7.1 Enkele uitgifte categorieën worden vrijgesteld
De verschillende uitgifte categorieën en diens gewichtsfactor zijn:
•Huurwoningen gesubsidieerd: 0. Het gaat om huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door een toegelaten instelling met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor vijf en twintig (25) jaar na ingebruikname is verzekerd;
•Woningbouw commercieel: 1,9. Dit zijn alle andere categorieën woningen;
•Openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur: 0. Het gaat om zowel nutsvoorzieningen als onderwijs, gezondheid, welzijn, sport en andere maatschappelijk relevante, niet commerciële infrastructuur.
•Kantoorruimte: 0,8.
•Bedrijfsruimte, en tevens commerciële publieke functies zonder directe toegang tot publiekstromen: 1,2. Het gaat hier om detailhandel, dienstverlening, horeca, cultuur, sport en ontspanning, agrarische functies, recreatie en maatschappelijke functies met commercieel karakter welke gelokaliseerd zijn in gebieden waar geen sprake is van doorgaand, lopend publiek, of waar sprake is van toegangsbelemmeringen zoals meer dan een toegangsdeur e.d.
•Commerciële publieke functies met directe toegang tot publiekstromen: 2,6. Het gaat hier om detailhandel, dienstverlening, horeca, cultuur, sport en ontspanning, recreatie en maatschappelijke functies met commercieel karakter, welke direct toegang hebben tot publiekstromen (ze zijn gelokaliseerd in centrale gebieden waar sprake is van doorgaand, lopend publiek en waar geen toegangsbelemmeringen zijn zoals meer dan een toegangs- of veiligheidsdeur e.d.). Deze bevinden zich doorgaans op straatniveau, maar kunnen ook aan de orde zijn in overdekte winkelcentra en andersoortige overdekte publieke ruimtes, zowel op de begane grond als op hogere verdiepingen, zolang er sprake is van een directe aansluiting op de publiekstromen (geen belemmeringen zoals meer dan een toegangsdeur e.d.).
•Ander ondersteunende bouwruimte: bergingen, verkeersruimte en andere ruimte die gebouwd wordt ten behoeve van een van bovengenoemde uitgiftecategorieën krijgt dezelfde gewichtsfactor als diezelfde uitgiftecategorie waar het toebehoort.
•Gebouwde parkeerruimte: 0.
Bestemmingscategorieën ‘huurwoningen gesubsidieerd’, ‘openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur’ en ‘gebouwde parkeerruimte’ zijn dus vrijgesteld (gewichtsfactor 0).
7.2 Intensief ruimtegebruik leidt tot een hogere bijdrage
De bijdragen van grondexploitanten worden berekend op basis van het uitgangspunt dat intensiever ruimtegebruik tot een hogere bijdrage leidt. De bijdrage wordt daarom bepaald aan de hand van het aantal nieuw te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van een specifieke bestemming. Naar mate een bouwplan een hogere dichtheid realiseert, zal de totale bijdrage hoger zijn. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd omdat gesteld kan worden dat een bouwplan met een hogere dichtheid (bv. meer woon- en werkruimte en dus meer verkeersbewegingen) een grotere druk legt op de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte moet daarop toegespitst zijn, waardoor de investeringen in dat geval hoger zijn dan bij een bouwplan met een lagere dichtheid.
7.3 Korting vanwege ‘macroaftopping’
Op de resulterende bijdrage kan de gemeente een op-maat korting geven via macro-aftopping: hierdoor kan de gemeente de hoogte van de bijdrage verlagen wanneer de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan onder druk komt te staan en het maatschappelijk belang van het bouwplan hoog wordt geschat. De initiatiefnemer wordt dan gevraagd financieel openheid van zaken te geven zodat de gemeente kan nagaan wat het feitelijk opbrengstpotentieel is van het door de initiatiefnemer gewenst bouwplan. Het is geen automatisme dat de gemeente deze korting toepast.
8.1 Is er sprake van een ‘planologische maatregel’?
In de eerste plaats wordt nagegaan of het door de grondexploitant gewenste initiatief moet worden ingepast middels een ‘planologische maatregel’. Planologische maatregelen vormen in principe aanleiding tot verplicht kostenverhaal. Onder de Wro is op gemeentelijk niveau er sprake van ‘planologische maatregel’ wanneer initiatieven middels een of meerdere van de volgende procedures ingepast worden:
a.nieuw bestemmingsplan u.h.v. art. 3.1, lid 1 Wro (straks nieuw omgevingsplan onder de Omgevingswet);
b.wijzigingsplan u.h.v. art. 3.6, lid 1, onder a Wro;
c.buitenplanse afwijkingen u.h.v. artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2 Wabo (‘kruimelgeval’);
d.buitenplanse afwijkingen u.h.v. artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 Wabo (‘A3’);
Onder de Omgevingswet verdwijnt het wijzigingsplan, en de huidige buitenplanse afwijkmogelijkheden zullen overgaan in een enige buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Wat dan blijft is een nieuwe omgevingsplan en de BOPA’s over, die beide ‘planologische maatregelen’ zijn.
Als er geen sprake is van planologische maatregel, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Is er wel sprake van planologische maatregel, dan wordt nagegaan of er tevens sprake is van een bouwplan.
8.2 Is er sprake van een ‘bouwplan’?
Onder de Wet ruimtelijke ordening: In de tweede plaats dient nagegaan te worden of het door een particuliere grondexploitant gewenst initiatief ook als bouwplan volgens het besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gedefinieerd. Volgens artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een bouwplan wanneer sprake is van:
a) De bouw van een of meer woningen;
b) De bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
c) De uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
d) De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
e) De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
f) De bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte.
Onder de Omgevingswet worden ‘bouwplannen’ anders genoemd: ‘activiteiten’. In artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit wordt de definitie gegeven van ‘activiteiten’:
a.de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
b.de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;
c.de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
d.de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;
e.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft; of
f.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Als er geen sprake is van bouwplan, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Als er zowel sprake is van ‘planologische maatregel’, alsook van ‘bouwplan’, dan is er sprake van wettelijke plicht om de kosten van de grondexploitatie te verzekeren en is dus de bijdrage uit onderhavig aanvullingsbesluit van toepassing
Er worden dan de volgende stappen genomen.
8.3 Is er sprake van vrijstelling vanwege gesubsidieerde (sociale) huurwoningen, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte?
Wanneer sprake is van gesubsidieerde huurwoningbouw, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte (zie hoofdstuk 7.1 voor de definitie), dan wordt de bijdrage vrijgesteld die hoort bij deze ruimte (overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld). Deze vrijstelling is reeds verwerkt in een gewichtsfactor nul.
8.4 Hoe wordt de bijdrage berekend in een specifiek bouwplan
Wanneer uit eerdere stappen blijkt dat sprake is van een wettelijke plicht tot het verzekeren van de kosten van de grondexploitatie (stappen 8.1 en 8.2), dan komt het bouwprogramma dat geen gesubsidieerde huurwoningbouw, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte betreft (stap 8.3) in aanmerking voor een bijdrage. De bijdrage is proportioneel aan het aantal gewogen eenheden van het bouwplan:
a.Allereerst wordt gekeken hoeveel m² bvo wenst de initiatiefnemer te bouwen;
b.Dit aantal wordt vermenigvuldigd met de gewichtsfactor van de desbetreffende bestemmingscategorie;
c.De bijdrage die aan de initiatiefnemer dient te worden gevraagd is gelijk aan € 101,74 vermenigvuldigd met het overeenkomstig lid b berekend aantal.
8.5 Korting bijdrage vanwege ‘macroaftopping’?
Om te voorkomen dat de gemeente een zodanig hoge bijdrage vraagt dat het plan hiermee financieel onhaalbaar wordt, kan de gemeente de voor het publiekrechtelijke spoor geldende principe van macro-aftopping toepassen. Dit houdt in dat wanneer de gemeente het bouwplan zodanig in het algemeen belang acht, de initiatiefnemer gevraagd kan worden financieel openheid van zaken te geven zodat de gemeente kan nagaan wat het feitelijk opbrengstpotentieel is van het door de initiatiefnemer gewenst bouwplan. Hierbij is de gemeente niet gehouden aan de in de Grondexploitatiewet en straks in de Omgevingswet voor de opstelling van het Exploitatieplan (straks onder de Omgevingswet ‘Kostenverhaalregels’) voorgeschreven uitgangspunten m.b.t. bijvoorbeeld de inbrengwaarde van grond. De gemeente kan dan beslissen dat de definitieve bijdrage niet hoger wordt dan het verschil tussen de kosten en de opbrengsten van het bouwplan. Hiermee kan de gemeente voorkomen dat het plan financieel onhaalbaar wordt gemaakt.
8.6 Anterieure overeenkomst
Als onderdeel van het onderzoek naar de economische en ruimtelijke inpasbaarheid van het bouwplan wordt met de initiatiefnemer gesproken over hoe de bijdrage, samen met andere kosten van de grondexploitatie, verzekerd kunnen worden in een anterieure overeenkomst.