Bijlage 1 Functioneel-ruimtelijke analyse winkelgebieden
Centrum Oss
Het centrum van Oss is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente, met het grootste en meest diverse aanbod. Naast winkels zijn hier ook diverse andere publieksfuncties te vinden: horeca, dienstverlening, cultuur en ontspanning. Het winkelaanbod bestaat uit een mix van dagelijkse (boodschappen)winkels en niet-dagelijkse (recreatieve) aanbieders. Voor dagelijks boodschappen zijn er twee supermarkten aan de randen van het winkelgebied (Albert Heijn, 2.400 m² wvo en Coop, 1.275 m² wvo), een aantal kleine supermarkten (o.a. Ekoplaza, KEN FOOD market, Polisch supermarket) en verspreid over het centrum diverse verszaken en drogisten. Er is geen sprake van een samenhangend boodschappencluster. Het niet-dagelijkse aanbod betreft modezaken en overig niet-dagelijks aanbod, zoals huishoudelijke artikelen. Er is een mix van lokale aanbieders (o.a. Ter Horst van Geel, Wehberg, Heeren van Nuland, De Rijks) en landelijke ketens (o.a. Hema, C&A, Scapino, We Men, Ziengs, Blokker, Intertoys). Het aanbod aan modezaken, met name voor jongeren, is beperkt.
De meeste winkels zijn gevestigd in het voetgangersgebied (de pit): Heuvelstraat, Heuvel, Walplein, Walstraat en directe aanliggende straten (de schil), onder meer Burgwal, Kerkstraat en Terwaenen. Het winkelfront wordt op diverse plekken onderbroken door leegstand, of minder intensief bezochte functies (zoals dienstverlening). Ondanks de relatief compacte opzet ‘waaiert’ het winkelaanbod uit over de vele straten en passages, zonder duidelijke routing. Dit leidt ertoe dat de bezoekersstromen vrijwel nergens heel ‘dik’ zijn. Met de ontwikkeling van het Walkwartier krijgt het centrum een impuls, zowel stedenbouwkundig als functioneel.
Voor autobezoekers zijn er voldoende parkeerplaatsen rondom het centrum. De bereikbaarheid is overwegend goed (Singel 1940-1945, Oostwal, Raadhuislaan), met uitzondering van de zuidwestzijde. Voor fietsers is het centrum goed bereikbaar vanuit alle windrichtingen.
Wijk- en buurtwinkelcentra Oss
Wijkwinkelcentrum De Ruwert is het grootste wijkwinkelcentrum, met een compleet boodschappenaanbod en een aantal niet-dagelijkse winkels. Belangrijkste trekkers zijn de supermarkten Albert Heijn (1.600 m² wvo) en Nettorama (1.000 m² wvo). Het aanbod bestaat verder uit een aantal moderne verszaken (brood, groente, delicatessen, vlees, vis), drogisten, mode- en textielzaken. Er is nauwelijks leegstand. Het complete aanbod van dit recent vernieuwde overdekte winkelcentrum maakt dit winkelcentrum een populaire aankoopplaats voor inwoners uit een heel Oss en omgeving (wijkoverstijgend). Rondom het winkelcentrum zijn diverse parkeerplaatsen, maar de parkeerdruk is hoog. Het aantal fietsparkeerplaatsen is beperkt.
Wijkwinkelcentrum Ussen is een dagelijks boodschappencentrum met overwegend wijkverzorgende functie (Ussen). Supermarkten Jumbo (1.475 m² wvo) en Aldi (740 m² wvo) bepalen in belangrijke mate het aanbod. Aanvullend hieraan zijn onder meer een slijter, groentewinkel, tabak/lectuurzaak, bloemenwinkel, optiek en twee drogisten gevestigd. De bakker en slager zijn (recent) gesloten. Het aanbod ligt vrij compact en overzichtelijk rondom een parkeerterrein. De parkeerdruk is hoog, onder meer door langparkeerders.
Buurtwinkelcentrum Vierhoeksingel heeft vooral een functie voor de noordelijke wijken van Oss en de Maasdorpen. Belangrijkste winkel is de eigentijdse Jumbo (1.460 m² wvo) met vrij ruim parkeerterrein voor de deur. De toegankelijkheid en parkeermogelijkheden voor fietsers is onvoldoende. Aan de achterzijde van de supermarkt, aan de Zaltbommelseweg, zijn nog enkele publieksgerichte functies gevestigd, onder meer Wijnhuis Oss, winkels voor bloemen en fietsen, een kapper en enkele horecazaken. Er is geen sprake van een compleet en samenhangend aanbod voor dagelijkse boodschappen.
Buurtwinkelcentrum Heihoek is een verouderd winkelcentrum met Aldi (925 m² wvo) en Action als belangrijkste (vrijwel enige) aanbieders. In feite functioneren deze winkels solitair.
Buurtwinkelcentrum Kardinaal de Jongstraat (Singel 1940-1945) heeft een functie voor de omliggende Schadewijk. Het aanbod is beperkt, supermarkt Jumbo (1.120 m² wvo) is de belangrijkste aanbieder. Parkeren kan aan de overzijde van de straat. Verkeersveiligheid is een aandachtspunt bij dit winkelcentrum, zowel ten aanzien van de looproute tussen supermarkt en parkeren, als bij de toegankelijkheid vanaf en naar Singel 1940-1945.
In Oss-Zuid is aan het Titus Brandsmaplein/Industrielaan een kleine winkelstrip aanwezig, met onder meer een minisuper, bakker en groentezaak. Op enige afstand van dit cluster ligt supermarkt Lidl (1.600 m² wvo), een moderne winkel met eigen parkeerterrein aan Oude Molenstraat. Nog iets verderop is een winkel van Action gevestigd. Er is geen sprake van een samenhangend winkelcentrum in Oss-Zuid.
Woonboulevard Oss
Aan de Frankenweg in het zuidoosten van de stad Oss ligt de Woonboulevard Oss. Hier zijn alleen winkels in PDV-branches toegestaan. Het aanbod bestaat uit diverse woonzaken en een bouwmarkt en functioneert goed. Er is een mix van ketens (o.a. Leenbakker, Kwantum, Jysk, Woonsquare) en speciaalzaken (vaak met bovenlokale aantrekkingskracht). De woonboulevard is 25 jaar geleden planmatig ontwikkeld met volop parkeren rondom de winkels. Er is een goed functionerende vereniging van eigenaren, die zorgt voor eenheid in uitstraling/sfeer, onderhoud en samenwerking.
Dorpen
Het centrum van Berghem bevindt zich rondom de Sint Willibrordusstraat. Hier zijn de supermarkten Jumbo (1.850 m² wvo) en Albert Heijn (1.300 m² wvo). De afgelopen jaren hebben er diverse ontwikkelingen plaatsgevonden, die hebben bijgedragen aan een sterker en meer herkenbaar cluster. Naast supermarkten zijn er diverse aanvullende winkels voor dagelijkse aankopen (o.a. bakker, slijter, bloemen, drogist, lectuur), horeca en dorpshuis De Berchplaets. Parkeren kan op het Meester Gielenplein, bij Albert Heijn en voor de winkels aan de Sint Willibrordusstraat. Net buiten het centrum, met name aan de Burg. Van Erpstraat bevinden zich nog enkele (solitaire) winkels, waaronder supermarkt Jumbo, 1.130 m² wvo).
In Geffen is niet echt sprake van een samenhangend centrumgebied. De meeste winkels, horeca en overige voorzieningen liggen enigszins verspreid aan de Dorpstraat. Voor dagelijkse boodschappen is supermarkt Jumbo (1.150 m² wvo) aan het Aloysiusplein de belangrijkste aanbieder.
De winkelstructuur in Ravenstein bestaat uit de historische binnenstad en een relatief nieuw boodschappencluster aan de rand van de kern. Het boodschappencluster aan de Schaafdries bestaat uit supermarkt Boni (1.060 m² wvo), bakker, slager en bloemen. Voor de supermarkt is een parkeerterein voor bezoekers. Met de ontwikkeling van dit cluster is de voormalige supermarktlocatie aan het Keurvorstenplein leeg komen te staan. Het aanbod hier bestaat nu hoofdzakelijk uit modezaak Van Tilburg, en een aantal voorzieningen in de voormalige Boerenbond.
Het winkelaanbod in de historische binnenstad van Ravenstein is van beperkte omvang. In de loop der jaren zijn steeds meer winkels verdwenen. De winkels en overige voorzieningen in de binnenstad liggen verspreid, er is weinig samenhang. Parkeren kan op parkeerterrein De Bleek.
Van de overige kernen beschikken Lith, Herpen en Haren over een dagelijkse winkelvoorziening. In Haren is dat de supermarkt Aldi (1.000 m² wvo) aan de rand van de kern. In Lith (Plus, 610 m² wvo) en Herpen (Plus, 825 m² wvo) is naast een supermarkt nog enig aanvullend aanbod in het centrum gevestigd. In beide kernen gaat de supermarkt op de huidige locatie uitbreiden.
Bijlage 2 Indicatieve marktruimteberekening dagelijkse sector gemeente Oss
Een indicatieve marktruimteberekening geeft een inschatting van het huidige en toekomstige haalbare winkelaanbod. We gaan in deze berekening alleen in op de dagelijkse sector (supermarkten, (vers)speciaalzaken, persoonlijke verzorging). Voor deze sector is op basis van beschikbare kengetallen een goede berekening te maken. Een dergelijke marktruimte-berekening is geen exacte wetenschap, maar kan wel als waardevolle kwantitatieve input dienen om in combinatie met kwalitatieve argumenten een goede afweging te maken over de beoogde detailhandelsstructuur.
Voor de niet-dagelijkse sector is een marktruimteberekening geen adequaat middel. Vanwege de grote diversiteit tussen branches en verdienmodellen en de trendgevoeligheid heeft een marktruimteruimteberekening voor de gehele niet-dagelijkse sector weinig zeggingskracht. Wel kan gesteld worden dat, op basis van eerder beschreven trends, de verwachting is dat het niet-dagelijkse winkelaanbod eerder zal afnemen dan toenemen. De verwachte verdere groei van het winkelen via internet zal fysieke winkels, zeker in de niet-dagelijkse sector, onder druk blijven zetten.
Variabelen en kengetallen
Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terechtkomt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde gaat het om de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en de omzet per m² wvo (vloerproductiviteit).
Verzorgingsgebied
Gemeente Oss heeft op dit moment 94.500 inwoners
6CBS Statline (2023)
. Volgens inwonersprognoses zal het aantal inwoners in 2030 gegroeid zijn tot circa 100.600 inwoners
7CBS Statline (2023), Regionale prognose 2023-2050
. Tegelijkertijd heeft gemeente Oss ambitieuze woningbouwplannen. Als deze plannen daadwerkelijk gerealiseerd worden, telt gemeente Oss in 2030 circa 105.000 inwoners
8Als alle beoogde woningbouwontwikkelingen tot 2030 gerealiseerd worden in gemeente Oss, gaat het om circa 5.585 woningen. Uitgaande van een gemiddelde huishoudendsgrootte van 2,1 gaat het in dit geval om circa 11.700 extra inwoners, waardoor gemeente Oss in 2030 zo’n 105.000 inwoners zal tellen.
(rekening houdend met lichte huishoudens-verdunning). Of deze woningbouwambities waargemaakt kunnen worden, hangt onder meer af van de situatie voor de bouw in Nederland (met name de beperkingen op het gebied van stikstof).
Door met beide scenario’s (CBS-prognose en woningbouwambities) te rekenen komt een bandbreedte in beeld voor een toekomstig haalbaar programma voor de dagelijkse sector in gemeente Oss. Het scenario waarin gerekend wordt met de inwonersprognose van CBS kan gezien worden als de onderkant van de bandbreedte. Het andere scenario geeft de bovenkant van de bandbreedte weer, in het gunstige geval dat de woningbouwambities vervuld kunnen worden voor 2030.
Bestedingen per inwoner en het effect van internet
Het gemiddelde van de bestedingen per inwoner in de dagelijkse sector ligt landelijk gezien op € 2.723. Dit getal wordt gecorrigeerd voor het lokale inkomensniveau (in gemeente Oss ligt het gemiddeld inkomen circa 4% onder het landelijk gemiddelde). Om rekening te houden met het stijgende aandeel online bestedingen, worden de bestedingen per inwoner in 2030 hiervoor gecorrigeerd. Op dit moment ligt het online aandeel van de bestedingen in de dagelijkse sector in gemeente Oss op 5%
9I&O Research (2022), Koopstromenonderzoek Randstad 2021
. Voor 2030 wordt uitgegaan van een toename van dit percentage tot 8 à 12%. Gelet op eerder beschreven trends is het aannemelijk dat het aandeel online op termijn verder gaat toenemen, ook in de dagelijkse sector. Hierdoor ligt de winkelomzet per hoofd in de indicatieve marktruimteberekening in 2030 lager dan in 2023.
Waar doen mensen hun aankopen? Koopkrachtbinding en toevloeiing
Recent koopstromenonderzoek (I&O Research, 2021) laat zien dat 91% van de totale omzet in de fysieke winkels in de dagelijkse sector uit de eigen gemeente komt. Veel inwoners van Oss geven hun geld dus ook uit in Oss. Daarnaast komt een deel van de totale omzet uit andere (vaak omliggende) gemeenten. Deze koopkrachttoevloeiing ligt in de gemeente Oss op 5%. Met deze cijfers kan berekend worden wat de verwachte winkelomzet uit het verzorgingsgebied is. Een binding van 91% is erg hoog. Om een inschatting te kunnen geven voor de toekomst blijven we rekenen met een binding van 91%. Er blijft immers altijd een groep consumenten die hun boodschappen buiten de gemeente zullen doen, bijvoorbeeld op de terugweg vanuit werk of omdat een naburige gemeente dichterbij is. Een hogere binding dan 91% lijkt daarom niet realistisch, zelfs wanneer het aanbod substantieel aantrekkelijker en/of diverser wordt.
Aanbodzijde: vloerproductiviteit en bestaand aanbod
De gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in de dagelijkse sector bedraagt € 8.025
10Retail Insiders (2023), Omzetkengetallen 2022 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek
. Dit betreft de gemiddeld gemeten vloerproductiviteit in Nederland voor de afgelopen 5 jaar. Op dit moment is er 33.409 m² wvo aan dagelijks winkelaanbod aanwezig in gemeente Oss. De supermarkten zijn samen goed voor 25.506 m² wvo (circa 76%) van het totale dagelijkse aanbod.
Verwacht toekomstbeeld volgens de indicatieve marktruimteberekening
Op basis van de indicatieve marktberekening is de inschatting dat er in gemeente Oss op dit moment sprake is van een situatie van overaanbod in de dagelijkse sector. De dagelijkse sector in Oss functioneert op dit moment circa 10% ondergemiddeld ten opzichte van de landelijke norm. Er is dus meer aanbod dan men op basis van de koopstromengegevens en de inwonersaantallen zou vermoeden.
Deze situatie van overaanbod lijkt in de toekomst niet substantieel te gaan veranderen. In beide inschattingen is er, ondanks de toename in het aantal inwoners, nog steeds sprake van overaanbod in de dagelijkse sector. Uitgaande van een toename van de online bestedingen tot 12%, berekenen we een overaanbod van circa 2.300 m² wvo (bij realisatie woningbouwambities) tot circa 3.600 m² wvo (bij lagere CBS-inwonersprognose). Dit is vergelijkbaar met de huidige situatie (2023), waarin het overaanbod wordt ingeschat op circa 3.200 vierkante meter. Het lijkt erop dat de groei in het aantal inwoners het effect van een groeiend aandeel online bestedingen hooguit zal verzachten.
Zelfs in de meest gunstige situatie (waarin woningbouwambities gerealiseerd worden in gemeente Oss en het aandeel van de online bestedingen een zeer beperkte groei zal doormaken tot circa 8% van de totale dagelijkse bestedingen) is er sprake van een overaanbod van circa 900 m² wvo. Hiermee wordt de druk van overaanbod minder groot, maar is er nog steeds sprake van overaanbod. De resultaten van de indicatieve marktruimteberekening duiden erop dat er dus, zelfs wanneer alles meezit, geen kwantitatieve aanleiding is om een substantieel aantal dagelijkse winkelmeters in gemeente Oss toe te voegen.
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse sector in gemeente Oss, nu en in 2030
2023
2030 (inwonersprognose)
2030 (realisatie woningbouwambities)
a
Aantal inwoners gemeente Oss
94.500
100.600
105.000
b
Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
€ 2.678
€ 2.481 à € 2.594
€ 2.481 à € 2.594
c
Koopkrachtbinding
91%
91%
91%
d
Verwachte winkelomzet uit verzorgingsgebied (excl. btw) a * b * c
€ 230,3 mln
€ 227,1 mln à € 237,4 mln
€ 237 mln à € 247,8 mln
e
Koopkrachttoevloeiing
5%
5%
5%
f
Totale winkelomzet (excl. btw) d / (1 - e)
€ 242,4 mln
€ 239,1 mln à € 249,9 mln
€ 249,5 mln à € 260,9 mln
g
Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
€ 8.025
€ 8.025
€ 8.025
h
Potentieel winkelaanbod (f / g)
30.200 m² wvo
29.800 m² à 31.150 m² wvo
31.100 m² wvo à 32.500 m² wvo
i
Huidig winkelaanbod
33.400 m² wvo
33.400 m² wvo
33.400 m² wvo
j
Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw) (f / i)
€ 7.257
€ 7.156 à € 7.481
€ 7.469 à € 7.808
k
Indicatie uitbreidingsruimte (h - i)
circa - 3.200 m² wvo
circa – 3.600 m² à - 2.250 m² wvo
circa – 2.300 m² à - 900 m² wvo