Aanhef
LEESWIJZER
Hoofdstuk 1: In dit inleidende hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op het waarom van een nota grondbeleid en de doelstellingen van het grondbeleid.
Hoofdstuk 2: In paragraaf 2.1 wordt ingegaan op het landelijk beleid en de relevante beleidskaders op het gebied van grondbeleid. De provinciale beleidsambities staan in paragraaf 2.2. In paragraaf 2.3 wordt aandacht besteed aan de relevante regionale aspecten van het grondbeleid. In paragraaf 2.4 wordt op het gemeentelijke beleid ingegaan en de invloed hiervan op de keuzes voor het grondbeleid.
Hoofdstuk 3: De verschillende vormen van grondbeleid (actief of faciliterend) worden uiteengezet en welke vorm van grondbeleid voor een bepaalde ontwikkeling de beste keuze is.
Hoofdstuk 4: De belangrijke veranderingen in wet- en regelgeving worden hier behandeld. Met name het verhalen van kosten op initiatiefnemers in de Omgevingswet komt aan de orde. Stilgestaan wordt bij een aantal aspecten die van invloed kunnen zijn op het ontwikkelen van locaties en welke instrumenten de gemeente daarbij ten dienste staan. Zo wordt de anterieure overeenkomst kostenverhaal toegelicht en wordt aangegeven wanneer de gemeente kan overgaan tot het zogenoemde kostenverhaal.
Hoofdstuk 5: In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze de gemeente inhoud kan geven aan actief grondbeleid. Specifieke aandachtspunten vormen de wijze van verwerving van onroerend goed en de regels met betrekking tot de verkoop van gronden.
Hoofdstuk 6: In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de methoden van uitgifte en het in gebruik geven van gronden.
Hoofstuk 7: Hier worden de kaders voor het vaststellen van de grondprijzen weergegeven en de publicatie ervan door middel van de grondprijzenbrief.
Hoofdstuk 8: In dit hoofdstuk wordt grondbeleid beschreven en belicht vanuit het perspectief van “Planning & Control”. De hierbij te hanteren spelregels liggen verankerd in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de Financiële verordening Opsterland 2024.
Hoofdstuk 9: De Beleidskaders winstbepaling en winstneming bouwgrondexploitatie Opsterland staan in dit hoofdstuk.
Hoofdstuk 10: De Nota grondbeleid Opsterland 2025 treedt in werking per 27 januari 2025.
Hoofdstuk 11: De kern van het grondbeleid, die voortvloeit uit de Omgevingsvisie en de Woonvisie, wordt hier door middel van speerpunten geformuleerd.
2. Relevante beleidskaders grondbeleid
2.3 Regionaal beleid
2.3.1 Gemeenschappelijke Regeling Exploitatiemaatschappij Bedrijvenpark Drachten
Met de gemeente Smallingerland wordt binnen een gemeenschappelijke regeling samengewerkt aan de risicodragende ontwikkeling (grondexploitatie) van de Exploitatiemaatschappij Bedrijvenpark Drachten (GR EBD). Het bestuur wordt gevormd door leden van de colleges van burgemeester en wethouders (dagelijks bestuur), aangevuld met een aantal raadsleden van de deelnemende gemeenten (algemeen bestuur).
De gemeenteraden van Smallingerland en Opsterland zijn bevoegd om het werkingsgebied van deze gemeenschappelijke regeling te vergroten om uitbreiding van het exploitatiegebied mogelijk te maken. Dit om nu en in de toekomst te kunnen voorzien in de vraag naar bedrijventerreinen.
2.3.2 Regionaal beleid bedrijventerreinen
De ontwikkeling van onze bedrijventerreinen zijn vastgelegd in de Regionale afspraken 2022-2035, die we vanuit de vijf gemeenten in Zuidoost Friesland hebben gemaakt met Provincie Fryslân. In die afspraken staat dat we het bedrijventerrein Overtoom in Gorredijk mogen uitbreiden met 7 hectare direct uitgeefbaar en daarna nog 8 hectare (adaptief). Voor Drachten-Azeven-Zuid, het Opsterlandse deel van de GR EBD, gaat 10 hectare gerealiseerd worden in de periode tot 2026. Als deze zijn verkocht kunnen we voor de periode 2026-2036 nogmaals 10 hectare op Azeven-Zuid ontwikkelen.
2.3.3 Regionaal beleid wonen
Regionale woondeal Zuidoost Fryslân (20 april 2023)
De vijf gemeenten Smallingerland, Heerenveen, Ooststellingwerf, Weststellingwerf en Opsterland werken op het gebied van wonen samen als regio Zuidoost Fryslân. In de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân is met het Rijk en de provincie Fryslân afgesproken dat de regio zich inspant om de bouw van een minimum aantal woningen te realiseren in de periode 2022 tot en met 2030. Per gemeente is dit nader uitgewerkt in een aantal te realiseren woningen. Daarnaast geeft de Regionale woondeal streefpercentages op voor het aantal sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Dit is een inspanningsverplichting voor de regio en niet nader uitgewerkt per gemeente. Het Rijk stelt jaarlijks vast tot welke VON prijs woningen betaalbaar zijn (2025: maximaal € 405.000,-).
De woondeal stelt dat er een grote behoefte is aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte streven we ernaar dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn
In de Regionale woondeals 2022-2030 is als randvoorwaarde opgenomen dat het volledig realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave alleen mogelijk is als er financiële ondersteuning bij onrendabele woningbouwprojecten geboden wordt door het rijk. Dit geldt ook voor kleinschalige projecten die passen bij aard en schaal van Fryslân en de dynamiek van projecten op het platteland. De Regionale woondeal Zuidoost Fryslân wordt periodiek herijkt.
2.4 Gemeentelijk beleid
2.4.1 Omgevingsvisie
Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 moeten gemeenten een Omgevingsvisie hebben. Deze komt in de plaats van structuurvisies, verkeers- en vervoersplannen, delen van de natuurvisie en milieubeleidsplannen. Vooruitlopend op de komst van de Omgevingswet heeft de gemeente op 3 juli 2023 de Omgevingsvisie gemeente Opsterland vastgesteld.
In de Omgevingsvisie zijn vijf opgaven geformuleerd:
•Bevorderen leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen
•Klimaatadaptatie, tegengaan van wateroverlast en hittestress
•Bevorderen energietransitie
•Naar een landbouw met toekomst
•Verbeteren van biodiversiteit
Bij het bevorderen van de leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen zijn in de Omgevingsvisie de volgende keuzes gemaakt voor “Woningbouw gericht op de toekomst”:
•We streven naar kwalitatieve verbetering van de bestaande woningvoorraad en een kwalitatief goede nieuwbouw: toekomstbestendig, energiezuinig en meer nultredenwoningen (bad- en slaapkamer op de begane grond).
•We realiseren vijf sleutelprojecten aansluitend op de kernen Gorredijk, Bakkeveen, Ureterp, Terwispel en Langezwaag, waarmee invulling wordt gegeven aan de kwalitatieve doelen uit Nationale Bouw- en Woonagenda.
•Naast sleutelprojecten is in elk dorp woningbouw mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied (aangeduid met rode contouren zoals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening) om bestaande initiatieven te faciliteren en binnenstedelijke knelpunten (zoals vrijkomende scholen) op te lossen.
•Tijdelijke woonvormen worden toegestaan in de vorm van pré-mantelzorgwoningen en Tiny Houses (omgevingsvergunning voor maximaal 10 jaar).
Het ruimte geven om te ondernemen is ook onderdeel van deze opgave. Als gemeente zorgen we voor voldoende ontwikkelruimte voor bedrijven.
De voor het ondernemen gemaakte keuzes zijn:
•Het doel is om het aanbod aan locaties voor bedrijven aan te laten sluiten bij de vraag. In principe is het doel bedrijven met een ruimtebehoefte binnen de gemeente een plek te laten vinden. Of dit lukt, is mede afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf. Als er veel vraag en weinig aanbod is, kijken we of uitbreiding van bedrijfsterreinen nodig is. We kijken daarbij ook naar vraag en aanbod in de regio.
•De bedrijventerreinen van Opsterland hebben een hoge kwaliteit. Ze kunnen daarnaast ook dienen als “uitloopgebied” voor kleinschaliger bedrijven dan de grotere industriële bedrijfsvestigingen, bijvoorbeeld die in Heerenveen en Drachten.
2.4.2 Woonvisie
Op 18 september 2023 heeft de raad de Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’ vastgesteld. De Woonvisie geeft uitvoering aan het vastgestelde woonbeleid op hoofdlijnen uit de Omgevingsvisie. In de Woonvisie is vastgelegd dat de gemeente Opsterland tot en met 2035 een aantal van 1.000 nieuwe woningen wil realiseren.
5. Actief grondbeleid
5.3 Gebiedsoverstijgende kosten en Bijdragen voor ontwikkeling van een gebied
5.3.1. Gebiedsoverstijgende kosten
Voor de omvang van de toerekening van de gebiedsoverstijgende kosten (waren in de Wro Bovenwijkse voorzieningen) aan de grondexploitatie gelden de zogenoemde “PPT” criteria:
1er is profijt of nut van de kosten voor de locatie (Profijt);
2als meerdere locaties profijt hebben van bepaalde kosten worden deze kosten naar rato verdeeld over de betrokken locaties (Proportioneel);
3er bestaat een causaal verband tussen de kosten en de grondexploitatie (Toerekenbaar).
Alleen de kosten die voorkomen op de wettelijke kostensoortenlijst mogen worden toegerekend aan de grondexploitatie.
5.3.2. Bijdragen voor ontwikkeling van een gebied
Er kan aan particuliere initiatiefnemers een financiële bijdrage worden gevraagd aan de ontwikkeling van een gebied, waarvan de kosten niet voorkomen op de kostensoortenlijst. Voorwaarde is dat deze ontwikkeling is vastgelegd in een programma of in de Omgevingsvisie. In de Wro werd dit de Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling genoemd.
8. Grondexploitatie
8.4. In exploitatie genomen gronden
8.4.1 Voorbereidingskosten
Voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie kunnen gedurende maximaal vijf jaren voorbereidingskosten voor een grondexploitatie worden geactiveerd onder de immateriële activa als kosten van onderzoek en ontwikkeling voor een grondexploitatie. Hiervoor dient de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Bij vaststelling van de grondexploitatie worden deze voorbereidingskosten ingebracht in de betreffende grondexploitatie.
8.7. Informatievoorziening en verantwoording
8.7.1 Wettelijk financieel kader gemeentelijk grondbeleid
De wetgever stelt eisen aan de wijze waarop gemeenten financiële gegevens dienen te presenteren en te verantwoorden. De informatie is opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV).
8.7.2 Gemeentelijk financieel kader grondbeleid
Het gemeentelijk financieel kader is vastgelegd in de Financiële verordening Opsterland 2024.
Artikel 26 van deze verordening geeft de navolgende regels voor het grondbeleid:
1Burgemeester en wethouders nemen in de paragraaf grondbeleid van de begroting en de jaarstukken minimaal de verplichte onderdelen op grond van artikel 16 van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten op.
2Burgemeester en wethouders bieden de raad ten minste eens in de vier jaar, of wanneer de actualiteit daarom vraagt, een nota grondbeleid aan. De raad stelt de nota grondbeleid vast. De nota grondbeleid bevat in ieder geval:
a.de strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente;
b.de uitgangspunten voor de verkoopprijzen van gronden;
c.de wijze waarop met de toerekening van bovenwijkse voorzieningen wordt omgegaan.
3De voorziening voor verliesgevende grondexploitaties wordt gewaardeerd tegen de nominale waarde.
8.7.3 Fiscaal kader
Met ingang van 1 januari 2016 worden winsten in de grondexploitaties (BIE) belast voor de Vennootschapsbelasting (Vpb). Jaarlijks wordt beoordeeld, door middel van een zogenoemde winsttoets, of er sprake is van belaste winsten.
Bijlage
Verschillen kostenverhaal en financiële bijdragen tussen Omgevingswet en Wet ruimtelijke ordening
2Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet (april 2022)
De belangrijkste verschillen tussen de wettelijke regeling kostenverhaal en financiële bijdragen in de Omgevingswet en de regeling in de Wro worden hierna behandeld.
Kostenverhaal
Het kostenverhaal is verbonden aan een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Onder de Wro was het verbonden aan een bestemmingsplan, omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan of toepassing van een wijzigingsbevoegdheid in het omgevingsplan.
De verplichting uit de Wro om een expliciet besluit te nemen dat kostenverhaal anderszins verzekerd is, is vervallen.
Onder de Wro kon bij een uit te werken bestemmingsplan volstaan worden met een globale regeling van het kostenverhaal in het exploitatieplan. De Omgevingswet kent niet meer de figuur van een uitwerkingsbevoegdheid. De mogelijkheid om het kostenverhaal op deze wijze globaal te regelen is vervallen. De Omgevingswet kent niet meer de planfiguur “exploitatieplan”. Kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In plaats van een exploitatieplan komen kostenverhaalregels in het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften in de omgevingsvergunning of het projectbesluit.
Naast een gemeente, een provincie of de minister kan ook een waterschap te maken krijgen met kostenverhaal, namelijk bij een projectbesluit.
De lijst van aangewezen bouwactiviteiten, waarbij kostenverhaal wordt toegepast, is verruimd met bijbehorende gebouwen van meer dan 1.500 m².
De kostensoortenlijst is verruimd met de aanleg van:
-warmtenetwerken;
-gebouwde fietsenstallingen;
-faciliteiten voor ondergrondse opslag van huishoudelijk afval.
In het Omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of het projectbesluit dienen regels over de eindafrekening van de kosten te worden opgenomen. Bij een exploitatieplan was dit niet noodzakelijk.
Er is geen verplichting meer tot periodieke herziening van de regels over het verhalen van de kosten.
De Omgevingswet maakt geen onderscheid tussen structurele en niet-structurele wijzigingen van de kostenverhaalregels in het Omgevingsplan.
Het kostenverhaal kan nog steeds geregeld worden in een overeenkomst. De Omgevingswet maakt echter geen formeel onderscheid meer tussen een anterieure en een posterieure overeenkomst.
Er is geen mogelijkheid voor een intergemeentelijk kostenverhaalgebied. Onder de Wro kon een intergemeentelijk exploitatieplan worden vastgesteld.
Er is een regeling voor organische gebiedsontwikkeling toegevoegd.
Voor organische gebiedsontwikkeling hoeven alleen de waarderingen voor de gronden waar openbare voorzieningen worden gerealiseerd als kostenpost te worden opgenomen.
Bij organische ontwikkeling kunnen de kosten en bijdrage per activiteit op hoofdlijnen worden vastgelegd in het Omgevingsplan en hoeft dit pas bij de aanvraag van de activiteit te worden geconcretiseerd.
Het toedelen van globale functies aan locaties wordt bij organische ontwikkeling eenvoudiger. Bij het vaststellen van het Omgevingsplan hoeft namelijk nog geen gedetailleerde raming van het kostenverhaal bekend te zijn.
De kosten worden verdeeld naar rato van de opbrengsten. Dat hoeft niet meer te gebeuren op basis van uitgiftecategorieën en gewogen eenheden.
De verplichte macroaftopping is beperkt tot integrale gebiedsontwikkeling. Voor de waardering van de gronden is sprake van meer keuzevrijheid: de waardering op grond van de Onteigeningswet is niet langer verplicht. Er zijn voor de inbrengwaarde twee waarderingsmethodes toegestaan: raming van de werkelijke waarde (taxatie) of het gebruik van de WOZ-waarde.
De inning van het kostenverhaal loopt via een kostenverhaalbeschikking in plaats van een omgevingsvergunning voor bouwen.
Het moment en de wijze van eindafrekening is niet langer voorgeschreven.
Initiatiefnemers kunnen vanaf vijf jaar na betaling een individuele eindafrekening vragen.
Overige wijzigingen ten opzichte van het exploitatieplan uit de Wro
Regels over locatie-eisen, fasering van activiteiten en koppelingen tussen activiteiten zijn niet meer gekoppeld aan kostenverhaal of bouwplannen. Zij kunnen zelfstandig in het Omgevingsplan worden opgenomen.
Regels over woningbouwcategorieën kunnen voor bouwplannen worden opgenomen in het Omgevingsplan, los van kostenverhaal.
De inhoud en reikwijdte van de regels over woningbouwcategorieën is verruimd.
De regels uit de doelgroepenverordening en de verordening middenhuur moeten in het Omgevingsplan worden gesteld.
Vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling
Dit is de opvolger van de vrijwillige financiële bijdrage in een anterieure overeenkomst over grondexploitatie onder de Wro.
De onderbouwing is verruimd: van structuurvisie naar omgevingsvisie of programma.
Het toepassingsbereik is anders: naast aangewezen bouwplannen kan er ook bij toelating van andere activiteiten een overeenkomst over een financiële bijdrage worden gesloten. Dit is ruimer dan overeenkomsten over grondexploitatie.
De reikwijdte is mogelijk ruimer: het betreft een financiële bijdrage voor ontwikkeling van een gebied. Onder de Wro betrof het een financiële bijdrage voor alleen ruimtelijke ontwikkelingen. De beperking tot ‘ruimtelijk’ is weggevallen.
Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering
Nieuw is de mogelijkheid van een afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering.