Nota Grondbeleid 2024-2028, gemeente Urk

5.3.1. Gebiedseigen kosten

De gebiedseigen kosten zijn kosten, die nodig zijn om het plangebied van de ontwikkeling bouw- en woonrijp te maken, inclusief gemeentelijke plan- en apparaatskosten, eventuele onderzoeken en nadeelcompensatie. De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente in beginsel met een zogenaamde plankostenscan. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. De uitkomst van de plankostenscan heeft een geldigheidsduur van één jaar. Indien binnen die periode geen getekende overeenkomst tot stand komt, bepaalt de gemeente opnieuw de plankosten die alsdan leidend zullen zijn voor intentie- of anterieure overeenkomst. Bij kostenverhaal zonder tijdvak maakt de overheid gedeeltelijk andere kosten dan bij kostenverhaal met tijdvak.

5.3.2. Gebiedsoverstijgende kosten / bovenwijkse voorzieningen

De kosten van bovenwijkse voorzieningen zijn investeringen die een functionele samenhang hebben met alle kostenverhaalsgebieden en het bestaande gebied van Urk. Daarnaast heeft de gemeente specifieke investeringen in het openbaar gebied die zij wenst te verhalen op een geselecteerd aantal kostenverhaalsgebieden. Deze investeringen gelden specifiek voor de kostenverhaalsgebieden waarop deze investeringen betrekking hebben. Deze investeringen staan namelijk aantoonbaar ten dienste aan meer dan één kostenverhaalsgebied, maar niet aan alle kostenverhaals-gebieden op Urk. De overheid mag de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De toetsing van deze drie cumulatieve criteria past voor deze genoemde investeringen beter dan de toetsing van de ruimtelijke en functionele samenhang met betrekking tot het ruimtelijke initiatief.

De PTP-criteria zijn:

•Profijt: de locatie die ontwikkeld wordt moet profijt hebben van de werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan de kosten op de initiatiefnemer verhaald kunnen worden;

•Toerekenbaarheid: de kosten moeten evenredig worden omgeslagen over alle kostenverhaalsgebieden die er profijt van hebben.

•Proportionaliteit: de kosten moeten toerekenbaar zijn aan de activiteiten van de initiatiefnemer;

5.4.1. Privaatrechtelijk spoor - anterieure overeenkomst

De gemeente en een initiatiefnemer kunnen een anterieure overeenkomst sluiten over kostenverhaal en financiële bijdragen voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt. De afspraken betreffen de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. De anterieure overeenkomst is vormvrij en vrijwillig voor beide partijen. In een anterieure overeenkomst kunnen partijen meer afspreken over het kostenverhaal en financiële bijdragen. Dit betekent dat de gemeente en de initiatiefnemer maatwerk kunnen toepassen.

5.4.2. Publiekrechtelijk spoor – omgevingsplan of omgevingsvergunning

Als er geen overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Dit betekent dat de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moet regelen. De gemeente wijst dan een kostenverhaalsgebied aan en neemt kostenverhaalregels op in het omgevingsplan/projectbesluit of kostenverhaalsvoorschriften in een BOPA.

Kostenverhaalsmethoden Omgevingswet (publiekrechtelijk spoor)

Onder de Omgevingswet zijn twee kostenverhaalmethoden:

•integrale gebiedsontwikkeling, (ook wel kostenverhaal met tijdvak genoemd);

•organische gebiedsontwikkeling (ook wel kostenverhaal zonder tijdvak genoemd).

Bij integrale gebiedsontwikkeling liggen het tijdvak en eindbeeld van de ontwikkeling vast. Het geschatte bedrag van de te verhalen kosten worden daarom ook vastgelegd in het omgevingsplan.

Bij een organische gebiedsontwikkeling bepalen de initiatiefnemers de invulling, fasering en de looptijd van het plan. Er is geen duidelijk eindbeeld hoe de ontwikkeling eruit komt te zien. De plankosten worden dus ook vooral gemaakt bij de uitvoering van de bouwactiviteiten en veel minder bij het vaststellen van het omgevingsplan. In de praktijk zal de gemeente Urk in principe kiezen voor kostenverhaal met tijdvak. Vooral bij uitbreidingslocaties. Bij complexe inbreidingslocaties met divers eigendom zal mogelijk de keuze voor organische gebiedsontwikkeling gemaakt kunnen worden.

Posterieure overeenkomst

Ook nadat kostenverhaalregels zijn opgenomen in het omgevingsplan, BOPA of projectbesluit kan een overeenkomst over de ontwikkeling van de locatie worden gesloten. Dat wordt een posterieure overeenkomst genoemd. In de posterieure overeenkomst kunnen partijen onderwerpen regelen over de uitvoering en fasering van het project, verdeling van de werkzaamheden en de grondtransactie(s). Als het omgevingsplan nog nadere invulling van de regels mogelijk maakt, kan tevens die beleidsruimte worden ingevuld, met een voorbehoud alsnog nadere planologische besluitvorming nodig is. Voorts kunnen in een posterieure overeenkomst de bijdrage aan het kostenverhaal en de afdwingbare financiële bijdrage worden vastgezet op het bedrag dat volgens het geldende omgevingsplan verschuldigd is.

Kostenverhaalbeschikking

Als geen overeenkomst is gesloten loopt het verhalen van de kosten via een kostenverhaalbeschikking. Die is gebaseerd op de regels over kostenverhaal in het omgevingsplan of voorschriften over kostenverhaal in de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Zodra een initiatiefnemer aan de slag wil, vraagt hij aan de gemeente om de beschikking. Pas na betaling mag een initiatiefnemer gaan bouwen.

Doelen werkwijze gemeente Urk

Door de bovenstaande werkwijze te hanteren beoogt de gemeente dat met alle partijen (particulieren en ontwikkelende partijen) eenduidige afspraken rondom het kostenverhaal en de financiële bijdrage worden gemaakt zodat:

•er geen onderscheid ontstaat in kostenverhaal tussen de diverse initiatieven;

•een initiatiefnemer/grondeigenaar weet op welke wijze kostenverhaal en het verhalen van financiële bijdragen plaatsvindt;

•het kostenverhaal ook daadwerkelijk kostendekkend is voor de gemeente.

6.2.1. Reserve grondzaken

De gemeente Urk heeft een reserve grondzaken voor het afdekken van financiële risico’s die zich afspelen binnen het gemeentelijk grondbeleid. Deze reserve grondzaken maakt deel uit van het algemene weerstandsvermogen van de gemeente Urk. De reserve grondzaken is een buffer om te voorkomen dat de algemene middelen van de gemeente Urk met de nadelige effecten/omstandigheden van het grondbeleid worden belast.

Hoe wordt de grondexploitatie gevoed?

De reserve grondzaken wordt gevoed met de tussentijdse winstnames van de Bouwgronden In Exploitatie (BIE). De exploitatiesaldi van ruilgronden die zijn aangekocht buiten de gebieden van de grondexploitaties worden jaarlijks vereffend met de reserve grondzaken. De exploitatieverliezen (uitkomsten) van gronden die strategisch zijn aangekocht, leiden jaarlijks tot een afname van de reserve.

Voorziening negatieve grondexploitaties

De noodzakelijke voorziening voor negatieve grondexploitaties wordt gevoed vanuit de reserve grondzaken indien nodig. Indien blijkt dat in enig jaar extra voeding van de voorziening nodig is, dan vermindert dit dus de beschikbare omvang van de reserve grondzaken in dat jaar. Indien blijkt dat minder nodig is voor negatieve grondexploitaties vergroot dit de beschikbare omvang van de reserve grondzaken.

Tussentijdse winst

De gemeente handelt op het gebied van tussentijds winstnemen in eigen gemeentelijke grondexploitaties conform de BBV-voorschriften. De Percentage of Completion (POC-) methode wordt toegepast om de tussentijdse winstneming te bereken over het resultaat op eindwaarde. Indien sprake is van tussentijds te nemen winst, dan wordt die toegevoegd aan de reserve grondzaken.