Gemeente Uithoorn Nota vastgoed 2024-2028

Waar staat Uithoorn voor?

Logischerwijs willen we de Nota Vastgoed laten aansluiten op bestaande beleidsafspraken. Een aantal citaten geeft aan waar Uithoorn voor staat. Beleid en visies zoals weergegeven in de strategische Visie, omgevingsvisie, het college-uitvoeringsprogramma en het koersplan Sociaal Domein, vormen de basis voor de visie op vastgoed.

Strategische Visie Uithoorn 2030

De volgende passage komt uit de Strategische Visie Uithoorn 2030.

‘De gemeente Uithoorn heeft de ambitie dat alle inwoners op eigen kracht kunnen deelnemen aan de samenleving, zoveel als mogelijk zelfredzaam zijn en zelfstandig kunnen wonen en leven, ongeacht hun leefsituatie, leeftijd of beperkingen in hun functioneren.’ Daarbij wordt aangegeven dat: ‘Ter versterking van participatie, sociale samenhang en leefbaarheid hebben inwoners toegang tot een passend pakket aan voorzieningen op het gebied van sport, recreatie, zorg, welzijn, onderwijs en cultuur. Voorzieningen zijn maximaal zelfredzaam, toegankelijkheid is geborgd. Multifunctionele benutting en regionale afstemming zijn uitgangspunt.’

Het College-uitvoeringsprogramma 2022 - 2026 (CUP)

Het college-uitvoeringsprogramma (CUP) is een uitwerking van het coalitieakkoord en staat in het teken van ‘verbinden’.

De volgende passages zijn geciteerd uit het CUP 2022-2026.

‘Vergrijzing is een wereldwijd probleem en daarmee ook een uitdaging voor Uithoorn. Naast inzicht krijgen in de omvang van deze doelgroep, staat vooral het bestrijden van eenzaamheid op onze agenda. We kijken samen met ouderen welke wensen en behoeften er zijn en creëren mogelijkheden voor ontmoeting. Fijn wonen en hoge kwaliteit van leven zijn telkens ons streven.’

‘Altijd met het oog op diversiteit, inclusie en kansengelijkheid: iedereen mag meedoen. Zodat ieder kind vrij kan leren, groeien, sporten en spelen. En mee kan doen aan culturele activiteiten. Op school, thuis en in de openbare ruimte van Uithoorn. Blijven(d) verbinden is ons uitgangspunt.’

Programma Leven Sociaal Domein

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de zelfredzaamheid van onze inwoners centraal staat. Wanneer dit (tijdelijk) niet lukt, is de gemeente er om hulp te bieden. Met het vaststellen en starten van het koersplan Sociaal Domein zijn er goede stappen gezet. Het college wil dan ook de ingeslagen weg voortzetten: regelluw, vanuit vertrouwen en met een focus op preventie, waarbij de inwoners centraal staan. Daarnaast zien we in dit kader de volgende aandachtspunten:

o Het stimuleren van bewegen en een gezonde leefomgeving;

o Het slim inzetten op de combinatie van diverse soorten zorg;

o Het verbeteren van de sociale samenhang in buurten;

o Het inzetten op versteviging van het gelijkheidsbeginsel;

o Het ondersteunen van werkzoekenden richting werk.

Vastgoed moet ondersteunend zijn aan het bereiken van maatschappelijk impact

Conclusie beleidsafspraken

Vanuit de beleidsafspraken geredeneerd zijn er voorzieningen gewenst voor een gezonde leefomgeving en om meer te bewegen, maar ook voor een combinatie van diverse soorten zorg en voor het verstevigen van de sociale samenhang in buurten.

Het is hierbij niet noodzakelijk dat de gemeente zelf het vastgoed in haar bezit heeft, maar het kan wel helpen bij het behalen van deze doelstellingen.

Waarom heeft de gemeente vastgoed in eigendom?

Deze vraag hebben we ook in de vorige nota vastgoed gesteld. De uitkomst hiervan was dat Uithoorn een ‘vastgoed-zuinige' gemeente wil zijn. In beginsel hoeft Uithoorn geen vastgoed te bezitten. Het bezit van vastgoed kost geld en vergt organisatie.

We hebben dan ook in het verleden vastgoed afgestoten, zoals het gebouw De Hoeksteen en enkele woningen. Maar de vraag vanuit het maatschappelijk domein is groot en de markt is beperkt. Het privatiseren van vastgoed geeft risico’s voor de continuïteit van functies in het vastgoed die wettelijk verplicht of gewenst zijn in een gemeente. Voor de maatschappelijke impact is het hebben van maatschappelijk vastgoed in voorkomende situaties gewenst en soms noodzakelijk.

Het in eigendom hebben van vastgoed voor de gemeente is geen doel op zich. Wel heeft de gemeente een maatschappelijke verantwoordelijkheid om te zorgen voor bepaalde doelgroepen, zoals in het koersplan is omschreven. Denk ook aan maatschappelijke partners die verplicht zijn om hun dienstverlening in Uithoorn te doen. Met vastgoed kunnen we ruimte bieden aan initiatieven van inwoners om samen redzaam te zijn en een sociale basis vanuit de omgeving te hebben. Vastgoed kan een rol spelen in het initiëren, ondersteunen en stimuleren van inwoners om naar elkaar om te kijken en zelf activiteiten of bijeenkomsten te organiseren.

Gemeentelijk vastgoed is een middel en instrument dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Het type activiteiten dat moet plaatsvinden, bepaalt welk soort huisvesting gewenst is. De gemeente faciliteert met haar vastgoed een groot aantal activiteiten. Juist deze activiteiten, waar mensen samenkomen en elkaar ontmoeten, zorgen voor maatschappelijke impact.

De volgende 4 argumenten hanteren we als gemeente om vastgoed in eigendom te hebben:

1Als wet- en regelgeving eigendom voorschrijft, zoals bij onderwijshuisvesting, waarvoor de gemeente de wettelijke plicht heeft om dit ter beschikking te stellen aan de instellingen;

2Als de gemeente invloed en zeggenschap kan en wil krijgen of houden in ruimtelijke of sociaal-economische ontwikkelingen (strategisch belang) of om in een buurt een bepaalde maatschappelijke impact tot stand te brengen;

3Als marktpartijen niet kunnen of willen voorzien in het benodigde vastgoed voor maatschappelijk relevante activiteiten;

4Als huisvesting goedkoper is als de gemeente hier zelf voor zorgt, dan wanneer er van marktpartijen wordt gehuurd.

Mocht geen van deze argumenten van toepassing zijn, dan wordt voorgesteld de huisvesting af te stoten. De gemeenteraad zal bij verkoop van vastgoed of bij herontwikkeling van een locatie een voorstel van het college ontvangen.

Voorbeelden van vastgoed wel of niet behouden:

Om het gebouw De Hoeksteen in stand te houden, waren grote investeringen nodig. Ook wilde de bibliotheek weg uit het gebouw omdat het te groot en in de zomer te warm was.

De gemeente heeft met Stichting Dorpshuis de Kwakel veel gesprekken gehad over de vraag of de Stichting het dorpshuis zou kunnen verwerven. De Stichting en de gemeente zijn tot de conclusie gekomen dat het beheer wordt ondergebracht bij de Stichting en de gemeente het casco verhuurt. Hiermee wordt de zelfstandigheid van de Stichting vergroot. Stichting Leefomgeving Schiphol, Stichting Dorpshuis de Kwakel en de gemeente gaan investeren in het dorpshuis. Stichting Dorpshuis de Kwakel en gemeente hebben afgesproken dat verkoop van de baan is.

Voor de gebruikers van het sterk verouderde gebouw De Bovenboog is op een andere locatie de multifunctionele accommodatie (MFA) De Kuyper gerealiseerd. Het gebouw De Bovenboog is getransformeerd tot (klus)woningen.

Op de locatie van sporthal De Scheg is een multifunctionele accommodatie gekomen. Aan de Arthur van Schendellaan staan nog drie andere gebouwen: ’t Buurtnest, MOC Kabouterhuis en basisschool De Vuurvogel. Deze gebouwen zijn in gebruik, maar gezien de verouderde staat wordt nieuwbouw onderzocht. Mogelijk blijft er ruimte over voor woningbouwontwikkeling.

De gemeente heeft bij opzegging van de huur een tweetal woningen verkocht. In overleg met de regio wordt één woning behouden en ingezet voor economisch daklozen die tijdelijk een plek kunnen huren. Beleid is dat als er een woning leegkomt, er een afweging plaatsvindt of de woning behouden of verkocht wordt.

Een trend die we al langer zien is het samenvoegen van functies in één gebouw. In het verleden zijn De Brede School en Het Duet gerealiseerd en onlangs zijn De Kuyper en MFA De Scheg opgeleverd. Voor de nieuwbouw van basisschool De Vuurvogel wordt ook gedacht om naast onderwijs andere functies toe te voegen. Multifunctionele gebouwen hebben het voordeel dat partijen meer samenwerken. Ook voor de exploitatie heeft het voordelen. Het beheer is namelijk overzichtelijker en de exploitatiekosten zijn lager. Nadeel kan zijn dat meerdere partijen rekening met elkaar moeten houden en partijen afspraken met elkaar moeten maken. Met andere woorden, de huurders/gebruikers moeten met elkaar door één deur kunnen. Bij multifunctionele accommodaties is het daarom van belang dat er een gedragen plan wordt gerealiseerd.

Er zijn situaties waarbij het beter is om vastgoed te huren in plaats van het in eigen bezit te hebben. Uithoorn wil de bibliotheek om inhoudelijke redenen in het dorpscentrum hebben. De locatie van de bibliotheek is gecombineerd met woningen. Voor de gemeente is het geen optie om een geheel pand voor de bibliotheek met woningen in haar bezit te hebben. Dit zou financieel een te groot risico zijn. Daarnaast weten we niet hoe de toekomst van de bibliotheek eruit ziet. Daarom is huren in deze situatie een betere optie dan het in eigendom hebben van het vastgoed.

Een nadeel van het overlaten aan de markt is dat de markt hogere huurprijzen vraagt, omdat ze een financieel rendement wil behalen en risico’s wil afdekken. De markt is dus niet geneigd om maatschappelijke organisaties tegen een relatief laag tarief te huisvesten. In de bijlage vindt u het overzicht van de vastgoedportefeuille met daarin per gebouw de status: behouden, onderzoeken, onderzoeken bij leegkomen of verkopen. In figuur 2 is dit procentueel weergegeven.

Het theoretisch afwegingskader om te bepalen voor behoud of verkoop van vastgoed, zoals schematisch weergegeven in figuur 3, is als volgt:

Figuur 3 Afwegingskader schematisch weergegeven

1Een positief maatschappelijk rendement - of een impact - en een positief financieel rendement betekent: behouden (groen 2);

2Een positief maatschappelijk rendement en een negatief financieel rendement betekent: behouden (geel 3);

3Een negatief maatschappelijk rendement en een positief financieel rendement betekent: onderzoeken of de maatschappelijke impact vergroot kan worden. Indien niet mogelijk: verkopen (geel 1);

4Een negatief maatschappelijk rendement en een negatief financieel rendement betekent: onderzoeken of de maatschappelijke impact vergroot kan worden en financiële verbetering behaald kan worden. Indien niet mogelijk: verkopen (rood 4).

Let op, denk bij financieel rendement aan huurinkomsten en lasten zoals kapitaallasten, beheer en onderhoudskosten.

We kunnen concluderen dat de vastgoedportefeuille in Uithoorn de afgelopen jaren in balans is gebleven. De gemeente is ondernemend geweest in het realiseren van kwalitatieve hoogwaardige multifunctionele accommodaties. De gemeente bepaalt integraal of een gebouw behouden moet blijven of afgestoten dient te worden.

Bij verkoop wordt gekeken of er een herontwikkeling kan plaatsvinden waarbij de gemeente stuurt op behoefte en kwaliteit vanuit beleid zoals Omgevingsvisie, Woonvisie en het Koersplan Sociaal Domein. De ervaring leert dat dit maatwerk is en dat dit afhankelijk is van de maatschappelijke doelstelling, de functie en de mensen die er gebruik van maken.

Trends:

o Een recente trend die zijn intrede heeft gedaan is Artificial Intelligence (AI). Dit is een geautomatiseerd systeem dat taken uitvoert waar vroeger menselijke intelligentie voor nodig was. Het kan bijna niet anders dan dat bepaalde werkwijzen en processen zullen veranderen binnen vastgoed. Hoe en wat is momenteel nog niet duidelijk.

o Gezien de klimaatdoelstellingen en de oorlog in Oekraïne, is het van belang dat onze afhankelijkheid van fossiele brandstoffen steeds minder wordt. Het is daarom van belang dat we op den duur stoppen met het gebruik van fossiele brandstoffen. Dit betekent dat we het vastgoed moeten verduurzamen.

o De wereld heeft steeds meer te maken met de gevolgen van klimaatveranderingen. Het weer kent vaker extremen. Gebouwen en de omliggende omgeving worden steeds vaker hierop voorbereid. Klimaatadaptief bouwen zal normaal gaan worden. Bij heftige regen willen we namelijk niet dat ons vastgoed onderloopt en bij droogte is het goed om watervoorraden te hebben.

o Doordat grondstoffen uitgeput raken zullen we steeds vaker gebruik moeten maken van herbruikbare grondstoffen. Circulair bouwen staat nog in de kinderschoenen, maar heeft een toekomst.

o Het toegankelijk en betaalbaar houden van de accommodaties betekent onder andere dat we huurprijzen op moeten kunnen brengen. Met continu stijgende prijzen is dit een behoorlijke uitdaging.

o Er is een sterke prijsstijging in het vastgoed op gebied van zowel aankoop, realisatie als onderhoud, alsmede het energieverbruik. Of dit langer aanhoudt of inmiddels stabiel is, zal de toekomst ons moeten leren.

o De samenleving heeft steeds meer behoefte aan plekken waar men elkaar kan ontmoeten. Eenzaamheid is in onze individualistische maatschappij een probleem dat we met elkaar kunnen bestrijden. Maatschappelijk vastgoed kan hierbij ondersteunen; denk aan de buurtkamers die zijn gerealiseerd.

o Kansengelijkheid en inclusie zijn thema’s waarvan ons gevraagd wordt om over na te denken. In de maatschappelijke - vaak multifunctionele – gebouwen, is respect voor elkaar hebben van groot belang.

o De werkzaamheden van de gemeente zijn steeds complexer en veelzijdiger geworden, terwijl de arbeidsmarkt steeds krapper is geworden. De gemeente heeft op het gebied van vastgoed regelmatig meerdere projecten tegelijk. Dit betekent dat personeel steeds vaker ingehuurd moet worden en dat de werkdruk stijgt.

o Er is sprake van veranderende regelgeving; denk bijvoorbeeld aan het Didam-arrest. De Hoge Raad heeft uitgesproken dat gemeenten openbare selectieprocedures moeten voeren bij de verkoop van grond, woningen en panden. Deze uitspraak is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat ook bij de verhuur van objecten een openbare procedure van toepassing is. Dit kost de organisatie extra personele capaciteit en processen duren hierdoor langer.

o Er is in Nederland steeds meer aandacht voor het risico op het onbewust faciliteren van ongewenste, criminele of antidemocratische activiteiten door middel van vastgoed.

Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting (Vpb). De Wet Modernisering Vennootschapsbelastingplicht Overheidsondernemingen beoogt de Vpb zodanig aan te passen dat overheidsondernemingen die economische activiteiten ontplooien op een markt waarop ook niet-overheidsondernemingen (private ondernemingen) actief zijn, op dezelfde wijze aan de heffing van vpb worden onderworpen als die private ondernemingen. Echter, jurisprudentie toont aan dat bij ‘gewone’ verhuur geen sprake is van een ondernemingsactiviteit, maar van een meer dan normaal vermogensbeheer. Dit geldt naar alle waarschijnlijkheid niet voor verhuur met aanvullende dienstverlening (verhuur-plus) of Voor tijdelijke verhuur van vastgoed dat bestemd is voor ontwikkeling in een grondexploitatie. In die situaties is namelijk sprake van een sterkere verwevenheid met de ondernemingsactiviteit, waardoor een beroep op normaal vermogensbeheer of beleggingsactiviteit niet zomaar zal opgaan. In deze gevallen zal dus rekening moeten worden gehouden met de kosten van vennootschapsbelasting.

Specifieke uitkering stimulering sport (Spuk)

De Spuk-regeling is in het leven geroepen ter compensatie van de vervallen teruggave van btw en ter stimulering van sporten.

De regeling subsidieert maximaal 17,5% van de bestedingen, inclusief btw. Voor 2023 is landelijk in totaal 184 miljoen euro beschikbaar.

De gemeente doet jaarlijks een aanvraag voor de Spuk-regeling. Deze aanvraag gebeurt voor exploitatie en voor nieuwbouwprojecten met een sportaccommodatie.

Het ministerie van VWS werkt samen met een aantal specialisten aan de voortzetting van de regeling vanaf 2024. Daarvoor wordt de bestaande regeling geëvalueerd.

Omzetbelasting (btw)

Wanneer de gemeente verhuurt aan een ondernemer is het onder voorwaarden mogelijk om te kiezen voor btw belaste verhuur. Bij btw-belaste verhuur is het mogelijk de btw op de kosten te verrekenen. Dit komt nauwelijks voor.

Afschrijvingsbeleid

We hanteren het afschrijvingsbeleid dat door de raad op d.d. 19 december 2019 is vastgesteld.

Voor nieuwbouw worden de afschrijvingslasten berekend over maximaal 40 jaar en voor installaties over 15 jaar. Dit gebeurt op basis van de componentenmethode.

Bij nieuwbouw van schoolgebouwen is dit niet van toepassing. De gemeente financiert weliswaar de nieuwbouw, maar schoolbesturen ontvangen zelf de middelen voor (vervangings-)onderhoud. Vervanging van onderdelen door de gemeente is daardoor niet aan de orde, waardoor de gemeente de componentenmethode niet hoeft te hanteren en voor alle componenten die onderdeel uitmaken van de nieuwbouwkosten de afschrijftermijn van 40 jaar kan hanteren. Dit is niet als zodanig vastgelegd in een gemeentelijke beleidsnota, waardoor het noodzakelijk is dit expliciet te laten besluiten door de gemeenteraad als zo’n situatie zich voordoet. De Brede School is hierop een uitzondering omdat de gemeente hiervoor het beheer en het onderhoud uitvoert. De schoolbesturen van De Brede School dragen de materiële instandhoudingsvergoeding, die ze van het rijk ontvangen voor het onderhoud van het gebouw, over aan de gemeente.

Energielabels

Voor alle utiliteitsgebouwen geldt een energielabelplicht bij oplevering, verkoop en verhuur. Bij publiek toegankelijke overheidsgebouwen met een minimale grootte van 250 m2 is een zichtbaar energielabel verplicht.

Kantoren met een oppervlakte van meer dan 100 m2 en gebouwen waarvan meer dan 50% van het gebouw de functie ‘kantoor’ heeft, dienen te voldoen aan energielabel C.

Voor bedrijven die op hun bedrijfslocatie jaarlijks meer dan 50.000 kWh elektriciteit, 25.000 m³ gas of een equivalent daarvan verbruiken, is het een verplichting om het energieverbruik te monitoren. Hiervoor heeft de gemeente een applicatie aangeschaft waarmee de grotere gebouwen gemonitord worden. Onlangs is de gemeente met een pilot gestart om eveneens het verbruik van water te monitoren. Bijkomend voordeel hiervan is dat eventuele lekkages gesignaleerd kunnen worden.

De doelstelling uit de GOVI is dat alle benodigde energie in 2040 duurzaam wordt opgewekt en dat gemeente Uithoorn in 2050 aardgasvrij is.

Energieneutraal betekent dat we het maatschappelijk vastgoed moeten verbeteren op het gebied van isolatiewaarde en warmtepompen of zonnepanelen moeten plaatsen. Daarnaast staan we voor een grote opgave om van het aardgas af te gaan. Gebouwen zullen op een duurzame wijze verwarmd moeten worden, bijvoorbeeld via warmtepompen, elektra of een warmtebron. Bij een aantal maatschappelijke gebouwen is dit al gebeurd. Wanneer een wijk in de toekomst een warmtenet krijgt, kan worden onderzocht of het mogelijk is om hierop aan te sluiten. Nieuwe technieken worden gevolgd en toegepast bij goede resultaten.

Uitgangspunt is om zo veel mogelijk op natuurlijke momenten, bijvoorbeeld wanneer een pand gerenoveerd moet worden of de cv-installatie aan vervanging toe is, maatregelen te treffen. Vanaf 2026 wordt het verplicht om minimaal hybride warmtepompen te plaatsen. Als voorwaarde geldt wel dat het gebouw niet op korte termijn in aanmerking komt voor afstoting. De ervaring leert dat een nieuwe eigenaar makkelijker rekening kan houden met tijdens de aanpassing voor de nieuwe functie. Dit voorkomt mogelijke kapitaalvernietiging.

Voorbeelden van gebouwen waar al ingrijpende duurzaamheidsmaatregelen zijn getroffen, zijn het gemeentehuis (aardgasvrij) en De Brede School (nagenoeg aardgasvrij).

Een renovatie vindt gemiddeld na 20 jaar plaats en voor het vervangen van een verwarmingsinstallatie geldt een afschrijvingsperiode van 15 jaar.

De doelstelling om het maatschappelijk vastgoed aardgasvrij te maken kan rond 2038 gehaald worden. Dit is gebaseerd op het feit dat binnen 15 jaar alle cv-ketels op aardgas vervangen worden door aardgasvrije oplossingen. Dit is exclusief onderwijsgebouwen waar de schoolbesturen zelf verantwoordelijk voor zijn. Uitzondering is De Brede School, waar de gemeente het beheer en de exploitatie uitvoert.

De huidige stand van de energietransitie waarbij aardgas ingeruild wordt voor duurzame alternatieven is gesplitst in 3 onderdelen.

Namelijk vastgoed dat we hoe dan ook behouden, vastgoed dat we hebben onderzocht of vastgoed dat we in principe afstoten als het leegkomt, tenzij het strategisch of maatschappelijk van belang is. Hieronder volgt de stand met betrekking tot de verwarming.

Voor nieuwbouw geldt het uitgangspunt om minimaal energieneutraal te zijn. De volgende gebouwen zijn de afgelopen periode al energieneutraal gemaakt: MFA De Kuyper en MFA De Scheg. Voor nieuwe onderwijsgebouwen is het redelijk om een financiële bijdrage te vragen aan de schoolbesturen. Het schoolbestuur heeft namelijk zelf het meeste profijt van een lagere energierekening.

Omdat veel grondstoffen voor materialen opraken, zullen we steeds meer overgaan naar circulair bouwen. Materialen zullen in de toekomst na de levensduur van een gebouw hergebruikt worden. Met het beleidsprogramma circulariteit zal dit onderwerp verder worden uitgewerkt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een materialenpaspoort voor de maatschappelijke gebouwen. Wanneer je weet welke materialen zich in de gebouwen bevinden, is het eenvoudiger om bij het einde van de levensduur van het gebouw de materialen te hergebruiken.

Financieel zijn de energietransitie en de verduurzaming van het vastgoed niet in de vigerende MJOP’s en de begroting opgenomen. Dit betekent dat voor de extra maatregelen voor bestaand vastgoed een separaat budget aan de raad moet worden gevraagd. Door te gaan werken met DMJOP’s kan het budget wel onderdeel van de begroting worden. Als bijlagen vindt u een overzicht van gebouwen waarbij de energielabels van het vastgoed zijn aangegeven. Tevens vindt u in het overzicht per gebouw waar we staan m.b.t. de energietransitie.

Fig 4 per categorie percentage gas, elektra/hybride