Uitgangspunten herbouw boerderijen buitengebied 18 januari 2019

2.1 Bestemmingsplan Buitengebied

In het bestemmingsplan zijn een aantal bevoegdheden opgenomen voor burgemeester en wethouders om de gebruiksmogelijkheden van voormalige boerderijen te verruimen (zie kader). Het gaat daarbij om de bevoegdheid om de deel van de voormalige boerderij te betrekken bij de woning en het splitsen van de voormalige boerderij in twee woningen. Aan de bevoegdheden zijn voorwaarden verbonden. Zo moet er sprake zijn van een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing. Indien er sprake is van splitsing of een verruiming van de inhoudsmaat binnen de bestemming Wonen moet ook een landschappelijke versterking plaats vinden op de omliggende gronden.

De bevoegdheden gaan uit van hergebruik van de bestaande bebouwing. Indien de bestaande contour met de bestaande muren en daken behouden blijft en de uiterlijke verschijningsvorm van de boerderij (nagenoeg) ongewijzigd blijft dan is er in ieder geval sprake van hergebruik van bestaande bebouwing. Indien (een groot deel van) de boerderij wordt gesloopt en herbouwd is er geen sprake van hergebruik maar van nieuwbouw.

2.2 Welstandsbeleid

Bij het toetsen van nieuwe bouwplannen aan redelijke eisen van welstand wordt gebruik gemaakt van het Welstandsbeleid Oost Gelre “De kunst van het verleiden”. Dit beleid gaat bij de realisatie van een initiatief uit van een dialoog en een creatief proces. Hierbij maken welstand, gemeente, architect en opdrachtgever gebruik van een “gereedschapskist”. De gereedschappen (handvatten) zijn geen in beton gegoten voorwaarden maar bieden hulpmiddelen om te komen tot ontwikkeling van het initiatief.

Ten aanzien van splitsing en/of het volledig gebruiken van een oorspronkelijk boerderij ten behoeve van de functie “wonen” zijn hierin de volgende gereedschappen opgenomen:

•Materiaal, kleur en detaillering samenhangend.

•Bij renovatie (nieuwbouw is uitgesloten) sluiten materialen zoveel mogelijk aan bij de oorspronkelijke materialen. Herstel van oorspronkelijke boerderij staat voorop.

•Samenhangende terreininrichting (verharding, beplanting, erfafscheidingen, materiaalkeuze, kleurgebruik, verlichting.

•Bij verbouw-splitsing van bestaande boerderij tot woning:

•Behoud hoofdvorm, in het bijzonder de kap. - Behoud van soberheid / geslotenheid van het werkdeel t.o.v. het meer sprekende woonhuis. Ook bij nieuwbouw hoofdgebouw gebruikmaken van dit kenmerk.

•Bij transformatie van de deel gebruik maken van karakteristieke gevelindeling.

•De toegang naar het woonhuis; wanneer het oorspronkelijke woonhuisgedeelte van de ontsluitingsweg afgekeerd ligt, kan worden overwogen een entreezone in de deel op te nemen.

•Bergingen, garages, etc. situeren aan de werkzijde van het erf. Gebruik maken van grote volumes onder een zadeldak, of als wagenschuur.

•Bijgebouwen sober qua vorm van massa en materialisatie.

3.1 Algemeen

Bij functieverandering van boerderijen naar wonen waarbij gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheden om te splitsen of de inhoudsmaat te verruimen geldt het uitgangspunt dat dit plaats vindt binnen de bestaande boerderij. Indien het behoud van de bestaande boerderij bij functieverandering naar wonen echter aantoonbaar niet mogelijk is dan is onder voorwaarden vervangende nieuwbouw van een deel van de boerderij mogelijk.

Elke boerderij is uniek, kent zijn eigen waarden en geschiedenis. Het is dan ook moeilijk om de mogelijkheden voor vervangende nieuwbouw enkel in ruimtelijke- en bouwregels te vervatten. Om die reden is gekozen voor een procesmatige aanpak waarbij de specifieke waarden en bouwkundige status in beeld wordt gebracht. Deze wordt vervolgens als basis gebruikt voor de uitwerking van een goed plan. Deze procesaanpak is in dit hoofdstuk beschreven.

Voordat besloten wordt tot vervangende nieuwbouw is het belangrijk om inzicht te krijgen in de ontwikkelingsgeschiedenis en de waarden van de boerderij en haar omgeving. Die kennis maakt het mogelijk om weloverwogen te bepalen welke ingrepen mogelijk zijn en hoe kan worden omgegaan met de specifieke waarden.

Dit moet blijken uit een visie van de initiatiefnemer op de ver- of gedeeltelijke herbouw van de boerderij. Deze visie komt als volgt tot stand:

1Door middel van een bouwhistorisch onderzoek worden de waarden van de boerderij inzichtelijk gemaakt en ontwikkelingskansen bepaalt.

2Een bouwkundig onderzoek geeft inzicht in de bouwkundige staat van de boerderij. Het geeft inzicht in de herstelwerkzaamheden en de kosten die deze met zich meebrengen.

3De informatie uit het bouwhistorisch- en bouwkundig onderzoek wordt aantoonbaar verwerkt in een visie op de ver- of herbouw van de boerderij.

In de volgende paragrafen worden de hiervoor opgenomen producten nader toegelicht.

3.3 Bouwhistorisch onderzoek

Boerderijen zijn zelden gaaf bewaard gebleven. Ze zijn aangepast al naar gelang de eisen van de bedrijfsvoering. Het is juist typerend voor boerderijen dat latere perioden kenmerken en sporen hebben nagelaten. De geschiedenis stapelt zich in het gebouw als het ware op en geeft inzicht in vroegere bouw- en gebruiksfasen. Dit wordt wel ‘historische gelaagdheid’ genoemd. In het algemeen zijn in een historische boerderij sporen uit verschillende tijdlagen te vinden, die niet altijd meteen zichtbaar zijn.

Bouwhistorisch onderzoek is een methode om de (bouw)- geschiedenis van een gebouw vast te stellen en vast te leggen in een rapport. Het bestaat onder andere uit het opmeten, documenteren en interpreteren van een gebouw en zijn onderdelen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een onafhankelijke instelling of bureau.

Bouwhistorisch onderzoek vertelt het verhaal van de boerderij, analyseert de waarden van het gebouw en biedt inzicht in de ontwikkelingskansen. Wanneer deze gegevens als inspiratiebron voor het verbouwingsplan worden benut, kan een verantwoorde bijdrage aan de toekomst van de boerderij worden geleverd. Door bouwhistorisch onderzoek wordt het maken van een bewuste afweging van belangen mogelijk.

Om de waarden van gebouwen helder en eenduidig vast te stellen, is er door Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed een standaard ontwikkeld met waarderingscriteria (zie bijlage 1). Die criteria zijn geclusterd in vijf hoofdcriteria.

1cultuurhistorische waarde;

2architectuur- en kunsthistorische waarde;

3situationele en ensemblewaarde;

4gaafheid en herkenbaarheid;

5zeldzaamheid.

3.4 Bouwkundig onderzoek

Voordat een plan wordt opgesteld, is het belangrijk te weten hoe het gebouw is geconstrueerd en wat de bouwkundige staat is. Dit kan inzichtelijke worden gemaakt met een bouwkundig onderzoek. Het onderzoek geeft aan hoeveel herstelwerkzaamheden nodig zijn om (elementen van) de boerderij te herstellen en welke kosten deze met zich meebrengen. Een goede bouwkundige opname draagt bij aan behoud van zo veel mogelijk historisch materiaal en toont respect voor tastbare waarden.

3.5 Visie op ver- of gedeeltelijke herbouw van de boerderij

De uitkomsten van het bouwhistorisch- en bouwkundig onderzoek worden aantoonbaar verwerkt in een visie op de ver- of gedeeltelijke herbouw van de boerderij. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de in het bouwhistorisch onderzoek vastgestelde waarden zoveel mogelijk worden behouden. Indien uit het bouwkundig onderzoek blijkt dat behoud van delen van de boerderij niet mogelijk of reëel is kan gedeeltelijke sloop en gedeeltelijke herbouw worden overwogen. De functieverandering naar wonen krijgt vorm door toevoeging van een nieuw ‘laag’ aan de boerderij. De fysieke verschijningsvorm van de agrarische functie kan niet altijd volledig worden behouden. Soms vraagt de nieuwe functies nieuwe vormen. Omgekeerd dicteert de bestaande vorm mogelijkheden en beperkingen voor de woonfunctie. De visie geeft inzicht op welke wijze met dit spanningsveld is omgegaan.

De nieuwe bestemming moet op de lange termijn duurzaam zijn in het gebruik, zowel in economisch opzicht als wat betreft de instandhouding van de boerderij en daarmee in combinatie het agrarisch erf. De nieuwe woonfunctie van de boerderij moet de duurzame instandhouding combineren met het behoud van de historische en landschappelijke betekenis van de boerderij en het omliggende erf.

Voor de uitgangspunten en richtlijnen voor een goed plan verwijzen we naar de brochure van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed: ‘een toekomst voor boerderijen’ en specifiek hoofdstuk 4 ‘uitgangspunten en richtlijnen voor een goed plan’. Hierin wordt veel gesproken over beschermde monumenten maar de inhoud gaat ook op voor karakteristieke boerderijen.

3.2 Principebesluit en randvoorwaarden

Indien uit het bouwhistorisch- en bouwkundig onderzoek blijkt dat behoud van (delen van) de oorspronkelijke boerderij reëel niet haalbaar is dan komt (dat deel van) de boerderij in aanmerking voor vervangende nieuwbouw. Hiervan is sprake indien de betreffende elementen van de boerderij zodanig zijn aangetast dat deze niet zijn te herstellen of indien de kosten voor herstel aanzienlijk meer bedragen dan voor nieuwbouw. Daarnaast is nieuwbouw van een deel van de boerderij mogelijk indien binnen de bestaande boerderij geen hedendaags wooncomfort is te realiseren zonder aanzienlijke meerkosten. Tenslotte kunnen elementen die later zijn toegevoegd en die geen historische waarde hebben voor vervangende nieuwbouw in aanmerking komen. De genoemde mogelijkheden zijn enkel van toepassing op boerderijen die niet zijn aangewezen als monument.

Op basis van de visie neemt het college een principebesluit over de mogelijkheid tot vervangende nieuwbouw. In het principebesluit worden randvoorwaarden meegegeven waaraan het plan voor gedeeltelijke vervangende nieuwbouw moet voldoen. Daarbij worden in ieder geval de volgende randvoorwaarden gehanteerd:

1De boerderij wordt herbouwd en op de bestaande locatie waarbij de oriëntatie en nokrichting ongewijzigd blijven. Verplaatsing van de boerderij is niet mogelijk.

2Bij herbouw wordt de bestaande of een oorspronkelijke contour en grondvlak van de boerderij als uitgangspunt genomen.

3De naar de openbare weg toegekeerde voor- of achtergevel blijft behouden of wordt in oorspronkelijke staat hersteld.

4De voorwaarden uit het bestemmingsplan blijven van toepassing (zoals landschappelijke inpassing en versterking).

5Er wordt gebruik gemaakt van de ‘gereedschappen’ uit het “Welstandsbeleid Oost Gelre, De kunst van het verleiden” met dien verstande dat er bij gedeeltelijke herbouw gekozen kan worden voor hoogwaardig materiaalgebruik dat afwijkt de oorspronkelijke materialen. Daarnaast kan gekozen worden voor een afwijkende vormgeving mits de hoofdvorm wordt behouden.

Op basis van het bouwhistorisch- of bouwkundig onderzoek kunnen bij een concreet initiatief aanvullende randvoorwaarden worden gesteld. Daarbij kan gedacht worden aan het behoud van specifieke onderdelen van de betreffende boerderij.

Op basis van het principebesluit kan de aanvraag verder worden uitgewerkt waarna een planologische procedure kan worden gestart.

3.2 Quickscan

Het uitvoeren van een bouwhistorisch- en bouwkundig onderzoek brengt kosten met zich mee. Initiatiefnemers hebben de mogelijkheid om voorafgaand aan de keuze om de onderzoeken uit te voeren de mogelijkheid om een quickscan uit te voeren. Hier is sprake van een dilemma. De initiatiefnemer wil graag weten wat mogelijk is zonder al veel kosten te moeten maken. Om een gemeentelijke afweging te maken is voldoende kennis van de (staat van) de boerderij en de daarbij behorende (on)mogelijkheden een vereiste. Om te beoordelen of een initiatief kansrijk is kan voordat opdracht wordt gegeven tot onderzoeken een quickscan worden uitgevoerd. Daarbij gaat een onafhankelijk deskundige (bijvoorbeeld iemand van het Gelders Genootschap) samen met een medewerken van de gemeente op locatie kijken. Zij geven vervolgens een vrijblijvende beknopte beoordeling van de waarden en bouwkundige staat van het gebouw en het ensemble met het erf en omgeving. Samen met de initiatiefnemer worden deze bevindingen besproken en gekeken wordt wat de mogelijkheden zijn. Voorbeeld: Als de conclusie is dat de bouwkundige staat van het bouwwerk herbestemming mogelijk maken dan kan in de verdere uitwerking rekening worden gehouden met de aanwezige waarden. Is de bouwkundige staat zo slecht dat gedeeltelijke sloop en herbouw nodig is dan vraagt dit om andere afwegingen.