Landgoederenbeleid Noord-Beveland

1.1 Aanleiding en doel

Gemeente Noord-Beveland heeft in 2008 in de structuurvisie beleid opgenomen ten aanzien van landgoedontwikkeling. Daarnaast heeft ook de provincie Zeeland beleid vastgesteld - in het omgevingsplan 2012 en recentelijk gecontinueerd in de herziene versie 2016. Daarnaast is door de gemeente Noord-Beveland in 2013 een bestemmingsplan vastgesteld, waarin een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor landgoedontwikkeling (in de Onrustpolder).

Naar aanleiding van inmiddels door verschillende initiatiefnemers ingediende verzoeken voor het realiseren van een landgoed is echter gebleken dat het landgoederenbeleid van versnipperd is en niet goed op elkaar afgestemd. Dat leidt tot onduidelijkheden bij de toetsing van de initiatieven. De gemeenteraad van Noord-Beveland is van mening dat hierin duidelijkheid dient te komen. Daarom dient het beleid geactualiseerd te worden, waarbij eenduidigheid wordt nagestreefd alsmede een goede juridische borging. Het landgoederenbeleid uit de Structuurvisie 2008 ziet de raad als een goede basis voor het nieuwe beleid.

Op basis van het beleid in de structuurvisie wordt in dit rapport een nadere visie gegeven op de toepassing, locaties en invulling van landgoederen op Noord-Beveland (waar, wat en hoe). Deze nota Landgoederenbeleid dient daarna als toetsingskader voor alle nieuwe landgoedontwikkelingen in Noord-Beveland, waarbij tevens een juridische borging in de bestemmingsplannen noodzakelijk blijft.

1.2 Leeswijzer

In deze nota wordt achtereenvolgens ingegaan op de volgende punten:

–korte toelichting op de huidige kaders ten aanzien van de landgoederen op Noord-Beveland;

–afbakening: doelstellingen/definitie landgoederen;

–zoekgebieden voor landgoederen;

–programmatische aspecten;

–beleidsuitgangspunten landgoederen.

3.1 Definiëring landgoed

De definitie van een landgoed is in het huidige bestemmingsplan niet opgenomen. Bij een toetsing aan wat tot een landgoed wordt gerekend kan daarom niet worden teruggevallen op een in de begrippenlijst opgenomen betekenis. Bij een geschil over de betekenis van een landgoed wordt daarom getoetst aan de definitie die in het normale spraakgebruik wordt toegepast. In het normale spraakgebruik zijn er verschillende definities van een landgoed in omloop. Hieronder wordt er een aantal genoemd:

•Een landgoed is een groot stuk grond van meerdere hectares, met landerijen, bossen en tuinen en daarop een woonverblijf, zoals een buitenplaats, landhuis of kasteel. Bron: Wikipedia;

•Een nieuw landgoed is een openbaar toegankelijk boscomplex, al dan niet met overige gronden, met daarin een woongebouw ‘van allure’ met maximaal twee à drie wooneenheden en een minimale omvang van de bebossing van minimaal 5 hectares. Bovendien vormt het woonhuis een architectonische eenheid met het omringende groen. Bron: www.landgoedkopen.nl;

•Een nieuw landgoed kan net als de oude historische landgoederen bestaan uit één of meerdere landhuizen van allure, één of meerdere bijgebouwen met erf en tuin, natuur en percelen in agrarisch gebruik. Bron: www.landgoederennet.nl;

•Grote bezitting op het land, met name dienend tot buitenverblijf. Bron: Van Dale, dertiende uitgave;

•Een nieuw landgoed is een nieuw te ontwikkelen en duurzaam te beheren boscomplex (al dan niet met overige gronden) met daarin één gebouw (woonhuis) van allure met daarin maximaal 2 à 3 wooneenheden. Het gebouw heeft primair een woonfunctie. De minimale omvang van de bebossing is vijf hectare. Maximaal 10% van het totale oppervlakte is privéterrein en de rest is openbaar toegankelijk. Het geheel heeft een belangrijke maatschappelijke meerwaarde. Bron: de ministeries van (toen nog) LNV en VROM ten tijde van de totstandkoming van de mogelijkheden voor nieuwe landgoederen.

Daarnaast wordt er in het jargon van ruimtelijke plannen (en de Natuurschoonwet) aan een nieuw landgoed ook betekenis toegekend in de zin dat geheel andere functies dan de woonfunctie worden toegelaten (zoals congrescentra, recreatie, zorg en kantoren).

3.2 Definitie landgoed Noord-Beveland

Gezien het feit dat onderhavige nota de ruimtelijke planvorming betreft en omdat de gemeente ook andere dan alleen een woonfunctie wenst toe te staan, is het voorstel om in de gemeente Noord-Beveland de volgende definitie voor een landgoed te hanteren:

“Een landgoed is een bos- en/of natuurcomplex, al dan niet met overige (agrarische) gronden (en tuinen), met daarin een hoofdgebouw ‘van allure’. Bovendien vormt de bebouwing een architectonische eenheid met het omringende groen.”

3.3 Rood-voor-groen

Het landgoederenbeleid betreft een zogenaamde ‘rood-voor-groen-regeling’ waarin mogelijkheden voor nieuwbouw (in het buitengebied) gekoppeld zijn aan een substantiële kwaliteitsverbetering van natuur, landschap, cultuurhistorie en/of recreatie.

Daarnaast kan het landgoed vanuit de vigerende provinciale en gemeentelijke regeling ook bijdragen aan de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties, een verblijfsrecreatief product of als zorglocatie.

Landgoed De Vanenburg (Putten)

4.1 Natuur

Natuur: bestaande natuurwaarden liggen voornamelijk aan de randen van Noord-Beveland, afgeschermd door dijken. Een goede aansluiting van nieuwe landgoederen op deze natuurgebieden is niet mogelijk. Binnendijks ligt een aantal grotere en kleinere plukken natuur, waarop kan worden aangesloten. Een landgoedontwikkeling welke een zogenaamde stepping-stone voor natuur vormt, of landgoednatuurontwikkeling in relatie tot bijvoorbeeld biodiversiteit, is echter ook goed denkbaar.

4.2 Landschap

Landschap: een landgoedontwikkeling moet (vanuit de definitie bezien) bijdragen aan de landschappelijke kwaliteit ter plaatse. In dit kader is een landgoedontwikkeling niet wenselijk op plaatsen waar een voor Noord-Beveland kenmerkende openheid wordt aangetast.

Doordat bij een landgoedontwikkeling (woon)bebouwing en vaak ook opgaande beplanting wordt toegevoegd treedt er bijna altijd een zekere verdichting van het landschap op. Het meest passend is dit rondom de kernen, in de landgoederenzone in de Onrustpolder. Landgoedontwikkeling zou ook mogelijk zijn op sommige locaties in aansluiting op de randen, of aansluitend op dijklinten waarlangs opgaande beplanting aanwezig is. In dat geval vergt het echter maatwerk ten aanzien van de landschappelijke inpassing.

Landgoed Luchtenburg (Ulvenhout)

4.3 Cultuurhistorie

Cultuurhistorie: cultuurhistorische waarden liggen verspreid over het eiland en zijn veelal gekoppeld aan bestaande bebouwing of de dijklinten. De cultuurhistorie in Noord-Beveland biedt niet direct aanknopingspunten voor landgoedontwikkeling.

4.4 Recreatie

Recreatie: het landgoed zelf en de openbaarheid van het landgoed bieden aanknopingspunten voor recreatie. De openstelling van het landgoed en de aanleg van bijvoorbeeld wandel- of ruiterpaden geven aanleiding tot recreatief gebruik (wandelen, bezichtigen). Daarnaast kan op het landgoed ook een specifiek recreatief-toeristisch product ontwikkeld worden (zie onderstaand).

Omdat een groot deel van een landgoed openbaar gebied is, biedt dit mogelijkheden voor het maken van (korte) wandelingen. Voor de recreanten (zowel ‘van buiten’ als bewoners die een ommetje maken) is het dan van belang dat het landgoed op korte afstand van een kern of de verblijfsrecreatie gelegen is.

Landgoed Ruyssengoet (Engbergen)

5.1 Landgoed als woonlocatie

Nieuwe woonlocaties kunnen gezien het (momenteel) niet beschikbaar zijn van woningbouwcontingent niet worden gerealiseerd. De optie van landgoedwonen hoeft echter niet op voorhand te worden uitgesloten. In beleid kan worden opgenomen dat woningen/wooneenheden alleen worden toegestaan indien hiervoor door de gemeente contingent beschikbaar is gesteld.

Uitgaande van het karakter van een landgoed en het feit dat de gemeente de komende jaren geen ruimte heeft in het woningbouwprogramma, is het advies om op een landgoed van minimaal 5 hectare maximaal 5 wooneenheden en maximaal 3 gebouwen toe te staan (één hoofdgebouw en twee ondergeschikte gebouwen).

5.2 Landgoed als verblijfsrecreatief product

Landgoederen kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van een nieuw toeristisch-recreatief product. Voorwaarde is dat het landgoed niet alleen ‘als jasje’ wordt gebruikt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Het landgoed moet intrinsiek onderdeel uitmaken van het toeristisch-recreatieve product. Dat moet dus een ontwikkeling zijn die helemaal past binnen de definitie van een landgoed

1Een ontwikkeling waarbij een ‘beheerders(hoofd)woning’ wordt gerealiseerd met een groot aantal (verblijfsrecreatieve) bijgebouwen past weliswaar binnen de vigerende regeling, maar eigenlijk niet binnen de definitie van een landgoed.

.

Uitgaande van het karakter van een landgoed en het feit dat de gemeente de komende jaren geen ruimte heeft in het woningbouwprogramma, is het advies om op een (recreatie)landgoed van minimaal 5 hectare maximaal 1 woning en maximaal 4 recreatiewoningen in maximaal 3 gebouwen toe te staan (één hoofdgebouw en twee ondergeschikte gebouwen). Alle bebouwing moet hier binnen passen, extra gebouwen zijn niet toegestaan.

5.3 Landgoed als zorginstelling

Als ‘zorginstelling’ blijkt het vaak lastig om – met alle regelingen die de zorg kent en de veranderingen hierin – te komen tot een duurzame bedrijfsvoering binnen een landgoed. Vaak blijken de investeringen die een landgoed vergt te groot en/of de toegestane functies/eenheden te klein om een sluitende exploitatie te garanderen. Niettemin zijn er initiatiefnemers die – binnen de kaders van een landgoed - tot een goed plan voor een zorginstelling weten te komen.

Ook in dit geval is het van belang dat het landgoed niet alleen ‘als jasje’ wordt gebruikt om de ontwikkeling mogelijk te maken, maar intrinsiek onderdeel uitmaakt van het zorgproduct. Uitgaande van het karakter van een landgoed en het feit dat de gemeente de komende jaren geen ruimte heeft in het woningbouwprogramma is het advies om op een landgoed van minimaal 5 hectare maximaal 5 wooneenheden en maximaal 3 gebouwen toe te staan (één hoofdgebouw en twee ondergeschikte gebouwen). Alle bebouwing moet hier binnen passen, extra gebouwen zijn niet toegestaan.

In het kader van de bundeling van voorzieningen is het advies zorglandgoederen alleen toe te staan in aansluiting op de kernen.

Landgoed Rijckholt Geersdijk (bron: www.landgoedrijckholt.nl)