Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030

Deze bijlage is de achtergrond informatie bij hoofdstuk 4 Actief Grondbeleid. Het beschrijft het proces van gebieds- of locatie- ontwikkeling (paragraaf 4.1), bij actief grondbeleid, het verwerven van grondposities, het bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van grond.

B2.1 Het planvormingsproces bij actief grondbeleid

De gemeentelijke middelen zijn per definitie beperkt. Het is belangrijk om middelen effectief in te zetten om zo gemeentelijke doelen te bereiken. Focus is noodzakelijk. Dat kan door aanwijzing van strategische investeringsgebieden, gebiedsontwikkelingen waarin via een integrale en geconcentreerde aanpak belangrijke beleidsdoelstellingen van de gemeente worden gerealiseerd. De Omgevingsvisie zelf, inclusief de sectorale beleidsnota’s zoals de Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030, de visie Werklocaties of beleidsnota’s over het Sociaal Domein, kunnen daarbij richtinggevend zijn. Maar ook de programma’s Omgeving en gebiedsprogramma Centrum , Transformatie De Haven, ROP) en de woningbouwopgave die voorkomt uit de mogelijke komst van de Lelylijn kunnen hier richting aan geven. De afweging of de gemeente zelf actief wordt in plaats van door de markt geïnitieerde initiatieven te faciliteren of in samenwerking met de markt die beleidsdoelen te realiseren, is mede afhankelijk van het gemeentelijk belang, de benodigde gemeentelijke inzet en beschikbare gemeentelijke middelen. En soms kan of wil de markt bepaalde gemeentelijke beleidsdoelen ook niet realiseren.

Het proces van locatie- of gebiedsontwikkeling vindt normaliter gefaseerd plaats. Bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten in de fysieke leefomgeving wordt daarbij de in figuur 4 weergegeven fase- ring gehanteerd. Welke grondbeleidsstrategie wordt toegepast en het formuleren van de inhoudelijke en financiële kaders waarbinnen die strategie wordt toegepast vindt van grof naar fijn gedurende de verschillende fasen in het proces plaats.

Figuur 4 Fasering ontwikkelproject uit Leidraad Projectmatig werken

Opstart- of Initiatieffase

Voorafgaand aan de formulering van een projectopdracht is sprake van de initiatieffase. Dat is de fase waarin wordt bepaald of al dan niet sprake is van een projectmatige aanpak. Dat wordt bepaald aan de hand van de aanleiding, de achtergrond, de probleem- en/of doelstelling en het gewenste resultaat. Wanneer voor een projectmatige aanpak wordt gekozen, resulteert dit in de formulering van een projectopdracht. Op dat moment wordt nog geen uitspraak gedaan over het wel of niet hanteren van een actief grondbeleid.

Het projectplan beschrijft vooral over hoe het projectresultaat gerealiseerd gaat worden, langs welke stappen, in de tijd en met welke middelen. Het plan werkt alle randvoorwaarden (tijd, geld, organisatie, informatie, communicatie uit. Het projectplan motiveert welke grondbeleidsstrategie passend is om het gewenste projectresultaat te kunnen realiseren. Dus als er wordt gekozen voor een actief grondbeleid motiveert het projectplan de noodzaak daartoe. De toepassing van actief grondbeleid vindt alleen plaats via een projectmatige aanpak. Een projectplan dat zich uitspreekt voor toepassing van een actief grondbeleid wordt altijd vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

Analysefase

In de definitiefase wordt antwoord gegeven op:

•wat willen we wanneer bouwen;

•welke kwaliteitseisen stellen we daaraan;

•wat zijn de kaders zijn voor de inrichting van de openbare ruimte;

•welke randvoorwaarden gelden er m.b.t. milieu, verkeer, landschappelijk, stedenbouwkundig, civieltechnisch, veiligheid, leefbaarheid en duurzaamheid.

Voor grote projecten (schaalniveau Vrijburgh), resulteert dat in een gebiedsvisie, bestaande uit een programma, een globaal stedenbouwkundig plan, een ontwikkelstrategie (inclusief verwervingsstrategie en marktbenadering) en een financiële haalbaarheidsanalyse. Onderdeel van die verwervingsstrategie kan vestiging van het voorkeursrecht en/of starten met anticiperend verwerven zijn. Bij het opstellen van een projectplan of Plan van Aanpak is het verwervingsplan daar een onderdeel van.

Voor kleinere projecten, zoals die in de Ontwikkelstrategie zijn opgenomen, wordt het resultaat verwerkt in een bouwenveloppe per locatie, wordt de marktbenadering bepaald en wordt direct een grondexploitatie opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. Voor grotere projecten zal het globaal stedenbouwkundig plan incl. financiële haalbaarheidsanalyse door de gemeenteraad worden vastgesteld.

Uitwerking fase

In de ontwerpfase wordt de visie uitgewerkt in een ruimtelijke kader, bestaande uit een steden- bouwkundig ontwerp, uitwerking van de beleidsrandvoorwaarden in een programma van eisen en wordt het stedenbouwkundig ontwerp vertaald in een grondexploitatie. Dit ruimtelijk kader vormt de basis voor het omgevingsplan. Omgevingsplan en grondexploitatie worden vastgesteld door de gemeenteraad. In deze fase wordt gestart met het anticiperend verwerven van gronden en gebouwen.

Uitvoering fase

In deze fase is sprake van verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp in een voorlopig en definitief ontwerp van de openbare ruimte. Direct na vaststelling van de grondexploitatie wordt gestart met het actief verwerven van de resterende benodigde gronden en gebouwen.

Er wordt bouw- en woonrijp gemaakt en er vindt op basis van het grondprijsbeleid van de gemeente uitgifte van bouwrijpe grond plaats. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd en als de ontwikkelingen daar aanleiding toe geven, wordt die herzien.

Afronding en Beheerfase

Bij de start van de beheerfase eindigt het project. De grondexploitatie kan worden afgesloten en het resultaat verrekend met de reserve grondbeleid. Het openbaar gebied wordt overgedragen aan de beheerorganisatie van de gemeente. Dat wordt vanaf dat moment verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Er vindt dus een controle plaats op de technische staat van de aangelegde openbare ruimte: voldoet het aan de eisen?. Daarnaast een juridische controle: is de gemeente daadwerkelijk eigenaar van de gehele openbare ruimte? Bij het afsluiten van grondexploitaties wordt ook via de raad budget geregeld om de nieuwe openbare ruimte te kunnen beheren.

B2.2Verwerven van gronden

Het aankopen van grond kan verdeeld worden in drie soorten aankopen:

•Strategische grondaankopen

•Aankopen vooruitlopend op planuitwerking (anticiperende aankopen)

•Aankopen binnen vastgestelde grondexploitaties (operationele fase)

Het hangt af in welke fase van de ruimtelijke planontwikkeling een aankoop plaats vindt. Tabel 1 geeft aan hoe de drie vormen van aankopen worden onderverdeeld. Ten opzichte van de Nota Grond- en vastgoedbeleid van 2022 is hier een verduidelijking nodig.

1Strategische aankopen: hier gaat het om verwerven van grondposities waar op korte of middellange termijn nog geen plannen voor zijn. Het loopt dus (ver) vooruit op toekomstige ontwikkelingen en het kan ook op beleid vooruit lopen. Hier is altijd de afweging of de gemeente met een grondpositie later gewenste ontwikkelingen in gang kan zetten. Hier gaat het dus altijd om grond waar de gemeente ontwikkelingen verwacht in de toekomst. Te denken valt aan aankopen vooruitlopend op de Lelylijn. Maar daarvoor kan ook aangegeven worden dat daarvoor nog apart naar de raad gegaan moet worden. Er is nog geen of slechts een beperkt planologisch kader beschikbaar en er is ook geen sprake is van het binnen afzienbare termijn vaststellen van een grondexploitatie door de gemeenteraad;

2Anticiperende aankopen: deze worden gedaan in gebieden waar beleidsmatige uitgangspunten via de vaststelling van de visie door de gemeenteraad zijn bepaald en de verwachting is dat binnen 2 jaar een operationele grondexploitatie door de gemeenteraad kan worden vastgesteld; deze categorie ligt daarmee precies tussen beide anderen in. Er is dus enige zekerheid over de nieuwe bestemming, maar dat moet nog wel geregeld worden.

3Verwerving in de operationele fase: dit is aan de orde als een grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld en verwerving binnen het budgettair kader van de grondexploitatie plaatsvindt. Er is dus al een risico afweging gemaakt en een budgettair kader vastgesteld. Aankopen binnen deze grenzen kunnen worden uitgevoerd (en worden verantwoord via de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties).

Tabel 1 Vormen van aankoopbeleid in relatie tot planvorming en grondexploitatie

Onder strategische verwerven wordt verstaan het aankopen van gronden en/of opstallen zonder dat daar al concrete plannen onderliggen, maar waarmee de gemeente verwacht in de toekomst substantiële (maatschappelijke of financiële) voordelen te kunnen behalen of ongewenste ontwikkelingen te kunnen voorkomen. Die voordelen kunnen ontstaan door het via een grondpositie optimaliseren van de onderhandelingspositie, hetzij financieel door vroegtijdig op de markt te komen wanneer de grondprijzen zich nog op een laag prijsniveau bevinden, dan wel een combinatie van beide. Van het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen kan sprake zijn als het door het innemen van een positie door de gemeente voor andere partijen onmogelijke wordt een maatschappelijk minder of ongewenste functie te realiseren.

Kenmerkend voor strategisch verworven bezit is dat op het moment van verwerving het einddoel van dit bezit voorlopig nog niet bekend is. Daarom behoort exploitatie van dit bezit gericht te zijn op waardebehoud om daarmee onnodig vermogensverlies te voorkomen. Eventueel kan het bezit in de toekomst, in het geval het zijn strategische betekenis weer verliest, worden afgestoten. Door te kiezen voor waardebehoud wordt het verkoopresultaat geoptimaliseerd. Daarom is het van belang bij de afweging van aankoop van strategisch bezit niet alleen de koopsom maar ook het verwachte exploitatieresultaat gedurende de aankomende tien jaren bij die afweging te betrekken. In bijlage nr.1 is een afwegingskader opgenomen om te beoordelen in welke situatie er wel of juist niet tot grondaankopen wordt overgegaan. Dit is een aanvulling op de Nota van 2022-2025. Overigens worden externe onderhandelingen over aankopen altijd onder voorbehoud van goedkeuring van college en raad gedaan.

Uitgangspunt

1In de begroting wordt een budget voor strategische aankopen van € 2.500.000 opgenomen.

2Bij het vaststellen van een grondexploitatie en het overhevelen van de grond/ gebouwen kan desgewenst het aankoopkrediet weer worden aangevuld via een apart raadsbesluitpunt.

De wijze waarop aangekocht bezit (tijdelijk) wordt beheerd komt overeen met de condities die in paragraaf 7.6 voor het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille worden beschreven. Aangekocht strategisch bezit wordt gelijk als het permanent bezit beheerd (7.6.1) Anticiperend en actief aangekochte panden wordt tot het moment van sloop tijdelijk gelijk aan het te herontwikkelen bezit (paragraaf 7.6.3) beheerd. Aangekochte gronden worden tot het moment van uitgifte tijdelijk verhuurd, verpacht, in gebruik gegeven aan derden of t.b.v. gemeentelijke doelen ingezet. In stedelijk gebied kunnen deze ook tijdelijk ingericht worden. Dit beheer mag geen (milieu)schade veroorzaken aan de grond.

B2.2.1 Instrumenten voor verwerven van gronden

Uitgangspunt voor verwerving van grond en vastgoed is verwerving op minnelijke basis. Dat betekent dat de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht aan de gemeente. Ter ondersteuning van het verwerven van gronden kunnen de twee navolgende wettelijke instrumenten worden toegepast. Deze bestaande instrumenten, Voorkeursrecht gemeenten en Onteigening, zijn via de Aanvullingswet grondeigendom geïntegreerd in de Omgevingswet als Voorkeursrecht en Onteigening. Het voorkeursrecht is grotendeels een voortzetting van de Wet voorkeursrecht gemeenten die tot 2024 gold. Onteigening kent vooral procedureel onder de Omgevingswet een aantal belangrijke wijzigingen ten opzichte van de situatie voor 2024.

Voorkeursrecht

Het voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid een recht te vestigen waardoor eigenaren verplicht zijn bij voorgenomen verkoop van hun vastgoed dit eerst aan de gemeente aan te bieden.

De gemeente kan alleen een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedeelde of toegedachte functie. Die functie moet zijn toegedeeld of toegedacht in een omgevingsvisie of -plan dan wel een programma. Vestiging van het voorkeursrecht kan voorafgaand hieraan ook op basis van een gemotiveerde voorkeursrechtbeschikking. Vooruitlopende op het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt, kan het college van burgemeester en wethouders een kortdurend voorkeursrecht vestigen voor de duur van drie maanden na datum van vestiging. De totale geldingsduur bedraagt bij benutting van alle opeenvolgende opties maximaal 16 jaar en 3 maanden. Het voorkeursrecht kan niet op agrarische functies, die hun agrarische functies behouden, worden gevestigd. De termijnen in de Omgevingswet zijn leidend en worden hier weergegeven (hoofdstuk 9 Ow).

Vestigingsgrondslag

Bestuursorgaan

Duur

Duur

Niet van belang

College B&W

3maanden

Voorkeursrechtbeschikking

Gemeenteraad

3jaar

Omgevingsvisie

Gemeenteraad

3jaar

Moderniseringslocatie

2In het omgevingsplan kunnen locaties worden aangewezen waar de daar aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing. Zolang deze modernisering of vervanging niet heeft plaatsgevonden, wordt het gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van de toegedeelde functie en vormt daardoor een grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht.

Gemeenteraad

3jaar

Omgevingsplan

Gemeenteraad

5(+5) jaar

Programma

Gemeenteraad

5(+5) jaar

Maximale duur

16jaar en 3 maanden

16jaar en 3 maanden

Tabel 2 Grondslagen en geldingsduur voorkeursrecht

Het voorkeursrecht is primair een instrument dat ondersteunend is aan het anticiperend en zolang er geen sprake is gebruikmaking van onteigening ook van het actief verwervingsproces. Daarmee kan worden voorkomen dat eigenaren hun vastgoed aan speculanten verkopen waardoor prijsopdrijving kan ontstaan. Ook zullen eigenaren niet of minder investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen. Het openbaar karakter van het instrument maakt het ongeschikt voor ondersteuning van strategische aankopen. Wanneer het voorkeursrecht wordt toegepast op basis van een voorkeursrechtbeschikking krijgt het een meer strategisch karakter. Het planvormingsproces moet dan nog volledig worden opgestart.

Onteigening

De integratie van de Onteigeningswet in de Omgevingswet leidt tot belangrijke verschillen ten opzichte van de situatie voor 2024. De belangrijkste zijn:

•Het onderscheid in onteigeningstitels (infra en ruimtelijke plannen) is vervangen door één procedure ongeacht het doel van onteigening en ongeacht het bevoegd gezag;

•Omgevingsplan en omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) vormen de grondslag voor onteigening;

•De gemeenteraad neemt de onteigeningsbeschikking en de bekrachtiging vindt plaats via de bestuursrechter, waarbij hoger beroep bij de Raad van State mogelijk is.

•Scheiding van onteigenings- en schadeloosstellingsprocedure.

Alvorens tot onteigening over te kunnen gaan moet de gemeente in voldoende mate op vrijwillige basis gepoogd hebben tot overeenstemming te komen. Wanneer de eigenaar in staat is zelf de gewenste functie te realiseren (zelfrealisatie), is toepassing van onteigening ook niet mogelijk. Omgekeerd: als de eigenaar dus niet zelf in staat is om de gewenste functie te realiseren is er een actieve rol voor de gemeente. Zeker als er sprake is van belangrijke maatschappelijke opgaven dan zal de gemeente dit instrument inzetten.

De urgentie van onteigening moet blijken uit het feit dat binnen drie jaar de planrealisatie start. Onteigening is een instrument dat ter ondersteuning van het actief verwervingsproces kan worden ingezet. De onteigeningsprocedure kent vaste termijnen. Het op de juiste manier inzetten voor- komt dat bij de planrealisatie door problemen bij de verwerving onnodig vertraging optreedt. Actief verwerven op minnelijke basis vindt op basis van volledige schadeloosstelling plaats en daarmee onder dezelfde condities als onteigening. Daarom wordt de eigendom bij minnelijke aankoop en onteigening in beginsel op basis van dezelfde condities verworven. De gemeenteraad kan tot onteigening besluiten nadat het omgevingsplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld door de gemeenteraad.

Uitgangspunt

1Voorkeursrecht in te zetten als instrument waarmee de gemeente vroegtijdig signaal afgeeft sturing te willen geven aan de toekomstige ontwikkeling van een gebied.

2Voorkeursrecht en onteigening in te zetten als ondersteunende instrumenten wanneer gekozen worden voor toepassing van actief grondbeleid.

3De gemeente Smallingerland hanteert de handreiking grondeigendom in de Omgevinsgwet.

4De gemeente Smallingerland past het BIBOB-beleid toe op grond- en vastgoedtransacties.

5Basis is: voor een actief grondbeleid en uit te voeren taken is een aankoopkrediet noodzakelijk en de raad geeft het college hiermee opdracht tot uitvoering

B2.3Didam-arrest, uitgifte van bouwrijpe gronden en uitgifteprijzen

Voorafgaande aan gronduitgifte zorgt de gemeente voor een zogeheten Didam publicatie in het gemeenteblad en het lokale blad Actief. Daarin staat in ieder geval de aankondiging van de voorgenomen verkoop, de ligging, de kadastrale gegevens en de wijze waarop gegadigden kunne laten weten dat ze interesse hebben in de aankoop van grond. Gronduitgifte van bouwkavels wordt ook op de gemeentelijke website vermeld

12Uitspraak van de Hoge Raad, 15-11-2024 ECLI:NL:PHR:2024:567 en verduidelijking in Didam II arrest ECLI:NL:PHR:2024:1661 en Handreiking Toepassing Didam-regels in de gemeentelijke gronduitgifte, VNG 2025. DE gemeentelijke processen van verkoop en inkoop zijn in Engage vastgelegd.

. De gemeente Smallingerland hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Bij het bepalen van de prijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmingen hanteert de gemeente de volgende algemene uitgangspunten:

•De grond wordt als bouwterrein bouwrijp geleverd

13Bouwrijpe grond: grond geschikt om te bouwen, de benodigde kabels en leidingen (nutsvoorzieningen) zijn aangelegd. Als netcongestie ertoe leidt dat de kabels en leidingen pas (veel) later aangelegd kunnen worden, en de gemeente dus nog geen bouwrijpe grond kan leveren, volgt overleg en indien nodig besluitvorming door het college over de alternatieven (later leveren, eerder in gebruik geven, andere mogelijkheid).

;

•De bodemkwaliteit is geschikt voor het toekomstige gebruik;

•De realisatie van het vastgoed is mogelijk tegen een redelijke verhouding van marktwaarde en stichtingskosten;

•De grondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte of bruto vloeroppervlakte, per parkeerplaats of per woning);

•Over de grondprijzen wordt BTW berekend.

De Europese regelgeving heeft ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaald dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. De in juni 2016 vastgestelde Mededeling van de Europese Commissie over staatssteun bevat voorwaarden waaronder bij grondtransacties sprake is van marktconformiteit. Niet-marktconform handelen kan tot ongeoorloofde staatssteun leiden. Door gebruik te maken van externe benchmarking, analyse van gerealiseerde transacties, tendering, uitschrijven van competities en het laten uitvoeren van marktconforme taxaties door onafhankelijke deskundigen kan die marktconformiteit worden gewaarborgd.

In de definitiefase wordt bij het definiëren van de ontwikkelstrategie ook bepaald hoe de uit te geven grond op de markt worden gebracht. Globaal zijn twee uitgiftemethoden te onderscheiden, te weten:

•Gronduitgifte met een vorm van concurrentie (bijvoorbeeld een ontwikkelcompetitie of inschrijving);

•Enkelvoudige gronduitgifte (één op één).

Bij een ontwikkelingscompetitie kan geprofiteerd worden van de ideeën en visies van verschil- lende marktpartijen. Van belang hierbij is dat de gemeente uitgaat van de beste aanbieding gerelateerd aan een optimale grondwaarde en andere beleidsdoelen onder meer op het gebied van duurzaamheid, doelgroep, bestemming, ruimtelijke kwaliteit. De grondopbrengst moet minimaal aansluiten bij het grondprijsbeleid of actueel uitgevoerde taxatie van de te verkopen locatie. Bij selectie op basis van inschrijving staat opbrengstmaximalisatie centraal.

De enkelvoudige gronduitgifte is niet openbaar en het concurrentie-element is niet aanwezig. Bij de selectie zal de gemeente, gelet op wetgeving en jurisprudentie, transparant en met duidelijke selectiecriteria moeten opereren. Dit is met name het geval als er sprake is van een aanbestedingsplicht. In elke situatie moet wordt rekening behouden met nationale en Europese regelgeving op gebied van aanbesteding en algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De Wet Markt en Overheid bevat gedragsregels voor de overheid als zij goederen of diensten op de markt aanbieden. Die hebben ook betrekking op de verkoop van grond. Gemeenten mogen staatssteun verlenen aan organisaties (waaronder woningcorporaties) door grond onder de markt- waarde te verkopen of beschikbaar te stellen, die bedoeld is voor de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB).

Als de gemeente grond uitgeeft ten behoeve van ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB), kan een lagere dan marktconforme grondprijs niet als staatssteun worden aangemerkt. Het grondprijsbeleid van de gemeente hanteert als uitgangspunt dat de realisatie en exploitatie van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed (zonder winstoogmerk) als DAEB- activiteit worden aangemerkt en daarmee een lagere grondprijs rechtvaardigen.

Voor sociale huurwoningen geldt als uitgangspunt dat de sociale grondprijs ongeveer kostendekkend moet zijn. De hoogte van die grondprijzen vormen een onderdeel van de prestatieafspraken die de gemeente met de corporaties en huurdervereniging (prestatieafspraken) maken.

Voor maatschappelijk vastgoed (onderwijs, sport, welzijn, etc.) geldt ook als uitgangspunt dat deze gemiddeld kostendekkend moeten zijn. Als grondslag wordt de comparatieve methode (ver- gelijking met wat gemeenten elders hanteren) gehanteerd.

Het college stelt jaarlijks de grondprijzen voor alle functies vast. Die gelden als uitgangspunt voor de uitgifte van bouwrijpe grond in dat jaar. Die grondprijzen gelden ook voor interne leveringen van bouwrijpe grond (onderwijsvoorzieningen en in eigendom van de gemeente blijvende maat- schappelijk vastgoed (vastgoedportefeuille). Gelijk als bij uitgifte aan externe partijen staat daar de verplichting tegenover de bouwgrond bouwrijp te leveren. Als het niet mogelijk is marktconforme prijzen vast te stellen op grond van de comparatieve methode, dan zal dit op basis van onafhankelijke taxatie gebeuren.

Daarnaast gelden er voor projectmatige woningbouw, uitgifte van woningbouwkavels en bedrijventerreinen reserveringsvoorwaarden. Die worden jaarlijks gelijk met de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid door het college vastgesteld.

Uitgangspunten van dit beleid zijn:

•Periode van kosteloze reservering;

•Optieperiode tegen betaling van een vergoeding;

•Mogelijkheid tot een eenmalige verlenging van de optieperiode.

Uitgangspunt

1Marktselectie vindt bij voorkeur in concurrentie plaats.

2Het college stelt de uitgangspunten voor de grondprijzen en het reserveringsbeleid voor het komende jaar vast.

3Op grond van de vastgestelde uitgangspunten worden jaarlijks grondprijzen, pachtprijzen en de huur van ligplaatsen door het college vastgesteld.

4Tarieven voor het sociale woonfonds en voor het parkeerfonds worden als ze zijn ingesteld jaarlijks herzien.

B2.3.1 Wijze van uitgifte van gronden

In het geval van actief grondbeleid kan de gemeente de door haar gemaakte kosten van bouw- grondproductie (verwerving, plankosten, bouw- en woonrijp maken) verhalen via de uitgifte van gronden middels verkoop of uitgifte in erfpacht. Over het algemeen wordt de voorkeur gegeven aan verkoop omdat de gemeente dan ineens de vrije beschikking krijgt over de waarde van de grond.

Er zijn twee vormen voor de uitgifte van de grond: verkoop en erfpacht. De verkoop van grond c.q. bouwkavels komt verreweg het meeste voor. Dat kan zowel aan ontwikkelende partijen als aan particuliere kopers of bedrijven zijn. Voor de kavelverkoop gelden de Algemene voorwaarden voor verkoop van bouwterreinen door de gemeente Smallingerland (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders . In de processtappen is verankerd dat de gemeente het Bibob beleid toepast.

Verkoop

Waar de grondprijs gebaseerd is op een niet maximaal bouwvolume en/of een bestemming met lagere grondopbrengst, wordt in de koopovereenkomst een suppletiebeding opgenomen dat ge- durende een bepaalde periode recht geeft op bijbetaling van grondwaarde, als het volume wordt vergroot en/of de bestemming wordt gewijzigd. Hiertoe zijn door het college algemene voorwaar- den bij verkoop vastgesteld.

Erfpacht

Een specifieke vorm van uitgifte is erfpacht. In de praktijk wordt die in Smallingerland niet vaak toegepast. Erfpacht wordt toegepast voor buitensportaccommodaties waarbij verenigingen op basis van een opstalrecht hun clubhuizen realiseren. Voor bedrijven kan het incidenteel worden toegepast als financieringsinstrument. Gezien het beperkte karakter van uitgifte in erfpacht worden per individuele uitgifte de erfpachtvoorwaarden in de notariële akte vastgelegd.

De gemeente Smallingerland gebruikt de Notitie Erfpacht van het BBV als handleiding.

B2.4Kostentoerekeningsprincipes grondexploitaties

Aan een grondexploitatie kunnen volgens de BBV maximaal de kostensoorten worden toegerekend zoals opgenomen in het Aanvullingsbesluit Grondeigendom Omgevingswet. Voor de toerekening van kosten aan grondexploitaties worden dezelfde principes gehanteerd, zoals die ook gelden bij het kostenverhaal, namelijk: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT).

Nieuw t.o.v. de bestaande situatie is dat binnen het principe van PPT ook kosten van gebouwde- en openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling en distributienet- werken voor elektriciteit, warmte, gas en water inclusief de bijbehorende werken en bouwwerken, mogen worden toegerekend. De toerekening van kosten van distributienetwerken vraagt om een nadere uitwerking. De dergelijke kosten worden in beginsel via aansluitkosten of vast recht rechtstreeks aan de gebruiker in rekening gebracht. Gelijk als bij het kostenverhaal zullen deze kosten alleen in de grondexploitatie kunnen worden opgenomen, voor zover die niet via aansluitkosten of vast recht met de gebruiker kunnen worden verrekend. Opnemen van dergelijke kosten in de grondexploitatie leidt tot (gedeeltelijke) verrekening via de grondprijs.

De in een grondexploitatie te definiëren exploitatiegrens bepaalt uiteindelijk welke van de tot deze kostensoorten toe te rekenen maatregelen in de grondexploitatie worden opgenomen. Voor de toe te rekenen plankosten (kosten inzet eigen organisatie en inschakeling externe capaciteit) worden bijlage IV Omgevingsbesluiten de handreiking kostenverhaal als uitgangspunt gehanteerd. De plankostenscan wordt daarbij als hulpmiddel gebruikt.

De kosten van de initiatieffase (paragraaf 4.1) worden niet ten laste van de grondexploitatie ge- bracht. Uitgangspunt is dat op basis van werkelijke kosten toerekening aan de grondexploitaties plaatsvindt. De toerekening van kosten van de inzet van de ambtelijke organisatie vindt plaats op basis van werkelijk bestede uren. Zolang de daarvoor benodigde inrichting van de financiële administratie dat nog niet toelaat, zal die toerekening aan de grondexploitaties jaarlijks op basis van de voortgang van projecten worden bepaald. Ingeschakelde externe capaciteit of uitbestede taken worden rechtstreeks doorbelast aan de grondexploitatie.

In de aan de gemeenteraad ter vaststelling aan te bieden grondexploitatiebegroting worden de planvoorbereidingskosten geraamd op basis van de volgende uitgangspunten:

I. Urenraming per plan, afhankelijk van omvang, complexiteit en programma

•Kosten grondzaken (inzet t.b.v. verwerven, tijdelijk beheer, uitgifte en planeconomie);

•Projectmanagement (projectleiding, planning, ondersteuning en communicatie);

•Planvorming (stedenbouw, wonen, verkeer, milieu, water en duurzaamheid).

II. Percentage kosten bouw- en woonrijp maken (15%)

1Voorbereiding en toezicht bouw- en woonrijp maken

Uitgangspunt

1In te stemmen met de bovenstaande uitgangspunten kostentoerekening van planvoorbereidingskosten aan de gemeentelijke grondexploitaties.

In deze bijlage volgt een korte toelichting op mogelijke samenwerkingsvormen uit hoofdstuk 5.

B3.1 Bouwclaim

Aan de toepassing van het bouwclaimmodel ligt ten grondslag dat een (bouwende) ontwikkelaar vroegtijdig een grondpositie in een plangebied heeft ingenomen. Om tot realisering over te kunnen gaan maakt de gemeente met de private partij de afspraak dat deze in ruil voor het overdragen van de grondpositie aan de gemeente het recht op bouwen van een bepaald programma in het plangebied verwerft (de bouwclaim). Afhankelijk van de verdere afspraken zorgt de gemeente dan veelal voor het bouw- en woonrijp maken. Het bouwclaimmodel is een oplossing wanneer de grondposities van gemeente en private partijen onvoldoende afgestemd zijn op het plan en er een (her)verkaveling van posities noodzakelijk is.

B3.2Concessie

In het concessiemodel verleent de gemeente een recht aan een private partij die de grond bouwrijp maakt, het vastgoed realiseert en het openbaar gebied na afronding overdraagt aan de gemeente. De regie voor zowel vastgoed- als grondexploitatie ligt in één hand, namelijk van de concessie- houder. De gemeente draagt uitvoering en regie volledig over aan de concessiehouder maar behoudt de toetsende publiekrechtelijke rol.

B3.3Publiek-private-of publiek-publieke samenwerking

Samenwerking tussen gemeente en marktpartijen of andere overheden waarbij de partijen ge- meenschappelijk het risico voor de grondexploitatie overdragen aan een juridische entiteit. Afhankelijk van de wijze waarop de samenwerking en de risicoverdeling in die juridische entiteit vorm wordt gegeven, wordt een beroep op gemeentelijke (financiële) capaciteit gedaan en draagt de gemeente via de juridische entiteit mede het risico. Het bedrijvenpark Azeven is een voorbeeld van publiek-publieke samenwerking met de gemeente Opsterland via de Gemeenschappelijke Regeling Exploitatie Bedrijvenpark Drachten.

Uitgangspunt

1De gemeente wil samenwerken als instrument inzetten om kennis en risico's bij de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving te kunnen delen met andere partijen.

Kostenverhaal is en blijft een wettelijke verplichting voor de gemeente wanneer zij ten behoeve van de realisering van aangewezen bouwactiviteiten door particuliere initiatiefnemers kosten maakt

14Afdeling 13.6 Kostenverhaal bij bouwactiviteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen, Omgevingswet en artikel 8.15 Omgevingsbesluit “kostensoortenlijst” resp. Bijlage IV van het Omgevingsbesluit.

. Bij het bepalen van de hoogte van de kosten die worden verhaald, gelden de criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria). De verplichting om kosten te verhalen kan worden uitgevoerd via het maken van contractuele afspraken vooraf (anterieure overeenkomst) of door het verhalen van die kosten op grond van het omgevingsplan.

Hoofdregel was en blijft dat kostenverhaal bij voorkeur met vrijwillige instemming via een anterieure overeenkomst voorafgaand aan de vaststelling van het omgevingsplan of verlening van de omgevingsvergunning plaatsvindt.

Alleen wanneer initiatiefnemer(s) en gemeenten niet vooruitlopend op vaststelling van het Omgevingsplan of buitenplanse omgevingsactiviteit overeenstemming bereiken, ontstaat kostenverhaal op dwingende basis. De planrealisatie vindt in beide situaties plaats voor rekening en risico van de private partij. De invloed en sturing van de gemeente op het uiteindelijke plan is beperkt, maar de gemeente draagt ook een beperkt financieel risico.

Grondslag kostenverhaal

Bevoegd orgaan

Privaatrechtelijk kostenverhaal

College burgemeester en wethouder

Omgevingsplan

Gemeenteraad

Buitenplanseomgevingsplanactiviteit

College burgemeester en wethouders

Tabel 3 Verdeling bevoegdheden kostenverhaal op basis van Omgevingswet

B4.1.1 Privaatrechtelijk kostenverhaal

De gemeente en de ontwikkelaar hebben contractsvrijheid bij een anterieure overeenkomst. Ze kunnen zelf bepalen waar ze afspraken over maken en waar niet. Hoewel de PPT-criteria bij een anterieure overeenkomst niet gelden, vormen zij op de achtergrond wel de context waarbinnen initiatiefnemer(s) en gemeente de vrijwillige afspraken maken.

De plankostenscan (hoofdstuk 13 Omgevingsregeling Kostenverhaal) is een hulpmiddel om de gemeentelijke uren per activiteit of product te bepalen. Om de transparantie van het gemeentelijk grondbeleid te bevorderen, is bepaald dat de gemeente moet publiceren dat zij een overeenkomst is aangegaan. De samenvatting en hoofdlijn van de overeenkomst worden gepubliceerd. Het is niet noodzakelijk om alle financiële onderdelen van de anterieure overeenkomst te publiceren. De overeenkomsten vallen wel onder de Wet open overheid (Woo)

15In de Wet Open Overheid is alles openbaar tenzij er argumenten zijn om een gedeelte niet te openbaren. Dat kan bijvoorbeeld gaan om financiële gegevens die niet openbaar moeten worden omdat zij de financiële bedrijfsvoering van de gemeente of aanbestedingen kunnen schaden.

. De gemeente gaat verder op de weg van een uniforme aanpak met standaardisatie van anterieure overeenkomsten met een grotere nadruk op het doorberekenen van kosten.

Zodra in het mobiliteitsbeleid of in het volkshuisvestingsprogramma nieuwe onderdelen (als het mobiliteitsfonds of het volkshuisvestingsfonds -zijn/worden vastgelegd, dan worden deze meegenomen in de anterieure kostenverhaalsovereenkomsten. Hiervoor is geen wijziging van deze Nota grond- en vastgoedbeleid nodig. Het kosten verhaal wordt dan voor de uitvoering van ander beleid uitgebreid.

B4.1.2 Publiekrechtelijk kostenverhaal

Een omgevingsplan met kostenverhaalsgebied is de grondslag voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. De kostenverhaalregels in het omgevingsplan definiëren de rekenregels/verdeelmethoden. De macro-aftopping bepaalt dat niet meer kosten van een initiatief kunnen worden verhaald dan er aan opbrengsten zijn. De micro-aftopping begrenst de maximaal aan een initiatief toe te rekenen gemeentelijke plankosten.

De wijze van kostenverhaal wordt afhankelijk van het type ontwikkeling. Bij integrale gebiedsontwikkeling wordt een tijdvak voor planrealisatie benoemd. Daardoor is het mogelijk de verwachte kosten en opbrengsten van het plan binnen dit tijdvak te ramen. Kostenverhaal is verder alleen mogelijk over aangewezen kostensoort (plankosten) en in bijlage IV van het Omgevingsbesluit opgenomen kostensoorten. Bij de integrale gebiedsontwikkeling worden de kosten voor publieke voorzieningen uit de vastgoedontwikkeling betaald.

Naast de integrale gebiedsontwikkeling introduceert de Omgevingswet organische gebiedsontwikkeling, waarbij in principe geen zicht is op het eindbeeld van een ontwikkeling. Kenmerkend voor organische ontwikkeling is dat er veel onzekerheid bestaat over wat, waar, wanneer en door wie ontwikkeld gaat worden. Dat geldt ook voor de publieke voorzieningen waarvoor het kostenverhaal wordt aangewend. Het is daarom vooraf lastig, zo niet onmogelijk om afspraken met particuliere partijen te maken over de te verhalen kosten. Gezien die onzekerheden heeft ook de gemeente behoefte aan flexibiliteit bij het bepalen welke rol ze wel en niet wil en kan innemen.

Kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling vindt plaats zonder benoeming van een tijdvak. Er wordt per kostenverhaalgebied een kostenplafond gedefinieerd. Alleen de kosten voor werken en werkzaamheden die nodig zijn voor niet-uitgeefbare gronden kunnen worden verhaald. In plaats van de macro-aftopping wordt bij aanvraag van de door het college van burgemeester en wethouders te verlenen beschikking bestuursrechtelijke geldschuld getoetst of de kosten niet hoger zijn dan de door de ontwikkeling optredende waardevermeerdering.

Uitgangspunt

1Kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor is uitgangspunt van het gemeentelijke grondbeleid.

2De gemeente Smallingerland hanteert daarbij de handreiking Kostenverhaal in de Omgevingswet.

3De gemeente is bereid publiekrechtelijk kostenverhaal als instrument bij organische gebiedsontwikkeling toe te passen voor ontwikkelingen waarbij nog niet helemaal duidelijk is hoe het gebied zich in de toekomst zal ontwikkelen en welke publieke voorzieningen daarvoor door de gemeente gerealiseerd moeten worden.

B4.2 Financiële bijdrage

De Omgevingswet biedt de mogelijkheid voor de gemeente om in een omgevingsplan te bepalen dat een financiële bijdrage wordt verlangd voor aangewezen ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen).

Voorwaarde is wel dat die maatregelen in de omgevingsvisie of omgevingsprogramma zijn vastgelegd. In de omgevingsvisie van de gemeente wordt een onderbouwing van de functionele samenhang van maatregelen vastgelegd. Bijvoorbeeld als voor dezelfde functie samenhangend beleid voor de gemeente wordt opgenomen, zoals beleid om te voldoen aan gemeentelijke woningbouwopgave dat van toepassing is op nieuwe woningbouwlocaties. Uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is dat in beginsel op basis van vrijwilligheid anterieur deze financiële bijdrage wordt verhaald.

Toepassing is mogelijk als wordt voldaan aan de volgende vereisten:

a.Functionele samenhang (bijv. een financiële bijdrage voor sociale woningbouw, of aan het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein en het opknappen van een bestaand bedrijven- terrein) of het zorgen voor voldoende parkeerruimte.

b.Als de (woning)bouwlocatie profijt heeft van de ontwikkeling van een aantrekkelijker woon- en leefklimaat, of vestigings- en ondernemingsklimaat.

c.De kosten niet op andersoortige wijze verhaalbaar zijn.

Ook hier geldt dat het voorafgaand aan de planontwikkeling vastleggen van de afspraken in een anterieure overeenkomst de voorkeur verdient. Op vrijwillige basis contracteren over financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten blijft mogelijk.

Vrijwillige financiële bijdrage

Net als bij het kostenverhaal geldt ook hier dat op basis van vrijwilligheid tussen initiatiefnemers en gemeente financiële afspraken kunnen worden gemaakt. De ontwikkelingen waarvoor deze financiële bijdrage wordt gevraagd moeten dan zijn vastgelegd in de omgevingsvisie of een programma.

Afdwingbare financiële bijdrage

Het omgevingsplan moet de ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt verhaald concretiseren. In de toelichting moet een onderbouwing worden gegeven van de functionele samen- hang tussen de ontwikkeling en de activiteiten waarvoor regels over financiële bijdragen worden gesteld. Die onderbouwing kan gebaseerd worden op een omgevingsvisie of programma. De financiële bijdrage kan alleen daadwerkelijk geïnd worden als de initiatiefnemer van de bouwactiviteit geen overeenkomst over het kostenverhaal heeft gesloten met de gemeente en de bijdrage niet anderszins is verzekerd. De inning vindt plaats via de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld waarmee ook de verschuldigde bijdrage voor het kostenverhaal wordt opgelegd.

De regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen is beperkt tot aangewezen bouwactiviteiten waarvoor verplicht kosten moeten worden verhaald (zoals de bouw van woningen en kantoren). Er kunnen geen financiële bijdragen worden afgedwongen voor bestaande, al toegelaten activiteiten. Deze financiële bijdragen kunnen alleen van initiatiefnemers worden verlangd als die bijdrage wordt gebruikt voor verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving én er een functionele samenhang bestaat tussen de ontwikkeling waarvoor de bijdrage wordt verlangd en de (bouw)activiteit van de initiatiefnemer. Het gaat daarmee niet om ontwikkelingen die direct noodzakelijk zijn voor het realiseren of verrichten van een bouwactiviteit, maar om ontwikkelingen die daarmee samenhangen. In de meeste gevallen zal deze samenhang bestaan op een hoger schaalniveau. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld kwalitatieve verbeteringen van landschap, de aanleg of aanpassingen van wegen c.a., de aanleg van park- of recreatiegebieden.

Daarnaast mag de financiële bijdrage niet hoger zijn dan de waardevermeerdering van de grond of de opbrengsten op de locatie waar de bouwactiviteit wordt verricht.

Via de opgaven uit de Omgevingsvisie worden de acties op gebied van wonen, werken, duurzaamheid, openbare ruimte en verbindingen gedefinieerd die ook van de gemeente substantiële investeringen verlangen. Via de financiële bijdrage kan een deel van die investeringen worden verhaald op nieuwe initiatieven.

Uitgangspunt

1De gemeente zal gebruik maken van de mogelijkheid tot het verhalen van een financiële bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

2Nieuwe onderdelen als het mobiliteitsfonds en het volkshuisvestingsfonds vormen onderdeel van het kostenverhaal nadat de betreffende beleidsdocumenten door de raad zijn vastgesteld.

3Kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor is uitgangspunt van het gemeentelijk grondbeleid.

B4.3Stedelijke kavelruil

Deze Nota Grond- en vastgoedbeleid sluit toepassing van het instrument niet uit. Inzet zal alleen op verzoek van particulieren initiatiefnemers plaatsvinden.

Bij stedelijke kavelruil maken de eigenaren zelf met elkaar een plan voor hun gebied. Ruilen van eigendom om zo een betere verdeling/inrichting te krijgen is het uitgangspunt. Vrijwillige stedelijke kavelruil is een nieuw middel voor gebiedsontwikkeling. De gemeentelijke rol is primair een faciliterende rol via het publiekrechtelijk instrumentarium. Afhankelijk van de inhoud van de plannen van particuliere initiatiefnemers kan de gemeente echter ook partij worden bij de kavel- ruil. Belangrijk in dat geval is dat rol(len) van de gemeente glashelder zijn voor alle betrokkenen. Als het gaat om wat meer complexe stedelijke herstructureringsopgaven met een versnipperde grondeigendom en relatief hoge kosten van herontwikkeling zal kavelruil alleen geen oplossing bieden en zal initiërende ingrepen van de gemeente nodig kunnen zijn.

De gemeente kan bijvoorbeeld in het omgevingsplan kavelruilgebieden aanwijzen, waar eigenaren een stedelijke kavelruil met behulp van de gemeente kunnen voorbereiden. Daarbij kan de gemeente een kavelruil die door een meerderheid van de eigenaren wordt gewenst, beschermen door een voorkeursrecht te vestigen. Ook kan worden gedacht aan het onteigenen van eigenaren die niet willen verkopen of participeren in de herontwikkeling. Ook kan de gemeente partij worden wanneer de realisering van de plannen ingrepen in de openbare ruimte noodzakelijk maken. Verwijzende ook naar het gebruik van het instrument vrijwillige kavelruil in het landelijk gebied, is stedelijke kavelruil. Stedelijke kavelruil is een ingewikkeld proces, waarbij het succes afhangt van vele factoren.

B4.4Particuliere initiatieven

Nieuwe particuliere initiatieven kunnen worden onderscheiden in initiatieven die in beginsel passen binnen het Omgevingsplan en initiatieven die daar niet binnen passen. De omgevingstafel vormt het vooroverleg tussen initiatiefnemer en bevoegd gezag dat moet bijdragen aan een integraal advies en is de basis om binnen acht weken een vergunning te kunnen verlenen.

Daarnaast kunnen particuliere initiatieven worden ingediend die niet inpasbaar zijn binnen het omgevingsplan. In die situatie zal het initiatief zowel inhoudelijk als op financiële effecten beoordeeld moeten worden. De financiële beoordeling is gericht op de volgende vragen:

•Welke gemeentelijke kosten zijn gemoeid met de realisering van het initiatief;

•Is de initiatiefnemer bereid om met de gemeente een anterieure overeenkomst te sluiten.

•De vergunningverlening kan gepaard gaan met publiekrechtelijk kostenverhaal wanneer vooraf geen anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer is gesloten.

In deze bijlage is een voorbeeld gegeven van diverse vastgoedrollen binnen een gemeente. Het project Grip op Grond Grip op Vastgoed is binnen de gemeente aangewezen om dit uit te werken.

B5.1 Portefeuillemanagement

Het portefeuillemanagement definieert de strategie en de prioriteiten en is gericht op het sturen op een efficiënte en effectieve vastgoedvoorraad die binnen de vastgestelde kaders recht doet aan de gestelde beleidsdoelen. Deze sturing vindt plaats door:

–Te bepalen welke gebouwen we nodig hebben voor de toekomst.

–Te beslissen over verbouwen, slopen of nieuw bouwen.

–Te zorgen dat ons vastgoed past bij gemeentelijk beleid, zoals bijvoorbeeld duurzaamheid.

Het portefeuillemanagement kan worden opgesplitst in specialistische rollen voor:

–Portefeuillemanager. Ontwikkelt en bewaakt de portefeuillestrategie. Meerjarenplannen voor de portefeuillebesluit over behoud, transformatie of afstoting van gebouwen. Stemt af met diverse beleidsafdelingen.

–Beleidsadviseur. Vertaalt maatschappelijke ontwikkelingen naar vastgoedbeleid. Analyseert demografische en ruimtelijke trends.

–Data analist. Monitort klanttevredenheid en ontwikkelt KPI's en maakt portefeuille analyses.

–Risicomanager. Coördineert verzekeringen en identificeert risico's en bewaakt de compliance en governance.

B5.2 Projectmanagement

De taken projectmanagement:

Zij maken wat de portefeuillemanager heeft bedacht.

•Zetten abstracte plannen om in concrete aanbestedingen voor nieuwe gebouwen

•Houden rekening met een efficiënt, effectief en kostenbewust te gebruiken en te beheren gebouw

•Bewaken budget, planning en kwaliteit

•Coördineren aannemers en architecten

•Ze leveren op aan de portefeuillemanager

B5.3 Vastgoedbeheer

De taken van Vastgoedbeheer:

–Zijn het eerste aanspreekpunt voor gebruikers

–Plannen en uitvoeren van onderhoud

–Bewaken comfort en veiligheid in gebouwen

Vastgoed beheer kan worden opgesplitst in specialistische rollen voor:

•technisch management. Zij zorgen ervoor dat de stenen en de leidingen in het gebouw goed blijven functioneren. Bijvoorbeeld door planmatig, correctief en preventief onderhoud en contractbeheer uit te voeren volgens een te beheren MJOP.

•asset management. Zij zorgen ervoor dat de huurders/gebruikers in het gebouw tevreden zijn. Bijvoorbeeld goede huurafspraken en contractbeheer. Zij bewaken de kosten efficiëntie van het gebouw.

•facilitair management. Zij zorgen ervoor dat de huurders/gebruikers de gebouwen ook kunnen gebruiken. Bijvoorbeeld schoonmaak,. Beveiliging, dagelijks onderhoud, contractbeheer.

Kennis van het gebouw wordt gedeeld met het portefeuillemanagement, waardoor die betere keuzes kunnen maken.

Een deel van de gemeentelijke gebouwen wordt door derden beheerd. Dit gaat bijvoorbeeld om sportgebouwen die door het Sportbedrijf worden beheerd en onderhouden. Ook daar zijn afspreken over een juist Meer Jaren Onderhoud cruciaal.

B5.4 Vastgoedondersteuning

De taken van vastgoedondersteuners:

–Bewaken de financiële stromen

–Beheren alle documenten

–Zorgen dat systemen werken

Vastgoedondersteuning kan worden opgesplitst in specialistische rollen voor

–Financieel controller. Bewaakt de financiële planning en control. Maakt exploitatie begrotingen. Waardeert vastgoed op de balans.

–Vastgoedsysteembeheerder. Beheren van de vastgoedbeheer software. Draagt zorg voor data integriteit en draagt zorg voor rapportages en managementsoverzichten

–Documentatiebeheerder. Beheert vastgoeddossiers. Faciliteert informatie-voorzieningen

–Tekeningen beheerder

–Inkoop/aanbestedingen ondersteuner.

Zij weten alles van de processen en de vereisten bij aanbestedingen.

Meer aandacht voor de TCO (totale exploitatiekosten) vraagt om een meeromvattende aansturing van het vastgoedbeheer. Denk hierbij aan vastgoedfinanciering, het vormen van onderhoudsreserves, het monitoren van de onderhoudsbehoefte en het rapporteren hierover

16P 21 Rapportage Financiële spelregels.

.

B5.5 Vastgoedtransacties

In opdracht van het portefeuillemanagement

–Kopen en verkopen van vastgoed

–Afsluiten en beheren van huurcontracten

–Taxeren en waarderen van gebouwen

Er zijn specialistische rollen te onderscheiden in

–Makelaar. Koop en verkoop, maar ook maken van huurovereenkomsten

–Taxateur. Waarderen en taxeren t.b.v. transacties en de balans

–Jurist. Ontwerpt en beoordeelt contracten. Bewaakt wet- en regelgeving. Bemiddelt in geschillen.

–Makelpunt. Centraal verzamelpunt waar vraag en aanbod van/naar ruimte samenkomt.

AOK Anterieure overeenkomst

BBV Besluit Begroting en verantwoording provincies en gemeenten

Bibob Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur

BIE Bouwgrond in Exploitatie

BOPA Buitenplanse omgevingsplanactiviteit

BTW Belasting Toegevoegde Waarde

BVO Bruto Vloer oppervlakte

CBS Centraal Bureau voor de Statistiek

CO2 Koolstofdioxide

DAEB Diensten van Algemeen Economisch Belang

IHP Integraal Huisvestingsplan

KRO Koop- Realisatieovereenkomst

MJOP Meer Jaren Onderhouds Prognose (ook DMJOP als Duurzaamheid ook wordt meegeteld)

NEN Nederlandse Normen van de Stichting Koninklijk Nederlands Normalisatie Instituut,

MVA Materiële Vaste Activa

Ob Omgevingsbesluit

Ow Omgevinsgwet

POC Percentage of Completion

PPT Profijt, Proportionaliteit, Toerekenbaarheid

ROP Ruimtelijk Ontwikkelings Perspectief

SOK Samenwerkingsovereenkomst

VNG Vereniging Nederlandse Gemeenten

VPB Vennootschapsbelasting

VRO Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

VVG Vereniging van Grondbedrijven

WEC Wet op de expertisecentra

WOO Wet Open Overheid

WPO Wet Primair Onderwijs

WVO Wet Voortgezet Onderwijs

Alba Concepts:

•Memo circulair afschrijven binnen het BBV, , 21 september 2025, 2025-1022.007-V2.0-SB/JG

Commissie BBV

•Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023), december 2023

•Notitie Materiële Vaste Activa , 2020

•Notitie Erfpacht gronden, 2017

Europese Commissie

•mededeling van de Commissie betreffende het begrip "staatssteun" in de zin van artikel 107, lid1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, (2016/C 262/01)

Fakton Consultancy en Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

•Kostenverhaal ontcijferd De praktijk van de rekening, 26-06-2025 (in opdracht van het ministerie van VRO)

Gebiedsontwikkeling.nu

•Het kostenverhaal ontcijferd, wat gaat goed en waar wringt het, 10-11-2025

Gemeente Opsterland

•Nota grondbeleid Opsterland 2025, raadsbesluit 27-01-2025

Gemeente Smallingerland

•Beleidsnotitie Schuilstallen gemeente Smallingerland, vastgesteld maart 2019

•Beleidsregels voor de wet BIBOB gemeente Smallingerland 2025,

•Datavisie Smallingerland

•Financiële spelregels realisatie en beheer maatschappelijk vastgoed gemeente Smallingerland, Bert Karssens en Bjorn Gossen

•Financiële verordening Smallingerland (2024), gemeenteblad 2024, nr. 141497, 4 april 2024

•Financiële verordening gemeente Smallingerland , geldend vanaf 4-7-2025, Financiële verordening Smallingerland | Lokale wet- en regelgeving

•Integraal Huisvestingsplan Smallingerland, raadsbesluit 15-10-2024

•Leidraad risicomanagement in projecten, 12-03-2025

•Nota Accommodatiebeleid 2022

•Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2022-2025

•Nota reserves, voorzieningen en risicobeleid, vastgesteld 28-12-2024, Nota reserves, voorzieningen en risicobeleid | Lokale wet- en regelgeving en voorgestelde aanpassingen per 1-1-2026

•Rapport: Analyse huidige situatie & risicoscan vastgoedbeheer gemeente Smallingerland (november 2024, Baker Tilly)

•Notitie Smit & De Vries, 2025, Erik Blankenvoorde vastgoed aanpak en risico's gemeente Smallingerland

•Notitie Actualisatie anticiperende aankopen op weg naar Nieuwe Nota Grond en Vastgoedbeleid 2025

•Ontwikkelstrategie gemeente Smallingerland, 2022

•Project Grip op Grond en Grip op Vastgoed

Informatiepunt Leefomgeving, kenniscentrum van de overheid

•Meest recente plankostenscan (versie oktober 2025), jaarlijkse aanpassingen

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijsrelaties

•Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet, april 2022

•Handreiking grondeigendom Omgevingswet, voorkeursrecht, onteigening en stedelijke kavelruil, mei 2022

•Besluit Begroting en verantwoording provincies en gemeenten, versie geldend vanaf 17 april 2025

Koninklijk Nederlands Normalisatie instituut:

•NEN norm 2767 en Praktijkgids NEN 2767 Conditiemeting gebouwde omgeving, 2021

•NEN norm 3140

Rechtspraak.nl

•Didam-arrest, Hoge Raad, 2-11-2021, ECLO:NL:PHR:2024:567

•Didam 2 arrest, Hoge Raad, 15-11-2024 ECLI:NL:PHR:2024:1661

RICS

•Praktijkhandleiding Taxaties Gebiedsontwikkelingen, december 2024

Tweede Kamer der Staten Generaal

•Kamerbrief vergaderjaar 2024-2025, 32 847, nr. 1351, Minister VRO, 20-06-2025

•Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl | Kamerstuk 34 682, nr. 164, 19-06-2023

Vereniging van Grondbedrijven

•Gewenste veranderingen voor een slagvaardiger grondbeleid en gebiedsontwikkeling, input voor de brief aan de Tweede kamer over vernieuwing van het Grondbeleid, 14-03-2023

Vereniging Nederlandse Gemeenten

•Handreiking Toepassing Didam-regels in de gemeentelijke grinduitgifte, 2025

•Sectorale routekaart gemeentelijk maatschappelijk vastgoed, routekaart gemeenten 2020

•Grondbeleid voor raadsleden, wat u als raadslid moet weten over grondbeleid. Den Haag, oktober 2018

Wetten: Onder andere

•Algemene wet bestuursrecht

•Wet belastingen Rechtsverkeer

•Burgerlijk wetboek

•Wet BIBOB

•Wet Markt en Overheid

•Wet omzetbelasting

•Omgevingswet en Omgevingsbesluit

•Wet Open Overheid

•Wet voorkoming witwassen en Financiering Terrorisme

•Wet versterking regie volkshuisvesting

De Nota grond- en vastgoedbeleid 2026-2030 is tot stand gekomen met integrale medewerking van Team Ruimtelijke Economische Ontwikkeling (o.a. grondzaken; vastgoed; wonen); Team Maatschappelijke Ontwikkeling; Team Financiën, Team Juridische Zaken en Team Programma's en Projecten.