VABplus beleid

3.2.1 Voorwaarden m.b.t. sloop en terugbouwen

Eén van de belangrijke manieren om de omgevingskwaliteit te versterken is sloop van voormalige bedrijfsgebouwen. In z’n algemeenheid geldt dat in beginsel overtollige bedrijfsgebouwen, bouwwerken en verharding worden gesloopt. Sloop van gebouwen en nieuwbouw ten behoeve van de nieuwe functie is mogelijk, mits er per saldo sprake is van een afname van de hoeveelheid bebouwing.

Sloop bij wonen als vervangende functie

In geval van een functiewijziging naar een woonfunctie met extra woningen gelden de volgende sloopregels:

Vrijstaande woningen

Min. 750 m2 sloop van bedrijfsgebouwen

1vrijstaande woning van 600 m3

Min. 2.500 m2 sloop van bedrijfsgebouwen

2vrijstaande woningen van 600 m3

Min. 4.000 m2 sloop van bedrijfsgebouwen

3vrijstaande woningen van 600 m3

Via de plusregeling in paragraaf 3.3 kan de inhoud van een vrijstaande woning worden verhoogd naar 800 m3.

De gemeente wil de bouw van grote woningen tegengaan en de bouw van kleinere en betaalbare woningen bevorderen. Daarom wordt het bouwen van kleinere (tot 400 m3) en betaalbare woningen gezien als verhoging van de ruimtelijke kwaliteit, mits de vorm en situering op het erf ook voldoende ruimtelijke kwaliteit heeft. Dit betekent dat initiatieven met dergelijke woningen tot drie keer zoveel woningen kunnen omvatten als in de tabel hierboven is toegestaan. In Kernrandzones heeft de toevoeging van kleine woningen de meeste toegevoegde waarde, onder andere vanwege de nabijheid van voorzieningen. Daarom worden in deze gebieden tot vier keer zoveel (kleine en (deels) betaalbare) woningen als volgens de tabel hierboven is toegestaan, mits de erfindeling gebaseerd is op het principe van Erfdelen. Daarbij wordt de buitenruimte gedeeld (niet verdeeld) met gezamenlijke tuinen en parkeerplekken.

Woongebouwen zijn vooral geschikt om kleinere woningen in te realiseren. Voor woongebouwen gelden de volgende sloopregels:

Woongebouwen (met tenminste twee wooneenheden per woongebouw)

Min. 750 m2 sloop van bedrijfsgebouwen

1woongebouw van 800 m3

Min. 1.000 m2 sloop van bedrijfsgebouwen

2of 3 woongebouwen met een totaal inhoud van 0,6x de sloopoppervlakte

Via de plusregeling in paragraaf 3.3 kan de omrekeningsfactor worden verhoogd van 0,6 naar 0,7.

Een wooneenheid in een woongebouw mag maximaal 400 m3 bedragen en een woongebouw maximaal 1.200 m3. Dit vanwege de wens om het erf de uitstraling te laten houden van een (voormalig) agrarisch erf met een woning en bedrijfsgebouw(en), waarbij er sprake is van een herkenbare ordening van hoofdgebouw gericht op de weg en schuurgebouwen daarachter. Vanzelfsprekend moet de inhoud van het gebouw in een goede verhouding staan tot het aantal wooneenheden.

Voor kassen geldt dat er 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt voor 1 woning.

De provincie werkt aan een aanpassing van de omgevingsverordening waarin sloopmeters worden omgezet in m3. Zodra deze rechtskracht heeft, wordt de bovengenoemde regeling herzien om het zoveel mogelijk in lijn te brengen met de provinciale regels.

Bijgebouwen

In geval van vrijstaande woningen mag er per woning maximaal 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, zoals een uitbouw, garage of berging.

In geval van woongebouwen dienen bijgebouwen inpandig te worden gebouwd, of per woongebouw kan één vrijstaand bijgebouw van maximaal 150 m2 worden gebouwd ten behoeve van de gezamenlijke wooneenheden in het woongebouw. Van belang hierbij is om een vrijstaand bijgebouw in samenhang met de overige gebouwen op het erf te ontwerpen, zodat het erf de uitstraling behoud van een (voormalig) agrarisch erf met een woning en bedrijfsgebouw(en).

Vanwege de gewenste uitstraling van een voormalig agrarisch erf is het niet gewenst om allerlei bouwwerken vergunningsvrij te realiseren. We onderzoeken nog of en op welke manier hiervoor regels opgenomen kunnen worden in de planologische procedure.

Voor mantelzorgwoningen en pre-mantelzorgwoningen blijven de geldende landelijke en gemeentelijke regels van kracht.

Sloop bij andere functies dan wonen

In geval van functieverandering naar andere functies dan wonen, is sloop van minimaal 50% van de aanwezige voormalige bedrijfsgebouwen het uitgangspunt. tenzij:

1het gaat om een nieuwe functie die voorziet in een kleinschalige woonzorgvoorziening; of

2het gaat om een nieuwe functie die bijdraagt aan recreatieve beleving of recreatief gebruik waaraan in het gebied nadrukkelijk behoefte bestaat;

3het gaat om de hervestiging van één of enkele bedrijven die op hun oorspronkelijke locatie een ruimtelijk obstakel vormden of de kwaliteit van de leefomgeving ernstig aantasten en die op de nieuwe locatie, nabij de kern, goed inpasbaar zijn;

4het gaat om vestiging van bedrijven die vanwege hun werkzaamheden met zwaar rijdend materieel zich voornamelijk richten op het landelijk gebied.

Via de plusregeling in paragraaf 3.3 kan worden afgeweken van bovengenoemde eisen.

Sloop bij multifunctionele agrarische bedrijven

Bij de ontwikkeling van of naar multifunctionele agrarische bedrijven geldt geen sloopverplichting. Wij zien dit als een volwaardige bedrijfsvorm met een agrarisch onderdeel, die we perspectief willen bieden.

Sloopmetersystematiek

We kijken met grote belangstelling naar de regionale uitwerking van een sloopmetersystematiek. Een sloop-metersystematiek bestaat uit een registratie van sloopmeters (bij de gemeente) en regels voor de inzet van die sloopmeters voor functieverandering en ‘terug’-bouwen voor stedelijke functies (wonen en werken) elders. Wanneer deze uitwerking beschikbaar is, wordt bekeken of deze in plaats kan komen van de sloopmeters hierboven.

3.2.2 Voorwaarden m.b.t. versterking omgevingskwaliteit

a.Er dient sprake te zijn van landschappelijke versterking. Hiertoe dient een erfontwikkelingsrapport te worden opgesteld door een ter zake deskundige, gebaseerd op een goede analyse van de specifieke kwaliteiten per locatie. Hierbij kan het geactualiseerde landschapsontwikkelingsplan

1Het landschapsontwikkelingsplan (LOP) wordt momenteel herzien. De geactualiseerde versie is vanaf 2026 te vinden op de gemeentelijke website.

een goede inspiratiebron zijn.

In het erfontwikkelingsrapport moet in ieder geval het volgende aan de orde te komen:

•Een zorgvuldige analyse van de kwaliteiten van de locatie vanuit de lagenbenadering

2Lagenbenadering: De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar. De lagenbenadering omvat de effecten op:- de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;- de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;- de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

. Via de lagenbenadering wordt ook gezocht naar koppelkansen voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

•Oppervlakteverharding bij de ontwikkeling dient tot het uiterst noodzakelijke te worden beperkt (groen heeft de voorkeur boven halfverharding, halfverharding heeft de voorkeur boven volledige verharding).

•Op welke wijze de biodiversiteit wordt versterkt. Hiertoe dient een ecologisch analyse te worden opgesteld, waarin niet alleen de huidige ecologische context wordt behandeld, maar ook de wijze waarop de biodiversiteitswaarde kan worden versterkt, zoals door aanleg van bloemrijke randen of graslanden, aanleg van poelen, heggen, struweel, ruigtezones. Ook dient onderbouwd te worden op welke wijze de nieuwe natuurwaarden duurzaam worden beheerd.

•Waar mogelijk en relevant worden de principes van water en bodem sturend

3Water en bodem sturend betekent dat bij ruimtelijke keuzes de natuurlijke eigenschappen van water en bodem leidend zijn. Dit betekent dat de inrichting van de leefomgeving moet worden aangepast aan de grenzen en mogelijkheden van het bodem-watersysteem, en niet andersom.

) toegepast. De gemeente ondersteunt graag bij de uitwerking van het erfontwikkelingsrapport en kan helpen bij het gebruiken van het landschapsontwikkelingsplan.

Nadat er overeenstemming is over het erfontwikkelingsrapport wordt in de verdere uitwerking ook gevraagd om een beplantingsplan op te stellen, dat inzicht geeft in locatie, sortiment, aantallen, plantmaat en indien van toepassing plantverband/onderlinge afstand). Ook hiervoor biedt het landschapsontwikkelingsplan goede handvaten. Instandhouding van erfbeplanting uit het beplantingsplan wordt in de planologische procedure juridisch vastgelegd.

b.In geval van een volledige functieverandering (de agrarische functie stopt) vindt vorm en situering van gebouwen plaats in een zo compact mogelijk erf (met een oppervlakte van maximaal 1.000 m2). Het totale nieuwe erf past qua vormgeving, maat en schaal bij de agrarische/landelijke omgeving van de planlocatie en de kwaliteiten per deelgebied.

In geval van sloop van alle bedrijfsgebouwen en vervangende nieuwbouw zijn in deze basisregeling het bouwen van maximaal 3 bouwvolumes toegestaan

4Wanneer de vervangende nieuwbouw betaalbare vrijstaande woningen zijn, kunnen meer bouwvolumes toegestaan worden (zie 3.2.1)

. Op deze manier refereert het aan de opzet van een agrarisch erf, waarbij de gebouwen veelal gesitueerd zijn rondom een centrale ruimte. Er is een herkenbare ordening van hoofdgebouw gericht op de wegen en schuurgebouwen daarachter. Bij hergebruik van bestaande gebouwen geldt geen maximum aantal gebouwen.

Meer bouwvolumes zijn mogelijk via de plusregeling in paragraaf 3.3.

Het Landschapsontwikkelingsplan

5Het landschapsontwikkelingsplan (LOP) wordt momenteel herzien. De geactualiseerde versie is vanaf 2026 te vinden op de gemeentelijke website

biedt aanknopingspunten voor de erfinrichting.

3.2.3 Overige voorwaarden

a.De verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling moet passen bij het landelijke karakter van het gebied. We streven ernaar om de hoeveelheid verkeer niet toe te laten nemen door de ontwikkeling.

Parkeren wordt op eigen terrein opgelost en in beginsel volgens de geldende parkeernorm conform de parkeernota.

b.Bij andere functies dan wonen blijven de (voormalige) bedrijfswoning en de nieuwe functies aan elkaar gekoppeld: de bedrijfswoning wordt bewoond door de eigenaar of bedrijfsleider van de nieuwe functie. Bij woningen en wooneenheden moet er sprake zijn van een gemeenschappelijk erf (zie ook paragraaf 3.2.2., onder b).

c.Vanzelfsprekend zijn de gebruikelijke milieurandvoorwaarden van toepassing. In het buitengebied moet met name rekening gehouden worden met de hindercirkels van bestaande veehouderijen (geur, luchtkwaliteit, endotoxinen) en de 50 m. spuitvrije zone bij een woonbestemming. Daarnaast worden de provinciale aanwijzingen zoals NNN en stiltegebied in acht genomen

d.De VAB-ontwikkeling mag niet leiden tot een verslechtering van de milieukwaliteit ter plekke.

e.Opslag buiten gebouwen is uitgesloten. Indien noodzakelijk kan hier gemotiveerd van afgeweken worden als dit goed (landschappelijk) wordt ingepast op het erf.

Dit geldt niet voor multifunctionele agrarische bedrijven, waarbij opslag van hooibalen, sleufsilo’s en andere gebruikelijke opslagen bij agrarische bedrijven mogelijk blijven.

f.Bij woningbouw dient de initiatiefnemer rekening te houden met de Uitvoeringsagenda Duurzaam Bouwen. Deze is opgesteld aan de hand van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, dat de gemeente heeft ondertekend voor niveau brons. Dit niveau geldt als ondergrens.

Bij de implementatie van het beleid wordt dit nog verder uitgewerkt en geconcretiseerd.