Nota Grondbeleid Gemeente Meerssen 2026

In de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de Commissie BBV zijn de volgende stellige uitspraken opgenomen.

Grondbeleid

A. Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld.

Actieve grondexploitatie

A. Een bouwgrond in exploitatie (BIE) moet worden geopend vanaf het moment van het vaststellen van het raadsbesluit met daarin de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans.

B. Voor een grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar is de volgende aanvullende informatie verplicht: de motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen. Deze moeten in de begroting en jaarstukken worden vermeld.

C. Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld.

D. Voor de bepaling van kosten van de BIE die tot de vervaardigingkosten als bedoeld in artikel 63 lid 3 BBV kunnen worden gerekend, moet worden aangesloten op de verhaalbare kostensoorten zoals opgenomen in bijlage IV van het Omgevingsbesluit (artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit). Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE.

E. De rentelasten worden toegerekend aan een BIE op basis van A13 in de tabel van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit. Hierbij wordt de omslagrente gehanteerd conform de notitie Rente van de commissie BBV of de rentelast van financiering die specifiek voor een grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering).

F. Het doen van dotaties en/of bijdragen aan een voorziening (fonds) voor bovenwijkse voorzieningen ten laste van een BIE is niet toegestaan.

G. Het deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen dat aan een in de toekomst te openen grondexploitatie wordt toegerekend, moet tot het moment dat de betreffende grond feitelijk in exploitatie wordt genomen, worden geactiveerd onder de betreffende categorie materiële vaste activa. In de periode van activering als maatschappelijk nut tot en met het eventueel openen van de betreffende grondexploitatie, moet conform artikel 64 lid 3 BBV, vanaf de - 9 - ingebruikname op het actief worden afgeschreven op basis van de verwachte gebruiksduur.

H. Het is niet toegestaan om dotaties te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie zullen worden aangelegd, is wel mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen plaatsvinden via resultaatbestemming of via een ander specifiek daartoe door de raad genomen besluit.

I. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden:

1de voorbereidingskosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit (overeenkomstig stellige uitspraak D); en

2de voorbereidingskosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of moet een voorziening worden getroffen; en

3plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit.

J. De toe te rekenen rentelasten aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie betreft de omslagrente conform de notitie Rente van de commissie BBV of betreft de rentelast van financiering die specifiek voor een grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering). Deze rentelasten mogen worden toegevoegd aan de post voorraden, bouwgronden in exploitatie (BIE).

K. De toegerekende rentelasten moeten als volgt worden bepaald:

•in het geval van projectfinanciering van een grondexploitatie: het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering;

•indien er geen sprake is van projectfinanciering van een grondexploitatie: de omslagrente conform de notitie Rente van de commissie BBV.

L. Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan is het niet toegestaan rente toe te rekenen aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie (BIE).

M. De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de BIE per 1 januari. Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde opbrengsten - 10 - hoger zijn dan de kosten, waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend.

N. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor inflatie binnen de Eurozone.

O. Het is niet toegestaan om gelden uit eigen middelen (reserves) in mindering te brengen op de onderhanden werk positie van de bouwgronden in exploitatie.

P. Alle baten en lasten die verband houden met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd.

Q. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming, de winst te worden genomen. Op grond van het voorzichtigheidsprincipe is de commissie BBV van oordeel dat tussentijdse winstneming niet verantwoord is bij een grondexploitatie met een looptijd van meer dan tien (10) jaar. Voor de tussentijdse winstneming dient de Percentage of Completion methode te worden gevolgd.

R. Er is volgens het realisatiebeginsel sprake van winst op een grondexploitatie indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. de resterende looptijd van de grondexploitatie is tien (10) jaar of minder; én 2. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 3. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 4. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

S. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid en de toelichting op de balans dient te gebeuren op eindwaarde. Wanneer bij de waardering van de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties niet wordt geopteerd voor de nominale waarde maar voor de contante waarde, dan moet het effect hiervan op de te verwachten resultaten voor de negatieve grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid.

T. Als er sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die maximaal voor de boekwaarde van het onderhanden werk van betreffende bouwgrond in exploitatie worden gepresenteerd als een waardecorrectie op de post bouwgrond in exploitatie.

Faciliterend grondbeleid

A. Het kwalificeren van voorbereidingskosten voor omgevingsplannen met faciliterend grondbeleid of nog te sluiten anterieure overeenkomsten als ‘nog te verrekenen kosten’ onder de overige nog te ontvangen bedragen (artikel 40a, lid 1 sub b BBV) is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit; en 2. de kosten mogen maximaal 5 jaar als overige nog te ontvangen bedragen blijven staan; na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of moet een voorziening worden getroffen; en 3. er is een besluit door de raad of het college genomen tot het maken van voorbereidingskosten voor faciliterend grondbeleid in een aangewezen gebied voor het ontwikkelen van het omgevingsplan of tot het sluiten van een anterieure overeenkomst; en - 12 - 4. in de toelichting op de overige nog te ontvangen bedragen op de balans moeten deze nog te verrekenen kosten expliciet worden toegelicht en gespecificeerd als zijnde voorbereidingskosten van faciliterende grondexploitaties.

B. Kosten, die gemeenten hebben gemaakt op basis van een overeenkomst of, die via publiekrechtelijk kostenverhaal en een afdwingbare financiële bijdrage kunnen worden verhaald op en verrekend met derden, zijn vorderingen die opgenomen moeten worden bij de balanspost overige vorderingen (artikel 39 sub h BBV) op de balans. In de toelichting op deze balansposten moeten deze vorderingen expliciet worden toegelicht en gespecificeerd als zijnde ‘verhaalbare kosten’ en ‘financiële bijdrage faciliterend grondbeleid’.

C. Als een gemeente een eindafrekening moet opstellen, dan moeten vooruit ontvangen bedragen in een voorziening voor van derden verkregen middelen worden opgenomen (artikel 44 lid 2 BBV). Dit is het geval als de gemeente kostenverhaalsbijdragen of afdwingbare financiële bijdragen in rekening brengt op basis van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse bouwactiviteit dan wel in de anterieure overeenkomst heeft afgesproken een eindafrekening te zullen maken. Als in de anterieure overeenkomst niet is afgesproken dat de gemeente een eindafrekening opstelt van het kostenverhaal en de financiële bijdragen, dan moet het vooruit ontvangen bedrag worden opgenomen bij de ‘overige vooruit ontvangen bedragen’ (artikel 49 lid 1 sub c).

D. Als de gemeente reeds gemaakte kosten kan verhalen en/of een financiële bijdrage kan opleggen (publiek- of privaatrechtelijk), maar verhaal en/of verrekening nog niet kan plaatsvinden, dan dienen de gerealiseerde nog te verhalen kosten en/of de gerealiseerde kosten waarvoor de financiële bijdrage wordt gevraagd te worden verantwoord als overige nog te ontvangen bedragen (artikel 40a lid 1 sub b BBV). In de toelichting op de balanspost moeten deze overlopende activa als zijnde ‘nog te verhalen kosten’ en ‘nog te verrekenen financiële bijdrage faciliterend grondbeleid’ worden gespecificeerd en toegelicht.

E. Als de gemeente reeds gemaakte kosten niet kan verhalen en/of geen financiële bijdrage kan opleggen (publiek- of privaatrechtelijk) dan rest slechts een vermelding als ‘niet in de balans opgenomen recht’ bij de toelichting op de balans.

Inleiding

In de Nota Grondbeleid 2026, die door de raad van Meerssen is vastgelegd, dat structureel jaarlijks een bedrag in de begroting wordt opgenomen van 1 miljoen euro voor de strategische aankoop van gronden, zodat snel en adequaat gehandeld kan worden op het moment dat gronden te koop aangeboden worden die van strategisch belang kunnen zijn voor de gemeente Meerssen.

Het doel van deze richtlijn is om een duidelijke definiëring en criteria vast te stellen voor de aankoop van strategische gronden door de gemeente Meerssen, die gedekt worden uit de reserve ‘Aankoop strategische gronden’.

1.Definitie van strategische gronden inclusief mogelijke opstallen

Strategische gronden worden gedefinieerd als percelen die van belang kunnen zijn voor ruimtelijke ontwikkeling, natuurontwikkelingen, de realisatie van gemeentelijk beleid of het behartigen van gemeentelijke belangen. Dit kunnen onder andere de volgende typen gronden omvatten:

1Gronden die direct grenzen aan bestaande bebouwing die mogelijk op de termijn ontwikkeld zouden kunnen worden voor woningbouw, bedrijventerrein, omzoming met groen van de kernen of andere maatschappelijke functies. Tot deze gronden behoren niet gronden waarvoor reeds een concrete grondexploitatie is vastgesteld door de raad of waarvoor reeds zicht is op een concrete grondexploitatie.

2Gronden die kunnen worden ingezet voor klimaatdoelen, voorkomen van wateroverlast, overstroming of realiseren van groen (schaduw) rondom kernen.

3Gronden die nodig zijn voor de realisatie van infrastructuur en ontwikkeling van openbare ruimte.

4Gronden die van belang zijn voor landschapsontwikkeling, het behoud van natuur en groene gebieden, zoals ecologische corridors.

5Gronden die belangrijk zijn voor het waarborgen van cultureel erfgoed, historische waarde en landschappelijke kwaliteiten.

6Gronden die mogelijk ingezet kunnen worden als ruilgronden t.b.v. de onder 1 t/m 5 vermelde doelen.

2.Criteria voor aankoop:

Om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen over de aankoop van strategische gronden, dienen de volgende criteria in overweging te worden genomen:

a) Relevantie voor gemeentelijk beleid:

Het perceel moet voldoen aan de definitie zoals hiervoor omschreven. Verder dient de grond verband te houden met het huidige gemeentelijk beleid en de langetermijnvisie van de gemeente. Het verwerven van de grond moet bijdragen aan de realisatie van specifieke doelstellingen en prioriteiten genoemd in de prioritaire thema’s , zoals vastgesteld in de gemeentelijke plannen en strategieën.

b) Financiële aspecten: Voor de aankoop van strategische gronden is structureel een bedrag van 1 miljoen Euro per jaar opgenomen in de begroting, waaruit de aan te kopen gronden kunnen worden gefinancierd. De aankoopsom is het resultaat dat voortvloeit uit onderhandelingen met de verkopende partij, waaraan een of meerdere taxatierapporten aan ten grondslag liggen. Indien het doel voor aankoop betrekking heeft op de realisatie van de doelen gesteld onder 1.1-1.5 dienen voor de uitvoering voldoende financiële middelen in de meerjarenbegroting te zijn opgenomen.

c) Juridische aspecten:

Voordat tot aankoop wordt overgegaan, dienen alle juridische aspecten zorgvuldig te worden beoordeeld. Hierbij moet worden gekeken naar eigendomsrechten, erfdienstbaarheden, beperkingen en andere relevante juridische factoren die van invloed kunnen zijn op het beoogde gebruik van de grond.

3.Besluitvormingsproces:

Indien een perceel al dan niet rechtstreeks aan de gemeente Meerssen te koop wordt aangeboden, wordt het navolgende proces in acht genomen:

a) Ambtelijk

1Het primaat voor de aankoop van strategische grondaankopen ligt bij Grondzaken.

2Zodra een perceel te koop aangeboden wordt, zal afgestemd worden met de portefeuillehouder en zal advies gevraagd worden bij de voor het betreffende perceel relevante disciplines om alle risico’s in kaart te brengen.

3Indien de portefeuillehouder én het gevraagde advies positief is zal een onafhankelijke taxatie op basis van de marktwaarde worden opgevraagd bij een NRVT-taxateur.

4Indien het oordeel van de portefeuillehouder en het advies niet gelijkluidend zijn, zal het college van B&W verzocht worden richting te bepalen.

5Indien het proces tot aankoop voortgezet kan worden, zal na ontvangst van het taxatierapport wederom afstemming met de portefeuillehouder grondzaken plaatsvinden, waarna (onder voorbehoud van goedkeuring college B&W) ambtelijk de onderhandelingen met verkoper zullen worden gestart, tenzij er belang bij is dat op een andere wijze in de onderhandeling wordt voorzien. Indien het standpunt van de portefeuillehouder in deze afwijkt van het ambtelijk advies, zal het college van B&W verzocht worden richting te bepalen.

6Indien overeenstemming wordt bereikt met de verkopende partij zal een concept-koopovereenkomst worden opgesteld. In deze overeenkomst wordt een totstandkomingvoorbehoud opgenomen, inhoudende dat de overeenkomst alleen tot stand kan komen nadat het college van B&W positief heeft besloten over de aankoop van het betreffende perceel.

3.2 College van B&W

•Op grond van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet is het college van B&W bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten. Het aangaan van een koopovereenkomst is een privaatrechtelijke rechtshandeling, derhalve is het college van B&W bevoegd te besluiten tot het aangaan van een koopovereenkomst. Aangezien er structureel een budget van 1 miljoen Euro is opgenomen in de programmabegroting, is besluitvorming door de raad enkel nodig indien het budget niet toereikend zou zijn.

•Indien het college van B&W besluit over te gaan tot aankoop zal conform artikel 171 lid 1 Gemeentewet ondertekening van de overeenkomst door de burgemeester plaatsvinden en zal ambtelijk zorggedragen worden voor de verdere afhandeling van de eigendomsoverdracht via de notaris

3.3 Raad

•De Raad zal zowel middels de jaarrekening alsook tijdens de gebruikelijke Planning & Control cyclus in kennis worden gesteld van de aangekochte percelen waarvoor dekking plaatsvindt uit het budget voor strategische grondaankopen.