Integrale Vastgoedstrategie

4.1 Wet en regelgeving

De vastgoedsector kent specifieke wet- en regelgeving. Voor gemeentelijk vastgoed gelden daarnaast nog een aantal aanvullende regels. Hieronder worden deze wet- en regelgeving beschreven en uitgelegd.

4.1.2 Didam arrest

Het Didam-arrest, een uitspraak van de Hoge Raad op 26 november 2021 heeft aanzienlijke gevolgen voor de wijze waarom gemeentelijke vastgoedorganisaties opereren. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat, in geval van uitgifte van grond of vastgoed door de gemeente, gelijke kansen moeten worden geboden aan alle potentiële kopers en huurders wanneer er meerdere verwachte gegadigden zijn. Deze verplichting is gebaseerd op het beginsel van gelijkheid. Concreet betekent dit dat de gemeente alle geïnteresseerde partijen in de gelegenheid moet stellen om onder gelijke voorwaarden mee te dingen naar het te verkopen of verhuren vastgoed via een openbare selectieprocedure. De Hoge Raad maakt één uitzondering: als op basis van objectieve, controleerbare en redelijke criteria kan worden vastgesteld dat er slechts één serieuze gegadigde is. In een dergelijk geval dient de gemeente haar voornemen tot verkoop, inclusief de motivering waarom zij meent dat er slechts één serieuze gegadigde is op basis van de genoemde criteria, tijdig voorafgaand aan de uitgifte bekend te maken. Binnen de aangegeven termijn in de openbaarmaking kunnen derden zich melden.

4.1.3 Wet Markt en Overheid

De Wet Markt en Overheid heeft als doel om een oneerlijke concurrentie tussen marktpartijen en overheidsorganisaties tegen te gaan. Eén van de regels is dat overheden bij een economische activiteit verplicht zijn om minimaal de integrale kostprijs door te berekenen. Het verhuren van gemeentelijk vastgoed wordt ook gezien als economische activiteit. Gemeenten zijn dus verplicht om tegen een kostprijsdekkende huur het vastgoed te verhuren. De gemeente kan hierop een uitzondering maken door het nemen van een Algemeen Belang Besluit. In 2012 is de Wet Markt en Overheid in werking getreden. De wet had een tijdelijk karakter. Op dit moment is een nieuwe, permanente, wet in voorbereiding. Deze nieuwe wet vervangt de oude tijdelijke wet. De behandeling van de nieuwe wet in de Tweede Kamer is nu voorzien voor medio 2025. De nieuwe wet voorziet in strengere inhoudelijke en procedurele eisen. Zo wordt onder meer de inzet van het Algemeen Belang Besluit aan strengere regels gebonden. Door de nieuwe wetgeving wordt de kostprijsdekkende huursystematiek naar verwachting nog belangrijker.

In juli 2014 heeft de gemeenteraad één Algemeen Belang Besluit genomen. De verwachting is dat, wanneer we nieuwe wet in werking treedt, de methodiek van één Algemeen Belang Besluit voor de verhuur van al het maatschappelijk vastgoed, geen stand meer houdt. In het nieuw op te stellen huurbeleid sorteren we dan ook voor op de veranderende wet- en regelgeving. Het nieuwe huurbeleid is een product dat volgt uit de Integrale Vastgoedstrategie.

4.1.4 Verduurzaming maatschappelijk vastgoed

Het doel van de Klimaatwet is om tegen 2050 een 95% daling van de broeikasgassen in Nederland te bereiken ten opzichte van het niveau van 1950, met een tussenliggend doel van 49% tegen 2030. Het Klimaatakkoord vereist dat eigenaren van gebouwen, inclusief gemeenten, via periodieke routekaarten op portefeuilleniveau en/of duurzame meerjarige onderhoudsplanning, bepalen welke maatregelen genomen moeten worden.

4.1.5 Wet Bibob

De wet Bibob (Bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) is een instrument om te beoordelen of vergunningen, subsidies of transacties naar integere partijen gaan. Door het toepassen van deze wet wordt voorkomen dat de gemeente ongewild criminele activiteiten faciliteert.

4.2.1 Valkenswaard

De gemeente Valkenswaard staat voor een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen die de komende jaren van invloed zullen zijn op de kwaliteit en inrichting van de leefomgeving en ook het maatschappelijke vastgoed. De Toekomstvisie 2040, het collegeprogramma 2022-2026, het Raadsprogramma 2022-2026 en de Omgevingsvisie 1.0 geeft richting aan de opgaven en ambities die de gemeente de komende jaren hebben. Verschillende trends en ontwikkelingen komen op de gemeente af:

•(Onder)grond raakt vol: de beschikbare ruimte in Valkenswaard wordt steeds schaarser door bijvoorbeeld de groei van de bevolking en de toename van bebouwing. Dit kan leiden tot uitdagingen op het gebied van bijvoorbeeld infrastructuur en (groen)voorzieningen.

•Tekort aan (betaalbare) woningen: Valkenswaard kampt met een tekort aan betaalbare woningen, wat problemen kan veroorzaken voor inwoners die op zoek zijn naar passende huisvesting.

•Hoge kwaliteit voorzieningen: het streven naar hoogwaardige voorzieningen op het gebied van bijvoorbeeld zorg, onderwijs en recreatie is een belangrijke trend in Valkenswaard om de leefbaarheid te waarborgen.

•Groeiend aantal inwoners: door factoren zoals immigratie en natuurlijke bevolkingsgroei zal het aantal inwoners van Valkenswaard naar verwachting toenemen, wat impact heeft op de vraag naar woningen, voorzieningen en infrastructuur.

•Vergrijzing en hogere leeftijd: de vergrijzing van de bevolking en het feit dat mensen steeds ouder worden, vraagt om aandacht voor passende zorgvoorzieningen en woongelegenheden voor ouderen.

•Investeringen in Brainportregio: de samenwerking en investeringen in de Brainportregio spelen een belangrijke rol in de economische ontwikkeling en innovatie in Valkenswaard en omgeving

•Energietransitie en aardgasvrij verwarmen: de gemeente zal moeten anticiperen op de energietransitie en de overstap naar aardgasvrije verwarmingssystemen, als onderdeel van duurzaamheidsdoelstellingen.

Deze trends en ontwikkelingen vormen belangrijke aandachtspunten voor de gemeente Valkenswaard in haar beleid en plannen voor de toekomst. Door hierop in te spelen en passende maatregelen te nemen, kan Valkenswaard haar leefomgeving verbeteren en zich aanpassen aan de veranderende behoeften van haar inwoners.

5.4.1 Onderwijshuisvesting

Onderwijshuisvesting is, net zoals bij de meeste gemeenten, net wat anders georganiseerd dan het overige maatschappelijke vastgoed. Het juridisch eigendom van een schoolgebouw ligt bij het schoolbestuur zolang de school in het betreffende pand gehuisvest is. Het economisch claimrecht ligt bij de gemeente. Als een pand, of een deel daarvan, geen onderwijsfunctie meer vervult, valt het eigendom automatisch terug in handen van de gemeente en wordt het gebouw (of een deel daarvan) en de bijbehorende grond voor de geldende boekwaarde vanuit Onderwijshuisvesting overgedragen aan Cluster Vastgoed. Indien vastgoed dat in eigendom is van Cluster Vastgoed, benodigd is voor Onderwijshuisvesting, gaat het vastgoed en de bijbehorende grond over naar Onderwijshuisvesting tegen de boekwaarde.

Aangezien onderwijshuisvesting een belangrijke toeleverancier van panden is en er niet altijd gestuurd kan worden op het moment van levering (de keuze van het schoolbestuur is hier bepalend in), is goede en zo snel mogelijke communicatie tussen Cluster Vastgoed, Onderwijshuisvesting en andere stakeholders van groot belang. Daarmee kunnen tijdig de financiële consequenties in beeld worden gebracht en kan integrale besluitvorming over de toekomst van het pand opgestart worden. Cluster Vastgoed moet het Cluster Onderwijs zoveel mogelijk ontlasten met vastgoed gerelateerde vraagstukken en de rol van expert aannemen. Structureel overleg tussen beide clusters is noodzakelijk.

5.4.2 Programma’s en projecten

Samenwerking tussen Cluster Vastgoed en Programma’s en Projecten moet structureel goed geregeld worden. Cluster Vastgoed is verantwoord voor de strategie en de afgesproken kaders en spelregels in de Integrale Vastgoedstrategie. Om deze reden is het van belang dat Cluster Vastgoed een plek krijgt binnen de projecten die uitgevoerd worden door P&P. Vastgoedkennis moet aanwezig zijn binnen de projecten.

5.4.3 Sport

De Kadernota Sport, samen met de Omgevingsvisie, richting aan de kaders voor de uitvoering van het gemeentelijke sportbeleid. Cluster Sport heeft het inzicht in de trends en ontwikkelingen en de te verwachten vraagontwikkeling van de toekomst voor de vertaalslag van beleidsdoelstellingen naar de best passende vastgoedoplossingen is een nauwe samenwerking tussen Cluster Sport en Cluster Vastgoed noodzakelijk.

Er is een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen Cluster Vastgoed en Cluster Sport:

•Cluster Vastgoed: vervult de rol van eigenaar, verhuurder en beheerder van het gemeentelijk vastgoed.

•Cluster Sport: zorgt voor sportbeleid waarmee de gemeentelijke ambities worden ondersteunt (gezondheid, maatschappelijke functies, talentontwikkeling, versterken verenigingskracht, bevorderen van gezonde leefstijl, zorgen voor duurzame en toekomstbestendige sportaccommodaties en verenigingen).

Voor wat betreft sport zijn er verschillende verhuursituaties:

•Binnensportaccommodaties: gym- en sportzalen voor bewegingsonderwijs (bekostigt vanuit de wettelijke taak die de gemeente heeft op het gebied van Onderwijshuisvesting) en het verenigingsleven

•Binnensportaccommodaties: sporthallen voor verenigingsleven

•Buitensportaccommodaties: velden

•Buitensportaccommodaties: kleedkamers

•Buitensportaccommodaties: diverse activa

Daar waar verenigingen opstallen op sportparken realiseren of reeds gerealiseerd hebben is het Cluster Vastgoed verantwoordelijk voor het vestigen van een recht van opstal en het opstellen van het huurcontract.

5.4.4 Cultuur

Het gemeentelijke cultuurbeleid is vastgelegd in de Cultuurnota. Voor het maatschappelijke vastgoed dat ingezet wordt voor culturele doeleinden werken Cluster Cultuur en Cluster Vastgoed samen, zeker omdat het merendeel van de huurders binnen het Cultuur-domein afhankelijk zijn van gemeentelijke ambities.

5.4.5 Welzijn

Wijkcommissies en het wijkgericht werken spelen een prominente rol binnen de gemeente, met betrokkenheid bij een scala aan objecten, zowel in panden in eigendom als niet in eigendom van de gemeente. Veel van de wijkcommissies, partijen en activiteiten die plaatsvinden in het maatschappelijk vastgoed worden gesubsidieerd door de beleidsafdeling. Beslissingen met betrekking tot nieuwe huurcontracten, investeringen die kunnen leiden tot een hogere huur, huurderswensen, enzovoort worden daarom altijd in samenwerking besproken met zowel de gebruiker, SEB en Cluster Vastgoed. Op deze manier wordt er toezicht gehouden op zowel de huur- als subsidiestromen. Nauwe samenwerking is hierbij van groot belang.

5.5.1 Eigenaar

Cluster Vastgoed vervult de rol van vastgoedeigenaar. Op strategisch niveau wordt gestuurd op de prestaties van het vastgoed in brede zin, met het oog op het behalen en ondersteunen van de gemeentelijke doelstellingen door:

•Het vertalen van ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en de gemeente naar strategische overwegingen voor de aan- of verkoop, bouw, of huur van vastgoed

•Analyse van de vraag in samenwerking met de betreffende beleidsafdeling, gericht op het optimaliseren van bezettingsgraden, efficiënte invulling, en het genereren van maatschappelijke meerwaarde

•Het realiseren van flexibele, courante en multifunctionele gebouwen.

•Beheersturing met betrekking tot restwaarde en de verhouding tussen kosten en kwaliteit.

•Op tactisch en operationeel niveau wordt gestuurd op de financiële en maatschappelijke prestaties van individuele vastgoedobjecten. Operationeel vastgoedbeheer is gericht op efficiënt en effectief beheer en onderhoud van deze objecten, inclusief onderhoud, schoonmaak, contractbeheer, facturatie, en andere gerelateerde taken.

5.5.2 Ontwikkelaar

Cluster Vastgoed werkt samen met P&P (majeure en P&P-projecten) aan vastgoedontwikkeling binnen de beleidsdoelen, programma's of uitdagingen die zijn vastgesteld door de gemeente. Dit gebeurt voornamelijk in opdracht van de afdelingen die verantwoordelijk zijn voor deze doelen, programma's of uitdagingen. Soms wordt Cluster Vastgoed ook ingeschakeld door derden. In dat geval fungeert Cluster Vastgoed (bij majeure en grote projecten P&P) meer als ontwikkelaar en aannemer, waarbij het vastgoed niet in eigendom van de gemeente komt. Cluster Vastgoed adviseert en ondersteunt bij ontwikkelvragen vanaf de initiële fase en heeft de volgende taken:

•Advies met betrekking tot locatiekeuze

•Advisering bij strategische beslissingen met betrekking tot het bundelen en clusteren van specifieke voorzieningen, om zo de maatschappelijke meerwaarde voor een wijk te vergroten

•Onderzoek en advisering over de bijdrage van een ontwikkeling aan andere programma's

•Berekening van de kosten en de kostendekkende huur op basis van het programma van eisen, in overleg met de afdeling of het programma

•Evaluatie van de totale eigendomskosten (investeringskosten en exploitatiekosten gedurende de gehele levensduur) en advies hieromtrent aan de afdeling of het programma

•Het Cluster Vastgoed legt verantwoording af aan de opdracht gevende beleidsafdeling over de besteding van hun kredieten.

5.5.3 Adviseur

Cluster Vastgoed geeft advies aan de afdelingen en programma's over vastgoedvraagstukken, zowel op gevraagd als ongevraagd. Dit advies kan betrekking hebben op diverse onderwerpen, zoals vastgoedaankopen, afwegingen tussen huren en kopen, het sluiten van huurovereenkomsten met derden, optimalisatie van gebouwen en de rol van gemeentelijk vastgoed in gemeentelijke vernieuwing.

5.5.4 Makelaar

Cluster Vastgoed fungeert intern als makelaar en biedt ondersteuning aan de gemeentelijke organisatie bij vastgoedtransacties. Alleen het college is bevoegd voor vastgoedtransacties, waaronder:

•De verhuur van beschikbare ruimte binnen de eigen vastgoedportefeuille

•Het bouwen of aankopen van vastgoed

•Verkoop van vastgoed

5.5.5 Beheerder

Cluster Vastgoed voert het beheer (huren, verhuren, onderhouden, enzovoort) uit in opdracht van andere

afdelingen of programma's voor:

•Tijdelijk strategisch vastgoed

•Gehuurde panden

•Het vestigen van opstalrechten en erfpacht met betrekking tot vastgoedbeheer.