Actief verwervingsbeleid

2.1 Rolkeuze uit grondbeleid:

Uit het afwegingskader voor het bepalen van de boogde rol uit het grondbeleid moet blijken dat een actieve grondproductierol gewenst is. In onderstaand overzicht is het afwegingskader en de mogelijke rollen uit het grondbeleid opgenomen, met daarin rood omkaderd de rollen waarin de actieve rol en een gemeentelijke grondpositie een voorwaarde is.

Het voeren van een actieve rol en het hebben van eigen grondbezit kan door middel van vier opties:

1Het inzetten van eigen grondposities. Dit heeft zowel betrekking op grond en vastgoedlocaties die de gemeente in bezit heeft. Hiervoor geldt dat de gemeente kans ziet voor herontwikkeling die bijdraagt aan kerndoelen en beleidsambities. Deze optie kan zowel vanuit rol 1, 2 als 4 uit het grondbeleid worden ingezet, maar valt buiten het verwervingsbeleid (aangezien de locatie immers al in bezit is).

2Het doen van planeigen aankopen. Aankoop van locaties binnen het eerder vastgestelde investeringskader van een grondexploitatie. Hiervoor is bij het vaststellen van de grondexploitatie duidelijk welke locaties voor verwerving worden beoogd en welk budget voor de verwerving is toegekend. Deze optie zal met name vanuit rol 1 uit het grondbeleid gelden. Ook deze optie valt buiten het verwervingsbeleid aangezien eventuele verwervingen al een besluit en eigen investeringskader kennen.

3Gerichte verwerving van proactieve aankopen. Het gaat hierbij om locaties waarvoor wel al een beleidskader geldt, maar waar nog geen investeringskader voor is vastgesteld. Dit zijn met name ook onze prioritaire gebieden uit de omgevingsvisie. Deze optie kan zowel vanuit rol 1 als 2 uit het grondbeleid gelden en het is de optie waar het verwervingsbeleid primair voor geldt.

Voor deze verwervingen zullen we sturen op een zo goed mogelijke balans tussen het maatschappelijk en financieel resultaat. Hoewel een financieel zo rendabel mogelijke exploitatie het uitgangspunt blijft, is daarom ook vanwege het hoge maatschappelijk belang een financieel tekort in de uiteindelijke ontwikkeling voorzienbaar. Wat dan telt is de maatschappelijke meerwaarde. Uiteraard moet het financieel tekort van de ontwikkeling dan wel anders financieel gedekt worden. Door het instellen van een verwervingsbudget met een investeringsplafond wordt enerzijds de mogelijkheid gecreëerd om snel te handelen om een locatie in bezit te krijgen, terwijl ook geprioriteerd moet worden vanwege het plafond.

4Het doen van een strategische verwerving. Het betreft aankopen van locaties waar nog geen beleids- en investeringskaders voor zijn, maar waarvoor een strategisch argument geldt. De gemeente verwacht in de toekomst door die aankoop voordelen te kunnen behalen. Ook voor deze optie zijn rollen 1 en 2 uit het grondbeleid mogelijk en ook voor deze optie geldt het verwervingsbeleid.

We gaan bij deze verwervingen uit van een minstens financieel neutrale businesscase van de ontwikkeling die volgt op de verwerving en dat de bijdrage aan te realiseren kerndoelen hoog moet zijn. Ook voor deze categorie is het aan te bevelen een verwervingsbudget met een investeringsplafond vast te stellen.

Het verwervingsbeleid is dus gericht op de proactieve aankopen en de strategische verwervingen. Aanvullend op het afwegingskader voor de rolkeuze uit het grondbeleid, onderbouwen we in het verwervingsbeleid inhoudelijk de noodzaak van de mogelijk noodzakelijke verwervingen. Die inhoudelijke onderbouwing voor proactieve aankopen en strategische verwervingen moet plaatsvinden op basis van één of meer van de onderstaande tien argumenten:

Argument:

Niet

Wens

Eis

1Voor een cruciale locatie wil de gemeente meer invloed op de ontwikkeling, op basis van de kerndoelen en beleidsoverwegingen, dan louter met het publiekrechtelijk instrumentarium valt te bereiken.

2Een functie of activiteit starten die noodzakelijk wordt gevonden om maatschappelijke ambities te realiseren, maar die door marktpartijen niet wordt opgepakt.

3Vlottrekken van binnenstedelijke herontwikkeling. Bijvoorbeeld het verwerven van een lastige locatie die voor marktpartijen commercieel (nog) niet aantrekkelijk is.

4Voorkomen van speculatie. Bijvoorbeeld doordat partijen posities innemen op basis van gemeentelijke plannen, die slechts prijsverhogend werken maar geen inhoudelijke bijdrage aan de gebiedsontwikkeling betekenen.

5Voorkomen van eigendom door ongewenste partijen. Dit gaat niet over voorkomen van speculatie, maar het betreft bijvoorbeeld locaties die gevoelig kunnen zijn voor een verminderde leefbaarheid of voor ondermijning.

6Beperken van het aantal eigenaren. Als versnipperd eigendom dreigt of al geldt op een locatie waar een ontwikkeling gewenst en urgent is en een aankoop door de gemeente deze situatie kan verbeteren.

7Inzetten van samenwerking met een andere partij (PPS) bij een complexe en omvangrijke gebiedsontwikkeling. Via haar aandeel in een PPS kan de gemeente direct betrokken zijn bij de ontwikkeling van zo’n locatie.

8Benutten van reeds aangekochte gronden voor gebiedsontwikkeling en waar mogelijk / nodig aanpalende gronden verwerven, bijvoorbeeld voor de afronding van de gemeentelijke grondexploitaties.

9Verkrijgen van ruilgronden. Het betreft locaties die mogelijk interessant kunnen zijn voor ontwikkelende partijen die nu elders eigendom hebben waar de gemeente bij voorkeur een actieve rol wil innemen.

10Een financieel winstgevende ontwikkeling. Met dit goede financiële resultaat van de ontwikkeling kunnen andere ontwikkelingen die een financieel tekort voorzien (deels) worden gedekt.

2.2 Maatschappelijke ambitie en financiën in balans

De integrale beoordeling van een plan dat volgt op de aankoop van een locatie is maatwerk. Het is goed denkbaar dat we op basis van de hierboven genoemde aankoopargumenten voor geschikte aankooplocaties het beschikbare budget snel uitputten. Een gemiddelde verwerving zal snel beslag leggen op een substantieel deel van het beschikbare budget. We zullen dus keuzes moeten maken of al dan niet tot daadwerkelijke verwerving van een locatie wordt overgegaan. Het is van groot belang dat we daarom niet alleen naar de projectbelangen kijken, maar dat telkens ook blijven afzetten tegen het groter portefeuillebelang. Daarbij dient de beantwoording van de volgende vragen als leidraad om tot een goede afweging te komen. Het doel hierbij is om over-all een zo groot mogelijke ‘plus’ te realiseren voor de gemeente Sittard-Geleen.

1Bepaal hoe belangrijk de maatschappelijke meerwaarde is op basis van de omstandigheden en het nut en de noodzaak (urgentie) van de ontwikkeling. Wegingsfactoren hierbij kunnen zijn:

a.Leidt de (her)ontwikkeling van de locatie tot het realiseren van beleidsdoelstellingen die anders niet of tegen veel hogere kosten (financieel maar ook anderszins) gerealiseerd zouden worden?

b.Kan de aankoop onderbouwd worden op basis van één of meer van de tien aankoopargumenten?

c.Welke locatie scoort het beste op de maatschappelijke beoordeling zoals opgenomen in de nota grondbeleid? Zet hiervoor de verschillende aankoopopties naast elkaar.

2Bepaal de financiële kaders:

a.Tot welk financieel resultaat leidt de (her)ontwikkeling van de locatie naar verwachting, rekening houdend met het later weer aanvullen van het verwervingsbudget? Het verwervingsbudget wordt via besluitvorming opnieuw aangevuld wanneer het financieel kader van de op de aankoop volgende ontwikkeling wordt vastgesteld.

b.Met welk financieel risico houden we rekening bij de verwerving en de ontwikkeling die bij de verwerving hoort?

3Juridisch. Kunnen we de locatie met de inzet van de beschikbare instrumenten in eigendom krijgen?

Voor het inzichtelijk maken van de maatschappelijke meerwaarde en de bredere financiële gevolgen van de ontwikkeling die volgt op de aankoop maken we gebruik van het afwegingskader van de integrale beoordeling uit het grondbeleid. Hieronder is hiervoor het fictief voorbeeld uit de nota grondbeleid weergegeven.

2.3 Risicomanagement & Tijdelijk beheer

Aan (grond)aankopen zijn uiteraard ook risico’s verbonden, dit is afhankelijk van de soort en aard van de aankoop. De grootste risico’s hebben betrekking op mogelijke afwaarderingen van de waarde van de grond (en/of opstal) indien blijkt dat er voor beoogde ontwikkelingen geen vraag meer is en/of indien er een te hoge prijs is betaald. Een goede vraaganalyse naar die beoogde ontwikkelingen is dan ook van belang. Die analyse ziet toe op een langere termijn, waarbij ingecalculeerd wordt dat tijdelijke terugval in de vraag kan optreden door veranderende economische conjunctuur. Verder dient de geraamde aankoopprijs goed onderbouwd te zijn en getoetst te zijn. Eventuele risico’s in de waardering van de aankoop zijn onderdeel van de vanuit de Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) verplichte berekening van de benodigde weerstandscapaciteit.

Bij de aankoop van een locatie hoort ook een analyse van het tijdelijk beheer van die locatie. De uitkomsten van die analyse dienen in de besluitvorming van de verwerving te worden opgenomen. Het kan hierbij zowel om tijdelijk beheer van braakliggende grond gaan als om tijdelijk beheer van opstallen die onderdeel zijn van de aankoop. Uit de analyse moet in ieder geval blijken:

1welke opties voor tijdelijk beheer er zijn,

2aan welke maatschappelijke behoefte daarmee invulling gegeven kan worden

3en welke finanicële consequenties daaraan verbonden zijn.

Directe sloop van aangekochte opstallen kan een van de uit te werken opties zijn, wanneer:

1Duidelijk is dat er geen (deel van de) opstallen gehandhaafd worden in de uiteindelijke ontwikkeling.

2En er voor de panden geen tijdelijke invulling mogelijk of gewenst is.

3En/of een negatief financieel resultaat van het tijdelijk beheer niet opweegt tegen de (maatschappelijke) baten van het tijdelijk beheer van de panden.

2.4 Prioritering:

Bij het in beeld brengen van verwervingsopties is prioritering belangrijk als er meer locaties zijn die aangekocht en ontwikkeld moeten of kunnen worden. Die prioritering komt voort uit mogelijke beperkingen in gemeentelijke uitvoeringskracht om de plannen te kunnen begeleiden en/of uitvoeren, maar kan ook financieel van aard zijn (bijvoorbeeld gebrek aan dekking of een grens aan de financieringscapaciteit van de gemeente).

Aankopen van een locatie staan daarom niet op zichzelf maar worden bekeken binnen meerdere mogelijke aankoopkansen en -wensen die er zijn binnen de gemeente. Daarbij letten we ook op de voorziene fasering van de ontwikkelingen die volgen op de verwervingen. Op deze wijze wordt voorkomen dat de beschikbare middelen worden besteed aan de locaties die zich toevallig het eerst voordoen, maar aan de locaties die echt urgent zijn voor de gemeente en die voor de hoogste impact zorgen.

In hoofdstuk zes zijn de vervolgacties opgenomen die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van dit verwervingsbeleid. Daar komt de prioritering van locaties nadrukkelijk aan bod. Het afwegingskader portfoliomanagement kan hierbij behulpzaam zijn. Zie onderstaande scoringstabel die hieruit komt.

Project

Prioriteit

Wettelijke taak

Sociale veerkracht

Economische veerkracht

Ecologische veerkracht

Institutionele veerkracht

Topprio coalitieakkoord / speerpunten

Capaciteit

Middelen

Gebieds-gericht

Som:

3

1

1

1

1

3

2

2

1

4.1 Budget en randvoorwaarden verwervingen

In hoofdstuk 2 hebben we drie soorten aankopen onderscheiden, te weten planeigen aankopen, proactieve aankopen en strategische verwervingen. In onderstaande tabel wordt het budget en de financiële randvoorwaarden per soort toegelicht, waarbij de proactieve aankopen en de strategische verwervingen onderdeel zijn van dit verwervingsbeleid.

Soort aankoop

Planeigen aankopen

Proactieve aankopen

Strategische verwervingen

Budget

Reeds opgenomen binnen de eerder vastgestelde grondexploitatie.

De grondexploitatie wordt jaarlijks herzien en daarin kan een eventuele wijziging op het aankoopbedrag worden verwerkt.

Door middel van het structureel beschikbaar gestelde begrotingsbedrag van € 1 miljoen per jaar kunnen, afhankelijk van de soort verwervingen en de daaraan gerelateerde kapitaal- en exploitatielasten voor circa € 15 tot € 20 miljoen in totaal aan verwervingen worden gedaan.

Het proactief en strategisch verwervingsbudget put gaandeweg uit. Na bestuurlijke besluitvorming over ontwikkelingen op de aangekochte locaties, met bijbehorend financieel kader van de grondexploitatie, komt de bestedingsruimte vrij en kan dit opnieuw worden ingezet. Kapitaallasten en overige kosten die verband houden met deze aankopen worden gedekt uit de begrotingsruimte die hiervoor structureel beschikbaar is gesteld. Eventuele afwaarderingen worden als incidenteel verlies verwerkt en gedekt uit de algemene reserve grondexploitaties of uit de bestemmingsreserve ontwikkelprojecten.

Bestuurlijk mandaat

De raad heeft eerder budget vastgesteld en bevestigd dit jaarlijks bij de herziening van de grondexploitaties. Het college legt achteraf verantwoording af over aankoop via P&C cyclus.

De raad stelt het investeringsplafond vast. Het college kan binnen dat budget en de inhoudelijke kaders van de budgetten eigenstandig locaties verwerven, informeert de raad en legt achteraf verantwoording af aan de raad via P&C cyclus. Met inachtneming van art. 8 uit onze financiële verordening legt het college aankopen boven de € 5 miljoen voor aan de raad of deze wensen en bedenkingen heeft op het moment dat het budgetrecht aan de orde is. De raad is vervolgens nog aan zet om de functie van een locatie te wijzigen en/of het uiteindelijk investeringskader (zijnde de grondexploitatie) vast te stellen. Indien hier geen besluit voor genomen wordt, kan het college besluiten de locatie weer te verkopen (tegen martkwaarde van dat moment).

Administratieve verwerking

Aankopen worden geactiveerd onder de BIE, conform voorwaarden en voorschriften van het BBV.

Aankopen worden geactiveerd onder de post Materiële Vaste Activa, conform voorwaarden en voorschriften van het BBV. Na bestuurlijke besluitvorming over het ontwikkelplan dat volgt op de verwerving (en daarmee ook besluit voor de grondexploitatie) wordt de boekwaarde (eventueel na afwaardering tot lagere marktwaarde) van de verwerving overgeheveld naar de BIE. Indien het college besluit tot verkoop van de eerder verworven locatie dan volgt de verwerking van de desinvestering en de verkoopopbrengst. Het financieel resultaat wordt verwerkt via de algemene reserve grondexploitaties of de bestemmingsreserve ontwikkelprojecten.

4.2 Voorbereidingskrediet

Voor ontwikkellocaties waar de gemeente zelf ook eigendom heeft, of eigendom wil verwerven, geldt dat voor iedere locatie die ontwikkeld gaat worden, de gemeenteraad gevraagd wordt te besluiten over de vaststelling van die ontwikkeling, inclusief de daarbij behorende grondexploitatie. Dit is conform de regelgeving uit het BBV. Daardoor is duidelijk dat vanaf het moment dat de raad de grondexploitatie heeft vastgesteld er een financieel kader is voor de kosten van de realisatie van de ontwikkeling.

Voor de verwervingen zijn in de vorige paragraaf de financiële randvoorwaarden al geschetst. Wat nog resteert zijn de overige kosten die we al maken voordat er sprake is van een grondexploitatie (en dus voordat er sprake is van een financieel vastgesteld kader). Dit zijn vooral kosten die betrekking hebben op planvoorbereiding, ontwerp, personele kosten en onderzoeken. Deze kosten zullen na vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad, alsnog worden toegerekend aan de geopende grondexploitatie.

De voorbereidingskosten die we via dit voorbereidingskrediet realiseren activeren we, net als eventueel aanvullende specifieke voorbereidingskrediet(en) als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de post Immateriële Vaste Activa. Dat doen we conform de voorwaarden en voorschriften van het BBV. De kosten die middels dit voorbereidingskrediet gedekt worden, dienen dus allen passend te zijn binnen de kosten die na vaststelling door de gemeenteraad van de grondexploitatie of ander investeringsvoorstel ook daarin opgenomen mogen worden.