Nota Vereveningsfonds Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2025

1.1 Aanleiding

In de Woonzorgvisie (Woonzorgvisie Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2024-2029, vastgesteld 25 april 2024, RV2024-200) zijn betaalbaarheidseisen opgenomen voor alle woningbouw-projecten. Elk woningbouwinitiatief moet minimaal bevatten: 30% sociale huur, minimaal 40% betaalbaar, maximaal 30% duur. Voor woningcorporaties is de bouw van sociale huur niet altijd evident, omdat gemeente en corporaties onvoldoende grondposities hebben. En bij kleine projecten is 30% sociale huur niet altijd financieel haalbaar (een tekort op de grond-exploitatie) of wenselijk (‘gespikkeld’ bezit van kleine aantallen woningen verspreid over de gemeente is voor woningcorporaties, uit oogpunt van beheer, onwenselijk).

1.2 Doelen

Het Vereveningsfonds sociale huurwoningen is een instrument om de realisatie van sociale huurwoningen gemeente breed te waarborgen, als dit in sommige, kleine projecten niet haalbaar of wenselijk is. Als het aantoonbaar financieel onhaalbaar of onwenselijk is om aan het vereiste aandeel van 30% sociale huurwoningen te voldoen, kan het college besluiten dat de initiatiefnemer (a) dit (eventueel in samenwerking met een ander initiatief) in een ander woningbouwproject compenseert (fysieke verevening) of (b) een bijdrage in het Vereveningsfonds stort (financiële verevening).

Daarnaast dient het Vereveningsfonds ook andere doelen uit de Woonzorgvisie, zoals het realiseren van zorggeschikte en geclusterde woningen. Zo geldt voor zorggeschikte en geclusterde woningen in het middensegment, dat deze 15% duurder mogen zijn dan de betaalbaarheidsgrens (405.000, prijspeil 2025), om toch als betaalbaar te worden geteld.

Voor woningbouwinitiatieven die méér dan 30% sociale huurwoningen realiseren, kan het college besluiten een bijdrage uit het fonds te verstrekken (voor het aandeel boven de 30%) aan een woningcorporatie, die deze woningen overneemt van initiatiefnemer. Op deze manier kan gemeente breed worden voldaan aan de norm van 30% sociale huurwoningen in nieuwbouwprojecten, terwijl dit op projectniveau niet altijd het geval is. Zowel voor het afwijken van de verplichte prijssegmentering als voor het aanvragen van een compensatie uit het fonds, moet een initiatiefnemer een verzoek bij het college indienen.

1.3 Financiën

Voor dit doel heeft de raad, bij het vaststellen van de Woonzorgvisie, de Reserve vereveningsfonds Sociale woningbouw - hierna te noemen 'Vereveningsfonds' – ingesteld. De raad heeft het restant van de Reserve woonkwaliteit beschikbaar gesteld als startkapitaal voor de Reserve vereveningsfonds sociale woningbouw en de Reserve woonkwaliteit opgeheven. De Reserve vereveningsfonds bedraagt op dit moment ongeveer € 320.000. Daarnaast heeft de raad het Woningbouwbudget incidenteel verhoogd met € 100.000.

Deze nota beschrijft de werking van het Vereveningsfonds. De nota wordt na vaststelling door de raad, op een later moment opgenomen in de (nog vast te stellen) Nota Kostenverhaal.

2.1 Waarop is deze nota van toepassing?

Deze nota is van toepassing op:

a.woningbouwprojecten, die niet passen binnen de regels van het (tijdelijke deel van het) Omgevingsplan Gemeente Utrechtse Heuvelrug.

b.woningbouwprojecten, waarvoor de initiatiefnemer een vergunning nodig heeft voor een Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit (BOPA) of waarvoor de initiatiefnemer een verzoek doet voor wijziging van het Omgevingsplan.

c.woningbouwprojecten tot en met 17 woningen. (Projecten vanaf 18 woningen dienen altijd te voldoen aan de betaalbaarheidseisen uit de Woonzorgvisie).

d.gemeentelijke Grex (Grondexploitatie)-locaties, waar geen typen en aantallen woningen zijn vastgesteld bij verkoop van de grond.

e.woningbouw op bestaande landgoederen binnen de rode contouren.

2.2 Waarop is deze nota niet van toepassing?

Deze nota is niet van toepassing op:

a.projecten waarvoor vóór vaststelling van deze nota al een anterieure overeenkomst is gesloten of een ‘eindbrief ruimtelijk initiatief’ is getekend.

b.projecten waarvoor geen wettelijk kostenverhaal is voorgeschreven als bedoeld in art. 8. 13 van het Omgevingsbesluit (zie bijlage pag. 11)

c.onzelfstandige woningen

d.tijdelijke woningen / flexwoningen

e.bedrijfswoningen

f.het transformeren van monumenten naar woningen

g.woningbouw op bestaande landgoederen buiten de rode contour, die woningen willen toevoegen om een duurzame (financiële) instandhouding te bewerkstelligen.

h.het splitsen van woningen

f.projecten vanaf 18 woningen. Deze dienen ten alle tijden te voldoen aan de betaalbaarheidseisen uit de Woonzorgvisie, d.w.z. minimaal 30% sociale huur, minimaal 40% betaalbaar, maximaal 30% duur.

2.3 Uitzondering: Toepassing bij zorgwoningen

Voor bepaalde soorten zorgwoningen gelden uitzonderingen in de toepassing van de prijssegmentering van de Woonzorgvisie en het Vereveningsfonds.

•Zorggeschikte woningen en geclusterde woningen tot maximaal 15% duurder dan de betaalbaarheidsgrens, worden geteld als betaalbaar(*).

Zorggeschikte woningen (**):

Zelfstandige rolstoelgeschikte nultredenwoningen, in een geclusterde woonvorm, waarin alle vormen van Wlz-zorg geleverd kan worden. Dat betekent dat de woningen en het woongebouw rolstoelgeschikt zijn, met voldoende manoeuvreerruimte; een ruime badkamer, voldoende brede gangen en toegangsdeuren.

Geclusterde woningen (**):

Zelfstandige rollatorgeschikte nultredenwoningen in een geclusterde woonvorm, met een ontmoetingsruimte inpandig of op korte loopafstand (circa 100 meter).

Definities, keurmerken etc. zijn nog in ontwikkeling. Bij verschil van mening besluit de gemeente, of een woning, in de zin van de Woonzorgvisie en Vereveningsfonds, als zorggeschikt en/of geclusterd wordt aangemerkt. De gemeente gaat hierbij uit van de op dat moment geldende definities.

(*) zie bijlage Fakton Zorgwoningen

(**) Bron: Zorggeschikt wonen voor senioren, Platform 31, 2024.

2.4 Uitzondering: Toepassing bij sloop/nieuwbouw

Indien het sloop/nieuwbouw betreft, is slechts een vereveningsbijdrage nodig voor de woningen die extra worden gebouwd.

5.1 Principe van berekenen

De hoogte van de vereveningsbijdrage aan het fonds is gebaseerd op het verschil in grondwaarden tussen de te realiseren woningen en een sociale huurwoning.

De bijdrage bedraagt in principe het verschil tussen de marktwaarde van de grond van de te realiseren woningen en de marktwaarde van de grond van de niet te realiseren sociale huurwoningen. De bijdragen worden op basis van dit principe modelmatig berekend. Dit gebeurt met een gemiddelde marktconforme grondquote. Hierbij maken we onderscheid in eengezinswoningen (EGW) en meergezinswoningen (MGW).

Voor sociale huurwoningen werken we met een vaste grondprijs. Ook hierbij maken we een onderscheid in eengezinswoningen en meergezinswoningen.

5.2 Formule afdracht

De afdracht wordt berekend met de volgende formule:

Formule Afdracht

Afdracht =

aantal niet-gerealiseerde sh-won. * (VON-prijs te realiseren woningen excl. BTW * grondquote – sociale grondprijs)

Waarbij:

VON-prijs: Gemiddelde VON prijs van de woningen in het project, die in de plaats van de 30% sociale huurwoningen komen. Als dit woningen in het betaalbare segment zijn: de gemiddelde VON prijs van de betaalbare woningen; Als dit woningen in het dure segment zijn: de gemiddelde VON prijs van de dure woningen.

Grondquote = vastgestelde grondquote van een MGW of een EGW.

Grondquote duur MGW: 21%

Grondquote duur EGW: 29%

Grondprijzen sociale huurwoningen Gemeente Utrechtse Heuvelrug (prijspeil 2025):

Grondprijs sociale huur MGW: grondprijs € 18.600,-

Grondprijs sociale huur EGW: grondprijs € 22.500,-

Toelichting

VON-prijs: de gemiddelde VON prijs van de betaalbare of van de dure woningen in het project, afhankelijk van de woningen, die in de plaats van sociale huurwoningen worden gebouwd.

Grondquote: het procentuele aandeel van de grondwaarde in de V.O.N prijs ex. BTW.

Deze is een marktconform, berekend door een onafhankelijk adviesbureau, o.b.v. een marktanalyse in de gemeente Utrechtse Heuvelrug in 2025. Op basis hiervan is een grondquote voor MGW en een voor EGW vastgesteld. Deze zijn de gemiddelde marktconforme grondquotes voor (betaalbare en dure) woningen in onze gemeente.

Grondquote duur meergezinswoning: 21% (van VON prijs ex. BTW)

Grondquote duur eengezinswoning: 29% (van VON prijs ex. BTW)

Grondprijzen sociale huurwoningen Gemeente Utrechtse Heuvelrug (prijspeil 2025):

Grondprijs sociale huur MGW: grondprijs € 18.600,- (vastgestelde grondprijzen)

Grondprijs sociale huur EGW: grondprijs € 22.500,-

5.3 Afronding bij bepalen van het aantal woningen en bij berekening afdracht

Bij de berekening van het aantal sociale huurwoningen dat gerealiseerd moet worden, wordt afgerond op hele getallen. Het is immers niet mogelijk een halve woning te bouwen. Hierbij wordt 0,5 naar boven afgerond. Bij het berekenen van de vereveningsbijdrage, wordt het aantal woningen afgerond op 1 decimaal. Zie de rekenvoorbeelden in hoofdstuk 8.

5.4 Nacalculatie

Vaak zijn op het moment van het afsluiten van een AOK de definitieve VON prijzen nog niet bekend. De berekening van de afdracht wordt dan berekend op basis van voorlopige VON prijzen. Initiatiefnemer toont de definitieve VON prijzen aan zodra deze bekend zijn/zodra de verkoop start. Het college berekent de definitieve bijdrage.

6.1 Hoogte van de compensatie

De compensatie wordt, net als een vereveningsbijdrage, berekend op basis van het verschil in grondwaarden tussen een marktwoning (vrije sectorwoning) en een sociale huurwoning. In projecten, die meer dan de vereiste 30% sociale huurwoningen realiseren, weten we echter niet, welke marktwoningen anders gebouwd zouden worden. Het is aannemelijk, dat het om woningen gaat, die anders in het betaalbare segment zouden vallen. Om die reden is de hoogte van de compensatie gebaseerd op het verschil in grondwaarde tussen een sociale huurwoning en een betaalbare koopwoning (VON prijs op de betaalbaarheidsgrens: 405.000 (prijspeil 2025).

6.2 Formule compensatie

De formule voor de compensatie is het verschil in grondwaarde tussen een sociale huurwoning en een betaalbare koopwoning.

Formule compensatie voor extra sociale huurwoningen (boven 30%)

Compensatie

= Aantal extra sh-won. * (VON-prijs betaalbaar excl. BTW * grondquote) – sociale grondprijs

De compensatie per extra eengezinswoning is : € 405.000 / 1,21 * 29% - 22.500 = € 74.966

De compensatie per extra meergezinswoning is : € 405.000 / 1,21 * 21% - 18.600 = € 51.689

Waarbij:

Grondquote = vastgestelde grondquote van een MGW of een EGW.

Grondquote duur MGW: 21%

Grondquote duur EGW: 29%

Grondprijzen sociale huurwoningen Gemeente Utrechtse Heuvelrug (prijspeil 2025):

Grondprijs sociale huur MGW: grondprijs € 18.600

Grondprijs sociale huur EGW: grondprijs € 22.500

6.3 Maximale compensatie

De compensatie uit het Vereveningsfonds is gemaximeerd op de hoogte van het Vereveningsfonds. Voor zover er een hoger bedrag zou moeten worden gecompenseerd dan het Vereveningsfonds op dat moment bevat, wordt de compensatie voor dat deel geweigerd.

Het moment van indienen van de aanvraag voor een compensatie is bepalend voor de volgorde van toekennen van een compensatie, indien meerdere projecten een verzoek doen en het fonds dreigt leeg te raken.

6.4 Voorwaarden voor compensatie

Een compensatie uit het Vereveningsfonds voor extra sociale huurwoningen, boven het verplichte aandeel van 30%, wordt alleen toegekend aan een woningcorporatie. Het kan hierbij wel om een project gaan van een andere initiatiefnemer, die de woningen turn-key verkoopt aan een woningcorporatie. Een compensatie wordt alleen toegekend als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden. Deze voorwaarden worden opgenomen in de AOK.

1Het realiseren van extra (meer dan 30%) sociale huurwoningen leidt tot een tekort op de grondexploitatie of een bestaand tekort wordt hoger. Dit is het geval, als de verplicht op de initiatiefnemer te verhalen kosten, hoger zijn dan de opbrengsten van de gronden.

2De sociale huurwoningen worden turn-key aangeboden aan woningcorporaties (toegelaten instellingen) werkzaam in onze gemeente: Nabij Wonen, Rhenam Wonen, Habion, Woonzorg Nederland.

3De sociale huurwoningen worden ten minste 25 jaar als sociale huurwoning verhuurd.

4De sociale huurwoningen worden aangeboden via het platform WoningNet.

5Compensatie is niet mogelijk indien initiatiefnemer bouwgrond van de gemeente gekocht heeft voor een sociale grondprijs.

6Het gaat niet om sociale huurwoningen die in het kader van fysieke verevening in een ander project worden gerealiseerd.

7Het gaat niet om het terugbouwen van sociale huurwoningen die worden gesloopt.

8Het college kan de compensatie geheel of gedeeltelijk weigeren, indien initiatiefnemer subsidies ontvangt van Rijk of Provincie, voor hetzelfde projectgebied, voor de realisatie van de sociale huurwoningen.

9Indien initiatiefnemer voor hetzelfde project op grond van een andere regeling subsidie heeft ontvangen die lager is dan de compensatie, die op basis van de deze nota maximaal verleend kan worden, kan initiatiefnemer een aanvraag doen voor het aanvullende deel.

6.5 Proces verzoek tot compensatie

1Initiatiefnemer en/of woningcorporatie doet het verzoek voor compensatie door middel van een formulier, dat op de website van de gemeente komt te staan

2Het college besluit of de gemeente compensatie verleent.

3Bij oplevering van het project, wordt de reservering omgezet in een bijdrage. De hoogte wordt bepaald op basis van het werkelijk gerealiseerde project.