Aanhef
De raad van de gemeente Overbetuwe;
gelezen het raadsvoorstel van burgemeester en wethouders van 4 juli 2023;
gehoord het advies van de voorbereidende vergadering van 29 augustus 2023;
gelet op van toepassing zijnde artikel(en) uit de Wet ruimtelijke ordening;
b e s l u i t :
1Het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen vast te stellen;
2De nota Bovenwijks 2018 zoals vastgesteld op 6 februari 2018 in te trekken.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
3. Kostenverhaal
3.1 Samenvatting kostenverhaal
Het kostenverhaal in de gemeente Overbetuwe ziet er schematisch als volgt uit:
Categorie
omschrijving
toelichting
Gebiedseigenkosten
gemeentelijke plan- en apparaatskosten
maatwerk, met als basis de plankostenscan
12bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
bouw- en woonrijp maken
maatwerk
onderzoeken
maatwerk
nadeelcompensatie (planschade)
o.b.v. uitgekeerde nadeelcompensatie
overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
maatwerk
Gebiedsoverstijgende kosten
Bovenwijkse voorzieningen
maatwerk
Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer
De gemeente maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal1 als
○ minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is;
○ er geen verhaalbare kosten als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte;
○ de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen.
In deze gevallen wordt aangesloten bij de geldende legesverordening
3.2 Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente voor complexe projecten met de plankostenscan
13bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer.
Bij kleine projecten verhaalt de gemeente de plankosten door een eigen inschatting te maken van de uren en capaciteit. Deze methodiek wordt toegepast als vaststaat dat de uitkomst van de plankostenscan leidt tot een onevenredige uitkomst.
De plankosten worden vastgelegd in de intentieovereenkomst en anterieure overeenkomst. De gemeente vraagt een voorschot op de plankosten, dat uiteindelijk wordt verrekend op het moment dat een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Indien geen anterieure overeenkomst tot stand komt, betaalt de gemeente het voorschot niet terug aan de initiatiefnemer. Het voorschot op de plankosten is bedoeld om het financieel risico van de gemeente in de haalbaarheidsfase te verkleinen: zij wil zeker zijn dat de ingezette capaciteit van de gemeente om de haalbaarheid van het plan te toetsen, ook door de initiatiefnemer wordt vergoed.
3.3 Bouw- en woonrijp maken14bijlage IV (kostensoorten A8), Ob
Het is maatwerk of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken
15bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob
in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag op basis van kengetallen of een besteksraming. Het kan hierbij ook gaan om voorzieningen waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt hebben, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen.
Onderzoeken
16bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.
3.4 Nadeelcompensatie17bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie.
De vergoeding voor de tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer conform de dan vigerende procedureregeling.
3.5 Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan slopen en bodemsanering.
4. Financiële bijdragen
4.1 Samenvatting financiële bijdragen woningbouw
De financiële bijdragen in de gemeente Overbetuwe zijn samengevat in onderstaande tabel opgenomen. Deze bedragen zijn de uitkomst van het doorlopen van een aantal stappen. Aan de hand van de investeringen in de verbetering van de leefomgeving wordt vastgesteld welk deel van deze investeringen aan de nieuwe ontwikkelingen kunnen worden toegerekend. Dit wordt vervolgens gekoppeld aan de woningbouwopgave per gebied. Dit leidt tot een bedrag per nieuw te bouwen woning.
Financiële bijdragen
Noord (Randwijk, Heteren, Driel)
Vrije sector
€ 4.084 per woning
Betaalbare sector
€ 1.021 per woning
West (Hemmen, Zetten, Andelst/Herveld)
Vrije sector
€ 4.900 per woning
betaalbare sector
€ 1.225 per woning
Oost (Valburg, Elst, Oosterhout, Slijk-Ewijk)
Vrije sector
€ 3.603 per woning
betaalbare sector
€ 901 per woning
4.2 Stappen om te komen tot een financiële bijdrage voor woningbouw
De gemeente vraagt voor aangewezen activiteiten
18artikel 8.13 Ob
een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het betreffen investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente.
Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente een aantal stappen. Hierna volgt een stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen.
Stap 1
Bepalen investeringsopgave
Stap 2
Toerekenen investeringsopgave bestaand en nieuw gebied
Stap 3
Bepalen gewogen programma van het nieuw gebied
Stap 4
Berekenen tarief financiële bijdragen
Stap 1 investeringsopgave
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en het leefklimaat op niveau te houden, investeert de gemeente Overbetuwe in de verbetering van de fysieke leefomgeving.
Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage II verschilt, hebben we deze opgedeeld in twee groepen, namelijk:
groep
Omschrijving
% meegenomen in investeringsopgave
1Hard
De investeringen zijn al in uitvoering of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend
100%
2Zacht
Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is
75%
De afgelopen vijf jaar investeerde en de komende tien jaar investeert de gemeente Overbetuwe naar verwachting € 37 mln. in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen. Dit is de netto-investering die voor het kostenverhaal in aanmerking komt.
Categorie investeringen
Netto investering
Mee te nemen voor:
Basis voor
Bestaande stad
Nieuwe stad
Infrastructuur
kostenverhaal
80%
20%
Investeringen hard
€ 12.358.100
100%
€ 12.358.100
€ 9.738.100
€ 2.620.000
Investeringen zacht
€ 17.300.000
75%
€ 12.975.000
€ 10.380.000
€ 2.595.000
€ 29.658.100
€ 25.333.100
€ 20.118.100
€ 5.215.000
Natuur & Landschap
Investeringen hard
€ 10.930.000
100%
€ 10.930.000
€ 8.744.000
€ 2.186.000
Investeringen zacht
€ 1.575.000
75%
€ 1.181.250
€ 945.000
€ 236.250
€ 12.505.000
€ 12.111.250
€ 9.689.000
€ 2.422.250
Totaal
€ 42.163.100
€ 37.444.350
€ 29.807.100
€ 7.637.250
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op een kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot een definitieve raming als het werk aanbesteed of uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, eventuele sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen en dit betekent dat eventuele subsidies, bijdragen van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering zijn of worden gebracht op het bruto-investeringsbedrag. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. Daarnaast geeft bijlage II de totale investeringsopgave weer met een nadere omschrijving van de projecten.
Stap 2 Toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied
De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald. Hieruit volgt een netto- investeringsopgave dat voor de verhaalsmogelijkheden van de financiële bijdragen in aanmerking kan komen. Dit netto-investeringsbedrag kan vervolgens worden toegerekend naar het bestaand gebied en het nieuw gebied. Het nieuwe gebied zijn alle nieuwe ontwikkelingen die aan het bestaande kernen/gebied worden toegevoegd. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Het bestaande gebied profiteert immers ook van de investeringen van de gemeente om de fysieke leefomgeving van Overbetuwe te verbeteren.
De toerekening van het totaal van de netto-investeringen aan de bestaande kern en nieuwe kern bedraagt 100%. Hiervan draagt het bestaande gebied 80% bij en het nieuwe gebied draagt 20% bij.
Categorie investeringen
Netto investering
Mee te nemen voor:
Basis voor
Bestaande stad
Nieuwe stad
Basis voor kostenverhaal
Infrastructuur
kostenverhaal
80%
20%
Noord
West
Oost
Investeringen hard
€ 12.358.100
100%
€ 12.358.100
€ 9.738.100
€ 2.620.000
€ -
€ 395.000
€ 2.225.000
Investeringen zacht
€ 17.300.000
75%
€ 12.975.000
€ 10.380.000
€ 2.595.000
€ 288.000
€ 195.000
€ 2.112.000
€ 29.658.100
€ 25.333.100
€ 20.118.100
€ 5.215.000
€ 288.000
€ 590.000
€ 4.337.000
Natuur & Landschap
Investeringen hard
€ 10.930.000
100%
€ 10.930.000
€ 8.744.000
€ 2.186.000
€ 566.667
€ 719.667
€ 899.667
Investeringen zacht
€ 1.575.000
75%
€ 1.181.250
€ 945.000
€ 236.250
€ 105.000
€ 48.750
€ 82.500
€ 12.505.000
€ 12.111.250
€ 9.689.000
€ 2.422.250
€ 671.667
€ 768.417
€ 982.167
Het nieuwe gebied wordt ingedeeld in verschillende gebieden. De gemeente maakt voor het nieuwe gebied onderscheid tussen de gebieden Noord, West en Oost. Deze gebiedsindeling sluit goed aan op de gebiedsindeling van de Woonagenda.
De harde en zachte investeringen van de netto-investeringsopgave worden aan de verschillende gebieden toebedeeld. Dit zorgt dat elk gebied zijn eigen investeringsopgave heeft en krijgt. De meeste investeringen hebben een ruimtelijke en functionele samenhang met deelgebied Oost.
De gemeente beschikt al over een bestemmingsreserve bovenwijks. In de bestemmingsreserve zitten gelden die de gemeente al in het kader van kostenverhaal heeft ontvangen van initiatiefnemers en eigen grondexploitaties voor de investeringsopgave die zij nog moet uitvoeren. Deze bestemmingsreserve van bijna € 3,2 mln. rekent de gemeente volledig toe aan de nieuwe stad. Deze bestemmingsreserve wordt verdeeld over de deelgebieden Noord, West en Oost. De wijze van verdeling is gekoppeld aan de hoogte van de investeringsopgave in het deelgebied. Het onderverdeelde bedrag van de bestemmingsreserve wordt in mindering gebracht op de aan de nieuwe stad en per deelgebied toe te rekenen netto-investeringsopgave.
Stap 3 Bepalen van de woonequivalenten
Voor de verdeling van de functies in het nieuwe gebied gaat de gemeente voor de evenwichtige verdeling van de investeringsopgave per deelgebied alleen uit van woningbouw. De gemeente neemt hiervoor het voorziene actuele woningbouwprogramma tot 2030 als uitgangspunt om de omvang van het nieuwe gebied te bepalen. Dit betreffen alle nieuw aan de woningvoorraad toe te voegen woningen. In totaal verwacht de gemeente dat er 1.605 nieuwe woningen worden gerealiseerd. In bijlage III is hiervan een overzicht opgenomen.
Plancapaciteit
Gebied
Aantal woning
Noord
West
Oost
177
266
1162
Totaal
1605
Binnen dit programma onderscheidt de gemeente twee categorieën: vrije sector wonen en betaalbaar wonen. Vrije sector wonen krijgt een wegingsfactor van 1,0. De betaalbare woningen krijgen een wegingsfactor van 0,25. De toevoeging van betaalbare woningen zorgen ook dat de gemeente moet investeren in de fysieke leefomgeving. Echter, met een volle toerekening van de financiële bijdrage (dus een wegingsfactor van 1) komt de betaalbaarheid van deze woningen onevenredig onder druk te staan. Daarom is gekozen voor een wegingsfactor van 0,25.
Categorie
wegingsfactor
Vrije sector wonen
Betaalbaar wonen
1,00
0,25
Hierdoor ontstaat een gewogen woonequivalent per deelgebied. Het woonequivalent is de verdeelsleutel om het totaal van de investeringen toe te rekenen aan de ruimtelijke opgave in het nieuwe gebied. De toerekening geschiedt op woningniveau.
Noord
Woningtype
Aantallen
Equivalenten
Totaal
Vrije sector
119
1,00
119,00
Betaalbare sector
58
0,25
14,50
Totaal
177
133,50
West
Woningtype
Aantallen
Equivalenten
Totaal
Vrije sector
156
1,00
156,00
Betaalbare sector
110
0,25
27,50
Totaal
266
183,50
Oost
Woningtype
Aantallen
Equivalenten
Totaal
Vrije sector
731
1,00
731,00
Betaalbare sector
431
0,25
107,75
Totaal
1162
838,75
Stap 4 Berekening financiële bijdragen
In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave voor het nieuwe gebied is en welke onderverdeling van deze investeringsopgave aan de gebiedsindeling van de deelgebieden wordt toegekend. In stap 3 zijn woonequivalenten per deelgebied vastgesteld. Met deze twee stappen kan de financiële bijdragen per woonequivalent worden toegekend. De netto-investeringsopgave van het deelgebied-verminderd met het toegerekende deel van de bestemmingsreserve- wordt gedeeld door het aantal woonequivalenten van het deelgebied. Dit leidt tot een bedrag per equivalent. Het uitgangspunt is dat hierdoor elke nieuwe woning bijdraagt aan de investeringsopgave van de gemeente.
Het bedrag per woonequivalent vormt per deelgebied de basis voor de financiële bijdrage per woning. Dit wordt berekend door het bedrag per woonequivalent te vermenigvuldigen met de wegingsfactor. Hierbij is de wegingsfactor van 1 voor de vrije sector leidend.
Noord
Woningtype
Aantallen
Equivalenten
Totaal
Per woning
Vrije sector
119
1,00
€ 485.996
€ 4.084
Betaalbare sector
58
0,25
€ 59.218
€ 1.021
Totaal
177
€ 545.214
West
Woningtype
Aantallen
Equivalenten
Totaal
Per woning
Vrije sector
156
1,00
€ 764.406
€ 4.900
Betaalbare sector
110
0,25
€ 134.751
€ 1.225
Totaal
266
€ 899.157
Oost
Woningtype
Aantallen
Equivalenten
Totaal
Per woning
Vrije sector
731
1,00
€ 2.633.753
€ 3.603
Betaalbare sector
431
0,25
€ 388.217
€ 901
Totaal
1162
€ 3.021.970
Uit de onderstaande vergelijking kan worden opgemaakt dat de nieuwe tarieven afwijken ten opzichte van de huidige tarieven uit het programma kostenverhaal 2023.
Noord
Woningtype
Huidige tarief
Nieuw tarief
Vrije sector
€ 3.032
€ 4.084
Betaalbare sector
€ 758
€ 1.021
West
Woningtype
Huidige tarief
Nieuw tarief
Vrije sector
€ 2.904
€ 4.900
Betaalbare sector
€ 726
€ 1.225
Oost
Woningtype
Huidige tarief
Nieuw tarief
Vrije sector
€ 4.334
€ 3.603
Betaalbare sector
€ 1.084
€ 901
4.3 Financiële bijdrage voor de overige vastgoedfuncties
Indien er ontwikkelingen zijn op het gebied van bedrijven(terreinen), kantoren, winkels of agrarische bouwblokken hanteert de gemeente de onderstaande uitgangspunten voor de financiële bijdragen voor deze functies:
4.4 Financiële bijdragen voor zonne- en windprojecten
Als binnen de gemeentegrenzen zonne- en windprojecten worden gerealiseerd, dienen deze projecten een financiële bijdragen leveren aan een hiervoor opgericht gebiedsfonds. Deze projecten hebben een impact op de kwaliteit van het landschap. De financiële bijdragen is dan ook bedoeld als compensatiemaatregel vanwege het verlies van landschappelijke kwaliteit in het buitengebied. De bijdragen die het project aan het gebiedsfonds moet leveren, wordt bepaald aan de hand van de navolgende formule:
30jaar x elektriciteitsproductie per jaar in MWh x € 0,50 per MWh
De financiële bijdragen wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst alvorens de gemeente meewerkt aan een planologische maatregel voor het project.
Voor een zonne-project bestaat de mogelijkheid om direct te investeren in de kwaliteitsverbetering van de omgeving. Zonneprojecten kunnen namelijk onderdeel zijn van een groter exploitatiegebied waardoor er ruimte ontstaat om het project te combineren met bijvoorbeeld extensieve recreatie, en natuurcompensatie. Hiervoor dient de initiatiefnemer een landschapsplan ter beoordeling bij de gemeente indienen. De landschappelijke maatregelen die uit het landschapsplan voortvloeien, worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.
5. Verantwoorden en actualisatie
5.1 Indexering en actualisatie
De financiële bijdragen hebben een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief voor de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere twee jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan het woonequivalent van stap 3 worden doorgevoerd.
5.2 Bestemmingsreserve financiële bijdragen
De financiële bijdragen van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen. De bijdrage vanuit de actieve grondexploitaties met een positief saldo wordt ook gestort in de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen.
De bestemmingsreserve financiële bijdragen kan ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Overbetuwe, zoals omschreven in deze nota kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob. Zolang de investeringen voldoen aan de uitgangspunten van artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob kan een bijdragen uit de bestemmingsreserve worden verantwoord. Dit hoeft niet beperkt te zijn tot de investeringsopgave uit bijlage II. Ook nieuwe of kleine investeringen kunnen gebruikmaken van de bestemmingsreserve.
De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De bijdrage vanuit positieve gemeentelijke grondexploitaties vindt plaats bij de afsluiting van het project. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de P&C-cyclus.
De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze nota en/of vallen onder de reikwijdte van artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob.
De financiële bijdragen die worden verkregen uit zonne- en windprojecten worden bij voorkeur gestort in een hiervoor op te richten omgevingsfonds. Dit fonds kan uitsluitend worden aangewend ten behoeve van compenserende landschappelijke maatregelen die rechtstreeks verband houden met de aanleg van het project.
5.3 Afwijken
De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan in uitzonderlijke situaties hiervan afwijken. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt of geen kosten verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.
Daarnaast is de financiële bijdrage niet verplicht indien:
•Er sprake is van uitbreiding van een bedrijf met een agrarisch karakter;
•Herbouw van een opstal.
6. Uitvoering
6.1 In werking treding
De nieuwe financiële bijdragen gelden vanaf het moment dat dit Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen door de gemeenteraad is vastgesteld. Gelijktijdig zal de Nota bovenwijks 2018 worden ingetrokken. Bij vaststelling door de gemeenteraad zal deze Nota kostenverhaal en financiële bijdragen leidend zijn voor het berekenen van de exploitatie- en financiële bijdragen in de anterieure overeenkomsten, het doen van afdrachten vanuit de gemeentelijke grondexploitaties en het kader voor de kostenverhaalregels in het publiekrechtelijke spoor.
De afspraken die zijn gemaakt op grond van de Nota bovenwijks 2018 blijven gelden en worden binnen dat kader uitgevoerd.
6.2 Governance
Deze paragraaf schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.
omschrijving
rol van het college van B&W
rol van de raad
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
voordragen
vaststellen
periodiek, indicatief iedere twee jaar actualiseren van het tarief voor de financiële bijdragen
vaststellen
jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van de bestemmingsreserve ‘financiële bijdragen’ in de P&C-cyclus
voordragen
vaststellen
bepalen van de hoogte, in rekening brengen, innen en stellen van zekerheden voor de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zoals beschreven in de nota kostenverhaal en financiële bijdragen
vaststellen
afwijken kostenverhaal en financiële bijdragen, onderbouwd met een onafhankelijke taxatie / exploitatieopzet.
vaststellen
Bijlage I Begrippen
In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Wro en Bro en daarnaast de artikelen uit de Ow en Ob.
Anterieure overeenkomst
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 6.12, lid 2 Wro en artikel 13.13 Ow.
Bestaand gebied
Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijven en overig commercieel vastgoed, de bouwplannen waarvoor de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten heeft voor de vaststelling van het programma of die al planologisch zijn ingepast (behoudens de gemeentelijke grondexploitaties, hier geldt de gronduitgifte als maatstaf) vóór de vaststelling van dit programma.
Bouwplan(Bro) en aangewezen activiteit (Ob)
Artikel 6.2.1 Bro:
a.de bouw van een of meer woningen;
b.de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
c.de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
d.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
e.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlakte bedraagt;
f.de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte.
Artikel 8.13 Ob:
a.de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
b.de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;
c.de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
d.de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte;
e.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft;
f.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen
Onder de Ow wordt het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
-de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor:
○ land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt;
○ opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager;
○ infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur;
○ handelsreclame; of
○ recreatie; en
-andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van:
○ een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt;
○ gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of
○ een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.
Bovenplanse kosten (Wro)
De Wro biedt de mogelijkheid (art. 6.13 lid 7) om bovenplanse kosten te verevenen tussen locaties, dus tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden waartussen een ruimtelijke-functionele relatie bestaat (bijvoorbeeld wonen met wonen, bedrijven met bedrijven, e.d.). In de Ow komt dit begrip niet meer terug, maar valt dit onder de financiële bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Wro) en financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Ow)
Vrijwillige (art. 6.24 lid 1 onder a Wro) en eveneens vrijwillig maar ook deels publiekrechtelijk afdwingbare (afdeling 13.7 Ow) bijdragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en openbare sportvoorzieningen.
Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob
1Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:
a.wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;
b.aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:
1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of
2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
c.aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk of regionaal belang;
d.aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden;
e.ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:
1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en
2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en
f.stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.
2Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht.
Bovenwijkse voorziening
Een voorziening volgens de Bro kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5) waarvan meer dan één exploitatiegebied profijt heeft (artikel 6.13 lid 6 Wro). De term ‘voorziening’ wordt in de Ow vervangen door ‘werken, werkzaamheden en maatregelen’.
bvo
Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580.
Exploitatieplan (Wro) en kostenverhaalregels en -voorschriften (Ow)
Een plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Onder de Ow wordt het exploitatieplan vervangen door de ‘kostenverhaalregels’, die opgenomen worden in een omgevingsplan, of de ‘kostenverhaalvoorschriften’ die opgenomen worden in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Nieuw gebied
Woningen en niet woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan het bestaande gebied en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/transformatie.
Kostenverhaalsgebied
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
PTP-criteria
De criteria genoemd in artikel 6.13 lid 6 Wro en artikel 13.11 lid 1 Ow.
Profijt
De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.
Toerekenbaarheid
Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.
Proportionaliteit
Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Regeling plankosten exploitatieplan
Regeling van de Minister van Infrastructuur en Milieu van 30 januari 2017, nr. IENM/BSK-2016/303999 met regels over de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan. Deze regeling geldt onder de Wro. Na de inwerkingtreding van de Ow staan de regels over plankosten in hoofdstuk 13 Or.
Bijlage II Specificatie investeringsopgave
Categorie investeringen
Tijdsperiode
Status
Infrastructuur
Netto investering
Investeringen hard
Hard
€ 12.358.100
Knoop 38 (afslag 38/A15)
2026-2030
hard
€ 5.000.000
Spoorkruising Rijksweg Noord
t/m 2026
hard
€ 1.250.000
Viaduct A325/Bemmelseweg
vanaf 2026
hard
€ 1.875.000
Stationsomgeving Zetten-Andelst
vanaf 2026
hard
€ 500.000
Algemene parkeervoorziening Land van Tap
vanaf 2026
hard
€ 3.000.000
Infra Zetten
vanaf 2026
hard
€ 733.100
Investeringen zacht
Zacht
€ 17.300.000
Optimalisatie fietsnetwerk Overbetuwe (projecten fietsagenda)
zacht
€ 6.500.000
Westflankroute (snelfietsroute)
vanaf 2026
zacht
€ 3.100.000
Reconstructie kruispunten Nieuwe Aamsestraat – Ceintuurbaan
vanaf 2026
zacht
€ 2.200.000
Reconstructie kruispunt Rijksweg Zuid-Olympiasingel en omliggende infra
vanaf 2026
zacht
€ 5.500.000
€ 29.658.100
Natuur & Landschap
Investeringen hard
Hard
€ 10.930.000
Landschapsvisie de Danenberg
2026-2032
hard
€ 1.530.000
Ambitie Boven-Linge (incl. fietspad)
2026-2032
hard
€ 8.500.000
Landschapsvisie Knoop 38
2026-2032
hard
€ 900.000
Investeringen zacht
Zacht
€ 1.575.000
Ontwikkeling GNN Driel Oost
vanaf 2026
zacht
€ 300.000
Park Lingezegen Vervolgfase
vanaf 2026
zacht
€ 300.000
Meekoppelkansen dijkversterking Nederrijndijk
vanaf 2026
zacht
€ 125.000
Landschapsontwikkelingsplan (realisatie)
vanaf 2026
zacht
€ 100.000
Wandelnetwerk (recreatienetwerken)
vanaf 2026
zacht
€ 750.000
€ 12.505.000
Totaal
€ 42.163.100
Afslag 38
Door de vele ontwikkelingen in het gebied rondom afslag 38 neemt de verkeersdruk toe op deze afslag.Het is noodzakelijk om de afslag38 te optimaliseren en verbreden. De eerste faseis inmiddels uitgevoerd (zuidelijke toe en afrit). Afslag 38 heeft een functie voor Park 15 (“wijks”), Oosterhout en Elst. Daarnaast maakt veel regionaal verkeer gebruik van deze afslag. Samen met gemeente Nijmegen, provincie en RWS wordt dit project verder uitgewerkt.
Spoorkruising Rijksweg Noord
Het project bestaat uit het opheffen van twee gelijkvloerse spoorkruisingen en het realiseren van twee ongelijkvloerse spoorkruisingen op de Rijksweg Noord en 1e Weteringsewal. In samenhang daarmee zijn de toevoerende wegen geoptimaliseerd. Deze maatregelen zorgen ervoor dat de bereikbaarheid van Elst wordt verbeterd. Zowel bestaande wijken maar ook toekomstige woning- bouw in Elst profiteren van deze wijziging in de infrastructuur. Het project is inmiddels gerealiseerd.
Viaduct A325
Dit project betreft de realisatie van een veilige vrij liggende fietsverbinding tussen Elst en Bemmel door de betrokken gemeenten Overbetuwe en Lingewaard. Deze verbinding loopt van bedrijventerrein De Aam en Merm in Elst tot aan de deellaan in Bemmel. Met de aanleg wordt het woon-werk fietsverkeer sneller en aanmerkelijk veiliger.
Stationsomgeving Zetten-Andelst
Een van de aspecten die uit de Gebiedsvisie Stationsomgeving Zetten-Andelst naar voren kwam was de behoefte aan verbetering van de bereikbaarheid van het station. Er is een plan opgesteld samen met provincie, Prorail, NS en vervoerders. Het gebied wordt beter toegankelijk gemaakt. Zowel bestaande wijken maar ook toekomstige woningbouw in Zetten, Herveld en Andelst profite-ren hiervan.
Optimalisatie fietsnetwerk Overbetuwe
Er is een plan opgesteld waarin voorstellen zijn opgenomen die het fietsnetwerk tussen de kernen verder te optimaliseren. Het beoogde effect is dat het gebruik toeneemt en bereikbaarheid van Overbetuwe verbetert.
Reconstructie kruispunten Nieuwe Aamsestraat – Ceintuurbaan
Dit was in de nota uit 2018 onderdeel van “Nieuwe Aamsestraat (rotonde Pascalweg) en Olympiasingel (rotonde Rijksweg Zuid)”. Het is nu gesplitst in “Reconstructie kruispunten Nieuwe Aamsestraat – Ceintuurbaan” en “Reconstructie kruispunt Rijksweg Zuid-Olympiasingel en omliggende infra”. De onderzoeken (voorbereidende werkzaamheden) voor de NW Aamsestraat (rotonde Pascalweg) starten in 2024.
Reconstructie kruispunt Rijksweg Zuid-Olympiasingel en omliggende infra
Het betreft hier de reconstructie van het kruispunt Rijksweg Zuid-Olympiasingel en omliggende infra. De onderzoeken (voorbereidende werkzaamheden) starten in 2024.
Landschapvisie De Danenberg
Het Landschapspark De Danenbeg vervult een rol als “groen prikkeldraad”. In het park ligt de nadruk van een groene structuur en landschappelijke verbindingen. In 2023 wordt dit plan verder uitgewerkt.
Landschapvisie De Knoop
Rondom Knoop 38 (afslag 38, A15), globaal het gebied tussen Valburg, Elst, Oosterhout en Slijk- Ewijk,staan de komendejaren veel ontwikkelingen op de agendadie effecten op de omgeving heb- ben. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen is de gebiedsvisie Knoop 38 opgesteld. De visie draagtbij aan een omgeving waar het prettig wonen, werken en recreëren blijft of waar dit mogelijk zelfs ver- beterd kan worden. Het gaat hier om de aanleg van bospercelen, wandelpaden en natuurvriendelijke oevers.
Park Lingezegen vervolgfase
Bij de doorontwikkeling van Park Lingezegen wordt met name gekeken naar het versterken van de basisuitrusting van het park en de “missing links”. De plannen hiervoor zijn nog in ontwikkeling.
Landschapsontwikkelingsplan
De gemeente vindt het belangrijk om aan het landschap van het buitengebied bijzondere zorg te besteden. De plannen daartoe zijn in belangrijke mate gereed en worden uitgevoerd.
Parkeervoorziening Land van Tap
Bij de ontwikkeling van het project Land van Tap in Elst wordt ook rekening gehouden met de realisatie van parkeerplaatsen voor algemeen gebruik.
Bijlage III Overzicht ruimtelijke ontwikkelingen
Ruimtelijke Ontwikkelingen
Woningbouw aantal woningen
Project
Kern
Sociale huur
Middeldure huur €752 tot €1.000
Dure huur > €1.000
Koop tot 287.000
Koop 287.000 tot 405.000 (NHG)
Koop > 405.000 (NHG)
Totaal
NIOO-terrein
Heteren
Noord
4
4
14
22
Virehof
Driel
Noord
5
5
De Biezenkamp
Driel
Noord
50
50
50
150
54
0
0
4
50
69
177
Rijzenburg fase 1
Elst
Oost
8
8
Rijzenburg fase 2
Elst
Oost
11
3
14
De Pas -Zuid
Elst
Oost
91
39
135
265
De Pas - Noord (Ten Brinke)
Elst
Oost
36
24
60
120
Land van Tap
Elst
Oost
15
9
24
48
Het Klooster
Elst
Oost
17
10
11
18
56
Lingezicht
Elst
Oost
119
10
27
71
168
395
Danenberg
Slijk-Ewijk
Oost
4
4
18
26
Hart van Oosterhout
Oosterhout
Oost
29
3
28
29
89
Oude Groenestraat
Oosterhout
Oost
18
13
31
Nieuwe Aamsestraat
Elst
Oost
32
5
37
Rijksweg Noord 16
Elst
Oost
3
5
8
Vriezenenck
Elst
Oost
55
2
57
Platenmakersstraat
Elst
Oost
4
4
Dorpsstraat 37
Elst
Oost
4
4
370
13
0
61
238
480
1162
Sint Willibrordstraat
Herveld
West
11
13
10
34
Grintpad
Herveld
West
9
7
1
17
Tuinderbuurt
Andelst
West
16
2
12
7
18
55
Veldzicht
Zetten
West
24
23
2
49
Zetten Zuid fase II
Zetten
West
20
8
12
40
80
Kerkstraat
Randwijk
West
18
8
5
31
87
2
8
23
70
76
266
511
15
8
88
358
625
1605
Bijlage Kostenverhaal Wro
Op grond van de Wro is de overheid verplicht om het verhaal van haar kosten te verzekeren. Dit geldt dus ook voor de gemeente Overbetuwe. Kostenverhaal betekent dat de gemeente de gebiedseigen kosten, die zij maakt om een aangewezen bouwplan
19artikel 6.2.1 Bro
mogelijk te maken, ‘in rekening brengt’ bij degene die er baat bij heeft. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om gebiedsoverstijgende kosten deels door te rekenen aan nieuwe bouwplannen. Denk bij bouwplannen aan woningbouw, bedrijvigheid en ander vastgoed. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal. Onder de Wro valt dit onder afdeling 6.4 ‘grondexploitatie’. Daarnaast behoren de Bro en de regeling plankosten exploitatieplan tot het wettelijk kader voor kostenverhaal.