Aanhef
De raad van de gemeente Purmerend,
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 29 juli 2025,
gelet op de aangenomen amendementen A1 ‘compensatiemogelijkheid projecten van 4 tot 30 woningen', A2 ‘bouwen vanaf 35m² GBO mogelijk maken’ en A6 ‘verbreden differentiatie als afwijkingsgrond’,
B E S L U I T:
1De Nota Spelregels Woningbouwprogrammering Purmerend 2025 (SWP) en de daarin opgenomen kaders en uitgangspunten voor de woningprogrammering van nieuwe woningbouwprojecten vast te stellen met dien verstande dat:
a.ook voor projecten van 4 tot 30 woningen dezelfde compensatiemogelijkheid geldt als voor projecten vanaf 30 woningen, zodat kleinschalige woningbouwinitiatieven waaronder historiserende binnenstadsprojecten niet vastlopen, maar wél bijdragen aan de sociale en betaalbare woningbouwopgave;
b.het vierde bulletpoint bij sociale huur op bladzijde 8 als volgt wordt gewijzigd: ‘Het betreft een zelfstandige woning van minimaal 35 m2 GBO. De grootte van de woning sluit aan bij de beoogde doelgroep’;
c.de tekst onder ‘Compensatie sociale huur’ in paragraaf 2.5 ‘Kaders nota Spelregels Woningbouwprogrammering’, als volgt wordt gewijzigd:
‘Compensatie sociale huur
Onder voorwaarden is afwijken van de 30-40-30 norm mogelijk wanneer sociaal bouwen op de betreffende locatie niet bijdraagt aan de beoogde differentiatie of wanneer een hoger minimum percentage dan 30% sociaal bouwen op de betreffende locatie nodig is om bij te dragen aan de beoogde differentiatie. Hierover in hoofdstuk 6 meer.’;
d.in paragraaf 6.2 ‘Afwijkingsgronden Purmerend’, onder punt 1 de volgende zin wordt geschrapt: ‘De variatie draagt bij aan een verbetering van de leefbaarheid en heeft een maatschappelijke meerwaarde.’
2De Nota Kaders en Instrumenten woningbouw programmering in te trekken.
3Het college daarmee de mogelijkheid te geven om:
-Af te wijken van de 30-40-30 regel onder in de nota SWP gestelde voorwaarden;
-Compensatiemogelijkheid te verlenen met inachtneming van de in de nota SWP genoemde stappen.
5 CRITERIA VOOR DOELGROEPWONINGEN
5.1 Zorgwoningen
5.1.1. Definities zorgwoningen
Nultredenwoningen:
reguliere woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. De woningen zijn te bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk) en de keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer is zonder trappen te bereiken (intern toegankelijk).
Geclusterde woonvorm:
een nultredenwoning die onderdeel uitmaakt van een groep van minimaal 12 woningen en een ontmoetingsruimte. De woonvorm wordt voor minimaal 50% bewoond door mensen met een ondersteuningsbehoefte.
Zorggeschikte woning:
zelfstandige nultredenwoningen die onderdeel zijn van een geclusterde vorm waarin Wlz-zorg geleverd kan worden voor bewoners (dus niet verplicht). Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze wooneenheden en de toegang hiertoe rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer.
In de publicatie “Zorggeschikte woningen voor senioren” van Platform 31 wordt hier aan toegevoegd:
Zorggeschikte woningen vallen in de categorieën rolstoelgeschikt: BAT score 3 en 4 en Woonkeur 6 (certificaat D). De clustering van deze woningen maakt een efficiënte inrichting van zorg en toezicht mogelijk en draagt daarmee bij aan het betaalbaar houden van de zorg. Deze complexen en woningen zijn bij voorkeur dementievriendelijk ontworpen en ingericht. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt (in het geval van sociale huisvesting) de hoogte van de huurprijs en stelt een aantal randvoorwaarden aan de zorgwoningen.
5.1.2 Criteria zorgwoningen
1Zorgwoningen in het sociale huursegment worden in principe door woningcorporaties geëxploiteerd.
2Er is een gecertificeerde zorgaanbieder gecontracteerd. Het is van belang dat zorgpartijen zich meerjarig committeren omdat de benodigde zorg gegarandeerd moet zijn voor de bewoner.
3Woonruimteverdeling van zorgwoningen in het sociale segment verloopt via DAK en Woonmatch. Dit zorgt ervoor dat de woningen terecht komen bij de ingeschreven woningzoekenden. De woningen worden ‘passend toegewezen’. Passend bij de woning worden bij aanbieding voorwaarden opgenomen zoals bijvoorbeeld over zorgindicatie en/of leeftijd.
4De in hoofdstuk 3 en 4 genoemde instandhoudingstermijnen, horend bij het segment waarin de woning gerealiseerd is, zijn van toepassing, d.w.z. 25 jaar bij sociale huur en 15 jaar bij middeldure huur.
5Er is een ruimte voor ontmoeting in het complex of in de buurt (en toegankelijk voor de doelgroep).
6De woningen en het wooncomplex zijn toe- en doorgankelijk met een loophulpmiddel. Specifieke mate van toegankelijkheid zal afhangen van de doelgroep en de zorgbehoefte.
7De vereiste mate van toegankelijkheid en geschiktheid voor het bieden van zorg wordt weergegeven in zogenaamde BAT-scores. Voor ouderen zal bijvoorbeeld voor een woning in de categorie “zorggeschikt” minimaal een BAT-3 score vereist zijn. Het beoogde programma wordt met de gemeente afgestemd.
8In complexen met zorgwoningen is een geschikte stalling voor scootmobielen aanwezig.
5.2 Jongeren- en studentenwoningen
5.2.1 Criteria jongeren- en studentenwoningen
1De afmeting van een studentenwoningen ligt minimaal tussen de 18-40 m2 GBO.
2De afmeting van een jongerenwoningen ligt minimaal tussen de 25-40 m2 GBO en is een zelfstandige woning.
3Purmerend streeft naar een differentiatie in huurprijzen binnen het sociale segment voor deze doelgroep. Daarom streven we naar aanbod onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 477,20 in 2025) en een deel onder de 1e aftoppingsgrens voor 1-2 persoonshuishoudens (€ 682,96 in 2025). Voor een klein deel van deze doelgroep is een maximale sociale huur betaalbaar (€ 900,07 in 2025).
4De woningen worden in principe verhuurd en beheerd door een woningcorporatie;
5De woningen worden aangeboden via Studentenwoning/mijndak.nl of ROOM;
6De in hoofdstuk 3 genoemde instandhoudingstermijnen is ook hier van toepassing, d.w.z. 25 jaar.
6 TOEPASSING NORM WONINGBOUWPROGRAMMA
6.1 Uitzonderingen op de kaders
6.1.1 Nationale Prestatieafspraken
De VNG, Aedes en het Rijk hebben in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 belangrijke afspraken gemaakt over uitzonderingsredenen waar het gaat om bouwen van het betaalbaar segment:
Nationale Prestatieafspraken:
30% in de regio
•We spreken af dat in beginsel elke gemeente ten minste 30% sociale huur in de programmering voor de nieuwbouw opneemt. Een afwijking hiervan kan in het kader van gebiedsdifferentiatie passend zijn, maar een afwijking dient altijd te gebeuren in overleg met de regio en met inachtneming van de regionale doelstelling dat 30% sociale huur in de nieuwbouw wordt gerealiseerd.
•Wanneer sprake is van gebiedsgerichte differentiatie in de regio, moet in die regio 30% sociale huur worden gerealiseerd. Wij spreken af wanneer gebiedsgerichte differentiatie wenselijk is en hoe dit kan worden verantwoord in het ruimtelijk beleid. In 2025 brengen VNG, Aedes en het Rijk een handreiking uit behorende bij het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting waarin de werkwijze van gebiedsgerichte differentiatie wordt toegelicht. Ook de provincies zullen hierbij worden betrokken vanuit hun rol bij de woondeals.
30% sociale huur binnen de gemeente
•De doelstelling van 30% sociale huur in de nieuwbouw geldt op het niveau van de regio en de gemeente, niet op wijk- of projectniveau. Gemeenten hebben dus flexibiliteit in de wijze waarop zij deze doelstelling binnen hun totale programmering invullen.
•Om de 30% op gemeentelijk niveau te borgen bepalen gemeenten bij het gebruik maken van de ruimte voor flexibiliteit hoe afwijkingen van de 30% worden getoetst. Hiermee wordt een uniform en transparant kader gehanteerd waarmee rekening kan worden gehouden in de programmering. Daarbij geldt dat redenen voor afwijking in beginsel alleen kunnen worden onderbouwd door volkshuisvestelijke overwegingen. Dat sociale huur minder oplevert dan andere typen woningen is op zichzelf niet een geldige reden om af te wijken. Evenmin kunnen de aankoopsom van grond en/of vastgoed een geldige reden zijn om hiervan af te wijken.
Bron: Nationale Prestatieafspraken 2025-2035
Bij het in ontwikkeling zijnde Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting hoort een handreiking. Deze handreiking is op moment van schrijven nog niet gereed. Als de handreiking ingrijpende gevolgen heeft die haaks staan op deze nota, wordt de nota hierop aangepast.