Nota grondbeleid 2023-2026

In deze bijlage staan onze ruimtelijke opgaven waaraan grondbeleid een bijdrage levert. Met uitleg over de wijze waarop grondbeleid een bijdrage levert aan het bereiken ervan.

Omgevingsvisie

De omgevingsvisie geeft integraal richting voor de lange termijn en het maken van keuzes voor de gehele fysieke leefomgeving van gemeente Noordoostpolder. De omgevingsvisie is onder de Omgevingswet een verplicht instrument voor de gemeente. Uiterlijk in 2024 dient de Omgevingsvisie te zijn vastgesteld. Naar verwachting zal de Omgevingsvisie voor Noordoostpolder eind 2022 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden.

Strategischekoers

Op 31 januari 2022 heeft de gemeenteraad als tussenproduct van de Omgevingsvisie de strategische koers vastgesteld.

De strategische koers voor de Omgevingsvisie toont de ambities en geeft richting aan de te maken keuzes voor de lange termijn: Noordoostpolder in 2050. Deze 5 ambities hebben daarmee prioriteit voor het welzijn en welbevinden van de mensen en hun omgeving:

1Een inclusieve en hechte samenleving met ruimte voor iedereen.

2Sociale krachtige dorpen en wijken en een gezonde aantrekkelijke leefomgeving.

3Noordoostpolder biedt ruimte voor vindingrijkheid.

4Koploper in toekomstgerichte landbouw.

5Noordoostpolder is optimaal verbonden met haar omgeving.

Met deze vijf ambities zorgt de gemeente ervoor dat er in 2050 een trotse toekomstbestendige samenleving staat met een herkenbare identiteit. Elke ambitie is uitgewerkt met keuzes om te bepalen welke onderdelen van de sociale en fysieke leefomgeving beschermd en welke ontwikkeld worden. In de omgevingsvisie worden deze keuzes verder uitgewerkt. De ambities sluiten ook aan bij de (verplichte) opgaven van het Rijk, de provincie en het waterschap.

Alle bestaande strategische beleidsinstrumenten die over de fysieke leefomgeving gaan, worden integraal meegenomen in de omgevingsvisie, zoals bijvoorbeeld de Woonvisie Noordoostpolder: Kansen Grijpen, Transitievisie Warmte het strategische gedeelte van het waterplan, de mobiliteitsvisie, de structuurvisie en delen van het beleidsplan Openbare Ruimte. Hiermee biedt de omgevingsvisie een integraal afwegingskader voor keuzes en opgaven die de gemeente de komende jaren op zich af ziet komen.

Hieronder zijn de voor het grondbeleid belangrijkste onderwerpen toegelicht. Waar nodig worden de thema’s in het grondbeleid nog aangescherpt, aangevuld en of aangepast aan de hand van de ambities en keuzes in de Omgevingsvisie (eind 2022, begin 2023).

Meer woningen bouwen

In de Woonvisie Noordoostpolder Kansen Grijpen (2020) staat dat er op basis van bevolkings- en huishoudensontwikkeling 1.000 woningen in de komende 10 jaar kunnen worden toegevoegd aan de woningvoorraad van de gemeente. Bureau Ruimtevolk heeft in 2021 een verkenning gedaan naar wat de gemeente extra kan bijdragen aan de landelijke woningbouwopgave. Voor de periode tot 2050 komt zij uit op een autonome woningbouwbehoefte van 2.100 – 3.300 woningen. Dit betekent een gemiddelde behoefte van 80-130 woningen per jaar. En daarboven op kan de gemeente Noordoostpolder met de komst van de Lelylijn 5.000 woningen toevoegen.

De gemeente is voornemens om actief te sturen op de woningbouwopgaven. Dit houdt in dat de gemeente minimaal de helft van de woningbouwlocaties wil aanbieden door actief grondbeleid. Dit is zelf grond minnelijk verwerven en woningbouwkavels verkopen. De gemeente heeft aandacht voor sociale woningbouw. De gemeente en Mercatus doen hiervoor periodiek een kernvoorraadonderzoek. Ook maakt de gemeente prestatieafspraken met Mercatus en Woonzorg Nederland en hun huurdersbelangen/bewonerscommissies.

Mogelijkheden grondbeleid

•Actief grondbeleid, zelf grond verwerven en woningbouwkavels verkopen;

•Faciliterend grondbeleid, grondexploitatie door een private partij mogelijk maken, kosten openbare ruimte op de private partij verhalen.

Nieuwe bedrijventerreinen & bestaande terreinen verbeteren

Er wordt in 2022 gewerkt aan een ontwikkelperspectief voor werklocaties. Dat is nodig omdat de huidige voorraad voor bedrijventerreinen naar verwachting binnen 10 jaar uitgegeven is. Naast nieuwe bedrijventerreinen is het belangrijk om waar mogelijk te investeren in de kwaliteit van bestaande, oudere, bedrijventerreinen.

Mogelijkheden grondbeleid

•Actief grondbeleid, zelf grond verwerven en bedrijfskavels verkopen;

•Faciliterend grondbeleid, grondexploitatie door een private partij mogelijk maken, kosten openbare ruimte op de private partij verhalen.

Duurzaamheid: energie, klimaat, circulair en biodiversiteit

In de duurzaamheidsnota Noordoostpolder Energieneutraal (2017-2025), staat de ambitie en koers naar een energieneutrale gemeente Noordoostpolder in 2030, beschreven. Schone energie, nieuwe mobiliteit en circulariteit zijn daarbij destijds als de hoofdthema’s benoemd.

Inmiddels zijn ook onderstaande actuele thema’s van invloed op de verduurzaming en het ruimtegebruik in Noordoostpolder.

Energietransitie

Door elektrificeren van bijvoorbeeld transport en verwarming, is het huidige energienetwerk toe aan een verzwaring. Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen zal al rekening worden gehouden met een zwaarder uitgevoerd netwerk. Er is bijvoorbeeld meer ruimte nodig voor trafo ruimten, laadpunten voor auto’s en mogelijk ook buurtaccu’s/opslag.

Warmtetransitie

In 2021 is de transitievisie warmte vastgesteld. Daarin is bepaald dat de focus tot 2030 ligt bij het aardgasvrij ready maken van de bestaande woning voorraad. Dat betekend inzetten op gasbesparing door het stimuleren van isoleren en bestaande technieken zoals (hybride) warmtepompen en waar mogelijk kleine warmtenetten. Daarnaast wordt er ervaring opgedaan in de landelijke proeftuin aardgasvrije wijken ‘Nagele in Balans’, en worden vergelijkbare lokale initiatieven die zich aandienen gefaciliteerd. De kansen voor toepassing van warmtenetten gevoed door Geothermie en Aquathermie worden de komende periode verder verkend en uitgewerkt. Per wijk en of dorp wordt uiteindelijk in de Wijkuitvoeringsplannen een keuze gemaakt voor het meest passende warmtesysteem. Het is mogelijk dat er per wijk/dorp ruimte nodig is om de warmtetransitie te kunnen uitvoeren.

Duurzame energie opwek: windparken en zonneweides

Langs de dijken van het IJsselmeer aan de westkant van de Noordoostpolder ligt een van de grootste windparken van Nederland met in totaal 86 windturbines op het land en in het water. Het windpark wekt jaarlijks circa 1,4 miljard kWh schone, duurzame elektriciteit op. Dat is vergelijkbaar met het elektriciteitsverbruik van ruim 400.000 huishoudens. Windpark Noordoostpolder levert daarmee een substantiële bijdrage aan de doelen van het Energieakkoord en is daarmee een belangrijke duurzame energiebron voor Nederland.

Voor de verdere opwek van duurzame elektriciteit geeft de gemeente de voorkeur aan zonnepanelen. In 2019 heeft gemeente Noordoostpolder hiervoor de structuurvisie zon vastgesteld waarin de zonneladder wordt toegepast. Dit houdt in dat er zoveel mogelijk opwek van zonneenergie op daken van gebouwen wordt nagestreefd. Voor het toepassen van zon op land zijn zoekgebieden aangewezen waarbij is vooral is gekeken naar aanwezigheid van bestaande energie infrastructuur en het beperken van toepassing op hoogwaardige landbouwgrond. Er is ruimte geboden voor de invulling van maximaal 500 hectare.

De gemeente voorziet, gezien de grote duurzame energieopgave, wel grote zonparken ter plaatse van het windpark Noordoostpolder. Na de evaluatie van de provinciale structuurvisie zon, zal het toepassen van landbouwgrond alleen nog onder strikte voorwaarden mogelijk zijn.

In de gemeentelijke structuurvisie Zon in de Polder is verder opgenomen dat er mogelijk per wijk/dorp initiatieven kunnen ontstaan waarbij er lokaal energie opgewekt en wellicht ook opslag en conversie toegepast gaat worden.

Ruimtelijke (klimaat)adaptatie

Ruimtelijke adaptatie is het aanpassen van de inrichting van zowel het stedelijk als het landelijk gebied aan de effecten van de klimaatverandering. De huidige opgave op het gebied van ruimtelijke adaptatie is geïnventariseerd door uitgevoerde stresstesten voor wateroverlast, overstroming, droogte en hitte. Tijdens herinrichtingswerkzaamheden in bestaand stedelijk gebied is het van belang gelijktijdig de geconstateerde knelpunten uit de stresstesten weg te nemen. Bij nieuwe plannen maakt ruimtelijke adaptatie als vanzelfsprekend onderdeel uit van het ontwerp. Het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie blijft leidend om ons beheergebied naar 2050 voldoende klimaatbestendig en waterrobuust in te richten.

Biodiversiteit

Bij de (her)inrichting van openbare ruimte zal voldoende ruimte beschikbaar moeten zijn om biodiversiteit te versterken. Het gaat daarbij niet alleen om voldoende m2, maar ook om de ligging daarvan. De uitgangspunten voor biodiversiteit staan in het Beleidsplan Openbare Ruimte (raadsbesluit 13 december 2021).

Duurzame grondbalans (Circulariteit)

Bij het ontwikkelen van woningbouwplannen en bedrijventerreinen wordt gestreefd naar een gesloten grondbalans binnen de ontwikkellocatie. Het komt ook voor dat er extra grond nodig is of er juist grond moet worden afgevoerd. Door met ontwikkelaars van bouwgrond en overige overheden zoals het Waterschap (vrijkomende grond bij aanleg natuurvriendelijke oevers) en de provincie (vrij komende grond bij bermonderhoud) te kijken naar toepassing van grond is er binnen gemeentegrenzen een duurzame grondbalans mogelijk.

Mogelijkheden grondbeleid

•Actief grondbeleid, Grondverwerving voor lokale initiatieven (wijk/dorp) energieopwekking op land;

•Actief grondbeleid, bij de inrichting rekening houden met ruimtegebruik voor energietransitie, ruimtelijke klimaatadaptatie en biodiversiteit.

•Faciliterend grondbeleid, onder voorwaarden ruimte bieden voor zonneparken en kostenverhaal door een verplichte bijdrage in een gemeentelijk energiefonds voor exploitanten van zonneparken en bij andere grootschalige energieopwekking.

In deze bijlage leest u nadere uitleg over het kostenverhaal. Het gaat over uitleg van de regels die daarvoor gelden en de mogelijkheden die dat biedt voor gemeentelijke keuzes. Vanzelfsprekend leest u hier ook wat daarin verandert als de Omgevingswet in werking treedt.

Omgevingswet

Per 1 januari 2023 zal naar verwachting de Omgevingswet (Ow) in werking treden. Met de komst van de Ow en de daaraan gekoppelde Aanvullingswet grondeigendom (Awg) is het belang voor de uitvoering van het gemeentelijke grondbeleid en het bijbehorende kostenverhaal gebleven. Met de komst van de Ow wordt de wettelijke verplichting tot gemeentelijke kostenverhaal daarom niet anders. De gemeente blijft verplicht de kosten te verhalen.

De Aanvullingswet neemt onder andere de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), de Onteigeningswet (Ow) en de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) op in de Omgevingswet en bevat een nieuwe regeling omtrent kostenverhaal.

Kostenverhaal

Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt om ontwikkelingen van woningbouw, bedrijvigheid, kantoren, winkel-, sport- en schoolvoorzieningen, natuur- en recreatieve voorzieningen te realiseren, “in rekening brengt” bij degene die profijt heeft van deze kosten. Dit in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal. Via het Aanvullingsbesluit grondeigendom Omgevingswet (‘het Aanvullingsbesluit’) worden in het Omgevingsbesluit de kostenverhaalplichtige activiteiten en kostensoorten aangewezen.

Gebiedseigen versusgebiedsoverstijgende kosten

Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten. Gebiedseigen kosten zijn voor een enkele ontwikkeling. Deze worden per ontwikkeling bepaald, en worden altijd verhaald. Gebiedsoverstijgende investeringen komen ten goede aan meerdere ontwikkelingen of zelfs de hele gemeente. In de nog vast te stellen gemeentelijke Nota kostenverhaal wordt het verhalen van gebiedsoverstijgende kosten op nieuwe ontwikkelingen geregeld.

Gemeente versus private grondexploitanten

Dit kostenverhaal geldt voor iedereen: voor de gemeente zelf en voor derden. Het kostenverhaal voor de gemeente vindt plaats in de eigen gemeentelijke jaarrekening / begroting via investeringskredieten en gemeentelijke grondexploitatie (gronduitgifte). Het kostenverhaal op derden (particuliere grondeigenaren / private partijen) kan de gemeente grofweg via twee sporen doen:, of privaatrechtelijk via een overeenkomst of publiekrechtelijk via regels en / of voorschriften in het Omgevingsplan.

Twee sporen

De Omgevingswet onderscheidt een tweetal sporen ten aanzien van het kostenverhaal bij ruimtelijke ontwikkelingen:

a) Privaatrechtelijke spoor

Het sluiten van een (privaatrechtelijke) overeenkomst heeft met artikel 13.13 Omgevingswet een nieuwe wettelijke grondslag gekregen. Een overeenkomst wordt tussen gemeente en particuliere eigenaar gesloten vóór de vaststelling van de planologische maatregel. Deze overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van het project. Partijen zijn dan nog niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van het omgevingsplan. De overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd en maakt afspraken over locatie-eisen, woningbouwprogramma, fasering en dergelijke. Ook is het mogelijk om afspraken te maken over een financiële bijdrage voor een ontwikkeling van een gebied mits functionele samenhang kan worden aangetoond en de financiële bijdrage is geregeld in een omgevingsvisie of een programma.

Het privaatrechtelijk spoor geeft de gemeente meer vrijheid in het maken van afspraken dan het publiekrechtelijk spoor. Ook nadat het verhalen van de kosten is geregeld in een omgevingsplan kunnen partijen echter nog een overeenkomst sluiten, de posterieure overeenkomst. Daarbij moeten zij echter de regels van het kostenverhaal in het omgevingsplan in acht nemen. Wat de onderhandelingsruimte is in het kader van een posterieure overeenkomst hangt daardoor af van het omgevingsplan.

b) Publiekrechtelijke spoor

De mogelijkheid bestaat dat een gemeente niet tot een overeenkomst kan komen met een private partij voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Ook dan blijft het mogelijk om, als stok achter de deur, de kosten via de publiekrechtelijke weg te verhalen. Het bevoegde bestuursorgaan zal dan in het besluit dat de activiteit mogelijk maakt regels of voorschriften opnemen over het verhaal van kosten. Zo kan een gemeenteraad regels stellen over kostenverhaal in een omgevingsplan dat een aangewezen activiteit mogelijk maakt. Bij het publiekrechtelijke spoor mogen kosten alleen worden verhaald als ze voldoen aan de drie criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria) conform artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet.

Nieuw echter is dat ook in het publiekrechtelijke spoor de mogelijkheid wordt geïntroduceerd

om financiële bijdragen te verhalen: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-35133-34.html Dit wordt geregeld in de artikelen 13.23 en 13.24 Ow.

Het gaat om het verhalen van een ‘vrijwillige’ bijdrage, die bestaat uit kosten die niet hoeven te worden verhaald via het verplichte publiekrechtelijke kostenverhaal uit afdeling 13.6 Ow (zie ook 9.4). Met andere woorden, het bestuursorgaan heeft de keuze om al dan niet over te gaan tot verhaal van deze kosten.

De gemeente heeft met de Omgevingswet een nieuw instrument in handen, te weten kostenverhaalkaders met beleidsuitwerking in regels per kostenverhaalsgebied of door middel van voorschriften in de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Met toepassing van regels is het kostenverhaal (ook zonder een overeenkomst) verzekerd voor de gemeente.

Het kostenverhaal via actief of faciliterend grondbeleid is samengevat in onderstaande afbeelding.

Integrale vs. organische gebiedsontwikkeling

Nieuw, naast het integrale kostenverhaal (art 13.14 Ow), is de mogelijkheid om kosten te verhalen bij zogenoemde organische gebiedsontwikkeling (art. 13.15 Ow). Met het (klassieke) integrale model worden zowel publieke kosten als kavelkosten (van uitgeefbare gronden) verhaald. Met het organische model worden alleen de publieke kosten verhaald.

Het kenmerkende onderscheid tussen integrale en organische gebiedsontwikkeling zit in het vastleggen van het tempo van de ontwikkeling. Er zijn een aantal verschillen in de twee systemen.

1Het eerste verschil is gelegen in de wijze van rekenen. Bij een organische ontwikkeling vermeldt het omgevingsplan slechts de activiteiten en het kostenplafond, het maximale kostenverhaal voor het gebied. Bij een integrale gebiedsontwikkeling wordt in het omgevingsplan een raming van de kosten en opbrengsten opgenomen.

2Het tweede verschil ziet op de kosten die verhaald kunnen worden. Bij de organische gebiedsontwikkeling zijn er onzekerheden over het eindbeeld, de kosten, het programma en het tempo. De gemeente zal haar investeringen en de vraag of zij voorzieningen wil aanleggen afhankelijk maken van de voortgang in het gebied. Het kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling is daarom beperkt tot de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn voor niet-uitgeefbare gronden.Bij integrale gebiedsontwikkeling is het uitgangspunt dat het hele gebied wordt ontwikkeld, dus kunnen de kosten voor het hele gebied worden verhaald.

3Het derde verschil ziet op de begrenzing van het kostenverhaal. Bij integrale gebiedsontwikkeling vindt de toets plaats bij vaststelling van het omgevingsplan en geldt het beginsel van macroaftopping (er mogen niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten zijn). Bij organische gebiedsontwikkeling vindt de toets plaats op een later moment, namelijk bij de aanvraag van de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld. Er wordt getoetst aan de waardevermeerdering als gevolg van de aanvraag voor de te verrichten activiteit. Het te verhalen bedrag mag niet hoger zijn dan de waardevermeerdering na aftrek van kosten (met inbegrip van de inbrengwaarde) op het eigen perceel. Op die manier wordt voorkomen dat een initiatiefnemer meer moet betalen dan dat zijn grond in waarde is gestegen.

Gebiedseigen vs. gebiedsoverstijgendekosten

Naast kostenverhaal op basis van afdeling 13.6 van de Omgevingswet is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet uitgebreid met twee artikelen in afdeling 13.7 van de Omgevingswet. De betrokken artikelen 13.23 en 13.24 van de Omgevingswet maken het mogelijk om in een omgevingsplan te bepalen dat een financiële bijdrage wordt verlangd voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen). Hiermee wordt beoogd dat gemeenten financiële bijdragen kunnen vragen voor ontwikkelingen als kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans, de aanleg of aanpassingen van infrastructuur en daartoe benodigde voorzieningen, de realisatie van sociale woningbouw buiten het plangebied en het slopen van opstallen in geval van bijvoorbeeld een krimpopgave.

De relatie tussen ruimtelijke ontwikkeling en noodzakelijke investeringen moet vastgelegd worden in een gebiedsvisie (omgevingsvisie of omgevingsplan), de sleutel van verrekening moet zijn opgenomen en er moet periodiek worden verantwoord. De kernprincipes van het huidige kostenverhaal blijven overeind. Zo moet de waardesprong de bijdrage mogelijk maken en mag nooit meer verhaald worden dan de kosten. De huidige regeling van kostenverhaal heeft prioriteit; de nieuwe regeling is aanvullend en facultatief. Kosten die verhaald worden binnen het huidige systeem kunnen en mogen niet verhaald worden binnen de nieuwe regeling. Bovenwijkse kosten die niet verhaalbaar zijn op basis van PPT-criteria kunnen nu dus in de nieuwe regeling opgenomen worden.

Deze uitbreiding geeft gemeenten de bevoegdheid om publiekrechtelijk een financiële bijdrage te verlangen / af te dwingen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (=regeling voor publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdragen). Het betreft hier een aanvulling op de mogelijkheid om op vrijwillige basis over financiële bijdragen te contracteren (art 13.22 van de Omgevingswet).

De regeling verschilt van de regeling kostenverhaal in afdeling 13.6 van de Omgevingswet. De regeling kostenverhaal heeft betrekking op het verhalen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van kostenverhaalsgebieden (gebiedseigen kosten) die nodig zijn om de toegestane activiteiten in die gebieden te realiseren. Het betreft dan zowel de kosten die gemaakt worden in het kostenverhaalsgebied als kosten die daarbuiten worden gemaakt, voor zover die aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid voldoen. De regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen (gebiedsoverstijgende kosten) is in meer algemene zin gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het gaat daarbij om verhaal van een financiële bijdrage, niet om algehele bekostiging van de met dit besluit aangewezen categorieën van ontwikkelingen.3

In het omgevingsplan of omgevingsvisie worden regels over kostenverhaal opgenomen. Zo wordt uit het omgevingsplan duidelijk voor welke activiteiten en welke locaties regels voor kostenverhaal gelden.

In het omgevingsplan worden:

•Kostenverhaalgebieden aangewezen waarvoor de kosten worden gemaakt;

•Per kostenverhaalsgebied bepaald welke kostensoorten, waarvan het gebied ten dele profijt heeft naar evenredigheid worden toegerekend;

•Per kostenverhaalsgebied een raming van de kosten opgenomen;

•Per kostenverhaalsgebied een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden;

•Per kostenverhaalsgebied regels gesteld over:

-de verdeling van de kosten over de activiteiten;

-de eindafrekening van de kosten.

In de Ow / Awg gaan de bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen uit de Wro grotendeels op in financiële bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen (artikel 13.23 en 13.24

Ow). Hiermee wordt de laatste categorie van kosten onder de Wro (bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen) ook publiekrechtelijk afdwingbaar voor overheden. Met de toevoeging van artikel 8.21 in het ‘Ontwerp-Besluit publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdragen’ zijn de categorieën waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald aangewezen. Er wordt gesproken over kosten die gemaakt worden voor werken, werkzaamheden en maatregelen. De huidige kostensoortenlijst wordt in de basis gehandhaafd, maar op enkele punten aangepast. Zo wordt er geanticipeerd op de verduurzamingsopgave van de fysieke leefomgeving door in de kostensoortenlijst rekening te houden met werken als warmtenetwerken, gebouwde fietsenstallingen en ondergrondse afvalinzameling.

In deze bijlage leest u nadere uitleg over de vormen van grondbeleid. Dit zijn: ‘situationeel grondbeleid’, ‘actief grondbeleid’ en ‘faciliterend grondbeleid’. U leest hier een uitleg van die begrippen en u leest over de wettelijke kaders en mogelijkheden om hierin als gemeente zelf te kiezen. Ook staat in deze bijlage nadere uitleg over de samenwerkingsmodellen tussen overheid en projectontwikkelaar.

Situationeel grondbeleid

Wij kiezen ervoor om situationeel grondbeleid te voeren. Dit houdt in dat wij niet altijd dezelfde vorm van grondbeleid voeren, maar per situatie onderzoeken wat het best passend is. Wij willen als gemeente wendbaar en flexibel kunnen omgaan met verschillende situaties en vraagstukken die zich voor kunnen doen. Het is echter belangrijk dat we naast flexibel ook transparant zijn, het is niet de bedoeling dat situationeel grondbeleid leidt tot willekeur.

De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid wordt voor iedere ontwikkeling individueel bepaald op basis van bestaande of gewenste grondposities, beschikbare financiële en personele capaciteit, verwachte risico’s en maatschappelijke urgentie. Het maken van de keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid, en dus op voorhand niet volledig uit te gaan van actief of faciliterend grondbeleid, wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Er bestaan geen ‘harde’ vormen van grondbeleid; alle typen grondbeleid bevinden zich ergens op de glijdende schaal van volledig actief tot volledig faciliterend grondbeleid. Indien er een tussenvorm van actief en faciliterend grondbeleid wordt gekozen, dus niet 100% actief of niet 100% faciliterend, komt de gemeente terecht in de publiek-private samenwerking (PPS).

Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente zelf de eigendom van de gronden, maakt zelf bouwrijp en verkoopt vervolgens bouwkavels. Hierbij zijn de volgende punten van belang:

•Regie over de grondexploitatie, waardoor het bouwprogramma, de kwaliteit, fasering en kosten en opbrengsten directer beïnvloed kunnen worden;

•Het kostenverhaal is verzekerd: de opbrengsten kunnen zelf worden geïncasseerd en gebruikt worden ter dekking van kosten;

•Financieel risico: het financiële risico ligt bij de gemeente.

Voorwaarde voor een actief grondbeleid is, dat er kennis en kunde is om grondexploitaties te voeren. Daarnaast zijn er financiële risico’s verbonden aan het voeren van een grondexploitatie. Niet alleen meevallers zijn voor rekening van de gemeente, maar ook tegenvallers. Met behulp van risicoanalyses zullen de risico’s in kaart gebracht worden en afhankelijk van de uitkomst worden maatregelen genomen.

Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid ligt het initiatief tot het bouwrijp maken van de bouwgrond en het exploiteren van de bouwgrond bij de marktpartijen. De gemeente beperkt zich daarbij tot het vaststellen van het omgevingsplan of bestemmingsplan en het uitvoeren van toezicht op de activiteiten van derden. Het aanleggen van openbare voorzieningen en het verhalen van de daarvoor gemaakte kosten kunnen onderdeel zijn van faciliterend grondbeleid. Hierbij zijn de volgende punten van belang:

•De gemeente heeft een risicomijdende opstelling en beperkt zich tot haar publiekrechtelijke taken;

•Kostenverhaal is gegarandeerd, echter niet een volledig kostenverhaal;

•Extra openbare voorzieningen in het plan boven het strikt noodzakelijke, bijvoorbeeld een speelvoorziening, kunnen niet worden bekostigd uit de grondopbrengsten;

•Het voordeel van het voeren van een faciliterend grondbeleid is dat de gemeente geen/ beperkter capaciteit nodig heeft dan voor het zelf doen opstellen en uitvoeren van grondexploitaties;

•Onder de Omgevingswet bestaat het exploitatieplan niet meer. Binnen de Omgevingswet kan de gemeente middels het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning de regie behouden.

Faciliterend grondbeleid brengt de nodige (financiële) risico’s met zich mee voor de gemeente:

•Als de private partij niets doet, komt de ontwikkeling niet tot stand;

•Niet alle investeringen die verband houden met de locatieontwikkeling kunnen worden verhaald. Het gaat hierbij vooral om kosten die niet direct aan de ontwikkeling zijn toe te rekenen;

•Conjuncturele schommelingen en onverwachte financiële tegenvallers gedurende de looptijd van de ontwikkeling met negatieve financiële gevolgen kunnen niet worden verhaald op partijen die hun exploitatiebijdrage al hebben betaald;

•De gemeente is verantwoordelijk voor het totale financiële tekort op het plan;

•Mogelijke exploitatiewinst vloeit naar de particuliere exploitant. Hierdoor kan de gemeente geen winst nemen.

Samenwerkingsmodellen

Tussen ‘actief grondbeleid’ en ‘faciliterend grondbeleid’ liggen meerdere vormen van samenwerking (Publiek-private samenwerking, PPS). In deze paragraaf vindt u meer informatie daarover.

Actief grondbeleid - Traditioneel model

In paragraaf 4.1 is actief grondbeleid aan de orde geweest. Bij deze vorm van grondbeleid kande gemeente als eigenaar van de gronden maximale regie voeren over de ruimtelijke ontwikkeling, dit is het traditionele model. De gemeente voert de grondexploitatie, maakt de gronden bouwrijp en geeft de bouwrijpe grond uit. Inherent aan dit model is dat alle risico’s voor rekening van de gemeente zijn. Hier staat tegenover dat eventuele winsten uit de grondexploitatie aan de gemeente toevallen.

Indien de gemeente de gronden nog niet allemaal in eigendom heeft, is het traditionele model niet mogelijk. De gronden zijn immers niet in eigendom van de gemeente. Indien de gemeente wel actief grondbeleid wenst te voeren komt zij uit in de publiek-private samenwerking.

Publiek-private samenwerking

a) Bouwclaim model

In een bouwclaim model verdelen gemeente en private ontwikkelaars vooraf in goed overleg de werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico's die bij de ontwikkeling, realisatie, exploitatie en beheer van een project behoren. Ze leggen deze vast in een overeenkomst. In een bouwclaim zijn gronden geheel of gedeeltelijk in bezit van private partijen. Zij kunnen op een bouwlocatie grond hebben verworven met als doel geen zelfrealisatie, maar het verwerven van bouwvolume. Zij verkopen de betreffende gronden dan door voor een overeengekomen prijs aan de gemeente die de grondexploitatie voert en krijgen daarvoor ontwikkelrechten, ofwel bouwclaims, terug.Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt, worden de bouwrijpe kavels terug geleverd aan de ontwikkelaar. Het openbaar gebied blijft bij de gemeente achter. De meerwaarde voor de gemeente zit in het afdekken van het risico door bij de aankoop van de grond al prijsafspraken over de gronduitgifte te maken. Er ontstaat grip op de ontwikkeling, omdat in een vroeg stadium gezamenlijke planvorming kan plaatsvinden.

b) Joint venture

Er is sprake van een joint venture wanneer overheid en bedrijfsleven samen voorzieningen ontwikkelen, realiseren, exploiteren en / of beheren vanuit een gezamenlijke risicoacceptatie ten aanzien van (geraamde) kosten en (verwachte) opbrengsten. Het verschil met het bouwclaim model is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico's niet onderling worden verdeeld, maar worden gedeeld. Ze worden overgedragen aan een speciaal hiervoor opgerichte gemeenschappelijke projectorganisatie of joint venture, waarin zowel de gemeente als de private partijen deelnemen.

c) Concessiemodel

In een concessiemodel wordt de gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk door private partijen uitgevoerd. De private partij wordt eigenaar van de gronden en gaat deze zelf bouw- en woonrijp maken. De gemeente zorgt voor de planologische maatregel, terwijl de andere partij al het ander doet wat nodig is voor de ontwikkeling van het gebied. Uiteraard moet deze ontwikkeling voldoen aan de door de gemeente te stellen eisen. Voor de door de gemeente te maken kosten wordt een exploitatiebijdrage overeengekomen.Daarnaast maken partijen een afspraak over de in eigendom over te dragen ondergrond van het aan te leggen openbaar gebied, over de zekerheidsstelling en andere zaken. Na ondertekening van het concessiecontract, tijdens de realisatiefase, draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de publieke voorzieningen over aan de private ontwikkelaar: er wordt een concessie verleend.

Faciliterend grondbeleid - Private zelfrealisatie

Bij de uiterste vorm van faciliterend grondbeleid laat de gemeente de ontwikkelingen over aan de particuliere zelfrealisator, de zogenaamde private zelfrealisatie. De gemeente verleent medewerking aan een ontwikkeling en realisatie van een project door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Wij beperken onze rol tot het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling.

Voor het voeren van een faciliterend grondbeleid is het van belang om optimaal gebruik te maken van de instrumenten die de vigerende wetgeving biedt. Het uitgangspunt van de wet is dat de gemeente verplicht is tot kostenverhaal.

In deze bijlage staan de werkafspraken tussen raad en college over besluiten en handelingen rond het wel/niet doen van strategische (grond)aankopen. Deze werkafspraken zijn een aanvulling op de verantwoordelijkheden.

Wet dualisering gemeentebestuur en grondaankopen

Door het van kracht worden van de Wet dualisering gemeentebestuur (28 februari 2002) is de positie van de Raad bij het sluiten van overeenkomsten gewijzigd. Het College van Burgemeester en Wethouders is bevoegd geworden tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten (art. 160, lid 1, sub e Gemeentewet). Tot die bevoegdheid behoort te besluiten overeenkomsten aan te gaan tot aankoop van onroerende zaken.

De taak van de Raad is niet meer de concrete besluitvorming inzake een overeenkomst, maar beperkt zich tot kaderstelling en controle. Daartoe wordt er elk jaar melding gemaakt van de beoogde verwervingen (al dan niet middels een verwervingsplan).

Op zich een duidelijke bepaling, echter door de, deels nieuwe, beïnvloedingsmogelijkheden waarover de Raad beschikt, kan het College in sommige gevallen pas een aankoopbesluit nemen als de Raad is geconsulteerd (kaderstellend). Wij doelen hierbij met name op de verzwaarde inlichtingenplicht (art. 169) en het budgetrecht.

Positie van de Raad na inwerkingtreding Wet dualisering gemeentebestuur

Door het nieuwe artikel 169 van de Gemeentewet heeft het College een zwaardere inlichtingenplicht dan voorheen: het College geeft de Raad vooraf inlichtingen over de bevoegdheden bedoeld in o.m. art. 160, lid 1, sub e indien de Raad daarom verzoekt of indien uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat laatste geval neemt het College geen besluit tot aankoop dan nadat de Raad zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het College heeft kunnen brengen (lid 4).

Samengevat: wanneer het College besluit tot het aangaan van overeenkomsten (tot strategische aankopen), dient het College aan de Raad inlichtingen te verschaffen en dient het College aan de Raad verantwoording af te leggen. In bijzondere gevallen moet het College de Raad de gelegenheid geven (tevoren) een oordeel te geven.

Een ander belangrijk beïnvloedingsinstrument is het budgetrecht (art. 189). De Raad gaat over het geld. Ook hier is dus een spanningsveld. Immers: het College kan weliswaar juridisch gezien zelfstandig besluiten tot aankoop, echter ze kan daarbij alleen maar handelen binnen de door de Raad beschikbaar gestelde kredieten.

Beslissingsbevoegdheid en financiering strategische aankopen

Vanwege de huidige grondpolitiek ligt het aankoopbeleid bij het College. Het College dient niet alleen juridisch correct, maar ook slagvaardig te kunnen handelen, simpelweg, omdat de gemeente met marktpartijen te maken heeft. Om adequaat in te kunnen spelen op snel veranderende situaties is het noodzakelijk om over voldoende mandaat te beschikken.

In veel gemeenten heeft daartoe de Raad aan het College een raamkrediet (als revolving fund) voor strategische aankopen beschikbaar gesteld. Binnen dit krediet heeft het College een beslissingsbevoegdheid. Voor meer majeure aankopen wordt een afzonderlijk krediet gevraagd en wordt een aankoopbesluit afzonderlijk aan de Raad voorgelegd.

Door de Wet dualisering gemeentebestuur is enerzijds het besluitvormingsproces versneld, immers de bevoegdheden tot onderhandelen, bekrachtigen en uitvoeren liggen allen in handen van het College; diens verantwoordelijkheid.

Anderzijds moeten, om die snelheid te kunnen behouden, afspraken gemaakt worden tussen de Raad en het College omdat, zoals hierboven beschreven, in gevallen de Raad betrokken dient te worden bij de besluitvorming inzake grondaankopen, ook al is het College bevoegd.

Werkafspraken

Tussen het College en de Raad worden over de procedure aankopen en in het bijzonder de strategische aankopen afspraken gemaakt (behoudens de vernoemde), waarbij wordt vastgelegd het moment van informatievoorziening aan de Raad dan wel een Raadscommissie. Hierbij komt de verplichting tot geheimhouding aan de orde.

Voorgesteld wordt om het college jaarlijks een verwervingskrediet te geven voor een bedrag van € 5 miljoen ten behoeve van (strategische) aankopen.

Qua procedure wordt afgesproken dat als het college een verwerving wenst te doen dat de commissie woonomgeving hier eerst vertrouwelijk over wordt geinformeerd.

In deze bijlage leest u nadere uitleg over de verschillende manieren van grondverwerving. Dit zijn: ‘minnelijke verwerving’, ‘voorkeursrecht’ en ‘onteigening’. U leest hier een uitleg van die begrippen en u leest over de (wettelijke) mogelijkheden om ze toe te passen. Daarnaast bevat deze bijlage een korte uitleg over ‘stedelijke kavelruil’, een nieuw instrument in de Omgevingswet.

Minnelijke verwerving

In eerste instantie zetten wij bij verwerving van gronden in op minnelijke verwerving. Hierbij is sprake van het doen van een aankoop van gronden en / of opstallen, waarbij de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente.

Minnelijke aankopen kunnen plaatsvinden in de initiatieffase van een project, maar ook in vervolgfases. Indien het gewenst is een aankoop te realiseren dan zullen we deze aankoop altijd voorzien van een financieel kader. Ook in een zeer globaal stadium zullen we hier een beeld van schetsen. Wij zullen de raad dan voorstellen een aankoopkrediet beschikbaar te stellen. Indien de aankoop plaatsvindt in een latere fase, waarbij al grondexploitatie door de raad is vastgesteld, kan de aankoop worden getoetst aan dit vastgestelde financiële kader.

Voorkeursrecht

Voorafgaand aan minnelijke verwerving wordt in principe eerst onaangekondigd voorkeursrecht gevestigd. Door minnelijke verwerving op te starten, maakt de gemeente kenbaar dat er een ontwikkeling plaats zal vinden. Dit leidt tot een redelijke verwachting van waardevermeerdering. Verkoop aan een andere ontwikkelende partij dan de gemeente kan dan interessant zijn voor de huidige grondeigenaar. Speculatieve aankoop en versnippering onder speculanten is een risico. Om die reden kan het wenselijk zijn om eerst onaangekondigd voorkeursrecht te vestigen.

Het voorkeursrecht (oud Wvg) biedt de gemeente (maar ook Het Rijk en de provincie) de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen. Het instrument houdt kort gezegd in dat de gemeenteraad een voorkeursrecht kan gronden door middel van een voorkeursrechtbeschikking. De grondslag hiervoor zijn, een besluit van de gemeenteraad, de gemeentelijke omgevingsvisie, omgevingsplan of programma. Eigenaren in het gebied waar het voorkeursrecht op gevestigd is, zijn verplicht bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden.

Het vestigen van een voorkeursrecht kan alleen op gronden waaraan een niet agrarische functie is toegedacht, of al is toebedeeld in een ruimtelijk besluit. Hierbij moet het huidige gebruik afwijken van de nieuwe functie.

Het voorkeursrecht is een passieve manier van verwerven. De eigenaar moet immers zijn eigendom aanbieden. Als de eigenaar niets doet, kunnen wij de koop niet afdwingen. Wel wordt met het voorkeursrecht bereikt, dat eigenaren niet kunnen verkopen aan speculanten.

Prijsopdrijving kan dan worden voorkomen. Het voorkeursrecht is tevens een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingsperiode. Eigenaren zullen niet of minder gaan investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen, omdat de eigenaren weten dat zij de investering mogelijk niet meer terugverdienen.

Uit het voorgaande blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht op gronden geen garantie geeft dat de gemeente de grond ook daadwerkelijk in handen krijgt. Verkoop vindt nog altijd plaats op basis van vrijwilligheid.

Onteigening

Onteigening biedt de gemeente de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Onteigening kan alleen in het algemeen belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving als onteigening noodzakelijk en urgent is. Uiteraard is een zeer zorgvuldige procedure in de Omgevingswet vastgelegd. Verder is, zoals aangegeven in paragraaf 7.1.1., het traject om tot minnelijke verwerving te komen van groot belang alvorens over kan worden gegaan tot onteigening.

De onteigening is verdeeld in de onteigeningsprocedure met een bekrachtigingsprocedure en een schadeloosstellingsprocedure. In de 1e procedure staan het algemeen belang, de noodzaak en urgentie van de onteigening centraal en wordt uiteindelijk door de gemeenteraad een onteigeningsbeschikking genomen. Deze treedt pas in werking nadat deze door de bestuursrechter is bekrachtigd op verzoek van de gemeenteraad. De bestuursrechter toetst hier ambtshalve (art. 16.107 Ow) op 4 onderdelen: vormvoorschriften, onteigeningsbelang, noodzaak, en urgentie. Bij de schadeloosstellingsprocedure wordt door de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld. De onteigenaar verkrijgt daarna het eigendom – vrij van alle bestaande lasten en verplichtingen - over de onroerende zaken die door de gemeenteraad in de onteigeningsbeschikking zijn aangewezen. Het is niet noodzakelijk dat op het moment van de onteigening de schadeloosstellingsprocedure is afgerond, wel moet de door de rechtbank vastgestelde voorlopige schadevergoeding zijn betaald. De onteigening wordt afgerond door het verlijden van de onteigeningsakte in de openbare registers.

Een onteigeningsprocedure kan niet altijd met succes worden opgestart of afgerond omdat:

•Er geen redelijke poging is gedaan tot minnelijke verwerving. Er moet in ieder geval een aanbod in geld zijn gedaan;

•Het aannemelijk is dat binnen afzienbare tijd toch nog overeenstemming kan worden bereikt;

•De belanghebbende bereid en in staat is om de ontwikkeling te realiseren (i.c. (zelfrealisatie). Deze daarbij concrete en op uitvoering gerichte voornemens kenbaar heeft gemaakt. En de belanghebbende de ontwikkeling zal verwezenlijken op de door het bevoegd gezag beoogde manier (artikel 11.7 Omgevingswet); Een minder ingrijpend middel mogelijk is, zoals het opleggen van een gedoogplicht

•(algemene bestuursrechtelijke evenredigheidsbeginsel: artikel 3:4, tweede lid Algemene wet bestuursrecht).

Relatie met het omgevingsplan

Het onteigeningsbelang kan zijn grondslag hebben in aan locaties toegedeelde functies in 2 instrumenten:

•Een vastgesteld omgevingsplan;

•Een verleende omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Zelfrealisatie moet dan plaatsvinden binnen de kaders van het omgevingsplan. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om specifieke eisen ten aanzien van de bouw van een bepaalde woningbouwcategorie of bepalingen over faseringen.

Stedelijke kavelruil

Stedelijke kavelruil is een nieuw instrument in de Omgevingswet. De achtergrond is dat er in stedelijke gebieden vaak sprake is van complexe grondeigendomsverhoudingen die het voor gemeenten moeilijk maken om gebieden te (her)ontwikkelen. Stedelijke kavelruil is bijvoorbeeld inzetbaar als perceelsgrenzen moeten worden gewijzigd bij nieuwbouw op uitleglocaties. En als clusters van woningen, bedrijven, kantoren of winkels moeten worden gevormd bij het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden. Het herverkavelinginstrument biedt de mogelijkheid om grond (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen en de ruil notarieel vast te leggen. In tegenstelling tot het herverkavelingsinstrument voor het landelijk gebied beschiktde regeling voor stedelijke kavelruil in de Aanvullingswet niet over afdwingbare instrumenten.

In deze bijlage staat het protocol voor verwerving en taxatie. Er staat bijvoorbeeld wanneer we een in- of externe taxatie laten uitvoeren. Maar ook welke scenario’s er zijn voor verwerving.

1Bevoegdheid tot aankoop van onroerend goed

Het college kan strategische gronden verwerven indien de gemeenteraad hiervoor een budget ter beschikking heeft gesteld. Dit is niet meer (zoals voorheen) geregeld bij het opstellen van de programmabegroting.

Het college zal hiervoor separaat en/of via de daartoe geëigende P&C-documenten (kwartaalbegrotingswijzigingen) budget aan moeten vragen en achteraf verantwoording afleggen in de genoemde P&C-documenten of jaarstukken.

2Verwervingen en taxatieprotocol

Verwervingen kunnen plaatsvinden ter uitvoering van een in een vroegtijdig stadium opgestelde verwervingsstrategie of in het kader van een meer concrete grondexploitatie.

Daarnaast doen zich ook verwervingen voor in situaties die minder voorzien zijn en/of een andere aanleiding hebben, doch waarin verwerving wel wenselijk wordt geacht (zie par. 1.4 en 2.1.1.). Verwervingen en de daarbij behorende taxaties kunnen op basis van vier scenario’s worden ingedeeld:

1Vrijwillige verwervingen;

2Verwervingen op basis van het vestigen van voorkeursrecht o.b.v. Omgevingswet;

3Verwervingen door onteigening op basis van Omgevingsswet;

4Verwervingen in relatie tot getaxeerde inbrengwaarde op basis van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet

De eerste 3 scenario’s zijn in bijlage 5 van deze nota nader aan de orde gekomen. Scenario 4 is in de praktijk nog niet aan de orde gekomen, maar wordt hieronder als theoretische mogelijkheid meegenomen. Dit scenario heeft meer betrekking op de wijze van bepaling van de inbrengwaarde.

Ad 4. Verwervingen in relatie tot getaxeerde inbrengwaarde op basis van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet

De verwervingen binnen dit wettelijk kader geschieden op basis van een door de gemeente vast te stellen omgevingsplan Het plan omvat onder andere een exploitatieopzet waarin een raming van de inbrengwaarde van de benodigde gronden is opgenomen. De inbrengwaarde van de benodigde gronden wordt als volgt bepaald:

De inbrengwaarden worden, als geen sprake is van onteigening, vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen afdeling 8.4 en artikel 8.15, 8.16 tm 8.19 Omgevingsbesluit.

Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Omgevingswet. Dit betekent dat wat betreft de inbrengwaarden uitgegaan moet worden van objectief vastgestelde waarden die in het vrije maatschappelijk verkeer door een redelijke handelende partij gehanteerd zouden worden. De werkelijke waarde is de hoogste waarde op basis van een waardebepaling uitgaande van de huidige bestemming en een waardebepaling op basis van de toekomstige bestemming. De inbrengwaarde dient door een onafhankelijke deskundige getaxeerd te worden.

3In- en externe taxaties

Bij de hierboven genoemde verwervingsscenario’s en bij verkopen kan ook worden aangegeven wanneer de inschakeling van externe deskundigheid gewenst of noodzakelijk is:

Interne taxatie

Externe taxatie

Vrijwillige verwerving

Ja

Indien gewenst

Wet Voorkeursrecht Gemeenten

Ja

Indien gewenst

Onteigening

Ja

Inbrengwaarde

Ja

Verkopen

Ja

Indien gewenst

Naast de hierboven genoemde scenario’s wordt bovendien altijd een externe taxatie uitgevoerd bij verwervingen, waarbij subsidies worden verstrekt. Verder dient bij iedere aan- en verkoop rekening te worden gehouden met de ‘Mededeling Staatssteun de dato 19 mei 2016, met in het bijzondere aandacht voor bedrijfsmatig vastgoed. Ook dat bepaalt mede of een externe taxatie vereist is. Interne taxaties mogen uitsluitend worden uitgevoerd door een gecertificeerde taxateur, die minimaal 3 jaar ervaring heeft. Voor zowel interne als externe taxaties geldt, dat deze worden uitgevoerd voordat overeenstemming wordt bereikt.

4Bodemverontreiniging

Een belangrijk aspect bij verwervingen is de bodem- en grondwaterkwaliteit. Bij aan- en verkoop van grond is het principe dat de grond geschikt is voor beoogde gebruik vrij van ernstige verontreiniging. Om dit vast te stellen wordt er een bodemonderzoek verricht.

In deze bijlage leest u uitleg over de totstandkoming van de grondprijzen. Het gaat over de principes en over de methode. En ook over het wettelijk kader dat hiervoor geldt.

Principes voor totstandkoming grondprijzen

Een consistent gemeentelijk grondbeleid is gebaat bij de formulering van een beperkt aantal centrale principes op basis waarvan de prijsbepaling plaatsvindt. Door consequente toepassing van deze principes in gelijke situaties wordt voldaan aan de wens van de gemeenteraad voor een toetsbaar grondbeleid.

Nutsprincipe

Veruit het belangrijkste uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is het nutsprincipe. De waarde van een stuk grond wordt bepaald door de economische functie die op die grond kan worden uitgeoefend; het economisch nut. Indien een stuk grond wordt gebruikt voor landbouw is het minder waard dan wanneer diezelfde grond wordt gebruikt voor industrie. De toepassingsmogelijkheden van een stuk grond worden ook bepaald door factoren als bodemsamenstelling en ligging, maar vooral ook door de bestemming die door de overheid aan die grond is toegedacht.

Een belangrijk effect van de ruimtelijke ordening is de segmentering van de grondmarkt in deelmarkten. De belangrijkste bestemmingscategorieën zijn woningbouw, kantoorlocaties, bedrijventerreinen, agrarische gebieden, natuur- en recreatiegebieden en infrastructuur. Met haar publieke ruimtelijke ordeningsfunctie bepaalt de gemeente in sterke mate de waarde van de grond binnen haar grenzen en daarmee ook de waarde van het eigen grondbezit. Om die reden verschillen de grondprijzen voor verschillende (maatschappelijke) functies.

Zuiverheidsprincipe

Het zuiverheidprincipe is nauw gerelateerd aan het nutsprincipe. Met het uitgangspunt van zuiverheid wordt bedoeld dat geen andere elementen van de stichtingskosten of toekomstige exploitatiekosten im- of expliciet mogen worden verwerkt in de grondprijs die door de gemeente aan de initiatiefnemer in rekening wordt gebracht. In ieder geval moet worden voorkomen dat er een vermenging ontstaat tussen de grondexploitatie en de bouwexploitatie. Dit laat onverlet dat iedere economische functie zijn eigen maximaal toelaatbare grondprijs kent.

Gelijkheidsprincipe

Met het gelijkheidsprincipe wordt bedoeld dat iedere initiatiefnemer voor een zelfde hoeveelheid grond en voor de zelfde of een vergelijkbare functie een op consistente wijze berekende grondprijs in rekening krijgt gebracht. Door de gemeente worden dus geen prijsvoordelen geboden aan bepaalde categorieën initiatiefnemers. Ten behoeve van het gelijkheidsprincipe is door de gemeenteraad onder andere de minimaal te hanteren grondprijzen bij uitgifte per functie in de grondexploitatie vastgesteld.

Locatieprincipe

De gemiddelde gewogen grondprijs voor woningbouw of bedrijventerrein wordt bepaald door de locatie en liggingsfactoren (uitstekend, goed, voldoende etc.).

De grondprijs in de gemeente kan onderverdeeld worden in drie prijsgebieden:

-Emmeloord

-Marknesse & Ens

-Tollebeek, Nagele, Bant, Kraggenburg, Rutten, Luttelgeest, Espel en Creil.

Uitleg grondprijsmethode

Voor de bepaling van de grondprijzen onderscheiden we vier methoden die veel voorkomen.

Kostprijsmethode

Bij de kostprijsmethode bepalen we de uitgifteprijs op basis van de gemaakte kosten en streven we geen positief exploitatiesaldo na. Een kostprijs dekkende grondprijs waarmee we de exploitatie sluitend maken, is dan voldoende. De kostprijs varieert per locatie en bestemming.

Residuele grondwaardemethode

De residuele grondwaarde is het verschil tussen de marktconforme waarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en de bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die we aan de grond kunnen toeschrijven. Bij deze berekeningsmethode betrekken we voor het bepalen van de vastgoedwaarde ook de specifieke eigenschappen van de locatie en het project.

Grondquotemethode

In principe is de grondquote voor wat betreft de rekenmethodiek niet anders dan de residuele grondwaarde. De grondquote wordt veelal bepaald met een residuele berekening. De grondquote is een percentage dat wordt berekend door de grondwaarde te delen door de vrij op naamprijs. De grondquote kan gebruikt worden in koopovereenkomsten voor projectmatige woningbouw, waarbij er veel tijd zit tussen de grondverkoop en verkoop van het gerealiseerde vastgoed. De huidige marktwaarde van de grond is de minimale koopprijs. Als de vrij op naamprijs stijgt, wordt over de stijging ook de grondquote aan de gemeente betaald. De waarde van de grond wordt in dit geval direct gekoppeld aan de marktwaarde van de woning.

Comparatieve methode

Deze methode van grondprijsbepaling is gebaseerd op vergelijking van grondprijzen in de markt. Daarbij kijken we naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied of een vergelijkbaar marktgebied, bijvoorbeeld andere gemeenten. Ook betrekken we specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de grondprijs. Dit is dus bij uitstek een kwestie van het volgen van de markt en vergt dus een grote marktkennis en kennis van de invloed van marktschommelingen.

Wettelijke achtergrond

Wro

De Wro is één van de redenen om grondprijsbeleid te herzien en vast te stellen. Onder de Wro worden de kosten van het exploitatiegebied verdeeld over de bouwpercelen naar rato van de opbrengstverwachtingen van de percelen, de zogenaamde binnenplanse verevening. Een bouwperceel met een hoge opbrengstverwachting betaalt meer mee aan de kosten van het plangebied dan een perceel met een lagere opbrengstverwachting. Voor de bepaling van de opbrengsten moet de gemeente er denkbeeldig van uitgaan dat de gemeente het betreffende gebied zelf in exploitatie brengt. Dan moet de gemeente ook aangeven welke uitgifteprijzen zij in rekening zou brengen. Door aan te sluiten bij hetgrondprijsbeleid is dit inzichtelijk en transparant en wordt willekeur voorkomen.

Omgevingswet

De zogenaamde binnenplanse verevening is onder de Omgevingswet ook van toepassing. Binnen de Omgevingswet zijn het omgevingsplan en de omgevingsvergunning middelen om kostenverhaal voor de gemeente te garanderen. Het grondprijsbeleid biedt onder de Omgevingswet de basis voor het kostenverhaal.

Nota kostenverhaal

Het is mogelijk om in een Nota kostenverhaal of Nota Gebiedsoverstijgende kostenverhaal een financiële bijdrage aan openbare voorzieningen te bepalen vanuit gemeentelijke grondprijzen of grondprijsbeleid. Dit geeft de noodzaak om grondprijsbeleid vast te stellen.

Regels voor staatssteun

Bij het grondprijsbeleid moet de gemeente staatssteun voorkomen. Staatssteun is het verkopen van grond of vastgoed aan een onderneming beneden de marktconforme prijs. Dit is verboden. Dit beginsel is verankerd in Europese en Nederlandse wetten en regels. Het risico is dat we de onrechtmatig verleende steun van het bedrijf inclusief rente moeten terugvorderen. Mogelijk treedt ook imagoschade op, omdat de gemeente voor de rechter moet verschijnen.

Staatssteun is bijvoorbeeld een risico bij het verkopen van bedrijfskavels met korting. Dit kan aantrekkelijk zijn om bedrijven en werkgelegenheid binnen te halen. De EU bepaalt de criteria wanneer handelen van de gemeente staatssteun genoemd wordt.

Staatssteun kan in ieder geval worden uitgesloten door grond en vastgoed te verkopen met een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of door de grond onafhankelijk te laten taxeren. Bij deze werkwijzen gaat de Europese Commissie ervan uit dat er geen sprake is van staatssteun. Er zijn ook andere mogelijkheden om tot een marktconforme prijs te komen en dit aan te tonen. Daarnaast zijn veel steuncategorieën in de ‘Algemene Groepsvrijstellingsverordening’ (AGVV) vrijgesteld van aanmeldingsplicht bij de Europese Commissie. De AGVV is aan veranderingen onderhevig.5

Steunmaatregelen van decentrale overheden die in omvang onder de zogenaamde ‘de minimis’ drempel blijven, hoeven niet aan de Europese Commissie te worden gemeld. Er is dan geen rapportageverplichting. De hoogte van de ‘de minimis’ steun is aan wijzigingen onderhevig.

Grondprijzen bij woningbouw

a) Sociale huur

Een woning is een sociale huurwoning als:

•De kale huur onder de liberalisatiegrens ligt;

•Het aantoonbaar om een woning gaat die beneden marktconforme huur heeft, gezien de grootte en kwaliteit van de woning;

•De huren van de woning aantoonbaar toegankelijk zijn voor de doelgroep: er wordt geen minimale inkomenseis of andere selectie van ‘beste’ huurders toegepast;

•De maximale indexatie van de huurprijs voor zittende en nieuwe huurders wordt gehanteerd waar woningcorporaties zich aan moeten houden;

•De verhuurder zich juridisch bindt aan toewijzingsregels die beschikbaarheid voor de doelgroep garanderen.

De Rijksoverheid stelt de hoogte van de liberalisatiegrens elk jaar vast5. Uitgangspunt voor het grondprijsbeleid is dat de woning langdurig als sociale huurwoning wordt geëxploiteerd. Om de doelstelling voor het realiseren van sociale woningbouw in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mogelijk te maken, wordt voor sociale woningbouw gerekend met een vaste lage grondprijs per woning. Deze kan gebaseerd zijn op een benadering van de kostprijs.

b) Sociale koop

De grondprijzen voor sociale koopwoningen bepalen we op dezelfde manier als projectmatige bouw en particuliere kavels in de vrije sector.

c) Projectmatige woningbouw

Bij het bepalen van de definitieve grondprijzen wordt naast de comparatieve methode ook de residuele grondwaardemethode ter toetsing toegepast. Dit laatste om ook het gewenste kwaliteitsniveau van de te realiseren woningen voldoende te borgen. Bij projectmatige bouw worden bij het vaststellen van de grondprijzen per woningtype eveneens maximale v.o.n.- prijzen afgesproken behorende bij een bepaald grondprijsniveau. Indien woningen tegen een hogere v.o.n.-prijs worden verkocht, dan kan de gemeente contractueel vastleggen om een deel van deze meeropbrengst middels bijvoorbeeld een grondquote toe te voegen aan de grondprijs. Dit zal per ontwikkeling worden bekeken.

d) Vrije sector huurwoningen

Voor vrije sector huurwoningen bepalen we de grondprijs met behulp van de residuele methode. Bij vrije sector huurwoningen houdt dit in dat we uitgaan van de marktconforme beleggingswaarde. Na aftrek van de bouw- en bijkomende kosten resteert de grondwaarde.

e) Recreatiewoningen

Voor recreatiewoningen gelden dezelfde grondprijzen als bij vrije sector koopwoningen.

f) Gestapelde woningbouw

Indien sprake is van gestapelde woningbouw dan worden de grondprijzen middels de residuele grondwaardemethodiek bepaald.

g) Vrije kavels

In de gemeente worden op diverse locaties vrije kavels door de gemeente aangeboden voor particuliere woningbouw. Het merendeel van deze kavels betreft vrije kavels bestemd voor een vrijstaande woning. In een enkel geval betreft het een twee-onderéén- kapwoning of particuliere rijwoningen, collectief particulier opdrachtgeverschap.

Aangezien vooraf niet bekend is, wat voor soort woning op de verkochte kavel gerealiseerd wordt, wordt voor het bepalen van de grondprijs de comparatieve methode gehanteerd in combinatie met de residuele methode. Aan de hand van factoren als de marktomstandigheden, locatie, ligging en grootte van de kavel wordt de definitieve grondprijs bepaald.

Grondprijzen voor ondernemingen

Bedrijventerreinen

Voor het bepalen van de grondprijzen voor bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode gebruikt, waarbij het prijsniveau van omliggende gemeenten mede bepalend is. De definitieve prijsstelling voor bedrijventerreinen is afhankelijk van het soort bedrijvigheid, de locatie en faciliteiten op en nabij het bedrijventerrein.

Bij bedrijventerreinen worden zichtlocaties onderscheiden, waarbij de kavels aan de rand van het bedrijventerrein onderscheidend zijn ten opzichte van de reguliere kavels (niet-zichtlocaties) als het gaat om ligging, bereikbaarheid en zichtbaarheid.

Kantoren

Onder kantoren worden gebouwen verstaan waar hoofdzakelijk zakelijke dienstverlening plaats vindt. De grondprijs voor kantoren wordt in eerste instantie bepaald op basis van de residuele grondwaardemethode, uitgaande van een fictieve huurprijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) berekend. Uitgangspunt voor de grondwaarde is de marktwaarde van het te realiseren kantooroppervlak. De marktwaarde wordt vervolgens bepaald door factoren als marktvraag, locatie, ligging, bereikbaarheid (auto en openbaar vervoer), parkeermogelijkheden en ontsluiting. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door het te realiseren bruto vloeroppervlak (BVO).

Detailhandel en horeca

De grondprijs voor detailhandel en horeca wordt door middel van de residuele waarde methodiek bepaald. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door de te realiseren vierkante meters VVO. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend op basis van een fictieve huurprijs per vierkante meter VVO. Indien noodzakelijk wordt de hoogte van de grondprijs getoetst aan soortgelijke projecten.

Grondprijzen voor Sociaal-maatschappelijke voorzieningen

Hier wordt een verdeling gemaakt in commerciële en niet-commerciële sociaalmaatschappelijke voorzieningen. Bij deze laatste categorie wordt weer onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd.

Commercieel

Voorzieningen van maatschappelijke aard met winstoogmerk worden tot commerciële voorzieningen gerekend. Te denken valt aan bijvoorbeeld particuliere kinderopvang, politiebureau, opleidingsinstituten, sportscholen, medische functies zoals huisartsen, fysiotherapeuten en apothekers en verzorgings- en verpleeghuizen. De grondprijzen voor commerciële (sociaal-)maatschappelijke voorzieningen worden residueel bepaald.

Niet-commercieel bebouwd

Het gaat hierbij met name om overheidsvoorzieningen, zoals onderwijsvoorzieningen, gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en niet-commerciële culturele voorzieningen. Voor deze voorzieningen geldt als richtlijn dat een grondprijs wordt gehanteerd per vierkante meter BVO uitgeefbaar conform de bouwmogelijkheden binnen het maximale bouwvlak in het bestemmingsplan.

Niet-commercieel niet bebouwd

Het gaat hierbij met name om functies waarbij sprake is van extensief grondgebruik, bijvoorbeeld speeltuinen, niet-commerciële sportvoorzieningen en grond ten behoeve van kinderboerderijen. Hiervoor wordt de kostprijsbenadering in combinatie met de comparatieve methode toegepast. De eenheid is een prijs per m2 kavel. Indien sprake is van uitzonderlijke grotere kaveloppervlaktes dan kan voor de totale kavel een afwijkende grondprijs worden bepaald.

Parkeren

Hiervoor wordt aangesloten bij de geldende nota parkeernormen en het gemeentelijke parkeerbeleid.

Snippergroen

Regelmatig vragen personen, bedrijven of instanties om een klein stuk grond naast hun bestaande kavel van de gemeente te kunnen kopen. Meestal voor het uitbreiden van iemands tuin of bedrijfskavel. Dit heet een overhoek of snippergroen. Het beleid en de prijsstelling voor snippergroen staat in de jaarlijkse nota grondprijzen en in onze beleidsregel Verkoop gemeentelijk groen.

Energieopwekking

Een nieuwe functie die steeds belangrijker wordt is de functie energieopwekking (waaronder zonnevelden en windturbines). De gemeente stelt de grondprijzen voor gronden met de functie energieopwekking vast met de comparatieve methode in combinatie met de residuele methode, vanuit de business case. De residuele methode wordt alleen toegepast als dit tot een redelijke benadering van de werkelijke waarde leidt. Zie hiervoor gebiedsgerichte beleidskader voor zonneweides Zon in de Polder.

Tijdelijkbeheer

Het aankopen van gronden en / of opstallen heeft veelal tot gevolg dat gekochte (agrarische) gronden en soms vastgoed tijdelijk een bepaalde periode dienen te worden beheerd. Dit loopt dan vanaf het tijdstip van aankoop tot aan het moment, waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Het uitgangspunt is dat deze gronden gedurende deze periode worden verhuurd/ verpacht. Daarbij wordt gestreefd naar een maximale opbrengst uit huur / pacht. Anderzijds mag dit, wegens juridische gebondenheid, geen belemmering zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen. Dit betekent, dat de agrarische gronden tijdelijk verpacht worden en dat te slopen panden tijdelijk verhuurd kunnen worden via de Leegstandswet. Indien gronden deel uit maken van een grondexploitatie complex dan geldt voor tijdelijk beheer van gronden, dat de opbrengsten uit tijdelijke pacht/ verhuur zoveel als mogelijk de kosten van beheer en onderhoud moeten dekken.

In deze bijlage staat uitleg over het opstellen van de grondexploitatie en het beschikbaar stellen van krediet. Daarna volgt uitleg over de waarderingsgrondslagen, de parameters en de regels uit het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV).

Vaststelling grondexploitatie

Om te bepalen op welke momenten in een planvormingtraject een grondexploitatie moet worden vastgesteld, wordt de (projectmatige) onderverdeling naar projectfasen aangehouden. Dit betreft de volgende projectfasen:

0Haalbaarheidsfase: in deze fase wordt op basis van een quick-scan, een eerste (financiële) haalbaarheidsberekening en risicoanalyse uitgevoerd voor de beoogde ontwikkeling.

Deze fase eindigt met een collegebesluit GO / NO GO op de volgende fase.

1Initiatiefase: betreft de fase van eerste ideevorming en haalbaarheidsonderzoek (voorlopige haalbaarheidsberekening) of op basis van ruimtelijk beleid mogelijk c.q. wenselijk is om een ruimtelijk plan met regels te ontwikkelen.

De fase eindigt met een door het college of de raad vast te stellen startdocument eventueel een intentieovereenkomst met een marktpartij en een aanvraag voor een voorbereidingskrediet aan de raad.

2Definitiefase: zodra gebleken is dat planontwikkeling mogelijk is, wordt het plan nader gedefinieerd in een plan van aanpak. In deze fase van het project worden tevens een nota van uitgangspunten en worden de nodige vooronderzoeken uitgevoerd.

De fase eindigt met een door het college vast te stellen projectplan.

3Ontwerpfase: in deze fase van het project wordt het omgevingsplan opgesteld. Op basis van deze plannen wordt de definitieve grondexploitatie opgesteld en tegelijkertijd met het omgevingsplan ter vaststelling aan de raad aangeboden. Indien wij samenwerken met een marktpartij kan in deze fase tevens een anterieure, samenwerkings- of realisatieovereenkomst worden gesloten.

4Voorbereidingsfase: in deze fase van het project vindt de voorbereiding ten behoeve van de realisatie plaats.

5Realisatiefase: uitvoering van de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken en de verdere inrichting van het plangebied.

6Nazorgfase: beheer en exploitatie van het ontwikkelde plangebied. Zodra (een deel van) het plangebied is gerealiseerd, kan het worden overgedragen aan beheer en onderhoud. Daarnaast dient er, naast de financiële eindafrekening, een evaluatie te worden uitgevoerd van het project.

In elk van de bovengenoemde fasen wordt de financiële haalbaarheid doorlopend bijgesteld en getoetst aan de uitgangspunten.

Na afronding van de definitie- en ontwerpfase wordt de definitieve grondexploitatie door de raad vastgesteld. Deze grondexploitatie is een financiële vertaling van het definitieve stedenbouwkundig ontwerp in het omgevingsplan. De definitieve grondexploitatie komt tot stand in een interactief proces van tekenen en rekenen. De financiële consequenties van wijzigingen, variantenstudies en optimalisaties worden op deze manier direct financieel inzichtelijk gemaakt. Afwijkingen worden hierbij toegelicht.Met het vaststellen van de grondexploitatie worden de financiële kaders vastgesteld voor de verdere uitwerking.

Kredieten

In de haalbaarheidsfase worden de eerste haalbaarheidsberekeningen gemaakt. De kosten in deze fase worden gezien als beleidsontwikkeling en worden geactiveerd onder de kosten voor onderzoek en ontwikkeling. Op het moment dat de beoogde ontwikkeling een project wordt, dan worden dze kosten alsnog uit de (toekomstige) grondexploitatie gedekt.

Voorbereidingskrediet

In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd aan de raad voor de uit te voeren werkzaamheden in de, definitie- en voorbereidingsfase. Op het moment dat het project in uitvoering wordt genomen, komen de gemaakte kosten ten laste van de grondexploitatie, ook wel bouwgrond in exploitatie (BIE) komen.

Uitvoeringskrediet

Ten tijde van de vaststelling van de definitieve kostenverhaalsbeschikking en het omgevingsplan, wordt bij de raad het uitvoeringskrediet aangevraagd voor de uitvoering van de in de grondexploitatie opgenomen werkzaamheden. Het uitvoeringskrediet bestaat uit reeds gemaakte kosten (boekwaarde) en alle nog te maken kosten inclusief kostenstijging en rentekosten. Het uitvoeringskrediet wordt gedekt uit de toekomstige (grond)opbrengsten c.q. bijdragen in de grondexploitatie. Bij vaststelling van een herziene grondexploitatie vragen wij u een bijgesteld uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen.

Parameters

Bij het opstellen van de grondexploitatie worden verschillende parameters gehanteerd voor kosten- en opbrengstenstijging (inflatie) en rente

Kostenstijging

Het percentage kostenstijging (inflatie) wordt gebaseerd op marktinformatie uit externe bronnen. Voorbeelden hiervan zijn de Grond-, Weg- en Waterbouwprijsindex, de consumentenprijsindex, het inflatiestreefcijfer van de inflatie van de ECB, en verwachtingen van economische verkenningen van overheid en bedrijven.

Opbrengstenstijging

De opbrengstenstijging wordt gebaseerd op marktinformatie uit externe bronnen. Wij bepalen dit percentage door de lange termijn verwachtingen van de markt. Soms kan vanwege de marktsituatie of door afspraken met private partijen worden gekozen voor een afwijkend percentage per grondexploitatie. De keuze wordt voorzien van een onderbouwing.

Rentepercentage

De rente wordt bepaald conform de rekenregels binnen het BBV.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

Waarderingsgrondslagen

Conform het BBV worden vastgoed, gronden en gebouwen, verantwoord op basis van de verkrijgingprijs. Deze wordt als boekwaarde op de balans opgenomen. Als de boekwaarde de marktwaarde overstijgt, wordt het verschil als verlies genomen. In dit verband wordt onderscheid gemaakt tussen grond in de categorieën:

a.Bouwgrond in exploitatie. Dit is grond die in een transformatieproces zit, met een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie.

b.Materiële vaste activa. Dit is grond met een vaste bestemming, die niet in een transformatieproces zit.

c.‘Warme grond’. Dit is grond die op afzienbare termijn in exploitatie wordt gebracht.

a.Bouwgrond in exploitatie

Kosten mogen worden bijgeschreven (geactiveerd), begrensd door de wettelijke kostensoortenlijst en overige regels van het BBV.

b.Materiële vaste activa

De grond wordt gewaardeerd in de huidige bestemming. De boekwaarde bestaat in dat geval uit de verkrijgingsprijs. Bij het opmaken van de jaarrekening toetsen we of de boekwaarde nog overeenkomt met de marktwaarde. Zodra de boekwaarde de marktwaarde overstijgt, vindt een afwaardering tot de marktwaarde plaats.

c.Warme grond

In situatie c. moet de grond ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingsprijs, maar mag onder voorwaarden worden uitgegaan van de toekomstige (woningbouw)bestemming in plaats van de geldende bestemming zodat (tijdelijke) afwaardering niet of in mindere mate hoeft te worden toegepast.

Resultaatsbepaling

Geraamde resultaten in de grondexploitaties volgen uit de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties. Het totaalresultaat van alle grondexploitaties valt in het resultaat van de jaarrekening. Resultaatsbepaling op grondexploitaties wordt beheerst door de regelgeving in het BBV.

Verliesneming

Zoals eerder aangegeven worden de grondexploitaties jaarlijks herzien bij het opstellen van de jaarrekening. Indien de uitkomst leidt tot een geprognosticeerd verlies op een bepaald complex wordt dit gedekt via een (herstelbare) voorziening ter grootte van dit volledige verlies. Dit zijn de voorraden en de bouwgrond in exploitatie. Het totaal resultaat van alle grondcomplexen bestaat uit winsten en vrijvallende of juist aanvullende verliesvoorzieningen. Het totaalresultaat telt op bij het resultaat in de jaarrekening.

In de praktijk komt het voor dat vanaf het begin al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. Indien de uitkomst leidt tot een verlies op een bepaald complex, dan moet volgens het BBV direct een voorziening worden getroffen ter grootte van dit tekort. Deze voorziening wordt gewaardeerd tegen de nominale waarde van dit verlies of tegen de contante waarde van dit verlies. De omvang van verliesgevende grondexploitaties tegen nominale waarde is gelijk aan het verlies van de grondexploitatie op eindwaarde De gemeente mag hierin zelf een keuze maken. Noordoostpolder heeft gekozen om verliezen op grondexploitaties

Winstneming

Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd8. Dit leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. Hierbij dient de Percentage-of-Completion methode (POC) te worden gevolgd. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

1Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

2De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

3De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

BBV

De commissie BBV heeft sinds de vaststelling van de voorgaande gemeentelijke Nota grondbeleid in 2015 tweemaal een nieuwe Notitie Grondexploitaties gepubliceerd: in 2016 en in 2019. Beide notities doen onder meer uitspraken over de uitvoering van gemeentelijk grondbeleid. De wijziging in 2016 had drie hoofddoelen:

1Het zo goed mogelijk op elkaar aansluiten van BBV en fiscale wetgeving,

2Het beperken van de risico’s bij de uitvoering van het grondbeleid, en

3Eenduidigheid creëren in de verslaglegging van gemeenten.

Nadat de commissie het BBV gewijzigd had in 2016, heeft zij verschillende uitingen gedaan en heeft zij via verschillende wegen vragen beantwoord. Om al die uitingen en verduidelijkingen overzichtelijk te houden heeft de commissie in 2019 de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ gepubliceerd. De voorgaande notities en uitingen zijn daarmee komen te vervallen. In de notitie worden verschillende stellige uitspraken en aanbevelingen gedaan.