Aanhef
De raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp;
gezien het voorstel van het college van 8 april 2025;
gelet op gelet op het bepaalde in artikel 108, eerste juncto artikel 147, tweede lid van de Gemeentewet, de Huisvestingswet 2014 en de verordening participatie, inspraak en uitdaagrecht Pijnacker-Nootdorp 2023;
besluit:
1de 1e herziening van de beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp gewijzigd vast te stellen en;
2de 3e herziening van de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2023 gewijzigd vast te stellen
INLEIDING
In 2019 is de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp door de gemeenteraad vastgesteld. Naast nog vele andere onderwerpen zijn in deze verordening voor het eerst artikelen opgenomen over het aanbrengen van wijzigen in de woningvoorraad. De woningvoorraad is het totaal van alle koop en huurwoningen die voor bewoning geschikt zijn. Met dit beleid zijn activiteiten als het samenvoegen van twee woningen tot één woning of het opdelen van een woning in meerdere onzelfstandige kamers (voor bijvoorbeeld studenten) voor de schaarse woningvoorraad vergunningplichtig geworden.
Vervolgens is in 2020 het ‘Parapluplan Implementatie Standaardregels’ vastgesteld. In dit plan zijn de begrippen en bestemmingsomschrijving die zien op wonen gewijzigd. Hierdoor kan een woning alleen nog gebruikt worden door één afzonderlijk huishouden. Daardoor is sinds die tijd in strijd met het omgevingsplan om zonder omgevingsvergunning in een woning meerdere personen te huisvesten die samen geen huishouden vormen.
Aanleiding beleidsnota
Voor het verlenen van toestemming voor het wijzigen van de woningvoorraad, bijvoorbeeld in de vorm van verkamering, is sinds 2020 dus zowel een vergunning op basis van de Huisvestingsverordening als een omgevingsvergunning op basis van het (Paraplu)bestemmingsplan nodig. Bij de eerste speelt het beschermen van de schaarse woningvoorraad een rol en bij de tweede gaat het vooral om het borgen van een goede ruimtelijke ordening. Om beide instrumenten te verduidelijken en het gebruik ervan te vergemakkelijken is de voorliggende beleidsnota Woningvoorraad opgesteld. In het bijzonder voor aanvragers, maar ook voor de gemeente zelf is het prettiger om helder beschreven en uitgewerkt te hebben hoe we omgaan met aanvragen tot wijziging van de woningvoorraad.
Een tweede aanleiding voor het opstellen van deze beleidsnota is dat de landelijke overheid steeds meer wet- en regelgeving maakt die gemeentelijke sturing op de woningvoorraad mogelijk maakt. Recente voorbeelden zijn de Wet toeristische verhuur (die dit jaar onderdeel is geworden van de Huisvestingswet 2014), de opkoopbescherming en het opnemen van regels voor het middenhuur-segment.
Om deze redenen is deze beleidsnota, in samenhang met een herziening van de Huisvestingsverordening en een Paraplubestemmingsplan
Evaluatie en 1e herziening van de beleidsnota
In oktober en november 2024 is de eerste evaluatie van de voorliggende beleidsnota opgesteld. Op basis daarvan is een aantal wijzigingen en aanvullingen voorgesteld.
2. WAT ZIJN ONZE OVERWEGINGEN?
2.2 overwegingen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening
2.2.1 Fysieke leefbaarheid
Eerst kijken we naar de fysieke leefbaarheid. Dat zijn de eisen die we stellen aan de te vormen of om te zetten (on)zelfstandige woningen. Het betreft concrete eisen aan het gebouw die overlast en overbewoning moeten voorkomen. Daarmee willen we voorkomen dat de buurt onevenredige overlast ervaart in de vorm van geluidshinder of verrommeling van de openbare ruimte. Bovendien willen we borgen dat de toekomstige bewoners een kwalitatief goede woonruimte krijgen waar het prettig wonen is.
Bij kamerbewoning zijn er meerdere huishoudens in een zelfstandige woning aanwezig. Al deze huishoudens hebben een eigen leefritme, dit kan anders zijn dan bij één duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Hoe meer kamerbewoners in een woning, hoe groter de mogelijke impact op de leefomgeving. Daarom mogen er binnen de bebouwde kom maximaal vier personen wonen in een woning die onzelfstandig wordt gebruikt. Buiten de bebouwde kom is door de grotere onderlinge afstanden tussen de woningen de impact op de leefomgeving kleiner. Daarom geldt hier een maximum van zes personen. Ter waarborging van de privacy van de bewoners kan er per kamer in principe één persoon gehuisvest worden of maximaal twee bij partners.
Ook worden er eisen gesteld aan de minimale gebruiksoppervlakte per persoon. Dat bedraagt 24 m². Deze eis is bedoeld om zowel overbewoning te voorkomen als om voldoende leefruimte te creëren voor verschillende huishoudens in één zelfstandige woning. Zo kunnen in grotere woningen meer mensen wonen dan in een kleinere woning. Dat doet recht aan de ruimte in de woning en op het perceel, maar ook aan de omliggende openbare ruimte. Bij de realisatie van grotere woningen is uitgegaan van meer bewoners en is bijvoorbeeld al gewerkt met een hogere parkeernorm.
Hieronder staan de vijf voorwaarden beschreven. Wanneer niet wordt voldaan aan onderstaande voorwaarden dan wordt de vergunning in principe geweigerd. Bovendien worden de eisen verbonden aan de omgevingsvergunning zodat bij eventuele overtreding de vergunninghouder hierop aangesproken kan worden.
Fysieke Leefbaarheid
1een woonruimte heeft een minimale gebruiksoppervlakte per bewoner zoals beschreven in het op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag geldende wet- en regelgeving, maar nooit minder dan 24 m² per bewoner en maximaal zes bewoners per woning en maximaal vier bewoners per woning in het geval van nieuwe aanvragen in de bebouwde kom. Ter waarborging van de privacy kan er per kamer één persoon gehuisvest worden of maximaal twee bij partners;
2het pand en de onzelfstandige woonruimten voldoen aan de bouwtechnische- en brandveiligheidseisen zoals beschreven in het op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag geldende wet- en regelgeving;
3de woonruimten voldoen aan de luchtgeluidisolatienormen voor woningscheidende constructies zoals beschreven in het op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag geldende wet- en regelgeving;
4het pand verkeert in goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden.
5Er zijn woon- en leefregels voor bewoners opgesteld, actief gecommuniceerd en raadpleegbaar. Er wordt een contactpersoon benoemd als eerste aanspreekpunt voor zowel omwonenden als derden zoals politie, handhaving en het college. De contactpersoon zorgt voor naleving van de woon- en leefregels.
2.2.2 Algemene leefbaarheid
De tweede overweging ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening gaat over de algemene leefbaarheid. Deze richt zich op het woon- en leefklimaat van de straat, buurt, wijk en/of kern en gaat dus verder dan alleen het gebouw zelf. Daarvoor brengen we de directe woon- en leefomgeving van de woning in beeld. Doelstelling is om te voorkomen dat het woon- en leefklimaat van de straat, buurt, wijk of kern naar verwachting onevenredig onder druk komt te staan. Ook buurten waar er al sprake is van aantoonbare problemen met de leefbaarheid willen we beschermen. Een straat, wijk of buurt is ontworpen rondom het type woningen dat is gebouwd. Zo sluit de openbare ruimte, het aantal parkeerplaatsen, fietsenstallingen en afvalinzameling aan bij de woningen en is die niet (altijd) bestand tegen een toename van het aantal huishoudens door bijvoorbeeld woningvorming of verkamering. Daarnaast zijn woningen, straten en buurten vaak zo ontworpen dat ze aantrekkelijk zijn voor een bepaalde doelgroep. Een gezin stelt andere eisen aan de woning en woonomgeving dan een student of een oudere. Het veranderen van de woningvoorraad kan leiden tot een botsing van leefstijlen. De ouderen en kleine kinderen gaan bijvoorbeeld op tijd naar bed, terwijl studenten ’s avonds en ’s nachts nog graag een feestje vieren. Bovendien zijn er verschillen zichtbaar in de ruimtelijke opbouw van gebieden binnen Pijnacker-Nootdorp. Deze verschillen werken door in de afwegingen rondom de fysieke leefomgeving en lichten we hieronder toe:
De bebouwde kom
In de bebouwde kom staan de woningen dicht bij elkaar. Rijtjeswoningen, appartementen, twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen wisselen elkaar af. We willen voorkomen dat er clusters ontstaan van woningen die anders worden gebruikt dan door één huishouden. Daarom stellen we als eis dat er binnen een straal van 50 meter vanaf de perceelsgrens zich geen andere woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).
Het buitengebied
In het buitengebied staan de woningen veel verder van elkaar. Op enkele rijtjes van geschakelde (voormalige) arbeiderswoningen zijn het vrijwel allemaal vrijstaande woningen. Percelen met een breedte van 25 meter of meer zijn geen uitzondering. Ook hier willen we clustervorming voorkoming. Rekening houdend met deze extensievere ruimtelijke opbouw stellen we hier als eis dat er binnen een straal van 250 meter vanaf de perceelsgrens geen ander woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).
Het glastuinbouwgebied
In het glastuinbouwgebied staan vooral bedrijfswoningen. Dat zijn woningen voor huishoudens van wie de aanwezigheid noodzakelijk is in verband met het bedrijf dat ter plaatse wordt uitgeoefend. Deze woningen hebben dan ook een bestemming ‘Glastuinbouw’ en door middel van een nadere aanduiding is in het omgevingsplan aangegeven dat een bedrijfswoning is toegestaan.
Wanneer de bestemming van een bedrijfswoning wordt gewijzigd in burgerwoning stijgt de waarde van deze woning en komt deze buiten het bereik van de tuinder te liggen. Bij herstructurering vormt de woning dan mogelijk een extra belemmering. Gezien de belangrijke economische functie van onze glastuinbouwgebieden willen we de bestemming van de bedrijfswoningen alleen wijzigen onder de voorwaarden die reeds in het omgevingsplan zijn opgenomen
3https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/documenten/NL-IMRO-1926-62112-4003-2/regels?regelsandere=regels&locatie-stelsel=RD&locatie-x=88486&locatie-y=447747&session=7a5ede5a-fafd-471c-ae32-57cb39795748 (artikel 4.4.2)
. Ook wanneer de bestemming bedrijfswoning gehandhaafd blijft, willen we het gebruik van de woning door ‘derden’ (niet verbonden met het bedrijf) niet toestaan. Dit kan namelijk aanzienlijke gevolgen hebben voor het bedrijf. Er moet dan namelijk vanuit milieuwetgeving een ruime afstand worden gehouden tot het bedrijf waar de woning toe behoorde. We willen alleen toestaan dat mensen wiens aanwezigheid noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering ter plaatse zich daar mogen vestigen.
Voor de eerste bedrijfswoning geldt dat deze altijd bewoond moet worden overeenkomstig het omgevingsplan. Dat wil zeggen dat het een woning is in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor één persoon of gezin, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is
4https://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1926.62112-4003/r_NL.IMRO.1926.62112-4003_1.1.html#_1.12_bedrijfswoning
. Nu komt het regelmatig voor dat een bedrijf beschikt over meer dan één bedrijfswoning. Met deze beleidsnota willen we de mogelijkheid bieden om de tweede (derde of vierde etc.) bedrijfswoning te gebruiken voor de huisvesting van mensen die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het bedrijf dat daar gevestigd is, maar die samen geen gezin/huishouden vormen. Dat betekent dat het moet gaan om mensen die werkzaam zijn op hetzelfde bedrijf en perceel als de betreffende bedrijfswoning. Daarmee wordt de bestemming dus niet veranderd, maar wordt wel een ontheffing verleend van de eis dat deze bewoond moet worden door een huishouden. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid stellen we ook hier als eis dat er binnen een straal van 50 meter vanaf de perceelsgrens geen ander woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).
Voor woningen die gelegen zijn in het glastuinbouwgebied, maar al bestemd zijn als een burgerwoning stellen we dezelfde eisen als aan woningen in de bebouwde kom.
Met de algemene leefbaarheidstoets willen we overlast zoveel mogelijk voorkomen. Daarom moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan. Bovendien worden de eisen verbonden aan de omgevingsvergunning zodat bij eventuele overtreding de vergunninghouder hierop aangesproken kan worden.
Algemene Leefbaarheidstoets
1Voor woningen binnen de bebouwde kom en burgerwoningen in het glastuinbouwgebied geldt dat zich binnen een straal van 50 meter vanaf de erfgrens geen woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6);
2Voor woningen in het buitengebied geldt dat zich binnen een straal van 250 meter vanaf de erfgrens geen woning mag bevinden die reeds is verkamerd (paragraaf 4.3) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6);
3Voor bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied geldt dat zich binnen een straal van 50 meter vanaf de erfgrens geen bedrijfswoning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6). Bovendien mag alleen de tweede (derde, vierde etc.) bedrijfswoning anders worden gebruikt indien deze gebruikt wordt voor de vestiging van mensen die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het bedrijf dat daar gevestigd is. Dat betekent dat het moet gaan om mensen die werkzaam zijn op hetzelfde bedrijf en perceel als de betreffende bedrijfswoning.
4We wegen de (indicatieve) trends die naar voren komen uit de meest recente data over leefbaarheid. Hierbij gaat het o.a. over de leefbaarheidsmonitor en de Leefbarometer. We analyseren de mogelijke relatie van deze trends met (verzoeken tot) verandering van de woningvoorraad;
5Er zijn geen leefbaarheidsproblemen zichtbaar op basis van een analyse van de meldingen/klachten van overlast in de betreffende wijk;
6Er is voldoende parkeergelegenheid voor auto’s, zoals opgenomen in, de op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag geldende parkeerbeleid (Nota Parkeernormen);
7Er zijn voldoende stallingsmogelijkheden voor fietsen, scooters en brommers in het gebouw of op het perceel, waarbij iedere bewoner minimaal één fiets, scooter of brommer kan stallen in het gebouw of op het perceel;
8De afvalvoorzieningen hebben voldoende capaciteit om het afval van de extra huishoudens te kunnen verwerken;
9In het kader van veiligheid en overlast wordt door de verhuurder en huurder in ieder geval voldaan aan de volgende huis- en leefregels:
a.afvoer en opslag van (grof)vuil en afval vindt zodanig plaats dat geen overlast voor de buurt ontstaat. Hieronder wordt tevens verstaan het op tijd weghalen van de afvalcontainer van de aanbiedplaats zodra deze geleegd is;
b.fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen worden alleen neergezet op die plaatsen die blijkens aanwijzing hiervoor zijn bestemd. Het plaatsen van fietsen, motorvoertuigen en andere vervoersmiddelen op de openbare weg en/of stoep is niet toegestaan;
c.de huurder is verplicht om gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen;
d.de huurder onthoudt zich van gedragingen die naar gangbare maatstaven overlast veroorzaken aan andere huurders in het complex of aan derden in de nabije omgeving. Zoals geluidsoverlast door bijvoorbeeld muziek en geuroverlast door bijvoorbeeld het gebruik van een vuurkorf.
2.2.3 Goed verhuurderschap
De bewoners van de woning zijn gebaat bij goede en duidelijke afspraken met de vergunninghouder. Zo wonen zij prettig en veilig in de woning. Daarnaast draagt het bij aan een goede relatie met de omgeving. Mocht zich een probleem voordoen, dan is duidelijk wie daarop moet worden aangesproken en zelfs de gemeente kan daarin een rol spelen. Door een goede registratie te eisen, weet de gemeente wie waar woont. Dat vertaalt zich in onderstaande voorwaarden. Blijkt uit de aanvraag dat daar (nog) niet aan is voldaan of zal worden voldaan dan wordt de aanvraag geweigerd. Onderstaande aspecten worden altijd als voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbonden.
Voorschriften en voorwaarden goed verhuurderschap
1alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan om de woonruimte(n) te verbouwen of in gebruik te nemen;
2de woonruimten worden verhuurd middels schriftelijke huurcontracten, waarbij de hoogte van de huur wordt berekend volgens de regels van het woonwaarderingsstelsel;
3alle bewoners staan op het adres ingeschreven in de BRP of RNI van de gemeente Pijnacker-Nootdorp of hebben zich aangemeld voor inschrijving op het adres in de BRP of RNI;
4de vergunninghouder heeft de huis- en leefregels in de taal van herkomst van de huurder(s) opgesteld én de huis- en leefregels voldoen aan het hiervoor onder ‘geordend leefmilieu’ onder 5 bepaalde én de huis- en leefregels maken onlosmakelijk onderdeel uit van de huurovereenkomst met de bewoner(s);
5er is sprake van een geregeld beheer, waarbij de vergunninghouder zelf dan wel een derde, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld die:
a.toeziet op hygiëne en veiligheid;
b.aanspreekpunt is voor bewoners, omwonende(n) en overheden bij klachten;
c.24 uur per dag bereikbaar is;
d.een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand;
e.zich kenbaar maakt in de directe omgeving van het pand als beheerder.
6de vergunninghouder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente Pijnacker-Noordorp voorstaat in het geval van woonoverlast.
BIJLAGE 1: BESCHRIJVING SCHAARSTE
De afgelopen jaren is de spanning op de woningmarkt flink toegenomen in Nederland. De komende tien jaar moeten er 845.000 nieuwe woningen bij komen om te voorkomen dat het woningtekort verder oploopt. Dat is een van de belangrijkste conclusies in de Staat van de woningmarkt 2020 van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Mede door de tekorten stijgen de prijzen in de koopsector en particuliere huursector. Dit zorgt ervoor dat de doorstroming op de woningmarkt tussen de segmenten stagneert en de kansen voor met name starters steeds kleiner worden.
De Woonvisie van Pijnacker-Nootdorp (2020-2030) laat zien dat deze ontwikkelingen niet alleen in Nederland, maar ook binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp spelen. De tekorten kunnen deels worden ingelopen door bij te bouwen. In de Woonvisie staat beschreven dat er tot 2040 nog een behoefte is aan ongeveer 4.000 nieuwbouwwoningen. Naast woningen toevoegen hebben gemeenten instrumenten om grip te houden op de woningmarkt. Denk aan de zelfbewoningsplicht, huisvestingsverordening, doelgroepenverordening, vergunningsplicht bij verkamering en een opkoopbescherming bij de bestaande woningvoorraad. Gemeenten moeten bij een aantal instrumenten wel aantonen dat er sprake is van schaarste binnen die woningvoorraad. Deze schaarste staat centraal in deze bijlage. Uit recente jurisprudentie over de schaarste in Rotterdam blijkt dat er ook aandacht moet zijn voor eventuele verschillen tussen wijken/stadsdelen: “De rechtbank merkt op dat in een grote gemeente als Rotterdam aanzienlijke verschillen per wijk kunnen voorkomen”. Wijken in Rotterdam zijn qua omvang te vergelijken met de drie kernen in onze gemeente. Uit de onderzoeken voor onze Woonvisie blijkt dat zowel de opbouw van de woningvoorraad als de opbouw van de bevolking van deze drie kernen sterk op elkaar lijken. Daarom wordt in de onderbouwing voor onze gemeente geen onderscheid naar kernen of wijken gemaakt.
Sociale huur
Pijnacker-Nootdorp is onderdeel van de woningmarktregio Haaglanden. De corporatiewoningen worden door de 9 gemeenten in deze regio geadverteerd via de website Woonnet-Haaglanden. De druk op de sociale woningmarkt is binnen de regio de afgelopen jaren toegenomen (Jaarmonitor, 2020). Het woningaanbod binnen de regio is afgenomen van 9.373 verhuringen in 2016 naar 8.001 in 2020. En de gemiddelde wachttijd die een woningzoekende nodig heeft om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning is van 40 maanden (2016) toegenomen tot 72 maanden in 2020.
1.Beschrijving van de schaarste
De corporaties (SVH), gemeenten en huurdersverenigingen (SHH) in de regio Haaglanden hebben samen met de Provincie Zuid-Holland regionale doelen voor de woningmarkt opgesteld. Er zijn hierbij afspraken gemaakt op het gebied van o.a. het aantal betaalbare sociale woningen en de verdeling van de sociale woningen over gemeenten in de regio. Deze afspraken zijn opgenomen in het tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden”.
In dit akkoord wordt een flink tekort gesignaleerd in onze gemeente, die we ook met de huidige nieuwbouwplanning niet gaan inlopen. Het aandeel sociale huurwoningen in onze gemeente is met 20% op dit moment het kleinste van de woningmarktregio (ABF, Naar een meer evenwichtige regio Haaglanden, 2019). Dit aandeel en de gewenste ontwikkeling per gemeente op de lange termijn zijn zichtbaar in de afbeelding rechts. Ondanks onze inzet blijft er nog een flinke opgave staan voor onze gemeente.
Wij hebben niet alleen het kleinste aandeel sociale huurwoningen, maar vanwege de goede kwaliteit, is de mutatiegraad (3.6%) van het bezit ook nog eens het laagste (Explica, Tabellenboek 2020 Pijnacker-Nootdorp). In dit tabellenboek is het tekort aan sociale huurwoningen goed terug te zien in de wachttijden en het aantal reacties per advertentie. Zo kregen de 160 verhuringen gemiddeld per advertentie 344 reacties in 2020. Vanuit de regio is er ook druk op het sociale woningaanbod. In totaal hebben er ruim 20.000 woningzoekenden in 2020 op het woningaanbod in Pijnacker-Nootdorp gereageerd. Hiervan kwamen 834 uit de gemeente zelf. Hierbij moesten de geslaagde woningzoekenden gemiddeld 91 maanden (exclusief lokaal maatwerk) wachten op een woning in 2020.
2Welke doelgroepen ervaringen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste?
In Pijnacker-Nootdorp is de mediane inschrijfduur (exclusief lokaal maatwerk) het hoogste met 91 maanden. Daar waar een doorstromer in de regio in 2020 een mediane inschrijfduur heeft van 57 maanden, is dit in Pijnacker-Nootdorp 79 maanden. Voor een starter is dit 79 maanden in de regio en 93 maanden in Pijnacker-Nootdorp.
In de wachttijdenmonitor is te zien dan wachttijden voor een sociale huurwoningen voor alle doelgroepen relatief lang zijn. De schaarste is zichtbaar over het hele sociale segment. Dat is ook de reden waarom we hier afspraken over gemaakt hebben in het Tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden”.
3Hoe willen we door middel van woonruimteverdeling die onevenredige en onrechtvaardige effecten tegengaan?
Door middel van woonduur (bij achterlaten woning) en regionale voorrang (achterlaten grote woning wordt geprobeerd om mensen die een woning achterlaten voorrang te geven. Hierdoor krijg je met dezelfde woningvoorraad meer woningaanbod vrij. Om de kansen voor het doorlopen van een lokale wooncarrière te vergroten wordt prioriteit gegeven aan de knelpunten binnen de gemeente. De wachttijden gecombineerd met de lage mutatiegraad laten zien dat de gehele sociale doelgroep (met uitzondering van senioren woningzoekenden) het moeilijk heeft binnen de gemeente. Door middel van lokaal maatwerk wil de gemeente Pijnacker-Nootdorp de kansen op een woning in de eigen gemeente vergroten en meer in lijn brengen met de regionale gemiddelden. Burgemeester en wethouders informeren de andere gemeenten in de regio over de manier waarop het lokaal maatwerk wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie.
4Inspanningen om schaarste op te heffen
Met de regels rondom de woonruimteverdeling kun je de woningen efficiënter en “rechtvaardiger” verdelen. Maar de manier waarop we de schaarste kunnen terugdringen is door het juiste bij te bouwen. Woningen waar behoefte aan is en woningen die kunnen zorgen voor extra doorstroming op de woningmarkt. Binnen Pijnacker-Nootdorp wonen relatief veel empty-nesters en de verwachting is dat deze groep gaat groeien als gevolg van de vergrijzende bevolking. Bij nieuwbouw richten we ons daarom voor een belangrijk deel op deze groep. Deze groep laat vaak een betaalbare woning achter die weer interessant kan zijn voor een sociale huurder om naar toe te verhuizen.
In regionaal verband wordt door middel van het Tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden” gewerkt aan het op peil brengen van de sociale voorraad. Hierin hebben wij als gemeente opgenomen dat we tot 2030 nog minimaal 650 sociale huurwoningen toevoegen in de bestaande nieuwbouwplannen. En dat we afspraken maken met de woningcorporaties over de verkoop en liberalisatie van het bezit. Hiermee behouden we nog eens 219 extra woning. Daarnaast wordt er op dit moment gekeken naar nieuwe locaties waar we ook na 2026 nog nieuwbouw woningen kunnen realiseren.
Koop
Pijnacker-Nootdorp heeft een relatief nieuwe woningvoorraad. Een groot deel van deze woningen bestaat uit eengezinswoningen in de koopsector. Door de regionale druk op de gemeenten zijn tekorten zichtbaar in de gehele woningvoorraad. Maar bij een tweetal segmenten is de druk het beste zichtbaar.
1.Beschrijving van de schaarste
De gemiddelde vraagprijs lag jarenlang rond €400.000 in Pijnacker-Nootdorp (bron Huizenzoeker.nl). Sinds 2015 is een duidelijke toename te zien, naar een gemiddelde van ruim €500.000 halverwege 2019. Daarmee ligt de vraagprijs ruim boven het gemiddelde in Haaglanden.
Het CBS heeft een onderzoek
5CBS, Spanning tussen vraag en aanbod woningmarkt verder toegenomen in 2020, 08-06-2021
uitgevoerd naar de spanning op de woningmarkt. Zij hebben gekeken naar de ratio verkoopprijs/vraagprijs. Sinds 2019 ligt de verkoopprijs gemiddeld hoger dan de vraagprijs. In 2017 lag de gemiddelde verkooprijs nog 2.7% lager dan de vraagprijs. In 2020 was deze verhouding andersom en werd er gemiddeld 0.8% meer betaald dan gevraagd werd. Met andere woorden er wordt dus structureel overboden op de woningen op dit moment.
De druk op de markt is ook zichtbaar in de tijd dat een woning te koop staat. De gemiddelde verkooptijd van de woningen binnen de gemeente is gedaald van 120 naar gemiddeld 49 dagen (Dynamis, 2021).
Koopwoningen onder de NHG-grens
In de Woonvisie staat beschreven dat de tekorten met name ontstaan bij de “onderkant” van de woningvoorraad. Het “betaalbare” woningaanbod binnen de gemeente wijkt sterk af van het aanbod in de regio. Een grens die vaak binnen de sector als betaalbaar wordt aangeduid is de NHG-grens. Hierop mogen gemeenten sturen in het bestemmingsplan of in de toekomst wellicht via de huisvestingsverordening. Voor het grensbedrag van de NHG wordt elk jaar gekeken naar de gemiddelde huizenprijs. Deze grens lag in 2019 tijdens het onderzoek voor de Woonvisie op € 290.000, is in 2021 gestegen naar € 325.000 en in 2022 naar € 355.000.
Als gekeken wordt naar het actuele woningaanbod. Dan staan er op dit moment (28-08-2022 via funda.nl) 219 woningen te koop in Pijnacker-Nootdorp. Daarvan zijn er 161 ook daadwerkelijk beschikbaar. Slechts 5 van deze beschikbare woningen heeft een vraagprijs onder de NHG-grens. Met 161 beschikbare woningen in de verkoop betekent dit dat bijna 97% van het huidige koopaanbod een vraagprijs heeft boven deze grens. Daarbij weten we ook dat er vaak wordt overboden. Wanneer we ook de woningen die verkocht zijn onder voorbehoud dan gaat het om 18 woningen onder de NHG-grens. Dat betekent bijna 92% van de 219 te koop staande woningen een vraagprijs heeft boven de NHG-grens. Uit het Woononderzoek Nederland (WoON 2018) blijkt dat in Pijnacker-Nootdorp 46,7% van de huishoudens een bruto-inkomen had onder de €60.000. Een deel van deze groep (inkomen tussen € 40.000 en € 60.000) komt niet meer in aanmerking voor de sociale woningvoorraad en is aangewezen op de koopsector of de middenhuur (€750 - €1.000). Omdat de middenhuur eigenlijk ontbreekt in de gemeente, kan gesteld worden dat het aanbod betaalbare koop niet voldoet aan de potentiële vraag.
Woningen van het type appartementen
De prijsstijgingen van de woningen zijn zichtbaar in alle woningtypen. Maar bij met name de appartementen is het effect van de schaarste zichtbaar. De verkoopprijzen van appartementen zijn sinds 2013 meer dan verdubbeld in onze gemeente. Een van de conclusies van het onderzoek van Explica
6Explica, Woningbehoefte 2040 Pijnacker-Nootdorp, 06-11-2019
ten behoeve van de woonvisie is dan ook dat er te weinig appartementen zijn.
Dit heeft aan te maken met de vraag naar deze woningen. Er komen steeds meer senioren die behoefte hebben aan meergezinswoningen. Daarnaast zijn de regels voor het kopen van een woning strenger geworden, waardoor je als koopstarter minder snel een eengezinswoning kan kopen. Hierdoor neemt de vraag ook vanuit die doelgroep toe.
2.Welke doelgroepen ervaringen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste?
De huidige samenstelling van de woningvoorraad in Pijnacker-Nootdorp biedt beperkte mogelijkheden voor met name jonge huishoudens en senioren. De verhoging van de verkoopprijzen gaat vooral ten koste van (koop)starters. Dit omdat deze groep niet profiteert van de waardestijging van het bezit. Aan de andere kant zijn er relatief weinig meergezinswoningen voor de vergrijzende bevolking.
In de Woonvisie wordt geconcludeerd dat met name de mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen tussen € 40.000 en €60.000 op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp relatief beperkt zijn. Uitgaande van de hypotheeknormen van het Nibud kunnen huishoudens met een inkomen rond €40.000 een woning kopen met een vraagprijs van maximaal €175.000. Met € 60.000 was een woning van € 290.000 (NHG-grens) in 2019 net bereikbaar.
Een belangrijk deel van deze groep betreft jonge huishoudens die op zoek zijn naar een woning. Deze huishoudens hebben veelal ook (nog) geen vermogen en zijn afhankelijk van het inkomen om een woning te kunnen kopen. Dit is ook zichtbaar in de gemiddelde leeftijd van de koper van een woning.
Uit de data van het CBS blijkt dat deze kopers steeds ouder worden
7CBS, Spanning op de koopwoningmarkt, 30-04-2021
. De gemiddelde leeftijd van woningkopers steeg de afgelopen jaren van 35 (2010) naar ongeveer 39 jaar in 2020.
3.Hoe willen we door middel van woonruimteverdeling die onevenredige en onrechtvaardige effecten tegengaan?
Op dit moment is het voor gemeenten nog niet toegestaan om regels over de woonruimteverdeling te gebruiken in de koopsector. De verwachting is dat dit met een wetswijziging van de huisvestingswet in 2022 wel mogelijk is. Hierbij gaat het om nieuwbouwkoopwoningen tot de NHG-grens. Vanwege de regionale druk en de schaarste in dit segment, willen wij in de toekomst gebruik gaan maken van dit middel. Op dit moment proberen we wel met ontwikkelaars private afspraken te maken over bijvoorbeeld de communicatie strategie.
Verder proberen we als gemeente het schaarse bezit dat we hebben te behouden. Dit ook omdat het met de huidige bouwkosten, de stijgende verkoopprijzen en de beperkte uitbreidingslocaties moeilijk is om deze woningvoorraad toe te voegen. Dit terwijl er wel vraag is naar deze woningvoorraad. Het beschermen van deze woningen doen we door wijzigingen in de woningvoorraad vergunning plichtig te maken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld over het verkameren van woningen. Vastgesteld wordt dat appartementen, sociale huurwoningen en woningen onder de NHG-grens zo schaars zijn dat deze geen vergunning krijgen.
4inspanningen om schaarste op te heffen
Als gemeenten faciliteren we de starterslening. Hiermee kunnen de koopstarters in onze gemeente iets meer lenen voor woningen met een verkoopprijs net onder de NHG-grens.
Met behulp van nieuwbouw willen we deze schaarste verder terugdringen. Dit doen we de komende 5 jaar met de bestaande plannen. Verder staan de locaties in de Omgevingsvisie beschreven, waar we mogelijk ook na deze periode gaan bijbouwen.
Daarbij wordt de zelfbewoningsplicht (i.c.m. anti speculatiebeding) toegepast op betaalbare nieuwbouw koopwoningen. We gaan in 2022 onderzoeken of we de doelgroepen verordening i.c.m. het bestemmingsplan gaan toepassen. In het omgevingsplan kunnen o.a. percentages betaalbare koop (tot NHG-grens) worden opgenomen. Op die manier wordt de bouw van deze woningvoorraad gestimuleerd. Daarnaast kan er in een doelgroepenverordening worden opgenomen wie er in aanmerking komt voor deze woningen. Hiermee komt dit aanbod terecht bij degene die dit het meest nodig hebben. Ook kunnen er afspraken over de instandhoudingstermijn worden gemaakt. Daarmee blijft het aanbod ook voor een langere periode beschikbaar voor de doelgroep.
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat er binnen de gemeente sprake is van schaarste binnen verschillende segmenten. In alle segmenten overstijgt de vraag (mede door de regionale druk) naar woningen het aanbod ruim. In een aantal specifieke segmenten is de schaarste goed zichtbaar.
1Sociale woningmarkt
Allereerst gaat het om de gehele sociale woningvoorraad binnen de gemeente. Het percentage sociale huurwoningen is het laagste van de regio en de mutatiegraad is met 3.6% ook het laagste. De woningen die geadverteerd worden krijgen gemiddeld 344 goede reacties. Dit heeft tot gevolg dat er lange wachttijden zijn voor doelgroepen binnen het hele sociale segment.
Hoewel er binnen Pijnacker-Nootdorp nog best wat concrete bouwplannen zijn, wordt er lokaal (Woonvisie) en vanuit de regio en provincie (tussenakkoord) gevraagd om een grotere inzet van de gemeente met het toevoegen van sociale huurwoningen.
2Koopsector
De druk op de koopmarkt is zichtbaar in een aantal indicatoren. Zo blijven de prijzen stijgen, waardoor de gemiddelde verkoopprijs binnen de gemeente in 2020, 80% hoger lag dan in 2013. Daarbij wordt er sinds 2019 overgeboden op de te koop staande woningen. Ook is de verkooptijd ook drastisch verminderd, van 120 dagen in 2016, naar 49 dagen in 2021. Deze verhoging van de verkoopprijzen zorgt voor een vermindering van de kansen voor (koop)starters en senioren. De schaarste is met name goed zichtbaar in de volgende twee segmenten.
a.Meergezinswoningen/appartementen
Op dit moment zijn er relatief weinig appartementen binnen de gemeente. Daarbij neemt de vraag naar dit type toe. Dit komt doordat aan de ene kant de eengezinswoningen voor (koop)starters niet meer bereikbaar zijn. En aan de andere kant zorgt de vergrijzing voor een toename van de doelgroep voor dit type woningen. Deze schaarste zorgt er voor dat de prijzen voor appartementen in de sinds 2013 meer dan verdubbeld zijn binnen de gemeente.
b.Woningen tot de NHG-grens
De doelgroep voor dit segment zijn de huishoudens met een inkomen tot €60.000. Als we kijken naar:
-de omvang van deze doelgroep in onze gemeente (46.7%);
-het aantal verkochte woningen tot de NHG-grens (2019);
-het beschikbare koopaanbod tot € 325.000 op dit moment (15%);
dan wordt geconstateerd dat voor huishoudens met een huishoudinkomen onder €60.000, de mogelijkheden zeer beperkt zijn. En ook het toevoegen van deze woningvoorraad is door de almaar stijgende verkooprijzen en ook de stijgende bouwkosten heel lastig.