Beleidsregel Functieveranderingsbeleid Regio Foodvalley 2016

5.2.1 Werkwijze registratie van sloopmeters

Stap 1. Bevestiging omvang sloopmeters en evt. omzetten naar inzetbare sloopmeters

In veel gevallen is het niet direct duidelijk welke bebouwing kan worden meegeteld, bijvoorbeeld als er veel zonder vergunning gebouwde bebouwing op het perceel aanwezig is.

Om die reden begint de registratie van sloopmeters met het verzoek van de initiatiefnemer om een bevestiging van de omvang van de te slopen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen. Een initiatiefnemer kan hiervoor een eigen inventarisatie aanleveren. De gemeente controleert of de bebouwing op het perceel voldoet aan de eisen van inzetbaarheid en past indien van toepassing vervolgens de kortingsregeling toe voor de omzetting naar ‘inzetbare sloopmeters’. De omvang van het aantal inzetbare sloopmeters wordt per brief of email aan de initiatiefnemer bevestigd. Het gaat hier niet om de daadwerkelijke sloopregistratie. Wanneer de sloopmeters daadwerkelijk voor een plan worden ingezet, wordt het aantal sloopmeters nogmaals gecontroleerd, dit kan immers in de tussentijd gewijzigd zijn.

Stap 2. Wijziging bestemming (indien nodig)

In veel gevallen zal de bestemming van een voormalige agrarische bedrijf moeten worden gewijzigd, zodat de sloopmeters inzetbaar gemaakt kunnen worden. Een initiatiefnemer doet hiervoor een verzoek bij de gemeente. Bij slooplocaties wordt doorgaans de bestemming gewijzigd in een reguliere woon- of bedrijfsbestemming. Bij de bestemmingswijziging worden naast de bouwmogelijkheden, ook de omvang van het bouwvlak of bestemmingsvlak verkleind. In gevallen waarbij de bebouwing al onder het overgangsrecht is gebracht, is een wijziging van de bestemming niet nodig. Als de sloopmeters worden ingezet voor een locatie binnen de eigen gemeente, kan de eventuele wijziging van de bestemming van de slooplocatie worden meegenomen in de bestemmingsplanprocedure die loopt voor de bouwlocatie.

Stap 3. Sloop van de bebouwing

De bebouwing die (later) wordt ingezet voor de functieverandering moet worden gesloopt. In veel gevallen is hiervoor een sloopmelding of -vergunning noodzakelijk.

Er is een grote kans op het voorkomen van beschermde flora- en/of faunasoorten (zoals vleermuizen en vogels) in de bebouwing. Om te kunnen voldoen aan natuurwetgeving is daarom veelal ecologisch onderzoek noodzakelijk, voordat er kan worden overgegaan tot sloop.

Stap 4. Daadwerkelijke registratie

De daadwerkelijke registratie van sloopmeters begint met een verzoek van de initiatiefnemer aan de gemeente of registratie van de sloopmeters mogelijk is. Op dat moment wordt gecontroleerd of is voldaan aan de voorwaarden voor de inzetbaarheid ervan. Wanneer dit het geval is, worden de sloopmeters bij de gemeente geregistreerd en ontvangt de initiatiefnemer een brief/of email met de bevestiging van de sloopregistratie en de hoeveelheid sloopmeters die elders kunnen worden ingezet.

5.2.2 Werkwijze voor het inzetten van sloopmeters

Stap 1. Sloopmeters verwerven

Voor het realiseren van een functieverandering gaat de initiatiefnemer van het plan zelf op zoek naar (aanvullende) sloopmeters die te koop worden aangeboden. Dit kunnen ook sloopmeters van meerdere locaties zijn. De initiatiefnemer kan bij de gemeente navragen of deze gevonden sloopmeters al in het sloopregistratiesysteem zijn opgenomen en inzetbaar zijn. De afspraken tussen koper en verkoper(s) worden privaatrechtelijk (in een overeenkomst) vastgelegd. De gemeente heeft hierin geen rol.

Stap 2. Bestemmingsplanprocedure (principeverzoek)

Meestal start een functieverandering met een verzoek bij de gemeente om het bestemmingsplan te herzien voor de nieuwe gewenste functie (wonen of niet-agrarische werkfunctie). De gemeente zal vervolgens voorwaarden stellen voor verdere medewerking aan het plan. Eén van de voorwaarden betreft de inzet van sloopmeters. Meestal zal bij het principeverzoek de concrete slooplocatie(s) moeten worden aangegeven. Om de afspraken tussen verkoper en koper te verifiëren wordt gevraagd om de overeenkomsten mee te zenden met het verzoek.

De gemeente registreert voorlopig dat de meters van deze slooplocatie bestemd zijn voor het bouwplan. Tijdens de procedure kunnen de meters niet voor een ander plan worden ingezet. Mocht de ingezette bestemmingsplanwijziging voortijdig worden beëindigd, dan wordt deze voorlopige registratie weer ongedaan gemaakt.

Stap 3. Inzetten sloopmeters

Wanneer de bestemmingsplanprocedure voor het plan waarbij de sloopmeters zijn ingezet is afgerond, wordt de eigenaar van de sloopmeters geïnformeerd over de inzet van de sloopmeters en hoeveel meters er nog inzetbaar zijn. Als de locatie waarop de sloopmeters worden ingezet in een andere gemeente ligt, wordt dit gemeld aan die betreffende gemeente. De registratie van de sloopmeters is dan beëindigd, maar blijft opgeslagen in het registratiesysteem. De sloopmeters kunnen niet meer worden ingezet voor een ander plan.

6.1.1 Mogelijkheden functieverandering naar wonen

Voor functieverandering zal in eerste instantie het hergebruik van bestaande bedrijfsgebouwen worden onderzocht. De bebouwingskarakteristiek en de kwaliteit van vrijgekomen en vrijkomende bedrijfsgebouwen in deze regio is in veel gevallen echter zodanig, dat hergebruik vanuit bouwkundig en ruimtelijk oogpunt niet wenselijk is. De lage en kwalitatief slechte bebouwing van (voormalige) kalver-, varkens-, of pluimveestallen is vaak ongeschikt om er nieuwe woningen van te maken. In veel gevallen is het slopen van deze opstallen en nieuwbouw de enige optie. Als de bestaande bebouwing ongeschikt is voor het ombouwen naar woningen, dan is nieuwbouw van woningen mogelijk op de locatie of in de daarvoor door gemeenten aangewezen gebieden.

De trend op het gebied van stoppende agrarische bedrijven is dat er naar verwachting nog een groot aantal zullen stoppen. Daarbij zal een groot potentieel aan sloopmeters in de gemeenten de komende jaren beschikbaar komen. Om de buitengebieden leefbaar en vitaal te houden zal het groeiende aantal stoppende agrarische bedrijven niet voor onbegrensde toevoeging van nieuwe woningen en/of niet-agrarische werkfuncties moeten zorgen. De agrarische functie moet ook toekomstbestendig zijn, wat vraagt om een juiste balans tussen de verschillende functies in het buitengebied. Om in te kunnen spelen op de trend van het groter wordende aanbod van vrijkomende agrarische bebouwing is daarom een (lichte) stijging voorzien in de gevraagde compensatie voor functieverandering. Om er echter voor te zorgen dat deze stijging niet leidt tot een te grote stijging ten opzichte van de voorgaande systematiek uit het beleid van 2008 en 2012, is de compensatie voor de inhoud per m³ aangepast. Daarnaast lijkt het dat de mogelijkheid voor een woongebouw of voor twee woningen goedkoper is geworden. Echter doordat dit in de meeste situaties al sloopmeters zullen zijn waarop een korting is toegepast, is er in feite sprake van een lichte stijging van het benodigde aantal sloopmeters. Zie voor een uitwerking daarvan de bijlage met rekenvoorbeelden.

Daarnaast zijn de mogelijkheden voor functieverandering naar wonen lineair gemaakt. Dit betekent dat voor twee woningen, dezelfde compensatie nodig is als voor het realiseren van twee keer één woning. Dat verschil was wel aanwezig in de voorgaande systematiek. Functieverandering naar wonen is mogelijk volgens de onderstaande regeling die zowel flexibiliteit biedt als een standaard. Het systeem is opgezet volgens een basis, het ‘woningrecht’ aangevuld met compensatie van sloopmeters voor de gevraagde (standaard of flexibele) inhoud per m³ van de woning.

Basisregeling

Sloopmeters

Woningrecht

300m²

Per 1m³ inhoud van de woning

1,5m²

Voor de gemeenten die kiezen om een standaard aan te houden voor de mogelijkheden voor functieverandering naar wonen kan deze er als volgt uitzien.

Functieverandering

Basisregeling

Sloopmeters

Totaal sloopmeters

1woning

Woningrecht

300m²

Inhoud 660m³*

990m²

1.290m²

1woongebouw

Woningrecht 2x

600m²

Inhoud 880m³*

1.320m²

1.920m²

*Per gemeente kan een verschillende inhoudsmaat gelden voor een woning of woongebouw.

Daarbij gelden de volgende aanvullende voorwaarden:

•Bij de voormalige agrarische bedrijfswoning wordt een bijgebouw toegestaan conform de volgens het gemeentelijke beleid toegestane maximale oppervlakte aan bijgebouw bij de woning;

•bij de nieuw te bouwen woning mag een bijgebouw toegestaan conform de volgens het gemeentelijk beleid toegestane maximale oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning;

•het bestemmingsvlak voor de (voormalige bedrijfs-)woning en/of nieuw te bouwen woning(en) heeft een oppervlakte van maximaal 1.500m²;

•bij het realiseren van nieuwe woningen ter plaatse van de vrijgekomen bedrijfsbebouwing geldt een maximum van 2 woningen, tenzij de locatie op basis van een gemeentelijke gebiedsvisie/-uitwerking geschikt is bevonden voor een hoger aantal woningen;

•de algemene voorwaarden uit hoofdstuk 4 zijn eveneens van toepassing.

Het woningrecht

Het woningrecht (en het bedrijfsrecht voor functieverandering naar werken) biedt de regiogemeenten de mogelijkheid om in de toekomst in te kunnen spelen op structurele veranderingen in de markt van sloopmeters. Het biedt de gemeenten een ‘tool’ of ‘knop’ om bij te sturen mocht dit nodig zijn (verhoging/verlaging van het aantal benodigde sloopmeters), zonder dat de systematiek als geheel moet worden aangepast. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn als in de toekomst veel meer sloopmeters beschikbaar komen dan nu wordt verwacht, waardoor de waarde van sloopmeters dusdanig kan dalen dat het bouwen in het buitengebied goedkoper wordt dan in de bebouwde kom of zelfs minder tot niet rendabel. De markt van de sloopmeters zal door de regiogemeenten goed worden gemonitord.

Salderen

In de algemene voorwaarden van hoofdstuk 4 is aangegeven dat in beginsel eerst de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel van de functieverandering (volledig) moeten worden benut. Vervolgens mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen (salderen).

Verplaatsing nieuwe woningen

De nieuwe woning(en) kunnen ter plaatse van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing worden gerealiseerd. Gemeenten kunnen er voor kiezen dat het recht om een woning te bouwen verplaatst wordt naar daarvoor aangewezen gebieden, waar dit ruimtelijk aanvaardbaar is. Dit kunnen locaties zijn die in of nabij de bebouwde kom of bestaande bebouwingsclusters zijn gelegen, maar eventueel ook elders. Deze ontwikkeling is per definitie maatwerk, maar de richtlijnen van het functieveranderingsbeleid kunnen richtinggevend zijn voor de beoordeling van de plannen. Om hier nadere invulling aan te geven moeten gemeenten een gemeentelijk visie/gebiedsuitwerking opstellen.

Ontwikkelingsfonds Platteland

Functieverandering moet ook leiden tot een kwaliteitsverbetering van het buitengebied. Naast de landschappelijke inpassing moet daarom verevend te worden. Een deel van de verevening kan plaatsvinden door een bijdrage te leveren aan een door een gemeente in te stellen/of ingesteld Ontwikkelingsfonds Platteland/Landschapsontwikkelingsfonds. De gemeente moet de mogelijkheid voor dit fonds vastleggen in een structuurvisie, met een projectenlijst voor mogelijke initiatieven/projecten. De bijdrage die wordt gevraagd voor functieverandering naar wonen bedraagt € 10,- per m³ op te richten nieuwe woning. De gelden van dit fonds worden gebruikt voor investeringen in de kwaliteit van het landelijk gebied.

6.1.2 Bredere inzet sloopmeters voor woonfuncties

Naast de mogelijkheden voor nieuwe woningen kunnen sloopmeters ook worden ingezet als compensatie voor andere mogelijkheden bij woonfuncties. De mogelijkheden voor deze bredere inzet van sloopmeters zijn regionale afgesproken met betrekking tot de werkwijze en/of de maximale benutting. De mogelijkheden die worden aangegeven zijn een optielijst voor gemeenten. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om wel of geen gebruik te maken van deze mogelijkheden Het om de volgende mogelijkheden.

1) Grotere inhoud van de woning dan regulier is toegestaan;

2) Grotere oppervlakte aan bijgebouwen dan regulier is toegestaan;

3) Realiseren van een tweede wooneenheid binnen een woning (mantelzorgwoning);

4) Functieverandering van woning naar woongebouw;

5) Legaliseren van dubbel bewoonde woning als woongebouw;

6) Omzetten van solitaire recreatiewoning naar woning.

1Grotere inhoud van de woning dan regulier is toegestaan

Bij woningen in het buitengebied is een maximale inhoudsmaat vastgesteld in het bestemmingsplan. Met compensatie van sloopmeters kan een grotere inhoudsmaat toe worden gestaan. Het vergroten van een woning geeft een aanzienlijk kleiner ruimtebeslag, dan wanneer met de betreffende sloopmeters een nieuwe (extra) woning mogelijk wordt gemaakt. Als hoofdlijn voor deze vergroting hanteert de regio een maximale inhoudsmaat van 1.000m³ voor alle typen woningen. Het is aan iedere gemeente afzonderlijk voorbehouden om deze of een lagere grens aan te houden en/of daarbij onderscheid te maken naar type woning.

De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven. In uitzonderlijke gevallen kan een gemeente een grotere inhoud van de woning toestaan. Hiervoor wordt uitgegaan van een zwaardere sloopeis.

Grotere inhoud van de woning

Compensatie sloopmeters

Tot en met 1.000m³

Per 1m³ vergroting > 1,5m² sloopmeters

2Grotere oppervlakte aan bijgebouwen dan regulier is toegestaan

De meeste gemeenten hebben een regeling voor de vergroting van de oppervlakte aan bijgebouwen bij de woonbestemming. Dit in ruil voor de inzet van sloopmeters op het betreffende perceel, of van elders. Voor dit principe geldt eveneens dat er kwaliteitswinst moet worden geboekt; er moet meer worden gesloopt dan dat er wordt teruggebouwd. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:

•Inzet van sloopmeters van elders wordt niet mogelijk gemaakt als er op het betreffende perceel voldoende opstallen staan. Eerst moeten in beginsel alle (voormalige) bedrijfsgebouwen op het eigen perceel worden gesloopt voordat saldering van locaties elders mogelijk is;

•vanwege de gewenste ruimtelijke kwaliteit en om zoveel mogelijk ongewenst gebruikt te voorkomen, is het uitgangspunt dat vergrote bijgebouwen een maximale gezamenlijke oppervlaktemaat mogen hebben van 400m² per woning, tenzij door gemeenten een andere maximale oppervlakte wordt gehanteerd;

•het is aan iedere gemeente afzonderlijk voorbehouden om aanvullende voorwaarden te stellen.

De regeling voor het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen, boven de in het bestemmingsplan opgenomen standaardmaat is als volgt.

Grotere oppervlakte van het bijgebouw

Compensatie sloopmeters

Tot en met 400m²

Per 1m² vergroting > 2m² sloopmeters

3Realiseren van een tweede wooneenheid binnen een woning

Door een tegenprestatie te vragen in de vorm van sloopmeters kan het in sommige gevallen mogelijk zijn om mee te werken aan het realiseren van een bescheiden tweede wooneenheid binnen de bestaande reguliere inhoud van de woning. Daarmee wordt in feite een ‘appartement’ gecreëerd binnen de bestaande inhoud van de woning om mogelijkheden te bieden aan situaties van bijvoorbeeld (mogelijk toekomstige) mantelzorg. In dat geval ontstaat een praktische oplossing voor bijvoorbeeld bedrijfswoningen in het buitengebied, omdat het namelijk planologisch één woning blijft. Een tweede wooneenheid binnen de woning kan mogelijk worden gemaakt door middel van een woningrecht met compensatie door sloopmeters. De regeling van het toevoegen van het woningrecht is als volgt:

Tweede wooneenheid

Compensatie sloopmeters

1Woningrecht

300m² sloopmeters

4Functieverandering van woning naar woongebouw

Naast de functieveranderingen naar een vrijstaande woning of een woongebouw kan het in voorkomende situaties ook wenselijk zijn om een bestaande woning om te vormen naar een woongebouw. Bijvoorbeeld in situaties van mogelijk toekomstige mantelzorg kan het bijvoorbeeld wenselijk zijn om mee te werken aan het realiseren van een woongebouw. In dergelijke gevallen kan door middel van compensatie van sloopmeters een omzetting naar een woongebouw worden verdiend. Deze optie is voornamelijk alleen toepasbaar bij woonbestemmingen in het buitengebied. Ook kan het mogelijk zijn om, als de bestaande inhoud van de woning niet toereikend is, de inhoud van de woning(en) te vergroten volgens de regeling ‘grotere inhoud van de woning dan regulier is toegestaan’.

De regeling die kan worden gehanteerd is die van het toevoegen van een extra ‘woningrecht’, indien gemeenten de bestaande inhoud van de woning planologisch vastleggen. Indien gemeenten uitgaan van een vaste inhoudsmaat voor een woongebouw, of voor de woning een grotere inhoud wordt gevraagd door de initiatiefnemer, dan geldt dat bovenop het woningrecht aanvullende sloopmeters worden gevraagd voor het vergroten van de inhoud.

Daarnaast wordt met het realiseren van de extra woning ook een bijgebouw gerealiseerd als recht bij de woning. Voor het recht op het bijgebouw worden eveneens sloopmeters gevraagd.

De regeling voor het omzetten van een woning naar een woongebouw is als volgt;

Omzetten woning naar woongebouw

Compensatie sloopmeters

1extra Woningrecht

300m² sloopmeters

Inhoud woning bestaand vergund tot en met inhoud woongebouw

Per 1m³ vergroting > 1,5m² sloopmeters

Bijgebouw bij de extra woning

Per 1m² bijgebouw > 2m² sloopmeters

5Legaliseren dubbel bewoonde woning als woongebouw

In het verleden is wel medewerking verleend aan het geschikt maken van een woning voor inwoning, op een wijze die naar de inzichten van nu gezien zou worden als medewerking aan het realiseren van een tweede woning binnen één woning (woongebouw). Doorgaans werd wel een tussendeur geëist, maar die kan al lang zijn verdwenen. In meerdere van deze gevallen heeft ook kadastrale splitsing plaatsgevonden. Handhavend optreden is in dergelijke situaties niet redelijk. Wel wordt consequent de lijn gehanteerd hier één woning te blijven bestemmen. Het is gewenst om dergelijke situaties te doorbreken en een weg te vinden om de feitelijke situatie van het woongebouw – indien gebaseerd op eerder gemeentelijke medewerking - positief te bestemmen.

De regeling die hiervoor kan worden gehanteerd is die van het toevoegen van een extra ‘woningrecht’, indien gemeenten de bestaande inhoud van de woning planologisch vastleggen. Indien gemeenten uitgaan van een vaste inhoudsmaat voor een woongebouw, of voor de woning een grotere inhoud wordt gevraagd door de initiatiefnemer, dan geldt dat bovenop het woningrecht aanvullende sloopmeters worden gevraagd voor het vergroten van de inhoud.

Legaliseren woongebouw

Compensatie sloopmeters

1Woningrecht

300m² sloopmeters

Inhoud woning bestaand vergund tot en met maximale inhoud woongebouw

Per 1m³ vergroting > 1,5m² sloopmeters

6Omzetten van solitaire recreatiewoning naar woning

In het verleden was er voldoende vraag naar solitair gelegen recreatiewoningen. Door de veranderde vraag naar recreatiemogelijkheden de afgelopen tijd, is de vraag naar recreatiewoningen gewijzigd en voldoen velen niet meer aan de vraag. Een mogelijke regeling voor de compensatie van sloopmeters is dat gemeenten deze solitaire recreatiewoningen kunnen omzetten naar een (kleine) woning. Indien gemeenten de bestaande inhoud planologisch vastleggen, dan is alleen het woonrecht van toepassing en zijn geen aanvullende sloopmeters benodigd voor de inhoud van de woning. Indien gemeenten uitgaan van een vaste inhoudsmaat van de (kleine) woning dan geldt dat bovenop het woningrecht aanvullende sloopmeters worden gevraagd voor het vergroten van de inhoud van de bestaande recreatiewoning naar de maximale inhoud van een (kleine) woning.

Omzetten solitaire recreatiewoning naar woning

Compensatie sloopmeters

1Woningrecht

300m² sloopmeters

Inhoud vergunde recreatiewoning naar (maximale) inhoud van een (kleine)woning.

Per 1m³ vergroting > 1,5m² sloopmeters

6.2.1 Functieverandering naar werken

Functieverandering naar ‘werken’ omvat mogelijkheden voor nieuwe bedrijven, maatschappelijke en recreatieve functies in het buitengebied. Het landschap is daarbij de belangrijkste drager van de nieuwe ontwikkelingen, waarbij behoud en versterking van de kwaliteit van het buitengebied voorop staat.

Niet-agrarische functies zien de regiogemeenten als een mogelijke aanvulling op de bestaande voornamelijk landbouwfunctie. Het buitengebied fungeert daarmee ook als een soort ‘kraamkamer’ van nieuwe niet-agrarische bedrijven. De aard en omvang van de niet-agrarische bedrijven moet echter wel passend zijn voor het buitengebied. Bedrijven tot een oppervlakte van 500m² worden daarbij qua omvang gezien als passend in het buitengebied. Grotere bedrijven moeten gestimuleerd worden zich te vestigen op een lokaal of regionale bedrijventerrein. Met een zwaardere sloopeis zijn bedrijven tot een oppervlakte van 1.000m² bedrijfsbebouwing echter wel bespreekbaar. Afhankelijk van de aard van het bedrijf en van de beoogde locatie moet worden beoordeeld of medewerking al dan niet mogelijk is. Hebben bedrijven behoefte aan een grotere oppervlakte bij aanvang of bij uitbreiding dan horen deze in principe niet thuis in het buitengebied.

Wanneer bedrijven in het buitengebied met een grotere oppervlakte dan 1.000 m2 bedrijfsbebouwing behoefte hebben aan uitbreiding en wanneer zij kunnen aantonen dat verplaatsing naar een bedrijventerrein in redelijkheid niet mogelijk is, kan een gemeente onderzoeken of een maatwerkoplossing mogelijk is, bijvoorbeeld met gebruikmaking van het gedachtengoed van de ‘menukaart’. Dat valt echter buiten de reikwijdte van dit functieveranderingsbeleid.

Aangezien er veel verschillende typen niet-agrarische bedrijfsfuncties zijn waar beleidsmatig andere voorwaarden aan zijn verbonden wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën bedrijfsfuncties:

1Gebiedspassende bedrijven;

2Gebiedsgebonden bedrijven;

3Autonome ontwikkelingen.

Gebiedspassende bedrijven

Gebiedspassende bedrijven zijn kleinschalige bedrijven die in beginsel thuis horen op een bedrijventerrein of binnen de bebouwde kom, maar die ruimtelijk verantwoord passen of in te passen zijn in de (delen van) het buitengebied. Het kan bijvoorbeeld gaan om aannemersbedrijven, constructiebedrijven, aan agrarische functies verwante bedrijven, zoals paardenpensions, hoveniers, ambachtelijke bedrijven zoals dakdekker, rietdekker, schildersbedrijf, meubelmaker of zakelijke dienstverlening zoals een adviesbureau.

Gebiedsgebonden bedrijven

Gebiedsgebonden bedrijven zijn bedrijven die vanuit de aard van hun bedrijfsvoering in principe geplaatst kunnen worden in (bepaalde delen van) het buitengebied, dan wel die vanouds aan het buitengebied gerelateerd kunnen worden. Deze bedrijven hebben naar hun aard een zekere relatie met het buitengebied. Hier worden ook de agrarische verwante bedrijven (landelijke bedrijven) onder verstaan. Het kan bijvoorbeeld gaan om loonwerkbedrijven, veevoederbedrijven of landbouwmechanisatiebedrijven en dergelijke.

Autonome ontwikkelingen

Indien bestaande bedrijfsmatige functies willen uitbreiden, mogen deze zich in hun uitbreiding autonoom ontwikkelen. Dit gaat om bedrijven die vanuit de aard van hun bedrijfsvoering, maar ook vanuit de bedrijfsuitstraling gebonden zijn aan (hun locatie in) het buitengebied. Tevens gaat het om gevallen waarbij de ontwikkelingsvraag moeilijk in te passen is binnen de beleidsvisie over bestaande niet-agrarische bedrijfsfuncties. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een recreatiepark, dierenpension, manege, kalvergierinstallatie of andere daarmee vergelijkbare niet-agrarische bedrijfsfuncties.

1Functieverandering naar gebiedspassende bedrijven

Voor de mogelijkheden voor functieverandering naar gebiedspassende bedrijven is de uiteindelijk benodigde oppervlakte aan sloopmeters afhankelijk van de te bestemmen oppervlakte van het niet-agrarische bedrijf. Als de bestaande bebouwing ongeschikt is voor het verbouwen naar een niet-agrarische bedrijfsfunctie, dan is nieuwbouw van een bedrijfsgebouw mogelijk.

De trend op het gebied van stoppende agrarische bedrijven is dat er naar verwachting nog een groot aantal zullen stoppen. Daardoor zal een groot potentieel aan sloopmeters in de gemeenten de komende jaren beschikbaar komen. Om de buitengebieden leefbaar en vitaal te houden vraagt dit om een juiste balans tussen de verschillende functies in het buitengebied. Om in te kunnen spelen op de trend van het groter wordende aanbod van vrijkomende agrarische bebouwing is daarom een (lichte) stijging voorzien in de gevraagde compensatie voor functieverandering. Deze stijging is onder meer voorzien in de toevoeging van een ‘bedrijfsrecht’ voor functieveranderingen, dat ook voor de kleinere niet-agrarische bedrijfsfuncties geldt. Daarnaast is een lichte stijging voor de grotere niet-agrarische bedrijven al voorzien in de korting op de sloopmeters voorafgaand aan de inzetbaarheid daarvan. Om ervoor te zorgen dat de korting voorafgaand aan de inzetbaarheid niet leidt tot een te grote stijging ten opzichte van de voorgaande systematiek, is de compensatie-eis aangepast.

Het systeem is opgezet volgens een basis, het ‘bedrijfsrecht’ aangevuld met compensatie van sloopmeters voor de gevraagde oppervlakte per m² vloeroppervlakte van het niet-agrarische bedrijf. Hierbij zijn twee categorieën van bedrijven aangegeven, afhankelijk van de oppervlakte.

De regeling voor functieverandering naar gebiedspassende bedrijven ziet er als volgt uit:

Gebiedspassende bedrijven

Compensatie sloopmeters

Bedrijfsrecht

100m²

Tot 500m² per m² vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

2m² sloopmeters

501– 1.000m² per m² vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

3m² sloopmeters

Twee categorieën bedrijven

De regeling voor functieverandering naar werken is opgedeeld in twee categorieën. De eerste categorie kleinschalige bedrijven tot een oppervlakte van 500m² worden gezien als goed in het buitengebied passende bedrijven. De tweede categorie (grotere bedrijven) die in principe wel passend kunnen zijn in het buitengebied, maar wellicht beter op een bedrijventerrein kunnen worden gevestigd. Tot een maximale oppervlakte van 1.000m² wordt daar wel (uitbreidings-)ruimte voor geboden, maar dan onder meer strikte voorwaarden van meer (ruimtelijke) compensatie door sloopmeters.

Het bedrijfsrecht

Het bedrijfsrecht (en het woningrecht voor functieverandering naar wonen) biedt de regiogemeenten de mogelijkheid om in de toekomst in te kunnen spelen op structurele veranderingen in de markt van sloopmeters. Het biedt de gemeenten een ‘tool’ of ‘knop’ om bij te sturen mocht dit nodig zijn (verhoging/verlaging van het aantal benodigde sloopmeters), zonder dat de systematiek als geheel moet worden aangepast. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn als in de toekomst veel meer sloopmeters beschikbaar komen dan nu worden verwacht, waardoor de waarde van sloopmeters dusdanig kan dalen dat het bouwen in het buitengebied goedkoper wordt dan in de bebouwde kom of zelfs minder tot niet rendabel.. De markt van de sloopmeters zal door de regiogemeenten goed worden gemonitord.

Daarbij gelden de volgende aanvullende voorwaarden:

•Bij de bedrijfswoning is een maximale oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan zoals dat in de betreffende gemeente bij recht is toegestaan;

•in kwetsbare gebieden zoals de Groene Ontwikkelingszone (GO), Gelders Natuurnetwerk (GNN), extensiveringsgebieden (en toekomstige opvolger daarvan), waardevolle landschappen, waardevol open gebied en het gebied ‘Veluwe’, zoals weergegeven in hoofdstuk 4, is de maximale oppervlakte begrensd op 750m² waarbij tevens hoge eisen aan landschappelijke inpassing worden gesteld;

•de ligging van de locatie waar de functieverandering plaatsvindt ten opzichte van de beschikbare infrastructuur speelt een belangrijke rol. Een onevenredige toename van (vracht-)verkeersbewegingen naar slecht ontsloten locaties (zand- en halfverharde, smalle wegen) is ongewenst;

•de algemene voorwaarden uit hoofdstuk 4 zijn eveneens van toepassing.

2Functieverandering naar gebiedsgebonden bedrijven

De rekenmethode voor functieverandering naar gebiedsgebonden bedrijven gaat uit van de onderstaande regeling. Gelet op de grotere ruimtelijke aanvaardbaarheid van gebiedsgebonden bedrijven in het buitengebied, wordt een lagere compensatie-eis met sloopmeters gehanteerd dan voor gebiedspassende bedrijven. De maximale vloeroppervlakte voor gebiedsgebonden niet-agrarische bedrijven bedraagt 1.000m² (in sommige gebieden 750m²).

Als de bestaande bebouwing ongeschikt is voor het verbouwen naar een niet-agrarische bedrijfsfunctie, dan is nieuwbouw van een bedrijfsgebouw mogelijk op de locatie of in de daarvoor door gemeenten aangewezen gebieden. De regeling voor gebiedsgebonden bedrijven ziet er als volgt uit:

Gebiedsgebonden bedrijven

Compensatie sloopmeters

Bedrijfsrecht

100m²

Tot 1.000m² per m² vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

2m² sloopmeters

Daarbij gelden dezelfde aanvullende voorwaarden zoals beschreven onder ‘gebiedspassende bedrijven’.

Verplaatsing nieuwe niet-agrarische bedrijfsfuncties

De nieuwe niet-agrarische bedrijfsfuncties kunnen ter plaatse van de vrijgekomen bedrijfsbebouwing worden gerealiseerd. Indien het wenselijk is, kunnen niet-agrarische bedrijfsfuncties ook verplaatst worden naar daarvoor door gemeenten aangewezen gebieden waar dit ruimtelijk aanvaardbaar is. Bijvoorbeeld omdat sprake is van een kwetsbaar gebied, gebieden waar de functie teveel belemmeringen aan de omgeving oplegt aan bestaande functies of waarbij de locatie niet goed ontsloten is door infrastructuur. Dit kunnen locaties zijn die in of nabij de bebouwde kom of bestaande bebouwingsclusters zijn gesitueerd. Om hier nadere invulling aan te geven moeten gemeenten een gebiedsvisie/gebiedsuitwerking opstellen.

Zonering niet-agrarische bedrijfsfuncties

Indien het ruimtelijk gezien wenselijk is om onderscheid te maken naar de grootte van de niet-agrarische bedrijfsfuncties ten opzichte van de locatie waar het bedrijf zich vestigt, bijvoorbeeld vanwege de ontsluiting door infrastructuur, landschappelijke waarden van de omgeving of verkeersaantrekkende werking, kan een gemeente ervoor kiezen om gebieden/zones aan te wijzen in een gebiedsvisie/ gebiedsuitwerking waar voor niet-agrarische bedrijfsfuncties een bepaalde maximale oppervlakte wordt toegestaan.

Salderen

In de algemene voorwaarden van hoofdstuk 4 is aangegeven dat uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel van de functieverandering volledig zijn benut, de sloopoppervlakte van meerdere locaties mag worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen (salderen). Op percelen waar nu géén tot weinig (voormalige) bedrijfsgebouwen aanwezig zijn, is het ruimtelijk niet wenselijk om per saldo meer bebouwing toe te voegen dan er in de huidige situatie aanwezig is. In dergelijke gevallen kan functieverandering naar een niet-agrarische bedrijfsfunctie worden toegestaan, maar met een maximale oppervlakte aan te bestemmen bedrijfsbebouwing van 300m². Deze voorwaarde is niet van toepassing voor functieveranderingen naar werken in de daarvoor door gemeenten aangewezen gebieden waarnaar verplaatsing en/of zonering van niet-agrarische bedrijfsfuncties mogelijk is.

Ontwikkelingsfonds Platteland

Functieverandering moet ook leiden tot een kwaliteitsverbetering van het buitengebied. Naast de landschappelijke inpassing moet daarom verevend worden. Een deel van de verevening kan plaatsvinden door een bijdrage te leveren aan een in te stellen/of ingesteld Ontwikkelingsfonds Platteland/Landschapsontwikkelingsfonds. De gemeente moet de mogelijkheid voor dit fonds vastleggen in een structuurvisie, met een projectenlijst voor mogelijke initiatieven/projecten. De bijdrage die wordt gevraagd voor functieverandering naar werken bedraagt € 10,- per m² op te richten bedrijfsbebouwing. De gelden van dit fonds worden gebruikt voor investeringen in de kwaliteit van het landelijke gebied.

6.2.2 Uitbreiding niet-agrarisch bedrijf

De aard en omvang van de niet-agrarische bedrijven moet zoals eerder vermeld passend zijn voor het buitengebied. Bedrijven tot een oppervlakte van 500m² worden daarbij gezien als passend, qua omvang in het buitengebied. Grotere bedrijven moeten gestimuleerd worden zich te vestigen op het lokale of regionale bedrijventerrein. Met een zwaardere sloopeis zijn bedrijven tot een oppervlakte van 1.000m² echter wel bespreekbaar. Daarbij is uitbreiding van bestaande niet-agrarische bedrijfsfuncties in het buitengebied ook mogelijk volgens de mogelijkheden en randvoorwaarden in dit functieveranderingsbeleid tot maximaal 1.000m² (respectievelijk 750m²) oppervlakte aan bedrijfsbebouwing. Daarvoor worden dezelfde berekeningen gehanteerd als bij de vestiging van niet-agrarische bedrijven (zie paragraaf 6.2.1).Afhankelijk van de aard van het bedrijf en van de beoogde locatie wordt beoordeeld of medewerking al dan niet mogelijk is.

Daarnaast bestaat de vraag hoe om te gaan met uitbreidingsvraagstukken van niet-agrarische bedrijfsfuncties die nu al groter zijn dan de toegestane 750m² of 1.000m² of boven die grens willen uitgroeien. Wanneer bedrijven met een grotere oppervlakte dan 1.000m2 die in het buitengebied gevestigd zijn behoefte hebben aan uitbreiding en aan kunnen tonen dat verplaatsing naar een bedrijventerrein in redelijkheid niet mogelijk is, kan een gemeente onderzoeken of een maatwerkoplossing mogelijk is, bijvoorbeeld met gebruikmaking van het gedachtengoed van de ‘menukaart’. Dat valt echter buiten de reikwijdte van dit functieveranderingsbeleid.

Omgevingsvisie provincie Gelderland ‘Verdieping Food Valley’

“Het landelijk gebied in de FoodValley heeft dynamiek nodig om zijn economische waarde te behouden. Het landschap vormt als het ware de drager van nieuwe ontwikkelingen. De regio ziet het landschap als een collectief bouwwerk. Voor het collectief bouwen aan het landschap is meer kennis nodig over landschap, ondergrond, ecologie en economie, zodat gerichte ruimtelijke ordening en verantwoorde investeringen mogelijk zijn. Bouwen aan landschap is gericht op beeldkwaliteit, cultuurhistorie en biodiversiteit. Deze begrippen bepalen dan ook waar de provincie middelen en instrumenten gaat inzetten. Verder bouwen aan het landschap moet bijdragen aan duurzaamheid, versterking van de natuur, klimaatadaptatie en waar mogelijk (ja, mits) aan dynamiek en ontwikkeling. Hiervoor gaat de regio een 'menukaart' ontwikkelen. Deze is gebaseerd op een verbijzondering van de provinciale ambitiekaart en vraagt van ondernemers om bij een uitbreiding of nieuwe vestiging van hun bedrijf nader te bepalen prestaties te leveren voor landschap, milieu en dierenwelzijn”.

6.2.3 Omzetting gebiedsgebonden bedrijf naar gebiedspassend bedrijf

Volgens het functieveranderingsbeleid is omzetting van een niet-agrarische bedrijfsfunctie geen functieverandering. In voorkomende gevallen komt het echter voor dat gevraagd wordt om gebiedsgebonden bedrijven om te zetten naar een gebiedspassend bedrijf. Volgens het functieveranderingsbeleid is onderscheid gemaakt in de sloopeis voor nieuwvestiging van gebiedsgebonden bedrijven, waarvoor de sloopeis lichter is. Gelet daarop is op de betreffende locatie al een gebiedsgebonden bedrijf gerealiseerd dat naar een zwaarder belastende, gebiedspassende bedrijfsfunctie wordt omgezet. Het is, gelet op dit uitgangspunt, dan ook redelijk om te kiezen voor een lichtere sloopeis dan bij functieverandering van een agrarisch bedrijf naar een gebiedspassend bedrijf, er zijn immers al bestaande rechten voor het gebiedsgebonden bedrijf. Daardoor wordt de volgende regeling voorgesteld.

Omzetting gebiedsgebonden naar gebiedspassend bedrijf

Compensatie sloopmeters

Tot 500m² per m² vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

1m² sloopmeters

501– 1.000m² per m² vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

2m² sloopmeters

6.2.4 Buitenopslag

Het functieveranderingsbeleid staat bij functieverandering naar werken geen buitenopslag toe. Toch zijn acceptabele niet-agrarische bedrijfsfuncties denkbaar, waarbij een zekere mate van buitenopslag nodig is. In voorkomende gevallen kan het daardoor acceptabel zijn dat onder voorwaarden buitenopslag mogelijk wordt gemaakt. Hieronder wordt overigens niet verstaan de kleinschalige en tijdelijke functionele opslag van materiaal/materieel behorend bij de erf-functie van een niet-agrarisch bedrijf op verharding in de nabijheid van de bedrijfsbebouwing.

De volgende voorwaarden worden voor buitenopslag gesteld:

•Aangetoond moet worden waarom de buitenopslag noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering;

•de buitenopslag wordt gesitueerd op een landschappelijke aanvaardbare locatie en wordt landschappelijk ingepast;

•er wordt een maximale maat verbonden aan de grootte van wat voor de functie noodzakelijk is;

•als tegenprestatie een sloopeis geldt zoals onderstaand is weergegeven:

Oppervlakte buitenopslag

Compensatie sloopmeters

Per 1m² buitenopslag

1m² sloopmeters