Grondprijzennota 2024

2.1.1 Sociale woningbouw

Door de gestegen liberalisatiegrens, de afschaffing van de verhuurdersheffing en dalende bouwkosten voor nieuwbouwwoningen stijgen de grondprijzen voor sociale woningbouw in 2024.

Binnen de sociale woningbouwcategorie wordt onderscheid gemaakt in eengezinswoningen onder en boven de aftoppingsgrens ( ). Voor sociale huurappartementen geldt een vast kavelsprijs van € 17.500,- ex. BTW.

Woningbouw-categorieën

Normkavel

Woningtype

Kavelprijs,

excl. BTW 2024

Sociale huur eg

125m²

Onder aftoppingsgrens

€ 18.350,-

Sociale huur eg

Sociale huur mg (app.)

140m²

Boven aftoppingsgrens

€ 22.500,-

€ 17.500,-

Tabel 1: Vaste kavelprijzen sociale woningbouw exclusief BTW

De basis voor deze grondprijsafspraken met corporaties is dat de woning in het sociale segment blijft. Mocht de corporatie toch willen verkopen binnen een periode van 10 jaar, dan is die corporatie een suppletie (nabetaling) verschuldigd bij de verkoop van die betreffende woning. De suppletie bedraagt het geïndexeerde verschil tussen de betaalde (sociale) grondprijs en de grondprijs zoals die in deze Grondprijzennota is vastgelegd voor een soortgelijke vrije sectorwoning.

De CPI-index is in deze regeling van toepassing. De basisbedragen voor de nabetaling zullen in de akte van levering worden vermeld.

2.1.2 Vrije sector woningbouw

Voor het bepalen van de grondprijzen wordt gebruik gemaakt van bandbreedtes. Afhankelijk van locatie-specifieke kenmerken wordt de grondprijs bepaald binnen deze bandbreedte. Daarnaast is het mogelijk om de grondprijs voor minder courante kavels met maximaal 10% naar beneden bij te stellen.

In de Grondprijzennota worden aparte grondprijzen gehanteerd voor bouwgrond in Meppel en Nijeveen, respectievelijk Nieuwveense Landen en Danninge Erve, vanwege de verschillen in opbrengstenniveau.

Nieuwveense Landen, Meppel

Woningbouw-categorieën

Normkavel

V.O.N.-prijzen woning,

incl. BTW 2024

Grondprijzen/m²,

excl. BTW 2024

Starters

125m² – 150 m²

tot € 350.000

€ 265,- tot € 315,-

Betaalbaar

150m² – 250 m²

€ 350.000 tot € 450.000

€ 270,- tot € 320,-

(Middel)duur

250m² – 400 m²

€ 450.000 tot € 600.000

€ 280,- tot € 330,-

Duur

400m² – 700 m²

vanaf € 600.000

€ 285,- tot € 335,-

Tabel 2: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Nieuwveense Landen Meppel.

Danninge Erve Zuid, Nijeveen

Woningbouw-categorieën

Normkavel

V.O.N.-prijzen woning,

incl. BTW 2024

Grondprijzen/m²,

excl. BTW 2024

Starters

125m² – 150 m²

tot € 350.000

€ 250,- tot € 300,-

Betaalbaar

150m² – 250 m²

€ 350.000 tot € 450.000

€ 255,- tot € 305,-

(Middel)duur

250m² – 400 m²

€ 450.000 tot € 600.000

€ 265,- tot € 315,-

Duur

400m² – 700 m²

vanaf € 600.000

€ 270,- tot € 320,-

Tabel 3: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Danninge Erve Zuid Nijeveen

Voor de grote vrije kavels (kaveluitgifte aan particuliere bouwers) wordt de grondprijs via een staffel bepaald, afhankelijk van de grootte van het bouwperceel en de ligging. Ook voor de particuliere kaveluitgifte wordt een onderscheid gemaakt in de grondprijzen voor een bouwkavel in Nijeveen en Meppel. Voor vrije kavels groter dan 700 m² geldt de ‘standaard’ grondprijs voor de eerste 700 m² en een lagere grondprijs voor de m²’s daarboven.

Nieuwveense Landen, Meppel

Vrije kavels

Grondprijzen/m², excl. BTW

> 700 m²

€ 170,- tot € 200,-

Tabel 4: Grondprijzen grote vrije kavels in Nieuwveense Landen per m² exclusief BTW

Danninge Erve Zuid, Nijeveen

Vrije kavels

Grondprijzen/m², excl. BTW

> 700 m²

€ 160,- tot € 190,-

Tabel 5: Grondprijzen grote vrije kavels in Danninge Erve Zuid per m² exclusief BTW

2.1.3 Gestapelde woningbouw (appartementen)

Bij de uitgifte van bouwgrond ten behoeve van de realisatie van appartementen is het van belang welk kaveloppervlakte wordt gehanteerd. Wordt hierin ontsluiting van het perceel opgenomen en is sprake van een eigen tuin of parkeeroplossing op eigen terrein? Is bijvoorbeeld sprake van een volledig verdiepte parkeervoorziening, dan gaat dit met aanzienlijke bouwkosten gepaard. Appartementen kunnen in diverse vormen worden uitgevoerd. Er zijn verschillen in kapvorm, aantal bouwlagen, type (galerij, portiek, urban villa), grootte, bergingen, balkons, buitenruimten en met of zonder eigen parkeerplaats. Daarnaast zijn er grote verschillen in exploitatievorm (koop/huur), vormfactor (oppervlakte GBO / oppervlakte BVO), opbrengstpotentie en stichtingskosten. Het opbrengstniveau varieert daarnaast vaak per type.

Het is daardoor niet mogelijk om eenduidig een vast percentage van de grondprijs voor appartementen toe te rekenen. De grondwaarde wordt per casus bepaald aan de hand van concrete ontwerptekeningen, op basis van vergelijkingstransacties en op basis van de residuele methode.

Indien een initiatiefnemer aan het begin van het ontwerpproces een indicatie wenst van een koopsom voor de bouwrijpe gronden, kan eerst worden gewerkt met een globale taxatie en nadien worden gewerkt met een concretere hertaxatie.

2.1.4 Bijzondere woonvormen

In Nederland zijn bijzondere woonvormen steeds meer in opkomst. Bijzondere woonvormen ontlenen de bijzonderheid aan de fysieke verschijningsvorm en/of aan de ontwikkelvorm.

Een voorbeeld van een bijzondere woon-verschijningsvorm zijn tiny houses. De beelden van wat een tiny house kan zijn lopen nogal uiteen. Als er binnen gemeente Meppel ruimte wordt geboden aan bijzondere woonvormen, zoals bijvoorbeeld tiny houses, gaat het om permanente, niet verplaatsbare woningen op een vaste fundering.

Bijzondere woonvormen hebben ook te maken met wet- en regelgeving. Zo is er onder andere een omgevingsvergunning nodig die getoetst wordt aan het bouwbesluit.

Een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) geldt binnen gemeente Meppel ook als een bijzondere woonvorm. In deze ontwikkelvorm zijn toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever voor hun nieuwbouwproject. Het doel van CPO is dat bewoners meer invloed hebben op de ontwikkeling van de eigen woning. Initiatiefnemers zijn daarin georganiseerd is een stichting of vereniging en worden gedurende het ontwikkeltraject geadviseerd door professionele procesbegeleiders/adviseurs. Een CPO heeft geen winstoogmerk.

Voor het bepalen van de grondwaarde zal bij bijzondere woonvormen veelal sprake zijn van maatwerk. De berekening is afhankelijk van het type woningen, het plan, de toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden op basis van bestemmingsplan, het grondgebruik en het al dan niet realiseren en onderhouden van infrastructuur. In de grondprijsberekening zal de grondwaarde residueel benaderd worden, uitgaande van de uiteindelijke V.O.N- prijs in het vrije verkeer.

2.1.5 Huurwoningen

Voor de vrije sector huurwoningen wordt uitgegaan van de V.O.N.-prijs van de woningen om de grondprijs te bepalen. Als uitgangspunt geldt de verkoopwaarde van de woning in het vrije verkeer en gelden de grondprijzen voor de vrije sector woningbouw (zie 2.1.2).

2.10.1 Nutvoorzieningen

Wanneer de gronden waarop gebouwd zal worden, worden uitgegeven middels een recht van opstal, wordt per 2024 een vergoeding van 5,0% van de grondprijs gehanteerd.

Voor het vestigen van een recht van opstal ten behoeve van beperkte delen, ten behoeve van kabels en leidingen, wordt een vergoeding van € 3,50 per m² belemmerde strook met een minimum van € 1.000 per transactie gehanteerd.

In navolgende paragrafen zijn de (grond)prijzen voor overige functies opgenomen.

2.10.2 Zendmasten en zendapparatuur

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door telecom aanbieders, zoals KPN, T-Mobile, Vodafone e.d., wordt een recht van opstal gevestigd.

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur wordt bij het aangaan van een overeenkomst voor het vestigen van een opstalrecht, een retributie in rekening gebracht van € 5.000,-, per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van een contract van 20 jaar en een kavel van maximaal 100 m². Deze retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Voor elke volgende provider die door middel van een afhankelijk recht van opstal gebruik maakt van de zendmast is door de opstaller aan de gemeente een extra jaarlijkse retributie verschuldigd van € 500,-, kosten opstaller. De duur van de overeenkomst voor de vestiging van een recht van opstal is bepaald op 20 (twintig) jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken.

De ondergronden waarop nu nog zendmasten zijn geplaatst of in de toekomst hiervoor in aanmerking komen, gaan we vooralsnog niet over tot voor verkoop van deze gronden, omdat deze locaties altijd noodzakelijk zullen blijven voor communicatie doeleinden.

Retributie zendmasten/zendapparatuur

2024

Retributie per jaar

€ 5.000,-

Tabel 12: Retributie zendmasten en zendapparatuur

2.10.3 Maatschappelijke voorzieningen ‘zonder winstoogmerk’

Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt verstaan voorzieningen/opstallen die onder andere door sportverenigingen, stichtingen enz. op gemeentegrond worden gerealiseerd welke bestemd zijn voor eigen gebruik door de betreffende organisatie.

Te denken valt hierbij aan sportkantines, kleedkamers, dug-outs, kunstgrasvelden e.d. De retributie die hierbij wordt geheven, bedraagt van oudsher € 0,16 per m². Bij de herziening van het sport- en accommodatiebeleid zal de retributie voor sportaccommodaties meegenomen worden.

Retributie maatschappelijke voorzieningen

2024

Retributie per m²

€ 0,16

Tabel 13: Retributie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

2.10.4 (Maatschappelijke) voorzieningen ‘met winstoogmerk’

Onder voorzieningen met winstoogmerk wordt verstaan de opstallen die onder andere door commerciële uitbaters, zoals fitness/sportscholen en andere commerciële initiatiefnemers op gemeentegrond worden gerealiseerd. De maatschappelijke voorzieningen van sportverenigingen en stichtingen, die op gemeentegrond staan en welke worden doorverhuurd aan commerciële uitbaters, worden eveneens aangemerkt als maatschappelijke voorzieningen met ‘winstoogmerk’.

De hierbij te hanteren retributie wordt afgestemd op de marktconforme grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond gegolden zou hebben. Voor zover de grondwaarde niet uit deze nota is te achterhalen, dan wordt deze waarde door een taxateur vastgesteld.

De jaarlijkse retributie komt tot stand door de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) te vermenigvuldigen met een percentage van 5%. Per overeenkomst geldt een minimale prijs van € 100,-.