Beleidsregel gronduitgifte Gemeente Noordoostpolder

2.1.1 Gronduitgifte en aanbesteden

In het zogenaamde Müller-Arrest en het Aroux/Roanna-Arrest van het Europese Hof van Justitie maakt het Europese Hof van Justitie duidelijk dat grondverkoop door de overheid en het op eigen gronden door markpartijen voor rekening en risico realiseren van vastgoed binnen publiekrechtelijke kaders, in beginsel buiten het bereik van het aanbestedingsrecht vallen. Wil er sprake kunnen zijn van een overheidsopdracht voor werken, dan moet cumulatief aan de drie onderstaande voorwaarden zijn voldaan:

1er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid;

2er wordt een bouwplicht opgelegd, en;

3er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader.

De werkwijze die de gemeente voor ogen heeft bij gronduitgifte, voldoet niet aan alle drie de bovenstaande voorwaarden. Hierdoor is de gronduitgifte door de gemeente in beginsel niet aan te merken als een overheidsopdracht voor werken en geldt er geen aanbestedingsplicht.

Wel zal de gemeente in de voorliggende gevallen beoordelen of er toch wellicht wel sprake is van een overheidsopdracht voor werken en alsdan een aanbestedingsplicht. Indien er sprake is van een aanbestedingsplicht, zal de gemeente dienovereenkomstig handelen met inachtneming van het inkoop en aanbestedingsbeleid van de gemeente.

2.1.2 (Terug)leverplicht

De gemeente wil dat de gronden die het verkocht heeft ook daadwerkelijk worden ontwikkeld. Dit betekent dat het niet de bedoeling is dat partijen grond kopen, in portefeuille houden en (speculatief) doorverkopen. Om dit te voorkomen is een bouwplicht een uitkomst. Het Europese Hof van Justitie is echter van oordeel dat de bouwplicht een constitutief vereiste voor een aanbestedingsplicht is. De bouwplicht is dus een relevant criterium voor de Europese Commissie als indicatie voor het bestaan van een overheidsopdracht en daarmee van een Europese aanbestedingsplicht.

Een bouwplicht opleggen aan een projectontwikkelaar zou dan betekenen dat er sprake kan zijn van een aanbestedingsplicht. Daarnaast is het ook niet mogelijk om een bouwplicht te hanteren, omdat deze eis aanvullend is op de publiekrechtelijke eisen die het al doet. Daarom hanteren we binnen de gemeente Noordoostpolder bij ontwikkelingen dan ook een (terug)leverplicht en/of een boete indien niet tijdig gestart wordt met de bouw om zodoende maximale zekerheid te krijgen dat de beoogde bouw voortgang vindt. Het Europese Hof van Justitie heeft immers uitgewezen dat een terugleveringsverplichting niet wordt gezien als bouwplicht, omdat er geen juridisch afdwingbare plicht tot realisatie van het werk bestaat.

De gemeente zal dit vorm geven door in de uiteindelijke overeenkomst met de geselecteerde ontwikkelende partij:

a) Een grondafnameplicht op te nemen, in combinatie met:

b) De verplichting om tijdig (per project te bepalen) een ontvankelijke omgevingsvergunning voor het bouwen aan te vragen;

c) In het geval dat de koper niet voldoet aan zijn verplichting zoals onder b genoemd en/of in gebreke is met de overeengekomen nakoming van het tijdig beginnen met uitvoering van het project, zijn bebouwingsverplichting dan is de gemeente gerechtigd om de koopovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, in welk geval koper gehouden is medewerking te verlenen aan ongedaan making van de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat de kavel aan de gemeente wordt terug geleverd in de staat zoals het door de gemeente geleverd is met restitutie van 90% van de door de koper aan de gemeente betaalde koopprijs.

Zuivere gronduitgifte overeenkomsten door een overheidsinstantie aan een koper vormen geen overheidsopdracht voor werken in de zin van de Europese aanbestedingsrichtlijn. Op dat moment is de gemeente dus niet verplicht om een aanbesteding te organiseren. Wanneer tussen partijen een overeenkomst onder 'bezwarende titel' is gesloten kunnen we deze overeenkomst aanmerken als een overheidsopdracht voor werken en is deze aanbestedingsplichtig. Bij een bouwplicht is er sprake van een directe of indirecte verbintenis tot uitvoering van werken. Deze verbintenis moet in rechte afdwingbaar zijn. De hoedanigheid van de koper speelt in deze beoordeling geen rol. Wanneer de gemeente in haar overeenkomst een bouwplicht heeft opgenomen is er - ongeacht de hoedanigheid van de koper - sprake van een aanbestedingsplichtige opdracht.

De plicht tot teruglevering van de grond is geen bezwarende titel in de zin van de Europese richtlijn. Wanneer de koper dus niet voldoet aan de termijn zoals afgesproken in de verkoopovereenkomst, kan de gemeente een boete in rekening brengen en/of de koopovereenkomst ontbinden.

2.1.3 Door overheden te stellen eisen aan vastgoed

Het gaat hier om eisen die verder reiken dan publiekrechtelijke mogelijkheden van gemeenten om ten aanzien van vastgoed regulerend op te treden. Dit publiekrechtelijke kader (bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, bouwbesluit, enz.) bevat generieke eisen waarbinnen marktpartijen hun bouwplannen kunnen ontwikkelen en waaraan bij de aanvraag om omgevingsvergunning wordt getoetst. Om te beoordelen of er sprake is van aanvullende eisen, zal bezien moeten worden welke eisen de gemeente wenst te stellen ten aanzien van het publiekrechtelijke kader.

2.1.4 Gevolgen Didam-arrest voor de type bied- of selectieprocedures

Doordat er door de gemeente Noordoostpolder in beginsel niet aan de drie cumulatieve voorwaarden (2.1.1.) uit het Müller-arrest wordt voldaan, heeft dit tot gevolg dat we voor de gronduitgiften geen aanbestedingsplicht hebben. We hebben als gemeente de vrijheid om buiten de aanbestedingsplicht de kavels te verkopen.

Echter heeft op 26 november 2021 de Hoge Raad een baanbrekend arrest gewezen in de zaak Didam. In dit arrest zijn beperkingen gesteld aan de contractsvrijheid van overheden bij de verkoop van onroerende zaken en het uitgeven van daarvan afgeleide zakelijke en/of kwalitatieve rechten. Het onderhands uitgeven/verkopen is – op een aantal specifieke uitzonderingen na – niet meer mogelijk. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat overheden gelijke kansen moeten bieden door een selectieprocedure te doorlopen, waarin zij voldoende mededingingsruimte bieden. Wanneer een overheidslichaam een onroerende zaak wil verkopen en er zijn meerdere (serieuze) gegadigden voor de aankoop van deze onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn, dan moet het overheidslichaam aan de potentiële gegadigden de mogelijkheid bieden om mee te dingen naar deze onroerende zaak.

De gemeente zal dus wanneer er meerdere serieuze gegadigden zijn (te verwachten) aan de hand van op te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria een selectieprocedure moeten volgen op basis waarvan een koper geselecteerd kan worden. Deze methode wordt bij de uitgifte van gronden voor bedrijventerreinen en projectmatige woningbouw vanaf nu gehanteerd. Dit betekent ook dat een meervoudige onderhandse procedure, een procedure die in het verleden vaak is gevolgd door de gemeente, als gevolg van het Didam-arrest bij de uitgifte van gronden niet meer mogelijk is. Immers, op basis van navolgbare criteria selecteerde de gemeente voorafgaand partijen en werd aan partijen die niet geselecteerd werden niet de kans geboden om mee te doen in de biedingsprocedure. Thans is de gemeente verplicht om een voldoende toegankelijke publicatie te doen van de mogelijkheid om de grond en/of recht te verwerven en op welke wijze de toewijzing in zijn werk gaat.

Figuur 1. Twee werkwijzen t.a.v. het gunnen van een optie op een perceel. Links selecteert de gemeente zelf de marktpartijen die mee mogen dingen naar een kavel. Rechts bepaalt de markt welke marktpartijen, op basis van vooraf gecommuniceerde kaders, er meedingen naar een kavel.

Vóór het Didam arrest maakten overheden vaak zelf een selectie van partijen op basis van expertise, ervaringen en geschiktheid om mee te dingen in een uitvraag naar een optie op een kavel. Na het Didam arrest bepaalt de markt grotendeels zelf welke partijen meedingen in een uitvraag naar een optie op een kavel, omdat alle uitvragen en/of voornemens tot verkoop voorafgaand gedeeld moeten worden, zodat alle partijen in de gelegenheid zijn gesteld om mee te doen in de uitvraag en/of kennis hebben kunnen nemen van het voornemen tot verkoop. Tegelijkertijd geldt dat in de publicatie (voorafgaand aan de uitvraag) ook moet worden aangegeven hoe de gunningsprocedure er uit zal gaan zien en op basis van welke (selectie)criteria er uiteindelijk gekozen zal gaan worden door de gemeente.

Deze (selectie)criteria zijn locatie specifiek en zullen per locatie bekend worden gemaakt. Bij projectmatige woningbouw zal per uitvraag vooraf bekend gemaakt worden wat de (selectie)criteria zijn. Bij (selectie)criteria valt te denken aan bijvoorbeeld duurzaamheid in de bouw of betaalbaarheid van woningen. Bij bedrijventerrein kan bijvoorbeeld de lokale werkgelegenheid of een hoge score bij het maatschappelijk verantwoord ondernemen een (selectie)criterium kunnen zijn. In bijlage A zijn de algemene en aanvullende selectiecriteria opgenomen.

Voor woningbouw (particulier opdrachtgeverschap) zal er door middel van loting geselecteerd worden en zal er geen gebruik gemaakt worden van kwalitatieve (selectie)criteria (behoudens bouwen binnen de publiekrechtelijke kaders).

Omdat het bij sommige percelen (projectmatige woningbouw & bedrijventerreinen) kan voorkomen dat er veel animo uit de markt komt, kan er bij de beoordeling van de inschrijvingen bij dit vermoeden gekozen worden voor een voorselectie. De gemeente wil bij grote belangstelling enerzijds de markt niet onnodig veel kosten laten maken en anderzijds de procedure overzichtelijk houden. Bij de publicatie van de uitvraag dient dan wel kenbaar gemaakt te worden dat er gekozen wordt voor een voorselectieprocedure en dient daarbij te vermeld worden op basis van welke criteria de voorselectie plaats zal vinden en hoeveel partijen uiteindelijk toegelaten zullen worden tot de biedingsfase van de procedure.

2.1.5 Uitzonderingen Didam-arrest

Slechts in uitzonderingsgevallen is verkoop één op één mogelijk. Dit is enkel mogelijk wanneer bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval heeft de gemeente wel de plicht om haar voornemen tot verkoop 20 kalenderdagen te publiceren voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst te publiceren (op zodanige wijze dat eenieder daarvan kennis kan nemen) om te kijken of er toch niet een andere gegadigde is. De gemeente dient hierbij ook te motiveren waarom naar haar oordeel op grond van de hiervoor weergegeven criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

2.1.6 Preferente partners

Daarnaast is het bij zogenoemde preferente partners mogelijk om geen uitgebreide selectieprocedure te volgen wanneer – op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria – gemotiveerd kan worden vastgesteld dat er slechts één serieuze gegadigde is

2Brief Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan alle gemeenten d.d. 24 juni 2022.

. Een voorbeeld van een preferente partner is een woningbouwcorporatie of een maatschappelijke partner. Ook innovatieve vormen van woningbouw, zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, zouden hieronder kunnen vallen.

2.3.1 Algemeen

De gemeente kan bij de uitgifte van gronden diverse vormen van bied-/selectieprocedures hanteren. Ieder van deze vormen heeft een eigen vorm van toewijzing van (uitgifte van) gronden. De gemeente hanteert bij de uitgifte van gronden in het algemeen een (Europees) openbare bied- en selectieprocedure conform het Didam arrest. Indien het te verwachten valt dat een groot aantal geïnteresseerde partijen zich vooraf meldt en aan de knock-out criteria voldoet, kan er gebruik gemaakt worden van een voorselectie. Slechts bij hoge uitzondering, zie hiervoor voorgaande paragrafen, zal er gebruik gemaakt worden van één-op-één selectie.

Binnen deze bied- en selectieprocedure kan een onderscheid worden gemaakt in of na de selectie middels:

-Een prijsvraag;

-Loting;

-Vestigingsprocedure;

-Prijs- en kwaliteit;

-Een combinatie van bovenstaande methoden.

Openbare selectie

Deze vorm van uitgifte zal het meest worden toegepast bij projectmatige woningbouw en de uitgifte van gronden voor bestaande en nieuwe bedrijventerrein, omdat dit de meest openbare en transparante vorm is. In het geval van nieuwe bedrijventerreinen zal door de gemeente beschikbaar gestelde kavels openbaar bekend worden gemaakt en te koop worden gezet voor de duur van een vooraf gecommuniceerde periode. Aan het einde van de periode zullen de ontvangen biedingen/inschrijvingen beoordeeld worden op basis van de vooraf bekendgemaakte selectiecriteria en zal de kavel aan de best scorende partij worden toegewezen. Die dient vervolgens alle (financiële) stappen te zetten teneinde een definitieve overeenkomst te kunnen sluiten. De overige deelnemers aan de openbare selectieprocedure worden geïnformeerd over wie de gunning heeft gekregen. Tevens wordt hen een termijn van 20 kalenderdagen geboden om bezwaar te maken tegen de uitslag.

In het geval van bestaande bedrijventerreinen vindt al een lange openbare selectie plaats. De verkoopvoorwaarden en criteria zijn in het verleden immers openbaar bekend gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid gehad om hun interesse hiervoor kenbaar te maken.

Een prijsvraag

In een prijsvraag worden partijen uitgenodigd om op basis van minimale eisen en randvoorwaarden (vaak een grondbod in combinatie met een plan/ontwerp) een bieding te doen en zal degene diens inzending het beste voldoet aan de vooraf opgestelde criteria de selectieprocedure winnen. Hierbij gaat het vaak ook om een ontwerpopgave. Deze vorm van selectie is vooral bruikbaar voor bijzondere locaties (entree van een gemeente, een bijzondere locatie op een bedrijventerrein of een beeldbepalend object). De overige deelnemers aan de prijsvraag worden geïnformeerd t.a.v. de uiteindelijke winner. Tevens wordt hen een termijn geboden om bezwaar te maken tegen de uitslag.

Loting

Selectie vindt plaats door loting. Dit is met name van toepassing bij particulier opdrachtgeverschap (woningbouw). Bij loting zijn de randvoorwaarden vooraf zo duidelijk en omvattend, dat partijen niet onderscheidend zijn in hun plan en er alleen op basis van loting geselecteerd zal worden. Een ieder die geïnteresseerd is in de kavel zal zich tot een bepaalde datum kunnen aanmelden, teneinde mee te loten. Loting zal gebruikt worden wanneer er een vastomlijnd plan en prijs ligt voor de uit te geven kavel, zodat van concurrentie op prijs en kwaliteit geen sprake kan zijn. Alsdan geschiedt toedeling van de kavel door het lot. De uitkomst van de loting wordt tijdens de loting tevens bekend gemaakt.

Een vestigingsprocedure

Selectie vindt plaats door vooraf gestelde uitgiftecriteria. In een selectieleidraad of uitgifteprotocol staan deze uitgiftecriteria nader uitgewerkt. Dit is voornamelijk toepasbaar bij de uitgifte van gronden voor bedrijventerreinen. De uitgifte- en selectiecriteria, evenals de duur van de inschrijving (bij nieuwe bedrijventerreinen), worden vooraf en openbaar bekend gemaakt. Het initiatief dat met zijn plan en vestiging het hoogst scoort op deze selectiecriteria na sluiting van de inschrijving krijgt de kavel toegewezen. De overige deelnemers aan de vestigingsprocedure dienen te worden geïnformeerd wie de uiteindelijke winnaar is. Tevens hebben ze een termijn van 20 kalenderdagen om bezwaar te maken tegen de uitslag.

Kavels waar geen interesse in is geweest gedurende de inschrijvingsperiode zullen hierna te koop blijven staan met de daarbij horende selectiecriteria. Daarbij geldt dat wanneer een partij zich meldt, voldoet aan de selectiecriteria en na de verplichte processtappen over wilt gaan tot verkoop, het voornemen tot verkoop gepubliceerd dient te worden.

Beste prijs-kwaliteitsverhouding

Deze methode vindt vaak plaats om na een selectieronde op basis van prijs en kwaliteit een gunningsronde te houden. De gunning vindt dan plaats op basis van de beste prijs en kwaliteit. Hier kan de gemeente op verschillende manieren mee omgaan, door bijvoorbeeld de verhouding prijs t.o.v. kwaliteit naar gelang het vraagstuk aan te passen. Daar waar kwaliteit minder belangrijk is, speelt de geboden grondprijs een grotere rol in de selectie en vice versa.

Het is wel van groot belang om vooraf de selectiecriteria duidelijk vast te leggen en te communiceren, zodat er een eerlijk speelveld ontstaat. De overige deelnemers aan de deze procedure dienen te worden geïnformeerd wie de uiteindelijke winnaar is. Tevens hebben ze een termijn van 20 kalenderdagen om bezwaar te maken tegen de uitslag.

3.3.1 Loting

Een potentiële koper kan zich gedurende de inschrijfperiode (zoals hierboven al omschreven, wordt dit op verschillende wijzen kenbaar gemaakt) alleen inschrijven voor het totale plan, en dus niet voor een specifieke kavel. Inschrijvingen zijn alleen mogelijk via de DigID van de geïnteresseerde. Nadat de inschrijfperiode verstreken is, worden alle door de gemeente geschikt bevonden ingeschrevenen uitgenodigd voor de loting.

Bij de loting worden alle ingeschrevenen geloot op basis van achternaam. Bij de eerste naam die getrokken wordt, geldt dat de gegadigde de eerste keus op een kavel heeft. Voor de volgende getrokken naam geldt dat de gegadigden telkens drie mogelijkheden hebben:

1kiezen voor een (nog) beschikbare kavel;

2kiezen om als reserve kandidaat geregistreerd te worden voor één specifieke al in optie genomen kavel;

3afzien van een kavel.

De uitslag van de loting kan niet worden overgedragen aan anderen. Per huishouden of toekomstig te vormen huishouden mag niet meer dan één keer worden ingeschreven. De naam/namen die is/zijn ingevuld op het inschrijfformulier voor de loting worden ook de tenaamgestelde(n) op het optieformulier en/of verkoopovereenkomst. Het is niet mogelijk om na het inloten van naam te wisselen of namen toe te voegen. Slechts bij hoge uitzonderingen kan hier na toestemming van de gemeente van worden afgeweken.

De gekozen kavels worden door de gemeente direct ‘onder optie gezet’.

3.4.1 Optie 2^1-kapkavel

Wanneer een particulier een optie krijgt op een 2^1-kapkavel kan de optant zelf een medebouwer/koper zoeken voor de tweede kavel. Het is ook toegestaan om deze taak weg te zetten bij een makelaar of een aannemer. De medebouwer/koper dient een particulier te zijn. Wanneer de tweede optant bekend is, moet dit zo spoedig mogelijk aan de gemeente kenbaar worden gemaakt.

De tweede optant komt pas in aanmerking voor een verkoopovereenkomst nadat de hoofdbouwer, de eerste optant, een verkoopovereenkomst heeft ondertekend. De uiterlijke leveringstermijn van beide kavels is gelijk. De medebouwer krijgt dus geen optie.

3.8.1 Koop/optie particulier

Wanneer de aankoop van de kavel uiteindelijk plaatsvindt, wordt het optiegeld verrekend met de koopsom. Dit wordt geregeld bij het passeren van de akte van levering bij de notaris. Dan wordt het optiegeld incl. BTW op de koopsom in mindering gebracht. Kadastrale kosten die door de gemeente gemaakt worden, worden gefactureerd aan de koper en dienen te worden voldaan bij de notariële overdracht.

3.8.2 Kavelafname/boeteclausule

Met de koper wordt een uiterlijke leveringsdatum afgesproken. Deze datum ligt maximaal 1,5 jaar na de ingangsdatum van de optie. In de verkoopovereenkomst wordt een bepaling opgenomen dat de koper een rentepercentage van 4% van de koopsom is verschuldigd voor elke dag dat de leveringsakte later is ondertekend dan de in de verkoopovereenkomst opgenomen datum. Indien binnen twee maanden na de uiterlijke leveringsdatum de akte nog niet is gepasseerd, wordt de verkoopovereenkomst ontbonden en wordt de grond niet geleverd. Het inschrijfgeld wordt in dat geval niet teruggestort.

5.1.1 Intake & selectiemethoden

Het ontwikkelen van bedrijventerreinen is een middel om behoud en groei van de werkgelegenheid in de gemeente te realiseren. Wanneer de gemeente voornemens is om de uitgifte van een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein te starten maakt de gemeente dit via een publicatie bekend op de volgende manieren:

•Er wordt een bericht gepubliceerd op www.officiëlebekendmakingen.nl waarin de gemeente aankondigt dat het voornemens is om opties op gronden uit te gaan geven. Voor nadere informatie wordt in dit bericht verwezen naar de website www.noordoostpolder.nl/bedrijventerrein;

•Op de website www.noordoostpolder.nl/bedrijventerrein.

Op laatstgenoemde website staat de door de gemeente gekozen selectieprocedure voor bedrijfskavels/bedrijventerreinen nader benoemd. Hier moet ten minste in worden opgenomen op basis van welke selectiecriteria de gemeente voornemens is om het proces te vervolgen, wat van deze criteria de weging is én wat de termijn is tot en met sluiting van de inschrijving van de verkoop. De gemeente heeft algemene criteria ontwikkeld voor bestaande bedrijventerreinen en aanvullende selectiecriteria voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.

Voor beide type criteria geldt dat deze objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De selectiecriteria kunnen per kavel en ook per bedrijventerrein verschillen en worden altijd voordat de uitgifte plaatsvindt door de gemeente bekendgemaakt via de eerder genoemde kanalen.

5.1.2 Na inschrijving

Na het verstrijken van de inschrijftermijn bij nieuwe bedrijventerreinen worden alle inschrijvingen op basis van de vastgestelde criteria beoordeeld door de gemeente. De ondernemer die op basis van deze selectiecriteria toegelaten wordt, komt in aanmerking voor een reservering op een bedrijfskavel. Indien er meer dan één gegadigde zich heeft gemeld voor een specifieke kavel, zal er door middel van de wegingsfactoren van de selectiecriteria een keuze worden gemaakt wie er in aanmerking komt voor de kavel. Het voornemen tot gunning zal medegedeeld worden aan de partijen die zijn afgevallen en krijgen 20 kalenderdagen de tijd om eventueel bezwaar in te dienen.

Als er zich binnen de inschrijftermijn geen gegadigde heeft gemeld voor (een deel van) de grond, zal de gemeente deze grond ook na de inschrijftermijn te koop blijven aanbieden via de gemeentelijke website. Deze grond wordt daarna aangemerkt als ‘bestaand bedrijventerrein’ en zal conform de vestigingsprocedure voor bestaande bedrijventerrein worden uitgegeven, zoals hieronder wordt toegelicht.

5.2.1 Fase 1

Als een ondernemer geïnteresseerd is in een kavel die al eerder gepubliceerd is en online beschikbaar is, dan neemt hij contact op met de gemeente. De ondernemer wordt geïnformeerd over de beschikbare kavels en het selectieproces van de gemeente. Op de online kavelkaart is een overzicht te zien van de beschikbare kavels, inclusief informatie ten aanzien van de grondprijs, de bestemming en de selectiecriteria. Bij concrete belangstelling dient de ondernemer het online inschrijfformulier voor bedrijfskavels in.

5.2.2 Fase 2

Aan de hand van het ingediende inschrijfformulier vindt een intake plaats met de gemeente. In dit gesprek kan de ondernemer het inschrijfformulier nader toelichten en worden de mogelijkheden van bedrijfshuisvesting besproken. Bij concrete belangstelling in een bedrijfskavel krijgt de gegadigde een bepaalde periode om een globaal bouw- en inrichtingsplan in te dienen. Gedurende deze periode krijgt de gegadigde een voorreservering. Op basis van het bouw- en inrichtingsplan wordt het inschrijfformulier getoetst aan de (algemene) selectiecriteria. De uitslag kan tweeledig zijn:

1Het bedrijf voldoet aan de algemene selectiecriteria en gaat door in het uitgifteproces;

2Het bedrijf voldoet niet aan de algemene selectiecriteria en krijgt schriftelijke afwijzing.

5.2.3 Fase 3

Als het bedrijf, zowel voor bestaande bedrijventerreinen of nieuw beschikbare bedrijventerreinen, op basis van de (algemene) selectiecriteria in aanmerking komt voor een kavel wordt er in samenspraak met de ondernemer een formele reservering vastgelegd voor een bepaalde kavel. De reservering heeft een looptijd van 3 maanden, is kosteloos en wordt schriftelijk bevestigd. Binnen de looptijd van de reservering werkt de ondernemer het bouw- en inrichtingsplan verder uit. Na het aflopen van de looptijd vervalt de reservering automatisch. De ondernemer is verantwoordelijk voor het bewaken van de termijn van de reservering. Als de ondernemer meer tijd nodig heeft voor de uitwerking van het bouwplan kan hij binnen de looptijd van de reservering verlenging van de termijn aanvragen via een formulier op de website. In het formulier wordt de status van het bouwplan toegelicht en onderbouwd. De gemeente bepaalt vervolgens of het bouwplan voldoende concreet is en de reservering verlengd wordt met een looptijd van 3 maanden. Wanneer de gemeente constateert dat er onvoldoende voortgang is, of als er na afloop van de reservering sprake is van een andere gegadigde voor dezelfde kavel, kan de gemeente besluiten om de reservering niet te verlengen.

Bij gelijke gegadigden past de gemeente de aanvullende selectiecriteria toe om te bepalen welk bedrijf in aanmerking komt voor een reservering.

5.3.1 Stedenbouwkundig advies

Op de delen waar eisen gelden voor beeldkwaliteit (beeldkwaliteitsplan) dient de ondernemer hier aan te voldoen. Echter gelden op bepaalde delen van de bedrijventerreinen geen eisen voor beeldkwaliteit. De gemeente wil echter ook hier zorg dragen voor een representatieve uitstraling van het bedrijventerrein. Om die reden wordt de ondernemer gevraagd om de gemeente te betrekken bij het schetsontwerp van het bedrijfspand. Dit geldt niet alleen voor de uitstraling, maar ook over klimaatadaptieve maatregelen die getroffen kunnen worden. Het schetsontwerp wordt voorgelegd aan de gemeentelijke stedenbouwkundige. In samenspraak met de architect of tekenaar wordt een advies verstrekt over het ontwerp gedurende het ontwerpproces.

Nadat er een ontwerp is overeengekomen dient de ondernemer eerst de vergunningaanvraag in te dienen alvorens er over zal worden gegaan tot verkoop.

5.3.2 Milieukundige staat van de grond

Voordat de koop plaats zal vinden, zal de gemeente een verkennend bodemonderzoek uitvoeren om te beoordelen of de te verkopen grond geschikt is voor het beoogd gebruik.

De te verrichten werkzaamheden in, aan, of in de directe nabijheid van de bouwkavels, welke nodig zijn en dienstig zijn om met de bouwwerkzaamheden een aanvang te kunnen nemen en alle bijbehorende kosten zijn geheel voor rekening van de ondernemer.

5.4.1 Rentevergoeding bij uitstel van notarieel passeren

Met de ondernemer wordt een uiterlijke datum afgesproken waarop de leveringsakte op het kantoor van de notaris door de koper, de gemeente en de notaris wordt ondertekend.

In elke verkoopovereenkomst wordt deze datum vermeld. Tevens wordt in de verkoopovereenkomst een bepaling opgenomen dat de koper een rentepercentage van 4% van de koopsom verschuldigd is voor elke dag dat de leveringsakte later is ondertekend dan de afgesproken datum.

5.4.2 Kadastrale splitsing

Als de ondernemer akkoord is met de verkoop laat de gemeente op basis van de grondaanbiedingstekening een kadastrale splitsing uitvoeren door taakveld Geo-informatie. De kosten van de kadastrale afsplitsing zijn voor rekening van de koper en worden via de notaris voldaan bij de notariële overdracht.

5.4.3 Kavel met uitgestelde betaling

In bepaalde gevallen biedt de gemeente de mogelijkheid aan om een deel van de kavel te verkopen met uitgestelde betaling. Voorwaarden hiervoor zijn:

-het gaat om een ondergeschikt deel van de gehele kavel;

-het deel met uitgestelde betaling is ook als zelfstandige kavel te verkopen;

-het deel met uitgestelde betaling mag niet bebouwd worden voordat de leveringsakte bij de notaris is getekend;

-voor het deel met uitgestelde betaling wordt een afzonderlijke verkoopovereenkomst opgesteld met bijzondere bepalingen ten aanzien van het uitstel;

-de ondernemer doet bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst een aanbetaling ter hoogte van een percentage van de koopsom. De gemeente stelt hiervoor een nota van aanbetaling op;

-maximale periode waarbinnen de leveringsakte bij de notaris moet getekend worden is 2 jaar na notariële passering van het eerste deel.