Nota Grondbeleid Moerdijk

Aanleiding

In het projectmatig werken komen in de intake‐ en initiatieffase meerdere ‘onderhandelings-momenten’ voor die bepalend zijn voor het borgen van de gemeentelijke belangen in een project. Deze richtlijn geeft inzicht in de stappen die doorlopen dienen te worden in de intake‐ en initiatieffase en de manier waarop in die fasen de gemeentelijke belangen kunnen worden geborgd. In deze fases van het project worden de randvoorwaarden van het project vastgelegd in een startdocument/‐ overeenkomst en uiteindelijk in een anterieure overeenkomst. Door vooraf goed na te denken over de gemeentelijke belangen in een project kan uiteindelijk veel meer resultaat behaald worden.

Deze richtlijn zal worden ingezet bij het doorlopen van de intake (resultaat intakeformulier), de intakefase (resultaat startdocument/‐overeenkomst) en de initiatieffase (resultaat anterieure overeenkomst). Enerzijds als leidraad voor het doorlopen van deze fasen en anderzijds als toets om te analyseren in hoe‐ verre de stappen in het onderhandelingsprotocol zijn doorlopen om het gewenste resultaat te behalen.

Doelstelling richtlijn

-Bewustwording ten aanzien van de keuzemogelijkheden voor de rol van de gemeente in een project en de ‘knoppen’ waaraan bij onderhandelingen kan worden gedraaid;

-Handreiking voor het continue bepalen van de gemeentelijke rol in een project en het borgen van de gemeentelijke belangen in projecten ten behoeve van de intake (intakeformulier), de intakefase (start‐ document/‐overeenkomst) en initiatieffase (anterieure overeenkomst).

Hoe

Door vroegtijdig een analyse van de gemeentelijke belangen en de gewenste rol, het bepalen van de daarbij behorende ontwikkelstrategie, het op basis daarvan voeren van de inhoudelijke onderhandelingen en de borging daarvan in ‘overeenkomsten’ (startdocument/‐overeenkomst en anterieure overeenkomst).

Wie

Het doorlopen van de intakefase en de initiatieffase met toepassing van deze richtlijn is primair de verantwoordelijkheid van de projectleider, in nauwe samenwerking met de planeconoom in de rol van adviseur. Door het teamhoofd zal de in de genoemde projectfasen te leveren producten worden getoetst op het gebruik van deze richtlijn.

1INTAKEFASE ‐ HET KOMEN TOT EEN STARTDOCUMENT/‐OVEREENKOMST

STAP 1. EERSTE GLOBALE ANALYSE, INCLUSIEF FINANCIËLE ASPECT

Analyse van het initiatief op diverse aspecten waaronder het financiële aspect ten behoeve van de half‐ jaarlijkse prioriteitstelling kansrijke initiatieven.

WAARIN

Intakeformulier

Het intakeformulier dient inzicht te geven in de volgende zaken:

-Beschrijving van het initiatief

-Inclusief een globale financiële analyse van het initiatief

WAT

Globale financiële analyse van het initiatief

In stap 1 wordt, naast een analyse van de andere aspecten, ook een hele globale financiële analyse gemaakt van het project om te kunnen bepalen wat het project voor gevolgen heeft voor de financiële positie van de gemeente (globaal: project naar inschatting voor de gemeente financieel negatief, budget neutraal of in potentie winstgevend).

WIE

Intaker en Planeconoom

STAP 2. COLLEGE BESLUIT INITIATIEF

De intaker legt het initiatief voor aan het college. Het college besluit per initiatief over de wenselijkheid (wel/niet oppakken) en op welke manier. Wanneer het college besluit het initiatief in principe op te pak‐ ken als een ‘Moerdijk Project’, dan wordt dit initiatief betrokken bij de halfjaarlijkse prioriteitstelling kans‐ rijke initiatieven (stap 3).

STAP 3. COLLEGE BESLUIT HALFJAARLIJKSE PRIORITEITSTELLING INITIATIEVEN

Het college besluit halfjaarlijks tijdens de prioriteitstelling kansrijke initiatieven tot welke initiatieven wel en niet worden opgepakt.

STAP 4. STARTDOCUMENT/‐OVEREENKOMST

In stap 4 worden de randvoorwaarden, gemeentelijke ambities en ontwikkelingsstrategie van de gemeente vastgelegd in een startdocument/‐overeenkomst.

WAARIN

Startdocument/‐overeenkomst

In een startdocument/‐overeenkomst worden de basisafspraken van een ontwikkeling vastgelegd.

WAT

Stap 4A + 4B + 4C

Stap A ‐ Analyse van het gemeentelijkbelang

Stap B ‐ Keuze in ontwikkelingsstrategie

Stap C ‐ Resultaten 4A en 4B vertalen in startdocument/‐ overeenkomst

WIE

Projectleider

Onderbouwing stap 4A + 4B + 4C in startdocument/‐overeenkomst

STAP 4A. ANALYSE VAN HET GEMEENTELIJK BELANG

In stap 4A moet worden bepaald welk belang de gemeente heeft bij de ontwikkeling. Het belang van de gemeente kan op basis van 3‐tal thema’s inzichtelijk gemaakt worden.

-‘Ruimtelijke’ kwaliteit

-Maatschappelijk draagvlak

-Financieel gemeentelijk belang

De onderstaande matrix is een hulpmiddel om het gemeentelijk belang in een project inzichtelijk te maken.

AFWEGINGSMATRIX GEMEENTELIJKE BELANGEN

Ruimtelijke kwaliteit

Antwoord

Wat/hoe groot is de noodzaak tot sturing op ruimtelijke

Bijdrage aan doelencollege‐ en raadsagenda?

Bijdrage aan realisatie Structuurvisie?

Maatschappelijk draagvlak

Antwoord

Ligt het initiatief politiek gevoelig?

Is het initiatief omgevingsgevoelig?

Op welke maniermoet de communicatie plaatsvinden?

1Aan de hand van Richtlijn Regie op Communicatie in Projecten en RO‐dossiers.

Financieel

2Aan de hand van 3 ontwikkelingsstrategieën uit de ‘richtlijn gemeentelijke belang in projecten’.

Antwoord

Wat is de omvang vande gemeentelijke investering?

Wat is hetrisicoprofiel van de investering?

Wat is het opbrengst potentieel?

Wat is de invloed van de investering op het gemeentelijk weerstands‐ vermogen?

STAP 4B. HET BEPALEN VAN DE ONTWIKKELINGSSTRATEGIE

In stap 4B wordt de ontwikkelingsstrategie gekozen. In de Nota Grondbeleid heeft de gemeente haar keuze voor Sturend Grondbeleid vastgelegd. Dit houdt in dat er niet één vaste vorm van grondbeleid is, maar op basis van regie per situatie en locatie wordt beoordeeld welke ontwikkelingsstrategie het meest geschikt is in dat specifieke geval om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen of doelstellingen te realiseren.

Om de ontwikkelingsstrategie te kunnen bepalen moet eerst duidelijk worden gemaakt wat de verschillen zijn tussen de verschillende rollen die gemeente kan innemen, waarbij uitgangspunt is dat de gemeente de principes van het concept Sturend Grondbeleid in acht neemt. In onderstaande matrix wordt inzicht gegeven in de voor‐ en nadelen van een ontwikkelingsstrategie en de bijbehorende rol van de gemeente.

Rol gemeente

Mate van sturing

Risico en rendement

Ambtelijke capaciteit

Snelheid

Aanvullende eisen

Actief

Groot (+

+)

-Risico groot (-) maar opbrengst potentie vaak ook groot (+)

-Rendement in grond en opstal

Groot (++)

Maximaal (++)

Maximaal (++)

Samenwerkend/ faciliterend

Gemiddel d (+ -)

-Risico gemiddeld (+

-)

-Evt. rendement op verkoop grond

-Inzet op

Gemidd eld (+)

Afhankelijk van afspraken

met marktpartije

Gemiddeld (+ -)

Passief

Relatief laag

(‐)

-Risico beperkt (+)

-Opbrengst enkel via kostenverhaal

Laag (‐)

Geheel afhankelijk van marktpartij

Laag (-)

De projectleider zal in samenspraak met de planeconoom met een gedegen onderbouwing moeten komen waarom hij voor een bepaalde ontwikkelingsstrategie wil gaan.

Hieronder worden de ontwikkelingsstrategieën op hoofdlijnen verder uitgewerkt:

Actief

De gemeente draagt zelf zorg voor de verwerving van de gronden, maakt zelf de bouwterreinen bouwrijp, maakt deze na realisatie van de opstallen woonrijp en geeft hierbij de bouwrijpe gronden zelf uit. De regie en de risico’s van de planrealisatie berusten hierbij volledig bij de gemeente, maar daar tegenover staat de mogelijkheid om de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede te laten komen aan de gemeenschap.

Samenwerkend / faciliterend

Gemeente en de marktpartij trekken samen op. De gemeente kan de planontwikkeling redelijk sturen door te voorzien in faciliteiten die kaderstellend zijn aan de plannen van de private partijen. De gemeente kan de planontwikkeling faciliteren door het inzetten van de grondbeleidsinstrumenten en door het regisseren van het bestemmingsplantraject.

Passief

De gemeente laat de gehele planontwikkeling over aan de ontwikkelende partij. De ontwikkelende partij maakt bouw‐ en woonrijp en de gemeente laat de aankoop en de exploitatie van de gronden bewust over aan de marktpartij. Het bestemmingsplan is veelal een sturingsinstrument.

Welke ontwikkelstrategie ook wordt gekozen, één en ander zal worden vastgelegd in een overeenkomst met de private partij, waarbij de gemeente een regisserende en initiërende rol zal innemen: Sturend Grondbeleid.

STAP 4C. RESULTATEN 4A EN 4B VERTALEN IN STARTDOCUMENT/‐ OVEREENKOMST

Nu het gemeentelijk belang in beeld is gebracht en hierop de ontwikkelingsstrategie is afgestemd kan een startdocument/‐overeenkomst wordenopgesteld.

Algemeen

Voor het opstellen van een startdocument/‐overeenkomst wordt gebruik gemaakt van het geactualiseerde format startdocument/‐overeenkomst.

Belangrijke aspecten:

-Kostenverhaal (zie Nota Kostenverhaal)

-Bovenwijks

-Ruimtelijke ontwikkeling

-Interne (plan)kosten op basis van de filosofie van de plankostenscan (bijvoorbeeld uren, leges, planschade etc., daarbij ook meenemen reeds gebruikte uren uit de initiatieffase!)

-‘Binnenplanse kosten’

-Winst en verliesdeling

-Afspraken over verdeling winst en risico op hoofdlijnen

-Beleidsuitgangspunten

-Kaders voor ontwikkeling o.a. m.b.t. woningbouwprogrammering

-Planontwikkeling

-Planning

-Rolverdeling

-Risicoanalyse

-Communicatie

-Richtlijn Communicatie bij projecten en RO‐dossiers’

STAP 5. COLLEGE EN RAADSBESLUIT

Een startdocument/‐overeenkomst wordt ter besluitvorming aangeboden aan college en gemeenteraad. Na positieve besluitvorming kan ondertekening plaatsvinden.

2INITIATIEFFASE ‐ HET KOMEN TOT EEN ANTERIEURE OVEREENKOMST

In de initiatieffase worden de randvoorwaarden in een anterieure overeenkomst vastgelegd. Afhankelijk van de rol die de gemeente op zich neemt zal stil gestaan moeten worden bij de consequenties van deze rol.

STAP 1. START HAALBAARHEIDSONDERZOEK

WAT

Financiële analyse

In stap 1 wordt de financiële analyse uit de intakefase verder uitgewerkt.

WAARIN

Globale projectexploitatie en exploitatieopzet.

WIE

Projectleider en planeconoom

STAP 2. UITGANGSPUNTEN NOTITIE T.B.V. ONDERHANDELING

In een startdocument/‐overeenkomst is een eerste analyse gemaakt van het gemeentelijk belang. De onderhandelingen beginnen al in de intakefase, bij het opstellen van een startdocument/ ‐overeenkomst! In deze stap volgt een verdieping door beantwoording van o.a. de onderstaande vragen, resulterend in een korte (uitgangspunten)notitie als basis voor de te voeren onderhandelingen.

UITGANGSPUNTEN T.B.V.ONDERHANDELING

Ruimtelijke kwaliteit

Antwoord

Welke ontwikkeling heeftde gemeente voorogen?

Hoe gaat de gemeente dit wensbeeld verankeren?

Maatschappelijk draagvlak

Antwoord

Hoe betrek ik de burger in het proces?

Hoe loopt het politiek besluitvormingsproces?

Op welke maniermoet de communicatie plaatsvinden?

3Aan de hand van Richtlijn Regie op Communicatie in Projecten en RO-dossiers.

Financieel

4Aan de hand van 3 ontwikkelingsstrategieën uit de ‘richtlijn gemeentelijke belang in projecten’.

Antwoord

Financiële draagkracht vanhet project bepalen?

Kostenverhaal en vereveningsmogelijkheden?

Welke kosten voor gemeente?

Welke opbrengsten gemeente

-Grondexploitatie

-Opstalexploitatie

Welke risico’s heeftde gemeente?

Fasering

Fiscale aspecten

STAP 3. HAALBAARHEID OP BASIS VAN STAP 2

WAT

Haalbaarheidsonderzoek

Een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden om de uitgangspunten te verwerken in de planontwikkeling.

WAARIN

Haalbaarheidsrapport en projectexploitatie

De uitgangspunten onderzoeken op haalbaarheid en vertalen in een projectexploitatie.

WIE

Projectleider

STAP 4. ANTERIEURE OVEREENKOMST

Hieronder zijn de belangrijkste hoofd thema’s (maar niet limitatief) die in een anterieure overeenkomst geregeld moeten worden uiteen gezet (bij opstellen wordt gebruik gemaakt van de model anterieure overeenkomst).

-Woningbouwprogramma en locatie eisen

-Kostenverhaal

-Garantstelling

-Duurzaamheid

-Communicatie

-Financieel en fiscaal

-Procesafspraken

-Taken en bevoegdheden

-Algemene juridische voorwaarden

PRODUCTEN

-Haalbaarheidsonderzoek

-Projectexploitatie

-Anterieure overeenkomst

STAP 5. BESLUITVORMING T.B.V. ANTERIEURE OVEREENKOMST

PRODUCTEN

Projectexploitatie en anterieure overeenkomst

De producten die ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden verstrekt zijn de haalbaarheidsonderzoeken, de uitgewerkte projectexploitatie en de uitgangspunten voor de anterieure overeenkomst.

WIE

College en gemeenteraad

De gemeenteraad dient in te stemmen met de uitgangspunten voor de locatie‐ ontwikkelingsovereenkomst en de projectexploitatie.

STAP 6. ONDERTEKENING ANTERIEURE OVEREENKOMST (NA BESLUITVORMING GEMEENTERAAD)

Inleiding

De gemeente kan ervoor kiezen een ruimtelijke ontwikkeling in samenwerking met marktpartijen te realiseren, waarbij de samenwerking op verschillende manieren kan worden vormgegeven. Het belangrijkste onderscheidende kenmerk daarbij is de mate waarin de gemeente risicodragend en in samenwerking met private partijen overgaat tot het voeren van de grondexploitatie.

Publieke grondexploitatie (traditioneel)

Bij een volledig publieke ontwikkeling is de overheid zelf verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De overheid laat de gronden voor eigen rekening en risico bouwrijp maken en draagt zorg voor de inrichting van het openbaar gebied en de infrastructuur. De kosten hiervan worden zoveel mogelijk verrekend in de uitgifteprijs van de bouwkavels. De bouwrijpe kavels worden vervolgens verkocht aan marktpartijen die verantwoordelijk zijn voor de realisatie en verkoop van bijvoorbeeld de woningen, bedrijfsgebouwen, kantoren etc.. Met de verkoop worden verdere afspraken gemaakt over de inhoud van het bouwprogramma. Hierdoor is de overheid in staat maximale sturing uit te oefenen op de feitelijke projectontwikkeling.

Publiek-private samenwerking (PPS) grondexploitatie

Concessie-model

Het concessiemodel wordt toegepast wanneer de gemeente de gronden in het plangebied geheel of gedeeltelijk (grotendeels) in eigendom heeft. Via een aanbesteding of prijsvraag wordt niet-bouwrijpe grond overgedragen aan een marktpartij. In een samenwerkingsovereenkomst worden vervolgens de afspraken vastgelegd. Na realisatie komt de openbare ruimte weer in handen van de gemeente.

De gemeente beperkt zich bij dit model tot het stellen van randvoorwaarden, bijvoorbeeld in de vorm van een stedenbouwkundig programma van eisen. De marktpartij voert een groot deel van de traditionele overheidstaken (aanleg van voorzieningen en infrastructuur) voor eigen rekening en risico uit. Na een bepaalde periode wordt het openbaar gebied en de infrastructuur (doorgaans om niet) terug geleverd aan de gemeente.

Meerwaarde

-Een groot aantal taken, ook taken die traditioneel bij de overheid liggen, wordt uitbesteed aan een marktpartij. Deze draagt, binnen de door de gemeente gestelde kaders, zorg voor de volledige uitvoering van het project. De gemeente kan zo optimaal profiteren van onder meer de private kennis en kunde als het gaat om het managen van dergelijke projecten.

-Sturingsmogelijkheden tijdens aanbestedingsprocedure.

-Risico van de gemeente wordt overzichtelijk en beperkt door overheveling risico's naar marktpartijen.

Bouwclaim-model

Het bouwclaimmodel wordt vaak toepast wanneer marktpartijen grondeigendommen hebben in een plangebied. Private partijen verkopen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij na de grondontwikkeling bij de gronduitgifte bouwrijpe kavels mogen terugkopen voor een overeengekomen prijs en vooraf overeengekomen programmering, waarmee zij hun bouwrechten veiligstellen. De gemeente is in dit model volledig verantwoordelijk voor de grondexploitatie.

Meerwaarde

-Het afzetrisico kan worden beperkt door een afnameplicht voor de private partijen af te spreken. Hiermee kunnen afspraken worden gemaakt over de grondprijs die marktpartijen voor de bouwrijpe kavels zullen betalen en het moment waarop de afname plaatsvindt.

-De gemeente krijgt de mogelijkheid 'een graantje van de winstpotentie mee te pikken'

-Voor marktpartijen kan de betrokkenheid van de gemeente de haalbaarheid en kwaliteit van het plan verhogen.

-Kwalitatieve meerwaarde voor de gemeente doordat zij in vroeg stadium met de grondeigenaren in overleg treedt over de planvorming

Wanneer in een gebied sprake is van versnipperd grondeigendom, heeft deze variant veelal de voorkeur boven zelfrealisatie door de afzonderlijke marktpartijen. De gemeente houdt op deze manier zelf beter de regie in handen houden en zo de gewenste ontwikkeling beter sturen.

Joint Venture

Deze samenwerkingsvorm wordt toepast wanneer in een plangebied verschillende partijen (waaronder de gemeente) grondeigendom hebben. Partijen kunnen ervoor kiezen samen een onderneming, zoals een grondexploitatiemaatschappij (GEM), op te richten aan welk de gronden binnen het plangebied worden overgedragen. Deze onderneming brengt de gronden vervolgens zelf tot ontwikkeling en is dus verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en voor de gronduitgifte.

Er is sprake van een joint venture wanneer overheid en bedrijfsleven samen voorzieningen ontwikkelen, realiseren, exploiteren en/of beheren vanuit een gezamenlijke risicoacceptatie ten aanzien van geraamde koste en verwachte opbrengsten. Het verschil met het bouwclaimmodel is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico's niet onderling worden verdeeld maar worden gedeeld.

Meerwaarde

-In een joint venture kunnen zowel de gemeente als de marktpartijen hun kennis en kunde inbrengen. De overheid kan hiermee profiteren van private kennis en kunde die de uitvoering van het project ten goede kan komen.

-Potentiele kwalitatieve meerwaarde omdat partijen als gelijkwaardige partners vanaf de planvorming tot en met de uitvoeringsfase betrokken zijn.

-Risico's worden niet verdeeld maar gedeeld.

-De joint venture biedt de gemeente de mogelijkheid te profiteren van mogelijke ontwikkelwinsten die zijn tijdens de levensloop van het project voor kunnen doen.

Private ontwikkeling (zelfrealisatie)

Een marktpartij kan kiezen voor zelfrealisatie wanneer hij de eigendom van de gronden waarop de ontwikkeling wordt voorzien. De private partij zorgt dan zelf voor het uitwerken van een stedenbouwkundige visie en een programma die binnen de planologische kaders van het bestemmingsplan vallen. Daarnaast voert hij de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie voor eigen rekening en risico.

In onderstaande afbeelding worden de verschillende ontwikkelstrategieën gekoppeld aan de 5 projectfasen.

De keuze voor een vorm van Publiek Private Samenwerking kan worden gemaakt aan de hand van de volgende afwegingen:

In hoeverre is sprake van gemengde private en gemeentelijke eigendomsverhoudingen waardoor samenwerking wenselijk is?

Grondposities van publieke en private partijen in het plangebied zijn een cruciale factor in de toepasbaarheid van de verschillende PPS-modellen.

Wat kan de gemeente (financieel, capaciteit, kennis)?

De capaciteit van de gemeente wordt ten eerste bepaald door de financiële capaciteit. Reserves of voorzieningen moeten voldoende groot zijn om tekorten of risico's op te vangen.

Voor veel marktpartijen is gebieds- en projectontwikkeling corebusiness. Marktpartijen kunnen daardoor over een voorsprong in kennis en kunde beschikken als het gaat om het managen van dergelijke projecten. Betrokkenheid van deze partijen kan ervoor zorgen dat expertise, kennis en ervaring waarover de gemeente (nog)niet (voldoende) beschikt, aan het project wordt toegevoegd.

Of dit van toegevoegde waarde kan zijn is vooral afhankelijk van de vraag in hoeverre de gemeente zelf in staat is de projectorganisatie te bemensen en van de kennis en ervaring van de medewerkers om het project zelf succesvol uit te voeren.

Hoeveel risico kan en wil de gemeente lopen?

Het overdragen of delen van verantwoordelijkheden betekent ook dat risico's gedeeld of overgedragen worden. Dit kan een gunstig effect hebben op het risicoprofiel van het project voor de gemeente. Een gunstiger risicoprofiel kan het verschil maken tussen een onhaalbaar en een haalbaar plan. Daarnaast kan de inbreng van private financiering ertoe leiden dat een project eerder kan worden uitgevoerd.

Om te kunnen beoordelen in hoeverre samenwerking een gunstiger risicoprofiel kan opleveren, is inzicht nodig in de aard van de belangrijkste risico's en de mogelijkheden die de gemeente heeft om deze zelf op te vangen.

Hoeveel regie wil de gemeente op het project hebben?

De gemeente moet bij iedere ruimtelijke ontwikkeling afwegen in hoeverre het wenselijk of noodzakelijk is om van het begin tot het eind van het project de regie over de kwaliteit van de ontwikkeling te voeren. Veel regie is bijvoorbeeld nodig als de gemeente bepaald maatschappelijke doelen wil realiseren.

Is de omvang en looptijd van de ontwikkeling toereikend?

Ook de looptijd en de omvang van een project hebben invloed op de toepasbaarheid van de PPS-modellen. Een PPS zal extra kosten met zich mee brengen omdat er nu eenmaal een onderhandelingsproces aan vast zit. Wanneer partijen besluiten een joint venture aan te gaan zullen hiervoor transactiekosten moeten worden gemaakt en zijn er kosten verbonden aan het oprichten en operationeel maken van de gezamenlijke organisatie.

Dit loont alleen de moeite als de daarmee gemoeide kosten en tijd kunnen worden terugverdiend met de meerwaarde die het project kan genereren.

De uitvoering van een bouwclaim is in veel mindere mate afhankelijk van de omvang en looptijd van het project. Wel is een zekere kritieke omvang en programmering van het project vereist zodat met de uitgifte van de bouwkavels, niet alleen de kosten voor bouwrijp maken, maar ook de transactiekosten die gemoeid zijn met het onderhandelingstraject en het vastleggen van de gemaakte afspraken in een samenwerkingsovereenkomst kunnen worden terugverdiend.

Wat zijn de beleidsvoorkeuren van de gemeente?

De verschillende samenwerkingsmodellen hebben consequenties voor de rol van de gemeente in het project. Hieronder worden de samenwerkingsmodellen vergeleken met de beleidsvoorkeuren van de gemeente.

Concessiemodel

-Veel ruimte voor ideeën uit de markt

-Sturen aan de voorkant van het project

-Tijdens de uitvoering faciliteren en toetsen

-In staat zijn om een eenduidig en volledig Programma van Eisen te formuleren (goed opdrachtgeverschap)

-Openbare ruimte en infra wordt ingericht (en beheerd) door marktpartijen

Bouwclaim

-Bereidheid om risico te lopen met de uitvoering van de grondexploitatie

-Invloed op de planvorming

-Grip op inrichting openbaar gebied

-Goede mogelijkheden om marktpartijen mee te laten betalen aan de inrichting van het openbaar gebied

-Extra mogelijkheden om mee te profiteren van ontwikkelwinsten

Joint Venture

-Delen van risico's en kosten in ruil voor delen invloed en opbrengsten

-Gezamenlijke planvorming, grondexploitatie en inrichting openbaar gebied

-Bijsturen tijdens het project is mogelijk

-Goede mogelijkheden om marktpartijen mee te laten betalen aan de inrichting van het openbaar gebied

-Extra mogelijkheden om mee te profiteren van ontwikkelwinsten

Beslisboom samenwerkingsmodellen

Met betrekking tot de gewenste samenwerkingsvorm bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt het volgende uitgangspunt: De gemeente Moerdijk gebruikt bovenstaand beslismodel als hulpmiddel voor het kiezen van een vorm van samenwerking die past bij het project dat aan de orde is.

Voor een aantal grondbeleidsinstrumenten, te weten Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening, bestemmingsplan/omgevingsplan, kostenverhaal en stedelijke kavelruil, is in deze bijlage een uitgebreidere toelichting opgenomen waarin tevens wordt ingegaan op de wijzigingen onder de Omgevingswet en de strategische overwegingen om het betreffende grondbeleidsinstrument toe te passen.

1Wet voorkeursrecht gemeenten

De Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg) biedt gemeenten de discretionaire bevoegdheid om onder bepaalde voorwaarden een voorkeursrecht te vestigen op percelen grond en/of opstallen. Het voorkeursrecht houdt in dat wanneer de eigenaar zijn grond wil verkopen, hij de verplichting heeft die eerst aan de gemeente aan te bieden.

Op deze wijze wordt ontwikkeling beperkende speculatie en prijsopdrijving tegengegaan en kan de druk van marktpartijen op de grondmarkt worden verminderd.

Daarnaast kan het voorkeursrecht ook worden ingezet als faciliterend instrument voor een ontwikkelende marktpartij waarmee de gemeente een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten of gaat sluiten.

1.1Het gemeentelijk voorkeursrecht onder de Wro

Het voorkeursrecht kan door een besluit van de gemeenteraad (of het college van B&W) worden gevestigd op een gebied waaraan een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het toekomstige gebruik afwijkt van het bestaande bestemmingsplan of in overeenstemming moet worden gebracht met het nieuwe bestemmingsplan (omgevingsplan).

Vestigingsbesluit, grondslag, duur en verlenging

Voor het vestigen en continueren van een voorkeursrecht zijn in de basis twee vestigingsbesluiten nodig. Het college kan op korte termijn een voorlopig voorkeursrecht vestigen. De gemeenteraad moet dan binnen drie maanden een definitief vestigingsbesluit nemen, op straffe van verval van rechtswege van het voorkeursrecht.

Voor het nemen van dit definitieve vestigingsbesluit door de raad zijn er drie vestigingsgrondslagen mogelijk, afhankelijk van de aanwezigheid van een eventuele planologische onderlegger:

-voorlopig voorkeursrecht, vooruitlopend op een ruimtelijk besluit (artikel 5 Wvg);

-de vastgestelde structuur/omgevingsvisie (artikel 4 Wvg);

-het vastgestelde bestemmings-/omgevingsplan (artikel 3 Wvg).

Per vestigingsgrondslag geldt een termijn waarbinnen een opvolgend planologisch/ruimtelijk besluit moet zijn vastgesteld om het voorkeursrecht van rechtswege in de lucht te houden. In onderstaand schema zijn de grondslagen en de tijdsduur schematisch weergegeven.

Vestigingsgrondslag

Duur vestiging

Voorgenomen bestemmingswijziging Voorlopige aanwijzing door college

drie maanden

Voorgenomen bestemmingswijziging Definitieve vestiging door gemeenteraad

drie jaar

Structuurvisie

drie jaar

Bestemmingsplan

tien jaar

De voortgang van de planologische ontwikkeling en de termijn waarop deze plaats moet vinden, bepaalt de keuze van de raad. Wanneer eenmaal een vestigingsgrondslag is gekozen, bindt de gemeente zich aan de daarbij geldende termijnen voor de vaststelling van een opvolgend planologisch/ruimtelijk besluit. Het voorkeursrecht blijft van kracht als deze termijnen worden gehaald. De gemeente hoeft tussentijds geen nieuw vestigings- of verlengingsbesluit te nemen. Daarnaast hoeft de gemeente het voorkeursrecht, na verloop van de geldingstermijn, niet meer ????

1.2Het gemeentelijk voorkeursrecht onder de Omgevingswet

De Omgevingswet wijzigt de regeling van het voorkeursrecht op een aantal punten:

-De grondslagen voor vestiging worden aangepast aan de inhoud en terminologie van de Omgevingswet. “Bestemmingsplan” wordt vervangen door “omgevingsplan” en “structuurvisie” door zowel “omgevingsvisie” als “programma”.

Ondanks de wijziging van de grondslagen blijft de reikwijdte van het voorkeursrecht gelijk.

-Het voorkeursrecht dient eerst bekend te worden gemaakt, waarna de beschikking binnen vier dagen moet worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Het voorkeursrecht treedt daarna direct in werking. De verplichting tot publicatie in het Gemeenteblad komt te vervallen.

-Een voorkeursrecht dat zijn grondslag heeft in het omgevingsplan geldt vijf jaar, met een mogelijkheid tot eenmalige verlenging van vijf jaar.

-Verval van rechtswege van een voorkeursrecht dat al vijf jaar is gebaseerd op een omgevingsplan en gevestigd is op gronden die de gemeente niet wenst te verwerven na aanbieding.

1.3Strategische overwegingen inzet Wvg

1Is de gemeente bereid en in staat de locatie zelf te verwerven en te beheren?

2Bestaat de verwachting dat private partijen een positie innemen?

3Is het aannemelijk dat het innemen van posities door private partijen de uitvoerbaarheid van het project in gevaar brengen (plan/prijsopdrijving etc.)?

4Zijn de zaakspecifieke risico’s van de betreffende locatie op hoofdlijnen in beeld (verontreiniging/bedingen etc.)?

5Is er sprake van (onevenredige) relatieschade als gevolg van vestiging van het voorkeursrecht;

6Is het noodzakelijk de gehele locatie te verwerven?

7Is er voldoende krediet/budget om ingeval van aanbiedingen de locatie (en de bijbehorende kosten) in zijn totaliteit te verwerven en het (rente)risico van vertraging te dragen?

2Onteigening

Onteigening is een forse inbreuk op het eigendomsrecht en is daarom met veel (rechts)waarborgen omkleed en dient te worden gezien als een uiterst redmiddel om het ruimtelijke beleid (tijdig) te kunnen realiseren. Uitgangspunt is om minnelijk tot overeenstemming te komen over de aankoop van een benodigde locatie. Mocht dit niet lukken, dan staat het publiekrechtelijke grondbeleidsinstrument onteigening als uiterste middel ter beschikking.

Van het starten van een administratieve onteigeningsprocedure kan een stimulans uitgaan om alsnog aan minnelijke verwerving medewerking te verlenen, zeker als deze wordt gebaseerd op een volledige schadeloosstelling uit de Onteigeningswet. Het voeren van een tweesporenbeleid verdient daarbij de voorkeur, dat wil zeggen naast het voeren van minnelijke onderhandelingen ter voorkoming van een onteigening tevens de administratieve onteigeningsprocedure starten.

2.1Onteigening onder de Wro

Wanneer het planologisch proces het stadium van ontwerpbestemmingsplan heeft bereikt kan een onteigeningsplan administratief worden voorbereid op basis van de Onteigeningswet (Ow). Deze kent verschillende titels tot onteigening, de belangrijkste zijn: Titel IIa en Titel IV. Titel IIa biedt de mogelijkheid tot onteigening ten behoeve van de aanleg van infrastructuur met bijkomende voorzieningen. Titel IV regelt de onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting op basis van onder meer een bestemmingsplanwijziging of een bouwplan.

Het nemen van een verzoekbesluit tot onteigening biedt de gemeente Moerdijk niet alleen uitzicht op eigendomsverwerving, maar wordt ook gebruikt als drukmiddel in onderhandelingen tot minnelijke aankoop van de grond, het eerder genoemde 'tweesporenbeleid'. Eigendomsverkrijging via onteigening kan worden doorkruist door een grondeigenaar die met succes een beroep doet op zelfrealisatie indien hij, al dan niet in samenwerking met een bouwer/ ontwikkelaar, bereid en in staat is om de door de gemeente voorgestane ontwikkeling uit te voeren, onder de door de gemeente Moerdijk redelijkerwijze te stellen randvoorwaarden.

Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld kan de raad een verzoekbesluit tot onteigening nemen. Hiermee verzoekt de gemeente de Kroon om een Koninklijk Besluit tot onteigening te nemen. De Kroon gaat vervolgens na of het verzoek aan alle eisen voldoet. Indien dit het geval lijkt te zijn, stelt de Kroon een ontwerp Koninklijk Besluit op en legt dit samen met de bijbehorende stukken ter inzage. Het verzoek kan geheel of gedeeltelijk worden afgewezen naar aanleiding van de bij de Kroon naar voren gebrachte zienswijzen. Ook wanneer er geen zienswijzen zijn ingediend of wanneer de zienswijzen niet ontvankelijk zijn kan de Kroon oordelen dat er aanleiding bestaat om het verzoek geheel of gedeeltelijk af te wijzen.

Bij het beoordelen van het verzoek tot onteigening worden door de Kroon de volgende criteria gehanteerd:

-strijd met het recht;

-publiek belang, ruimtelijk ontwikkelingsbelang of volkshuisvestingsbelang;

-noodzaak;

-urgentie.

In het verzoekbesluit van de raad dienen, indien het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is, opschortende en ontbindende voorwaarden te worden opgenomen. Deze voorwaarden houden in dat niet tot dagvaarding zal worden overgegaan voordat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en dat het verzoekbesluit tot onteigening vervalt in het geval het bestemmingsplan geen hogere goedkeuring verkrijgt. De administratieve voorbereiding van het verzoekbesluit kan gelijk oplopen met de voorbereiding van het bestemmingsplan. Bij de vaststelling dient in de raadsvergadering eerst het bestemmingsplan te worden vastgesteld en daarna kan het verzoekbesluit worden genomen.

2.2Onteigening onder de Omgevingswet

De Omgevingswet zal dit instrument en met name de administratieve onteigeningsprocedure ingrijpend veranderen. Niet de Kroon maar de raad zal de onteigeningsbeschikking waarin de gronden ter onteigening worden aangewezen, nemen. De onteigeningsbeschikking moet vervolgens bekrachtigd worden door de bestuursrechter om in werking te kunnen treden. Deze procedure start met een bekrachtigingsverzoek van de gemeenteraad aan de rechtbank.

Daarnaast wijzigen onderstaande punten.

-Het onteigeningsbelang moet worden onderbouwd aan de hand van de aan de locatie toegedeelde functies. Het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en het projectbesluit kunnen de grondslag van het onteigeningsbelang zijn.

-De onteigeningscriteria worden wettelijk vastgelegd, waarbij nieuw is dat de noodzaak tot onteigening ontbreekt wanneer het aannemelijk is dat binnen afzienbare tijd alsnog overeenstemming kan worden bereikt.

-Belanghebbenden moeten bij de raad een zienswijze indienen en niet meer bij de Kroon.

-De onteigening moet worden bekrachtigd door de bestuursrechter. Daarna is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

-De schadeloosstelling wordt vastgesteld in een verzoekprocedure bij de burgerlijke rechter en niet meer als vordering in een dagvaardingsprocedure.

-Procedures ingezet onder het oude recht, worden na inwerkingtreding van de Omgevingswet, onder het oude recht voort gezet.

De onteigeningsprocedure bestaat onder de Omgevingswet uit drie fasen: de onteigenings-beschikking en bekrachtiging, de schadeloosstellingsprocedure en de inschrijving van de onteigeningsakte. De eerst twee fasen lopen voor een deel parallel. Hieronder wordt een samenvatting van de onteigeningsprocedure weergegeven. Voor een uitgebreide omschrijving van de procedure wordt verwezen naar de Handreiking grondeigendom Omgevingswet d.d. mei 2022 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

2.2.1Onteigeningsbeschikking en bekrachtiging

Onteigeningsbeschikking

De onteigeningsbeschikking wordt genomen door de gemeenteraad en bevat in ieder geval:

-de kadastrale aanduidingen van de te onteigenen percelen en de naam van de gemeente waar die percelen zijn gelegen;

-de kadastrale grootte van elk van de in de beschikking opgenomen percelen;

-als een gedeelte van een perceel in de beschikking wordt opgenomen: de grootte van dat gedeelte;

-de namen van eigenaren en beperkt gerechtigden op de te onteigenen percelen of perceelsgedeelten (volgens Basisregistratie Kadaster);

-een beschrijving van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor onteigening nodig is;

-de naam van de onteigenaar.

Bij de beschikking moeten een grondtekening en het bestuursbesluit waarin de grondslag ligt worden gevoegd (een vastgesteld omgevingsplan, verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit of een vastgesteld projectbesluit).

In de onteigeningsbeschikking moet gemotiveerd worden dat het instrument in het voorliggende geval kan worden ingezet. Dat betekent een onderbouwing dat:

-de onteigening het belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving dient;

-de onteigening noodzakelijk is;

-de onteigening urgent is.

De beschikking wordt door de gemeente voorbereid met de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 Awb. Het ontwerp van de onteigeningsbeschikking wordt met bijbehorende stukken ter inzage gelegd.

Belanghebbenden kunnen bij de gemeenteraad mondeling of schriftelijk zienswijzen indienen.

Na vaststelling wordt de onteigeningsbeschikking bekend gemaakt, ter inzage gelegd en aan belanghebbenden toegezonden (paragraaf 16.3.8. Omgevingswet).

Na de bekendmaking kan de gemeenteraad het verzoek tot vaststellen van de schadeloosstelling indienen bij de rechtbank (afdeling 11.3 Omgevingswet). Vanaf dat moment lopen de fasen van de onteigeningsbeschikking en schadeloosstelling parallel.

Bekrachtigingsprocedure

De onteigeningsbeschikking moet worden bekrachtigd door de bestuursrechter (afdeling 16.9 Omgevingswet). De bekrachtigingsprocedure wordt gestart met een verzoek van de gemeenteraad aan de rechtbank. Het ligt voor de hand dit besluit in het raadsvoorstel met de onteigeningsbeschikking op te nemen (in de genoemde volgorde). Het bekrachtigingsverzoek dient binnen 6 weken na terinzagelegging van de onteigeningsbeschikking te worden ingediend. Dit is een fatale termijn.

Belanghebbenden (diegenen die een grondgebonden belang hebben, zoals eigenaren, pachters en huurders) kunnen gedurende 6 weken bedenkingen indienen bij de bestuursrechter.

De bestuursrechter voert vervolgens, of er nu bedenkingen zijn ingebracht of niet, een basistoets uit. De rechter toetst of de onteigeningsbeschikking volgens wettelijk voorgeschreven vormvoorschriften tot stand is gekomen en voldoet aan de criteria onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie.

Wanneer er geen bedenkingen zijn ingebracht, doet de bestuursrechter binnen zes maanden na afloop van de termijn voor het indienen van bedenkingen uitspraak op het verzoek tot bekrachtiging. Wanneer er wel bedenkingen zijn ingebracht, doet de rechter uitspraak binnen zes maanden na ontvangst van de reactie van het de gemeenteraad op de bedenkingen.

Tegen deze uitspraak staat hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State open voor belanghebbenden die tijdens de bekrachtigingsprocedure bedenkingen hebben ingebracht.

Wanneer geen hoger beroep is ingesteld, of na de uitspraak in hoger beroep, wordt de uitspraak van de bestuursrechter door de gemeente ter inzage gelegd. Een onteigeningsbeschikking die door de bestuursrechter is bekrachtigd, treedt op de dag na terinzagelegging van de uitspraak, in werking (artikel 16.33e Omgevingswet).

2.2.2 Schadeloosstellingsprocedure

Alle schade die rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening wordt vergoed (artikel 15.18 Omgevingswet). De eigenaar heeft recht op schadeloosstelling voor:

-de waarde van de onteigende zaak

-de waardevermindering van het overblijvende, niet –onteigende deel

-bijkomende kosten (zoals kosten bedrijfsverplaatsing of liquidatie, verhuiskosten, herinrichtingskosten, financieringskosten, belastingschade etc.)

De burgerlijke rechter stelt de schadeloosstelling vast. Na de bekendmaking van de onteigeningsbeschikking dient de gemeenteraad een verzoekschrift in bij de rechtbank om de schadeloosstelling vast te stellen. De onteigeningsbeschikking vervalt wanneer dit verzoek niet binnen 12 maanden na het onherroepelijk worden daarvan wordt ingediend bij de rechter.

Belanghebbenden krijgen de mogelijkheid om met een verweerschrift te reageren op het verzoekschrift. Zij moeten daarvoor een advocaat inschakelen.

De rechtbank organiseert vervolgens een mondelinge zitting waar partijen hun standpunten kunnen toelichten. Als naar aanleiding van de zitting geen overeenstemming wordt bereikt benoemt de rechter een oneven aantal deskundigen die in een deskundigenbericht adviseren over de hoogte van de schadeloosstelling.

Na de zitting en een onderzoek ter plaatse (descente) stelt de rechter een voorlopige schadeloosstelling vast. Na ontvangst en mondelingen behandeling van het deskundigenbericht stelt de rechter de definitieve schadeloosstelling vast (paragraaf 15.3.2 Omgevingswet).

Partijen kunnen tegen de beschikking over de schadeloosstelling in cassatie gaan bij de Hoge Raad.

Tijdens de schadeloosstellingsprocedure kunnen partijen met elkaar in overleg blijven over de mogelijkheid te komen tot minnelijke verwerving. Wanneer partijen gedurende de procedure overeenstemming bereiken kan de procedure direct worden stilgelegd en de eigendom op minnelijke wijze worden overgedragen.

2.2.3Inschrijving onteigeningsakte

De eigendom gaat over door inschrijving van de onteigeningsakte in de openbare registers. De notaris maakt de onteigeningsakte op verzoek van de onteigenaar. Een onteigeningsakte kan worden ingeschreven wanneer:

-de onteigeningsbeschikking onherroepelijk is;

-het besluit ter uitvoering waarvan de onteigening nodig is onherroepelijk is;

-de voorlopige schadeloosstelling of de overeengekomen schadeloosstelling is betaald.

Binnen twee maanden nadat aan bovenstaande voorwaarden is voldaan moet de onteigenaar een notaris verzoeken de onteigeningsakte op te stellen. Dit is een fatale termijn. Wanneer deze termijn niet wordt gehaald mag de notaris het verzoek niet meer behandelen en moet de onteigenaar en nieuwe onteigeningsprocedure starten.

2.3Strategische overwegingen inzet onteigening

1Is het noodzakelijk om het/de objecten(en) te verwerven?

2Is er een voldoende (minnelijk) verwervingsdossier opgebouwd?

3Is er voldoende samenloop met het planologische traject?

4Kan worden voldaan aan de vereisten uit de Onteigeningswet c.q. Omgevingswet (formele vereisten, publiek-/onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie)?

5Is er sprake van ruil‐ en compensatiegronden?

6Is het noodzakelijk en wenselijk om in samenwerkingsovereenkomsten met private partijen de publiekrechtelijke medewerking aan onteigening vast te leggen?

7Is er sprake van disproportionele relatieschade als gevolg van inzet van het onteigeningsinstrument?

8Is er voldoende budget en capaciteit beschikbaar om de onteigeningsprocedure te voeren en tot verwerving over te gaan?

3Bestemmingsplan en omgevingsplan

3.1Bestemmingsplan onder de Wro

In een bestemmingsplan legt de gemeente de bestemmingen voor een bepaalde locatie vast. In de regels bij een bestemmingsplan stelt zij voorwaarden aan de realisering van de bestemming, zoals maximale bouwhoogtes, bebouwingspercentages en bebouwingsgrenzen.

De gemeenteraad heeft met het wel of voorlopig nog niet vaststellen van het bestemmingsplan een belangrijk instrument in handen. De gemeente legt met een bestemmingsplan en de bijbehorende plannen de vorm van planuitvoering vast, die haar in het publiek belang voor ogen staat.

De gemeente kan uit verschillende vormen voor een bestemmingsplan kiezen:

-gedetailleerd bestemmingsplan

-globaal eindplan

-globaal plan met uitwerkingsplicht

-bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (Chw)

Met het bestemmingsplan en de bijbehorende plannen zoals het beeldkwaliteitsplan, stedenbouwkundig plan, de verkavelingsschets en dergelijke, kan de gemeente sturen in de stedenbouwkundige opzet, de fasering, het tempo van realiseren, het kwaliteitsniveau en de differentiatie. De gemeente Moerdijk legt met een bestemmingsplan en de bijbehorende plannen de vorm van planuitvoering vast, die haar in het publiek belang voor ogen staat. Dit is van belang om de volgende redenen:

-De gemeente geeft hiermee duidelijk aan wat zij wil realiseren.

-De gemeente geeft, in geval van het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst, duidelijk aan wat zij gerealiseerd wil zien en wanneer.

-De gemeente geeft, in geval van een beroep op zelfrealisatie, duidelijk aan, aan welke voorwaarden de zelfrealisator moet voldoen zodat de Kroon, indien de gemeente tot onteigening overgaat en een grondeigenaar dan een beroep op zelfrealisatie doet, beter kan toetsen of het beroep op zelfrealisatie succesvol is.

Tevens heeft het soort bestemmingsplan invloed op de mate van sturing. De vaststelling van een gedetailleerd bestemmingsplan, waaruit een rechtstreekse bouwtitel ontstaat, brengt met zich mee dat de gemeente vergunningaanvragen die voldoen aan het bestemmingsplan moet honoreren zodra het bestemmingsplan in werking is getreden.

Daarom gaat in het kader van Sturend Grondbeleid de voorkeur uit naar een globaal plan met uitwerkingsplicht. Het vaststellen, het al dan niet nader uitwerken en de invulling van een bestemmingsplan kunnen door de gemeente Moerdijk dan worden ingebracht in onderhandelingen met een initiatiefnemer. Zolang niet alle gronden binnen een plangebied in eigendom zijn verworven, dan wel een samenwerking is aangegaan met grondeigenaren c.q. marktpartijen, verdient het aanbeveling om de bestemming zo globaal mogelijk te houden.

Bestemmingsplan met verbrede reikwijdte

Vooruitlopend op de komst van de Omgevingswet kunnen gemeenten experimenteren met het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Binnen dit experiment mag op onderdelen worden afgeweken van een aantal wetten en besluiten, waaronder de Wro en het Bro. Het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte betreft één integraal plan, waarin niet alleen regels over goede ruimtelijke ordening zijn opgenomen, maar waarin (net als in een omgevingsplan) de fysieke leefomgeving centraal staat. Dit betekent dat in het plan regels kunnen worden opgenomen over o.a. het waarborgen van de veiligheid, gezondheid, milieu, welstand, natuurbescherming en duurzaamheid.

De gemeente geeft door middel van globale bestemmingen de kaders aan waarbinnen initiatieven vanuit de markt tot ontwikkeling kunnen komen. Op basis van een concreet initiatief wordt beoordeeld of deze toelaatbaar is. Het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte heeft een planperiode van maximaal 20 jaar.

3.2Van bestemmingsplan naar omgevingsplan onder de Omgevingswet

In de Omgevingswet gaat het omgevingsplan het bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan en de beheersverordening vervangen. De meest in het oog springende wijzigingen zijn;

-Onder de Omgevingswet moet iedere gemeente één omgevingsplan vaststellen voor haar hele grondgebied.

-Het omgevingsplan heeft een bredere reikwijdte dan het bestemmingsplan, het kan regels bevatten die over de hele fysieke leefomgeving gaan en beperkt zich dus niet tot planologische aspecten.

-De plicht om na tien jaar te actualiseren is komen te vervallen.

-Het loslaten van de actualisatieplicht leidt ook tot een ander soort toets op de uitvoerbaarheid van een omgevingsplan. De onderzoekslasten worden beperkt omdat alleen de haalbaarheid moet worden aangetoond en daarbij niet langer de uitvoering en uitvoeringstermijn gegarandeerd moeten worden.

-De Omgevingswet biedt de mogelijkheid tot delegatie van de bevoegdheid tot wijzigen van het omgevingsplan van de raad aan het college. Hierbij gaat het om de bevoegdheid tot het vaststellen van delen, het uitwerken, wijzigen of het stellen van nadere eisen.

4Kostenverhaal

In projecten waarbij de gemeente zelf geen grondpositie heeft worden de kosten die de gemeente maakt, verhaald op de initiatiefnemer(s). Dit kostenverhaal omvat enerzijds de kosten die de gemeente maakt voor de inzet van het ambtelijk apparaat en externe adviseurs (de plankosten) en anderzijds kosten voor de aanleg of aanpassing van de openbare ruimte. Kostenverhaal is ook van toepassing op kosten voor voorzieningen met een bovenwijks karakter: dat wil zeggen, voorzieningen waarvan meerdere gebieden of projecten profijt hebben (de zogenaamde 'bovenwijkse voorzieningen', Financiële bijdragen voor ontwikkeling van een gebied’ onder de Omgevingswet).

Kostenverhaal kan plaatsvinden via het privaatrechtelijke spoor (de anterieure overeenkomst) of het publiekrechtelijke spoor (via het exploitatieplan onder de Wro).

3.3Privaatrechtelijk spoor nu en onder de Omgevingswet

Onder de Wro worden twee typen privaatrechtelijke overeenkomsten voor kostenverhaal en grondexploitaties onderscheiden: de anterieure overeenkomst en de posterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst

De gemeente sluit een anterieure overeenkomst in de beginfase van een project, voordat een bestemmingsplan is vastgesteld. Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen contractsvrijheid en is men niet gebonden aan de publiekrechtelijke kaders rond grondexploitatie. In de praktijk worden verschillende synoniemen gebruikt voor de anterieure overeenkomst, zoals: samenwerkingsovereenkomst, exploitatieovereenkomst, intentieovereenkomst, etc.

Ook onder de Omgevingswet heeft de gemeente de mogelijkheid om via een anterieure overeenkomst het kostenverhaal te verzekeren. Als in een anterieure overeenkomst het kostenverhaal is verzekerd, vervalt ook onder de Omgevingswet de verplichting voor de gemeente om kosten langs publiekrechtelijke weg te verhalen (artikel 13.13, derde lid, Ow). De bestaande praktijk wordt daarmee gecontinueerd.

Posterieure overeenkomst

Wanneer er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, moet de gemeente overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan (zie hierna het publiekrechtelijke spoor). De gemeente kan dan nog steeds overeenkomsten sluiten, zij het met minder onderhandelingsruimte. Overeenkomsten mogen namelijk niet afwijken van het exploitatieplan. Deze ‘posterieure’ overeenkomsten zijn optioneel en kan de gemeente afsluiten nadat een exploitatieplan is vastgesteld.

3.4Publiekrechtelijk spoor nu en onder de Omgevingswet

Indien geen anterieure overeenkomst wordt gesloten, moet het bestuursorgaan de kosten voor de aangewezen activiteiten langs publiekrechtelijke weg verhalen. Onder de Wro gebeurt dit via het exploitatieplan. De figuur van het exploitatieplan keert echter niet terug in de Omgevingswet. De regels die nu in het exploitatieplan vastgelegd kunnen worden, maken onder de Omgevingswet onderdeel uit van het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een belangrijk verschil in de Omgevingswet is dat de jaarlijkse actualisatieplicht zoals die van toepassing is bij het exploitatieplan, komt te vervallen.

Het publiekrechtelijk kostenverhaal kent minder vrijheid dan de anterieure overeenkomst. Kostenverhaal is alleen mogelijk voor kosten die zijn opgenomen op de 'kostensoortenlijst' uit het Bro c.q. het omgevingsbesluit. Daarbij zijn de 'PPT-criteria' (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) verplicht van toepassing: er moet een causaal verband bestaan tussen de te verhalen kosten en de ruimtelijke ontwikkeling, de ontwikkeling moet hier aantoonbaar profijt van hebben en kosten worden naar rato van dit profijt aan de ontwikkeling toegerekend, aan de hand van expliciet gemaakte verdeelsleutels (bijvoorbeeld verkeersbewegingen bij infrastructurele voorzieningen).

Daarnaast geldt het principe van macro-aftopping: dit houdt in dat nooit meer kosten kunnen worden verhaald dan de grondopbrengsten van de ontwikkeling.

Het publiekrechtelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet kent twee systemen: kostenverhaal met en zonder tijdvak.

Kostenverhaal met tijdvak

Het kostenverhaal met tijdvak volgt de systematiek van het kostenverhaal uit de Wro. De plannen hebben dan een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum, waardoor het goed mogelijk is om vooraf de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling te berekenen.

Kostenverhaal zonder tijdvak

Het kostenverhaal zonder tijdvak betreft een nieuw systeem welke bestemd is voor organische ontwikkeling. Het gaat om plannen met een globale functieaanduiding, zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum, waardoor het vooraf inschatten van de kosten en opbrengsten moeilijker is. Bij het vaststellen van het omgevingsplan is dan ook geen gedetailleerde raming van kosten opbrengsten vereist, maar kan worden volstaan met een globale indicatie van de maximaal te verhalen kosten (het kostenplafond), dat wordt bepaald op basis van een scenariostudie.

De gemeente neemt in het projectbesluit, het omgevingsplan of de omgevingsvergunning regels op over de eindafrekening en de verdeling van de kosten. Het daadwerkelijke kostenverhaal zal plaatsvinden via de kostenverhaalsbeschikking, ook wel een beschikking bestuursrechtelijke geldschuld genoemd.

3.5Bovenwijkse kosten nu en onder de Omgevingswet

De Omgevingswet maakt het mogelijk om aan initiatiefnemers een bijdrage te vragen voor 'ontwikkelingen van een gebied', die niet verhaalbaar zijn via het 'reguliere' kostenverhaal (dat wil zeggen, kosten waarop de 'PPT-criteria' niet van toepassing zijn). Hierbij kan worden gedacht aan een bijdrage aan recreatievoorzieningen elders in de gemeente, maatregelen ter vermindering van stikstofdepositie of maatregelen voor het bereiken van een 'naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad'.

De Wro biedt op grond van artikel 6.24 lid 1 al een vergelijkbare mogelijkheid om dergelijke bijdragen op vrijwillige basis te verhalen via een anterieure overeenkomst. Het vragen van financiële bijdragen op basis van vrijwilligheid wordt voortgezet in artikel 13.22 van de Omgevingswet. Nieuw is dat met artikel 13.23 en 13.24 Omgevingswet de mogelijkheid wordt toegevoegd om onder voorwaarden financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied ook publiekrechtelijk afdwingbaar te maken.

Voor het vragen van bijdragen op vrijwillige basis (via een anterieure overeenkomst) geldt dat niet alleen een bijdrage kan worden gevraagd bij bouwactiviteiten waar het verplichte kostenverhaal op van toepassing is, maar ook bij een aantal aanvullende activiteiten die in het Omgevingsbesluit worden benoemd. Voorbeelden hiervan zijn de aanleg van infrastructuur, maar ook de realisatie van zonne- of windparken. Voorwaarde bij het toepassen van dit instrument is dat voor de activiteiten waarvoor een bijdrage wordt gevraagd, een basis is gelegd in een omgevingsvisie of programma.

Het (publiekrechtelijk) afdwingen van financiële bijdragen via het omgevingsplan is alleen mogelijk bij de bouwactiviteiten waarop ook het verplichte kostenverhaal van toepassing is. Ook de categorieën maatregelen waarvoor een bijdrage kan worden afgedwongen, zijn gelimiteerd (via het Omgevingsbesluit). Verder geldt dat sprake moet zijn van een functionele samenhang tussen de activiteit waarvoor een bijdrage wordt gevraagd en de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.

De functionele samenhang moet worden onderbouwd in het omgevingsplan. Deze onderbouwing kan worden gebaseerd op een reeds vastgestelde omgevingsvisie of programma.

Bovenplanse verevening

De Wro biedt de mogelijkheid om op grond van artikel 6.13 lid 7 verevening mogelijk te maken tussen verlieslatende exploitatiegebieden en winstgevende exploitatiegebieden, door een fondsbijdrage af te dwingen via het exploitatieplan. Daarbij moet worden voldaan aan de criteria Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit. Daarnaast moet voor de bovenplanse verevening een grondslag zijn gelegd in een structuurvisie, waarbij de samenhang tussen de exploitatiegebieden wordt onderbouwd en daarnaast aanwijzingen worden gegeven welke bestedingen ten laste van het fonds komen. Omdat in de praktijk weinig gebruik wordt gemaakt van deze vorm van verevening, is het instrument niet meer opgenomen in de Omgevingswet

5Stedelijke kavelruil

Met de komst van de Omgevingswet wordt een nieuw instrument geïntroduceerd waarmee eigenaren van onroerende zaken hun eigendommen kunnen ruilen. Dit instrument wordt stedelijke kavelruil genoemd en kan uitkomst bieden in gevallen waarin stedelijke gebiedsontwikkeling niet van de grond komt door bijvoorbeeld versnippering van eigendomsposities. Uitgangspunt van de wet is dat er sprake moet zijn van minimaal drie partijen die op vrijwillige basis bereid zijn hun onroerende zaken onderling te ruilen. Hiertoe dienen de partijen een kavelruilovereenkomst te sluiten. In de kavelruilovereenkomst kunnen door partijen een groot aantal koop- of ruilovereenkomsten en transacties worden opgenomen. In de overeenkomst wordt vastgelegd welke onroerende zaken worden samengevoegd en hoe de eigendommen worden herverdeeld. De nieuwe verdeling wordt ingeschreven in de openbare registers.

Doelstellingen van de regeling voor stedelijke kavelruil zijn:

-eigenaren waar mogelijk in staat stellen om hun woon-, werk-, en leefomgeving zelf in te richten;

-het ruilen van grond en gebouwen te vergemakkelijken en versnellen;

-overheden ruimere mogelijkheden te bieden om een faciliterend grondbeleid te voeren.

Stedelijke kavelruil komt tegemoet aan de behoefte aan ruimte voor initiatieven uit de samenleving. Kavelruil stelt eigenaren in staat om binnen randvoorwaarden op een eenvoudiger en minder kostbare manier eigendomsverhoudingen aan te passen wanneer die gewenste ontwikkelingen in de weg staan.

Een ander voordeel van de kavelruilovereenkomst is dat deze (na inschrijving in de openbare registers) zakelijke werking heeft. Dit beschermt partijen tegen de overdracht van een kavel aan een derde door een van de deelnemende partijen in de periode voordat de akte bij de notaris is gepasseerd. Daarnaast biedt het bescherming tegen de situatie waarbij achteraf blijkt dat een of meer van de partijen bij de overeenkomst geen eigenaar waren.

Inleiding

Eén van de gemeentelijk grondbeleidsinstrumenten is de strategische verwerving van onroerend goed.

Deze gronden en/of opstallen worden verworven met het oog op toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen. Hiertoe is in het verleden de reserve strategische verwervingen in het leven geroepen ten laste van de algemene reserve.

In deze bijlage, behorend bij de Nota Grondbeleid, worden de spelregels uiteengezet hoe met het principe van strategisch verwerven moet worden omgegaan.

1Criteria en definities

Definitie strategische verwerving

Een (grond)aankoop die een (al dan niet urgente) gewenste of ongewenste ontwikkeling deels of geheel mogelijk dan wel onmogelijk maakt en/of waarvoor nog geen project- of grondexploitatie is vastgesteld.

Criteria

De navolgende criteria worden getoetst om te bepalen of het om een strategische verwerving gaat:

•De beoogde (grond)aankoop maakt een (al dan niet urgente) gewenste ontwikkeling deels óf geheel mogelijk; en

•De beoogde (grond)aankoop maakt een (al dan niet urgente) ongewenste ontwikkeling deels óf geheel onmogelijk; en of

•Het betreft een (grond)aankoop in een gebied waarvoor door de gemeenteraad nog geen project- of grondexploitatie is vastgesteld.

•Exploitatie is op acceptabele termijn mogelijk.

Definitie ‘gewenste ontwikkeling’

Een ontwikkeling die bijdraagt aan de realisatie van gemeentelijke doelstellingen.

Definitie ‘ongewenste ontwikkeling’

Een ontwikkeling die een ‘gewenste ontwikkeling’ (conform bovenstaande definitie) al dan niet permanent onmogelijk maakt.

Prioriteitstelling

Grondaankopen kunnen verdeeld worden in de volgende categorieën:

•Urgent/niet urgent

•Geheel/deels

•Gewenste ontwikkeling/voorkomen ongewenst ontwikkeling

In de afweging wordt vervolgens meegenomen:

•Een ontwikkeling met het predikaat ‘urgent’ scoort hoger dan een ontwikkeling die ‘niet urgent’ is;

•Een verwerving die een ontwikkeling ‘geheel’ mogelijk maakt scoort hoger dan een die een ontwikkeling ‘deels’ mogelijk maakt;

•Een ontwikkeling die wordt bestempeld als ‘gewenste ontwikkeling’ scoort hoger dan een ontwikkeling die onder de noemer ‘voorkomen ongewenste ontwikkeling’ valt.

Het college van B&W is bevoegd tot het aangaan van strategische verwervingen en laat zich bij aankopen adviseren door de werkgroep strategische verwervingen (de Portefeuillehouder Grondzaken, de secretaris van de werkgroep/de senior adviseur grondzaken en de Domeinregisseur Ondernemen en Leefomgeving). Dit advies wordt vastgelegd met de motivatie waarom tot aankoop wordt overgegaan en met inachtneming van de spelregels strategisch verwerven.

2.Financiering strategische verwervingen

Financieel verwerken strategische aankopen op de balans

Conform het Besluit Begroting en Verantwoording moeten aankopen van onroerend goed geactiveerd worden tegen de marktwaarde of, indien deze lager is, de verkrijgingsprijs. Deze grondaankopen worden geactiveerd op de balans onder de materiële vaste activa.

De inbrengwaarde bestaat uit de werkelijke waarde van grond en gebouwen plus de bijkomende verwervingskosten.

Bijkomende verwervingskosten zijn taxatiekosten , bodemkosten en tijdelijk beheer

Deze kosten maken onderdeel uit van de (kosten) strategische verwerving en worden opgeteld bij de verkrijgingsprijs. Deze verkrijgingsprijs wordt vervolgens afgezet tegen de marktwaarde en het meerdere wordt ten laste van de reserve strategische verwerving gebracht.

Bepaling marktwaarde

De werkelijke waarde/marktwaarde wordt bepaald op de hoogste gebruikswaarde d.m.v. een recente WOZ, waardebepaling of taxatie. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval zal elke 1 tot 3 jaar de marktwaarde opnieuw worden bepaald middels een onafhankelijke waardebepaling of taxatie.

Wanneer mag gebruik gemaakt worden van de reserve strategische verwerving?

Strategische aankopen van onroerende zaken kunnen onder voorwaarden voor een deel uit de reserve strategische grondverwerving gefinancierd worden.

Voorwaarden toevoeging of onttrekking aan de reserve strategische verwervingen

•Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de marktwaarde komt het meerdere ten laste van de reserve strategische verwerving onroerend goed.

•Als uit de jaarlijkse taxatie een lager bedrag komt dan waar de onroerende zaak voor op de balans staat, wordt de afwaardering t.l.v. de reserve gebracht.

•Verkoop van het onroerend goed zonder dat het in exploitatie is genomen:

De winst of het verlies bij verkoop wordt ten gunste of ten laste van de reserve strategische verwerving gebracht.

•Van elke toevoeging of onttrekking aan of uit de reserve moet (op enig moment) een besluit van de raad ten grondslag liggen. Hiertoe wordt jaarlijks een besluit genomen bij de 2e bestuursrapportage.

Financiële gevolgen bij ingebruikname onroerend goed bij het starten van een project

•De inbrengwaarde in het project is gelijk aan het bedrag dat op de materiële vaste activa op de balans staat en wordt ingebracht in de grondexploitatie na afronding van de initiatieffase en na het vaststellen door de raad van de grondexploitatie.

3.Werkwijze en besluitvorming

(mogelijke) aankoop strategische verwerving onroerend goed

Voor werkwijze en besluitvorming geldt het volgende:

-Het te verwerven onroerend goed wordt te koop aangeboden aan de gemeente of de gemeente heeft zelf haar oog laten vallen op een onroerende zaak;

-De potentiële strategische locatie wordt vastgelegd in een voorstel door de secretaris van de werkgroep strategische verwervingen en (indien nodig) afgestemd met de medewerker beheer gemeentelijke eigendommen en de intaker REO. De secretaris geeft aan waarom het hier om een strategische verwerving gaat en of er spoed vereist is;

-Voorstel(len) kunnen ook door de intaker REO worden ingediend bij de secretaris van de werkgroep strategische verwervingen;

-De werkgroep strategische verwervingen toetst het (de) voorstel(len) aan de criteria (zie 1), bij de spoedprocedure is dat binnen 2 weken;

-Vanaf dit moment kunnen, indien wenselijk, de aftastende gesprekken met de eigenaar worden gestart;

-De financieel adviseur grondzaken wordt van het voornemen tot verwerving op de hoogte gebracht;

-Indien de werkgroep strategische verwervingen positief besluit op het voorgestelde, dan (indien aan de orde) terugkoppeling aan intaker REO en de medewerker beheer en vervolgens toets door de secretaris aan én het nog aanwezige budget én het opstellen van een ‘waardebepaling’ als uitgangspunt voor de onderhandelingen;

-De werkgroep strategische verwervingen besluit over de wijze waarop in overleg wordt getreden inzake de wijze van verwerving (en het al dan niet inschakelen van een extern verwerver) én stelt op hoofdlijnen de ‘onderhandelingsmarge’ vast (financieel uitgangspunt onderhandelingen);

-De portefeuillehouder meldt dit voornemen in het college en voor een aankoop boven € 1 miljoen wordt een aankoopvoorstel dan wel het onderhandelingsresultaat ter advisering aan het presidium voorgelegd;

-Een externe verwerver (of de gemeentelijk verwerver) treedt in onderhandeling;

-Het onderhandelingsresultaat wordt formeel ter besluitvorming aan het college aangeboden met bijzondere aandacht voor het risicoprofiel;

-De oplevering geschiedt door of in aanwezigheid van een medewerker beheer gemeentelijke eigendommen.

Afwijkingsregel

In specifieke gevallen kan het college op voorstel van de werkgroep strategische verwervingen besluiten om van bovenstaande spelregels af te wijken. Uiteraard zullen wetgeving en voorschriften zoals het Besluit Begroting en Verantwoording alsmede de raadskaders worden gerespecteerd.

Het college van burgemeester en wethouders, in zijn vergadering van 24 mei 2022;

overwegende dat,

het gewenst is om een beleidsregel vast te stellen omtrent:

de verkoop van gemeentelijk snippergroen

omdat het wenselijk is duidelijkheid te verschaffen omtrent de verkoop van snippergroen;

gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht;

artikel 160 lid 1 sub e van de Gemeentewet;

b e s l u i t

vast te stellen de volgende beleidsregel:

BELEIDSREGEL Verkoop gemeentelijk snippergroen van de gemeente Moerdijk

Hoofdstuk 1

Artikel 1. Definities

Snippergroen: een kleine strook grond, in eigendom van de gemeente, die geen belangrijke functie meer heeft. De strook grond is direct aansluitend aan of achter een perceel dat in eigendom is van de verzoeker. De grond heeft een maximale oppervlakte van 200 m2. De grond maakt geen deel uit van een hoofd- of wijkgroenstructuur en vormt evenmin een verkeersgeleiding. Snippergroen kan veelal worden afgestoten zonder dat er afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Bouwkavels vallen niet onder snippergroen.

Verzoeker:

De eigenaar van een perceel grenzend aan snippergroen, dat hij/zij wenst te kopen.

Artikel 2. Procedure

a.In het geval snippergroen grenst aan percelen van meerdere eigenaren, wordt er voorrang gegeven aan de eigenaar van het perceel dat in het verlengde van het snippergroen ligt.

b.Een verzoek tot aankoop van gemeentelijk snippergroen dient schriftelijk en gemotiveerd te worden gedaan en te worden gericht aan de gemeente Moerdijk, vergezeld van een duidelijke situatieschets of kadastrale tekening. Een verzoek dat hieraan niet voldoet zal niet in behandeling worden genomen. De gemeente heeft de mogelijkheid ook zelf actief snippergroen aan direct omwonenden te koop aan te bieden op basis van deze beleidsregels, wanneer dat past in het beheer van de gemeente.

c.Het college neemt binnen 12 weken, te rekenen vanaf de datum van ontvangst, een beslissing op een ontvankelijk verzoek. Deze beslissing houdt in het in principe verlenen van medewerking aan het verzoek, dan wel afwijzing van het verzoek.

d.Indien is besloten om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek, dan wordt de prijs bepaald door de getaxeerde waarde, die jaarlijks wordt geïndexeerd. De prijs per vierkante meter van snippergroen dat groter is dan 150 m2, wordt afzonderlijk door een taxateur bepaald.

e.Verzoeker wendt zich naar eigen keuze tot een notaris voor het opmaken en verlijden van de akte van levering. Bij het uitblijven van een keuze van verzoeker zal de gemeente een notaris kiezen.

f.Alle kosten, waaronder begrepen kadastrale en notariële kosten en belastingen, verbonden aan de verkoop, komen voor rekening van verzoeker.

Artikel 3. Weigeringsgronden

Het college wijst het verzoekt tot verkoop met toepassing van deze beleidsregels in elk geval af indien er naar hun oordeel sprake is van één of meer van onderstaande situaties:

a.De desbetreffende strook gemeentegrond voldoet niet aan één of meerdere van de criteria die zijn vermeld in artikel 1 (Definitie).

b.Noodzaak van het in eigendom behouden voor gemeentelijk gebruik of omdat de grond voorziet in een maatschappelijke behoefte en/of om redenen van tactische, strategische of (toekomstig) planologische aard, dan wel anderszins.

c.Verzoeker beoogt een strijdig gebruik van de grond met de (toekomstige) bestemming van de strook grond.

d.Bezwaarlijke aanwezigheid in, op of boven de grond van nutsvoorzieningen mede ten behoeve van andere percelen dan dat van verzoeker, zoals kabels, leidingen, drainage, riolering, bergbezinkbassins, waterberging, openbare verlichting e.d. Indien de aanwezigheid van genoemde voorzieningen volgens het college niet bezwaarlijk wordt geacht, dient de desbetreffende (netwerk)beheerder(s) te verklaren dat tegen eigendomsoverdracht, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, geen bezwaren zijn.

e.Aantasting van landschappelijke, natuurwetenschappelijke, ecologische, monumentale, cultuurhistorische of archeologische waarden.

f.Aantasting van de kwaliteit van de openbare ruimte en/of verstoring van de openbare groenstructuur.

g.Verkeerstechnische bezwaren en/of strijd met of gevaar voor de verkeersveiligheid en/of negatieve effecten voor de bereikbaarheid voor hulpdiensten.

h.Verhoogde kosten van beheer of bemoeilijking van beheer van grond voor de gemeente.

Artikel 4. Overeenkomst van koop en verkoop

a.Bij verkoop wordt gebruikgemaakt van een door de gemeente opgestelde overeenkomst van koop en verkoop, waardoor de verkoopvoorwaarden in beginsel voor elke verzoeker gelijk zijn. In specifieke gevallen kan het college aanvullende of afwijkende voorwaarden stellen.

b.De door beide partijen ondertekende overeenkomst van koop en verkoop is de basis voor de notariële akte van levering.

Artikel 5. Uitzonderingen

Het college kan in uitzonderingsgevallen afwijken van het bepaalde in artikel 2 en/of artikel 3, indien er naar hun oordeel voor de gemeente en/of belanghebbende(n) sprake is van gevolgen die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn tot de met de beleidsregels te dienen doelen.

Artikel 6. Inwerkingtreding en citeertitel

1Deze beleidsregel treedt in werking op [datum of na de dag van bekendmaking].

2Deze beleidsregel wordt aangehaald als: Beleidsregel verkoop gemeentelijk snippergroen van de gemeente Moerdijk.

Aldus vastgesteld door het college van de gemeente Moerdijk in de vergadering van 24 mei 2022.

De secretaris,

Ir. J.C. Slagboom,

De burgemeester,

A.J. Moerkerke

Gemeentelijke Projectexploitatie

KENMERKEN PARAMETERS KOSTENSTIJGINGSMATRIX

Opsteller

Koen Blom

Rente

0,68%

2023

2024

2025+

Datum aanpassing:

1-jan-23

Opbrengstenstijging

0,00%

Onderzoekskosten

2,81%

2,00%

2,00%

Versie

Concept

Prijspeildatum

1-1-2023

Marketing en verkoo

5,79%

2,00%

2,00%

Planfase

Ontwerpfase

Einddatum

31-12-2026

Bouw- en Woonrijp

12,48%

4,36%

2,00%

INVESTERINGEN

TOTAAL

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Rente

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

BOEKWAARDE

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

VERWERVING

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

MARKETING & VERKOOPKOSTEN

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

ONDERZOEKEN & PLANOLOGIE

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

SLOOP

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

BOUW-/WOONRIJP (Ond. 1)

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

BOUW-/WOONRIJP (Ond. 2)

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

BOUW-/WOONRIJP (Ond. 3)

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

PLANKOSTEN (VAT)

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

KOSTENVERHAAL

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

OVERIGE KOSTEN

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

TOTAAL INVESTERINGEN

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

OPBRENGSTEN

TOTAAL

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

GRONDVERKOPEN

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

EXPLOITATIEBIJDRAGEN

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

VERWACHT RESULTAAT

€ -

Financiële rollen en verantwoordelijkheden in projectmatig werken

1Algemeen

Inleiding

In 2018 heeft een budgetoverschrijding plaatsgevonden in het project de algemene begraafplaats te Zevenbergen. Deze budgetoverschrijding heeft ertoe geleid dat met een kritische blik wordt gekeken naar de wijze waarop binnen gemeente Moerdijk het budgethouderschap en het projectmatig werken worden uitgevoerd.

Aanleiding

Mede naar aanleiding van de budgetoverschrijding van de begraafplaats zijn er meerdere verbetertrajecten opgestart. Belangrijk in deze verbetertrajecten is om de organisatieontwikkeling ‘’Van Goed naar Beter’’ vast te houden. Niet in een kramp te schieten en door te slaan in meer regels en maatregelen. Vast te houden aan het verder vormgeven van eigenaarschap en elkaar aanspreken.

In lijn met de opdrachtomschrijving ‘’Van inkoop tot betaling’’ worden budgetbeheer, inkoop en contractmanagement als thema’s gezien die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Dat is de scope van het verbetertraject van inkoop tot betaling. Binnen deze scope zijn de rollen en verantwoordelijkheden een belangrijk punt van aandacht. Ook de mandatenregeling en de regeling budgethouderschap kunnen hierin een belangrijke rol spelen.

Naast het organiseren van verbeteringen is er specifiek voor de meeste risicovolle en omvangrijke tak van sport binnen de gemeente, namelijk de projecten, gekozen om een separaat verbetertraject op te stellen, dit heet het Ontwikkelplan projectmatig werken. Hierbij wordt de wijze waarop nu het budgethouderschap wordt uitgevoerd binnen het projectmatig werken opnieuw tegen het licht gehouden. In het Ontwikkelplan projectmatig werken is het uitschrijven van rollen en verantwoordelijkheden een belangrijke verbetermaatregel. Deze Memo is een uitwerking van de organisatieontwikkeling en de twee verbeterplannen.

Doelstelling

De doelstelling van deze memo is inzicht verschaffen in de verschillende financiële rollen en verantwoordelijkheden binnen het projectmatig werken en meer specifiek i.h.k.v. de budgetcyclus, de projectexploitatie en de wijze waarop zaken worden goedgekeurd en vastgelegd in Coda.

Hulpmiddelen

Op basis van een matrix wordt het speelveld van alle rollen en verantwoordelijkheden binnen het projectmatig werken inzichtelijk gemaakt. Bij het onderverdelen van de verantwoordelijkheden wordt gebruik gemaakt van bestaande juridische documenten als de mandatenregeling, de budgethoudersregeling en de wijze waarop het projectmatig werken is georganiseerd in de richtlijn borging gemeentelijke belangen.

Budgethoudersregeling en mandatenregeling

De basis voor de juridische bevoegdheden is vastgesteld in de mandatenregeling en voor de financiële bevoegdheden in de regeling budgethouderschap. Beide regelingen geven een nog gedetailleerder inzicht in de manier waarop bevoegdheden qua mandaten en binnen het budgethouderschap zijn onderverdeeld.

In 2020 worden de mandatenregeling en de regeling budgethouderschap aangepast. Bij het aanpassen van deze twee regelingen vormen de volgende uitgangspunten de basis:

1Het vastleggen van de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van alle rollen die betrokken zijn bij budgethouderschap en budgetbeheer (o.a. materiedeskundige, budgethouder, sub-budgethouder, prestatieverklaarder).

2(Sub)Budgethouderschap zo laag mogelijk in de organisatie.

3100% vier-ogen principe(functiescheiding).

4Grensbedragen bij het aangaan van verplichtingen: bij x-bedrag op hiërarchisch hoger niveau accorderen.

5Prestatieverklaring vastleggen in Financials (nieuwe versie financieel pakket).

6Budgethoudersregeling moet afgestemd zijn op:

-Mandatenregeling

-Financiële verordening

-Inkoopproces

Uitgangspunt hierbij is dat de financiële en juridische verantwoordelijkheden en bevoegdheden zoveel mogelijk op hetzelfde niveau neergelegd worden. Qua niveau van budgethouderschap (in de nieuwe regeling) wordt gedacht aan:

-de gemeentesecretaris is hoofdbudgethouder;

-de secretaris kan de domeinregisseurs en de teamleiders aanwijzen als budgethouders;

-de budgethouders (teamleiders) kunnen functionarissen aanwijzen als sub-budgethouder;

-een sub-budgethouder heeft dezelfde bevoegdheden als de budgethouder, maar de budgethouder blijft wel (eind)verantwoordelijk. De (sub-)budgethouder is degene die de orders beoordeeld;

-4-ogen principe zit tussen inkoper (vakinhoudelijk deskundige/materiedeskundige) die de order aanmaakt, de bestelling doet en de prestatie goedkeurt en de budgetverantwoordelijke (budgethouder of sub-budgethouder) die de order beoordeelt en daarmee goedkeuring kan geven dat de order van zijn/haar budget af mag.

Conform planning zullen de nieuwe regeling budgethouderschap en mandatenregeling in het 4e kwartaal 2020 ter vaststelling aan het college worden aangeboden. Vooruitlopend hierop is in deze memo reeds met bovenstaande uitgangspunten rekening gehouden. Dit betekent voor het projectmatig werken: de gemeentesecretaris is hoofdbudgethouder, de teamleider REO budgethouder en de projectleiders sub-budgethouder.

Drempelbedragen t.a.v. het aanmaken van een order

Ten aanzien van het aanmaken van een order in de financiële administratie gelden de volgende drempelbedragen

a.een order tot een bedrag van € 100.000,-- wordt ter akkoordverklaring voorgelegd aan de (sub-) budgethouder;

b.een order van € 100.000,-- tot € 1.000.000,-- wordt ter akkoordverklaring voorgelegd aan (de sub- budgethouder en) de budgethouder;

c.een order van € 1.000.000,-- en hoger wordt ter akkoordverklaring voorgelegd aan (de sub- budgethouder en) de budgethouder en de gemeentesecretaris als hoofdbudgethoud

2PROJECTMATIG WERKENEN BUDGETHOUDERSCHAP

In het projectmatig werken onderscheiden we een vijftal projectfasen: intake‐, initiatief‐, ontwerp‐, uitvoerings‐ en evaluatiefase. Elke fase wordt door een (go/no go) besluit van college en/of gemeenteraad afgesloten. Nadat een fase is afgesloten, wordt de volgende fase gestart.

In onderstaand schema worden de vijf projectfasen, met hieraan gekoppeld de beslismomenten van College en gemeenteraad uiteengezet.

Budgetbeheer door projectleider (sub-budgethouders)

Vanaf 2021 wordt ‘’Financials’’ (hiervoor Coda) het nieuwe financiële administratiesysteem van de gemeente Moerdijk. In ‘’Financials’’ wordt de mogelijkheid geboden om meer onderscheid te maken tussen de rollen van projectleiders (als sub-budgethouders) en de financieel specialisten. Dit onderscheid kan meer overzicht bieden door beter stil te staan bij de uniformiteit en leesbaarheid van financiële overzichten voor de eindgebruikers.

In het projectmatig werken wordt voor projectleiders geen onderscheid meer gemaakt tussen project- en grondexploitaties. Door het hanteren van 1 uniforme werkwijze wordt nagestreefd meer duidelijkheid te bieden in de wijze waarop kredieten moeten worden beheerd. Deze werkwijze maakt het voor projectleiders minder complex en draagt bij aan de uniformiteit van verantwoordings- processen en de wijze van aanvragen en administreren van projectkredieten.

Voor financieel specialisten wordt, ten aanzien van de verantwoording en de budgetadministratie, onderscheid gemaakt tussen kredieten en grondexploitaties. Dit onderscheid wordt gemaakt vanwege de zowel fiscale als juridisch bindende wetgeving en regels op het gebied van financiële administratie en verantwoording. Voor de herkenbaarheid wordt voor financieel specialisten in de administratie onderscheid gemaakt door middel het toepassen van verschillende kredietnummers. Het eerste nummer van een krediet zegt iets over het type krediet. Ieder type heeft een ander fiscaal, financieel en juridisch regiem en een andere doorlooptijd.

In de exploitatieopzet, verantwoording en de manier van werken zijn alle projecten die voorbij de initiatieffase zijn gekomen gelijk. Dat betekent dat ten aanzien van deze projecten ook de projectexploitatie ter besluitvorming dient te worden vastgesteld door de gemeenteraad. Het beheren van een projectkrediet heeft een aantal logische vervolgstappen. In onderstaande opsomming wordt het aanvragen en het beheren van een projectkrediet eenvoudig uiteengezet.

Het rapporteren, verantwoorden en creëren van besluitvorming over wijzigingen in het budgetkader vormt een belangrijk basis van het sub-budgethouderschap van een projectkrediet.

10Regels voor projectbudgetbeheer door projectleiders

1De projectexploitatie is het financiële kader van een project en deze moet worden vastgesteld door de gemeenteraad

2Een projectexploitatie wordt normaliter vastgesteld aan het eind van de initiatieffase

3De modelmatige exploitatieopzet van een projectexploitatie is uniform.

4Een voorbereidingskrediet maakt na het succesvol doorlopen van de initiatieffase onderdeel uit van de projectexploitatie

5De projectleider is integraal verantwoordelijk voor de projectexploitatie.

6Ten aanzien van de uitvoering van een projectkrediet mag de projectleider (sub-budgethouder) verplichtingen aangaan binnen het vastgestelde krediet.

7Projectleiders dienen verantwoording af te leggen over hun projectkrediet op de daarvoor bestemde momenten in de budgetcyclus (hierna verder uitgewerkt)

8De projectleiders zien toe op het naleven van contractafspraken en dienen tijdig afwijkingen te rapporteren, risico’s in te schatten en risico’s te kwantificeren .

9Projectleiders zijn verantwoordelijk voor het tijdig informeren van het college en het creëren van besluitvorming ten aanzien van afwijkingen in het projectkrediet.

10Een projectleider sluit zijn of haar krediet af door middel van een eindevaluatie aan het college

Financiële kaders van een project

Binnen het projectmatig werken worden door de projectleiders (sub-budgethouders) door middel van verschillende instrumenten de kredietadministratie en de kredietbewaking uitgevoerd. Over het algemeen is het samenspel tussen de exploitatie, de administratie in het financiële pakket en de verantwoording via de budgetcyclus het meest belangrijke veratwoordingsinstrumentarium van een projectleider. Hieronder wordt per thema kort ingegaan op de werking van ieder instrument.

Instrumentarium projectmatig werken

1Exploitatie:

De projectexploitatie vormt het financiële hart van een project. Hierin staan alle kosten en opbrengsten van een project overzichtelijk weergegeven. De opgenomen kosten en opbrengsten worden per onderdeel nader gespecificeerd door ramingen, waardebepalingen en of andere financiële onderbouwingen.

2Financiële administratie Coda (straks Financials)

De projectexploitaties worden vastgelegd in het financieel pakket. Alle begrote opbrengsten en kosten worden geadministreerd. De projectleider (sub-budgethouder) beheert zijn krediet in Coda d.m.v. het beoordelen van aangemaakte orders en het raadplegen van de saldi-overzichten. Het financieel pakket geeft ‘’real time’’ inzicht in de financiële stand van zaken.

3Budgetcyclus:

O.b.v. de projectexploitatie en Coda heeft de projectleider inzicht in de financiële kant van het project en gebruikt deze informatie voor het afleggen van verantwoording en (indien nodig) bijstellen van kaders in de budgetcyclusproducten (kadernota, begroting, bestuursrapportages, jaarrekening, kwartaalrapportages kredieten en aparte raadsvoorstellen).

Hierna wordt per instrument gedetailleerd ingegaan op de werkwijze van ieder instrument

De exploitatie

Een van de meest risicovolle activiteiten van de gemeente Moerdijk is de exploitatie van projecten. Het is van belang dat exploitaties een deugdelijke financiële inschatting geven van de voorgenomen ontwikkelingen die als project worden gedefinieerd. Met behulp van de ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’ wordt een handvat geboden om in deze afwegingen te ondersteunen en (waar mogelijk) te objectiveren.

Als naar aanleiding van de initiatieffase een go-besluit wordt genomen/besloten wordt tot uitvoeren van het project hanteren we als uitgangspunt dat hiervoor een projectexploitatie dient te worden vastgesteld. De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van de projectexploitatie(s) ligt bij de gemeenteraad, die stelt o.b.v. de projectexploitatie het benodigde krediet beschikbaar.

De projectexploitaties worden minimaal éénmaal per jaar geactualiseerd. De financiële gevolgen hiervan worden in de bestuursrapportage toegelicht en ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd. Op basis van de goedkeuring van de gemeenteraad worden de ramingen in Coda (begrote budgetten) aangepast op basis van de gewijzigde inzichten in de geactualiseerde projectexploitaties. Als het nodig is om het krediet bij te stellen moet dit vooraf gemeld zijn aan de gemeenteraad door middel van de kwartaalrapportages kredieten.

Coda (2021-Financials)

In de gemeente Moerdijk worden financiële handelingen geadministreerd en bewaakt in Coda. De hiërarchie in Coda is in overeenstemming met de regeling budgethouderschap, die per 1-01-2021 wordt geactualiseerd. Uitgangspunt in het financieel systeem is dat er geen handelingen worden verricht zonder dat hiervoor de (sub) budgethouder formeel akkoord heeft gegeven. De (sub)budgethouder is in alle omstandigheden verantwoordelijk voor het uitvoeren van zijn budget/krediet.

Eén van de belangrijkste taken van de (sub)budgethouder is om binnen de bandbreedtes van een kredietvoorstel te opereren. In geval (sub)budgethouders kostenverhogende effecten signaleren en of risicovolle activiteiten constateren, dient hij hiervoor bestuurlijke besluitvorming te creëren (d.m.v. bestuursrapportages of separate raadsvoorstellen). Daarbij is de regel dat, er geen werkzaamheden die resulteren in kredietoverschrijdingen worden uitgevoerd, zonder dat hierover vooraf besluitvorming heeft plaatsgevonden door de raad.

Specifiek voor het aangaan van een verplichting heeft de gemeente een orderadministratie uitgewerkt in Coda. De order-administratie heeft als doel (sub)budgethouders meer inzicht te geven in hun kredieten en bevordert ook de kostenbeheersing. Door de aangegane verplichtingen in een financieel systeem te registeren ontstaat meer zicht op de actuele stand van een krediet en de resterende budgetruimte.

In Coda geven saldi-rapporten real-time inzicht in de stand van het krediet: wat is begroot, wat is besteed, waar is al een verplichting voor aangegaan, wat is het restant. Hiermee heeft de (sub)budgethouder steeds een actueel inzicht in de stand van zijn krediet.

De budgetcyclus

De budgetcyclusproducten zijn de momenten om vanuit de eigen werkzaamheden aan te geven waar je staat, welke mijlpalen zijn bereikt, welke bijsturing nodig is én om toekomstige ontwikkelingen

/ambities in beeld te brengen en daar krediet voor beschikbaar te krijgen. De projecten dragen bij aan de te behalen doelen en effecten die in de begroting zijn vastgesteld.

In de bestuursrapportages en jaarrekening legt een projectleider verantwoording af over het project door aan te geven welke mijlpalen zijn behaald, welke ontwikkelingen zich voordoen en welke (financiële) wijzigingen nodig zijn. Het college legt door middel van de bestuursrapportages verantwoording af aan de gemeenteraad. Voorziene financiële wijzigingen moeten altijd al gemeld zijn bij de voorafgaande kwartaalrapportage kredieten.

In het kader van het Besluit begroten en verantwoorden (BBV) is de gemeente verplicht om bij de begroting en jaarrekening een paragraaf grondbeleid op te stellen. Het doel van deze paragraaf is om de gemeenteraad zo goed mogelijk te faciliteren in haar kaderstellende rol. De gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen en deze paragraaf geeft inzicht in het financiële verloop van alle projecten.

Daarnaast kan de projectleider d.m.v. een apart raadsvoorstel ontwikkelingen in het project voorleggen aan de gemeenteraad of de gemeenteraad informeren over ontwikkelingen door middel van een raadsinformatiebrief.

4De Budgetcyclus

Hieronder een overzicht van de budgetcyclus.

Kadernota:

Geeft een beeld van (nieuwe) ontwikkelingen en ambities en de financiële gevolgen daarvan. (1x per jaar)

Begroting:

Via de begroting stelt de gemeenteraad de kaders vast: de te behalen effecten en resultaten voor de komende 4 jaar. (1 x per jaar). Kredieten worden aangevraagd d.m.v. een separaat raadsvoorstel

Bestuursrapportage:

Verantwoording afleggen over het lopende boekjaar (mijlpalen, ontwikkelingen en effecten) en een doorkijk geven naar de rest van dat jaar op basis waarvan bijgestuurd kan worden (zowel beleidsmatig als financieel). (2 x per jaar

Jaarrekening

Verantwoording afleggen over het afgelopen jaar (terugkijken). Wat hebben we bereikt en welke middelen zijn daarvoor ingezet. (1 x per jaar)

Kwartaalrapportages

Elke kwartaal krijgt de gemeenteraad een kwartaalrapportage kredieten waarin de kredieten en grondexploitaties worden benoemd waarbij sprake is van een (dreigende) kredietoverschrijding. (4 x per jaar)

Figuur: Budgetcyclus gemeente Moerdijk.

Noot: tijdsperiodes die genoemd worden zijn bedoeld voor de projectleiders wanneer zij informatie moeten aanleveren. Het zijn niet de momenten van vaststelling in de gemeenteraad. De genoemde jaartallen zijn indicatief.

4Rollen en verantwoordelijkheden m.b.t. de financien van een project

Rol 1 Hoofd- budgethouder

De gemeentesecretaris is vanuit zijn functie hoofdbudgethouder O.b.v. de Regeling budgethouderschap stelt hijde teamleiders vanuithun functie aanals budgethouder.

FUNCTIES

FINANCIELE ADMINISTRATIE

PROJECT EXPLOITATIE

BUDGET CYCLUS

Secretaris

Geen

Geen

1Ambtelijk opdrachtgever

2Eindverantwoordelijk

Rol 2 - Budgethouder

Hij/zij is verantwoordelijk voor o.a. de beheersing van het bijbehorende budget. De budgethouder is degenedie uit hoofdevan zijn/haar functieverantwoordelijk is voor het behalen van de afgesproken prestaties.

De teamleider is vanuit zijn functie eindverantwoordelijk voor het team. O.b.v. de Regeling budgethouderschap heefthij de bevoegdheid sub-budgethouders aan te wijzen

. De sub-budgethouder legt verantwoording af over zijn of haar budget/krediet en de teamleider toetst of de prestaties worden geleverd binnen zijn of haar team. Ook de inhoudelijke overall sturing op dossiers en thema’s vormt onderdeel van zijn werkzaamheden.

FUNCTIES

FINANCIELE ADMINISTRATIE

PROJECT EXPLOITATIE

BUDGET CYCLUS

Teamleider

-Eindverantwoordelijk

-Delegatiebevoegdheid

-Formeel aanwijzen van sub-budgethouders en eventuele wijzigingen doorgeven

-Procesverantwoordelijk

-Beschrijven en jaarlijks actualiseren proces projectmatig werken

-Ambtelijk opdrachtnemer

-Verantwoordelijkheid voor aanleveren van tekst en uitleg bij programma’s

-Verantwoordelijk op teamniveau

Rol 3 – Sub - budgethouder

Hij is primair verantwoordelijk voor het realiseren van het project en daarbinnen verantwoordelijk voor hetprojectbudget. De subbudgethouder is de functionaris die door de budgethouder is aangewezen en verantwoordelijk is voor het behalen van een afgesproken prestatie. Hij/zij is verantwoordelijk voor de beheersing van het bijhorende budget en het actualiseren, verantwoorden en nakomen van budgetafspraken of overeenkomsten richting de budgethouder (teamleider) en het bestuur.

Bronnen: Regeling budgethouderschap, richtlijn borginggemeentelijke belangen

FUNCTIES

FINANCIELE ADMINISTRATIE

PROJECT EXPLOITATIE

BUDGET CYSCLUS

Projectleider

-Budget verantwoordelijk

-Begrotingsramingen

-Goedkeuren orders

-Toetsen doeltreffendheiden doelmatigheid van werkzaamheden

-Budgetbewaking

-Rechtmatigheid

-Rapporteren

-Zorgdragen vervanging

-Beoordelen meerwerkstaten

-Accorderen correctieboekingen

-Orderadministratie en toezien op prestatieverklaring

-x

-Laten vaststellen projectexploitaties

-Actualiseren en beheersen exploitaties

-Opstellen verantwoording en verklaren calculatie verschillen

-Aanleveren actuele ramingen en of afwijkingen

-Afwijkingen rapporteren

-Risicobeheersing

-Verplichtingenadministratie nav anterieure ovk.

-​

Budgetverantwoordelijk

Creëren besluitvorming

-informeren, rapporteren en ter besluitvorming voorleggen aan gemeenteraad

-informeren, rapporteren en committeren college

Rapporteren/ verantwoorden

-Rapporteren afwijkingen

-Planning en voortgang

-Risicomanagement

-Onderbouwen benodigd Weerstandvermogen

-Doorlopen inkoop procedures en toepassen inkoopbeleid

X Incidenteel: Orders aanmaken en uitvoeren iom budgethouder (let op 4 ogen principe)

Rol 4 - Financieel adviseur

Het adviseren over, ontwikkelen, uitvoeren of handhaven van beleidsterreinen en beleidsprocessen. Het initiëren en/of ontwikkelen van extern gericht beleid. Binnen de functiegroep ligt de nadruk op het ontwikkelen van nieuw beleid, waarbij de context bekend kan zijn of innovatieve oplossingen bedacht moeten worden. Nieuw beleid wordt getoetst aan politieke keuzes, budgettaire afwegingen, wet- en/of regelgeving, Kwaliteitsnormen en effectmetingen.

Bron: Functiebeschrijvingen HR 21, richtlijn borging gemeentelijke belangen

FUNCTIES

FINANCIELE ADMINSTRATIE

PROJECT EXPLOITATIE

BUDGET CYCLUS

Financieel adviseur

-Financieel advies

-Opstellen correctie boekingen iov de (sub)budgethouder

-Signaalfunctie op afwijkingen (sub) budgethouders

-Adviseur financiële paragraaf bij raads- en college voorstellen

-Zorgdragen voor administratieve verwerking van actualisaties van kredieten

-Adviseren over bepalen hoogte van krediet

-Financieel adviesover projectadministratie en toepassen BBV- voorschriften

-Adviseren en ondersteunen in kader van de budgetcyclus en college en raadsvoorstellen

Administrateur project- en grondexploitaties

-Administreren (gewijzigde) projectexploitaties

-Administreren mutaties in reserves Bovenwijkse Voorzieningen en reserve Ruimtelijke ontwikkeling

-Zorgdragen voor innen en factureren cf. contractafspraken

-Administreren strategische grond aan -grondverkopen

-Controleren en adviseren exploitaties

-Toetsen aan BBV-regels en Nota grondbeleid

-Berekenen winstnemingen

-Berekenen juiste toegerekende rente

-Berekenen verliesvoorzieningen

-Advisering paragraaf grondbeleid

-Aanleveren gegevens t.b.v. interne controle en accountantscontrole (aan projectcontroller)

Adviseur grondzaken (financieel)

Geen

-Voeren van de administratie in alle projectexploitaties

-Begeleiden van het periodiek actualiseren van de projectexploitaties

-advisering aangifte VPB

-Begeleiden paragraaf Grondbeleid

-Actualiseren reserve BW, RO en Plankosten

Planeconoom

Geen

-Planeconomische adviseur richting sub- budgethouder

-Opstellen en advisering projectexploitaties voor budgettaire afwegingen

-Ondersteunen verantwoording jaarrekeningcontrole voor (sub)budgethouders

-Advisering over de reserve BW, RO en Plankosten

-Opstellen paragraaf grondbeleid

-Advisering Kostenverhaal

-Uitvoeren en opstellen Nota GB

-Opstellen en begeleiden van onderdeel paragraaf Weerstandvermogen/- Risicovoorziening

Rol 5 –Technisch Adviseurs

Adviseur III

Het adviseren over, ontwikkelen, uitvoeren of handhaven van beleidsterreinen en beleidsprocessen. Het initiëren en/of ontwikkelen van extern gericht beleid. Binnen de functiegroep ligt de nadruk op het ontwikkelen van nieuw beleid, waarbij de context bekend kan zijn of innovatieve oplossingen bedacht moeten worden. Nieuw beleid wordt getoetst aan politieke keuzes, budgettaire afwegingen, wet- en/of regelgeving, Kwaliteitsnormen en effectmetingen

Bron: Functiebeschrijvingen HR 21, richtlijn borging gemeentelijke belangen

FUNCTIES

FINANCIELE ADMINISTRATIE

PROJECT EXPLOITATIE

BUDGET CYCLUS

Civiel projectleider

-Orders aanmaken en uitvoeren in afstemming met de (sub)budgethouder

-Prestatieverklaarder

-Afwijkingen en evt meerwerkstaten vereist goedkeuring subbudgethouder

-Verwerken termijnstaten in coda

-Besteksraming opstellen en actualiseren

-Coördineren bestek

-Prognoses aanleveren

-Risico’s signaleren

-Verklaren calculatieverschillen

-Risicobeheersing

Civiel adviseur, directievoerder en toezichthouder

Geen

-Voeren directie en toezicht op het werk

-Alle afwijkingen voorleggen aan civiel projectleider

Geen

Noot: Vaststellen overdrachtsdocument voor uitvoeringsfase

In het werkproces m.b.t. projecten wordt als vaste stap opgenomen dat bij de overgang naar de uitvoeringsfase een ‘overdrachtsdocument’ wordt opgesteld. In dit overdrachtsdocument worden de randvoorwaarden voor de uitvoeringsfase opgenomen en wordt de rolverdeling tussen alle betrokken (externe en interne) functionarissen en hun verantwoordelijkheden en bevoegdheden vastgelegd. Een en andermet inachtneming van hetgeen staatvermeld in de mandatenregeling ten aanzien van de directievoering en in de budgethoudersregeling ten aanzien van (sub-)budgethouderschap. Dit overdrachtsdocument wordt (mede)ondertekend door betrokken teamleiders. Op deze wijze is maatwerk per project mogelijk. Door dit vooraf vast te leggen in een overdrachtsdocument worden onduidelijkheden voorkomen.

Rol6 –Ondersteuning en overige adviseurs

Overige leden projectgroep

FUNCTIES

FINANCIELE ADMINISTRATIE

PROJECT EXPLOITATIE

BUDGET CYCLUS

Adviseurs

-Orders aanmaken en uitvoeren in afstemming met de (sub)budgethouder

-Prestatieverklaarder

-meerwerkstaten vereist goedkeuring subbudgethouder

Geen

Geen

Rol 7- Projectcontrol

De projectcontroller is degene die ten aanzien van de projecten onafhankelijk van de uitvoering adviseert richting de projectleiders en teamleider en toetst op het gebied van de doeltreffendheid, doelmatigheid, rechtmatigheid van de projecten en de projectbeheersing in zijn algemeen. Hij rapporteert over zijn bevindingen richting de teamleider en de concerncontroller.

FUNCTIES

FINANCIELE ADMINISTRATIE

PROJECT EXPLOITATIE

BUDGET CYCLUS

Projectcontroller REO

-Advisering en toetsing inrichting en beheersing projectadministratie in de financiële administratie

-Interne controle conform het Interne controleplan Moerdijk

-Advisering en toetsing t.a.v. projectopzet en projectbeheersing

-Advisering t.a.v. de paragraaf Grondbeleid

-Toetsing en advisering t.a.v. de risicobeoordeling door de projectleiders

-Interne controle conform het Interne controleplan

-Advisering en toetsing t.a.v. de procesbeschrijving projectmatig werken

-Advisering t.a.v. de paragraaf Weerstandvermogen

Binnen de gemeente Moerdijk wordt integraal risicomanagement toegepast. Het doel hiervan is om bij het realiseren van gemeentelijke doelen en het benutten van kansen in staat te zijn om risico’s te herkennen en op basis hiervan bewuste keuzes te maken over hoe met deze risico’s en kansen om te gaan. Daarbij wordt nadrukkelijk verder gekeken dan alleen de financiële risico's. Het gaat ook om juridische, maatschappelijke en politieke risico's.

Risicomanagement gaat vooral ook over gedrag, kennis en vaardigheden, dus over mensen en cultuur. Naast de harde kant (procedures, werkprocesbeschrijvingen en regels) is de ”zachte kant” (het risicobewustzijn/ een risicobewuste cultuur) een voorwaarde om een goede balans te verkrijgen tussen het beheersen en het nemen van risico’s. Vanuit die gedachte wordt ingezet op een risicobewuste cultuur binnen de projectorganisatie, waarbij er continue aandacht is voor risicomanagement.

Om risico’s goed in beeld te brengen en later ook te kunnen managen worden de volgende drie basisstappen onderscheiden:

1Identificeren van de risico's

Per project worden de risico's geïdentificeerd door het project te beschouwen vanuit de volgende invalshoeken:

-organisatorisch

-juridisch

-financieel/economisch

-veiligheid

-politiek/bestuurlijk

-maatschappelijk

De risico's kunnen in kaart worden gebracht door de volgende vragen te stellen:

-Welke mogelijke risico's kunnen optreden in een project?

-Zijn er markteconomische effecten waar we rekening mee moeten houden?

-Wat zijn hiervan de oorzaken?

-Wie zijn er betrokken bij het risico?

-Waarvan zijn de risico’s afhankelijk?

Het resultaat van stap 1 is een lijst met risico's welke in de volgende stap geprioriteerd worden.

2​Kwantificeren van de risico's en de impact

Hoe groot is de kans op een risico en welke impact kunnen we verwachten? Risico's kunnen impact hebben op het gebied van geld, tijd (planning), kwaliteit, veiligheid, omgeving en imago. Het kwantificeren van de impact is van belang om de urgentie van een risico te kunnen managen en bestuurlijk draagvalk te creëren in de ongewenste effecten van een risico.

Vragen die hierbij gesteld moeten worden zijn:

-Hoe hoog schatten we de kans in dat het risico zich voordoet?

-Wat is het politiek, financieel, juridisch, technisch, organisatorisch maatschappelijk en of ruimtelijk gevolg als het risico zich voordoet?

-Kunnen we het risico door middel van een onderzoek en of ramingen kwantificeren?

Bij het kwantificeren van risico's kan gebruik worden gemaakt van de zogenaamde klasse score de beleidsregel 'Integraal risicomanagement' worden toegepast.

Als definitie van risico wordt binnen de gemeente Moerdijk verstaan: de kans dat er een gebeurtenis voordoet met een effect op het behalen van de doelstelling. Met andere woorden: Risico = kans x gevolg.

Bij het kwantificeren van risico's wordt gebruik gemaakt van een klasse-score (zie onderstaande tabellen). De risico's worden gekwantificeerd door de kans te vermenigvuldigen met de ernst (K x E = risicoscore).

Kans

Score

Zeer waarschijnlijk

5

Waarschijnlijk

4

Misschien

3

Onwaarschijnlijk

2

Zeer onwaarschijnlijk

1

Ernst uitgedrukt in geld

Score

< 10.000

1

10.000 – 100.000

2

100.000 – 500.000

3

500.000 – 1.000.000

4

> 1.000.000

5

3Beheersmaatregelen vaststellen en implementeren

Aan de hand met van de geprioriteerde lijst met risico's die bij stap 2 is opgesteld wordt in deze stap per risico een weloverwogen keuze gemaakt hoe hiermee om te gaan, op basis van de volgende opties:

-Vermijden: hierbij wordt de kans van optreden van een bepaald risico opgeheven. Het risico wordt vermeden.

-Verminderen/mitigeren: bij het mitigeren van risico's ligt de focus op het zo klein mogelijk maken van de effecten van het risico.

-Overdragen: door het risico over te dragen wordt het niet weggenomen, maar wordt het risico wel verkleind door het maken van afspraken met een andere partij die is staat is risico te dragen.

-Accepteren: er kan ook voor worden gekozen om een risico bewust te accepteren.

Hieronder een aantal vragen die in deze stap gesteld kunnenworden:

-Kunnen we het risico verkleinen door beheersmaatregelen te treffen?

-Waar of bij wie kunnen we het risico mitigeren en/of overdragen

-In hoeverre zijn we bereid het risico te accepteren?

Bovenstaande stappen worden beschreven in de paragraaf weerstandsvermogen en de effecten worden verwerkt in de betreffende projectexploitatie. Afhankelijk van de omvang en ernst van het risico worden de financiële effecten binnen het geprognosticeerde positieve resultaat van de projectexploitaties opgevangen, dan wel wordt een verliesvoorziening getroffen of fungeert het gemeentelijke weerstandsvermogen als buffer voor de risico’s aangaande het totaal aan projectexploitaties.

In de praktijk worden onder andere de volgende beheersinstrumenten ingezet:

-Projectmatig werken waarbij per fase een keuze is om wel of niet door te gaan

-De ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’;

-De locatieontwikkelingsovereenkomst (LOO);

-De bankgarantie;

-CAR verzekering;

-Contractmanagement;

-Tussentijdse (her)waardering van de niet in exploitatie genomen complexen;

-Risicoparagraaf projecten(Pepperflow);

-Hanteren van verantwoorde economische parameters.

In onderstaand schema is weergegeven op welke wijze risico’s en dan in het bijzonder de financiële effecten worden gerapporteerd en verwerkt.