Grondprijzennota 2025

2.1.1 Sociale woningbouw

De liberalisatiegrens is gestegen van € 806,06 naar € 879,66. De bouwkosten (vooral personeelskosten) voor nieuwbouwwoningen zijn ook licht gestegen. De grondprijzen voor sociale woningbouw in 2025 blijven daardoor gelijk aan die van 2024.

Binnen de sociale woningbouwcategorie wordt onderscheid gemaakt in eengezinswoningen onder en boven de aftoppingsgrens (

1De aftoppingsgrens is de bovengrens van de maandelijkse huurprijs voor de toekenning van huurtoeslag. Er zijn 2 aftoppingsgrenzen die ieder jaar op 1 januari worden aangepast. Voor 2025 is de lage aftoppingsgrens vastgesteld op € 682,96 voor 1 of 2-persoonshuishoudens tussen 23 en de AOW-gerechtigde leeftijd. De hoge aftoppingsgrens is vastgesteld op € 731,93 voor huishoudens van 3 of meer personen.

). Voor sociale huurappartementen geldt een vaste prijs van € 17.500,- ex. BTW per appartement/wooneenheid.

Woningbouw-categorieën

Normkavel

Woningtype

Kavelprijs,

excl. BTW 2025

Sociale huur eg

125m²

Onder aftoppingsgrens

€ 18.350,-

Sociale huur eg

140m²

Boven aftoppingsgrens

€ 22.500,-

Sociale huur mg (app.)

€ 17.500,- (per app.)

Tabel 1: Vaste (kavel)prijzen sociale woningbouw exclusief BTW

De basis voor deze grondprijsafspraken met corporaties is dat de woning in het sociale segment blijft. Mocht de corporatie toch willen verkopen binnen een periode van 10 jaar, dan is die corporatie een nabetaling verschuldigd bij de verkoop van die betreffende woning. De nabetaling bedraagt het geïndexeerde verschil tussen de betaalde (sociale) grondprijs en de grondprijs zoals die in deze Grondprijzennota is vastgelegd voor een soortgelijke vrije sectorwoning. De CPI-index is in deze regeling van toepassing. De basisbedragen voor de nabetaling zullen in de akte van levering worden vermeld.

2.1.2 Vrije sector woningbouw

Voor het bepalen van de grondprijzen voor woningen in de vrije sector wordt gebruik gemaakt van bandbreedtes. Afhankelijk van locatie-specifieke kenmerken wordt de grondprijs bepaald binnen deze bandbreedte. Op deze wijze kunnen we de meest gewilde locaties aan de bovenkant van de bandbreedte in de markt zetten en de minder courante kavels aan de onderkant van de bandbreedte.

In de Grondprijzennota worden aparte grondprijzen gehanteerd voor bouwgrond in Meppel en Nijeveen, respectievelijk Nieuwveense Landen en Danninge Erve, vanwege de verschillen in opbrengstenniveau. Voor de gemeentelijke gronduitgifte binnen het transformatiegebied Noordpoort worden de grondprijzen per locatie (residueel) bepaald.

Nieuwveense Landen, Meppel

Woningbouw-categorieën

Normkavel

V.O.N.-prijzen woning,

incl. BTW 2025

Grondprijzen/m²,

excl. BTW 2025

Starters

125m² – 150 m²

tot € 350.000

€ 285,- tot € 335,-

Betaalbaar

150m² – 250 m²

€ 350.000 tot € 450.000

€ 290,- tot € 340,-

(Middel)duur

250m² – 400 m²

€ 450.000 tot € 600.000

€ 300,- tot € 350,-

Duur

400m² – 700 m²

vanaf € 600.000

€ 310,- tot € 360,-

Tabel 2: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Nieuwveense Landen Meppel.

Danninge Erve Zuid, Nijeveen

Woningbouw-categorieën

Normkavel

V.O.N.-prijzen woning,

incl. BTW 2025

Grondprijzen/m²,

excl. BTW 2025

Starters

125m² – 150 m²

tot € 350.000

€ 260,- tot € 310,-

Betaalbaar

150m² – 250 m²

€ 350.000 tot € 450.000

€ 265,- tot € 315,-

(Middel)duur

250m² – 400 m²

€ 450.000 tot € 600.000

€ 275,- tot € 325,-

Duur

400m² – 700 m²

vanaf € 600.000

€ 290,- tot € 340,-

Tabel 3: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Danninge Erve Zuid Nijeveen

Voor de grote vrije kavels (kaveluitgifte aan particuliere bouwers) wordt de grondprijs via een staffel bepaald, afhankelijk van de grootte en ligging van het bouwperceel. Voor vrije kavels groter dan 700 m² geldt de ‘standaard’ grondprijs voor de eerste 700 m² en voor alle m²’s boven de 700 m² geldt een lagere grondprijs, zoals in onderstaande tabellen aangegeven.

Nieuwveense Landen, Meppel

Vrije kavels

Grondprijzen/m², excl. BTW

Tot 700 m²

€ 310,- tot € 360,-

> 700 m²

€ 185,- tot € 215,-

Tabel 4: Grondprijzen grote vrije kavels in Nieuwveense Landen per m² exclusief BTW

Danninge Erve Zuid, Nijeveen

Vrije kavels

Grondprijzen/m², excl. BTW

Tot 700 m²

€ 290- tot € 340,-

> 700 m²

€ 175,- tot € 205,-

Tabel 5: Grondprijzen grote vrije kavels in Danninge Erve Zuid per m² exclusief BTW

2.1.3 Gestapelde woningbouw vrije sector (appartementen)

Bij de uitgifte van bouwgrond ten behoeve van de realisatie van appartementen in de vrije sector is het van belang welk kaveloppervlakte wordt gehanteerd. Wordt hierin de ontsluiting van het perceel opgenomen en is sprake van een eigen tuin of parkeeroplossing op eigen terrein? Is er bijvoorbeeld sprake van een volledig verdiepte parkeervoorziening, dan gaat dit met aanzienlijke bouwkosten gepaard. Appartementen kunnen in diverse vormen worden uitgevoerd. Er zijn verschillen in kapvorm, aantal bouwlagen, type (galerij, portiek, urban villa), grootte, bergingen, balkons, buitenruimten en met of zonder eigen parkeerplaats. Daarnaast zijn er grote verschillen in exploitatievorm (koop/huur), vormfactor (oppervlakte GBO / oppervlakte BVO), opbrengstpotentie en stichtingskosten. Het opbrengstniveau varieert daarnaast vaak per type.

Het is daardoor niet mogelijk om eenduidig een vaste grondprijs voor appartementen in de vrije sector toe te rekenen. De grondwaarde wordt daarom per casus bepaald aan de hand van concrete ontwerptekeningen, op basis van vergelijkingstransacties en op basis van de residuele methode.

2.1.4 Bijzondere woonvormen

In Nederland zijn bijzondere woonvormen steeds meer in opkomst. Bijzondere woonvormen ontlenen de bijzonderheid aan de fysieke verschijningsvorm en/of aan de ontwikkelvorm.

Een voorbeeld van een bijzondere woon-verschijningsvorm zijn Tiny Houses. De beelden van wat een Tiny House kan zijn, lopen nogal uiteen. Als er binnen gemeente Meppel ruimte wordt geboden aan bijzondere woonvormen, zoals bijvoorbeeld Tiny Houses, gaat het om permanente, niet verplaatsbare woningen op een vaste fundering. Bijzondere woonvormen hebben ook te maken met wet- en regelgeving. Zo is er onder andere een omgevingsvergunning nodig die getoetst wordt aan het bouwbesluit.

Een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) geldt binnen gemeente Meppel ook als een bijzondere woonvorm. In deze ontwikkelvorm zijn toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever voor hun nieuwbouwproject. Het doel van CPO is dat bewoners meer invloed hebben op de ontwikkeling van de eigen woning. Initiatiefnemers zijn georganiseerd in een stichting of vereniging met minimaal 5 leden. Gedurende het ontwikkeltraject wordt het CPO geadviseerd door een professionele procesbegeleider/adviseur die het CPO zelf heeft aangesteld. Een CPO heeft geen winstoogmerk en wordt geïnitieerd door (een groep van) de toekomstige bewoners.

Voor het bepalen van de grondwaarde zal bij bijzondere woonvormen veelal sprake zijn van maatwerk. De berekening is afhankelijk van het type woningen, het plan, de toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden op basis van bestemmingsplan, het grondgebruik en het al dan niet realiseren en onderhouden van infrastructuur. In de grondprijsberekening zal de grondwaarde residueel benaderd worden, uitgaande van de uiteindelijke V.O.N- prijs in het vrije verkeer.

2.1.5 Huurwoningen

Voor de vrije sector huurwoningen wordt uitgegaan van de V.O.N.-prijs van de woningen om de grondprijs te bepalen. Als uitgangspunt geldt de verkoopwaarde van de woning in het vrije verkeer en gelden de grondprijzen voor de vrije sector woningbouw (zie 2.1.2).

2.3.1 Pakketkluizen

Voor (post)pakketkluizen en/of overeenkomstige diensten is steeds vaker een klein stukje (gemeente)grond (maximaal 10 m²) benodigd. Wanneer een (post)pakketkluis en/of overeenkomstige dienst op gemeentegrond geplaatst mag worden, geldt er een vaste huurprijs van € 250,- per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI-index.

2.9.1 Nutsvoorzieningen

Wanneer de gronden waarin, op of boven gebouwd zal worden, worden uitgegeven middels een recht van opstal, wordt in 2025 een vergoeding van 5,0% van de grondprijs gehanteerd.

Voor het vestigen van een recht van opstal ten behoeve van beperkte delen, ten behoeve van kabels en leidingen, wordt de meewerkvergoeding van de desbetreffende nutspartij met een minimum van € 1.000,- per transactie gehanteerd. In navolgende paragrafen zijn de (grond)prijzen voor overige functies opgenomen.

2.9.2 Zendmasten en zendapparatuur

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door telecom aanbieders, zoals KPN, Odido, Vodafone e.d., wordt een recht van opstal gevestigd.

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur wordt bij het aangaan van een overeenkomst voor het vestigen van een opstalrecht, een retributie in rekening gebracht van € 6.000,-, per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van een contract van 20 jaar en een kavel van maximaal 100 m². Deze retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Voor elke volgende provider die gebruik maakt van de zendmast of zendapparatuur is door de opstalhouder aan de gemeente een extra jaarlijkse retributie verschuldigd van € 1.000,-, kosten opstalhouder. De duur van de overeenkomst voor de vestiging van een recht van opstal is bepaald op 20 (twintig) jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken.

De ondergronden waarop nu nog zendmasten zijn geplaatst of in de toekomst hiervoor in aanmerking komen, gaan we vooralsnog niet over tot voor verkoop van deze gronden, omdat deze locaties altijd noodzakelijk zullen blijven voor communicatie doeleinden.

Retributie zendmasten/zendapparatuur

2025

Retributie nieuwe zendmast/zendapparatuur per jaar

€ 6.000,-

Retributie elke volgende provider per jaar

€ 1.000,-

Tabel 12: Retributie zendmasten en zendapparatuur

2.9.3 Maatschappelijke voorzieningen ‘zonder winstoogmerk’

Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt verstaan voorzieningen/opstallen die onder andere door sportverenigingen, stichtingen enz. op gemeentegrond worden gerealiseerd welke bestemd zijn voor eigen gebruik door de betreffende organisatie. Te denken valt hierbij aan sportkantines, kleedkamers, dug-outs, kunstgrasvelden e.d. De retributie die hierbij wordt geheven, bedraagt van oudsher € 0,16 per m². Bij de herziening van het sport- en accommodatiebeleid zal de retributie voor sportaccommodaties meegenomen worden.

Retributie maatschappelijke voorzieningen

2025

Retributie per m²

€ 0,16

Tabel 13: Retributie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

2.9.4 (Maatschappelijke) voorzieningen ‘met winstoogmerk’

Onder voorzieningen met winstoogmerk wordt verstaan de opstallen die onder andere door commerciële uitbaters, zoals fitness/sportscholen en andere commerciële initiatiefnemers op gemeentegrond worden gerealiseerd.

De maatschappelijke voorzieningen van sportverenigingen en stichtingen, die op gemeentegrond staan en welke worden doorverhuurd aan commerciële uitbaters, worden eveneens aangemerkt als maatschappelijke voorzieningen met ‘winstoogmerk’.

De hierbij te hanteren retributie wordt afgestemd op de marktconforme grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond gegolden zou hebben. Voor zover de grondwaarde niet uit deze nota is te achterhalen, dan wordt deze waarde door een taxateur vastgesteld.

De jaarlijkse retributie komt tot stand door de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) te vermenigvuldigen met een percentage van 5%. Per overeenkomst geldt een minimale prijs van € 250,-.