Grondprijzenbrief 2026 gemeente ‘s-Hertogenbosch

2.1 Inleiding

Het afgelopen jaar is de grond- en vastgoedmarkt behoorlijk in beweging geweest.

In dit hoofdstuk wordt met name voor de woningen, bedrijven en kantoren een korte bespiegeling gegeven op zowel de ontwikkelingen in het afgelopen jaar, alsook de ervaringen (met de houdbaarheid) van de grondprijzen zoals die het afgelopen jaar zijn toegepast.

2.2 Woningen

Bespiegeling op de marktontwikkelingen

Door diverse organisaties, te denken valt aan banken, makelaars, kadaster, CBS, en adviesbureaus worden de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend gevolgd.

Uit alle (kwartaal- en jaar)rapportages kan samenvattend het volgende worden geconcludeerd:

•Sociale huurwoningen

Voor de sociale huurwoningen geldt dat de stijging van de grondkosten gekoppeld is aan de stijging van de liberalisatiegrens. Voor deze grens heeft het Ministerie de zogenaamde DAEB-grens (grens tussen sociale huursector en vrije sector) geïntroduceerd. Deze is voor 2025 € 900,07, ofwel een stijging van 2,32% ten opzichte van 2024 (€ 879,66).

•Middeldure huurwoningen

De behoefte aan middeldure huurwoningen is ongekend groot. Uit onderzoek blijkt echter dat aanbieders van middeldure huurwoningen in het gereguleerde segment weliswaar graag willen inspringen op de toenemende vraag, maar belemmeringen ervaren van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) om rendabel te kunnen investeren. Voor de middeldure woningen in de lagere prijsklasse hebben de corporaties zich ‘opgeworpen’ om dit segment op te pakken.

•Vrije sector woningen projectmatig

•Sinds medio 2023 trekt de woningmarkt weer aan. Deze trend heeft zich ook duidelijk voorgezet in de afgelopen jaren;

•Nieuwbouwwoningen of recent gerealiseerde woningen blijven in trek mede vanwege de gunstige energielabels;

•Zowel de verkoopprijs van bestaande als ook nieuwe woningen is het afgelopen jaar behoorlijk gestegen. Voor nieuwbouwwoningen ligt dit stijgingspercentage op circa 10 %;

•De bouwkosten zijn het afgelopen jaar gemiddeld met 4,7 % gestegen. De personeelskosten stegen hierbij in verhouding meer dan de materiaalkosten;

•Doordat de stijging van de VON-prijzen groter is dan de stijging van bouwkosten, ontstaat er gemiddeld genomen ruimte voor een verhoging van de (residuele) grondwaarde;

•De krapte op de woningmarkt is ongekend groot;

•Het consumentenvertrouwen is niet gestegen, ondanks de stabiliserende rente en stijgende lonen;

•Vrije sector woningen vrije kavels (2^1 kap en vrijstaande woningen voor (C)PO)

Deze kavels worden in hoofdzaak uitgegeven aan particulieren (PO) en aan een collectief van particuliere initiatiefnemers (CPO). De behoefte aan dergelijke kavels blijft ook in dit segment groot. Mede op basis van het advies inzake de methodiek voor grondprijsbepaling (residueel in plaats van vaste m²-prijzen), heeft er medio 2025 een taxatie plaatsgevonden op basis van de residuele methode van de nog uit te geven vrije sectorkavels in de kernen. De resultaten van deze taxatie en advies zijn uitgangspunt voor de hoogte van de m²-prijzen in 2026 voor de vrije kavels.

Ervaringen in het afgelopen jaar van de toegepaste grondquotes en -prijzen

De afgelopen periode hebben we ervaring opgedaan met de Grondprijzenbrief 2024-2025.

Met uitzondering van De Groote Wielen waar al contractuele afspraken vastgelegd waren voor de hoogte van de grondprijzen, hebben we kunnen constateren dat, mede vanwege de aantrekkende woningmarkt, de stabilisatie in de bouwkosten, de grondprijzen nog steeds houdbaar zijn en als marktconform kunnen worden bestempeld.

Samenvattende analyse woningen

Op basis van het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat zeker voor de grondgebonden woningen de (residuele) grondwaarde zou kunnen stijgen. Voor de appartementen lijkt de grondwaarde zich te consolideren (op het niveau van vorig jaar).

Met de in onze gemeente gehanteerde grondprijzen (quotesystematiek) voor projectmatige woningbouw, stijgt de grondwaarde automatisch mee met de stijging van de verkoopprijzen van de nieuwbouwwoningen (VON-prijzen). Daarnaast bestaat de wens om met de gekozen quotesystematiek uit oogpunt van consistentie en transparantie over een langere periode zijn werking te laten hebben en niet ‘te veel’ te reageren op incidenten.

Dit komt momenteel de haalbaarheid c.q. businesscase van de te realiseren projectmatige woningbouw ten goede, iets wat voor de haalbaarheid van de bouw van nieuwe appartementen een positieve werking heeft.

Samenvattend kan het volgende worden gesteld voor de grondprijzen woningbouwkavels:

•De grondprijzen voor sociale huur en middeldure huurwoningen worden verhoogd volgens de door het Rijk aangegeven verhoging van de liberalisatiegrens;

•De grondprijzen voor vrije kavels (PO/CPO) worden verhoogd op basis van de resultaten van de uitgevoerde taxaties, wat uitkomt op € 450 per m² voor rijwoningen (starters), en € 475 per m² voor kavels bestemd voor half-vrijstaande en vrijstaande woningen voor de kleine kernen. De grondprijzen in de uitleggebieden liggen gemiddeld € 25 hoger, en komen hierdoor uit op € 475 respectievelijk € 500 per m². Daarbij is, voor het bereikbaar en betaalbaar houden van de starterswoningen, voor de deze doelgroep afgeweken van de taxatie.

•Voor de projectmatige woningbouw geldt dat de residuele grondwaarde kan toenemen, omdat door de stijging van de VON-prijzen, na aftrek van de stichtingskosten van de woning, er ruimte bestaat voor een hogere residuele grondwaarde. Maar omdat er in onze gemeente gewerkt wordt met de zogenaamde quotes-systematiek neemt bij een hogere VON-prijs ook de grondwaarde ‘automatisch’ toe, omdat de grondprijs immers een percentage is van de VON-prijs.

2.3 Bedrijven (en kantoren en VAB) en overige functies/bestemmingen

De grondprijzen voor bedrijfskavels zijn conform de Grondprijzenbrief van afgelopen jaar geïndexeerd met de CPI-index.

4.1Uitgangspunten

Differentiatie naar ligging (gebiedsindeling gemeente)

Omdat ligging in veel gevallen de hoogte van de verkoopprijzen van de woning bepaalt, worden de grondprijzen voor woningbouwkavels daarvan afgeleid. Daarom heeft de Gemeente eerder gekozen voor een indeling in 3 gebieden:

a.Stedelijk Gebied (Binnenstad e.o.)

Binnenstad, Muntel, Spoorzone, (Paleiskwartier, Innovatiekwartier, EKP, Bossche Stadsdelta), Willemspoort, De Vliert, Van Herpenseweide, Graafsepoort en Zuid;

b.Overige stadsdelen (bestaande wijken en uitleglocaties)

Inbreiding in bestaande wijken (De Donken) en nieuwe uitleglocaties als De Groote Wielen en De Groote Wielen Noord;

c.Kleine Kernen

Dorpen als Bokhoven, Nuland, Oud-Empel, Engelen, Vinkel, Maliskamp en Kruisstraat.

Zie onderstaande figuur als toelichting.

Figuur 4.1 Gebiedsindeling gemeente ‘s-Hertogenbosch

Differentiatie naar financieringsklasse

Verder is er in de Grondprijzenbrief, net als vorig jaar, rekening gehouden met de navolgende financieringsklassen:

•Sociale huur

•Middeldure huur

•Rijwoningen koop

•Twee onder één kap woningen koop

•Vrijstaande woningen (projectmatig)

•Kavels (voor particulier- en collectief opdrachtgeverschap)

Differentiatie naar woningtype

Er is onderscheid gemaakt in grondgebonden en gestapelde woningen. Voor gestapelde woningen geldt dat de Grondprijzenbrief van toepassing is indien er in een bouwblok tot maximaal 6 lagen wordt gebouwd (portiek- of galerijontsluiting). Woontorens met meer dan 6 lagen zijn dermate specifiek dat hiervoor op basis van een taxatie maatwerk wordt verricht.

Overige uitgangspunten woningbouw

•Indien gerekend wordt met een grondquote, wordt deze quote berekend over VON-prijs van de woning exclusief BTW;

•De VON-prijs is de prijs die bij de daadwerkelijke verkoop is gerealiseerd. De gemeente behoudt zich het recht voor om de ondertekende koop- aannemersovereenkomst op te vragen.

•Verder geldt dat de woning inclusief een keuken, binnenmuren, tegels, afgewerkte badkamer en warmtevoorziening is. Mocht de verkoop exclusief de hiervoor genoemde voorzieningen worden verkocht dan wordt bij de VON-prijs een stelpost opgeteld (gelijk aan de gemiddelde waarde van de genoemde voorzieningen).

•De grondprijzen zijn gebaseerd op de geldende wettelijke eisen voor duurzaamheid, c.a. zoals vastgelegd in het Bouwbesluit en BENG, en de publieke kaders zoals die zijn vastgelegd (in het omgevingsplan of BOPA) voor de betreffende locatie;

•De Gemeente heeft ervoor gekozen om in voorkomende gevallen te werken met een bandbreedte, aangezien het bepalen van de exacte grondwaarde maatwerk is. De waarde is afhankelijk van locatie- en projectspecifieke omstandigheden, zoals de ligging, het omgevingsplan of BOPA, specifieke eisen aan de kwaliteit van het vastgoed, de complexiteit van de plaats waar gebouwd wordt, etc.

•Indien afgeweken wordt van de (vaste) grondprijzen, dient de afwijking goed gemotiveerd te worden. Alle grondverkopen (met uitzondering van groen- en reststroken) behoeven volgens het mandaatbesluit de instemming van het college.

•Voor locaties waar eerder afspraken zijn gemaakt (in bijvoorbeeld raam- en ontwikkelovereenkomsten, zoals De Groote Wielen (DGW), is deze Grondprijzenbrief niet van toepassing en worden deze afspraken gerespecteerd. Wel kan in dergelijke gevallen een herzienings- en/of indexeringsregeling van toepassing zijn die reeds is overeengekomen.

4.2 Sociale woningbouw

Grondprijzen in dit segment gelden voor de bereikbare huurwoningen. Er is sprake van een bereikbare c.q. sociale huurwoning indien deze door een toegelaten instelling (veelal corporatie) wordt verhuurd en een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vast te stellen liberalisatiegrens voor tweepersoonshuishoudens.

De stijging van de grondprijs voor sociale huurwoningen is gekoppeld aan de stijging van deze liberalisatiegrens grens, of zoals het Ministerie die nu de ‘DAEB-grens noemt’.

In paragraaf 2.2 is reeds vermeld dat deze voor 2025 is bepaald op € 900,07, ofwel een stijging van 2,32% ten opzichte van 2024 (€ 879,66).

De grondprijzen van de sociale huurwoningen komen hierdoor voor 2026 uit op hetgeen in onderstaande tabel is samengevat. Daarbij wordt er van uitgegaan dat er qua grootte een kavel wordt geleverd die afgestemd is op deze categorie woningen.

Sociale huur

2026

Appartementen

€ 22.000

Grondgebonden

€ 23.120

Tabel 4.2 Grondprijs sociale huurwoningen

4.3 Middeldure huurwoningen

De grondprijs van de middeldure huurwoningen is gerelateerd aan de grondwaarde van sociale huurwoningen (zie tabel 4.2.) maal een factor die verband houdt met de hoogte van de aanvangshuur en de bouwvorm.

De maximale huurprijsgrens voor middeldure huur wordt vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op € 1.184,82 (prijspeil 2025).

Voor 2026 zien de grondprijzen voor de middeldure huurwoningen er als volgt uit:

Middenduur huur

Appartementen

Grondgebonden

Huurklasse

Factor

Grondprijs

Factor

Grondprijs

Lage middenhuur

€ 900,07 - € 1.042,45

1,5

€ 33.000

2

€ 46.240

Hoge middenhuur

€ 1.042,45 - € 1.184,82

1,75

€ 38.500

2,25

€ 52.020

Tabel 4.3 Grondprijs middeldure huurwoningen

4.4 Projectmatige woningbouw

Voor de projectmatige woningbouw geldt het uitgangpunt dat de grondprijs als een percentage (quote) van de VON-prijs exclusief BTW wordt bepaald. De in onderstaande tabel genoemde prijsklassen zijn inclusief BTW. Onder projectmatige woningbouw wordt de bouw van één of meerdere woningen door een ontwikkelaar, belegger of bouwbedrijf verstaan.

Gestapeld

Prijsklasse

Kleine kernen

Uitleggebieden

Binnenstad

Appartementen

<€ 350.000

16,50 %

17,50 %

19,50 %

€ 350.000 - € 390.000

21,50 %

22,50 %

24,50 %

€ 390.000 - € 435.000

24,50 %

25,50 %

27,50 %

€ 435.000 - € 500.000

26,50 %

27,50 %

29,50 %

>€ 500.000

28,50 %

29,50 %

34,50 %

Grondgebonden

Prijsklasse

Kleine kernen

Uitleggebieden

Binnenstad

Rijwoning

<€ 350.000

29,00 %

30,00 %

32,00 %

€ 350.000 - € 390.000

31,50 %

32,50 %

34,50 %

€ 390.000 - € 435.000

33,25 %

34,25 %

36,25 %

€ 435.000 - € 500.000

33,75 %

34,75 %

36,75 %

>€ 500.000

35,00 %

36,00 %

38,00 %

Twee-onder-een-kap

<€ 405.000

32,50 %

33,50 %

35,50 %

€ 405.000 - € 500.000

33,50 %

34,50 %

36,50 %

>€ 500.000

34,50 %

35,50 %

37,50 %

Vrijstaand

<€ 500.000

33,50 %

34,50 %

36,50 %

€ 500.000 - € 750.000

34,50 %

35,50 %

37,50 %

>€ 750.000

35,50 %

36,50 %

38,50 %

Tabel 4.4 Grondprijs projectmatige woningen

4.4 Vrije kavels

Kaveluitgifte van vrije kavels voor particulier en collectief opdrachtgeverschap geschiedt tegen gedifferentieerde m²-prijzen. Kortheidshalve wordt verwezen naar onderstaande tabel, waarin de grondprijzen per m² (exclusief BTW) zijn weergegeven.

Grondgebonden

Kleine kernen

Uitleggebieden

Binnenstad

Kavel (C)PO rijwoning

Per m2

€ 450

€ 475

maatwerk

Kavel (C)PO 2^1/vrijstaand

Per m2

€ 475

€ 500

maatwerk

Tabel 4.5 Minimale grondprijs vrije kavels in € per m2

4.5 Overige woningbouwinitiatieven

Woonwagenstandplaatsen

De uitgifte van woonwagenstandplaatsen aan woningbouwcorporaties geschiedt tegen de grondprijs voor sociale woningen (zie paragraaf 3.2 van deze Grondprijzenbrief).

Woonzorgcomplexen

Voor de ontwikkeling van woonzorgconcepten door woningbouwcorporaties geldt als basis dat de grondprijs wordt herleid naar de grondprijs voor sociale huurwoningen.

Flexwoningen

Binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch is er een aantal locaties voor flexwoningen aanwezig. Woningbouw binnen deze locaties is vergund voor een periode van 10 of 15 jaar. Na deze periode dient de locatie door de betreffende corporatie weer ‘vrij’ gemaakt te worden.

Uitgangspunt is dat ontwikkeling van dergelijke nieuwe locaties (waar de bestaande flexwoningen naartoe verplaatst worden) voor de gemeente minimaal budgettair neutraal gerealiseerd moeten worden. Iedere locatie heeft zijn eigen uitdagingen en bijzonderheden, daarom vindt er maatwerk plaats.

Ontmoetingsruimten in appartementencomplexen (woonkamers)

Bij (woonzorg)appartementen kan er een behoefte ontstaan voor de realisatie van ontmoetingsruimten (woonkamer).

Het eigendom van dergelijke ontmoetingsruimten gaat over naar de initiatiefnemers (vaak woningbouwcorporatie). Als grondwaarden voor dergelijke ontmoetingsruimten geldt de grondwaarde zoals voorgesteld bij voorzieningen voor algemene en bijzondere doeleinden-niet commercieel dat hieronder nader wordt toegelicht.

Studentenwoningen

De grondprijs voor studentenwoningen wordt via de residuele methode bepaald door een onafhankelijke taxateur.