Aanhef
Vastgesteld bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van Noord-Beveland d.d. 24 januari 2023, documentnummer D23.294855,
gehoord hebbende de raad van Noord-Beveland d.d. 15 december 2022.
Gepubliceerd in het Gemeenteblad van week 6 en in het Gele Krantje van week 6, d.d.
10februari 2023.
2.Grondprijzen
2.1 Vrije sector wonen
2.1.1 Grondgebonden woningen, projectmatig
In 2014 is voor de onderbouwing van de grondprijzen voor grondgebonden woningen in de vrije sector een marktanalyse gemaakt. Per woningtypologie en woonkern zijn gerealiseerde transactieprijzen onderzocht. Als gevolg van de economische crisis vonden er in die periode nauwelijks uitgiftes plaats en ook in de bestaande bouw was het aantal transacties destijds zeer beperkt. Hierdoor was er weinig ‘market evidence’. Om tot een zorgvuldige onderbouwing van grondprijzen te komen is daarom destijds onderzoek gedaan over een meerjarige reeks (2006-2012). In 2019 is bij de actualisatie andermaal de marktconformiteit van de grondprijzen grondig onderzocht en de reeks uitgebreid tot en met het jaar 2018. De prijzen in onderstaand schema zijn aangepast.
De analyse werd gekoppeld aan een bijpassende ‘woningbibliotheek’ gedefinieerd met uitgangspunten voor woonoppervlak, bouwkosten en kavelgroottes. De actualisering van de Kadernotitie heeft hier geen verandering in gebracht. Deze woningtypologie vormt ook voor 2023 de berekeningsbasis voor geactualiseerde grondprijzen.
Onderstaande grafiek laat zien hoe het aantal woningbouwtransacties per jaar zich heeft ontwikkeld. Sinds 2017 ligt het aantal transacties op een hoger niveau dan de jaren voor de crisis. Ten opzichte van 2014 is de woningmarkt in Noord-Beveland dus aanzienlijk veranderd, de vraag heeft zich hersteld. Dit blijkt mede uit het feit dat er ook weer projectmatige nieuwbouwprojecten plaatsvinden maar ook het aantal transacties in de bestaande voorraad is weer op niveau. Op basis van deze recente markttransacties kan eenvoudig en goed de opbrengstwaarde van woningen t.b.v. de grondprijsbepaling worden herleid. De methodiek is dus in 2019 herijkt en is hetzelfde gebleven. In 2019 zijn de grondprijzen opnieuw bepaald voor 2020. Voor de jaren 2021 en 2022 heeft er geen aanpassing van de grondprijzen plaatsgevonden.
Momenteel is er ook geen aanleiding om de grondprijzen ingaande 1 januari 2023 aan te passen. Er zijn namelijk momenteel nog geen bestemde gronden beschikbaar om uit te geven.
Nieuwe (actief) uit te geven gronden
Op dit moment zijn er vrijwel geen gronden meer die uitgegeven kunnen worden. Voor de meeste actieve grondexploitaties zijn de gronden verkocht aan projectontwikkelaars op basis van oude afspraken en oude prijzen. Er is op dit moment dan ook geen noodzaak om de grondprijzen aan te passen. Wel wordt momenteel actief onderzocht of er mogelijkheden zijn om gronden voor woningbouwlocaties te verwerven, maar er zullen in 2023 nog geen bouwrijpe gronden uitgegeven gaan worden omdat hieraan nog een heel proces vooraf zal gaan.
Op het moment dat de gemeente weer actief gronden gaat verkopen zal de grondprijsnota met de grondprijzen en de grondprijsmethode opnieuw tegen het licht gehouden en geactualiseerd worden naar de dan actuele woningmarkt. We komen dan met een nieuwe aangepaste grondprijsnota naar de gemeenteraad.
Naast de ontwikkeling van de marktwaarde zijn ook de bouwkostenontwikkeling meegenomen. De stichtingskosten zijn geactualiseerd op basis van de stijgende bouw- en transactiekosten.
Zowel qua aantal transacties als qua prijsontwikkeling kan worden vastgesteld dat de woningmarkt in Noord-Beveland nu robuust is. De markt is daarbij zodanig gunstig dat projectmatig ook weer een goed afwerkingsniveau gerealiseerd kan worden.
Voor de vrije sectorwoningbouw is geconstateerd dat het algemene prijsniveau in de verschillende kernen in het algemeen niet duidelijk verschilt. De grondprijzen voor de projectmatige grondgebonden woningbouw zijn weergeven in de tabellen op de volgende pagina. De grondprijzen liggen ook in 2023 gematigd hoger dan in 2014 het geval was maar zijn hetzelfde als de prijzen welke voor het jaar 2020 zijn bepaald om redenen dat er geen prijsaanpassing plaatsvindt. Dit dus vanwege het feit dat er bij het opstellen van deze Kadernotitie geen gronden voor uitgifte in 2023 beschikbaar zijn.
De basisprijs van de woningen is gebaseerd op een gemiddelde kwaliteit. De grondprijzen worden zowel uitgedrukt in grondquote (percentage van de VON-prijs) als in kavelprijzen per m2.
In de uitgiftepraktijk is het een goed gebruik om voor kavels met een betere ligging een hogere prijs te berekenen. Locatiefactoren betreffen de liggingskwaliteit van de locatie binnen de kern, landschappelijke kwaliteit, nabijheid van voorzieningen, etc. Liggingsfactoren betreffen de mate waarin een kavel op zichzelf bijzondere eigenschappen heeft. Het betreft de oriëntatie van de kavel op zon en landschap, wegen, bedrijvigheid, etc.
De uitvoeringsvrijheid die er in het grondprijsbeleid is om voor specifieke locatie- en liggingsfactoren op te waarderen, respectievelijk te depreciëren vanuit een gemiddeld prijsniveau voor de gemeente Noord-Beveland, biedt voor alle kernen voldoende bandbreedte om per situatie de grondprijzen te bepalen.
2.1.2 Vrije kavels
Vrije kavels zijn niet op basis van de algemene marktanalyse gewaardeerd. De locatie- kwaliteit en specifieke kaveleigenschappen, onder meer ook de kaveloppervlakte, kunnen in dit segment sterk verschillen. Op basis van tender of taxatie kan per locatie de grondprijs worden bepaald.
Afgeleid van de marktanalyse van vrijstaande woningen op grotere kavels kan voor vrije kavels tot 500 m2 wel het uitgangspunt worden gehanteerd dat de grondwaarde tenminste de waarde heeft van de dure categorie grondgebonden projectmatige woningen (€ 194 /m2). Daarbij kan worden aangenomen dat aanbod van vrije kavels doorgaans gunstige locatie- en liggingskwaliteiten hebben waardoor een opwaardering van de basisprijs hierbij ook mogelijk is (tot 20%).
2.1.3 Appartementen
Appartementen zijn niet in de marktanalyse betrokken omdat dit een zeer kleine en specifieke markt betreft, waarbij de kwaliteit van unieke gebouwen/locaties te divers is om daar algemene conclusies uit te trekken. In het geval van gronduitgifte te behoeven van de realisatie van appartementen in de gemeente Noord-Beveland zal op basis van een taxatie of prijsvraag een specifieke grondprijs worden bepaald.
2.3 Sociale woningbouw, starterswoningen en maatschappelijke functies
2.3.1 Sociale woningbouw en starterswoningen
Het is gemeentelijk beleid om eraan bij te dragen dat er voor sociale woningbouw voor de laagste huurgroep
1Het gaat hier om sociale woningbouw met een maximale huursom van € 450,-- per maand.
en voor starters betaalbare woningen zijn. Voor starters heeft de gemeente een startersregeling vastgesteld. Voor woningen waarop deze startersregeling wordt toegepast kan de gemeente in het kader van haar doelgroepenbeleid, in afwijking van de algemene grondprijzen voor vrije sector woningbouw, een vaste grondprijs per m2 toepassen.
De grondprijs voor speciale doelgroepen, namelijk sociale woningbouw en starters, bedraagt € 100,- per m2.
2.3.2 Maatschappelijke functies
Maatschappelijk vastgoed is een verzamelbegrip. In het algemeen wordt gedoeld op gebouwen of terreinen met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, zorg en welzijn.
De grondprijs voor maatschappelijk vastgoed is in principe gelijk aan de grondprijs voor starterswoningen € 100,- per m2.
Voor extensief grondgebruik zoals het aanleggen van sportvelden is het mogelijk een lagere grondprijs te bepalen. In voorkomende situaties kan het college een afwijkende grondprijs bepalen.