Nota Reserve Gebiedsfonds Rivieroevers

1.2 Wat is de vraag?

Hoe kunnen we ervoor zorgen dat partijen die belang en voordeel hebben bij de realisatie van het Oeverpark Rivieroevers Ridderkerk een financiële bijdrage leveren aan de realisatie daarvan.

1.3 Wat is onderzocht?

Onderzocht is op welke wijze een financiële bijdrage kan worden gevraagd c.q. geëist. Dit is uitgevoerd door deskresearch via het programma Stedelijke Transformatie, in samenwerking met de planeconoom en team financiën.

3.1.1 Kostenverhaal voor binnenplanse kosten

Wie een woning, bedrijfspand of ander gebouw bouwt of verbouwt, moet hiervoor in veel gevallen een bijdrage betalen aan het bevoegd gezag. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Dit noemen we kostenverhaal. Het gaat daarbij om de kosten die direct met de locatie verband houden; de zogenoemde binnenplanse kosten. Dit kostenverhaal is een voorwaarde voor een ontwikkeling. Per ontwikkeling wordt bezien welke kosten moeten worden gemaakt en verhaald.

3.1.2 Kostenverhaal bovenplanse kosten

Op grond van de Structuurvisie Ridderkerk (2009) en zijn opvolger de Omgevingsvisie Ridderkerk (2017) is nog geen kostenverhaal toegepast voor bovenliggende kosten zoals infrastructuur die de hele gemeente en ook specifieke nieuwe ontwikkelingen dient. Voor kostenverhaal was onvoldoende basis aanwezig; er is bijvoorbeeld geen projectenlijst opgenomen in beide documenten.

In de gebiedsvisie Rivieroevers (2021) is nu wel een projectenlijst benoemd. De gebiedsvisie is een opmaat voor de toekomstig vast te stellen Omgevingsvisie of Omgevingsplan. Ten behoeve van een juridische basis voor het bovenplans kostenverhaal wordt de gebiedsvisie Rivieroevers alsnog als structuurvisie vastgesteld. Daarmee voorkomen we latere discussies over de juridische status.

De kosten zijn in beeld gebracht en dienen als basis om in een anterieure overeenkomst als bedoeld artikel 6.24 eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) te worden verhaald. Daarbij hanteren we de volgende uitgangspunten:

•er is in beginsel sprake van privaatrechtelijk kostenverhaal;

•er moet worden voldaan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid;

•de toerekening vindt plaats naar opbrengstpotentie (proportionaliteitsbeginsel).

In overeenstemming met deze uitgangspunten uit 6.24 Wro wordt met de initiatiefnemer van elk bouwplan (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, waarvoor een besluit als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 Wro vereist is) een anterieure overeenkomst over (onder meer) het kostenverhaal gesloten.

De bijdrage aan het gebiedsfonds nemen we ook op in deze overeenkomsten en gaan uit van € 75 per m2 BVO per woning, ongeacht het woningtype. Deze bedragen zijn gerelateerd aan de totale kosten van de projecten in de voorlopige projectenlijst (bijlage 1). Van de totale kosten blijft in de verdeelsleutel 1/3 voor rekening van de gemeente. 2/3 komt voor rekening van ontwikkelende partijen door middel van bijdragen aan het gebiedsfonds.

De berekening van de bijdrage is ook gebaseerd op het verwacht aantal te realiseren woningen dat past binnen een bandbreedte die op grond van de gebiedsvisie en de planMER is bepaald. Zie verder hoofdstuk 6).

Initiatiefnemers kunnen bij de anterieure overeenkomst overwegen niet in te stemmen met de bijdragen en de overeenkomst. In dat geval zal voor de ontwikkeling alsnog een exploitatieplan op grond van de Wro moeten worden opgesteld om de kosten op een andere wijze te verzekeren cq te innen. We verwachten echter dat initiatiefnemers wel zullen instemmen, omdat de bedragen redelijk zijn en onderbouwd met de kostenraming. Tevens vraagt Ridderkerk geen andere fondsbijdragen zoals andere gemeentes wel doen.

Bovendien kunnen bij een anterieure overeenkomst afspraken worden gemaakt over een fasering van de betaling van de bijdragen. Bij een exploitatieplan is dat niet mogelijk en moeten de bijdragen worden betaald op het moment dat de vergunning wordt verleend.

4.1 Gebiedsfonds als instrument voor financiële sturing

Bij grootschalige integrale gebiedsontwikkelingen kunnen kosten voor publieke voorzieningen worden verevend waarbij het uitgangspunt is dat kosten en opbrengsten over de looptijd van het plan en voor het hele gebied gedetailleerd in beeld zijn. Bij een organische aanpak is de aard van de ontwikkelingen veel onzekerder, en dus ook de relatie tussen de kosten en de opbrengsten van verschillende projecten in het gebied in de tijd. Dat vraagt om een andere aanpak. Door het kostenverhaal los te koppelen van de integrale ontwikkeling van het hele gebied, kunnen kosten en opbrengsten op een kleinere schaal op elkaar worden afgestemd. Een ontwikkelinitiatief zorgt voor cash in, die vervolgens kan worden gebruikt – cash out – voor de bekostiging van met dat initiatief samenhangende voorzieningen. Via de ‘fondsvorming’ kan worden gespaard voor kosten die de initiatieven overstijgen.

4.2 Wat is een gebiedsfonds?

De gebiedsvisie Rivieroevers geeft een toekomstbeeld voor de ontwikkeling van de Rivieroevers. Het schept randvoorwaarden voor de ontwikkeling. Daarnaast gaat een deel van de ontwikkeling over publieke functies die ook een positieve invloed hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen van initiatiefnemers. Gezien het organische karakter van de transformatie en de daarmee samenhangende fasering die niet exact vastligt, is een gebiedsfonds een passend instrument. Door middel van een gebiedsfonds dragen de ruimtelijke ontwikkelingen van initiatiefnemers bij aan de publieke functies.

Het fonds wordt gevuld met de exploitatiebijdragen van initiatiefnemers, bijdragen van de gemeente en bijdragen of subsidies vanuit de provincie en het Rijk.

Daarbij moet rekening worden gehouden met het risico dat herontwikkelingen van locaties achter blijven of stoppen en daarmee geen geld meer in het gebiedsfonds komt. Er wordt dus gestuurd op echt noodzakelijke en voorwaardelijke investeringen vanuit het fonds voor projecten die bijdragen aan de realisatie van het oeverpark Rivieroevers.

De inrichting van het gebiedsfonds is in het kader van de gemeentelijke begrotingssystematiek te beschouwen als het creëren van een bestemmingsreserve. Het gebiedsfonds heet dus formeel de ‘Reserve gebiedsfonds Rivieroevers’. Aangezien een reserve niet negatief kan zijn, zal er alleen een uitgave of investering plaatsvinden als in het fonds voldoende financiële middelen aanwezig zijn. Bij de ontwikkeling van Rivieroevers zal dus sterk gestuurd worden op de cashflow binnen het gebiedsfonds om op die manier te voorkomen dat de reserve uitgeput raakt.

Naast de eerder genoemde exploitatiebijdragen van initiatiefnemers, kan het gebiedsfonds ook gevuld worden met specifieke bijdragen, subsidies of uitkeringen van gemeente, provincie, het Rijk of andere organen. Hierdoor kunnen sneller en aanvullender investeringen worden gedaan bovenop de lijst investeringen die genoemd zijn de in gebiedsvisie Rivieroevers. Deze investeringen moeten wel verband houden met de doelstelling uit de gebiedsvisie.

Figuur 2 - Verbeelding gebiedsfonds bijdragen en uitgaven