Kaders CPO gemeente Schagen

1.6.1. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap in Schagen

Voor CPO in de gemeente Schagen gelden deze kernpunten:

1) Het moet een initiatief zijn van een groep particulieren, die formeel verenigd zijn als een rechtspersoon. Ontwikkelaars, bouwbedrijven en andere partijen al dan niet met een commercieel belang worden hiermee uitgesloten;

2) Zij verkrijgen de economische en het juridisch eigendom

2Economisch eigendom is een gebruiksrecht op een goed waarvan het juridisch eigendom in handen van een derde is. Bij economische eigendom wordt de eigendom dus feitelijk wel overgedragen, maar blijft de juridische eigendom berusten bij de vervreemder. De economisch eigenaar heeft meestal ook een recht op juridische levering van het goed op een later moment.

en de volledige zeggenschap en dragen verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond of het te transformeren pand, het ontwerp en de bouw van de woning;

3) Een CPO-bouwgroep bouwt voor eigen bewoning;

1.6.2. Definitie CPO

Om maximaal gebruik te kunnen maken van wetten en regels hanteren we de definities uit:

Voor inwerkingtreding van de Omgevingswet

het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 1.1.1. onder f:

“particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning”

Na inwerkingtreding van de Omgevingswet

het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL) artikel 5.161c.4:

“particulier opdrachtgeverschap: een burger of een groep van burgers, georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst, die ten minste een zakelijk recht op het gebruik van de grond verkrijgt en volledige zeggenschap heeft en verantwoordelijkheid draagt over het gebruik van de grond en over het ontwerp en de bouw van de woning”

1.8.1. In beeld brengen behoefte CPO

De komende periode gaan we werken aan het registreren van CPO-bouwgroepen. Enerzijds gaan we deze registratie gebruiken om overzicht te creëren en anderzijds om de geïnteresseerden te informeren over inschrijvingsmogelijkheden voor locaties.

1.8.2. In beeld brengen beschikbare CPO locaties

Naast het inventariseren van de vraag gaan we ook kijken naar mogelijke locaties. We bekijken per nieuw woningbouwproject of hier CPO kan plaatsvinden. Hierbij kijken we ook naar het gehele woningbouwprogramma en wat er al aan CPO projecten loopt. Ook is het natuurlijk mogelijk dat een CPO zelf een locatie aandraagt.

1.11.1. Initiatiefplan – Bestemmingsplan – Omgevingsplan

De Gemeente Schagen voorziet alle initiatieven - die niet rechtstreeks in een bestemmingsplan of omgevingsplan passen - via de zogenaamde intakeprocedure van een integrale ruimtelijke, maatschappelijke en economische afweging. Dit gebeurt op basis van vastgesteld beleid en met een Principe Uitspraak door het college. Aan de hand van de Principe Uitspraak (PU) wordt programmaruimte gereserveerd én worden er onder meer afspraken gemaakt over de beoogde bouwperiode en de eventuele fasering van het project. Het gemeentebestuur kan als voorwaarde bij de planologische medewerking aan initiatieven voor (vervangende) nieuwbouw stellen dat een bepaald percentage CPO wordt gerealiseerd. Op deze wijze wordt het realiseren van CPO woningen geborgd. Aan verbetering van deze processtappen zal continu gewerkt worden.

1.11.2. Grondprijzen

Bij de grondprijs voor CPO geldt dat altijd een marktconforme prijs voor de grond wordt betaald. Waarbij voor kavels in de vrije sector wordt uitgegaan van een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs die is aanvaard door de gemeente en de verkoper, of van een veiling onder toezicht van een notaris. Afspraken hieromtrent worden vastgelegd en uitgewerkt in de anterieure overeenkomst of exploitatieplan, uitgangspunt is altijd de geldende Nota grondbeleid en de geldende Grondprijzenbrief. Hiermee kan worden geborgd CPO initiatieven voor de juiste doelgroep aan te bieden.

1.11.3. Toewijzings- en selectiebeleid

Als er meer behoefte is dan er locaties en gebouwen beschikbaar zijn, is een transparante toewijzing van CPO locaties aan CPO kandidaten noodzakelijk. Voordat een procedure tot selectie wordt ingezet, worden doelen en randvoorwaarden vastgesteld door de gemeente.

De gemeente hanteert de volgende toetsingspunten:

-Er is een grote mate van zekerheid dat de kavel/gebouw daadwerkelijk ontwikkeld kan worden volgens plan en planning;

-Er is een rechtspersoon aanwezig die fungeert als contactpersoon;

-Er zijn geen ontwikkelaars, bouwbedrijven en/of andere partijen met een commercieel belang lid van de CPO;

-Er is inzicht en overzicht in de financiën;

-Uit het initiatief blijkt dat ambities en kosten zich realistisch tot elkaar verhouden;

-Het is duidelijk in hoeverre de betreffende kavel of het bestaande pand wordt (her)ontwikkeld;

-Initiatiefnemers hebben inzicht in de voorzieningen en eventuele bovenplanse kosten die collectief gedeeld gaan worden;

-Er zijn afspraken over fasering van de werkzaamheden en de bouwstromen wanneer het CPO onderdeel uitmaakt van een groter plan. De activiteiten zitten elkaar niet in de weg;

-Alle afspraken zijn gebundeld, al dan niet, in een kavelpaspoort en eventueel voorzien van een bouwenvelop, zodat een CPO duidelijkheid heeft.

Als na beoordeling van de toetsingspunten meer CPO’s in aanmerking komen dan dat er locaties beschikbaar zijn dan wordt er overgaan tot loting.