Visie Hotels en leisure Ouder-Amstel: bouwstenen voor ontwikkelingen

INLEIDING

In de gemeente Ouder-Amstel staan grote ontwikkelingen op stapel. De Nieuwe Kern (DNK) is één van de grootste gebiedsontwikkelingen in de MRA en ook de transformatie van Amstel Business Park Zuid (ABPZ) is een grote en complexe uitdaging. De gemeente als geheel is ook een uitzonderlijk in de zin dat het stedelijke en landelijke kenmerken combineert. Daarbij bevindt de gemeente zich in het marktgebied Amsterdam, waar de hotel- en vrijetijdsmarkt een dynamiek van historische proporties vertoont.

Tegen deze achtergrond heeft de gemeente Ouder-Amstel Bureau Stedelijke Planning gevraagd een hotel- en leisurevisie op te stellen met uitwerking van programmering voor de deelgebieden DNK, ABPZ en Ouderkerk. Onze rapportage volgt het principe van de “bouwstenen-methode”, waarin vanuit een landelijk-regionaal perspectief wordt afgedaald naar een lokaal perspectief en stap voor stap bouwstenen worden verzameld als input voor de visie en programmering. De rapportage is als volgt opgebouwd:

•Hoofdstuk 1: contextanalyse, met landelijke trends, markt- en beleidsachtergrond op MRA-niveau en een voor dit rapport speciaal ontwikkelde leisure-clusteranalyse

•Hoofdstuk 2: marktanalyse hotels en leisure

•Hoofdstuk 3: visie

•Hoofdstuk 4: programmering deelgebieden

•Hoofdstuk 5: afronding en conclusie

Het onderzoek heeft plaatsgevonden van oktober tot en met december 2018, waarna de eerste resultaten zijn gepresenteerd in een workshop met de directe belanghebbenden. Vervolgens heeft in januari-februari 2019 als eerste een interne review plaatsgevonden en in maart-april een review door MRA en de gemeenten Amsterdam, Amstelveen en Haarlemmermeer. Dit rapport is het resultaat van dat afstemmingsproces.

We hopen dat dit rapport zal bijdragen aan een verbeterd ontwikkelkader in de ondersteuning van gebiedsontwikkelingen in de gemeente Ouder-Amstel.

SAMENVATTING

Het toerisme in Nederland zit de laatste jaren enorm in de lift. Het NBTC voorspelt dat de groei zal aanhouden met gemiddeld 7% jaarlijkse toename van het aantal buitenlandse gasten. De belangrijkste uitdaging is de betere spreiding van het toerisme in Nederland, waarvoor NBTC in oktober 2018 de nieuwe strategie “Perspectief 2030” heeft gelanceerd. Aan de aanbodzijde zien we gestage omzetgroei en meer segmentatie, parallel aan de door NBTC voorgestane leisure-leefstijlmethode, een hulpmiddel om vraag en aanbod sterker op elkaar aan te laten sluiten. De groei van het inkomend toerisme is het meest merkbaar in Amsterdam, dat op dit moment dan ook de best presenterende hotelmarkt van alle hoofdsteden in Europa is. De toeristisch druk ligt hier inmiddels hoger dan Parijs, met bijna 20 hotelovernachtingen per inwoner per jaar. Op MRA-niveau speelt de noodzaak tot spreiding het sterkst, vandaar dat een nieuw ontwikkelkader verblijfsaccommodaties in wording is, dat naar verwachting in het voorjaar van 2019 definitief zal worden.

Een leefstijlanalyse op MRA-niveau laat zien dat vier van de zeven doelgroepen relatief onderbediend worden: de Avontuurzoeker, de Stijlzoeker, de Inzichtzoeker en de Rustzoeker. Gezien de forse MRA-marktruimte van 9.000 kamers zal de visie voor Ouder-Amstel met name een kwalitatieve visie moeten zijn, waarin niches in de markt ingevuld worden en een nieuwe bestemming gecreëerd wordt, waarmee waterbedeffecten voorkomen worden.

Qua vraag maakt Ouder-Amstel deel uit van Amsterdam, aan de aanbodzijde definiëren we een lokaal marktgebied dat naast gemeente Ouder-Amstel aangrenzende gebieden ten oosten en noorden bevat. In totaal bevinden zich in het lokale marktgebied 3.989 hotelkamers, terwijl dit gemiddeld in vergelijkbare marktgebieden rond de 5.000 ligt, een verschil van zo’n 1.000 – 1.500 kamers. In de aanbodmix valt verder op de afwezigheid van boutique-hotels en een sterke concentratie in het standaard 3-4 sterren segment, ketenhotels. Een opvallende ontwikkeling aan de vraagzijde is de recente toenemende groei in de zakelijke markt, terwijl de groei in het toeristische segment afzwakt. Voor de Amsterdamse markt blijft extra de marktruimte substantieel die we tot en met 2025 op 6.000 – 10.000 kamers inschatten. Voor Ouder-Amstel totaal zien we een realistisch ontwikkelpotentieel van 1.500 – 2.000 kamers, met name in het zakelijke segment. Daarbij zijn er kansen om enkele aansprekende leisure-formules aan te trekken.

Het uitgangspunt is een visie op kwaliteit en het creëren van een bestemming, waarbij de ontwikkeling van hotels en leisure-voorzieningen aansluit op vier doelgroepen die allen op specifieke plekken in de gemeente Ouder-Amstel bediend worden. De Nieuwe Kern (DNK) zien we als een nieuw centrum van de Zuidoost-lob, waarin een compleet aanbod wordt geconcentreerd in voorzieningen voor zowel de toeristische als zakelijke markt. De diverse programmaonderdelen vinden hun plek op basis van het laadvermogen en de specifieke kwaliteiten van de drie deelgebieden. Naast de twee grootstedelijke kerngebieden DNK en ABPZ vormen Ouderkerk, Duivendrecht en het buitengebied een tegenhanger, gericht op de Stijl- en Rustzoekers. In deze gebieden zien we kleinschaligheid, opwaardering van cultureel erfgoed en verbinding met de natuur als uitgangspunten.

Gezamenlijk vormen de deelgebieden een totaalbestemming, waar voor verschillende doelgroepen iets te beleven valt. Kernbegrip is diversiteit inbeleving: de visie voor Ouder-Amstel ligt in het bieden van een breed palet aan verblijfsomgevingen, waar voor zowel inwoners, werkenden als bezoekers een compleet aanbod te vinden is.

Voor de drie deelgebieden adviseren we de volgende programmatische invulling:

1Ouderkerk aan de Amstel: kleinschalig en zeer hoogwaardig. Maximaal 100 hotelkamers en een of twee zeer hoogwaardige restaurants in geïntegreerde concepten, zoals een “restaurant-boutique hotel”

2ABPZ: 2 à 3 hotels (met in totaal rond de 500 kamers) in het zakelijke segment. Daarbij een leisure-trekker in het F&B-segment, mogelijk in de vorm van een overdekte markt.

3De Nieuwe Kern: een breed aanbod van hotels gericht op zowel de zakelijke als toeristische markt (5 - 7 hotels met totaal 1.000 –1.500 kamers) en twee leisure-trekkers die gericht zijn op de Avontuur- en Stijlzoekers.

De kansen voor de verwezenlijking van dit programma zijn groot: vanuit de markt staan alle seinen op groen. Een visie op kwaliteit staat wel centraal, waarbij de nadruk is gelegd op de locatieversterkende kwaliteiten van het programma en de aansluiting op de andere functies in de gebiedsontwikkelingen. Hierin wordt ook de aansluiting gezocht op de enorme groei in Amsterdam Zuidoost, waarin het komend decennium het inwoneraantal met ongeveer 100.000 gaat toenemen. De ontwikkeling van het draagvlak voor voorzieningen is daarom substantieel. Met de voorgestelde hotel- en leisureprogrammering van ABPZ en DNK spelen we hierop in.