleid en de doelstellingen waar de gemeente de komende jaren voor staat kan het zijn dat een grondexploitatie bij aanvang geen positief resultaat laat zien. Als de te bereiken doelstellingen dusdanig van belang worden geacht, dan moet het mogelijk zijn om deze ontwikkeling wel door te zetten. Het kan daarom zijn dat er sprake is van een negatieve grondexploitatie en dat het project toch doorgang moet vinden. In dit geval wordt dit besluit aan de raad vooraf ter kennisneming voorgelegd.

5.2.2 Niet in exploitatie genomen bouwgrond

In geval van niet in exploitatie genomen bouwgrond heeft de gemeenteraad nog geen besluit genomen deze in een grondexploitatie op te nemen.

Als de grond uiteindelijk niet in exploitatie wordt genomen moet deze worden afgewaardeerd tot de huidige marktwaarde en eventueel worden afgestoten. Afwaardering is bijvoorbeeld aan de orde wanneer voor gronden een hogere grondprijs is betaald dan de marktwaarde, dit met het oog op de toekomstige bestemming.

Het is in het kader van risicomanagement van belang continu te bezien of het nog wenselijk is deze gronden in eigendom te houden.

Deze bouwgronden behoren tot de materiele vaste activa. Gevolg daarvan is dat er geen rente of andere kosten meer mogen worden toegerekend en dat deze of tegen de verkrijgingsprijs of tegen een duurzaam lagere marktwaarde gewaardeerd worden.

5.2.3 Voorbereidingskosten

Deze kosten worden gemaakt in de verwachting dat de gronden vroeger of later in exploitatie worden genomen. Dit betekent dat verwervingskosten, voorbereidingskosten, rentelasten, e.d. nog niet binnen een vastgestelde grondexploitatie vallen en er dus (nog) geen zicht is op het resultaat van de toekomstige grondexploitatie.

Deze kosten worden voorgefinancierd en jaarlijks afgeboekt ten laste van de risicoreserve grondbedrijf tot het moment waarop met redelijke verwachting een exploitatie dan wel een andere dekking kan worden gevonden. De verwervingskosten worden niet afgeboekt.

Omdat hierbij nog niet duidelijk is of deze gronden in exploitatie genomen gaan worden, is het noodzaak de financiële en juridische verwachtingen en consequenties goed in kaart te brengen en te verwoorden in een financiële paragraaf behorende bij één of meerdere concept grondexploitatie(s). Besluitvorming hierover vindt plaats in de gemeenteraad. Als besluitvorming ertoe leidt dat er geen grondexploitatie wordt geopend, worden deze kosten afgeboekt ten laste van de risicoreserve grondbedrijf.

5.2.4 Risicoreserve grondbedrijf

De risicoreserve grondbedrijf is de belangrijkste gemeentelijke reserve in relatie tot het grondbeleid. Door het instellen van een aparte reserve voor het grondbedrijf worden de financiële resultaten en risico's van het grondbedrijf gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De risicoreserve vormt een buffer voor de financiële risico's die samenhangen met de grondexploitaties. Als een gemeentelijke grondexploitatie positief wordt afgesloten, wordt de winst toegevoegd aan de risicoreserve. Als op een gemeentelijke grondexploitatie een tekort wordt verwacht, wordt hiervoor een voorziening gecreëerd ten laste van de risicoreserve. Hoe de vorming van de risicoreserve tot stand moet komen en hoe hoog de risicoreserve moet zijn is niet voorgeschreven. De reserve bepaalt in hoeverre de financiële risico’s binnen het grondbedrijf kunnen worden opgevangen en in hoeverre het grondbedrijf in staat is nieuwe actieve ontwikkelingen te financieren. De nieuwe actieve ontwikkelingen kunnen echter alleen worden opgepakt als er voldoende dekking is in de risicoreserve dan wel de algemene reserve. Is deze dekking er niet, dan zullen keuzes moeten worden gemaakt.

Methode bepaling benodigde reserve

We maken gebruik van de zogenaamde Monte-Carlo simulatie voor het kwantificeren van de risico’s van het grondbedrijf.

Het is een simulatietechniek waarbij het programma (waarin de grondbedrijf projecten worden begroot) niet één keer, maar (in ons geval) 10.000 keer de eindwaardenrisico’s berekent van de grondbedrijf projecten waarbij steeds andere startcondities worden gebruikt. Het resultaat van deze simulatie geeft weer tussen welke bandbreedten de resultaten van de grondexploitatie zullen liggen. Het risico dat berekend wordt zegt dus iets over een mogelijk groter tekort (verliesgevende projecten) óf mogelijk lagere winstneming (winstgevende projecten). We houden rekening met de ondergrens van het 84% betrouwbaarheidsinterval, het gebruikelijke percentage volgens de Monte Carlo analyse. Dat wil zeggen dat we rekening houden met 84% van alle risico’s die berekend zijn voor enig project. Omdat deze risico’s worden berekend t.o.v. het resultaat op eindwaarde, en dus de verwachte winsten/verliezen, hebben we ervoor gekozen de risico’s ook als zodanig aan de jaarschijven toe te schrijven (net zoals de realisatie van de winsten en verliezen).

In paragraaf G (paragraaf Grondbeleid) van de begroting en de jaarrekening wordt een nadere uitwerking en toelichting gegeven over de risico’s van het grondbedrijf. In paragraaf B (Weerstandsvermogen en risicobeheersing) worden de risico’s van het grondbedrijf expliciet genoemd en wordt de risicoreserve van het grondbedrijf inzichtelijk gemaakt.

Winstneming op projecten in exploitatie

De commissie BBV heeft in haar “Notitie grondexploitaties 2016” aangegeven dat bij tussentijdse winstneming de percentage-of-completion-methode (hierna: POC methode) moet worden gevolgd: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hieraan zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden. Voorbeeld: indien 50% van de kosten is gerealiseerd en 50% van de grond is verkocht, dan is sprake van 50% * 50% = 25% winstrealisatie (over het verwachte resultaat). Indien in voorgaande jaren reeds winst is genomen, moet het verschil tussen de te nemen winst en de gerealiseerde winst genomen worden.

5.2.5 Algemene kosten grondbedrijf

De algemene kosten grondbedrijf is een kostenpost waar kosten op geboekt worden ten behoeve van het grondbedrijf die niet rechtstreeks aan een specifiek grondbedrijf project toe te rekenen zijn en dus een algemener karakter hebben. Deze kosten drukken rechtstreeks op de risicoreserve grondbedrijf.

Dekking uren Grondbedrijf

De laatste jaren worden de uren die gedekt zouden moeten worden uit het grondbedrijf en daar ook begroot zijn, niet binnen het grondbedrijf gerealiseerd maar binnen de algemene dienst.

Daarom vindt er in de begroting 2024 een verschuiving plaats van 1,42 fte van het grondbedrijf naar de algemene dienst. Na verschuiving wordt er nog 1,41 fte structureel gedekt uit het grondbedrijf.

Deze verschuiving heeft 2 oorzaken:

1de terugloop van het aantal actieve grondexploitaties en

2de verschuiving van werkzaamheden van het grondbedrijf naar de algemene dienst.

Ad. 1 In 2024 hebben we nog 2 grondexploitaties die per 31 december 2024 sluiten (Castenray en Smakt) en zijn er 2 in voorbereiding (Vredepeel en Wanssum Oost).

Ad 2. We zien al een langere tijd een toenemende vraag op het gebied van grondzaken ten behoeve van de algemene dienst bijv.:

•Overeenkomsten kostenverhaal (anterieure overeenkomsten) bij particuliere initiatieven;

•Toename van het leegstaand gemeentelijk vastgoed wat afgestoten/ontwikkeld moet worden;

•Financiële haalbaarheidsonderzoeken en/of ontwikkelovereenkomsten voor woningbouw, zonneparken, supermarkten ed.;

•Grote (facilitaire) ontwikkelingen zoals Viecuri, De Brier, GOW, woningbouw Oostrum e.d.;

•Inzet expertise bij incidentele en structurele problematiek.

Door de jaren heen hebben er al verschuivingen in fte plaatsgevonden van het grondbedrijf naar de algemene dienst. De huidige verschuiving is gebaseerd op een reële inschatting van uren die in 2024 benodigd zijn binnen het grondbedrijf. Daarbij is ook al rekening gehouden met de onderhavige Nota Grondbeleid 2023 waarin we naar een situationeel grondbeleid gaan.

Vennootschapsbelasting

Door de Wet modernisering VPB-plicht overheidsondernemingen krijgen overheden te maken met het feit dat ze voor een deel van hun activiteiten onder de vennootschapsbelasting (hierna te noemen: vpb) (kunnen) gaan vallen. De activiteiten waarmee een overheidslichaam, zoals een gemeente, onder de wet valt, wordt een overheidsonderneming genoemd.

Het achterliggende doel van het wetsvoorstel is het scheppen van een gelijk speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Met een aantal activiteiten die een overheid uitvoert wordt in concurrentie getreden met een private onderneming die diezelfde activiteit uitoefent. Een overheid was daarvoor niet belastingplichtig in het kader van de vpb en de private onderneming wel. Dat werd beschouwd als oneerlijke concurrentie en daarmee in strijd met het EU-verdrag.

5.3.1 Financiering ontwikkelingen/verwervingen

Wanneer worden ontwikkelingen of aankopen nu gefinancierd door de algemene dienst en wanneer door het grondbedrijf?

Heel simpel gezegd: het grondbedrijf financiert (lees: leent geld van de Algemene middelen) indien het een lopende grondexploitatie betreft of indien het om een toekomstige grondexploitatie gaat. Als geen van beide situaties van toepassing is, vindt financiering plaats door de algemene dienst.

Wanneer wordt in beginsel besloten tot het voeren van een grondexploitatie?

•Als op basis van de beleidsdoelen, risico’s etc. uit de beslisboom komt dat de gemeente een actief grondbeleid gaat voeren en

•Als de ontwikkeling past binnen het doel dat de gemeente nastreeft en na afweging van de kansen en risico’s en

•als de ontwikkeling past binnen de doelen van het grondbeleid en

•als de ontwikkeling past in de strategische keuze van het grondbeleid en

•indien het vanuit ruimtelijk en/of maatschappelijk oogpunt gewenst is om van een ontwikkeling een grondexploitatie te maken.

Een andere niet noodzakelijke voorwaarde is:

•Als het de verwachting is dat de markt de ontwikkeling niet op zal pakken en het een ontwikkeling betreft die gewoon noodzakelijk is.

5.3.2 Strategische verwervingen

Tot op heden is er ten behoeve van strategische verwervingen van gronden/vastgoed voor (toekomstige) grondexploitaties jaarlijks een krediet beschikbaar

Overschrijdingen van dat krediet worden binnen de P&C-cyclus gerapporteerd en verantwoord.

Dit krediet is alleen beschikbaar gesteld voor verwervingen ten behoeve van het grondbedrijf, niet voor verwervingen binnen de algemene dienst. Uiteraard komen deze verwervingen ook voor, bijvoorbeeld ten behoeve van de aanleg van een rotonde of een wegverbreding. Dan zijn deze verwervingen voorzien en begroot binnen het budget voor het betreffende werk.

Maar het komt ook voor dat zich kansen op grondverwervingen voordoen die niet benut kunnen worden, omdat er geen beschikbaar budget is. Bijvoorbeeld landbouwgrond die we in het kader van klimaatadaptatie kunnen gebruiken of landbouwgrond de we willen omzetten naar natuur. Voordat krediet gevraagd en gekregen is, kan de aankoopkans al voorbij zijn.

Een oplossing zou kunnen zijn om ook binnen de algemene dienst een jaarlijks krediet beschikbaar te stellen voor dit soort verwervingen. Echter, dit krediet legt beslag op middelen terwijl het misschien niet gebruikt wordt.

Voor zowel strategische verwervingen binnen het grondbedrijf als binnen de algemene dienst wordt nu een ander construct voorgesteld.

Het college van burgemeester en wethouders is op basis van de Gemeentewet bevoegd tot het aan- en verkopen van gronden en panden. Strategische aankopen vinden plaats op basis van de toestemming van de raad tot een maximum van € 1.000.000,-- zonder voorafgaande goedkeuring door de raad. Voor grotere aankopen, of als het college vooruitlopend op de aankoop haar plannen wil delen met de raad, vindt dat plaats op een wijze die per situatie tussen raad en college wordt besproken. Afstemming van de raad kan ook afstemming zijn met een delegatie van de raad. Deze afstemming is openbaar tenzij er omstandigheden zijn die dit verhinderen en het voor de positie van de gemeente of andere belanghebbenden verstandiger is om de afstemming met de raad in beslotenheid te doen.

Aankopen die ten behoeve van toekomstige of lopende grondexploitaties (dus binnen grondbedrijf) worden gedaan worden geactiveerd binnen het grondbedrijf en rentelasten, afwaarderingen ed. komen ten laste van de risicoreserve grondbedrijf. Het gaat in deze gevallen om aankopen ten behoeve van de realisatie van bestemmingen zoals bedrijventerreinen en woningbouwlocaties.

Aankopen die ten behoeve van de algemene dienst worden gedaan, en waarvoor geen grondexploitatie wordt vastgesteld, worden achteraf verantwoord in het eerstvolgende P&C product waarbij aangegeven wordt hoe de dekking gaat plaatsvinden. Vindt de aankoop plaats na de 2e Berap, dan vindt afzonderlijke verantwoording plaats in het jaar van aankoop.

Het gaat daarbij om aankopen van gronden en eventuele opstallen ten behoeve van bijvoorbeeld, maar niet limitatief, de thema’s:

•Natuur;

•Klimaat/Duurzaamheid;

•Leefbaarheid kleine kernen en buitengebied;

•Beëindiging agrarische bedrijvigheid;

•Veiligheid.

5.3.3 Transparantie

In het kader van uitvoeringsprogramma Nota Grondbeleid 2011 is een zuivere financiële scheiding gemaakt tussen het grondbedrijf en de algemene dienst.

Daarvoor was het financieel overzicht van het grondbedrijf niet transparant: er vielen kosten, budgetten en boekwaarden onder die niet gerelateerd waren aan (toekomstige) grondexploitaties.

Nu is het financieel overzicht van het grondbedrijf wel transparant. Belangrijk is om dit te behouden.

Let wel: ook al vallen budgetten of vastgoed financieel onder de algemene dienst, dan doet dit niks af aan het van toepassing zijn van het bestaande grondbeleid en de functionele uitvoering daarvan.

5.4.1 Methode bepalen grondprijs

Voor de keuze van de methode die gehanteerd wordt bij het bepalen van de grondprijs in de gemeente Venray is het van belang eerst de uitgangspunten/randvoorwaarden vanuit de gemeente te bepalen. Dit zijn:

•de grondprijzen zijn marktconform; de gemeente moet zichzelf niet te kort doen. Tevens ligt er een relatie met het voorkomen van staatssteun;

•de gemeentelijke grondexploitaties zijn minimaal sluitend (tenzij er voor een exploitatie expliciet besloten is dat een verlies geaccepteerd is/wordt);

•het grondprijsbeleid is duidelijk en helder. Dit is niet alleen voor de gemeente van belang maar zeker ook voor de particulier, de ontwikkelaar en het bedrijf.

De marktconformiteit wordt in beginsel bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethodiek in combinatie met een taxatie door een onafhankelijk taxateur. Dit laatste gebeurt om de twee jaar en vaker indien nodig. In bijlage 3 is een grondprijsvergelijking opgenomen.

5.4.2 Grondprijzen woningbouw

De grondprijzen voor woningbouw zijn in alle kernen gelijk. In de Nota Grondbeleid 2016 is de beleidskeuze bevestigd om geen grondprijsdifferentiatie binnen kernen in te voeren. Dat houden we in deze nota Grondbeleid ook als uitgangspunt.

Wel gelden de volgende uitzonderingen:

1voor sociale huurwoningen geldt een aparte grondprijs c.q. prijs per appartement.

2voor gestapelde vrije- sectorwoningen geldt dat de getaxeerde marktwaarde wordt bepaald van de bouwkavel met een minimum van de vastgestelde grondprijs per m².

In het omgevingsprogramma Wonen “Verder bouwen aan de toekomst van Venray” worden 3 categorieën woningen benoemd: betaalbaar, bereikbaar en duur. Dit omgevingsprogramma Wonen is uitgewerkt in de doelgroepenverordening die in 2022 is vastgesteld.

Binnen de categorie ‘betaalbaar’ vallen naast de onder 1 genoemde sociale huurwoningen ook de sociale koop laag, de middenhuur en de sociale koop hoog (tot NHG-grens).

Voor alle woningen binnen de categorie ‘betaalbaar’ wordt een afwijkende grondprijs voorgesteld, die op basis van taxatie van de marktwaarde wordt bepaald.

Voor sociale koop laag is de grondprijs gelijk aan de grondprijs voor sociale huurwoningen. De grondprijs voor middenhuur en sociale koop hoog komt hoger te liggen doch lager dan de grondprijs voor de bereikbare en dure woningen. Deze grondprijzen worden voor het eerst per 1 januari 2024 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

5.4.3 Niet vastgestelde grondprijzen

De uitgifteprijzen die jaarlijks worden vastgesteld gelden voor:

•exploitatiegebieden ( gronden binnen een grondexploitatie);

•groen- en reststroken (buiten exploitatiegebieden).

Overige grondprijzen zoals de verkoop van grond in het centrum niet zijnde een groen- of reststrook, worden niet vastgesteld omdat de berekening van deze uitgifteprijzen maatwerk is.

Bij een dergelijke berekening moet namelijk rekening worden gehouden met:

•het toekomstige programma op die locatie;

•het huidig gebruik van gronden en opstallen en de eigendomsverhoudingen;

•de inbrengwaarden van eventuele gemeentegrond;

•de mate van stapeling van functies/ intensief ruimtegebruik;

•de mate waarin eigenaren wensen al dan niet actief een rol te vervullen in de ontwikkelingen

In het geval er gronden van derden met vastgoed aanwezig zijn in het gebied, zal er een taxatie moeten plaatsvinden om te bepalen wat de panden met bijbehorende gronden met het oog op herontwikkeling waard zijn. Deze taxatie zal de basis vormen voor verwervingsonderhandelingen dan wel inbrengwaarde in een samenwerkingsverband.

Het bepalen van de grondprijzen voor de gronden waarvoor geen grondprijzen vastgesteld zijn, gebeurt door een taxatie van de marktwaarde, waarbij de taxateur de plicht heeft om de meest geëigende taxatiemethode toe te passen. Dat kan onder andere de vergelijkingsmethode zijn (waarbij de marktwaarde wordt vergeleken met referenties uit de omgeving), de huurwaardekapitalisatiemethode (waarbij er sprake is van een kapitalisatie van de te realiseren inkomsten) of de residuele grondwaardemethode (bij deze methode worden de kosten van de ontwikkeling in mindering gebracht op de opbrengsten, waardoor de grondwaarde als het residu ontstaat). Afhankelijk van de bestemmingen en het kwaliteitsniveau van het vastgoed en bijvoorbeeld voorgeschreven parkeeroplossing kan een lage, soms op onderdelen negatieve grondwaarde ontstaan.

5.4.4 Huurprijzen

Venray heeft al heel lang het beleid geen gronden te verhuren.

Uitzondering wordt gemaakt voor:

•maatschappelijke accommodaties (blijven hier verder buiten beschouwing);

•groen- en reststroken bij huurwoningen;

•volkstuinen.

De huurprijs wordt bepaald aan de hand van historische prijzen die in de grondprijzenkaart elk jaar worden geactualiseerd.

5.4.5 Berekening canon/retributie

Voor de berekening van de vergoedingen bij erfpacht en het recht van opstal wordt aangesloten bij de grondprijs. De canon/retributie wordt als volgt berekend: m2 * grondprijs * geldende interne rente + 1% administratiekosten. Mocht het zo zijn (bijvoorbeeld door de geringe oppervlakte) dat de vergoeding per jaar minder bedraagt dan de administratieve kosten, dan wordt voorgesteld om de vergoeding ineens ‘af te kopen’. Dit houdt in dat de erfpachter of opstalhouder de vergoeding bij vestiging ineens betaalt.