Restgroenbeleid gemeente Purmerend 2022

1.1 Definitie openbare ruimte

Openbare ruimte is de ruimte welke voor iedereen toegankelijk is en niet direct aan een individu of groep toegerekend kan worden. Vanwege dit publieke en openbare karakter vinden er veel dagelijkse activiteiten plaats. Gronden die als openbare ruimte aangemerkt kunnen worden zijn onder andere parken, straten, pleinen, steegjes en parkeerplaatsen. Dit zijn gronden die niet in aanmerking komen voor verkoop als zijnde restgroen tenzij een bijzondere omstandigheid dit toch toestaat.

1.2 Definitie restgroen

Restgroen is de verzamelnaam voor openbare grond die geen deel uitmaakt van het straatprofiel of het totaalbeeld, stukken grond met beplanting. Hiermee samenhangend zijn grofweg de volgende kenmerken en definities te onderscheiden;

-Restgroen levert geen wezenlijke bijdrage aan de groenstructuur van de gemeente Purmerend.

-Restgroen kan voorkomen in zowel grote als kleine oppervlaktes.

-Groen kan alleen restgroen zijn als het uitsluitend van individuele betekenis is.

-Bij collectieve aanspraak op restgroen dient er een gemeenschappelijk gedragen oplossing gevonden te worden.

2.1 Structuurvisie Beemstermaat

De structuurvisie Beemstermaat stelt kernwaarden voor de omgeving de Beemster. De structuurvisie onderschrijft verschillende essentiële kwaliteiten van het werelderfgoed de Beemster. Zo heeft de Beemster al 400 jaar dezelfde kwaliteiten waarbij de kernbegrippen weidsheid, ruimte, landschappelijke schoonheid en een hechte samenleving zijn. De wijze waarop om wordt gegaan met de uitgifte en het beheer van Restgroen dient deze kwaliteiten te ondersteunen. Het bestemmingsplan buitengebied en omgevingsnota hangen samen met deze visie.

De structuurvisie Beemstermaat verbiedt aanpassingen aan het landschap die het karakter van het werelderfgoed schaden. Bij toetsing van aanvragen tot verkoop van restgroen dient een afweging te worden gemaakt waarbij rekening wordt gehouden met deze bepaling zonder dat de balans tussen een prettig woon- werkgebied en het werelderfgoed uit het oog wordt verloren.

2.2 Groenkoers

Uitgifte van restgroen in de gemeente Purmerend dient te voldoen aan de eisen zoals omschreven in de Groenkoers. De Groenkoers beschouwd het begrip Restgroen als zijnde grond die geen wezenlijke bijdrage levert aan de groenstructuur van de stad en is uitsluitend van individueel belang. Restgroen gaat vaak over kleine oppervlaktes en kan alleen restgroen zijn wanneer het exclusief van individueel belang is. Indien het betreffende stuk grond voor meer inwoners van betekenis is zal er een gemeenschappelijk gedragen oplossing gezocht moeten worden.

2.3 Werelderfgoedstatus

Bij uitgifte van Restgroen in de Beemster dient er ook rekening te worden gehouden met de status van werelderfgoed. De kernkwaliteiten van de Beemster als UNESCO werelderfgoed zijn:

1Het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, vroeg zeventiende-eeuwse (landschaps)architectonische geheel van de droogmakerij De Beemster, bestaande uit:

-Het vierkante gridpatroon van wegen en waterlopen en rechthoekige percelen;

-De ringdijk en ringvaart (continuïteit en eenheid in vormgeving);

-Het centraal gelegen dorp (Middenbeemster) op een assenkruis van wegen;

-Bebouwing langs de wegen;

-De relatief hooggelegen wegen met laanbeplanting;

-De monumentale en typerende (stolp)boerderijen en restanten van buitens;

-De oude negentiende-eeuwse gemalen en molengangen;

-De structuur en het karakter van het (beschermde) dorpsgezicht van Middenbeemster;

2Grote openheid;

3Voor zover het werelderfgoed De Beemster samenvalt met het werelderfgoed De Stelling van Amsterdam tevens van toepassing op het werelderfgoed De Beemster.

Voor kernkwaliteiten verbonden aan de UNESCO status geldt: behouden of indien mogelijk verbeteren.

Tevens zijn er diverse bestemmingsplannen in de Beemster welke er toe dienen de waarden van de werelderfgoedstatus te behouden. Zo bepalen de bestemmingsplannen dat er geen restgroen mag worden verkocht indien de gronden zich binnen 3,6 meter vanaf de rand van een sloot (niet zijnde kopergravuresloot) bevinden. Bij een kopergravuresloot mogen de gronden niet verkocht worden indien deze zich binnen 7,2 meter vanaf de rand bevinden.

3.1 Uitganspunten

De uitgangspunten bij uitgifte van restgroen zijn;

-Het restgroen wordt in beginsel verkocht.

-Het restgroen kan alleen worden verkocht aan de eigenaar van een aangrenzend perceel.

-Restgroen wordt niet verkocht aan de huurder van het aangrenzende perceel. Huurders kunnen geen restgroen aankopen, alleen eigenaren.

-Verkoop van restgroen mag geen versnippering van de aangrenzende openbare ruimte veroorzaken.

-Een perceel wordt in beginsel zonder verspringing verkocht om rafelranden te voorkomen. Hier kan slechts van worden afgeweken indien dat in het belang van de gemeente is.

-Er mogen door restgroenuitgifte geen voor de gemeente onbeheersbare situaties ontstaan.

-Er mogen geen rafelranden ontstaan. Uitgangspunt is het streven naar een rechte, logische kadastrale grens achter een blok woningen tenzij de bestaande situatie dat niet toelaat.

-Verkoop van restgroen mag toekomstige ontwikkelingen niet belemmeren of bemoeilijken.

-Verkoop vindt marktconform plaats.

Verkoop van restgroen heeft de voorkeur. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij verkoop van restgroen niet mogelijk is, terwijl het wel wenselijk is dat de gemeente de grond niet langer in beheer heeft. In specifieke gevallen kan het opstellen van een huur- of een gebruiksovereenkomst dan een uitkomst bieden.

3.2 Wenselijkheid van de uitgifte

Bij de beoordeling van een verzoek tot gronduitgifte maakt de gemeente een afweging tussen het algemene belang en het individuele belang van de aanvrager. Wanneer het noodzakelijk en mogelijk is, zullen bij de uitgifte nadere voorwaarden worden gesteld.

Beleidslijn 1

De gemeente Purmerend maakt het onder voorwaarden mogelijk om restgroen uit te geven.

3.3 Procedure

De uitgifteprocedure omvat de volgende stappen:

-Nagaan of het een nieuw of eerder ingediend verzoek betreft.

-Toetsing aan de uitgiftecriteria.

-Opstellen van B&W advies (indien vereist).

-Na akkoord van het college van B&W van de gemeente Purmerend (optioneel).; opstellen van de overeenkomst.

4.1 Indienen van het verzoek

Een verzoek tot de aankoop van restgroen wordt schriftelijk ingediend, bij voorkeur via de webpagina ‘’Restgroen kopen op www.purmerend.nl.

Het verzoek omvat:

-Naam en adresgegevens van de aanvrager.

-Datum van het verzoek.

-Korte omschrijving van de plannen met het beoogde stukje grond.

-Een duidelijke (kadastrale) tekening waarop het gewenste aan te kopen perceel staat aangegeven.

Voorwaarden voor het in behandeling nemen van een aanvraag zijn:

-Onvolledige aanvragen worden niet in behandeling genomen.

-Aanvrager krijgt de gelegenheid om een onvolledig verzoek tot verkoop of verhuur van openbare ruimte binnen twee weken aan te vullen.

4.2 Reeds afgewezen verzoeken

Reeds eerder afgewezen verzoeken worden alleen opnieuw in behandeling genomen als zich een aantoonbare wijziging van feiten en omstandigheden heeft voorgedaan. Is hiervan geen sprake dan wordt de aanvrager hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld onder verwijzing naar het reeds eerder afgewezen verzoek.

4.3 Uitgiftecriteria

Om een restgroenaanvraag correct en op een transparante wijze te kunnen beoordelen wordt deze aan onderstaande uitgiftecriteria getoetst.

1Eigendom en ligging

a.Uitgeefbare grond dient in eigendom van de gemeente Purmerend te zijn,

b.Uitgeefbare grond moet aansluiten aan de eigen grond van de aanvrager.

c.Restgroenuitgifte mag het eigendom van de gemeente of derden niet insluiten.

d.De bovengrondse en ondergrondse voorzieningen van derden die aan uitgeefbaar groen grenzen moeten bereikbaar zijn.

2Landschap en Stedenbouw:

a.Voor de Beemsterpolder is van toepassing dat grond niet uitgegeven kan worden indien deze onder het landschapspatroon en ruimtelijke karakteristiek van de Beemster valt te kenmerken.

i.Er wordt geen restgroen uitgegeven binnen 3,6 meter vanaf de insteek van sloten.

ii.Er wordt geen restgroen uitgegeven binnen 7,2 meter vanaf de insteek van kopergravuresloten.

iii.Er wordt geen restgroen uitgegeven binnen het bruto profiel van oorspronkelijke wegen van de droogmakerij

b.Uitgeefbaar groen maakt geen deel uit van het Frame, de groene hoofdstructuur van de stad of onderdeel van het beeldbepalend groen in de nevengroenstructuur (franje) (uitzonderingen kunnen worden gemaakt onder gewichtige redenen).

c.Uitgeefbaar groen heeft geen openbare gebruiksfuncties zoals voetpaden en speelplekken. Indien voor de uitgifte van het groen bepaalde voorzieningen verlegd (voetpaden, speelplekken, lantaarnpalen) moeten worden dan zijn de te maken kosten voor rekening van de koper. Deze kosten worden opgenomen in de koopovereenkomst.

3Groenbeheer

a.Er mogen geen rafelranden ontstaan door de restgroenuitgifte. Uitgangspunt is het streven naar een rechte, logische kadastrale grens. Dat wordt per locatie bekeken en afgewogen. Het kan hierdoor mogelijk zijn dat uitgifte enkel mogelijk is als alle bewoners van de locatie / het gebied meedoen in de restgroenaankoop.

b.Restgroenuitgifte mag geen versnippering van aanliggende openbare ruimte veroorzaken.

c.Er mogen door restgroenuitgifte geen voor de gemeente onbeheersbare dus niet te onderhouden situaties ontstaan.

4Verkeer

a.De verkeersveiligheid of -doorstroming mag niet in het geding zijn. Uitgifte zal bijvoorbeeld niet plaatsvinden waarbij uitzicht in bochten beperkt wordt.

5Nutsvoorzieningen

a.Indien er kabels en leidingen in de grond aanwezig zijn, wordt er geen grond verkocht. Enkel wanneer de kosten voor verlegging van nutsvoorzieningen door de aanvrager worden betaald kan tot verkoop worden overgegaan.

b.Indien er lichtmasten aanwezig zijn dan dient nagegaan te worden of deze verplaatsbaar zijn, waarbij de verplaatsingskosten voor rekening van de koper komen.

6Wijkmanagement

a.Indien de verkoop tot ongewenste situaties kan leiden, kunnen nadere voorwaarden gesteld worden aan de inrichting, bijvoorbeeld om ongewenste bouwwerken te voorkomen.

b.Eventuele uitgave mag niet strijdig zijn met mogelijke ontwikkelingen in de toekomst.

Beleidslijn 2

Bij uitgifte van restgroen worden de uitgiftecriteria van de Nota Restgroenbeleid gemeente Purmerend 2022 gehanteerd.

5.1 Besluitvorming

Per aanvraag wordt aan de hand van de uitgiftecriteria ambtelijk getoetst of een perceel grond voor verkoop als restgroen in aanmerking komt. Volgend uit de toetsing aan de uitgiftecriteria wordt een onderbouwd positief of negatief advies voor uitgifte gegeven. Het resultaat van het adviestraject wordt voorgelegd aan het college van B&W van de gemeente Purmerend indien het een verkoop/aanvraag groter dan 100 M2 betreft.

Namens de gemeente is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Purmerend bevoegd de koopovereenkomst te sluiten. Bij aanvragen tot maximaal 110 m2 restgroen neemt de gemandateerd teammanager Vastgoed namens het college van burgemeester en wethouders een besluit tot uitgifte. Het voornemen tot verkoop van een stuk restgroen groter dan 110 m2 wordt als werkafspraak aan het college van B&W voorgelegd. Dit geldt ook als verkoop onder de 110 m2 door de omstandigheden om een bestuurlijke afweging vraagt.

De gemeente behoudt zich het recht voor om in bijzondere gevallen in de koopovereenkomst af te wijken van de hierboven genoemde voorwaarden. Wanneer grond geschikt wordt geacht voor verkoop, is het niet mogelijk om de grond te huren of op andere wijze in gebruik te krijgen. Tevens behoudt het college het recht om op enig moment te besluiten voor onbepaalde periode geen restgroen meer te verkopen.

Beleidslijn 3

Aanvragen die maximaal 110m2 restgroen bevatten worden door team Vastgoed afgehandeld.

Beleidslijn 4

Het voornemen tot verkoop van restgroen met een oppervlakte van meer dan 110m2 wordt aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Indien het college het wenst kunnen zij het voornemen voorleggen aan de raad.

5.2 Prijsvorming

Het prijsniveau is voor 2022 middels de comparatieve methode vastgesteld op €204 per m2. Deze prijs is bepaald aan de hand van de hieronder inzichtelijk gemaakte vergelijking bij grondverkopen tot 100 M2 met omliggende gemeenten uit de regio Zaanstreek-Waterland (prijspeil 2021). De verkoopprijs voor restgroen zal jaarlijks worden geïndexeerd in het besluit privaatrechtelijke tarieven.

Gemeente

Oostzaan

Landsmeer

Edam/Volendam

Waterland

Zaanstad

Grondprijs per m2 siertuin

€120

€438

€150

€106

€250

Gemeente

Koggenland

Alkmaar

Hoorn

Grondprijs per m2 siertuin

€132

€233

verkoopt geen restgroen

Het verkochte restgroen mag door de koper enkel gebruikt worden als siertuin. Het bouwen van een vergunning plichtig bouwwerk op de als restgroen aangekochte grond is niet toegestaan. Indien het gewenst is om (een gedeelte van) het restgroen op deze manier te bebouwen geldt er een andere grondprijs. Voor het bouwvlak zal een vierkante meterprijs voor bouwgrond gerekend worden. De prijs voor bouwgrond wordt vastgesteld aan de hand van de grondprijzenbrief.

Indien binnen 5 jaar na de restgroenaankoop blijkt dat het als tuin aangekochte gedeelte restgroen alsnog met een vergunning plichtig bouwwerk bebouwd wordt, vindt er een naheffing plaats. De hoogte van de naheffing is in dat geval het verschil tussen de in het verleden betaalde prijs per m2 en de tijdens de bouwaanvraag actuele m2 prijs voor bouwgrond. Deze clausule wordt in het koopcontract opgenomen.

Incidenteel is bij verkoop een investering van de gemeente vereist vanwege wijzigingen in de openbare ruimte en om de kwaliteit van de omgeving te waarborgen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het herinrichten van een groenvak. Als richtlijn bij de verkoop geldt dat 100% van de met de verkoop gerealiseerde opbrengsten in de wijk mag worden geïnvesteerd indien de verkoop dat vereist.

5.3 Overdracht

Bij overdracht van restgroen hanteert de gemeente de volgende voorwaarden:

-Het restgroen wordt geleverd in de staat waarin deze zich bevindt;

-Het verkopen van restgroen zal plaatsvinden tegen de vastgestelde prijs en eerder beschreven voorwaarden als vastgelegd in de beleidsstukken. In de gevallen waarin het vanwege algemeen belang vereist is dat specifieke voorwaarden gelden, kunnen deze worden opgesteld en opgenomen in de overeenkomst;

-De verkoopprijs is niet onderhandelbaar;

-De koper van de grond betaalt alle kosten die samenhangen met de eigendomsoverdracht van het restgroen. Dit betreft onder meer de notariskosten, de overdrachtsbelasting en de kadastrale kosten.

5.4 Bestemming

Een perceel restgroen wordt na verkoop door de koper bij zijn eigendom getrokken en maakt vervolgens deel uit van zijn tuin. De consequentie hiervan is dat de situatie na verkoop niet meer met het bestemmingsplan overeenstemt. Het is niet efficiënt om bij elke restgroenverkoop een herziening of afwijking van het bestemmingsplan door te voeren. Om die reden zal het aanpassen van de bestemming pas bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan plaatsvinden.

Indien het restgroen wordt aangekocht ten behoeve van het realiseren van een vergunning plichtig bouwwerk is het voor de aanvrager wel noodzakelijk om direct een traject tot een bestemmingswijziging te doorlopen.

Beleidslijn 5

Restgroen wordt gedurende het jaar 2022 verkocht voor een prijs van €204 per m2, de verkoopprijs wordt jaarlijks geïndexeerd.

6.1 Verhuur

In de gemeente Purmerend wordt restgroen in beginsel niet verhuurd omdat de administratieve last hiervan niet opweegt tegen de te behalen voordelen. Tevens kunnen er complicaties ontstaan wanneer een huurder zou verhuizen.

In uitzonderlijke gevallen kan gemotiveerd worden afgeweken van het voornemen om niet te verhuren. Criteria om te kunnen besluiten tot verhuur van restgroen zijn:

1Het tijdelijk gebruik voor een bepaald doel of activiteit;

2Indien uitgifte van restgroen niet mogelijk is vanwege toekomstige ontwikkelingen. De periode totdat de grond nodig is voor uitvoering van de gemeentelijke plannen kan dan worden overbrugd met een huurovereenkomst;

Anders dan bij de verkoop van restgroen gelden bij verhuur van restgroen de volgende voorwaarden:

3Er wordt een huurovereenkomst opgesteld. Een dergelijke overeenkomst is door beide partijen met inachtneming van de opzegtermijn te beëindigen;

4Bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan wordt de bestemming van het verhuurde restgroen niet aangepast. Bij verhuur is het mogelijk dat het perceel restgroen na verloop van tijd terugkomt bij de gemeente waarna de grond weer een openbaar karakter zal krijgen.

Als jaarlijkse huurprijs wordt 10% van de verkoopprijs aangehouden. Dit betekent voor 2022 een jaarhuur van €20 per m2. De huurprijs wordt jaarlijks met hetzelfde percentage als de verkoopprijs geïndexeerd.

Beleidslijn 6

In uitzonderlijke gevallen kan Restgroen verhuurd worden indien er aan de in de nota Restgroenbeleid Purmerend 2022 voor verhuur genoemde criteria wordt voldaan.

6.2 Onderhoudsovereenkomst

Het kan voorkomen dat een bepaald stuk gemeentegrond niet in aanmerking komt voor verhuur of verkoop. In die gevallen kan er voor gekozen worden om de grond uit te geven in de vorm van een onderhoudsovereenkomst. Een onderhoudsovereenkomst wordt alleen gesloten wanneer een bewoner grond van de gemeente in gebruik wenst te nemen waarvan de gemeente ook van mening is dat de grond beter onderhouden kan worden door de bewoner. Het uitgeven van restgroen met een onderhoudsovereenkomst komt alleen voor wanneer er zich onder het uit te geven stuk grond gemeentelijk riool of kabels en leidingen bevinden.

In de door de gemeente Purmerend gehanteerde onderhoudsovereenkomst wordt opgenomen dat de onderhoudsplichtige geen financiële tegenprestatie richting de gemeente verschuldigd is. De onderhoudsplichtige zorgt voor het onderhoud en mag de grond met behoud van het openbare karakter gebruiken. Voor de gemeente betekent het aangaan van de onderhoudsovereenkomst een besparing op het groenonderhoud.

Beleidslijn 7

In heel uitzonderlijke gevallen kan een onderhoudsovereenkomst worden aangegaan, onder de voorwaarde dat de strook openbaar blijft.