Grondprijzenbrief 2025

Behorende bij Grondprijzenbrief 2025 gemeente Renkum

Het primaire uitgangspunt bij de waardering van grondprijzen is dat de gemeente Renkum dit berekent of laat waarderen op basis van marktconformiteit.

Marktconforme grondprijzen worden gebruikt voor de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties.

De gemeente voorkomt hiermee (ongeoorloofde) staatssteun en deze methode past binnen de verplichte eisen vanuit de afdeling grondexploitatie in de Omgevingswet.

Er zijn diverse methoden om de grondprijzen te berekenen. Hieronder zal een beknopte samenvatting van de meest voorkomende methodes worden beschreven.

Residuele grondwaardemethode

De standaard methodiek van grondwaardebepaling voor gronden in de gemeente Renkum betreft de residuele grondwaardemethode. Hierbij wordt een marktwaarde berekend.

Toepassing van de residuele grondwaardemethode leidt ertoe dat de grondwaarde gebaseerd is op de marktwaarde van het te realiseren vastgoed minus de marktconforme bouwkosten en bijkomende kosten. Het residu van de opbrengsten minus de kosten is de grondwaarde die past bij de locatie en de functie (bijvoorbeeld wonen) die ter plekke mogelijk wordt gemaakt.

Voorbeeld residuele berekening woningbouw

In onderstaand tabel is een voorbeeldberekening opgesteld voor het residueel berekenen van de grondwaarde van een koopwoning. Onderstaande berekening is alleen bedoeld om de rekensystematiek weer te geven. Bij nieuwbouwwoningen moet btw worden afgedragen aan de belastingdienst waardoor dit bij de residuele berekening in mindering op de VON-prijs gebracht wordt.

Prijs koopwoning (VON-prijs incl. 21% btw)

€ 302.500,-

Opbrengstwaarde koopwoning (prijs koopwoning excl. btw) (a)

€ 250.000,-

Stichtingskosten:

Bouwkosten (excl. btw)

€ 125.000,-

Bijkomende kosten (excl. btw)

€ 20.000,-

Algemene kosten (excl. btw)

€ 6.000,-

Winst en risico voor ontwikkelaar (excl. btw)

€ 17.500,-

Totale stichtingskosten (excl. btw) (b)

€ 168.500,-

Grondprijs (excl. btw)(a-b)

€ 81.500,-

Voorbeeld residuele berekening commerciële voorzieningen

Bij commercieel vastgoed (o.a. bedrijfsterreinen) is de berekening complexer dan die voor woningbouw. De waarde van het toekomstig vastgoed is afhankelijk van twee belangrijke variabelen:

•De totale huurwaarde / huurprijs per jaar van het toekomstig vastgoed. De huurwaarde wordt bepaald op basis van comparatieve methode;

•De kapitalisatiefactor dan wel het bruto aanvangsrendement (BAR). De BAR is een indicator die het beleggersvertrouwen weergeeft en wordt gepresenteerd als de verhouding tussen de eerste jaarhuur en de totale investering. Een relatief lage BAR (bijvoorbeeld 6%) duidt op groot vertrouwen dat de investering zijn geld waard is. Een relatief hoge BAR (bijvoorbeeld 11%) betekent een hoog risico voor de belegger, bijvoorbeeld vanwege dreigende leegstand. Hoe hoger de BAR, hoe lager de marktwaarde. In geval het te realiseren vastgoed niet bestemd is om als belegging te gaan fungeren, maar bestemd is om door een eindgebruiker in eigendom te worden genomen, wordt de kapitalisatiefactor toegepast door de factor te vermenigvuldigen met de huurwaarde op jaarbasis. De kapitalisatiefactor is gelijk aan 1 / BAR.

Bij commercieel vastgoed hoeft er geen btw als kostenpost worden meegenomen. Dit verschilt daarmee t.o.v. woningbouw omdat daar de btw wel in mindering gebracht moet worden op de marktwaarde.

Huurprijs per m² per jaar

€ 150,-

Totale oppervlakte commercieel vastgoed

1.000 m²

Totale huurprijs per jaar

€ 150.000,-

Bruto aanvangsrendement (BAR)

7%

Marktwaarde commercieel vastgoed afgrond (€ 150.000 / 7%)

€ 2.150.000,-

Stichtingskosten:

Bouwkosten (excl. btw)

€ 1.200.000,-

Bijkomende kosten

€ 220.000,-

Algemene kosten

€ 60.000,-

Winst en risico voor ontwikkelaar (excl. btw)

€ 170.000,-

Totale stichtingskosten

€ 1.650.000,-

Grondprijs (excl. btw)

€ 500.000,-

Comparatieve methode

Hierbij worden de grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van referenties in, in omliggende of in vergelijkbare gemeenten. Bij het selecteren van referenties dient onder andere gekeken te worden of de bij de transactie betrokken partijen voor het tot stand komen van de transactie niet reeds gelieerd waren aan elkaar teneinde uitsluitend marktconforme transacties mee te wegen. Vervolgens kunnen nog enkele correcties worden toegepast, bijvoorbeeld vanwege omgevingsfactoren als een betere bereikbaarheid. De grondprijs is met deze methode doorgaans sneller te bepalen.

Grondquote

Bij de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage (bijvoorbeeld 25%) van de verkoopprijs van het vastgoed (excl. BTW) als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt vaak bepaald aan de hand van een vergelijking met referentieprojecten. Het grote nadeel van deze methode is dat er geen rekening wordt gehouden met stichtingskosten van een pand waardoor het resultaat hoger of lager ligt dan de daadwerkelijke marktwaarde van de grond. Hierdoor ontstaat het risico dat de gemeente te weinig grondopbrengsten ontvangt of dat de gemeente een te hoge grondprijs hanteert waardoor ontwikkelingen niet doorgaan.

In principe wordt daarom door de gemeente Renkum een grondquote niet toegepast bij de bepaling van de (markt)waarde van de grond.