Aanhef
Colofon
Opdrachtgever
Opdrachtnemer
Niets uit deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of andere elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GrondGidsen en de gemeente Nunspeet, tenzij dit ten dienste staat voor ruimtelijke plannen, de omgevingsvisie e.d. ten behoeve van de gemeente Nunspeet
2. Principes van het grondbeleid
I. Grondbeleid als middel om gemeentelijke ambities waar te maken
Grondbeleid is geen doel op zich. Het is een middel om bestuurlijke ambities, de vraagstukken en de koers uit de omgevingsvisie waar te maken en het sectoraal beleid zoals volkshuisvesting, economie, gezondheid, natuur en landschap te ondersteunen. Het grondbeleid helpt de gemeente om een balans te vinden tussen de ruimtelijke groei en de leefbaarheid en daarvoor een evenwichtige keuze te maken tussen de verschillende belangen en ambities.
II. Dynamisch grondbeleid
De gemeente Nunspeet kiest voor een dynamisch grondbeleid waarbij de nadruk ligt op actief grondbeleid. De gemeente maakt op basis van onder andere beleid, visie, ambitie, prioriteit en de gewenste regie de afweging welke rol zij inneemt per ruimtelijk initiatief, met andere woorden of zij actief, actief faciliterend of eventueel faciliterend grondbeleid toepast.
De gemeente Nunspeet stuurt vanuit een actieve regie om te zorgen dat de opgaven van verschillende beleidsvelden en ambities tot stand komen. Dat hoeft niet altijd met actief grondbeleid. De gemeente kan ook een actief faciliterende rol innemen, waarbij zij het initiatief overwegend bij de marktpartij laat en met beperkte risico regie voert op de uitkomst van het initiatief. Actief grondbeleid voert de gemeente op het moment dat zij met een grondpositie scherp wil sturen op de voorwaarden, kwaliteit en uitkomst van het ruimtelijk initiatief.
Het voeren van dynamisch grondbeleid houdt ook in dat de gemeente kan besluiten om geen medewerking te verlenen aan een ruimtelijk initiatief als dat niet past in het gemeentelijke beleid of visie, geen bijdrage levert aan de gemeentelijke ambities of niet economisch zelfstandig uitvoerbaar is.
III. (Strategische) verwerving
De gemeente Nunspeet verwerft gronden onder marktconforme condities. De prijsstelling wordt gewaarborgd met een taxatie van een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. Daarnaast kan de gemeente het voorkeursrecht als instrument inzetten bij een (strategische) verwerving.
Bij verwerving is de insteek om met de verkoper een minnelijke oplossing binnen marktconforme en redelijke uitgangspunten te bereiken. Onteigening sluit de gemeente echter niet uit. De gemeente past dit instrument toe als een minnelijke oplossing uitblijft en het onteigeningsbelang is aangetoond.
De strategische verwerving gebeurt met een voorafgaande risicoafweging en met een helder financieel kader en randvoorwaarden op basis van:
o een duidelijk beeld of doel waarvoor de gemeente de grondverwerving doet;
o noodzaak van sterke gemeentelijke sturing in het gebied;
o toegevoegde waarde en effect voor de gewenste ontwikkeling;
o financiële dekking voor de aankoop vanuit de reserve Grondexploitatie of een door de raad verkregen krediet;
o een marktconforme aankoopprijs, onderbouwd door middel van een taxatie;
o een inschatting van het risico dat de gronden moeten worden afgewaardeerd.
IV. Gronduitgifte
Gronduitgifte geschiedt transparant en met respect voor de eisen uit wet- en regelgeving en relevante jurisprudentie zoals het zogenaamde ‘Didam-arrest’. Het uitgangspunt is dat gronduitgifte plaatsvindt door middel van een openbare selectieprocedure waarin objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria aan de voorkant duidelijk zijn voor een ieder. Van een één-op-één uitgifte (derhalve zonder een openbare selectieprocedure) maakt de gemeente alleen gebruik indien naar objectieve, toetsbare en redelijke maatstaven slechts deze ene gegadigde voor uitgifte in aanmerking komt. Het college onderbouwt dit waarnaar de voorgenomen één-op-één uitgifte/verkoop wordt gepubliceerd.
Elke gronduitgifte geschiedt onder marktconforme voorwaarden en grond- en uitgifteprijzen.
V. Grond- en uitgifteprijzen
Het college stelt elke twee jaar een Nota grondprijzen vast. Bij het vaststellen van de grondprijzen raadpleegt zij een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. De Nota grondprijzen bevat de uitgangpunten voor de grondprijzen die gelden bij gronduitgifte voor verschillende functies, waaronder de basisprijzen die de gemeente hanteert voor woningbouw. Voor de overige functies wordt maatwerk toegepast. In de Nota grondprijzen is vastgelegd dat het college gemotiveerd van de grondprijzen in deze nota mag afwijken.
VI. Kostenverhaal
Het kostenverhaal verzekert de gemeente Nunspeet bij voorkeur privaatrechtelijk met een anterieure overeenkomst. Het kostenverhaal voldoet aan de wettelijke kaders en is redelijk en billijk. Als het niet mogelijk is om met een anterieure overeenkomst tot overeenstemming te komen over onder andere het kostenverhaal, dan dient de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren als zij wil overgaan tot een planologische wijziging.
VII. Financieel
Bij grondexploitaties beperkt de gemeente Nunspeet de risico’s met flexibiliteit, effectieve monitoring, cashflow en risicomanagement. De gemeente past de regels van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten toe bij grondexploitaties. Dit zijn de landelijk voorgeschreven regels over onder andere de (tussentijdse) winstneming, de verliesafdekking, de rente, de disconteringsvoet en de looptijd.
VIII. Rolverdeling college en raad
De gemeenteraad stelt met deze Nota Grondbeleid de kaders voor het grondbeleid vast en heeft een controlerende rol. Het college voert het grondbeleid uit binnen de kaders van deze Nota grondbeleid en legt aan de raad verantwoording over de uitvoering af.
Bijlage 2: Toelichting samenwerkingsvormen
Bouwclaimmodel
Het bouwclaimmodel is een bijzondere vorm van actief grondbeleid en wordt veelal gekozen als private partijen grondeigendommen hebben in het plangebied. Het is een samenwerkingsvorm in het spoor van actief grondbeleid.
In het bouwclaimmodel verkopen private partijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte bouwrijpe grond mogen terugkopen met een vooraf overeengekomen programmering waarmee zij hun bouwrechten veilig stellen. De gemeente voert de grondexploitatie en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Private partijen nemen, net als bij actief grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening.
De samenwerking op basis van een bouwclaim is vooral goed inzetbaar als in een gebied sprake is van versnipperd eigendom in handen van private partijen en de gemeente een actieve rol wenst in te nemen. De gemeente kan dan haar regierol beter invullen en zo de gewenste ontwikkelingen op de locatie beter sturen. Deze variant is veelal te prefereren boven de zelfrealisatie door alle afzonderlijke private grondeigenaren.
Concessiemodel
Bij het concessiemodel heeft de gemeente (geheel dan wel gedeeltelijk) het grondeigendom. De gemeente draagt haar grond over aan een private partij (bijvoorbeeld via aanbesteding of een prijsvraag) die de (privaatrechtelijke) grondexploitatie voert. In een samenwerkingsovereenkomst worden vervolgens de afspraken vastgelegd. Na realisatie komt de openbare ruimte weer in handen van de gemeente.
De gemeente beperkt zich bij het concessiemodel tot het stellen van randvoorwaarden, bijvoorbeeld met een stedenbouwkundig programma van eisen, masterplan of kwaliteitsnormen. Dit model kenmerkt zich door een strikte publiek-private rolverdeling, waarbij een private partij een groot deel van de traditionele overheidstaken (bijvoorbeeld de aanleg van openbare voorzieningen en infrastructuur) uitvoert en de risico’s draagt. Zowel de grond- als de opstalexploitatie zijn voor rekening en risico van de private partij. Bij een dergelijke overdracht van overheidstaken moet zeker gesteld worden dat de private partij deze werken conform de regels van het (Europees) aanbestedingsrecht en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid zal aanbesteden.
De gemeente kiest bij het concessiemodel nadrukkelijk voor samenwerking om zo ook de kennis, kunde en capaciteit van marktpartijen bij de gewenste gebiedsontwikkeling optimaal te kunnen benutten en/of omdat zij het risico voor de ontwikkeling niet wil dragen. De belangrijkste voorwaarde voor het bereiken van positieve effecten bij de toepassing van het concessiemodel ligt vooral in de rolvastheid en professionaliteit van partijen. Bij een concessie moet voldoende ruimte gegeven worden aan de marktpartij. Afspraken over het kwaliteitsniveau en het programma dienen vooraf op hoofdlijnen te worden vastgelegd.
Joint venture
Wanneer in een gebied diverse partijen (waaronder de gemeente) grondeigendom hebben, kunnen zij besluiten samen te gaan werken door het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten dan wel door voor de samenwerking een aparte rechtspersoon op te richten, bijvoorbeeld een Grond Exploitatie Maatschappij (GEM). De GEM kan dan de gezamenlijke grondexploitatie voeren en gronden uitgeven, vaak op basis van een gezamenlijk opgesteld en vastgesteld masterplan voor het gebied. De risico's van de grondexploitatie worden gedragen door alle deelnemende partijen. De gemeente behoudt haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden.