Ruimtelijke Ontwikkelingen in het buitengebied 2024

1.2.1 Gewenste herziening beleid

In de Kadernota Landelijk gebied, die de gemeenteraad op 15 december 2011 heeft vastgesteld, worden ruimtelijke kaders beschreven die worden gebruikt als toetsings- en afwegingskader voor ontwikkelingen in het buitengebied. De Kadernota doet echter geen concrete uitspraken over het toepassen van het rood- voor-rood beleid en het VAB-beleid. Daarom heeft de gemeenteraad op 4 juni 2015 als aanvulling op de Kadernota Landelijk gebied het beleid ‘ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied’ vastgesteld. De gemeenteraad heeft aangegeven deze aanvulling te willen evalueren en daarna te herzien. Aanleiding hiervoor is een aantal rood-voor-rood principeverzoeken die passend waren in het huidige beleid, maar door de commissie grondgebied niet positief ontvangen zijn. Daarnaast is er sprake van gewenste ontwikkelingen die niet passen in het huidige beleid. De gemeenteraad wil het huidige beleid aanvullen voor die situatie waarbij een compensatiewoning niet op de slooplocatie kan worden gerealiseerd. Hiervoor worden gebieden aangewezen waar compensatiewoningen kunnen worden gerealiseerd. Verder wordt er een alternatieve planologische route geboden om een inwoonsituatie om te zetten naar een reguliere woning. In de volgende hoofdstukken wordt een actueel beleidskader gegeven voor VAB-locaties en rood-voor-rood. Deze beleidsregels zijn een aanvulling op de Kadernota Landelijk gebied of de opvolger daarvan.

Bij een (grootschalige) uitbreiding of nieuwvestiging (al dan niet op een bestaand erf) in het buitengebied is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel. Het voorliggende beleid zal ook een richtlijn geven voor een rekenmethode waarbij de investering in de ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in het buitengebied inzichtelijk wordt gemaakt.

1.2.2 Actualiteiten & noodzaak doorontwikkeling beleid

Momenteel zijn er verschillende landelijke en provinciale stoppersregelingen. Zij hebben als doel de reductie van stikstofuitstoot door vrijwillige beëindiging van veehouderijen.

Ook in de gemeente Rijssen-Holten komen veehouderijen in aanmerking voor deze regelingen. De implementatie van landelijke en provinciale stoppersregelingen heeft gevolgen voor de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de gemeente Rijssen-Holten. Doordat de rijksregelingen te combineren zijn met gemeentelijke regelingen zijn de volgende aandachtspunten geconstateerd:

-(Grote) toekomstbestendige bedrijven kiezen ervoor gebruik te maken van de landelijke en provinciale regelingen en te stoppen (soms in combinatie met omschakelen naar akkerbouw).

-Binnen deelgebieden 3 & 4 zijn er ondernemers die er voor kiezen te stoppen middels de stoppersregelingen.

Ons voorgaande beleid speelde niet in op het combineren van deze regelingen met de rood voor roodregeling, VAB regeling en sloopmeterregistratieregeling. En werd er geen maximum aan het aantal te compenseren woningen gesteld bij het combineren van regelingen. Met deze doorontwikkeling van het beleid is de samenhang van verschillende regelingen bekeken en zijn de regelingen (of combinaties hiervan) op onderdelen aangescherpt.

3.3.1 Sloop en nieuwbouw

Uitgangspunt van het beleid is hergebruik van bestaande gebouwen. Echter in sommige situaties is sloop en nieuwbouw gewenst als onderdeel van het verhogen van ruimtelijke kwaliteit. Daarom gelden de volgende specifieke uitgangspunten:

•Vervangende nieuwbouw is mogelijk tot maximaal 1000 m2. Indien meer vierkante meters gewenst zijn geldt er een saneringsregeling van 50%. Dit houdt in dat van alles wat bovenop de 1000 m2 gesloopt wordt, 50% terug mag worden gebouwd;

•Bestaande bebouwing welke niet hergebruik wordt dient gesloopt te worden;

•De toegestane vierkante meters aan bebouwing voor de nieuwe bedrijfsfunctie wordt gebaseerd op de aanwezige legale (agrarische) bebouwing. Indien er wordt gesloopt en niet teruggebouwd wordt, worden deze vierkante meters bebouwing afgetrokken van het maximale toegestane oppervlakte;

•Ter compensatie om een gebouw voor vab te gebruiken wat minder dan 5 jaar in agrarisch gebruik geweest is, mag andere bebouwing op het perceel gesloopt worden;

•De investering die gedaan moet worden in het kader van de kwaliteitsimpuls groene omgeving kan ook gedeeltelijk gebruikt worden voor het opknappen van karakteristieke en/of monumentale bebouwing.

•Voor het realiseren van een VAB locatie > dan 1000m2 geldt dat aangetoond moet worden middels een bedrijfsplan dat is nodig /levensvatbaar is.

3.3.2 Nevenactiviteit of kleinschalige bedrijfsactiviteit bij een actief agrarisch bedrijf

Sinds een aantal jaar vindt er verbreding plaats van de landbouw. Dit resulteert in nieuwe bedrijfsmatige nevenactiviteiten welke al dan niet agrarisch gerelateerd zijn. Het is van belang om deze nieuwe bedrijfsmatige activiteiten planologisch goed te regelen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen nevenactiviteiten en bedrijfsactiviteiten.

Nevenactiviteiten

Een nevenactiviteit kan als volgt worden gedefinieerd: een aanvullende, ondergeschikte activiteit ten opzichte van de hoofdactiviteit.

Het agrarische bedrijf vormt hierbij altijd de hoofdactiviteit. Omdat het gaat om een aanvullende activiteit ten opzichte van het agrarische bedrijf stopt deze nevenactiviteit altijd wanneer het agrarische bedrijf stopt. Voorbeelden van agrarische gerelateerde nevenactiviteiten zijn bijvoorbeeld: een kaasmakerij, een ijsmakerij en verkoop van eigen producten. Daarnaast kunnen nevenactiviteiten ook niet-agrarisch zijn, zoals verhuur van fietsen of een caravanstalling. Om te bepalen of het een ondergeschikte activiteit betreft wordt er gekeken naar arbeidsbehoefte, ruimtebeslag en milieuhinder (maximaal milieucategorie 2 uit de VNG Handleiding voor bedrijven en milieuzonering). Een aantal veelvoorkomende nevenactiviteiten zijn opgenomen in het geldende bestemmingsplan/ omgevingsplan en kunnen met een melding of een omgevingsvergunning gerealiseerd worden. Voor andere nevenactiviteiten biedt dit beleid handvatten.

Een kleinschalige agrarische nevenactiviteit kan als volgt worden gedefinieerd: een zelfstandige Kleinschalige bedrijfsactiviteit

bedrijfsactiviteit ten opzichte van het agrarische bedrijf.

Omdat het gaat om een zelfstandige bedrijfsactiviteit ten opzichte van het agrarische bedrijf stopt deze nevenactiviteit niet wanneer het agrarische bedrijf stopt. Dit geldt echter niet voor de deelgebieden 3 en 4 uit het Landschapsontwikkelingsplan. Hier geldt voor kleinschalige bedrijfsactiviteiten dat deze stoppen wanneer het agrarische bedrijf stopt. Dit omdat het gebied primair bedoeld is voor agrarische bedrijvigheid en uitbreiding daarvan.

Het agrarische bedrijf blijft de hoofdactiviteit. De functie blijft dan ook agrarisch bedrijf met een aanduiding voor de nieuwe kleinschalige bedrijfsactiviteit. Het kan hier gaan om agrarisch gerelateerde bedrijfsactiviteiten (o.a. landschapsonderhoud, landbouwmechanisatie) of niet-agrarisch gerelateerde bedrijfsactiviteiten (o.a. kinderopvang) of een mix van beiden (o.a. zorgboerderij). Om te bepalen of het een ondergeschikte activiteit betreft wordt er gekeken naar arbeidsbehoefte, ruimtebeslag en milieuhinder. Voor niet-agrarisch gerelateerde bedrijfsactiviteiten geldt een maximum omvang die wenselijk is in het buitengebied. Als het gaat om een ontwikkeling die niet gelegen is in de deelgebieden 3 en 4 van het Landschapsontwikkelingsplan, dan moet er bij het verzoek ook nog onderbouwd worden dat de bedrijfsactiviteit kan worden voortgezet als het agrarische bedrijf stopt. In alle gevallen moet onderbouwd worden dat de bedrijfsactiviteit past binnen de omgeving. Kleinschalige bedrijfsactiviteiten bij een agrarisch bedrijf zijn niet in het geldende bestemmingsplan/omgevingsplan geregeld en zullen dus via een wijziging van het plan planologisch geregeld moeten worden.

6.2.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

6.2.2 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat een effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen uit de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van die instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen uit de Omgevingsvisie waaraan de provincie waarde hecht dat die juridisch geborgd worden.

6.2.3 Of-generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van de Europese Unie, het Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties.

Ook wordt er in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen. Gebied specifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking van wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

6.2.4 Waar-ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit in de toekomst. In de Groene Omgeving gaat het vooral om:

•behoud en versterking van kwaliteit van natuur en landschap;

•het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit;

•ontwikkelingsmogelijkheden voor landbouw, het toerisme en andere economische dragers;

•realisatie van waterkwaliteitsdoelen;

•het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden;

•het opwekken van duurzame energie.

Dit uit zich voor de Groene Omgeving in de volgende ruimtelijke kwaliteitsambities:

•een zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;

•sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;

•voortbouwen aan de kenmerkende structuren van het agrarisch cultuurlandschap;

•natuur als ruggengraat;

•een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur in Overijssel;

•het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken.

6.2.5 Hoe-gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven vor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

6.2.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Vanwege sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen kan er aanleiding zijn om een uitzondering te maken op de algemene regel ‘inbreiding voor uitbreiding’, mits het verlies van ecologisch en landschappelijk kapitaal in voldoende mate wordt gecompenseerd. Bij toepassing van de KGO zijn de bepaling over ruimtelijke kwaliteit uit de Omgevingsverordening van toepassing, dit wordt gezien als een basisinspanning.

Onder het toepassingsbereik van de KGO vallen onder andere de volgende gevallen:

•Nieuwe verblijfsrecreatieve bedrijven en complexen;

•Uitbreiding van bestaande verblijfsrecreatieve complexen;

•De bouw van nieuwe woningen;

•Nieuwe bouwlocaties voor bedrijvigheid die niet aan de Groene Omgeving is gebonden;

•Grootschalige uitbreiding van bestaande locaties voor niet-agrarische bedrijvigheid die niet aan de Groene Omgeving is gebonden;

•Hergebruik van vrijkomende agrarische bouwpercelen, waarbij de nieuwe functie vraagt om ingrijpende aanpassing van bestaande bebouwing en bestaande erfinrichting;

•Het vab-beleid, waarbij gezocht wordt naar nieuwe functies voor voormalige agrarische bebouwing om karakteristieke bebouwing voor de Groene Omgeving te behouden en kapitaalvernietiging tegen te gaan, onder de werking van de kwaliteitsimpuls.

De regeling stelt als eis dat onderbouwd wordt dat er een evenwicht is tussen het toevoegen van rood en de investering in ruimtelijke kwaliteit.

6.2.7 Gemeente Rijssen-Holten

De gemeente Rijssen-Holten heeft een structuurvisie (of zijn rechtsopvolger: omgevingsvisie) voor het gehele grondgebied. Hierin staan de gewenste ontwikkelingsrichtingen voor de gemeente. Daarnaast zijn er nog meer visies vastgesteld, zoals de Kadernota Landelijk gebied. De Kadernota is echter niet volledig en is lastig te gebruiken voor het toetsen van concrete initiatieven. Daarom is er deze aanvulling op de Kadernota, Ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Tezamen met de Omgevingsvisie Overijssel geeft dit voldoende handvatten om te kunnen beoordelen of een gevraagde ontwikkeling in het buitengebied wenselijk en mogelijk is. Deze richtlijn geeft uitgangspunten voor een financiële regeling voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van Rijssen-Holten.

6.4.1 Rekenmethode

Eenvoudig gezegd komt het er op neer dat door het initiatief de betrokken gronden een meerwaarde krijgen. Deze meerwaarde moet (gedeeltelijk) worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Dit kan zijn op de locatie zelf of ergens in de omgeving. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan is afstorten in het landschapsfonds ook een mogelijkheid.

Een investering in ruimtelijke kwaliteit kan zowel een investering in landschappelijke inpassing zijn of een investering in de (kwaliteit van de) omgeving, architectuur of duurzaamheid etc.. Om tot een bedrag te komen van de totaalinvestering voor de initiatiefnemer, is er een rekenmethode opgesteld. Uitgangspunt voor deze rekenmethode is de oude waarde en de nieuwe waarde van de functie. In de bijlage is het taxatierapport opgenomen met de onderbouwing van de verschillende normwaarden. Deze taxatie geldt als uitgangspunt voor deze richtlijn. In specifieke gevallen kan het echter noodzakelijk zin dat een initiatiefnemer een gerichte taxatie laat uitvoeren.

Tabel 1: Normwaarden functies buitengebied op peildatum 1 juli 2020

Bestemming

Waarde per m2

Agrarische grond

€7,-

Agrarisch bouwblok

€15,-

Compensatie op slooplocatie

€150,- (kavelgrootte 1000 m2)

Compensatie elders

€185,- (kavelgrootte 1000 m2)

Inwoning (voor aanpassing naar 2-aan-1 woning)

€75,- (kavelgrootte 1000 m2)

Kleine wooneenheden (footprint max 50 m2)

€125,- (kavelgrootte 200 m2)

Kleine wooneenheden (footprint max 75 m2)

Naar rato (ten opzichte van bovenstaande)

Wonen met aanduiding bedrijf

€180,- (kavelgrootte 500 m2)

€60,- (voor ondergrond/overige gronden)

Bedrijfswoning

€100,- (kavelgrootte 500 m2)

€40,- (overige gronden bedrijfsbestemming)

Bedrijfsbestemming

€100,-

Recreatiewoningen

€50,- (kavelgrootte 600 m2)

Kampeerterrein (nieuw/uitbreiding)

€10,- (met nieuwe voorzieningen)

Kampeerterrein (uitbreiding)

€40,- (zonder nieuwe voorzieningen)

Groepsaccomodatie

€40,- (indicatie, taxatie benodigd)

Voorzieningen bij bestaand terrein

€10,- (realiseren voorzieningen zonder uitbreiding)

Bos- en natuurbestemming

€1,25

Op basis van de in tabel 1 genoemde normwaarden kan de rekenmethode als volgt ingevuld worden:

Opbrengsten

Aantal m2

Bedrag

Waarde oude bestemming (bijvoorbeeld agrarisch)

€

Waarde nieuwe bestemming (bijvoorbeeld wonen)

€

Totaal opbrengsten

€

Kosten:

Aantal m2

Bedrag

Waarde oude bestemming

€

Sloopkosten

€

30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde

€

Kosten bouwrijp maken

€

Advies-, onderzoek-, leges en bestemmingsplankosten

€

Totaal kosten

€

Het bedrag dat gebruikt wordt voor de berekening, is de uitkomst van de opbrengsten minus de kosten, oftewel:

Meerwaarde = total opbrengsten – totaal kosten

Als uitgangspunt voor de sloopkosten geldt €30,- per m2. Wanneer de sloopkosten hoger liggen mag er ook op basis van werkelijke sloopkosten gerekend worden. Hiertoe worden drie offertes ingediend, de laagste wordt gebruikt voor de te berekenen sloopkosten. De sanering van asbest kan ook opgevoerd worden, op basis van werkelijke kosten. Ook hier wordt de laagste van drie offertes gebruikt voor het berekenen van de asbestsanering.

Daarnaast geldt, als bestaande bebouwing wordt gesloopt ten dienste van het initiatief en deze vierkante meters niet worden teruggebouwd, dat 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde in mindering mag worden gebracht.

Aan de hoogte van de advies-, onderzoek-, leges en bestemmingsplankosten is een maximum gesteld van €25.000,-. Aan de hoogte voor de kosten voor het bouwrijp maken is een maximum gesteld van €10.000,-.

6.4.2 Wegingsfactoren

De meerwaarde alleen geeft geen afdoende beeld van de benodigde compensatie. De omgevingsvisie van de provincie Overijssel noemt een aantal (wegings)factoren die van invloed zijn op de hoogte van de aanvullende kwaliteitsprestaties. Door toepassing van de wegingsfactoren kan het bedrag van de meerwaardeberekening naar boven of naar beneden worden bijgesteld. De wegingsfactoren zijn meegenomen in een puntenberekening (zie onderstaande tabel).

Is de functie gebiedseigen of gebiedsvreemd?

Gebiedseigen

20

Beetje gebiedsvreemd

30

Gebiedsvreemd

40

Wat is de impact/schaal in relatie tot de omgeving?

Klein

20

Middel

30

Groot

40

In welke mate vervult het initiatief eigen belang of ook maatschappelijk belang?

Groot maatschappelijk belang

20

Beetje maatschappelijk belang

30

Eigen belang

40

Conclusie

Maak een optelsom van de waardering

Het puntensysteem wordt omgezet naar concrete euro’s. Daarvoor geldt dat de optelsom het percentage geeft wat van de meerwaarde geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit.

De getallen achter de wegingsfactoren die op het initiatief van toepassing zijn worden bij elkaar opgeteld en vormen op deze wijze het percentage waarmee het bedrag van de meerwaarde wordt aangepast. Het bedrag van de meerwaarde dat is aangepast met de wegingsfactoren is de kwaliteitsbijdrage om het initiatief ruimtelijk in te passen. Aanpassing van de meerwaarde met de wegingsfactoren kan leiden tot een investering van 60 tot 120% van de meerwaarde. Dit bedrag wordt in overleg met de initiatiefnemer geïnvesteerd in aanpassingen van het erf (basisinspanning) en in de kwaliteit van de omgeving.

6.4.3 Totaalinvestering KGO

Voor de verdeling van de totaalinvestering over het betreffende perceel geldt dat de landschappelijke inpassing op het perceel in ieder geval moet plaatsvinden (basisinspanning). Wanneer de landschappelijke inpassing kan worden gerealiseerd voor minder dan de totaalinvestering, dan wordt het resterende bedrag geïnvesteerd in de kwaliteit van de omgeving. Wanneer de landschappelijke inpassing duurder is dan de totaalinvestering, dan dienen deze meerkosten door de initiatiefnemer zelf te worden betaald bovenop de totaalinvestering.

Er wordt samen met initiatiefnemer bekeken hoe de landschappelijke inpassing (basisinspanning) plaats moet vinden. Naast de gemeentelijke visies en beleidsnota’s kunnen de gebiedskenmerken en de daarbij omschreven ambities in de Omgevingsvisie dienen als inspiratiebron. In ieder geval moet de nieuwe bebouwing een kwaliteitsbijdrage leveren aan de omgeving qua vormgeving, architectuur en duurzaamheid en het moet passend zijn in het landschap.

6.4.4 Aanvullende kwaliteitsbijdrage

De aanvullende kwaliteitsbijdrage is het bedrag wat bovenop de te investeren meerwaarde komt. Het bedrag dat meer is dan 100%. De aanvullende kwaliteitsbijdrage dient te worden geïnvesteerd in de omgeving. Gedacht kan worden aan ruimtelijke of sociale kwaliteit. Uitzondering hierop is de investering bij ontwikkelingen binnen de Zone Ondernemen met natuur en water. Deze investeringen moeten gericht zijn op natuur, water en landschap.

6.4.5 Effecten landelijke regelingen op de rekenmethode

De rood-voor-rood regeling wordt in principe bewerkstelligd met een gesloten beurs, dit om de opgave van het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit haalbaar te maken. Dat betekent dat van de waarde van de nieuwe bouwkavel de kosten van het slopen, asbestsanering en procedure kosten in mindering mogen worden gebracht. Normaal gesproken wordt hierbij ook de waarde die de stallen nog vertegenwoordigen betrokken (gecorrigeerde vervangingswaarde) en mag 30% van deze gecorrigeerde vervangingswaarde bij de berekening worden opgevoerd. Daarnaast moet op grond van ons beleid de basis inspanning worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Bij een combinatie met een LBV-regeling mag de gecorrigeerde vervangingswaarde niet worden opgevoerd, omdat hier via de LBV-regeling al een vergoeding voor gegeven wordt. Dat betekent dat er door de combinatie LBV en rood-voor-rood uiteindelijk (aanmerkelijk) meer geïnvesteerd zal moeten worden in ruimtelijk kwaliteit.