Uitvoeringsnota Grondzaken 2026

2.1 Uitgiftebeleid meerdere gegadigden

Als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn, moet de grond via een openbare procedure worden uitgegeven. Hierbij kan gedacht worden aan de uitgifte van gronden voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein of andere commerciële of maatschappelijke functies. Per uitgifte kan de procedure met maatwerk naar de specifieke ontwikkeling worden aangepast.

Bij een openbare uitgifte wordt altijd een uitgifteprotocol opgesteld, waarbij in ieder geval de volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

•De gemeente stelt (zo nodig per uitgifte verschillende) redelijke, objectieve en toetsbare eisen en criteria vast aan de hand waarvan de potentiële koper (of pachter of anderszins) kan worden geselecteerd;

•De gemeente geeft vooraf duidelijkheid over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, de wijze van inschrijving en het bijbehorende tijdschema;

•De selectieprocedure (met het uitgifteprotocol) wordt voorafgaand aan iedere uitgifte tijdig openbaar bekend gemaakt in de plaatselijke krant(en) en op de website van de gemeente zodat iedere gegadigde er kennis van kan nemen en desgewenst kan deelnemen aan de procedure.

2.2 Uitgiftebeleid één op één uitgifte

Als de gemeente over wil gaan tot de uitgifte van grond en het staat bij voorbaat al vast of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor deze grond, kan de grond één op één uitgegeven worden. Eén op één uitgifte is in ieder geval mogelijk in onderstaande gevallen:

Grondeigendom en integrale planvorming

Als zowel de gemeente als een marktpartij gronden in een plangebied in eigendom hebben en de gronden van beide partijen zijn nodig om een integrale ontwikkeling mogelijk te maken, kan eventueel uitgifte één op één plaatsvinden. In deze gevallen moet een vergelijking worden gemaakt tussen het stedenbouwkundige plan en de eigendomsverdeling. Stel dat de marktpartij bereid en in staat is om het plan geheel volgens de eisen/wensen van de gemeente integraal te realiseren, dan kan de gemeente ervoor kiezen haar grond(en) te verkopen aan deze marktpartij. Een andere partij is immers niet in staat is om het plan integraal te realiseren omdat deze, ook na verkoop door de gemeente, niet alle daarvoor benodigde gronden in handen heeft.

Bouwclaim

De bouwclaim wordt meestal ingezet om de gemeente in staat te stellen grond te verwerven om – onder eigen regie - een gebiedsontwikkeling te realiseren. Als compensatie voor de inbreng van grond krijgt de betreffende partij - onder marktconforme condities - de mogelijkheid om te bouwen, op de betreffende locatie of elders. Doordat de uitgifte van de bouwgrond niet los kan worden gezien van de door de marktpartij ingebrachte grond, is er geen sprake van gelijkheid met andere partijen. De bouwclaim zal uiteraard wel altijd in een redelijke verhouding moeten staan tot hetgeen wordt ingebracht.

Compensatie met vervangende grond

Bij het verwerven van gronden door de gemeente kan er in plaats van een koopsom of een schadeloosstelling gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om elders grond aan te bieden of grond te ruilen. Bij een dergelijke handeling kan grond één op één uitgegeven worden omdat er sprake is van een uitzonderlijke situatie. Een eigenaar verkoopt grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat hij/zij een ander perceel van de gemeente kan verwerven. Andere particulieren of bedrijven kunnen de betreffende grond die de gemeente aan wil kopen immers niet leveren.

Aangrenzend eigendom

Aan grondeigenaren die eigendom hebben dat direct grenst aan gemeentegrond en waarbij er geen andere gegadigden zijn die ook aangrenzend eigendom hebben, kan grond één op één worden uitgegeven. Voorbeeld hiervan is de verkoop van groen- en reststroken direct grenzend aan tuinen/woningen van particulieren (hoofdstuk 7).

Specifiek vastgoed op een specifieke locatie

Voor de uitgifte van grond en/of vastgoed ten behoeve van bepaalde functies zoekt de gemeente specifieke partijen die deze functies kunnen ontwikkelen en/of realiseren en vervolgens duurzaam in stand kunnen houden. Het gaat dan bijvoorbeeld om sociale huurwoningen, scholen of nutsvoorzieningen. Het gaat daarbij meestal om de uitgifte aan partijen die een specifieke (wettelijke) taak vervullen in het algemeen belang. Het is toegestaan om één op één grond uit te geven aan woningcorporaties (c.q. toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet) waarmee prestatieafspraken zijn gemaakt.

Lopende onderhandelingen / overeenkomsten voor Didam

Wanneer de gemeente en een partij al lopende onderhandelingen hadden vóór de uitspraak van 26 november 2021 wordt er gekeken naar de status van de onderhandelingen. Hierbij zijn de duur en de detaillering van de onderhandelingen relevant. Dit kunnen vergaande toezeggingen, overeenkomsten, uitgewerkte plannen of anderszins zijn. Belangrijk hierbij is ook in hoeverre een beroep kan worden gedaan op het vertrouwensbeginsel. Indien de onderhandelingen dermate gevorderd zijn en de partij erop mocht vertrouwen dat het plan doorgang vindt, kan de gemeente overgaan tot een één op één uitgifte.

Procedure bij één gegadigde

Als naar het oordeel van de gemeente vaststaat dat er één gegadigde is voor de uitgifte van de grond, worden de volgende stappen doorlopen:

1Voorafgaand aan de uitgifte wordt het voornemen van de uitgifte gepubliceerd in de plaatselijke huis-aan-huiskranten en op de gemeentelijke website. In de publicatie wordt gemotiveerd waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één gegadigde in aanmerking komt.

2De reactietermijn bedraagt 20 kalenderdagen. Binnen deze termijn kunnen derden die het niet eens zijn met de voorgenomen één op één uitgifte zich schriftelijk melden waarbij ze motiveren waarom zij aangemerkt moeten worden als gegadigde. Afhankelijk van de zwaarte van het dossier kan gekozen worden voor een reactie aan de gemeente of het aanhangig maken van een kort geding bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant.

3Als binnen deze termijn geen reactie wordt ontvangen (of geen kort geding wordt aangespannen), kan de gemeente de overeenkomst voor gronduitgifte sluiten;

4Als binnen de termijn wel gereageerd wordt, neemt de gemeente deze reactie(s) in behandeling. Het vervolg is afhankelijk van de aard en inhoud van de reactie(s). Het kan zijn dat de gemeente besluit geen overeenkomst aan te gaan, en alsnog een openbare selectieprocedure zal starten. Het is ook mogelijk dat de gemeente besluit de betreffende grond bij nader inzien niet uit te geven. Wanneer er een kort geding aanhangig is gemaakt zal de uitspraak van de voorzieningenrechter worden afgewacht, en zal de gemeente op basis daarvan handelen.

Uitgifte particuliere woningbouwkavels, pachtgronden en groen- en reststroken

De verkoop van woningbouwkavels aan particulieren en de verpachting van de geliberaliseerde pachtgronden verlopen meestal via een lotingsprocedure, de uitgifteprocedure hiervoor is uitgewerkt in respectievelijk hoofdstuk 3 en hoofdstuk 6 van deze nota.

3.1 Toewijzing bouwgrond

Wanneer de gemeente beschikt over woningbouwkavels die verkocht gaan worden, wordt een lotingsprocedure gevolgd. Dit houdt onder andere in dat de selectieprocedure tijdig bekend wordt gemaakt zodat potentiële kopers (natuurlijke personen) in de gelegenheid gesteld worden om in aanmerking te komen voor een kavel. De kavels worden gepubliceerd op de gemeentepagina van de plaatselijke krant(en) en op de gemeentelijke website.

In de publicatie wordt informatie gegeven over de locatie en oppervlakte van de kavels, de grondprijs en de reactietermijn. Daarnaast worden de uitgiftenvoorwaarden kenbaar gemaakt.

Na afloop van de reactietermijn wordt geïnventariseerd hoeveel inschrijvingen er zijn en of deze voldoen aan de gestelde voorwaarden. Indien er één gegadigde voor een kavel is, krijgt deze gegadigde de mogelijkheid een optie te nemen op de kavel. Indien er meerdere gegadigden voor een kavel zijn, vindt er een loting plaats. De lotingsvoorwaarden worden per project opgesteld.

Om deel te kunnen nemen aan een loting kan de gemeente inschrijfgeld vragen. De winnende gegadigde wordt na de loting in de gelegenheid gesteld om een optie te nemen op de betreffende kavel.

Mocht loting in een specifiek geval of project niet de meest geschikte methode voor uitgifte zijn, dan kan het college van burgemeester en wethouders besluiten een andere methode te kiezen, bijvoorbeeld veiling per opbod of het schriftelijk uitbrengen van een bod.

3.2 Sluiten optieovereenkomst

Gegadigden die in aanmerking komen voor de bouwkavel van hun voorkeur, krijgen de gelegenheid om een optie op de bouwkavel te nemen. In de periode van optie dient een gegadigde (verder optienemer) de keuze te maken of hij/zij al dan niet tot aankoop van de kavel wil overgaan. Ook zal de optienemer de financiële haalbaarheid en de bouwmogelijkheden in deze optieperiode onderzoeken.

Aan de optienemer wordt een optieovereenkomst aangeboden, waarin onder andere vastligt welke kavel het betreft, wat de oppervlakte is, dat de optietermijn zes maanden is en dat de kosten voor het nemen van een optie € 500,- bedragen. Na het aanbieden van de optieovereenkomst moet de getekende optieovereenkomst binnen twee weken worden geretourneerd.

Als de optienemer de kavel wil aankopen, dan wordt het bedrag van € 500,- verrekend met de koopsom. Als de optienemer de kavel niet wenst te kopen, dan krijgt de optienemer de reeds betaalde kosten niet terug, vervalt de optie en komt de kavel vrij uitgeefbaar terug bij de gemeente.

De optietermijn van zes maanden kan eenmalig met twee maanden worden verlengd. De kosten hiervoor bedragen € 250,- en worden bij eventuele aankoop niet verrekend met de koopsom.

Indien het een bouwkavel betreft voor de bouw van een twee-onder-een-kap woning dan gaat de optietermijn van zes maanden in, nadat beide kavels in optie zijn gegeven.

3.3 Sluiten koopovereenkomst

Als een optienemer heeft aangegeven tot aankoop van de bouwkavel over te willen gaan, biedt de gemeente een koopovereenkomst aan. De aangeboden koopovereenkomst moet binnen twee weken na verzending getekend retour zijn ontvangen door de gemeente. De algemene verkoopvoorwaarden woningbouwkavels 2026 zijn hierop van toepassing.

De koper is, vanaf zes maanden na het verstrekken van de optie tot het moment van juridische levering, over de koopsom een rentevergoeding ter hoogte van de wettelijke rente voor consumententransacties verschuldigd. Dit geldt ook wanneer de optietermijn met twee maanden wordt verlengd en wanneer de optienemer vóór het aflopen van de optietermijn al een koopovereenkomst heeft gesloten.

3.4 Juridische levering

Binnen twee maanden na afloop van de optietermijn moet de transportakte bij een door de koper te kiezen notaris passeren, dit is de juridische levering van de bouwgrond. De juridische levering kan met twee maanden worden uitgesteld als de koper voor het verkrijgen van zijn hypotheek een omgevingsvergunning dient te hebben. Het niet verkrijgen van een hypotheek is een ontbindende voorwaarde voor de koper. De termijn voor de ontbindende voorwaarde is twee maanden na het aflopen van de optieovereenkomst.

Bij het passeren van de transportakte moet de betaling van de koopsom, rechten, kosten en belastingen plaatsvinden.

3.5 Aanvraag omgevingsvergunning

Binnen tien maanden na het ingaan van de optietermijn moet de koper een voor vergunning vatbare aanvraag voor een omgevingsvergunning hebben ingediend.

In tijd ziet het proces van optieverstrekking tot het kopen van een reguliere bouwkavel er als volgt uit, waarbij de kolommen aangeven wat de uiterste data zijn:

AFBEELDING 1

Als de optietermijn van zes maanden met twee maanden wordt verlengd ziet het tijdspad er als volgt uit:

AFBEELDING 2

Het is niet verplicht om een optie op een kavel te nemen, het is ook mogelijk om de kavel meteen te kopen en direct een koopovereenkomst te sluiten. De termijnen voor het betalen van rente en voor de juridische levering zijn dan gelijk aan de termijnen indien wel een optie wordt genomen. Dit maakt dat er geen juridische en financiële nadelen zijn verbonden aan het sluiten van een koopovereenkomst zonder dat een optie hieraan voorafgaat.

Algemene voorwaarden

Het verkoopproces en de regels die daarbij horen, zijn vastgelegd in de “Algemene verkoopvoorwaarden woningbouwkavels 2026”. De algemene verkoopvoorwaarden worden als bijlage toegevoegd aan de optieovereenkomst en aan de koopovereenkomst, hiermee maken ze onderdeel uit van beide overeenkomsten.

3.6 Zelfbewoningsplicht

Binnen de gemeente Meierijstad is gekozen om gebruik te maken van een zelfbewoningsplicht. De zelfbewoningsverplichting is van toepassing op nieuwbouw koopwoningen die onder de betaalbaarheidsgrens van € 420.000 vrij op naam (2026) vallen. De kopers zijn hierdoor verplicht de woning minimaal 3 jaar zelf te bewonen. Wanneer een ontwikkelaar de woningen realiseert, wordt de zelfbewoningsverplichting in de overeenkomst met de ontwikkelaar vastgelegd.

Vanaf 1 maart 2022 wordt in contracten met ontwikkelende partijen de zelfbewoningsverplichting opgelegd om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen door beleggers worden gekocht om te verhuren. Ook opvolgende koper(s) zijn voor de resterende tijd van de zelfbewoningsplicht weer aan die plicht gebonden. Zo blijven betaalbare koopwoningen beschikbaar voor starters, jonge gezinnen en mensen met een middeninkomen. Alleen bij zwaarwegende omstandigheden kan ontheffing worden verleend van de zelfbewoningsplicht. Hiervoor kan een ontheffingsverzoek ingediend worden bij de afdeling Wonen.

Als de koper in strijd handelt met de zelfbewoningsplicht (en het doorleggen daarvan) riskeert koper een boete van € 100.000,-

Nieuwe regels

De gemeente verwacht in 2026 nieuwe regels vast te stellen voor zelfbewoning waarbij wordt overwogen om ook een vervreemdingsverbod (anti-speculatiebeding) te hanteren. Als deze geactualiseerde regeling definitief is, dan zal de regeling separaat bekend worden gemaakt.

4.1 Toewijzing bedrijfskavel

Als de gemeente besluit bedrijfskavels te verkopen, wordt een openbare selectieprocedure gevolgd zodat volledige mededinging wordt geboden.

Dit houdt onder andere in dat de selectieprocedure tijdig bekend wordt gemaakt zodat potentiële kopers (in dit geval bedrijven) in de gelegenheid gesteld worden om in aanmerking te komen voor een bedrijfskavel. De bedrijfskavel(s) worden gepubliceerd op de gemeentepagina van de plaatselijke weekbladkrant(en) en op de gemeentelijke website.

In de publicatie wordt informatie gegeven over de locatie en oppervlakte van de bedrijfskavel(s), de grondprijs en de reactietermijn. Daarnaast wordt in een uitgifteprotocol omschreven welke algemene en specifieke (verkoop)voorwaarden er gelden. Dit uitgifteprotocol kan dus per locatie of per bedrijfskavel anders zijn. In ieder geval zijn de vigerende Algemene verkoopvoorwaarden bedrijfsgrond van toepassing op de verkoop.

Als er na deze procedure bedrijfskavels overblijven, dan plaatst de gemeente deze op haar website, zodat voor iedereen kenbaar is dat de bedrijfskavels te koop zijn en onder welke voorwaarden. Als er een geïnteresseerde is voor de (overgebleven) bedrijfskavel dan kan de gemeente met deze partij één op één in gesprek gaan om te komen tot verkoop. Hierbij kan de gemeente gebruik maken van een reserveringsovereenkomst.

4.2 Sluiten reserveringsovereenkomst

De gemeente kan ervoor kiezen een reserveringsovereenkomst te sluiten voordat er een koopovereenkomst wordt gesloten. In principe is dit alleen van toepassing als er sprake is van een-op-een uitgifte. In deze overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over de termijn waarin de kavel voor de gegadigde wordt gereserveerd.

In de reserveringsperiode dient een gegadigde de keuze te maken of tot aankoop van de bedrijfskavel wordt overgegaan.

4.3 Sluiten koopovereenkomst

Als de gegadigde heeft aangegeven tot aankoop van de bedrijfskavel over te willen gaan, biedt de gemeente een koopovereenkomst aan. Deze koopovereenkomst moet binnen drie weken na verzending getekend retour zijn ontvangen door de gemeente. In de koopovereenkomst wordt onder andere vastgelegd welke (specifieke) voorwaarden op de verkoop van toepassing zijn, wanneer de bedrijfskavel wordt geleverd en voor welke prijs. De Algemene verkoopvoorwaarden bedrijfsgrond 2026 zijn van toepassing op de verkoop.