Beleidsnota woningsplitsing en kamerbewoning

3.2.1 Categorie 1 gebied

Het categorie 1 gebied wordt met de actualisatie van begin 2024 uitgebreid met het centrum van Hoevelaken. In deze paragraaf wordt eerst de binnenstad van Nijkerk beschreven, en daarna volgt een beschrijving van het centrum van Hoevelaken.

Binnenstad van Nijkerk

De gedefinieerde begrenzing van de binnenstad van Nijkerk is de in de visie “aantrekkelijk Nijkerk” weergegeven begrenzing van de binnenstad plus de historische ontsluitingswegen van en naar de binnenstad toe (zie kaart 3). De bebouwing in dit gebied kenmerkt zich door een niet-planmatige ontwikkeling gedurende de afgelopen eeuwen. Niet-planmatig betekent dat er sprake is geweest van een geleidelijke groei van de binnenstad. Aan de ontwikkeling van de binnenstad heeft geen stedenbouwkundig plan ten grondslag gelegen. De gebouwen hebben er in de loop van de tijd diverse bestemmingen gehad en zijn veelvuldig verbouwd of uitgebouwd. Het volume van de gebouwen kan zich mogelijk gemakkelijk lenen tot het opdelen in kleinere eenheden (splitsing dan wel kamerbewoning). Door de diversiteit van de (woon)gebouwen in dit gebied en het uiteenlopende gebruik daarvan is een pand waarin woningsplitsing heeft plaatsgevonden geen uitzonderlijk gebruik voor zijn omgeving. De omwonenden of de gebruikers van omliggende panden zullen deze vormen van bewoning daarom minder als storend ervaren.

In aanloop naar de totstandkoming van het bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018 is vanuit het maatschappelijk veld de Visie “Aantrekkelijk Nijkerk” opgesteld. De visie heeft tot doel dat in 2020 Nijkerk wordt herkend als een plek waar mensen uit Nijkerk en de regio graag verblijven in het verzorgde en historische binnenstadgebied. Door met name het monumentale, historische, karakter van de binnenstad te versterken en het oude stratenpatroon waar mogelijk te herstellen wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan de binnenstad. In combinatie met het ontstaan van een balans tussen bedrijvigheid en belevingswaarde, wil men de binnenstad van Nijkerk uit laten groeien tot een aantrekkelijke plek om te winkelen, te werken, te ontspannen en te wonen. De combinatie van een gevarieerd winkelaanbod, cultuur, ontspanning, historisch karakter en bereikbaarheid, moet van de binnenstad een aantrekkelijk, dynamisch gebied maken.

Belangrijk uitgangspunt van de Visie is dat het om een totaalpakket van maatregelen en acties gaat, waarvan delen niet zomaar inwisselbaar zijn. Uitwerkingsplannen zoals voor marketing, verkeer, beeldkwaliteit, bouw- en bestemmingen, dienen altijd te worden getoetst op samenhang met het totaal. Alleen zo blijft het eindbeeld gegarandeerd, wordt continuïteit geborgd en verspilling voorkomen.

In de visie zijn gebieden aangewezen waar detailhandel en horeca behouden moeten blijven en zich moeten kunnen ontwikkelen. Hier is wonen alleen toegestaan op de verdieping.

Kaart 3: Categorie 1-gebied, nader ingezoomd, bron: gemeente Nijkerk, 2024

Op de begane grond is alleen ruimte voor detailhandel en horeca (of andere functies behorende bij de binnenstad). Doel is dat het winkel- en uitgaansgebied herkenbaar blijft.

Er zijn ook gebieden aangewezen waar meer menging van functies is toegestaan. In deze gebieden is het bijvoorbeeld ook toegestaan om te wonen op de begane grond. In de gebieden waar de detailhandel- en horecafunctie als uitgangspunt is genomen is wonen op de begane grond niet toegestaan. Ook in het kader van woningsplitsing niet. Splitsing zou hoogstens op de verdieping toegestaan kunnen worden. Hierbij dient dan sprake te zijn van een zodanig groot pand dat woningsplitsing geen gevolgen heeft voor de functie op de begane grond. In de onderbouwing dient aangetoond te worden dat deze functie niet belemmerd wordt door splitsing op de verdieping.

In het winkel- en uitgaansgebied is kamerbewoning op de verdieping onder voorwaarden toegestaan. Hierbij dient de veiligheid gewaarborgd te worden. De kamers dienen een eigen ingang te hebben los van de functie op de begane grond. Als er meegewerkt wordt op de verdieping dient dit een zelfstandige beoordeling te zijn, waarbij geen belemmering mag ontstaan voor de bestaande detailhandels- of horecafunctie. Medewerking is dus maatwerk, waarbij deze beleidsnota wel onderdeel is van de te maken planologische afweging.

Kaart 4: binnenstad Nijkerk, locaties functiemenging (groen) en locaties detailhandel en horeca (blauw), bron: gemeente Nijkerk, 2019

In de meer gemengde gebieden kan splitsing worden toegestaan op basis van de uitgangspunten en voorwaarden uit deze beleidsnota. Dit past ook binnen de verandering die in gang wordt gezet. Als voldaan wordt aan de uitgangspunten en voorwaarden uit deze beleidsnota kan splitsing ook planologisch goed ingepast worden. Dit geldt mogelijk ook voor kamerbewoning. Hierbij geldt echter wel dat als er in een straat meerdere panden omgezet worden in onzelfstandige kamers er gewaakt moet worden voor overlast en een te hoge druk op de bestaande functies. Belangrijk zijn de uitgangspunten vanuit de visie “Aantrekkelijk Nijkerk” waar gestreefd wordt naar kwaliteit in de historische binnenstad van Nijkerk.

Centrum van Hoevelaken

De visiegroep centrum Hoevelaken heeft op 3 oktober 2018 haar centrumvisie aan het college aangeboden. Deze visie geeft een samenhangend toekomstbeeld van een gedroomd, kloppend hart van Hoevelaken weer. De visie is het resultaat van gesprekken binnen de visiegroep waarin onder meer ondernemers, inwoners en sociaal-culturele partijen zijn vertegenwoordigd. De visie heeft een breed geformuleerd doel. Het doel is om een uitnodigend en aantrekkelijk centrum te realiseren dat geldt als een verblijfs- en ontmoetingsplek voor alle Hoevelakers. Het centrum dient goed bereikbaar te zijn en een aantrekkelijke woon- en winkelfunctie te hebben. Het centrum moet veilig zijn en heeft een duidelijk groen karakter hebben. Er wordt goed nagedacht over de inrichting van de openbare ruimte waarbij duurzaamheid een belangrijk thema is.

De uitstraling van de Westerdorpsstraat is belangrijk voor het centrum en dient behouden te worden. De Westerdorpsstraat geldt als een historische kwaliteitsdrager die kwaliteit en gezelligheid uitstraalt. De Stuw neemt een bijzondere plek in het centrum van Hoevelaken. De Stuw geldt als het maatschappelijke brandpunt voor Hoevelaken. Onderhoud en vernieuwing van de panden en gebouwde complexen in het centrum zijn een belangrijk aspect voor de kwaliteitsbeleving van het centrum. Diverse panden staan leeg en zijn onaantrekkelijk in uitstraling. Andere panden zijn (technisch) versleten. Dit vraagt om ingrijpende maatregelen. Meer mogelijkheden betreft splitsing van panden kan bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van de gebouwen in het centrum. De pleinen De Wiekslag en De Brink vormen de centrale openbare ruimte van het centrum. Deze pleinen zijn nog onvoldoende met elkaar verbonden. De wens bestaat dat er een ruimtelijk en functioneel plein ontstaat waar alle winkels en horeca -naast de Westerdorpsstraat aanzijn gelegen.

In het omgevingsplan zijn gebieden aangewezen waar de centrumfunctie behouden dient te worden. Wonen is enkel toegestaan op de verdieping. Op de begane grond dient de dienstverlenende, detailhandel, horeca of maatschappelijke functie behouden te worden. Splitsing zou hoogstens op de verdieping toegestaan kunnen worden. Uit de aanvraag omgevingsvergunning dient te blijken dat de centrumfunctie niet belemmerd wordt door splitsing van het pand op de verdieping. Het centrum van Hoevelaken kent ook gronden waar een gemengde functie of een woonfuncties is toegestaan. Hier geldt geen verbod voor wonen op de begane grond.

Uitgangspunt van de visie is dat het winkelaanbod van Hoevelaken geconcentreerd is in het centrum. Het doel hiervan is om een compleet en vitaal centrum te behouden en waar mogelijk te versterken. Een anders uitgangspunt benoemd in de visie is dat wonen boven de winkels bevorderen meer zou moeten worden toegestaan om de leefbaarheid van het gebied te vergroten. Er dienen meer woningen te komen gericht op doelgroepen als starters en senioren, dit in verschillende prijsklassen. Het toewijzen van categorie 1 aan het centrum van Hoevelaken draagt bij aan dit doel.

Kaart 5: Categorie 1-gebied, nader ingezoomd, bron: gemeente Nijkerk, 2024

Ook voor het centrum van Hoevelaken geldt dat woningsplitsing op de verdieping onder voorwaarden is toegestaan. Medewerking is dus maatwerk, waarbij deze beleidsnota onderdeel is van de te maken planologische afweging.

3.2.2 Categorie 2-gebieden

Categorie 2-gebieden betreffen alle overige wijken die planmatig zijn ontwikkeld en de bedrijventerreinen.

Planmatig ontwikkelde woonwijken

Vanaf de jaren ‘20 van de 20ste eeuw zijn speciale woonwijken aangelegd met een planmatig stratenpatroon, dat wil zeggen dat de straten in de wijk volgens een duidelijk ontwerpplan in een korte periode zijn gebouwd en aangelegd met daaraan voor gezinsbewoning bedoelde woningen. Deze woningen zijn van oorsprong ontworpen voor de bewoning door één huishouden. Zij zijn daardoor bouwkundig minder geschikt voor splitsing in meerdere (on)zelfstandige woonruimtes. Doordat de omliggende woningen in de wijk doorgaans ook allemaal bewoond worden door één huishouden, zal een afwijkend gebruik van een van oorsprong voor één huishouden bedoelde woning meer overlast veroorzaken voor de omliggende woningen.

In Nijkerk, Hoevelaken en Nijkerkerveen zijn deze planmatig ontwikkelde wijken grofweg onder te verdelen in de volgende tijdperken:

•Historisch – vooroorlogs: De kern van Nijkerk met de historische ontsluitingswegen. Hier staat bebouwing uit alle tijden. Geen sprake van woonwijken, maar van aaneengesloten bebouwing langs wegen: in de kern aan elkaar gebouwd, aan de ontsluitingswegen veelal losse woongebouwen. Vaak op ruime en diepe kavels die dan meestal weer dicht bebouwd zijn met aan- of bijgebouwen.

Nijkerkerveen is pas na de oorlog tot een dorp uitgegroeid.

Hoevelaken was voor de oorlog een soort lintdorp. De historische bebouwing bestaat vooral uit boerderijen, waarvan een aantal nog steeds bestaat. In de kern is alle oude bebouwing verdwenen. Daarvoor in de plaats is grootschalig centrumbebouwing gekomen.

•Jaren ’20, ’30 en ’40: ten noorden van de binnenstad van Nijkerk is een eerste ‘vooroorlogse’ wijk aangelegd. Een beetje in de trend van de tuinstad-gedachte: licht gekromde straten met traditionele woningen met traditionele materialen. Veelal kleine huizen met kavels van groot tot klein. In dit soort wijken komen nog wel voormalige winkelpanden of bedrijfspanden voor, waar later woningen in gekomen zijn.

•Vroeg-naoorlogs jaren ’50 en ’60: na de oorlog worden de eerste wijken direct grenzend aan het bestaande bebouwde gebied vast gebouwd in rechte straten met daaraan meestal rijwoningen. Met smalle en diepe achtertuinen. Vaak kleine eengezinswoningen met een traditionele vorm: twee lagen met kap, waarbij de kap slechts kan dienen als vliering (de ‘doorzonwoning’).

•Eind jaren ’60 – begin jaren ’70: de uitbreidingen worden met systematischer en grootschaliger verkavelingen (als een soort stempels) uitgevoerd. Het betreft nog steeds traditioneel gevormde rijwoningen (ook ‘doorzonwoningen’), maar dan ruimer dan een decennium eerder. De kap kan als zolderkamer worden ingericht.

•Jaren ’70 en ’80 “Bloemkoolwijken”: Als antwoord op de ‘onpersoonlijke’ systematische vormgeving van het decennium ervoor wordt er nu ontworpen voor de “menselijke maat”. Geen doorgaande wegen meer, maar een aaneenschakeling van woonerven, hofjes en woonstraten die door middel van een organisch systeem geschakeerd zijn (Bloemkoolwijk). Het betreft vooral veel gezinswoningen in gevarieerde gevormde bouwblokken, maar door materiaal en kleurgebruik zeer verwante woningen in een buurt of wijk. De doorzonwoning is verruild voor experimentele woningplattegronden. De tuinen zijn een stuk krapper ten gunste van gemeenschappelijke groenveldjes in de wijk.

•Jaren 1990-2000-2010: traditioneel maar speels vormgegeven stratenpatronen. Parkeren van auto’s is een belangrijk thema: creatieve oplossingen in bijvoorbeeld parkeerkoffers. In de basis krijgen de woningen weer een traditionele vorm: rijwoning met kap. Maar de wijken of de buurten krijgen door middel van de vormgeving van het uiterlijk van de woningen een overkoepelend thema: jaren 1930-stijl, “Amerikaanse wijken”, eclectische stijlen etc. De woningen zijn een stuk ruimer (soms met een extra verdieping), maar de kavels zijn weer krapper.

Zie kaart 2 met de verdeling van bovengenoemde tijdsindeling binnen de gemeente Nijkerk.

Bedrijventerreinen

In deze gebieden (zie kaart 5) is de bebouwing gericht op de uitoefening van bedrijfsactiviteiten. Er zijn slechts enkele bedrijfswoningen aanwezig. In de bedrijventerreinen die vanaf de jaren ’80 van de 20ste eeuw zijn ontwikkeld is het monofunctionele gebruik voor bedrijvigheid duidelijk afleesbaar uit de grote bedrijfshallen die systematisch zijn ontwikkeld. Verandering van gebruik voor bijvoorbeeld kamerbewoning is weinig voor de hand liggend. Op de bedrijventerreinen die in de eerste decennia na de oorlog zijn ontstaan (jaren ’50, ’60, ’70) is wat meer diversiteit aanwezig en is de bebouwing veelal kleinschaliger. Die kleinschaligheid werkt ook verrommeling in de hand en dat maakt het dat deze gebieden mogelijk in aanmerking zouden kunnen komen voor initiatieven van woningsplitsing.

Daarbij dient opgemerkt te worden dat vanuit het oogpunt van gezondheid en veiligheid woningsplitsing en kamerbewoning op het gezoneerde bedrijventerrein niet is toegestaan. Dit bedrijventerrein is bestemd voor het vestigen van grote lawaaimakers. Met het oog op de bijzondere aard van gezoneerde bedrijventerreinen heeft de wetgever het in het belang van de bescherming van de milieugebruiksruimte voor de bedrijven niet nodig geacht om in de Wet geluidhinder woningen op het gezoneerde bedrijventerrein een specifieke bescherming tegen geluid te geven. Aan bedrijven kunnen om deze reden evenmin maatwerkvoorschriften worden opgelegd om de geluidbelasting op die woningen te beperken. Daarmee zijn deze woningen niet beschermd tegen milieuhinder en is het om deze reden onwenselijk de woningen voor andere doeleinden dan voor bewoning van de bedrijfsondernemer te gebruiken.

Door de afgelegen ligging van bedrijfswoningen op de overige bedrijventerreinen in de gemeente ligt woningsplitsing ten opzichte van primaire woongebieden voor de hand.

Om deze reden geldt voor deze gebieden het ‘ja, mits’ principe voor splitsing van bedrijfswoningen, tenzij deze woningen zich op het gezoneerde bedrijventerrein bevinden. Voor het gezoneerde bedrijventerrein blijft het “nee, tenzij” principe gelden. Voorop staat namelijk het aanbieden van een veilige huisvesting. Splitsing van gebouwen op bedrijventerreinen is niet wenselijk.

Kaart 6: bedrijventerreinen, bron: gemeente Nijkerk, 2019

3.2.3 Categorie 3-gebieden

Het gebied buiten de bebouwde kom is aangemerkt als categorie 3-gebied. Als gebied buiten de bebouwde kom is hoofdzakelijk aangemerkt het gebied dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan Buitengebied, voor het laatst vastgesteld op 30 mei 2017 en op 31 augustus 2017 in werking getreden. In het gebied buiten de bebouwde kom komt diverse soorten bebouwing voor waarvoor de wens van splitsing of kamerbewoning van toepassing zou kunnen zijn. Deze bebouwing stamt uit meerdere decennia of soms zelfs enkele eeuwen geleden.

1In de eerste plaats staat er in het gebied buiten de bebouwde kom agrarische bebouwing in de vorm van bedrijfsgebouwen met bijbehorende bedrijfswoningen (boerderijen). In sommige gevallen staat er op een erf een tweede of derde (bedrijfs)woning. Tot de jaren ’70 van de 20ste eeuw waren woonhuis, deel en schuur in één gebouw gevestigd. Vanaf de jaren 70 worden woonhuizen meestal los van de bedrijfsgebouwen gebouwd. De omvang van zo’n woning is meestal gelijk aan een vrijstaand huis in de bebouwde kom. Een boerenbedrijf heeft meestal één of meerdere grote bedrijfshallen (schuren) op het erf. Deze zijn de laatste paar decennia steeds groter en veelvuldiger geworden (overeenkomstig met de groei van de omvang van agrarische bedrijven). Vaak is er op het erf nog een aantal gebouwen te vinden die ondersteunend zijn aan de bedrijfsvoering of aan het hobbymatig houden van dieren (dierenverblijven). Dit betreft dan wat kleinere volumes.

In sommige streken in Nederland is het gebruikelijk dat wanneer de bedrijfsvoering wordt voortgezet door één van de kinderen, de oudere generatie op het erf in een eigen (toekomstgerichte) woning komt te wonen, of -in sommige gevallen- dat de bestaande woning (in meer of mindere mate officieel) gesplitst wordt zodat beide generaties zijn eigen woongedeelte heeft. Dat zou in deze gebieden ook van toepassing kunnen zijn.

2De agrarische woningen laten waarschijnlijk weinig ruimte tot splitsing, maar ondenkbaar is het niet. De agrarische bedrijfsgebouwen (schuren) komen in eerste instantie niet voor bewoning in aanmerking door de bedrijfsfunctie. Daarnaast zijn ze door hun grote omvang ook moeilijk tot woongebouwen om te bouwen en de slechte bouwkundige mogelijkheden.

3In het gebied buiten de bebouwde kom komt ook woonbebouwing voor, die daar ondanks decennia terughoudend beleid toch ontstaan is. Meestal betreft dit voormalige boerderijen die door het opheffen van het bedrijf in een woonfunctie is omgezet. In sommige delen van het gebied buiten de bebouwde kom, zoals in het Slagenlandschap (Veenontginningslandschap) rond Nijkerkerveen en Hoevelaken, is de dichtheid van woningen met een woonfunctie betrekkelijk groot. In de andere landschapstypen (Kampen- Polder- en Heideontginningslandschap) valt die dichtheid erg mee, met als uitzonderingen buurtschappen als Driedorp, ‘t Woud en Appel. Er zijn nog kleine voormalige boerderijtjes te vinden, of woonhuizen van voormalige landarbeiders, maar in veel gevallen zijn deze vervangen door soms zeer omvangrijke nieuwe woonhuizen. Splitsing is mogelijk maar ligt niet voor de hand. Soms staan er nog voormalige bedrijfsgebouwen waar nu op een hobbymatige wijze gebruik van wordt gemaakt. Voor de soms grote voormalige bedrijfsgebouwen zouden aanvragen kunnen komen voor kamerbewoning.

In het gebied buiten de bebouwde kom staat ook bebouwing met een niet agrarische bedrijfsfunctie. Ook van deze bebouwing ligt de concentratie in het Veenontginningslandschap (met name rond Nijkerkerveen). Dit betreft diverse soorten bedrijven die op een historische manier gegroeid zijn op de plek waar ze zijn gevestigd (denk aan grondwerk, aannemers, handelaren, etc.). Velen zouden (op termijn) een vestiging op een regulier bedrijventerrein kunnen krijgen. Op deze bedrijfskavels staat vaak een bedrijfswoning. Bij deze bedrijven gaat het om (hele) grote bedrijfshallen die moeilijk geschikt te maken zijn voor bewoning of splitsing.

Samenvattend geldt de “nee, tenzij” principe voor de splitsing van woningen in het gebied buiten de bebouwde kom. Splitsing van gebouwen in het buitengebied is in beginsel niet wenselijk.

4.4.1 Spreiding

Het is onwenselijk dat er clustering van gesplitste woningen plaatsvindt. Van clustering is sprake als er meerdere panden gesplitst worden in een straat of in een wijk. Dit om de druk op de bestaande omgeving niet onnodig te vergroten. Bij iedere aanvraag voor splitsing wordt afgewogen wat de effecten voor de omgeving zijn. Mocht er sprake zijn van clustering dan dient op basis van de effecten op de omgeving beoordeeld te worden of toevoeging van nog meer woningen of kamers wenselijk is. Hierbij spelen leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit een rol.

4.4.2 Horizontale of verticale splitsing

Bij de uitwerking dient overigens gekeken te worden naar de beste vorm van splitsen. Dit kan zowel horizontaal (appartement per verdieping) of verticaal (bepaalde functies van beide woningen op de begane grond en andere functies op de verdieping). De keuze hiervoor is afhankelijk van het specifieke pand en de specifieke locatie.

4.4.3 Overigens is splitsing ruimtelijk realiseerbaar, indien:

a.er voldaan is aan de geldende parkeernormen.

Van toepassing zijn de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Nijkerk 2014, waar deze ten tijde van het schrijven van deze beleidsnota in zijn vastgelegd. Mocht deze nota wijzigen dan gelden vanzelfsprekend de nieuwe normen;

b.er sprake is van een nadere stedenbouwkundige afweging waarbij de kwaliteit van het betreffende pand en de omgeving is betrokken en waaruit blijkt dat het splitsen geen gevolgen heeft voor de kwaliteit, maar mogelijk bijdraagt aan de verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving.

In bijvoorbeeld de binnenstad van Nijkerk wordt op basis van de visie “Aantrekkelijk Nijkerk” ingezet op het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het splitsen van panden mag niet ten koste gaan van de kwaliteit en waar mogelijk dient het bij te dragen aan de verbetering van de kwaliteit, door het tegengaan van leegstand, maar ook door bijvoorbeeld de invulling van het specifieke plan;

c.de splitsing, in het geval van een monument, geen gevolgen heeft voor de cultuurhistorische kwaliteiten van het betreffende pand.

Splitsing of kamerbewoning van een rijks- of gemeentelijk monument is niet uitgesloten, mits de specifieke historische en architectonische waarden van een pand behouden blijven. Bij de afweging dient de bestaande indeling van een pand betrokken te worden, indien deze bijdraagt aan de monumentale waarde van een pand. In dat geval kan splitsing of kamerbewoning ongewenst zijn;

d.het pand als zodanig is of kan worden ingericht dat splitsing ervan mogelijk is.

Een zelfstandig woning dient ook als zodanig ingericht te zijn. Alle functies dienen dus aanwezig te zijn. Tevens dient een woning een zelfstandig ingang te hebben. Dus niet een ingang via bijvoorbeeld een winkel of andere functie die op de begane grond is gevestigd. Verder worden de regels ten aanzien van ontsluiting via de openbare weg onverminderd in acht genomen;

e.de splitsing van het pand geen belemmeringen met zich meebrengt in het gebruik van aangrenzende panden en percelen.

Indien splitsing aan de orde is van een pand waar horeca is of kan worden gevestigd, dient vastgesteld te worden in hoeverre de uitoefening van deze functie in de huidige en vergunde vorm er mogelijk blijft.

4.4.4 Brandveiligheid en Besluit bouwwerken leefomgeving

Een belangrijk uitgangspunt bij de beoordeling van splitsing is de brandveiligheid. Een aanvraag tot splitsing wordt ten alle tijden met de brandweer besproken om te waarborgen dat sprake is van een brandveilige situatie.

Bij de splitsing van bestaande woningen kan uitgegaan worden van de eisen voor bestaande bouw. Echter in sommige situaties kan het voorkomen dat het wenselijk is om aanvullende eisen te stellen. Hier kan sprake van zijn bij oude panden, waar splitsing zonder aanvullende maatregelen kan zorgen voor geluidsoverlast of overige overlast binnen het gesplitste pand. Op basis van het beleid is het toegestaan om in deze gevallen aanvullende eisen te stellen.

4.4.5 Splitsing dient milieuhygiënisch uitvoerbaar te zijn

Het realiseren van woningen in een niet voor bewoning bestemd pand dient milieutechnisch op haalbaarheid getoetst te worden. Omliggende functies mogen niet beperkt worden. Hierbij dient in ieder geval rekening te worden gehouden met:

•de effecten van en op bedrijven in de omgeving (milieuzonering);

•geluidhinder van omliggende inrichtingen (functies) en (spoor)wegen;

•geurhinder van omliggende functies;

•externe veiligheid.

4.4.6 Specifiek voor de zelfstandige woonruimtes geldt:

a.dat per zelfstandige woonruimte de minimale gebruiksoppervlakte 40 m2 bedraagt.

De norm van 40 m2 wordt niet naar boven afgerond. Bij een pand met een oorspronkelijke gebruiksoppervlakte van 110 m2 kunnen dus maximaal 2 zelfstandig woonruimtes worden gerealiseerd;

b.dat het maximaal aantal woonruimtes bij splitsing per pand nooit meer dan 8 zelfstandige woonruimtes bedraagt;

c.er dient per (on)zelfstandige woonruimte een bergruimte te zijn van minimaal 5 m2 inpandig of uitpandig, waarin in ieder geval fietsen gestald kunnen worden, of er dient aangetoond te worden dat stalling en berging op een andere wijze voldoende is geborgd.

Deze bergruimte is bedoeld om te voorkomen dat verrommeling van de openbare ruimte ontstaat door fietsen, kliko’s e.d. Hoe dit georganiseerd wordt (inpandig of niet) wordt per aanvraag beoordeeld;

d.elke (on)zelfstandige woonruimte of de gedeelde toegangshal van de (on)zelfstandige woonruimtes dient een directe toegang te hebben naar de openbare weg;

e.voor het overige dient te allen tijde voldaan te worden aan de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijvoorbeeld wat betreft de minimale oppervlaktes van verblijfsruimten.