Nota kostenverhaal gemeente Oss 2022-2026

3.1 GEBIEDSEIGEN KOSTEN

Per aangewezen bouwplan bepaalt Oss wat de gebiedseigen kosten zijn. Dit is maatwerk. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt.

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met behulp van de plankostenscan

11Regeling plankosten exploitatieplan

.

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor de aanleg of aanpassingen van voorzieningen in het openbaar gebied bepaalt de gemeente op basis van kengetallen of een directieraming, waarbij indien wenselijk een eindafrekening gemaakt kan worden op basis van gerealiseerde kosten.

Onderzoeken

De onderzoekskosten belast de gemeente volledig door.

Planschade

De vergoeding voor planschade en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer.

Parkeren

12Parkeernormen 2017

Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde redenen niet mogelijk is, dan is het college bevoegd om af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet op eigen terrein kan.

Bij afwijking geldt:

•centrum Oss

een vaste financiële bijdrage van € 10.000 per parkeerplaats, die niet op eigen terrein wordt aangelegd. Deze bijdrage komt in het parkeerfonds en de gemeente gebruikt deze middelen om op een andere plek de parkeerplaatsen aan te leggen;

•buiten centrum Oss

Indien initiatiefnemer kan aantonen dat de extra parkeerdruk opgevangen kan worden in de omgeving, dan is geen vergoeding verschuldigd. Dit is het geval als na realisatie van het bouwplan de bezettingsgraad op drukste momenten niet hoger wordt dan 85%.

Indien de extra parkeerdruk opgevangen kan worden in de openbare ruimte, dan belast de gemeente de werkelijke kosten van de aanleg van de extra parkeerplaatsen door aan de initiatiefnemer.

Ondergrondse afvalinzameling

Oss belast de werkelijke aanlegkosten voor de ondergrondse afvalinzameling door aan de initiatiefnemer.

3.2 BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Investeringsopgave

De afgelopen vijf jaar investeerde en de komende tien jaar investeert de gemeente Oss naar verwachting € 111,5 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid van de stad en de kernen ten goede komen; namelijk 100% x € 30,1 miljoen en 50% x € 163 miljoen = € 81,5 miljoen. De investeringen in deze bovenwijkse (netwerk)voorzieningen kwamen / komen voort uit het Integraal Uitvoeringsplan (IUP), de Programmabegroting en de Kadernota.

De (beoogde) investeringen delen we in twee groepen in, namelijk:

De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot een definitieve raming als het werk aanbesteed is

13Dit betreft reeds aangelegde investeringen in de periode 2016 – 2021.

. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, de eventuele sloopkosten, de aanlegkosten, de plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen en dit betekent dat eventuele subsidies, bijdrage van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering op het investeringsbedrag zijn of worden gebracht.

Bijlage IV geeft meer informatie over de specifieke investeringen in de bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.

FINANCIERING

Bovenwijkse voorzieningen

Om de investeringskosten tussen de bestaande en nieuwe stad te verdelen, is op investeringsniveau gekeken in hoeverre de bestaande en nieuwe stad profiteren van de bovenwijkse voorziening (zie bijlage IV). De bijdrage aan de financiering van deze bovenwijkse voorzieningen is bepaald door te kijken naar de vastgoedwaarde

14WOZ-waarden

van de bestaande en de nieuwe stad.

Behoudens de benodigde investering in de noordelijke ontsluitingsweg en een ontsluitingsweg Oss West in de stad Oss, profiteert de bestaande stad meer van deze voorzieningen dan de nieuwe stad. De verdeling tussen de bestaande en nieuwe stad verschilt per kern en is afhankelijk van de verwachte bouwplannen, waarbij de bestaande stad tussen de 86% tot 94% van de kosten voor haar rekening krijgt en de nieuwe stad 6% tot 14%.

De aanleg van de noordelijke ontsluitingsweg en een ontsluitingsweg Oss West in Oss is evenveel toe te rekenen aan de bestaande stad en de nieuwe stad. De bestaande stad kan namelijk ook gebruik maken van deze investeringen en daarom dragen beide bij aan de financiering van deze bovenwijkse voorzieningen in de verhouding 50% bestaande stad en 50% nieuwe stad.

Bovenwijkse netwerkvoorzieningen

De gehele gemeente maakt gebruik van de bovenwijkse netwerkvoorzieningen, dus zowel de bestaande als de nieuwe stad. De bijdrage aan de financiering van deze bovenwijkse netwerkvoorzieningen is bepaald door te kijken naar de vastgoedwaarde van de bestaande en de nieuwe stad en dit leidt tot een verdeling van 89% bestaande stad en 11% nieuwe stad.

Nieuwe stad

Binnenstedelijke bouwplannen dragen bij aan bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Bouwplannen in het buitengebied dragen hier niet aan bij, omdat hier veelal geen sprake is van toerekenbaarheid en veelal geen ruimte is om bovenop de gebiedseigen kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling nog extra bijdragen te vragen (macro aftopping).

Verdeling naar functies in de nieuwe stad

De aangewezen bouwplannen betreffen een toevoeging van circa 6.646 woningen en 115.539 m2 (bvo) kantoren, bedrijven en overige functies. Bijlage V geeft een specificatie van het ontwikkelprogramma. Om de bijdrage te bepalen, wordt gewerkt met een wegingsfactor per categorie. De wegingsfactor is bepaald aan de hand van de gemiddelde vastgoedwaarde van deze categorieën. Dit resulteert in de volgende wegingsfactoren.

Functie Wegingsfactor

Wonen

1,00

Kantoren en bedrijventerrein

0,20

Overige functies

0,25

Berekening bijdrage

Hieronder volgt een stappenplan om de bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen te bepalen en de berekening voor de bijdrage 2021/2022. Bijlage VI geeft twee fictieve berekeningen van de bijdrage voor investeringen bovenwijkse voorzieningen.

MOGELIJK KOSTENVERHAAL NIEUWE STAD WONINGEN

Van de in totaal 6.645 woningen dragen maximaal 5.649 woningen bij aan de bovenwijkse voorzieningen. Voor 997 woningen zijn reeds overeenkomsten gesloten.

NIET WONEN

Voor het overige geldt dat maximaal 106.424 m2 (bvo) bijdraagt aan de bovenwijkse voorzieningen. Voor 9.115 m2 bvo zijn reeds overeenkomsten gesloten.

Actualisatie

Periodiek actualiseert het college de bijdrage voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere 4 jaar, van de investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen en de aangewezen bouwplannen (de nieuwe stad) het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren dan 4 jaar. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen uitgevoerd. Bij stap 1 omvat dit een bijstelling van de netto investeringsbedragen, aanvulling met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 4 betekent dit het programma bijstellen, aanvulling met nieuwe bouwplannen en verwijderen van bouwplannen die niet doorgaan.

Bijdrage voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen per ontwikkeling

De bijdrage per ontwikkeling is afhankelijk van het programma dat per saldo wordt toegevoegd. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop. Bijlage VI geeft twee fictieve berekeningen van de bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in het beoogde bestemmingsplan.

Bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ en ‘Verbetering fysieke kwaliteitleefomgeving’

De bijdragen van ontwikkelende partijen en van de gemeentelijke grondexploitaties voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen worden gestort in twee nieuw te vormen bestemmingsreserves, namelijk:

•de bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ voor de bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen op kernniveau

•de bestemmingsreserve ‘Verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving’ voor de bijdragen voor bovenwijkse netwerkvoorzieningen.

Deze reserves kunnen enkel ingezet worden om investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen te dekken. De bijdrage van ontwikkelende partijen wordt gestort in de bestemmingsreserve(s) bij ontvangst van de betaling. De bijdrage van de gemeentelijke grondexploitaties wordt gestort in de bestemmingsreserve na gronduitgifte van bouwgrond (levering bij notaris). De bepaling van de storting vindt jaarlijks plaats bij het opstellen van de jaarrekening.

Het investeringsvoorstel voor de realisatie van een bovenwijkse (netwerk)voorziening bevat een onderbouwing van de dekking van de investering. De bestemmingsreserve(s) draagt bij voor het aandeel van de nieuwe stad. Uit de algemene middelen wordt via de bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ en de bestemmingsreserve ‘Verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving’ het aandeel van de bestaande stad geleverd.

Indien de bestemmingsreserve onvoldoende groot is om het aandeel van de nieuwe stad bij te dragen dan vindt de investering in een bovenwijkse (netwerk) voorziening plaats als de bestemmingsreserve beschikt over voldoende middelen. Tenzij het zeer onwenselijk is om hierop te wachten. In die gevallen kan het college de raad gemotiveerd en weloverwogen voorleggen om (tijdelijk) uit de algemene middelen extra bij te dragen. Zodra de bestemmingsreserve over voldoende middelen beschikt, om het aandeel van de nieuwe stad af te dekken, kan de (tijdelijke) dekking weer vrijvallen aan de algemene middelen .

Maatwerk

De hoofdregel is dat iedere nieuw aangewezen bouwplan bijdraagt aan de bovenwijkse (netwerk)voorziening. De bouwplannen, die een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling betalen op basis van de Structuurvisie Buitengebied Oss 2015 zijn vrijgesteld voor bijdragen aan bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.

Het college kan in bijzondere situaties, waarbij de ontwikkelende partij objectief met een taxatie kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling met een maatschappelijk belang financieel niet haalbaar is (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie), maatwerk toepassen. Dit maatwerk houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties een lagere of geen bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk) voorzieningen kan vragen. Dit vormt wel een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.

3.3 BOVENPLANSE KOSTEN

Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

Oss heeft een grote woonopgave, zowel in aantallen als kwalitatief. Het kostenverhaal biedt mogelijkheden om beleidsmatige ambities op dit vlak te verevenen tussen locaties. Op dit moment is Oss nog niet zo ver om hier een bijdrage voor te vragen. Oss onderzoekt of een de verevening van bovenplanse kosten haar kan helpen om haar woonambities te realiseren.

Onder de Ow valt dit onder de financiële bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen

3.4 BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

Verbeteren ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied

Oss kan functies op bepaalde plaatsen in het buitengebied toelaten als die ruimtelijk en planologisch aanvaardbaar zijn en een bijdrage leveren aan de (verbetering van) de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied. Dit ligt vast in de Structuurvisie Buitengebied Oss 2015. Oss volgt hiermee het provinciale beleid.

De ruimtelijke verbetering van een ontwikkeling kan zowel in natura als in de vorm van een fondsbijdrage worden gerealiseerd. Van een ruimtelijke verbetering in natura is bijvoorbeeld sprake als er in ruil voor een nieuwe woning (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Of als er toeristisch-recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of nabij een te ontwikkelen locatie. De ruimtelijke verbetering kan echter niet altijd op of nabij de te ontwikkelen locatie worden gerealiseerd. Als hiervan sprake is, dan moet een financiële bijdrage worden gestort in een landschapsfonds. Uit dit fonds wordt de vereiste kwaliteitsverbetering vervolgens door of namens de gemeente gerealiseerd.

Voor het berekenen van de ruimtelijke tegenprestatie hanteert Oss als uitgangspunt het provinciaal beleid. In de Verordening ruimte 2014 is opgenomen dat een ruimtelijke ontwikkeling gepaard moet gaan met een fysieke verbetering van de ruimtelijke kwaliteiten. De provincie heeft voor het toepassen van deze regeling een handreiking opgesteld. Deze handreiking schrijft voor dat 20% van de bestemmingswinst ingezet moet worden voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Bestemmingsreserve ‘Groenfonds landelijk gebied'

De fondsstortingen voor de ruimtelijke verbetering komen in de bestemmingsreserve ‘Groenfonds landelijk gebied’. Oss kan deze middelen inzetten voor natuurontwikkeling, landschapsverbetering, toeristisch-recreatieve ontwikkelingen, sloop en sanering van ongewenste bebouwing en bedrijvigheid, aanleg van ontsluitingen en (toegangs-)wegen in het landelijk gebied en cultuurhistorische ontwikkelingen.

3.5 FINANCIËLE ZEKERHEID

Een ontwikkelende partij verzekert de betaling van de te verhalen kosten, zoals beschreven in hoofdstuk 3.1 t/m 3.3, met een bankgarantie of waarborgsom. De zekerheid wordt versterkt binnen maximaal 2 weken na ondertekening van de anterieure overeenkomst. Zonder deze financiële zekerheid brengt de gemeente de planologische maatregel niet in procedure. Op het moment dat de planologische maatregel onherroepelijk is, is de ontwikkelende partij de bijdrage verschuldigd. De gemeente hanteert bij de facturatie bij de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden.