Nota Grondbeleid gemeente Steenwijkerland 2024-2028

4.2.1 Het privaatrechtelijk spoor (anterieure overeenkomst)

In Afdeling 13.6 (Kostenverhaal bij bouwactiviteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen) van de Omgevingswet is een gemengd stelstel voor kostenverhaal gehandhaafd met zowel een privaatrechtelijk als publiekrechtelijk spoor, waarbij vrijwillige privaatrechtelijke samenwerking voorop staat en het publiekrechtelijke instrumentarium als achtervang geldt.

Bij het privaatrechtelijke spoor sluit de gemeente met de particuliere exploitant een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd. Op grond van artikel 13.13 Omgevingswet kunnen de gemeente en een initiatiefnemer een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde “anterieure overeenkomst”.

In lid 3 van artikel 13.13 is bepaald dat een publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal achterwege kan blijven voor zover het verhalen van kosten is verzekerd door een overeenkomst.

Tot aan de vaststelling van het planologische besluit, zoals het omgevingsplan, bestaat er contractvrijheid.

Onder de Omgevingswet zijn de overeenkomsten over kostenverhaal (was: grondexploitatie) ook nog onder te verdelen in anterieure en posterieure overeenkomsten. Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen de gemeente en de particuliere eigenaar over kostenverhaal, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel. De posterieure overeenkomst wordt gesloten na de vaststelling van de planologische maatregel.

Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft zowel voor gemeente als voor een particuliere eigenaar voordelen. Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en zijn ze niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van het omgevingsplan. Al vroeg in het proces krijgen partijen helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie, het te realiseren programma, bijzondere locatie-eisen en kostenverhaal via de verschuldigde exploitatiebijdrage. De particuliere exploitant kan via onderhandelingen zelf ook invloed hebben op de inhoud van de overeenkomst.

In een anterieure overeenkomst kan de gemeente meer maatwerkafspraken vastleggen dan in het omgevingsplan. De anterieure overeenkomst regelt onder andere de inspanningsverplichting van de gemeente voor de planologische maatregel, het verhalen van kosten, nadeelcompensatie (was: planschade), aansprakelijkheid voor bouwschade, een onderhoudsplicht voor de openbare ruimte, de overdracht van de openbare ruimte en hoe en op welk tijdstip de exploitatiebijdrage wordt betaald (kostenverhaal). Ter zekerheidstelling van het kostenverhaal kan o.a. overeengekomen worden dat er bijvoorbeeld een bank- of concerngarantie afgegeven wordt of dat er een recht van hypotheek gevestigd wordt.

In een anterieure overeenkomst mogen naast afspraken over kostenverhaal ook afspraken gemaakt worden over het betalen van financiële bijdragen voor ontwikkelingen van gebieden (zie paragraaf 4.4 Financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebieden).

Planschade uit de Wet ruimtelijke ordening wordt in artikel 15.1 van de Omgevingswet aangemerkt als nadeelcompensatie. Voor het verhalen van nadeelcompensatie uitsluitend als gevolg van een omgevingsplan of omgevingsvergunning kan een overeenkomst gesloten worden (was: planschadeverhaalsovereenkomst).

4.2.2 Het publiekrechtelijke spoor

Als er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal publiekrechtelijk verhaald worden. Het exploitatieplan uit de Wet ruimtelijke ordening is met de invoering van de Omgevingswet verdwenen. Publiekrechtelijk verhaal in de Omgevingswet wordt geregeld in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (= afwijking van het omgevingsplan, ook wel “Bopa” genoemd). Dat kan door kostenverhaalsregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning.

Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg kan zowel met tijdvak als zonder tijdvak.

In artikel 13.14 wordt het publiekrechtelijk kostenverhaal met tijdvak geregeld en in artikel 13.15 het publiekrechtelijk kostenverhaal in het omgevingsplan zonder tijdvak.

Bij publiekrechtelijk verhaal met tijdvak neemt het bevoegde gezag in het besluit dat de activiteit mogelijk maakt regels of voorschriften op over kostenverhaal. Deze besluiten zijn 1. een omgevingsplan, 2. een omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsactiviteit (Bopa) of 3. een projectbesluit.

In het besluit, zoals het omgevingsplan:

1worden kostenverhaalsgebieden aangewezen,

2worden per kostenverhaalsgebied bepaald welke kostensoort waarvan het gebied ten dele profijt heeft, naar evenredigheid aan dat kostenverhaalsgebied toegerekend,

3wordt per kostenverhaalsgebied een raming van de kosten en opbrengsten opgenomen,

4worden per kostenverhaalsgebied regels gesteld over de verdeling van kosten over activiteiten en de eindafrekening, en

5is maximaal kostenverhaal mogelijk ten hoogte van de opbrengsten (= macro-aftopping).

Als geen overeenkomst is aangegaan, wordt de verschuldigde geldsom bij beschikking vastgesteld: “de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld”. Op deze beschikking is Titel 4.4. Awb van toepassing. De procedurele bepalingen zijn opgenomen in Hoofdstuk 16 van de Omgevingswet. Het moment van betaling en de mogelijkheid voor aanvullende zekerheden wordt geregeld in artikel 13.19 Omgevingswet. Pas na betaling mag een initiatiefnemer gaan bouwen.

Artikel 13.15 Omgevingswet bevat de regeling voor kostenverhaal in een omgevingsplan zonder tijdvak. Deze wijze van kostenverhaal is bedoeld voor zogenaamde organische gebiedsontwikkeling, waar ten aanzien van zowel de voor de gebiedsontwikkeling benodigde periode als de concrete invulling van de ontwikkeling bij vaststelling van het omgevingsplan nog sprake is van relatief veel onzekerheid.

Het algemeen beeld van een organische gebiedsontwikkeling is dat er meer sprake is van een procesmatige aanpak, een open-einde karakter, ruimte voor (kleinschalige) initiatieven van partijen, meer flexibiliteit en een meer faciliterende rol van de gemeente, dan bij een omgevingsplan met tijdvak (integrale gebiedsontwikkeling).

De verschillen tussen integrale gebiedsontwikkeling (met tijdvak) en organische gebiedsontwikkeling zijn verder op het vlak van de rekenwijze, de kostensoorten en de begrenzing van het kostenverhaal.

De locatie-eisen zijn in de Omgevingswet niet meer in de afdeling kostenverhaal geregeld maar in de afdeling omtrent het omgevingsplan zelf zoals de artikelen 4.1 (fysieke leefomgeving) en 4.2 (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) van de Omgevingswet.

Nadat de planologische maatregel door de raad is vastgesteld, kunnen er tussen de gemeente en particuliere grondexploitanten met wie niet reeds een anterieure overeenkomst is gesloten, overeenkomsten gesloten worden over kostenverhaal. Deze overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd en mogen niet afwijken van het vastgestelde kostenverhaal uit het omgevingsplan.

Verder moeten er posterieure overeenkomsten bij publiekrechtelijk kostenverhaal gesloten worden om bepaalde privaatrechtelijke zaken te regelen. Dit omdat het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) onder andere niet de eigendomsoverdracht van de openbare ruimte aan de gemeente of het vestigen van zakelijke rechten voor nutsvoorzieningen regelt.

Voor de sinds de invoering van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 in Nederland vastgestelde bestemmingsplannen is kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie voor 95 % geregeld via anterieure overeenkomsten en voor 5 % via een exploitatieplan. In Steenwijkerland zijn geen exploitatieplannen vastgesteld.

Eindafrekening

Omdat het bij betaling vaak nog om geraamde kosten gaat, kunnen de werkelijke kosten aanzienlijk afwijken. Als bij de eindafrekening blijkt dat de verhaalde kosten hoger zijn dan de daadwerkelijk gemaakte kosten, vindt een evenredige terugbetaling plaats. De gemeente mag een meevaller van maximaal 5% van de betaalde bijdrage houden. Degene die betaald heeft kan vanaf 5 jaar na de betaling om een eindafrekening voor zijn betaalde bijdrage vragen.

Digitalisering

Kostenverhaalsregels in het omgevingsplan moeten digitaal conform standaarden worden vastgesteld. Deze eis zal later gaan gelden voor omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor de anterieure en posterieure overeenkomst en de kostenverhaalsbeschikking zijn nog geen plannen voor digitalisering.

Bij particuliere grondexploitatie geeft de gemeente de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor. Als de gemeente geen anterieure overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten, wordt het publiekrechtelijke spoor gevolgd.

Bijlage 3 Overzicht Kostenverhaal on de Omgevingswet op blz.8 van Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet

4.2.3 Kostenverhaal en leges

Op het moment dat er sprake is van kostenverhaal op basis van afdeling 13.6 van de Omgevingswet (via een anterieure overeenkomst, omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of posterieure overeenkomst) dan zijn er (behoudens de ‘kruimelgevallen’) geen leges verschuldigd die betrekking hebben op diensten en producten in het kader van de planologische medewerking. In de legesverordening van de gemeente Steenwijkerland is hiervoor een ontheffing opgenomen (zie artikel 4 lid d van de legesverordening). Anders zouden bepaalde kosten dubbel in rekening kunnen worden gebracht. Ten overvloede, maar de legesverordening blijft onverwijld van kracht voor andersoortige vergunningen (omgevingsvergunning etc.).

7.4.1 Grondeigendom en integrale planontwikkeling

Indien een gedeelte van het stedenbouwkundig plan, gelet op de verkaveling in dit plan, is geprojecteerd op onroerende zaken die gedeeltelijk in eigendom zijn van de gemeente en gedeeltelijk in eigendom van een marktpartij die bereid en overigens in staat is om het betreffende deel van het stedenbouwkundige plan te realiseren in overeenstemming met de door de gemeente gewenste wijze van planuitvoering, dan kan het volgen van een openbare selectieprocedure niet van de gemeente worden gevraagd. De gemeente hoeft dus niet aan een derde te verkopen die vervolgens niet in staat is de gewenste bebouwing en/of inrichting van de openbare ruimte (parkeerplaatsen/groen) te realiseren omdat deze ook na verkoop door de gemeente niet alle daarvoor benodigde gronden ter beschikking heeft. Daarvoor is de medewerking van de private grondeigenaren nodig. Het is verdedigbaar dat ter bevordering van een integrale, samenhangende ontwikkeling van het betreffende gebied een vorm van publiek-private samenwerking wordt aangegaan met de marktpartij die in het plangebied grond in eigendom heeft (bijv. een bouwclaimovereenkomst)

3Rb Den Haag 5 oktober 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:10163

.

Indien voor de betreffende ruimtelijke ontwikkeling om beleidsmatige redenen, een spoedige en efficiënte realisering wenselijk is, valt niet in te zien waarom de gemeente er niet in redelijkheid voor zou kunnen kiezen om in plaats van onteigening, de eigen onroerende zaken te verkopen aan de marktpartij die in het betreffende gebied al onroerende zaken in eigendom heeft, om zo een integrale, samenhangende gebiedsontwikkeling mogelijk te maken

4Rb. Overijssel 14 september 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:2584 en Rb. Gelderland 14 februari 2023, ECLI:NL:RBGELD:2023:713

.

7.4.2 Bouwclaims

Een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente aan marktpartijen die een bouwclaim (zie voor uitleg Hoofdstuk 3.1) hebben onroerende zaken kan verkopen, zonder dat een openbare selectieprocedure behoeft te worden gevolgd, is dat de door de gemeente te verkopen gronden niet los kunnen worden gezien van de door de marktpartijen ingebrachte gronden. Marktpartijen die bouwkavels willen kopen en een bouwclaim hebben enerzijds en marktpartijen die ook de bouwkavels willen kopen, maar geen bouwclaim hebben, zijn dan ook geen gelijke gevallen die gelijk behandeld moeten worden. Het beleid van het sluiten van bouwclaimovereenkomsten als instrument om gebiedsontwikkeling te bevorderen valt in beginsel binnen de gemeentelijke beleidsruimte.

7.4.3 Compensatie met vervangende grond/grondruil

Bij verwerving van gronden om een beleidsmatig wenselijke gebiedsontwikkeling of bedrijfsverplaatsing kan de situatie ontstaan dat dit alleen mogelijk is door grondruil of door een vervangende locatie aan te bieden voor het bedrijf

5Rb. Rotterdam 16 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7887 waarbij compensatiegrond aan erfpachter werd gegeven aangezien zonder diens medewerking geen integrale gebiedsontwikkeling mogelijk was

.

Net zoals bij bouwclaims is er feitelijk sprake van ongelijke gevallen: het ene bedrijf verkoopt gronden aan de gemeente en wil daarom een vervangende kavel kopen en andere gegadigden die voor die kavel aan de gemeente geen gewenste grond kunnen bieden. Deze argumentatie geldt ook in het geval van grondruil

6Rb. Oost-Brabant 8 juli 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2962

.

7.4.4 Nabijheid bij het toevoegen van gronden/samenvoeging van rechten

Het aangrenzende karakter levert een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op, op grond waarvan redelijkerwijs slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de koop en daarom een openbare selectieprocedure niet behoeft te worden gevolgd. Gedacht moet worden aan de situatie dat een bedrijf zijn bedrijfsvoering wil vergroten op het naastgelegen perceel en een particuliere eigenaar van een woning zijn tuin wil uitbreiden op een aangrenzende gemeentelijke reststrook.

In het Uitgiftebeleid groenstroken wordt gemeentelijke reststroken alleen verkocht aan aangrenzende eigenaren. In het Uitgiftebeleid bedrijventerrein kan uitbreiding een reden zijn om een bedrijfskavel bij voorrang aan de aangrenzende ondernemer toe te wijzen.

Ook het verkrijgen van de volledige eigendom door de erfpachter door aan hem de bloot eigendom van de aan hem in erfpacht uitgegeven onroerende zaak te verkopen, levert een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op, op grond waarvan redelijkerwijs slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de koop en daarom een openbare selectieprocedure niet behoeft te worden gevolgd. Dit geldt uiteraard ook bij het verkrijgen van de volledig eigendom door de opstalhouder door aan de opstalhouder de grondeigendom te verkopen van het perceel waarop voor hem een opstalrecht is gevestigd.

Bovendien geldt het verkrijgen van de volledige eigendom ook in de gevallen dat de gemeente erfpachter of opstalhouder is en haar recht van erfpacht of opstalrecht verkoopt aan de bloot eigenaar of grondeigenaar zodat deze laatste de volledige eigendom verkrijgt.

Deze handelswijze kan gebruikt worden voor overige zakelijke rechten, zoals appartementsrechten.

7.4.5 Specifiek vastgoed op een specifieke locatie

Voor het vervreemden van sommige typen vastgoed of gebiedsontwikkelingen zoekt de gemeente specifieke partijen. Het specifieke karakter van het vastgoed en de beperkte beschikbaarheid van partijen die daartoe op de betreffende locatie kunnen en willen realiseren kan dan een objectief, toetsbaar en redelijk criterium opleveren op grond waarvan een openbare selectieprocedure niet behoeft te worden gevolgd. Voor de realisatie van het vastgoed met een bepaald karakter is dan redelijkerwijs maar één serieuze gegadigde beschikbaar. Gedacht kan worden aan scholen, nutsbedrijven, en andere overheden of (semi) publieke organisaties die het vervullen van een specifieke taak in het algemeen belang tot doelstelling hebben.

Bij uitgifte van onroerende zaken bestemd voor zorg of onderwijs wil de gemeente vervreemden aan kopers met expertise ten aanzien van het realiseren en exploiteren van dergelijk vastgoed.

Bij uitgifte van gronden bestemd voor publieke voorzieningen wenst de gemeente te vervreemden aan andere overheden of bedrijven die werkzaam zijn in de nutssector.

Bij uitgifte van grond bestemd voor sociale woningbouw zoekt de gemeente bij voorkeur een woningbouwcorporatie die sociale huurwoningen wil realiseren.

Het realiseren van sociale huurwoningen is niet exclusief voorbehouden aan woningcorporaties. Maar de gemeente wenst op grond van beleid dat in verband met het langjarig behoud van de sociale huurwoningen voor dat segment en een adequaat beheer van die woningen dat toewijzing aan woningcorporaties dient plaats te vinden.

De gemeente kan op grond van beleid dan de eis stellen dat uitsluitend partijen die ervaring hebben met de ontwikkeling, realisatie en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen voor de aankoop in het concrete geval in aanmerking komen

7Rb. Midden-Nederland 22 augustus 2022 ECLN:NL:RBMNE:2022:3350

.

Dit kan vastgelegd worden in beleidsdocumenten zoals in een omgevingsvisie of programma (onder de Wro: een structuurvisie en woonvisie).

Bij vervreemding van grond voor het realiseren van woningbouw door middel van CPO (=collectief particulier opdrachtgeverschap) zoekt de gemeente uitsluitend collectieven van natuurlijke personen. Aandachtspunt bij CPO uitgifte is wel dat er rekening mee gehouden moet worden dat er meerdere CPO-collectieven op de uitgifte van voor CPO bestemde (bouw)grond kunnen reageren.

Bovendien mag de gemeente zolang de Huisvestingswet niet op dit punt gewijzigd is, niet bij voorrang toewijzen aan bepaalde doelgroepen, zoals gegadigden met een sociaal- en/of economische binding. Dit is in strijd met Europees recht, namelijk het recht van vrije vestiging en verkeer. De gemeente heeft geen Huisvestingsverordening.

Voor CPO (= Collectief particulier opdrachtgeverschap) wordt momenteel beleid ontwikkeld.

In de publicatie kan worden volstaan met het noemen van (a) het gemeentelijk beleid om de betreffende vastgoedontwikkeling op de betreffende locatie mogelijk te maken en (b) de daarbij passende rol en doelstelling van de beoogde koper.

7.4.6 Unieke initiatieven uit de markt (unsolicited proposal)

Een initiatief vanuit de markt zou (mogelijk) een objectief, toetsbaar en redelijk criterium kunnen zijn om af te wijken van een voorafgaande openbare selectieprocedure.

Gedacht moet worden aan het geval waarbij een marktpartij de gemeente een concreet voorstel doet voor de ontwikkeling van een bepaald gebied waarbinnen de onroerende zaken in eigendom zijn van de gemeente en waarbij de marktpartij aangeeft dat hij bereid en in staat is om het gebied te ontwikkelen en een bouwprogramma te realiseren overeenkomstig het gepresenteerde voorstel.

Er moet wel voldaan zijn aan twee voorwaarden.

De eerste voorwaarde is dat de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan het initiatief vanuit de markt. De tweede voorwaarde is dat het voorstel voor de beoogde ontwikkeling van een project of gebied in geen enkel gemeentelijk beleidsstuk voorkomt. Het moet dus werkelijk een uniek idee zijn dat door de marktpartij voorgesteld wordt.

Om te voorkomen dat andere marktpartijen na publicatie de realisatie van de locatie gaan claimen, is van belang dat de gemeente dan moet kunnen aantonen waarom uitsluitend deze betreffende marktpartij in staat is om een voorstel te doen dat past binnen het gewijzigde gemeentelijk beleid. Daarbij moet rekening gehouden worden met de uniciteit en complexheid van het idee. Er is nog geen jurisprudentie beschikbaar.

7.4.7 Gesloten contracten

Uit een aantal uitspraken volgt dat een bestaande overeenkomst overeind kan blijven, ook al zou het contract strijdig zijn met het (latere) Didam-arrest. In een dergelijk geval prevaleert dan in feite het vertrouwensbeginsel – bijvoorbeeld van gedane toezeggingen en gepleegde investeringen – boven het gelijkheidsbeginsel

8Rb. Limburg 17 mei 2023 ECLI:NL:RBLIM:2023:3086 (Leudal)

. Het gaat in feite om een conflict tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de koopovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangspunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen zoals de gemeente bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moet behandelen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente in dat spanningsveld op goede gronden heeft gekozen voor nakoming van het vertrouwensbeginsel door middel van nakoming van de overeenkomst

9Rb Noord-Holland, 25 oktober 2022, ECLI:NL:RBNH:2022:9333.

Volgens de rechtbank Limburg is het niet volgen van een openbare selectieprocedure een formele normschending die als zodanig niet leidt tot nietigheid van een reeds gesloten overeenkomst.

Stappenplan voor uitzonderingen op een openbare selectieprocedure

Verkoop/Uitgifte van onroerende zaken door de gemeente in de hiervoor beschreven situaties waarbij slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt zal via het stappenplan moeten gebeuren zoals voorgesteld in Bijlage 6.

Per concreet geval zal dat bekeken moeten worden.

8.2.1 Residuele grondprijsmethode

De waarde van de grond wordt bepaald door hetgeen op de grond volgens het beoogde omgevingsplan gerealiseerd gaat worden. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de totale opbrengstwaarde van de te realiseren opstal minus de totale kosten om deze opstal te realiseren. De opbrengstwaarde is bij een koopwoning gelijk aan de v.o.n.-prijs (‘vrij op naam prijs’) en bij een huurwoning de gekapitaliseerde huurwaarde. De totale kosten zijn all-in, zoals aanneemsom, advieskosten, winst en risico.

Rekenvoorbeeld:

Woningwaarde (woning met ondergrond) € 280.000,=

–

Bouwkosten € 180.000,=

=

Residuele grondwaarde € 100.000,=

8.2.2 Comparatieve methode

De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare percelen grond. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde transacties. Ook wordt er naar de grondprijzen in andere gemeenten gekeken. Bij de comparatieve methode staat de prijs van de bouwgrond centraal, bij de residuele benadering draait het om de verkoopprijs van het totaalproduct (opstal en grond).

8.2.3 Grondquotemethode

Bij de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van een percentage van de verkoopprijs van de woning die op de grond wordt gebouwd. Dat percentage wordt de grondquote genoemd. De verkoopprijs die daarbij wordt gebruikt is de zogenaamde ‘vrij op naam prijs’ (v.o.n.-prijs), dat is de verkoopprijs inclusief overdrachtskosten.

8.2.4 Vaste prijs

Voor sommige uitgiftecategorieën kan het praktisch zijn om een vaste grondprijs te hanteren. Voor sociale woningbouw werken gemeenten vaak met een vaste grondprijs per woning.

8.2.5 Kostprijsbenadering

Op basis van de kostprijsmethode wordt de grondprijs gebaseerd op de totale kosten in de grondexploitatie (verwerving, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, rentekosten). Kortom, wat moet de grond minimaal opleveren om de kosten te dekken? Er wordt geen rekening gehouden met een winstopslag. De kostprijs kan per locatie en per bestemming sterk variëren.

Voordeel van deze methode is dat het een transparante methode is, die leidt tot een sluitend resultaat in de grondexploitatie. Nadeel van deze methode is dat de kostprijs lager kan liggen dan de marktwaarde, bijvoorbeeld op het moment dat de grondprijs niet in verhouding staat tot de waarde van het beoogde vastgoedprogramma. Hierdoor is bij het gebruik van de kostprijsmethode het risico op ongeoorloofde staatssteun groter. Daarom wordt het resultaat altijd gespiegeld aan de marktsituatie, om een te verantwoorden grondprijs te bepalen.

8.2.6 Taxatie

Een taxatie is een waarde-inschatting op een bepaald moment die conform bepaalde richtlijnen tot stand komt, uitgevoerd door een gecertificeerd taxateur.

8.3.1 Sociale huur

Sociale huurwoningen zijn woningen waarbij sprake is van huurregulering, met een aanvangshuur tot de liberalisatiegrens (= maximaal subsidiabele huurgrens). Woningen met een hogere huur vallen per definitie in de vrije sector.

Bij de realisatie van woningen in de sociale huursector is dikwijls sprake van een onrendabele top. Dat wil zeggen dat de investering voor de nieuwbouw van de woning vaak niet terugverdiend kan worden met de maximale huur van een sociale huurwoning. Daarom geldt:

Bij gronduitgifte voor nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt een vaste grondprijs gehanteerd.

De grondprijs voor sociale huurwoningen wordt, in aansluiting op de Woonvisie, nader gedifferentieerd op basis van geografische ligging:

▪ Steenwijk/Tuk;

▪ Oldemarkt;

▪ Vollenhove;

▪ Kernen Zuid;

▪ Kernen Noord.

Voor bijzondere woonvormen en de bouw voor specifieke doelgroepen kan, in afwijking op de vaste grondprijzen, gekozen worden voor maatwerk.

De grondprijs die voor sociale woningbouw in rekening wordt gebracht bij de woningcorporaties kan onder de marktwaarde liggen. In dat geval zou er sprake kunnen zijn van staatssteun. Globaal kan gesteld worden dat staatssteun (compensatie) voor corporaties is toegestaan voor de bouw en verhuur van woningen bestemd voor de verhuur onder de geliberaliseerde huurprijsgrens mits ten minste een bij AmvB nader te bepalen percentage (85% in 2024) van de sinds 1 januari 2011 vrijkomende woningen met een huur tot die grens wordt toegewezen aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen onder de € 47.699,-- (prijspeil 2024) of aan een meerpersoonshuishouden met een inkomen onder de € 52.671,-- (prijspeil 2024).

Voorwaarde voor het gebruik van een vaste grondprijs is dat de betreffende sociale huurwoning voor een periode van ten minste 15 jaar als zodanig beschikbaar blijft. Dit ter voorkoming van speculatie met sociale huurwoningen en om de kwaliteit en kwantiteit van de huurwoningvooraad te borgen. Wanneer de woning tussentijds aan de voorraad huurwoningen wordt onttrokken en als ‘vrije-sectorwoning’ op de markt wordt gebracht dan vindt verrekening plaats op basis van het verschil tussen de bij aankoop betaalde grondprijs voor sociale huurwoningen en de marktconforme grondprijs. In de prestatieafspraken met de corporaties worden de afspraken hierover vastgelegd.

De vaste grondprijzen zijn opgenomen in de Grondprijzenbrief, die jaarlijks wordt geactualiseerd en vastgesteld door het college van B&W.

8.3.2 Vrije sector

Onder woningen in de vrije sector worden alle koopwoningen verstaan. Zowel projectmatige bouw door ontwikkelaars als particuliere bouw en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Ook huurwoningen met een huurprijs die hoger is dan de maximaal subsidiabele huurprijs vallen onder deze categorie.

Voor de totstandkoming van de grondprijzen van vrije sector woningen wordt gebruik gemaakt van de residuele grondprijsmethode in combinatie met een comparatieve toets.

Binnen de vrije sector woningen wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypen: rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en vrije kavels. De grondprijzen voor deze verschillende woningtypen kunnen variëren. Ook kan er sprake zijn van differentiatie in grondprijzen tussen verschillende kernen en projecten. Dit heeft te maken met diverse factoren die van invloed zijn op de opbrengstwaarde en de all-in bouwkosten.

9.1.1 Voorbereidingskosten

Vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie worden in het voorbereidingstraject van een nieuw project kosten gemaakt. Hiervoor moet apart een voorbereidingskrediet worden aangevraagd bij de raad. De voorbereidingskosten worden op basis van de BBV geactiveerd en verantwoord als immateriële vaste activa.

Vaak zijn er nieuwe initiatieven waarvan de gemeente in eerste instantie snel moet bepalen of er überhaupt sprake is van een wenselijk en kansrijke ontwikkeling. Er moeten kosten gemaakt worden, maar het tijdpad voor het aanvragen van een voorbereidingskrediet is in die gevallen vaak te lang.

Richtlijn voor het aanvragen van een voorbereidingskrediet is het moment waarop vastgesteld kan worden dat een initiatief uitmondt in een concreet project. Als dit project uiteindelijk resulteert in een grondexploitatie dan kunnen de voorbereidingskosten op moment van vaststelling van de grondexploitatie worden overgeheveld.

9.1.2 Vaststellen grondexploitaties

De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatie ligt bij de raad.

Op het moment dat de raad de grondexploitatie heeft vastgesteld is er sprake van BIE en kunnen kosten worden geactiveerd en verantwoord op de voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans. De grondexploitatie geldt vanaf dat moment als budgettair kader voor het doen van uitgaven in het kader van de uitvoering van het project.

In de BBV wordt gesteld dat de raad de grondexploitatie vaststelt, mede op basis van een omgevingsplan. Daarnaast dient op grond van de Omgevingswet en Omgevingsbesluit bij de vaststelling van een omgevingsplan de financieel economische uitvoerbaarheid aangetoond te zijn en het kostenverhaal verzekerd te zijn. Dit kan met de grondexploitatie aangetoond worden.

Overigens is het raadzaam ook in het voorbereidingstraject op geijkte momenten de financiële uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling inzichtelijk te maken. Zo kan tijdig gestuurd worden op de financiële haalbaarheid van een project.