Nota Grondbeleid 2025

De gemeente Roermond gebruikt een procesmatige werkwijze om te bepalen of en hoe het grondbeleid wordt ingezet bij ruimtelijke ontwikkelingen. Deze werkwijze is opgebouwd uit drie opeenvolgende stappen:

1Analyseren

In deze eerste stap wordt de situatie breed en objectief in kaart gebracht. Dit omvat onder meer:

•beleidsmatige opgave (bv. woningbouw, duurzaamheid, bereikbaarheid);

•juridische kaders (zoals planstatus, eigendomssituatie, Omgevingswet);

•financiële uitgangspunten (grondwaarde, kostenverhaal, risico’s);

•maatschappelijke urgentie en politieke context;

•betrokken partijen en hun belangen.

Doel: een feitelijk en inhoudelijk overzicht dat als basis dient voor vervolgstappen.

2Definiëren

In deze fase wordt op basis van de analyse een inhoudelijke afweging gemaakt. Daarbij wordt bepaald:

•welk sturingsniveau nodig is vanuit de gemeente;

•welke rol(len) de gemeente het beste kan innemen (initiërend, verleidend, afwachtend, toetsend);

•welke instrumenten en inzet vereist zijn (bv. verwerving, samenwerking, kostenverhaal);

•welke capaciteit nodig is om te komen tot de volgende besluitfase;

•welke risico’s aanvaardbaar zijn of beheerst moeten worden.

Doel: het komen tot een conceptkeuze of scenario dat bestuurlijk en ambtelijk kan worden getoetst.

3Adviseren

In deze laatste stap wordt een voorstel opgesteld voor het reguliere besluitvormingsproces. Dit advies bevat:

•een samenvatting van de analyse en definities;

•een helder besluitvoorstel of keuzerichting;

•een onderbouwing van financiële en maatschappelijke impact;

•advies of voorstel voor vervolgstappen en benodigde acties.

Doel: het voorbereiden van een goed afgewogen besluit door college of raad.

1Financiële kaders grondbeleid

Het grondbeleid raakt direct aan de financiële positie van de gemeente. Deze bijlage werkt de financiële kaders uit die voortvloeien uit de beleidsmatige keuzes in de nota en biedt houvast voor de praktische toepassing in projecten en gebiedsontwikkelingen. De kaders sluiten aan op:

•de Financiële Verordening gemeente Roermond;

•het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV);

•het gemeentelijke beleid voor risicomanagement en weerstandsvermogen;

•het gemeentelijk beleid voor reserves en voorzieningen.

Binnen de administratie wordt onderscheid gemaakt in:

•Gemeentelijke grondexploitaties

•Faciliterend grondbeleid

•Overige gronden

De volgende tabel geeft de besluitvorming met betrekking tot budgetten binnen de gemeentelijke grondexploitaties en het faciliterend grondbeleid weer.

Groep:

Omschrijving:

Besluitvorming:

Gemeentelijke grondexploitaties

Nieuw project

Vaststelling door de raad via afzonderlijk raadsbesluit

Wijzigingen bestaand project

Vaststelling door de raad via MPG of jaarrekening of eventueel via afzonderlijk raadsbesluit

Faciliterend grondbeleid (grondexploitaties van derden)

Aangaan en aanpassen van kostenverhaalsovereenkomsten met afspraken over gemeentelijke investeringen en/of aan- en verkoop van onroerende goederen met gezamenlijke waarde ≤ € 750.000

Vaststelling vooraf door college via afzonderlijk voorstel , achteraf door de raad via MPG of reguliere P&C cyclus.

Aangaan en aanpassen van kostenverhaalsovereenkomsten met afspraken over gemeentelijke investeringen en/of aan- en verkoop van onroerende goederen met gezamenlijke waarde > € 750.000

Vaststelling na voorhangprocedure bij de raad door college, achteraf door de raad via MPG of reguliere P&C cyclus.

Verwerken van overige mutaties op lopende overeenkomsten

Via MPG of de reguliere P&C-cyclus.

2Gemeentelijke grondexploitaties

2.1 Verwerving van locaties

Het verkrijgen van grondposities is vaak essentieel om invloed uit te oefenen op ruimtelijke ontwikkelingen. De aankoop van gronden, al dan niet met opstallen, vindt plaats onder duidelijke voorwaarden en met een heldere motivering. Binnen verwerving wordt onderscheid gemaakt tussen:

2.1.1 Planeigen verwervingen

Planeigen verwervingen zijn onderdeel van een reeds geopende grondexploitatie. De gemeenteraad heeft het benodigde budget bij opening beschikbaar gesteld. Eventuele wijzigingen in aankoopkosten worden verwerkt bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie, en verantwoord via het MPG en de jaarrekening.

2.1.2 Strategische verwervingen

Met vaststelling van dit grondbeleid stelt de gemeenteraad een revolverende investeringsruimte van € 5 miljoen beschikbaar. Hiervan is € 1 miljoen beschikbaar voor voorbereidingskosten en € 4 miljoen voor strategische verwervingen. Dit stelt het college in staat slagvaardig op te treden bij kansen op de grondmarkt die bijdragen aan de doelen van de Ruimtelijke Ontwikkelstrategie en aan de gewenste rolinvulling uit het grondbeleid. Voor grotere aankopen geldt, zoals is vastgelegd in de financiële verordening , dat de raad vooraf moet worden geïnformeerd en in de gelegenheid wordt gesteld om wensen en bedenkingen kenbaar te maken voordat het college besluit neemt.

Werking revolverend fonds

Voor strategische verwervingen is een revolverende investeringsruimte van € 5 miljoen beschikbaar. Deze ruimte is deels bedoeld voor strategische verwervingen die nog niet aan een grondexploitatie zijn gekoppeld, maar strategisch van belang zijn voor toekomstige opgaven (€ 4 miljoen). Het resterende deel van € 1 miljoen is bestemd voor voorbereidingskosten behorende bij projecten die mogelijk leiden tot een grondexploitatie.

Het besluit om over te gaan tot een strategische verwerving of te starten met de voorbereiding voor een mogelijke grondexploitatie, kan binnen de investeringsruimte genomen worden door het college, met inachtneming van artikel 8 van de financiële verordening.

De effectuering van de investeringsruimte dient via de reguliere P&C cyclus per project en/of specifieke verwerving ingericht te worden. Conform BBV mogen deze kosten 5 jaar geactiveerd worden onder de immateriële vaste activa. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie, anders dient dit afgeboekt te worden t.l.v. het jaarresultaat.

Deze investeringsruimte is zowel voor de verwervingskosten als direct daaraan verbonden kosten, zoals rentelasten, beheerkosten, onderzoeken, planvoorbereiding en juridische begeleiding.

Indien een verwerving niet wordt ingebracht in een grondexploitatie, is bij besluitvorming over aanhouden of verkoop aanvullende dekking vereist. De inzet van het krediet wordt gemonitord via het Meerjarenperspectief Grondbeleid (MPG). Daarin wordt gerapporteerd over beschikbaarheid, toerekening en actuele besteding.

Voor individuele verwervingen met een totale waarde van meer dan € 750.000 geldt dat het college pas tot besluitvorming mag overgaan nadat de gemeenteraad over het voornemen is geïnformeerd en in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken, conform de financiële verordening.

De investeringsruimte wordt weer beschikbaar gesteld zodra de grondexploitatie wordt vastgesteld door de raad geopend en deze kosten hieraan worden toegerekend. Zo ontstaat een revolverend karakter.

Voorwaarden, procedure en activering:

•Aankoop vindt plaats na inhoudelijke toets op nut, noodzaak en samenhang met gemeentelijke ambities en andere (voorgenomen) ruimtelijke ontwikkelingen;

•Gronden worden bij voorkeur minnelijk verworven, op basis van onafhankelijke taxatie en marktconforme voorwaarden;

•Het voorkeursrecht kan worden ingezet als onderhandelingsinstrument;

•Bij onvoldoende resultaat kan in het publieke belang gebruik worden gemaakt van onteigening of kavelruil.

•Strategische verwervingen worden geactiveerd op basis van de aard van de aankoop conform richtlijnen van de BBV onder de categorie Materiële Vaste Activa, al dan niet onder de subpost Warme gronden. In geval van voorbereidingskosten wordt dit geactiveerd onder immateriële vaste activa.

Administratieve verwerking van strategische verwervingen

Strategische verwervingen worden administratief verwerkt conform de richtlijnen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De verwerking vindt plaats als volgt:

•Aangekochte gronden worden geactiveerd als warme gronden (voorraden), zolang redelijkerwijs verwacht mag worden dat zij binnen afzienbare tijd worden ingebracht in een grondexploitatie.

•Bijkomende kosten die direct verband houden met de verwerving of de voorbereiding van toekomstige ontwikkelingen, zoals rentelasten, beheerkosten, planvoorbereiding, juridische kosten of onderzoeken, worden geactiveerd als immateriële vaste activa.

•Zolang de verwerving nog niet tot een grondexploitatie behoort, wordt niet gerekend met structurele begrotingsconsequenties. Kosten die samenhangen met beheer of rente worden via activering gedekt binnen de revolverende investeringsruimte.

•Incidentele lasten zijn mogelijk als gevolg van afwaardering of het treffen van een voorziening. Dit kan aan de orde zijn als geactiveerde kosten, zoals voorbereidingskosten, na verloop van tijd (langer dan vijf jaar) niet meer als actief verantwoord kunnen blijven.

De gemeenteraad wordt betrokken bij strategische verwervingen waarvoor het college bevoegd is op basis van het revolverend investeringsruimte, maar die qua omvang of aard onder het regime vallen van artikel 8.2 van de Financiële Verordening. In die gevallen wordt de raad vooraf geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld om wensen en bedenkingen kenbaar te maken.

2.2 Opening van een grondexploitatie

Een grondexploitatie wordt geopend zodra de gemeenteraad het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting formeel vaststelt. Dit gebeurt op basis van de volgende uitgangspunten:

•er is een ruimtelijk plan of projectdefinitie met voldoende mate van uitwerking;

•de kosten en opbrengsten zijn realistisch geraamd;

•er is sprake van voldoende zicht op financiële dekking, bijvoorbeeld via grondopbrengsten, financiële bijdragen, subsidies of andere inkomstenbronnen;

•het verwachte saldo is in beginsel neutraal óf positief.

•Mocht het verwachte saldo negatief zijn, dan moet conform BBV regelgeving een voorziening worden getroffen voor de afdekking van het tekort. Deze voorziening is administratief een waardecorrectie op de grondexploitatie. Het negatieve saldo maatschappelijk wordt gerechtvaardigd (bijv. door het realiseren van woningbouw, transformatie, leefomgevingskwaliteit of sociale doelstellingen).

De gemeenteraad besluit op basis van een voorstel waarin ten minste het volgende is opgenomen:

•de grondexploitatiebegroting;

•de wijze van dekking of onderbouwing van een eventueel tekort;

•een risicoanalyse;

•een toelichting op de uitgangspunten van het grondexploitatiecomplex (begrenzing, grondgebruik, fasering, berekeningswijze, kosten- en opbrengstenraming, onderbouwing van de bedragen, maatschappelijke meerwaarde).

2.2.1 Voorbereidingskosten en activering

Zolang een project zich in de voorbereidingsfase bevindt, is er nog geen formeel geopende grondexploitatie. De gemeente kan kosten tijdelijk activeren onder de post “immateriële vaste activa” mits:

•onderbouwd en passend binnen BBV-richtlijnen;

•voorzien van een raadsbesluit over het benodigde budget; Onder 2.1.2. wordt nader ingegaan op de beschikbare investeringsruimte voor voorbereiding.

•maximaal vijf jaar vóór opening van de grondexploitatie, of na vijf jaar via het nemen van een voorziening.

•Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt moeten bestuurlijke instemming hebben.

2.2.2 Parameters en uitgangspunten

De volgende parameters worden toegepast conform BBV-voorschriften en gemeentelijke spelregels:

•Rente: Rentetoerekening op basis van de boekwaarde per 1 januari, op basis van de omslagrente.

•Disconteringsvoet: Gelijk aan het inflatiestreefpercentage van de ECB, conform BBV.

•Kostenstijging: Gemiddelde prijsindex voor GWW-sector over de afgelopen 10 jaar (CBS).

•Opbrengstenstijging: Gebaseerd op inschatting van minimaal twee onafhankelijke onafhankelijke bronnen (zoals CBS, banken) die hier zich over uitspreken.

•Rekenmethode: De eindwaardemethode wordt toegepast.

2.2.3 Kostenverantwoording

•Kosten worden toegerekend conform de BBV-kostensoortenlijst.

•Ambtelijke kosten worden geraamd via de landelijke Plankostenscan.

•Investeringen in de openbare ruimte worden toegerekend op basis van proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid. Niet-toerekenbare investeringen worden geactiveerd als materieel vast actief.

2.3 Actualisatie, winst- en verliesverwerking

Grondexploitaties worden jaarlijks herzien via het MPG. De gemeenteraad stelt de geactualiseerde begrotingen en parameters vast via de jaarrekening. Bij substantiële afwijkingen in planopzet, begroting, investeringskredieten of risico’s wordt de aangepaste grondexploitatie via het MPG of separaat aan de raad voorgelegd.

2.3.1 Afsluiting

Afsluiting vindt plaats als:

•het project volledig is gerealiseerd, of;

•resterende werkzaamheden zijn beperkt (<5%) en binnen 2 jaar worden afgerond..

2.3.2 (Tussentijdse) winstneming

Winst moet worden genomen als:

•het resultaat betrouwbaar te ramen is;

•gronden zijn verkocht;

•en kosten daadwerkelijk zijn gerealiseerd;

•Looptijd grondexploitatie < 10 jaar.

Toepassing geschiedt via de Percentage of Completion-methode. Winst wordt pas genomen als het realisatiebeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel beide zijn gewogen.

De financiële verwerking van tussentijds genomen winst vindt plaats conform de BBV-richtlijnen. In lijn met het advies van de commissie BBV wordt deze winst niet direct als resultaat verantwoord, maar eerst gereserveerd in een winstrisicoreserve. Vrijval naar het resultaat vindt pas plaats zodra voldoende zekerheid bestaat over de realisatie van dat resultaat.

Daarbij geldt als minimumvoorwaarde dat:

•de gerealiseerde opbrengsten de gerealiseerde kosten overstijgen (positief saldo op boekwaarde); en

•de resterende kosten en opbrengsten in de grondexploitatie geen substantiële risico’s meer bevatten.

2.3.3 Verliesvoorziening

Bij onafwendbaar verlies wordt een voorziening getroffen op basis van de eindwaarde. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd en apart verantwoord. Dekking van een verlies via een voorziening geldt niet als opbrengst in de grondexploitatie.

3Kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid

3.1 Algemeen kader

Bij gebiedsontwikkelingen zonder gemeentelijke grondpositie past de gemeente, conform BBV-terminologie, faciliterend grondbeleid toe. Dit betekent dat de gemeente kosten verhaalt op initiatiefnemers zonder zelf actief te ontwikkelen. Er is sprake van faciliterend grondbeleid zodra de gemeente kosten maakt voor planvorming, infrastructuur of openbare voorzieningen en deze kosten op private partijen worden verhaald. Kostenverhaal vindt plaats via:

•privaatrechtelijke overeenkomsten (anterieure overeenkomsten);

•of, indien nodig, via publiekrechtelijke regels in het omgevingsplan (publiek kostenverhaal).

Toerekening van kosten geschiedt op basis van de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit en wordt onderbouwd op basis van de criteria: toerekenbaarheid, proportionaliteit en profijt.

3.2 Vormen van faciliterend grondbeleid

De gemeente Roermond hanteert binnen het faciliterend grondbeleid twee actuele werkwijzen:

•Verleidend grondbeleid: de gemeente voert regie via kaders, visies en ruimtelijke randvoorwaarden en zet in op het verleiden van marktpartijen tot gewenste investeringen, zonder directe inhoudelijke bemoeienis in het exploitatieproces. Hierbij hoort actieve communicatie, programmering en het tijdig aanhaken van initiatiefnemers aan gemeentelijke ambities.

•Toetsend grondbeleid: de gemeente stelt kaders en toetst het initiatief via een duidelijke procedure op inhoudelijke en financiële voorwaarden. De gemeente hanteert hier een beoordelende rol bij de totstandkoming van de overeenkomst en bewaakt het publieke belang.

Beide vormen vallen onder het faciliterend grondbeleid zoals omschreven in het BBV. De keuze voor een rol wordt gemotiveerd per project, op basis van de inhoud, urgentie en maatschappelijke impact (zie ook hoofdstuk 4 van de nota).

3.3 Besluitvorming over kostenverhaalsovereenkomsten

Het college is op grond van artikel 160 van de Gemeentewet bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. In de Financiële Verordening is bepaald dat de gemeenteraad vooraf wordt geïnformeerd en in de gelegenheid wordt gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken bij:

•het aangaan of aanpassen van kostenverhaalsovereenkomsten waarin afspraken zijn opgenomen over gemeentelijke investeringen en/of aan- en verkoop van onroerende goederen, met een gezamenlijk waarde groter dan € 750.000

Het college heeft daarnaast een actieve informatieplicht richting de raad (artikel 169 lid 4 Gemeentewet) bij besluiten met mogelijk ingrijpende gevolgen.

3.4 Werkwijze faciliterend grondbeleid

Zodra een intentie- of anterieure overeenkomst is gesloten waarin afspraken over kostenverhaal zijn opgenomen, wordt in de administratie onder faciliterend grondbeleid een project aangemaakt. Verder wordt:

•De begroting per project vastgesteld bij de jaarlijkse herziening van het MPG;

•Jaarlijks wordt de balanspositie per project geactualiseerd;

•Na realisatie van alle kosten en opbrengsten wordt het project afgesloten.

3.5 Gemeentegronden binnen faciliterende projecten

Binnen faciliterend grondbeleid kan de gemeente gronden in eigendom hebben binnen een ontwikkelingsgebied. Van faciliterend grondbeleid is alleen sprake als de gemeente geen actieve grondexploitatie voert in de zin van het BBV (zoals het zelf bouwrijp maken of faseren van grond), maar de ontwikkeling volledig laat uitvoeren door derden.

De volgende voorwaarden zijn daarbij van belang:

•De gemeente verkoopt haar gronden aan een private partij (zoals een ontwikkelaar of woningcorporatie) die zelfstandig verantwoordelijk is voor de gebiedsontwikkeling;

•De gemeente voert geen werkzaamheden uit op het gebied van bouw- of woonrijp maken;

•Er is geen sprake van een gemeentelijke grondexploitatie, de uitgifte en bijbehorende kosten en baten worden verwerkt in de administratie conform BBV (zie 3.4).

•De baten komen ten gunste van de deelreserve ‘risico’s gemeentelijke grondexploitaties’ tot de vastgestelde minimumpositie.

In de overeenkomst met de afnemer worden heldere voorwaarden opgenomen over:

•het beoogde gebruik van de gronden (bijvoorbeeld woningbouw of maatschappelijke voorzieningen);

•termijnen voor uitvoering, zoals de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen (voorheen bouwvergunning);

•aanvullende bepalingen zoals een terugkooprecht of ontbindende voorwaarde, voor het geval dat de afnemer niet binnen de afgesproken termijn voldoet aan de overeengekomen verplichtingen.

Indien de gemeente wél zelf werkzaamheden uitvoert die passen binnen actief grondbeleid (zoals bouwrijp maken, faseren van uitgifte, of opstellen van een gemeentelijke grondexploitatie), dan worden de gronden opgenomen in een reguliere grondexploitatie en geldt het volledige BBV-kader voor actief grondbeleid (zie hoofdstuk 2 van deze bijlage).

3.6 Structureel uitvoeringsbudget faciliterend grondbeleid

Om faciliterend grondbeleid en met name verleidend en toetsend grondbeleid effectief te kunnen uitvoeren, is een structureel uitvoeringsbudget noodzakelijk. Dit budget dekt bijvoorbeeld:

•de inzet van externe adviseurs bij gebiedsvisies of planprocedures;

•ambtelijke inzet bij het begeleiden van initiatieven;

•juridische en financiële toetsing van anterieure overeenkomsten.

Het structurele budget is opgenomen in de gemeentebegroting. De hoogte van het budget is gebaseerd op historische gegevens over de kosten in de initiatieffase van vergelijkbare gebiedsontwikkelingen.

4Overige gronden buiten grondexploitaties

De gemeente houdt naast gronden in grondexploitaties en faciliterende projecten ook overige gronden aan. Dit betreft gronden waarvan de kosten en/of opbrengsten op dit moment niet zijn gekoppeld aan een gemeentelijke grondexploitatie of aan een complex faciliterend grondbeleid.

Er worden twee categorieën onderscheiden:

4.1 Gronden uit voormalige grondexploitaties

Dit zijn restkavels uit afgesloten grondexploitaties die nog niet zijn verkocht. Deze gronden zijn in principe bouwrijp en worden op de balans geplaatst onder de vlottende activa (voorraad gereed product).

Voor nog resterende kosten (zoals afronding van civiele werkzaamheden) wordt een voorziening getroffen. De gemeente streeft naar uitgifte op korte termijn, conform de voorwaarden die eerder in het grondexploitatiecomplex zijn opgenomen.

4.2 Gronden zonder concreet plan

Gronden zonder concreet plan, met een vaste bestemming maar nog zonder transformatieproces, worden als materiële vaste activa onder 'gronden en terreinen' gewaardeerd tegen historische kostprijs. Daarbij geldt:

•toetsing marktwaarde minimaal eens per twee jaar;

•afwaardering wordt verantwoord via het exploitatieresultaat.

Indien voor bouwontwikkelingen al sprake is van planologische besluitvorming en een realistische realisatietermijn, kan conform de BBV-richtlijnen de waardering worden gebaseerd op de toekomstige bestemming. Deze gronden worden geactiveerd onder de “Warme gronden”.

4.3 Inzicht en verantwoording

Alle overige gronden worden jaarlijks geactualiseerd via het MPG en toegelicht in de paragraaf Grondbeleid van de begroting en jaarrekening. Daarbij wordt inzicht gegeven in:

•het meerjarig verloop van de grondvoorraad;

•eventuele voorzieningen;

•risico’s in relatie tot marktwaarde;

•beleidsmatig vervolggebruik (aanhouden, inzetten, afstoten).

5Reserve gebiedsontwikkeling

De gemeente Roermond beschikt over een Reserve Gebiedsontwikkeling. Binnen deze reserve worden 4 functionele doelen onderscheiden:

1bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen (bij faciliterend grondbeleid);

2afdekking van risico’s op gemeentelijke grondexploitaties;

3afdekking van risico’s behorende bij strategische verwervingen;

4buffering van voorlopige winstneming waarvan de realisatie nog onzeker is (winstrisicoreserve).

5.1 Bovenwijkse voorzieningen

Bij faciliterend grondbeleid vraagt de gemeente een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen aan initiatiefnemers. Deze bijdrage wordt gestort in de Reserve Gebiedsontwikkeling, deelreserve ‘bovenwijkse voorzieningen’.

•Het begroten van de storting vindt plaats door besluit via het MPG of in voorkomende gevallen de reguliere P&C cyclus;

•Besteding van deze middelen vindt (totdat het programma kostenverhaal gereed en vastgesteld is) uitsluitend plaats bij raadsbesluit.

5.2 Risico’s gemeentelijke grondexploitaties

De reserve dient mede als buffer voor risico’s op gemeentelijke grondexploitaties. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

•voorzienbare risico’s: project-specifiek en opgenomen in de grondexploitatieberekeningen;

•niet-voorzienbare (algemene) risico’s: zoals marktfluctuaties of conjuncturele effecten.

Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen voor de algemene risico’s van grondexploitaties wordt de zogenoemde IFLO-methode toegepast. Deze methode gaat uit van een vast percentage van:

•de boekwaarde van in grondexploitatie genomen gronden;

•de nog te realiseren opbrengsten.

Voor Roermond wordt een percentage van 5% per component gehanteerd, uitgaande van een gematigd risicoprofiel. Dit resulteert in een minimale omvang voor deze risicobuffer. Deze wordt jaarlijks herijkt in het kader van het MPG. Afwijkend kan via een raadsvoorstel een ander percentage worden gehanteerd afhankelijk van het risicoprofiel.

Deze deelreserve wordt gevuld uit de opbrengst van grondverkopen die niet binnen een grondexploitaties vallen. Boekwinst op de verkoop van gronden (bij faciliterend beleid, restgronden of gronden zonder concreet plan) wordt gestort in de deelreserve tot het niveau van de benodigde risicobuffer is bereikt. Een eventueel overschot komt t.g.v. de Algemene Reserve.

5.3 Risico’s bij strategische verwervingen

Dit is een nieuwe deelreserve binnen de Reserve Gebiedsontwikkeling. Voor iedere strategische verwerving maakt de gemeente een risico-inschatting. Deze inschatting gebeurt op basis van de kans × impact-benadering zoals vastgelegd in de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen. Daarbij wordt gewerkt met drie risicoklassen: hoog (65%), midden (35%) en laag (20%).

Op basis van deze berekening wordt de deelreserve aangevuld vanuit de algemene reserve. Bij besluitvorming aangaande de strategische verwerving, zal ook de benodigde aanvullende dekking in de deelreserve worden voorgelegd ter besluitvorming.

Indien de verwerving niet leidt tot een grondexploitatie binnen de kaders van de BBV, vindt afwaardering plaats op basis van een actuele taxatie. Dekking vindt dan plaats ten laste van deze deelreserve.

Zodra de verwerving wordt ondergebracht in een grondexploitatie, vervalt de claim op de reserve gebiedsontwikkeling nadat een besluit is genomen over alternatieve dekking.

5.4 Winstrisicoreserve

Dit is een nieuw onderdeel (deelreserve) binnen de bestaande reserve. Als tussentijds winst wordt gerealiseerd bij grondexploitaties, maar nog onzekerheid bestaat over het definitieve resultaat, wordt deze winst eerst gereserveerd in de Reserve Gebiedsontwikkeling.

Dit past binnen het advies van de commissie BBV om:

•winst slechts te verantwoorden als deze betrouwbaar is ingeschat;

•en anders eerst te reserveren totdat duidelijkheid bestaat over resterende kosten en opbrengsten.

De vrijval naar het resultaat vindt pas plaats zodra:

•de gerealiseerde opbrengsten de gerealiseerde kosten overstijgen (positieve boekwaarde);

•en er geen substantiële risico’s meer resteren in het project.

6Begroting en verantwoording

De gemeenteraad wordt op meerdere momenten per jaar geïnformeerd over de voortgang, resultaten en risico’s van het gemeentelijk grondbeleid. Deze rapportages vormen samen het financiële en beleidsmatige toezichtskader op de uitvoering van grondexploitaties, faciliterende projecten en overige gronden.

De rapportagelijnen zijn als volgt ingericht:

a.Paragraaf Grondbeleid bij de begroting

In de jaarlijkse programmabegroting is een afzonderlijke paragraaf opgenomen over het grondbeleid. Deze bevat een vooruitblik op het beleid, de planning en de financiële randvoorwaarden voor de komende jaren.

b.Paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening

In de jaarrekening wordt gerapporteerd over de uitvoering van het grondbeleid zoals eerder opgenomen in de begroting. Dit betreft zowel beleidsmatige als financiële verantwoording over het afgelopen boekjaar.

c.Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG)

Het college informeert de raad jaarlijks via het MPG over de integrale stand van zaken van het gemeentelijk grondbeleid. Dit document wordt gelijktijdig met de Kadernota aangeboden aan de raad en vastgesteld.

In het MPG wordt gerapporteerd over:

•de voortgang van lopende projecten:

o gemeentelijke grondexploitaties;

o projecten op basis van faciliterend grondbeleid (inclusief deelprojecten);

o gronden buiten grondexploitatie (zoals restgronden en strategische gronden);

•de ontwikkeling van risico’s en het benodigde weerstandsvermogen;

•relevante trends, samenhang en financiële vertaling van ruimtelijke ontwikkelingen.

d.Projectenrapportages bij de tussenrapportages

Het college informeert de raad via tussenrapportages. Daarin wordt de raad via de bijlage ‘projectenrapportage’ ook geïnformeerd over lopende ruimtelijke projecten. Deze rapportages worden vastgesteld door de raad en maken onderdeel uit van de reguliere P&C cyclus.

Deze bijlage bevat antwoorden op veelgestelde vragen over het gemeentelijk grondbeleid. De antwoorden zijn bedoeld om het beleid toegankelijk te maken voor initiatiefnemers, raadsleden, inwoners en andere betrokkenen. Waar mogelijk wordt verwezen naar de bijlagen of hoofdstukken uit de nota.

1Neemt de gemeente altijd zelf initiatief bij gebiedsontwikkelingen?

Nee. De gemeente Roermond maakt per initiatief een bewuste rolkeuze. Daarbij hanteren we vier rollen:

•Initiërend: de gemeente neemt zelf het voortouw, meestal via een grondexploitatie.

•Verleidend: de gemeente stimuleert een ontwikkeling met kaders, visies en soms investeringen.

•Afwachtend: de gemeente neemt kennis van het initiatief en toetst de haalbaarheid.

•Toetsend: de gemeente toetst het initiatief aan de planologische en beleidsmatige kaders.

Zie hoofdstuk 4 voor het afwegingskader dat ten grondslag ligt aan deze keuzes.

2Betekent een initiërende rol dat de gemeente ook alle gronden verwerft?

Niet per definitie. De gemeente verwerft alleen gronden als dat nodig is om maatschappelijke doelen te realiseren. In andere gevallen wordt gewerkt met afspraken, samenwerking of planologische kaders. Zie hoofdstuk 2 en 4.

3Mag een gemeente winst maken met grondbeleid?

Ja, dat mag, maar het is geen doel op zich. Het grondbeleid is gericht op het realiseren van een zo hoog mogelijk maatschappelijk resultaat, in combinatie met een financieel haalbaar resultaat. Een positief financieel saldo uit grondexploitaties wordt ingezet voor risicobeheersing of nieuwe maatschappelijke investeringen. Zie ook hoofdstuk 5 en Bijlage B.

4Wat gebeurt er als een verworven locatie uiteindelijk niet wordt ontwikkeld?

Als een locatie niet tot een gebiedsontwikkeling leidt, wordt beoordeeld of de grond wordt aangehouden of verkocht. Afwaardering vindt plaats volgens de BBV. Dit wordt toegelicht in Bijlage B.

5Welke bijdrage verwacht de gemeente van private initiatiefnemers?

Initiatiefnemers dragen bij aan bovenwijkse voorzieningen, planvoorbereiding en soms gebiedsinrichting. Dit wordt geregeld via kostenverhaal. Zie hoofdstuk 5.2 en Bijlage B.

6Wat is het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG)?

Het MPG is het jaarlijkse rapport over alle gemeentelijke grondexploitaties, rollen en risico’s. De raad stelt dit vast samen met de Kadernota. Het MPG is het centrale instrument voor financiële verantwoording van het grondbeleid. Zie hoofdstuk 6 en Bijlage B.

7Hoe toetst de gemeente plannen van initiatiefnemers?

Bij een toetsende rol kijkt de gemeente of een initiatief past binnen het beleid, het omgevingsplan en de kaders uit de nota grondbeleid. Als het plan niet voldoet, kan de gemeente het afwijzen of voorwaarden stellen. Zie hoofdstuk 4.

8Wat is het verschil tussen verleidend en toetsend grondbeleid?

Beide zijn vormen van faciliterend grondbeleid (in BBV-termen), maar verschillen in sturingsintensiteit:

•Verleidend: de gemeente stelt kaders én zet actief in op realisatie (bijv. via visie, investeringen of participatie).

•Toetsend: de gemeente beperkt zich tot beoordeling en juridische toetsing aan bestaande kaders. Zie hoofdstuk 4.

9Wanneer mag de gemeente strategisch gronden aankopen?

Bijvoorbeeld om invloed uit te oefenen op stagnerende ontwikkelingen, ongewenst eigendom tegen te gaan of een maatschappelijke voorziening te realiseren. De criteria en financiële kaders staan in hoofdstuk 2 van Bijlage B.

10Hoe bepaalt de gemeente of een initiatief kansrijk is?

Via toetsing aan beleidskaders. De gemeente kijkt naar uitvoerbaarheid, maatschappelijke impact, financiële haalbaarheid en de rol van initiatiefnemers.

11Wat is het verschil tussen grond zonder concreet plan en een grondexploitatie?

Grond zonder concreet plan heeft nog geen ontwikkeling of exploitatie. De gemeente waardeert die grond anders op de balans (materiële vaste activa). Bij vastgestelde plannen met financiële dekking wordt een grondexploitatie opgezet. Zie Bijlage B, hoofdstuk 4.

12Welke risico’s houdt de gemeente aan in het grondbeleid?

Dat zijn onder meer planuitval, marktvertraging of kostenoverschrijding. De gemeente houdt rekening met die risico’s door het vormen van de Reserve Gebiedsontwikkeling. Zie Bijlage B, hoofdstuk 5.

13Hoe vaak wordt het grondbeleid geactualiseerd?

De nota wordt herzien als wets- of beleidswijzigingen daartoe aanleiding geven. Nieuwe inzichten of landelijke ontwikkelingen (zoals Omgevingswet of BBV) kunnen aanleiding zijn voor aanpassing. Kleine bijstellingen die voortkomen uit de jaarlijkse evaluatie kunnen via de paragraaf grondbeleid verlopen in de begroting en/of de jaarrekening.