Aanhef
Vastgesteld bij raadsbesluit van 28 juni 2022
Hoofdstuk 5 Gemeentelijke regeling
5.1 Structuurvisie
Op pagina 80 van de ‘Structuurvisie buitengebied Reimerswaal’ is het volgende opgenomen met betrekking tot de regeling voor wonen in het buitengebied:
Ruimte voor ruimte
Niet-historische (agrarische) bebouwing komt niet in aanmerking voor ombouwen tot woning(en). In ruil voor de sloop van 850 m² niet historische agrarische bedrijfsbebouwing (of 5.000 m² kassen) kan echter één woning gebouwd worden.
Per (bedrijfs)locatie mogen maximaal drie woningen worden gerealiseerd en de woningen dienen op of direct aansluitend aan het bestaande bouwvlak te worden gerealiseerd. Indien de bestaande locatie niet geschikt wordt geacht kunnen de te realiseren woningen in één van de kleine kernen en gehuchten (Stationsbuurt, Bath, Vlake, Gawege, Roelshoek en Völckerdorp) worden gesitueerd. Elk aandienend initiatief is maatwerk en zal worden afgewogen in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Sloop en het voorkomen van heroprichting dient te worden gewaarborgd en de bestemming dient te worden gewijzigd naar een woonbestemming.
In de ‘Structuurvisie buitengebied Reimerswaal’ wordt in afwijking van de provinciale regels aangegeven dat men 850 m² niet historische agrarische bedrijfsbebouwing dient te slopen in ruil voor een burgerwoning in het buitengebied. In tegenstelling tot wat er opgenomen is in de ‘Structuurvisie buitengebied Reimerswaal’ stellen we nu vast dat de Omgevingsverordening van 2018 gevolgd wordt.
Ten behoeve van de ‘rood voor rood’-regeling is in de ‘Structuurvisie buitengebied Reimerswaal’ geen aanvulling geregeld.
5.2 Bestaand stedelijk gebied en landelijk gebied
Op dit moment bestaat onduidelijkheid bij initiatiefnemers of planlocaties wel of niet bij het bestaand stedelijk gebied horen.
Bestaand stedelijk gebied
De ‘ruimte voor ruimte’- en ‘rood voor rood’- regeling kunnen niet worden toegepast voor planlocaties binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking dienen ruimtelijke ontwikkelingen te worden afgewogen op basis van de locatie ten opzichte van bestaand bebouwd gebied en de kansen die ontwikkelingen bieden voor een kwaliteitsverbetering. Hierbij geldt dat inbreiding (herstructureringslocaties en bouwen binnen stedelijk gebied) altijd voorgaan op uitbreiding van bebouwing in het buitengebied. Ondanks dat de voorgestelde ontwikkeling een kwaliteitsverbetering voorstaat op beide locaties (zowel in de kern als in het buitengebied), legitimeert het afnemen van de woningvoorraad in de kern nog niet de uitbreiding van de woningvoorraad in het buitengebied.
Het is niet mogelijk een om een bouwrecht uit het bestaand stedelijk gebied te verplaatsen naar het buitengebied, doordat de plancapaciteit in de woningbouwplanning is gekoppeld aan een locatiespecifieke beoordeling.
Tot het bestaand stedelijk gebied behoren de volgende dorpskernen:
•Hansweert;
•Krabbendijke;
•Kruiningen;
•Oostdijk;
•Rilland;
•Yerseke;
•Waarde.
Daarnaast behoren tot het bestaand stedelijk gebied ook de landelijke bebouwingsconcentraties (buurtschappen) die volgens de provinciale definitie niet tot het landelijk gebied horen:
•Bath;
•Stationsbuurt.
Landelijk gebied
Tot het landelijk gebied wordt gerekend het gebied dat niet bestaand stedelijk gebied is binnen de gemeente Reimerswaal. In bijlage 1 is een kaart opgenomen waarmee het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Reimerswaal wordt aangeduid. In bijlage 2 zijn detailkaarten opgenomen van het bestaand stedelijk gebied.
5.3 Bouwrecht uit andere gemeente of provincie
Het is niet mogelijk om een bouwrecht uit andere gemeenten binnen de provincie Zeeland dan wel buiten de provincie Zeeland over te hevelen naar de gemeente Reimerswaal. Dit omdat de gemeente Reimerswaal wil bewerkstelligen dat verstening en verrommeling in het buitengebied voorkomen wordt. Er is geen gemeentelijke of regionale `kavelbank’ of ‘bouwrechtenadministratie’ waarin de sanering van bestaande burgerwoningen ten behoeve van de realisatie van nieuwe burgerwoningen op een andere locatie worden geregistreerd. Vanwege het ontbreken van een kavelbank en om verborgen plancapaciteit te voorkomen, dient in 1 bestemmingsplanprocedure de ‘ruimte voor ruimte’- en/of ‘rood voor rood’-regeling te worden toegepast.
5.4 Privaatrechtelijke aankoop bouwrecht
Een agrariër kan agrarische bedrijfsbebouwing slopen en dit te koop aanbieden. Agrarische ondernemers ontvangen voor het saneren van bebouwing een bouwrecht dat in geld te waarderen is. Er kan zodoende gesproken worden van een uitruil van planologische ontwikkelingsmogelijkheden.
De gemeente Reimerswaal acht het niet wenselijk dat een agrariër of enig ander burger/bedrijf een bouwtitelbank (of iets vergelijkbaars) begint. Hierdoor wordt als extra voorwaarde aan de ‘ruimte voor ruimte’-regeling opgenomen dat wanneer 500 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt ten behoeve van het realiseren van een burgerwoning, de verkoper en koper dit gelijktijdig voor de sloop dienen te melden bij de gemeente.
Het overhevelen van een wooneenheid in het kader van de ‘rood voor rood’-regeling dient ook door zowel de verkoper als koper gelijktijdig te worden gemeld bij de gemeente.
Vervolgens dient in overleg met de gemeente te worden bepaald op welk moment dit aspect bestemmingsplanmatig wordt geregeld.
5.5 Bouwrecht naar een andere gemeente of provincie
Indien de ‘ruimte voor ruimte’- en/of ‘rood voor rood’-regeling wordt toegepast voor het realiseren van een burgerwoning in een andere gemeente in onze provincie en/of een burgerwoning in een andere provincie dient dit in overleg met de gemeente die de bouwrecht ontvangt en de provincie te worden afgestemd. Wanneer de ontvangende gemeente en/of provincie hiermee instemt, wordt dit in een overeenkomst vastgelegd.
5.6 Uitzonderingspositie cultuurhistorische bebouwing
In 2005 is door de provincie Zeeland een inventarisatie gemaakt van de cultuurhistorische waarde van boerderijen en bijbehorende bouwwerken, zoals opgenomen in het document ‘Eindverslag van het inventarisatieproject ‘Boerderijen in Zeeland tot 1960’ of eventuele toekomstige actualisaties hiervan. Voor deze regeling wordt het advies uit voorgenoemd inventarisatierapport gevolgd. Dit betekent dat:
-Bebouwing die in het voorgenoemd inventarisatierapport kwalificatie A krijgt niet in aanmerking komt voor sloop ten behoeve van de ‘ruimte voor ruimte’-regeling.
-Bebouwing die in het voorgenoemd inventarisatierapport kwalificatie B of C krijgt geniet geen uitzonderingspositie en kan in aanmerking komen voor sloop ten behoeve van de ‘ruimte voor ruimte’-regeling. De gemeente Reimerswaal behoudt hiervoor te allen tijde het recht om in overleg met een deskundige partij hierop een uitzondering te maken.
5.7 Conclusie
In aanvulling op de provinciale regels geldt in de gemeente Reimerswaal het volgende:
Ruimte voor ruimte
De voorgestelde regeling die binnen de gemeente Reimerswaal wordt toegepast luidt ten behoeve van de ‘ruimte voor ruimte’-regeling als volgt:
1Een te slopen oppervlak van 500 m² schuur of 0,5 ha glas of andere bebouwing van een vergelijkbare grootte in de gemeente Reimerswaal;
2Toetsing aan de woningbouwprogrammering en aan het inventarisatierapport van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.
Rood voor rood
Bij de ‘rood voor rood’-regeling gelden de volgende aanvullende voorwaarden:
Het planologisch saneren van niet gerealiseerde burgerwoningen is mogelijk binnen de ‘rood voor rood’-regeling, mits wordt aangetoond door de initiatiefnemer(s):
1Wie de rechtmatige eigenaar is van de wooneenheid;
2Waar de wooneenheid die niet is gebruikt ligt in de gemeente;
3Dat de gemeente toestemming heeft gegeven om deze wooneenheid in het kader van de ‘rood voor rood’-regeling te gebruiken. De gemeente zal deze toestemming wel of niet geven nadat zij historische onderzoek naar deze wooneenheid heeft uitgevoerd.
4Het uitbreiden van het aantal wooneenheden onder deze regeling is niet mogelijk.
Het gebruiken van de ‘ruimte voor ruimte’- regeling en/of de ‘rood voor rood’-regeling dient plaats te vinden in 1 planprocedure. Thans is dat het bestemmingsplan; na de inwerkingtreding van de Omgevingswet is sprake van een omgevingsplan.