Aanhef
Op 10 november 2015 heeft het college van B&W het verhuurbeleid en het integraal voorzieningen en accommodatiebeleid vastgesteld. Het verhuurbeleid gaat uit van kostendekkende huurprijzen vanaf 2016. Voor bestaande huurovereenkomsten geldt een overgangsregeling. Met vaststelling van het integraal voorzieningen en accommodatiebeleid komt de gemeente tot een afronding van haar vastgoedbeleid en kan zij op basis van dit beleid komen tot een compacte en strategisch waardevolle vastgoedportefeuille die bijdraagt aan haar maatschappelijke beleidsdoelstellingen. Het beleid wordt op maat uitgevoerd in de 12 kernen van gemeente Stichtse Vecht. Iedere kern krijgt zijn eigen scenario’s en daarmee worden steeds meer accommodaties hetzij geoptimaliseerd, hetzij verkocht, hetzij samengevoegd.
De IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed kent de volgende kostenindeling:
3. Bepaling kostensoorten en kostenniveau t.b.v. kostendekkende huur
3.1 Kapitaallasten
3.1.1 Aanvangsinvestering
De aanvangsinvestering van vastgoed betreft de waarde of investering bij aanvang van de exploitatie-periode. De exploitatieperiode kan zowel direct na oplevering bij nieuwbouw aanvangen, als ook op ieder ander moment bij een bestaand gebouw (al dan niet eerst na aankoop daarvan) dat eerst een andere of dezelfde functie vervulde.
Bij nieuwbouw gaat het dan om de totale investering die met de bouw samenhangt. De Nota waardering en afschrijving vaste activa Gemeente Stichtse Vecht (Hierna: Nota waardering en afschrijving genoemd) hanteert voor de begrippen verkrijging- en vervaardigingprijs de volgende begrippen:
•De verkrijgingprijs omvat de inkoopprijs (exclusief compensabele BTW) en de bijkomende kosten.
•De vervaardigingprijs omvat de aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Tot de vervaardigingprijs wordt niet gerekend de kosten voor een tijdelijke voorziening. De verkrijgingprijs van in erfpacht uitgegeven gronden is de uitgifteprijs bij de eerste uitgifte. Gronden in eeuwig-durende erfpacht worden gewaardeerd tegen registratiewaarde.
Bij nieuwbouw vormt BTW een punt van nadere aandacht. Bij nieuwbouw zijn de bouwkosten normaliter belast met BTW. Bij de gemeente kunnen zich vervolgens drie mogelijkheden voordoen t.a.v. de BTW:
1BTW-verrekening. De nieuwbouw is bestemd voor een met BTW belaste verhuur, zoals bibliotheken en musea. Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten exclusief BTW voor de huurprijsvaststelling. De huur wordt vervolgens verhoogd met de BTW, die voor de huurder verrekenbaar is.
2BTW-compensatie. De nieuwbouw is bestemd voor een organisatie waarbij BTW compensatie via het BTW-compensatiefonds mogelijk is. Het gaat hierbij om volledige gemeentelijke diensten, zoals huisvesting van ambtenaren. Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten exclusief BTW voor de huurprijsvaststelling. De BTW kan hierbij door middel van het BTW compensatiefonds worden verrekend en is de huur onbelast.
3BTW-vrijstelling. De nieuwbouw is bestemd voor een organisatie waarbij sprake is van onbelaste verhuur. Het gaat hierbij om organisaties zoals kinderdagverblijven en onderwijsinstellingen. Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten inclusief BTW voor de huurprijsvaststelling, waarbij de huur vervolgens niet wordt verhoogd met de BTW. Hierbij geldt er normaliter een toeslag voor de huur of wordt dit direct bij de vastgoedexploitatie meegenomen. Hierdoor ontstaat een huurprijs die hoger ligt dan in de twee andere situaties. De hoogte van de toeslag is mede afhankelijk van de periode waarover de BTW in de exploitatie wordt meegenomen.
Bij bestaand vastgoed wordt de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen. Voor objecten waarbij de boekwaarde hoger is dan deze WOZ-waarde, geldt echter de boekwaarde als uitgangspunt. Veelal is de WOZ-waarde van incourant of maatschappelijk vastgoed gebaseerd op de gecorrigeerde vervangings-waarde. Deze waarde is gebaseerd op de herbouwkosten van het object minus een correctie voor de technische en functionele veroudering en daarbij opgeteld de waarde van de grond. Voor zover geen gegevens bekend zijn over de grondwaarde, zal deze getaxeerd worden.
3.1.2 Restwaarde
De Nota waardering en afschrijving stelt ten aanzien van de restwaarde het volgende:
“Bij gemeenten is het niet gebruikelijk om bij het bepalen van de hoogte van de afschrijving rekening te houden met een in te schatten restwaarde van het actief aan het einde van de gebruiksduur.
Bij inruil of verkoop van een actief wordt de opbrengst als een incidentele bate beschouwd en verantwoord op algemene baten en lasten.”
Voor de berekening van de kostendekkende huur zal dan ook geen rekening worden gehouden met een restwaarde anders dan de waarde van de grond, waarover immers niet wordt afgeschreven.
3.1.3 Exploitatieperiode
De exploitatieperioden voor bestaande panden waarmee gerekend wordt, zijn in beginsel gebaseerd op de van toepassing zijnde afschrijvingstermijnen als vermeld in de Nota waardering en afschrijving. Wanneer gemotiveerd kan worden dat een kortere exploitatieperiode in de rede ligt (zie bijvoorbeeld bij de aankoop van het Bibliotheekgebouw aan het Harmonieplein 2, waar een exploitatieperiode van 10 jaar gehanteerd wordt), dan kan de duur daarvan afwijken.
Bij aankoop en nieuwbouw van vastgoed, wordt de exploitatieperiode vastgesteld conform de uitgangs-punten als vermeld in de Nota waardering en afschrijving.
Bij verlenging van de exploitatieperiode kan een investering (renovatie) nodig zijn. De kosten daarvan zijn niet opgenomen in de kostendekkende huurprijs. Na voltooiing van de renovatie, is aanpassing van de huurprijs noodzakelijk.
3.1.4 Rendementseis/Financieringsrente
De financieringsrente met betrekking tot de berekening van de kostendekkende huur is gebaseerd op de vastgestelde omslagrente. Deze bedraagt thans 3,5%. Ten behoeve van managementkosten wordt een opslag gehanteerd van 0,3% (gebaseerd op de IPD Benchmark Managementkosten Gemeentelijk Vastgoed). Onder managementkosten vallen de kosten die niet direct toe te rekenen zijn aan de afzonderlijke objecten en betrekking hebben op de gehele portefeuille van objecten. Het betreft hierbij bijvoorbeeld kosten voor onderzoek, advies en taxaties.
3.2 Exploitatiekosten
3.2.1 Vaste lasten
De vaste lasten zijn kosten die betrekking hebben op het object en jaarlijks terugkeren. Het betreft hierbij kosten voor belastingen en andere heffingen, de eventuele erfpachtcanon en verzekeringen. Het betreft hier uitsluitend de kosten die voor rekening zijn van de eigenaar en niet het gebruikersdeel.
De vaste lasten worden op basis van de (gemiddelde kosten voor alle beleidsvelden) IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed vastgesteld. In 2013 was dat een bedrag van € 4,50 m² BVO.
3.2.2. Beheer- en verhuurkosten
De beheer- en verhuurkosten zijn de kosten die direct zijn toe te rekenen aan het beheer van de objecten. Hierbij kan het gaan om:
•Incasseren van huren;
•Financiële administratie op objectniveau (bijv. gespendeerde uren aan opstellen afrekening servicekosten);
•Klachtenafhandeling etc.
De beheer- en verhuurkosten worden op basis van de (gemiddelde kosten voor alle beleidsvelden) IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed vastgesteld. In 2013 was dat een bedrag van € 2,50 m² BVO.
3.2.3 Onderhoudskosten
Onder onderhoudskosten in dit verband worden normaal gesproken de kosten bedoeld voor het instandhouden van het object gedurende de exploitatieperiode. Hieronder vallen de kosten die uitsluitend voor rekening zijn van de eigenaar (demarcatie conform huurmodel ROZ). Andere afspraken verlagen of verhogen de exploitatiekosten.
De kosten worden gebaseerd op de geprognosticeerde (gemiddeld over een periode van 10 jaar genomen) onderhoudskosten in de Meerjarenonderhoudsplanning per m² BVO per jaar. Investeringen voor functiewijzigingen of –verbeteringen, grootschalige aanpassingen door wijzigingen in wet –en regelgeving en grootschalige renovatie worden niet in de huurprijs meegenomen. Deze dienen als separate investeringen te worden aangevraagd bij de Raad (Investeringsprogramma).
3.2.4 Overige kosten
De overige kosten bestaan uit diverse kosten die direct betrekking hebben op individuele objecten.
De kosten bestaan bijvoorbeeld uit huurderving wegens leegstand De overige kosten worden op basis van de (gemiddelde kosten voor alle beleidsvelden) IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed vastgesteld. In 2013 was dat een bedrag van € 2,00 m² BVO. Wanneer de gemeente de BTW over de exploitatiekosten niet kan verrekenen, worden deze kosten per betreffend object verhoogd met een bedrag van € 4,00 m² BVO.